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關鍵詞：投資項目;財務評估;意義;方法
財務評估主要是針對投資項目是否具有可行性的評價的重要標準之一，同時也是銀行以及相關的金融部門考慮是否對工程項目進行貸款的重要標準。對建設項目的評估主要包括對市場形勢、技術投入以其對財務狀況的預測等方面提供一定的財務數(shù)據(jù)，并通過對數(shù)據(jù)的分析，得出較為準確、客觀的財務評價。通過這種方式，為企業(yè)的投資項目決策提供依據(jù)。
一、財務評估概述
項目評估在企業(yè)的投資決策過程中起著掛件性的作用，在國內(nèi)外對項目評估方法的還是用都已經(jīng)較為完善，并且形成了一套系統(tǒng)的完整理論作為指導。在歐洲國家，建設項目的品投資評估首先是從財務評估方式開始，然后再進行全面的社會評估。建設工程能否順利實施主要是基于對社會效益、經(jīng)濟效益以及建造單位的經(jīng)濟效益的綜合評價之上。在我國，對投資項目進行全面的財務狀況分析依然是投資建設中的重要環(huán)節(jié)。項目的系統(tǒng)運行以及資源設置等問題的有效解決都依托于建設財務評價的科學性與合理性。對工程項目的財務進行評價主要是通過對項目的相關信息進行收集整理，對相關的投資項目以及計劃投資費用、成本回收情況等進行收集，然后通過對財務的分析與對比，最終尋找出最具可行性的項目工程投資方式。這種對工程資金運作的各個環(huán)節(jié)記性分析的方法就是財務評估。通過對工程項目的財務狀況進行分析，對項目實施的活力以及功能使用效率和償還能力等繼續(xù)擰綜合評價，其目的就是更好的為工程項目的決策提供有效的參考依據(jù)。
二、財務評估的意義
（一）財務評估是企業(yè)在投資決策過程中的重要依據(jù)
總所周知，企業(yè)的任何生產(chǎn)活動與經(jīng)營活動都是為了獲得經(jīng)濟效益，對項目的財務狀況以及財務預期等通過一定的方式進行分析計算就能夠為工程項目建設計算的相應的財務數(shù)據(jù)作為參考。因此，通過對工程項目進行財務評估，以決定工程項目在實施方面是否具有可行性。
（二）財務評估是銀行貸款是否實施的重要影響因素
銀行為企業(yè)提供一定的項目貸款，其目的也是為了能夠獲得一定的利潤，在收回本金的同時能夠獲得收益上的提高。因此，銀行貸款過程中，特別是在對固定資產(chǎn)進行投資的過程中，更加注重資金回收的穩(wěn)定性的考慮[1]。因此，銀行在為企業(yè)的建設項目提供相應的的款之前，也必須要依據(jù)財務評估狀況，對項目的可行性與盈利預期進行分析，一次作為評價企業(yè)對貸款的償還能力，確定貸款是否實施。
（三）對工程項目的財務評價是有關部門批準項目建設的主要依據(jù)
企業(yè)的投資項目不僅關系到企業(yè)的經(jīng)濟利益，同時對國家資源以及國家的經(jīng)濟收入等都會產(chǎn)生較大的影響。如果企業(yè)的投資項目失敗，輕則使得地區(qū)的經(jīng)濟利益受到損害，在較為嚴重的形勢下，企業(yè)投資失敗的損失會過國家財政補貼等形式轉嫁給國家，導致國家的利益受損。因此，國家相關部門在審批企業(yè)的相關建造工程時，應當將財務效益的好壞作為項目審批的重要依據(jù)之一。
三、財務評估的原則
對工程項目進行投資決策的主要評價手段就是財務評估，建設工程的所有參與者，如投資者、相關決策機構以及金融機構等都會在財務評估的基礎上對工程項目的實施與決決策提供參考。因此，財務評估的準確性與客觀性就成為了工程建設的基礎，在對項目進行財務評估的過程中，基本原則就是工程建設項目在建設過程中必須確定技術方案的先進性。投資方案與當前的技術發(fā)展趨勢相一致，當技術性與工程項目的經(jīng)濟性產(chǎn)生矛盾時，則要盡可能的以工程項目的經(jīng)濟效益與社會效益作為工程項目的評價標準，具體來說，財務評價的基本原則有：
（一）系統(tǒng)性原則
投資項目是否具有可行性受到多種綜合性因素的影響，首先，從宏觀方面來說，項目的可行性受到市場以及資源等因素的影響，同時社會經(jīng)濟與社會環(huán)境等對工程影響也不容忽視。其次，工程項目是否具有可行性也受到建造技術以及質量等內(nèi)部因素的影響。最后，工程項目實施的外部條件，例如國家相關的金融政策以及稅收等各種因素對工程實施也有不同程度的影響[2]。因此，工程項目的評價標準必須綜合考慮各種因素的對工程項目的影響，以評價項目實施的可行性。
（二）工程實施方案的最優(yōu)性原則
工程的的投資決策主要是為了使得企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中獲得經(jīng)濟效益的最大化，因此在對項目進行決策的過程中主要是選擇最佳方案，保證工程建設項目的投入的各項資源都能夠得到經(jīng)濟效益的最大化，在對工程項目進行評價的過程中，依據(jù)項目的市局需求，例如生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)周期以其資源等狀況進行比價，制定出若干方案以供選擇，最終篩選出最具可行性的優(yōu)秀方案。
（三）工程評價的統(tǒng)一性原則
判斷工程項目是否具有可行性，主要依據(jù)的是對工程進行的詳細的經(jīng)濟與技術指標的制定，而工程技術與項目的定制主要是通過歷年的生產(chǎn)實踐等做出的總結，具有較高的科學性與實踐性。在對項目進行財務評價時，可以依據(jù)工程特點，從不同的側重對建設項目進行評價，但在篩選過程中注意保持評價標準的統(tǒng)一性。
四、財務評估的實踐
投資項目的財務評估方法主要有：非貼現(xiàn)評價法（靜態(tài)）：包括靜態(tài)投資回收期法、投資利潤法等;貼現(xiàn)評價法（動態(tài)）：包括凈現(xiàn)值法、凈現(xiàn)值率法、獲利指數(shù)法、內(nèi)部收益率法等[3]。
（一）投資回收期法
投資回收期指標所衡量的是收回初始投資的速度的快慢。
投資回收期=初始投資額/一期現(xiàn)金流量
如果投資項目投產(chǎn)后每年產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流入量不等（絕大多數(shù)情況下是這樣），則需逐年累加，最后計算出投資回收期。
其中，工程建設項目的總投資是包括貸款利息在內(nèi)的投資總額。工程年收益指的是工程在揉入使用后的第一年所獲得收益減去折舊以及無形資產(chǎn)消耗的額度。
目前一般都按年稅前利潤計算。在計算投資回收期時所以在年收益額外還要加上計提折舊額和無形資產(chǎn)攤銷額，是因為折舊額和攤銷額是重新購置固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的資金來源，它雖不是項目的收益，但是它是用以補償固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資的，所以也應將它與收益額一起作為收回的投資。上式算得的投資回收期是從投產(chǎn)之日開始計算的。如按建設期初算起，還要加上建設期[4]。
（二）投資回收指標的特點
投資回收指標的主要特點是易于計算，對投資風險也有一定的考慮因此在很長一算時間里，是決策者較為常用的評價手段。但是通過一定時間的實踐與總結，投資回收指標也存在著一定的問題，主要表現(xiàn)在：
結算現(xiàn)金流量的過程中，對資金投入的時間價值考慮不足。同時回收指標的標準在確定過程中具有一定的主觀性。
五、總結
項目評估在工程建設初期具有重要作用，其評估手法也具有多樣性與多元化的特點，具有一定的綜合性。財務評估不僅是工程項決策前期對項目可行性進行決策的基礎，同時也是銀行貸款的重要條件。通過對財務評估方法中的投資回收進行分析，以提高當前我國財務評估的水平。
參考文獻：
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［關鍵詞］投資項目；效益評估；經(jīng)濟效益；社會效益
［中圖分類號］F230［文獻標識碼］B［文章編號］1002-2880(2011)03-0137-03
一、財務效益評估
項目財務效益評估是從財務角度，采用實際或者預測的財務價格計算投入物和產(chǎn)出物的價格，分析項目的評價指標和費用，以考察項目的盈利能力、借款償還能力，進而確定項目投資的財務可行性。
(一)項目的利潤及分配情況
1.投資利潤率
投資利潤率是指項目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額或項目達到生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與總投資之比。它反映的是效益與代價的比例關系。其計算公式為：投資利潤率=(年利潤總額/總投資)×100%。當項目投資利潤率≥行業(yè)的社會平均利潤率或基準投資利潤率時，項目是可行的。
2.投資利稅率
投資利稅率是指項目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利稅總額或項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利稅總額與總投資之比。其中，年利稅總額＝年利潤總額+年銷售稅金。投資利稅率的計算公式為：投資利稅率=(年利稅總額/總投資)×100%。當項目投資利稅率≥行業(yè)基準投資利稅率時，項目是可行的。在評估一些稅大利小的企業(yè)的財務效益時，用投資利稅率比用投資利潤率更合理。
3.資本金利潤率
資本金利潤率是指項目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額或項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與資本金之比。它反映的是項目資本金的盈利能力。其計算公式為：資本利潤率=(年利潤總額/資本金)×100%。
(二)財務盈利能力分析指標
1.投資回收期
投資回收期是指項目從建設之日起，凈收益抵償全部投資所需要的時間。它反映的是投資項目的資金償還速度。其表達式為:
ptt=1(CIt-COt)=0
式中：Pt為投資回收期；t為項目計算期；CIt、COt為第t年現(xiàn)金流入和流出。項目財務效益評估計算求出的投資回收期＜部門或行業(yè)的基準投資回收期時，項目是可行的。且投資回收期越短，項目的財務效益越好。
2.財務凈現(xiàn)值
財務凈現(xiàn)值是將投資項目在整個計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流按設定的基準折現(xiàn)率ic折現(xiàn)為建設期初的現(xiàn)值的代數(shù)和，它作為一個動態(tài)指標，反映的是項目在計算期內(nèi)的獲利能力。其表達式為：
FNPV=nt=1(CIt-COt)(1+ic)-t
式中：FNPV為財務凈現(xiàn)值；CIt和COt為第t年的現(xiàn)金流入與流出；n為項目壽命期；(1+ic)-t為折現(xiàn)系數(shù)。當凈現(xiàn)值≥0時，說明其收益恰好等于或超過行業(yè)的平均收益水平，該項目是可行的，且凈現(xiàn)值越大，項目經(jīng)濟效益越顯著。
3.財務內(nèi)部收益率
財務內(nèi)部收益率是使項目在整個計算期內(nèi)各年資金凈現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映的是項目對其所占用資金的報酬、補償和恢復能力。其表達式為：
nt=1(CIt-COt)(1+FIRR)-t=0
式中，F(xiàn)IRR為財務內(nèi)部收益率。計算得到的財務內(nèi)部收益率應與各行業(yè)的基準收益率比較，內(nèi)部收益率≥行業(yè)基準收益率時，項目可行；內(nèi)部收益率＜基準收益率時，項目不可行。
(三)清償能力分析指標
1.借款償還期
借款償還期是指項目投產(chǎn)后用于償還固定資產(chǎn)投資借款本金和建設期利息所需要的時間。其表達式為：
Id=Pdt=1Rt
式中，Id為固定資產(chǎn)投資借款本金和建設期利息之和；Pd為借款償還期；Rt為第t年可用以還款的資金。項目的借款償還期在貸款機構期限之內(nèi)的，說明該項目是有償還能力的。
2.資產(chǎn)負債率
資產(chǎn)負債率反映的是項目財務抗風險的能力和償還債務的能力。其計算公式為：資產(chǎn)負債率=負債合計/資產(chǎn)合計×100％。式中，負債合計=(應付賬款+流動資金借債+其他流動負債)+建設投資借款；資產(chǎn)合計=(應收賬款+現(xiàn)金+累計盈余資金+存貨)+在建工程固定資產(chǎn)凈值+無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)凈值。當項目的資產(chǎn)負債率≤行業(yè)的平均水平時，項目是可行的，且資產(chǎn)負債率越低，項目抗風險能力和償還債務的能力越強。
3.流動比率
流動比率反映的是項目償還短期債務的能力。其表達式為：流動比率=(流動資產(chǎn)總額/流動負債總額)×100％。式中，流動資產(chǎn)總額=現(xiàn)金+應收賬款+有價證券+存貨；流動負債總額=應付賬款+短期應付票據(jù)+未付的工資和稅收+一年內(nèi)到期的其他債務。流動比率越高，項目償還短期債務的能力越強。
4.速動比率
速動比率往往用來補充說明流動比率。其表達式為：速動比率=((流動資產(chǎn)總額-存貨)/流動負債總額)×100％。通常情況下，速動比率大于1為好。
二、國民經(jīng)濟效益評估
投資項目的國民經(jīng)濟效益評估是投資項目經(jīng)濟評估的核心部分，采用較能真實反映資源價值的影子價格計算項目費用和效益，從國家的角度來考察投資項目對國民經(jīng)濟的貢獻以及需要國民經(jīng)濟付出的代價，以確定投資的經(jīng)濟合理性。
國民經(jīng)濟評估是以項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻大小來考察的，因此在評估中有必要分析和計算項目的經(jīng)濟費用與經(jīng)濟效益。
（一）經(jīng)濟費用
經(jīng)濟費用是指項目對國民經(jīng)濟所付出的代價，它包括直接費用和間接費用兩部分。直接費用是指項目使用投入物所產(chǎn)生并在項目范圍以內(nèi)以影子價格計算的經(jīng)濟費用。根據(jù)投入物的不同，直接費用的表現(xiàn)形式也不同。一般表現(xiàn)為其他部門為供應本項目投入物而增加的社會供應量；減少對其他項目投入物的供應而轉移過來的那部分效益；國家因增加進口而多耗的外匯支出或因減少出口而損失的外匯收入。而間接費用則是指由項目引起的但在直接費用中未得以反映的費用。
（二）經(jīng)濟效益
經(jīng)濟效益是指項目對國民經(jīng)濟所作的貢獻，它包括直接效益和間接效益兩個部分。直接效益是指由項目產(chǎn)出物產(chǎn)生并在項目范圍以內(nèi)以影子價格計算的經(jīng)濟效益。根據(jù)產(chǎn)出物的不同，直接效益的表現(xiàn)形式也不同。一般表現(xiàn)為項目投入生產(chǎn)以后所增加了的國內(nèi)的中間產(chǎn)品或最終消費品；被替代企業(yè)因為減產(chǎn)而節(jié)省的資源的效益；增加出口所增收的外匯及減少進口所節(jié)約的外匯。而間接效益則是指由項目引起的但在直接效益中未得以反映的效益。
（三）轉移支付
項目與其他社會經(jīng)濟實體之間，不發(fā)生資源變動的純粹貨幣性質的轉移，叫做轉移支付。這些轉移只反映資源分配的控制權和使用權在項目和其他社會經(jīng)濟實體之間的相互變動，最終并不影響社會資源的增減，因此，它在國民經(jīng)濟效益評估中應予以剔除。轉移支付主要包括稅金、補貼、國內(nèi)借款利息及土地費用等項內(nèi)容。
黃凌棲：投資項目效益評估方法的探討三、社會效益評估
投資項目社會效益評估，是從社會角度分析出于項目的建設與實施，對社會經(jīng)濟、自然資源利用、生態(tài)環(huán)境、社會環(huán)境等方面的影響，來評價投資項目對實現(xiàn)國家或者地方各項社會發(fā)展目標所做的貢獻。
(一)社會價格的確定
1.社會價格
社會價格是指在項目收入對社會會產(chǎn)生影響的前提下，項目的投入物和產(chǎn)出物的價格。其表達式為：社會價格=影子價格+收入分配影響。收入分配影響是指項目收入對社會的影響。
2.社會價格的確定
項目產(chǎn)品的價格由價值決定，一般包括三個方面：C、V、M。其中，C指項目費用流量，V指目前的消費，M指積累，則V+M為項目的凈收入。因此，C+V+M即為產(chǎn)品的社會價格。要注意的是，這時的社會價格是在未考慮收入在地區(qū)之間分配的價值差異情況下確定的。
(二)社會效益評估指標
1.定量指標
(1)就業(yè)效果指標
單位投資就業(yè)人數(shù)=新增總就業(yè)人數(shù)/項目總投資=單位投資直接就業(yè)人數(shù)+單位投資間接就業(yè)人數(shù)
其中，單位投資直接就業(yè)人數(shù)=本項目新增的就業(yè)人數(shù)/本項目直接投資(萬元)；單位投資間接就業(yè)人數(shù)=相關項目新增的就業(yè)人數(shù)/相關項目投資(萬元)。若某地待業(yè)率高，則其單位投資能提供的就業(yè)人數(shù)越多越好；若某地勞動力緊張，則該指標的權重應減少。
(2)分配效果指標
分配效果指標，用來檢驗項目收益分配在國家、地區(qū)、企業(yè)、職業(yè)之間的分配比重的合理性。其表達式為：國家收益比重=項目上繳國家財政的利潤、稅金/(利潤+稅金)×100％；地方收益比重=項目上繳地方財政的利潤、稅金/(利潤+稅金)×100％；企業(yè)收益比重=企業(yè)納稅后的利潤/(利潤+稅金)×100％；職工收益比重=職工個人收入/(利潤+稅金)×100％。
在分析時應考慮以下兩方面的因素：一是項目資金來源構成要與收益分配比重相適應。衡量比重時應遵循誰投資誰收益的原則；二是項目的地區(qū)分布狀況。地區(qū)越貧困落后，國家收益比重應越小，地方和企業(yè)收益比重應越大。
2.定性指標
對社會經(jīng)濟的影響。主要包括科技進步、國民經(jīng)濟發(fā)展、地方經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平等方面的影響。
對當?shù)厣鐣h(huán)境的影響。主要包括對當?shù)厝丝凇⑷嗣裎幕逃?、衛(wèi)生保健、當?shù)爻鞘薪ㄔO、社區(qū)服務設施、社區(qū)安全穩(wěn)定、社會風俗等方面的影響。
四、不確定性分析
由于投資項目的數(shù)據(jù)受客觀條件和主觀預測能力的局限，評估存在諸多不確定因素，計算這些因素對投資決策、經(jīng)濟效益與社會效益的影響程度，進行不確定性分析，以估計項目可能承擔的風險。
(一)盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是通過計算分析產(chǎn)量、成本和盈利三者之間的關系來確定盈虧平衡點的位置進而判斷項目不確定性的一種方法。在平衡點上，企業(yè)盈虧相抵，該平衡點越低，表明投資項目對市場變化的適應能力越大，抗風險能力越強。根據(jù)生產(chǎn)成本及銷售收入和產(chǎn)量之間是否呈線性關系，盈虧平衡分析又分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。在此僅分析線性盈虧平衡分析方法，見圖1。
圖1線性盈虧平衡分析
如圖1所示，銷售收入線與總成本線的交點A稱為盈虧平衡點，即產(chǎn)量為Q0，銷售收入為B，成本為C時達到收支平衡。在A點的左邊，總成本大于銷售收入時，項目發(fā)生虧損；在A點的右邊，銷售收入大于總成本，項目獲得盈利。
(二)敏感性分析
敏感性分析是指通過測定各種不確定因素發(fā)生變化時所導致的項目經(jīng)濟評價指標的變化幅度，從中找出敏感因素并判斷其敏感程度的一種方法。
1.敏感性分析的作用
敏感性分析大致上反映出一個項目的風險程度；敏感性分析提高評估中經(jīng)濟效益指標的可信度；敏感性分析可以鑒別各種不確定性因素，為項目的實施過程提供有用的管理信息；敏感性分析提高管理者對風險的防范意識，使之可以從風險的角度選擇優(yōu)秀的方案，從而提高項目的抗風險能力。
2.敏感性分析方法分類
根據(jù)評估中所涉及的不確定因素的個數(shù)，敏感性分析可分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
單因素敏感性分析。單因素敏感性分析就是研究因一個不確定因素變化對項目經(jīng)濟效益影響的敏感程度的方法。在分析時，假定其他因素都不改變，只分析最敏感的一個因素，因而單因素敏感分析往往忽略了各因素之間的相互作用。單因素敏感性分析往往可以得到敏感性曲線。
多因素敏感性分析。多因素敏感性分析要研究可能發(fā)生的各種因素不同變化幅度的多種組合情況。若分析兩個因素同時變化的敏感性，可得到一個敏感面。
3.敏感性分析的步驟
敏感性分析按照以下步驟進行：確定敏感性分析指標；選擇不確定性因素；設定不確定性因素的變化范圍；找出敏感性因素并計算敏感性變化幅度；繪制敏感性分析圖。
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五、結語
綜上所述，幾種循環(huán)經(jīng)濟模式各自的特征又能對其他企業(yè)具有一定的借鑒意義。吸取成功模式的經(jīng)驗，運用到自身的生產(chǎn)過程當中，開拓出最適合本企業(yè)發(fā)展的循環(huán)經(jīng)濟模式是企業(yè)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的首要任務。企業(yè)應形成并逐步改善生產(chǎn)過程中的共生鏈，全盤考慮各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)中可能產(chǎn)生的廢棄物和相應的處理方法，加大資金和技術投入，形成切實可行的循環(huán)經(jīng)濟模式。建立合理的循環(huán)經(jīng)濟模式既能獲得經(jīng)濟效益又能獲得環(huán)境效益，同時實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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關鍵詞：風險投資；風險評估；大學生創(chuàng)業(yè)
我們一般認為“風險投資”起源于美國，一些風險投資者為了獲取高額回報，承擔較高的資本風險。風險投資具備高收益等特點，推動著我國資本市場體系的建立，但同時也兼具著高風險等特性。本文以高校學生創(chuàng)業(yè)公司及項目風險投資的風險評估方法研究作為基點，展開探討。目前，越來越多的高校畢業(yè)生面臨著就業(yè)困難問題，而受過高等教育的人群，視野已經(jīng)難以局限于那些靠體力勞動來獲取報酬的低階級工作，于是大學生創(chuàng)業(yè)這一領域被越來越多的人所重視。而其過程所遇到的風險也可見一斑。此時，風險評估便成為了投資者選擇項目所需要解決的最大難題。
1.研究背景與意義
1.1研究背景
在當前國際形勢下，各個國家對大學生創(chuàng)業(yè)，也紛紛持有支持激勵的態(tài)度。在國內(nèi)，有三種融資渠道可供選擇，分別為，商業(yè)融資、親情融資以及政府推動的創(chuàng)業(yè)融資。這樣多樣化的模式，就需要各個媒介能夠相互協(xié)調，共同促進，從而為我國的創(chuàng)業(yè)環(huán)境提供良好的氛圍，為我國的大學生創(chuàng)業(yè)做好基礎保障工作。
除國內(nèi)之外，國外各國也紛紛表示了對大學生創(chuàng)業(yè)的積極態(tài)度。美國早在90年代時，就開始成立中小企業(yè)管理局，但并不局限于對大學生創(chuàng)業(yè)的融資支持，而是面向全國的中小型企業(yè)。美國是我國最大的資本主義國家，其商業(yè)體制也較為資本化，資金雄厚。為籌得創(chuàng)業(yè)的基礎資金，大學生開始著眼于風險投資這一大模塊。而美國的資金服務機構較為齊全，資金也較為充足，這就為大學生創(chuàng)業(yè)提供了良好的創(chuàng)業(yè)基礎，同時也緩解了國家的就業(yè)壓力，提高了人才的利用率。
1.2研究意義
雖然我國政府以及社會大環(huán)境對大學生創(chuàng)業(yè)持有積極態(tài)度，但是，畢竟大學生創(chuàng)業(yè)擁有著許多的不確定因素。盡管我國政策規(guī)定，大學生創(chuàng)業(yè)可以向銀行提交小面額貸款的申請，但是，并不是硬性規(guī)定。這就導致了很多大學生貸款失敗的事例出現(xiàn)，其原因大部分是，大學生本身剛成年走向社會，不具有一定的資產(chǎn)保證，而且創(chuàng)業(yè)公司初期，存在太多的不確定因素，其風險較大，對于銀行這種穩(wěn)固安全的機構來講，并沒有太大的說服力。此時，就需要探究分析大學生創(chuàng)業(yè)案例，調查風險投資影響因素和風險預測評估，總結，從而為項目投資者提供更為簡便的借鑒。
2.研究分析
2.1理論分析
大學生創(chuàng)業(yè)面臨著重重阻礙，其首要問題是資金的籌措。大背景下，政府的政策雖做出相關的推動幫助，但銀行方面對此所提供的貸款卻并不是很樂觀?？晒┻x擇的三種渠道可區(qū)分為自籌和外助，然而，除去極少家庭本身家底雄厚足夠支持創(chuàng)業(yè)者外，大部分創(chuàng)業(yè)者還是需要依靠風險投資的介入。這一項難點亟待解決。項目方向的選擇，是否切合創(chuàng)業(yè)者自身的條件，對企業(yè)融資和投資者也是極重要的一項指標。
2.2分析大學生創(chuàng)業(yè)群體
大學生創(chuàng)業(yè)若想更快、更有效的找到正確合適的出路，就應該立足于自身，從根本出發(fā)。首先要選擇好契合的項目，即自己專業(yè)所學的是最捷徑的選擇。調查數(shù)據(jù)顯示，60%的大學生更愿意選擇與自己專業(yè)相切合的創(chuàng)業(yè)方向，而其余大部分人會選擇信息服務業(yè)類的項目。但是，從年齡學歷上分析，大學生群體從心里到處事上都明顯還不夠成熟，不足以讓投資者給予大量的融資來助公司發(fā)展，這也是成為了大學生創(chuàng)業(yè)成功率較低的主要原因。
2.3分析創(chuàng)業(yè)公司運營模式
當前的創(chuàng)業(yè)形式大體可分為合伙創(chuàng)業(yè)和自主創(chuàng)業(yè)兩種，而根據(jù)數(shù)據(jù)調查顯示，合伙創(chuàng)業(yè)占絕大多數(shù)，而自主創(chuàng)業(yè)模式只屬于個別人群，即自身擁有雄厚財產(chǎn)，足夠支撐起企業(yè)的正常發(fā)展。根據(jù)數(shù)據(jù)匯總顯示，網(wǎng)絡計算機服務業(yè)方向的創(chuàng)業(yè)比例最高。傳統(tǒng)行業(yè)、科技創(chuàng)新、市場開發(fā)三方面所占比例相對比較均衡。而這些方面的發(fā)展，也需要大量技術人才的投入，此時，合伙創(chuàng)業(yè)也成為最好最適合的選擇。在如今的社會大潮下，團體合作互助已成為社會發(fā)展必要的趨勢。
綜上所述，創(chuàng)業(yè)公司及項目風險投資作為融資的新途徑促進著我國創(chuàng)業(yè)活動的發(fā)展，與此同時極大程度影響著高校學生風險投資的積極性；高校學生創(chuàng)業(yè)公司及項目風險投資所面臨的問題也遠遠超出了高校學生的想象。高校學生在創(chuàng)業(yè)過程中如何選擇出潛力大且投資回報較高的項目，如何正確的規(guī)避創(chuàng)業(yè)所帶來的投資風險以及能否正確的對風險投資項目進行科學合理評估，都是高校學生創(chuàng)業(yè)過程中無法規(guī)避的問題。全面科學合理的評估風險投資項目可以使得風險投資活動事半功倍，是風險投資的關鍵所在。本文經(jīng)過查閱相關的科普文獻以及科學理論分析總結得出：風險投資者在進行風險投資時，必須深思熟慮，全面考慮風險投資可能遇到的問題以及如何正確處理和規(guī)避投資風險；同時，投資前正確建立科學合理風險投資評價體系，不斷完善創(chuàng)新風險評估體制，其重要性不容忽視。
結語
大學生創(chuàng)業(yè)融資問題，一直以來都是創(chuàng)業(yè)的最大問題。擁有創(chuàng)新的思路、吸引人眼球的項目，能夠讓投資者從中看到利益，從而自愿投資，實屬不易。本文提供的大學生創(chuàng)業(yè)項目的評估思路，會對創(chuàng)業(yè)者和投資者提供一定的支持。
參考文獻：
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[3]馬國順，盧志同.新時期高校大學生創(chuàng)業(yè)教育探析[J].中國石油大學學報（社會科學版），2009（05）
【關鍵詞】項目風險；投資評估；多屬性群決策
對一個項目風險管理的好壞，在某種意義上決定了項目最終管理目標的實現(xiàn)。對項目的風險進行評價是項目投資決策中的重要環(huán)節(jié)，因為對其風險進行分析和評價，可以了解到各種風險因素發(fā)生的可能性和導致?lián)p失的后果，從而確定風險大小的先后次序和風險因素之間的內(nèi)在關系。運用綜合評價方法對項目風險進行評價，首先要識別風險因素或風險事件和可能發(fā)生風險的具體環(huán)節(jié)，羅列出風險調查表；然后由相關專家對可能出現(xiàn)的風險因素或者風險事件的重要性進行打分，以此來確定一個項目的綜合風險。
一、問題的提出
基于上述綜合評價方法，在一個項目投資決策中，個別專家因受個人情感等主觀因素的影響而對某些項目階段的風險做出失真的評價是無法避免的，這就必然會導致不合理的評估結果。而基于有序加權平均算子（WA算子）和加權算術平均算子（CWAA算子）的多屬性群決策方法則是：首先利用OWA算子進行縱向集結（即對一個專家所給定的某一項目階段的所有風險分值進行集結）；然后利用CWAA算子對縱向集結結果進行橫向集結（即對不同專家得到的同一項目階段的綜合風險值進行集結），其結果可用于項目投資的風險評估。該算子不僅能充分考慮專家自身的重要性程度，還盡可能地消除了上文所述的那些不合理因素的影響，并增加了中間值的作用（主要是通過對過高或過低的某投資項目階段風險綜合屬性值賦予較大或較小的權重），從而增強投資評估結果的合理性。
二、 基于OWA算子和CWAA算子的多屬性群決策評估方法
1．OWA算子和CWAA算子的定義。（1）定義1：設FOWA：RnR，若F（a,a,…,a）=wb(j=1,2,…,n)（公式1）
其中，w=(w1,w2,…,wn)T是與函數(shù)FOWA相關聯(lián)的加權向量，且wj∈［0，1］，w=1；bj是一組數(shù)據(jù)ai(i=1,2,…,n))中第j個最大的元素，則稱函數(shù)FOWA是n維有序加權平均算子，即OWA算子。（a,a,…,a）是任一組數(shù)據(jù)向量，（β,β,…,β）是（a,a,…,a）中的元素按下降序組成的向量，則有（a,a,…,a）=f（β,β,…,β）。根據(jù)上述定義，令w=
(1-a)/n,i=1a∈[0,1]，為一調節(jié)值。則有fw=(a,a,…,a)=af1(a,a,…,a)+(1-a)f*(a,a,…,a)（公式2）。其中f*(a,a,…,a)是i≠1的情況。若a=0，fw=(a,a,…,a)=f*(a,a,…,a)，若a=1，則fw=(a,a,…,a)=f1(a,a,…,a)。（2）定義2：設FOWA：RnR，若F（a,a,…,a）=wb(j=1,2,…,n)（公式3）。式中，w=(w1,w2,…,wn)T是與F函數(shù)相關聯(lián)的加權向量。bj是一組加權向量(nw1a1,nw2a2,…,nwnan)中第j大的元素，n是平衡因子，則稱函數(shù)F是n維組合加權算術平均算子，即CAWW算子。
2．評估過程。（1）決策矩陣的構造。在指標權重信息完全未知的狀況下，請k位相關風險專家dk對該項目計取權重，設X和U分別為方案集和屬性集，屬性權重信息完全未知。D={d1,d2,…,dn}為決策者集，λ={λ1,λ2,…,λn}為決策者的權重向量，其中λk∈[0,1]，k=1，2，…，t，λk=1。假定決策者dk(dk∈D)給出方案xi(xi∈X)在屬性uj(uj∈U)的屬性值為a(k)ij，從而構成決策矩陣Ak。Ak經(jīng)過規(guī)范化處理后，得到規(guī)范化矩陣Rk=(r(k)ij)nxm。（2）綜合屬性值計算。利用OWA算子對決策矩陣Rk中第i行的屬性值進行集結，得到?jīng)Q策者dk所給出的方案綜合屬性值z(w)=F(r,r,…,r)=wb （公式4）。（3）群體綜合屬性值的計算。利用CWAA算子對位決策者給出的方案xi的綜合屬性值z(w)進行集結，得到方案xi的群體綜合屬性值 z(λ,w′)=FCWAA[z(w),z(w),…,z(w)]=w′b（公式5）。
其中，w=(w,w,…,w)T是FCWAA的加權向量（投資單位應綜合考慮不同專家對風險的把握程度來判定各專家的打分在最終決策中所占的權重），b是相應的一組加權向量(tλ1z(w))，tλ2z(w)，...，tλtz(w)中第k大的元素，t是平衡因子。（4）風險評估。利用 z(λ,w′)對方案進行排序。投資者根據(jù)以往對相關項目的投資經(jīng)驗以及在項目可行性研究、項目投資招標、投資實施等環(huán)節(jié)投資單位所能承受的風險能力，給出項目投資的各個階段的風險標準值Ri，在z(λ,w′)
基于OWA和CWAA算子的多屬性群決策方法在實際項目風險投資評估中，計算比較簡單，同時也考慮到了眾多風險因素對各個項目投資階段風險的影響程度，因此，這一方法的評估結果的可信度比僅考慮單一因素的評估結果要高。
參 考 文 獻
[1]徐澤水．不確定多屬性決策方法及應用[M]．北京：清華大學出版社，2004：15～22
[關鍵詞] 創(chuàng)業(yè)投資 評估模型 因子分析 定量
創(chuàng)業(yè)投資項目評估是一個既包括效益，也包括風險在內(nèi)的綜合評估，從當前創(chuàng)業(yè)投資的評估模型和方法上看，過分復雜、主觀，計算繁瑣。例如層次分析法，這是學術界常討論的一種方法，一是層次劃分復雜，而是決定權重太主觀，同時計算起來也比較繁瑣。為此，本文采用SPSS軟件中的因子分析，建立了創(chuàng)業(yè)投資的因子分析評估模型，克服了以上評估不足。
一、SPSS中因子分析方法介紹
1.因子分析方法介紹。因子分析方法是統(tǒng)計學中一種多元問題的數(shù)據(jù)處理方法，這種方法的目的是要對多元數(shù)據(jù)進行最佳綜合簡化，也就是說要在力保數(shù)據(jù)信息丟失最小原則下，對高維變量、空間進行降維處理。因子分析出發(fā)點就是用較少的相互獨立的因子變量來代替原來變量的大部分信息，而且因子變量名具有解釋性，即該變量是對某些原始變量信息的綜合和反映。通過計算因子綜合得分反映創(chuàng)業(yè)投資項目的風險值。其數(shù)學模型是通過因子提取，構造綜合評價函數(shù)，根據(jù)各因子貢獻率的大小，選取前個因子，使得。前s個元素的線性組合為：
用和構造評價因子函數(shù)如下：
其中為第i個因子得分。為因子權重，為系數(shù)陣。越大風險就越大，投資者可根據(jù)這個風險值對比其他一些創(chuàng)業(yè)投資項目做出判斷，以決定是否進行投資。
2.SPSS中因子分析基本步驟。因子分析有兩個核心問題：一是如何構造因子變量；二是如何對因子變量進行命名解釋。因子分析有下面5個基本步驟：（1)確定待分析的原有若干變量是否適合因子分析；（2)構造因子變量;（3)利用旋轉使得因子變量更具有可解釋性;（4)計算因子變量的得分;(5)綜合因子得分。
二、因子分析法在風險投資項目評估中的應用
1.定風險投資項目風險種類并提請風險投資各方專家打分，獲得風險投資項目的風險樣本空間。對于風險類型的劃分針對某一具體項目確定，而專家打分采用1～10分制，分值越低，風險越小。
2.將數(shù)據(jù)表轉化為數(shù)據(jù)矩陣，輸入SPSS數(shù)據(jù)管理器中，并通過SPSS中Correlation Matrix 對數(shù)據(jù)進行因子分析檢驗，通常相關系數(shù)越大，進行因子分析效果越明顯。
3.對數(shù)據(jù)進行因子分析，SPSS中因子提取方法有7種，通常采用主成分分析法。該方法假定原變量的線形組合。第一主成分有最大的方差，后續(xù)成分，其可解釋的方差越來越小。這也是使用最多的因子提取法。
4.計算單個因子得分和綜合因子得分。綜合得分通常比較科學的方法就是采用前面主成分提取時的因子貢獻率作為權重，當然，也可采用專家確定權重的方法進行。
5.對因子變量進行解釋和創(chuàng)業(yè)項目風險綜合得分評價基礎上，提交創(chuàng)業(yè)投資決策層進行最后項目的取舍。
三、應用實例
1.根據(jù)專家對10個風險投資項目的政策風險、技術風險、市場風險、管理風險和環(huán)境風險進行打分，得出結果如表1。
表1 風險投資項目風險評價表
2.將表2數(shù)據(jù)輸入SPSS數(shù)據(jù)管理器中，利用相關性分析得到各組數(shù)據(jù)的相關性系數(shù)矩陣。
3.采用SPSS中的主成分分析得到因子提取結果，利用前面三個因子既可使累積貢獻率達到89.03%，計算結果略。
4.計算因子得分函數(shù)。通過SPSS根據(jù)回歸算法計算得出的因子得分函數(shù)系數(shù)。如下式。
根據(jù)前3個因子的特征值的貢獻率作為權重計算項目評估的綜合得分。綜合得分函數(shù)見下：
采用上式得到結果見表2。
表2 各創(chuàng)業(yè)投資項目的F1,F2,F3和F值
從前面分析知道，主要代表了市場風險，從表2第二列來看，項目5的市場風險最大；當某一創(chuàng)業(yè)投資公司進行投資決策時如果對市場風險規(guī)避能力差，則應該考慮選擇其他項目。同理可以分析和的情況。綜合起來看，項目6的風險值最小，項目10的風險值最大，在決策時選擇項目6比較適當。
總之，創(chuàng)業(yè)項目評估所要做的就是正確劃分風險類型，獲取樣本數(shù)據(jù)，大大減少風險評估的工作量。更重要的是充分考慮了創(chuàng)業(yè)投資公司的投資偏好等因素，從而將項目同投資機構有機結合在一起。
參考文獻：
一、生產(chǎn)項目的投機估算分析
不同的生產(chǎn)項目、不同的生產(chǎn)階段投機估算也有著很大的差異。在生產(chǎn)項目的建議書階段，由于投機估算的精確度相對較低，可以采用匡算法，從而有利于建議書的編制。匡算法的計算主要包括單位生產(chǎn)能力法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、系數(shù)估算法?？梢詤⒄障率剑?/p>
單位生產(chǎn)能力估算法：I2=N2（I1/N1）P
其中I2表示生產(chǎn)項目所需要的固定資產(chǎn)投資額，I1表示可比項目實際固定資產(chǎn)投資額，N2表示擬建項目生產(chǎn)規(guī)模，N1表示可比項目生產(chǎn)規(guī)模，P表示物價換算系數(shù)。
系數(shù)估算法，常用的方法主要有化設備系數(shù)法以及主體專業(yè)系數(shù)法，需要注意的是，主體專業(yè)系數(shù)法是指以擬建項目中，投資比重大并且與生產(chǎn)能力直接相關的工藝設備投資作為基數(shù)，另外根據(jù)類似工程的統(tǒng)計資料，從而計算出擬建項目各專業(yè)與生產(chǎn)項目工藝設備投資的百分比，從而以此估算出投資項目的所需的工程費用，并進一步計算出整個生產(chǎn)項目的靜態(tài)投資。
在可行性研究階段，如果要求較高的投資精度，需要采用更加詳細的計算方法，例如指標估算法。指標估算法是將生產(chǎn)項目分為單項工程或者是單位工程，并按照工程費用的性質劃分為建筑工程、設備購置費用、安裝工程等等。同時，根據(jù)投資估算指標，進行各單位以及各工程投資的估算，進行匯總后，進而得出整個工程費用[1]。另外，再按照相關的規(guī)定，對生產(chǎn)項目的其他費用、預備費用等方面進行估算，最后形成擬建項目的靜態(tài)投資。
在生產(chǎn)項目的其他費用的估算中，對于在合同以及協(xié)議中，已經(jīng)明確的費用需要計算在內(nèi)，對于未能明確的費用，需要按照國家、行業(yè)或者是項目所在地的相關規(guī)定進行計算。
二、生產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價方法
（一）項目的財務評價
財務評價是指生產(chǎn)項目遵循現(xiàn)行的財稅制度以及規(guī)定，并根據(jù)當前的市場價格，對項目在財務上的支出以及收入進行計算，同時，獨立測算本項目在資金投入所能帶來的利潤，不對社會經(jīng)濟效果進行廣泛考慮。從不同的評價角度出發(fā)，財務評價可以分為企業(yè)財務評價以及國家財務評價。企業(yè)財務評價的主要內(nèi)容有：投資獲利分析、財務清償能力分析以及資金流動性分析。財務的評價的主要指標眾多，主要包括以下幾種：投資收益率、投資利潤率、財務凈現(xiàn)值以及資產(chǎn)負債率、速動比率等等。下面僅從投資收益率以及財務清償能力展開分析。
1.投資盈利性
投資盈利性是指生產(chǎn)項目基于實際收入與支出，對涉及到生產(chǎn)項目的投入與產(chǎn)出、市場與價格、組織與經(jīng)營等各種因素，并通過對實際交易年份的收入以及支出對現(xiàn)金流量展開分析，測算出單個代表年份以及整個生產(chǎn)項目壽命期的凈收益以及投資收益率，以此作為整個生產(chǎn)項目獲利能力的評判標準[2]。
2.財務清償能力
財務清償能力是指檢驗生產(chǎn)項目在整個有效壽命期之內(nèi)，每個年份資金盈虧狀況，以及生產(chǎn)項目對借貸資金的償還能力。其受生產(chǎn)項目的投資盈利能力直接影響，如果企業(yè)的盈利能力較強，其償還債款的速度也就越快。對清償能力的分析則需要包括對所有的資金流入以及流出，例如保險費、利息以及股息等等。
（二）項目不確定性分析
不確定分析是指衡量經(jīng)濟評價的過程中，由于預測與估算數(shù)據(jù)產(chǎn)生的不確定因素，產(chǎn)生對評價指標的影響，進而了解對項目的可靠性。不確定性分析主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析以及概率分析[3]。
1.盈虧平衡分析
盈虧分析主要是指不同生產(chǎn)水平的成本收益之間的關系進行分析與研究，主要是根據(jù)生產(chǎn)項目的總成本、收入等各方面的數(shù)據(jù)，對項目的產(chǎn)量盈虧平衡點進行確定，進而對項目的盈虧與產(chǎn)品產(chǎn)量之間的影響進行預測。盈虧平衡點會隨著項目產(chǎn)量的變化而發(fā)生變化。當盈虧平衡點越低時，經(jīng)營的安全系數(shù)也就越高，表示項目的盈利具有更大的可能性；當項目的盈虧平衡點越高時，其所承擔的風險也就越大。
2.敏感性分析
敏感性分析是對一個或者是多個不確定性因素的變化進行預測與分析，從而確定其對生產(chǎn)項目經(jīng)濟效果的影響。例如，項目投資、建設期、總成本以及項目的壽命期等多種因素[4]。在實際的分析過程中，不需要對每種因素進行確定，只需要找出生產(chǎn)項目的敏感因素，進而對其敏感程度進行確定，并預測生產(chǎn)項目所要承擔的風險。在對生產(chǎn)項目進行經(jīng)濟評價中，需要對項目內(nèi)部收益率或者是凈現(xiàn)值等經(jīng)濟指標采取敏感性分析。
[關鍵詞]商業(yè)房地產(chǎn) 投資風險 AHP
一、引言
項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經(jīng)濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。
因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項目風險的方案選擇方法。
二、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險的類型
項目投資的風險一般可分為內(nèi)部風險與外部風險兩大類。內(nèi)部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環(huán)境有關,超出項目自身范圍的風險。
1.外部風險
(1)政治風險
商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導致項目資產(chǎn)的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關。政治因素的變化往往是難以預料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟形式緊密相關,在很大程度上受到政府政策的控制。
(2)法律風險
商業(yè)房地產(chǎn)項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。
(3)金融風險
金融風險是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產(chǎn)生的負面影響。金融風險主要表現(xiàn)在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務負擔的加重,利率上升導致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。
(4)不可抗力風險
商業(yè)房地產(chǎn)項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內(nèi),不可避免的會出現(xiàn)一些自然災害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。
2.內(nèi)部風險
(1)預測風險
預測風險是指項目的制定人在項目規(guī)劃時面臨的項目完成所發(fā)生的項目收益變化的風險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目在一開始規(guī)劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內(nèi),規(guī)劃人所預測的商機就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達到投資人預想的收益,投資人就會不可避免的承擔預測風險。
(2)完工風險
項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業(yè)房地產(chǎn)項目融資是以項目為導向,在項目建設階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預定計劃建設投產(chǎn),將導致項目建設成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。
(3)生產(chǎn)風險
項目的生產(chǎn)風險是指在項目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術、資源儲量、能源和料供應、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產(chǎn)風險主要表現(xiàn)在: 技術風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經(jīng)營管理風險。風險主要包括技術風險、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。
(4)市場和經(jīng)營風險
商業(yè)房地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長,各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關,商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費,依托于城市經(jīng)濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時可能面臨調整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風險相當大。
因此,在實際進行商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內(nèi)部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權重對其決策有重要的意義。
三、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風險評價
我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關系分組形成遞階層次結構。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應用,評價商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權重。它為分析復雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權重的計算步驟:
1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。
2. 根據(jù)指標體系構造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險的分析,作者構造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。
3. 根據(jù)專家的意見,構造關于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應的值可以取這個比值。
4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關因素對于上一層次相對重要性的排序權值,并進行一致性檢驗。
在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。
5. 根據(jù)各方案的情況構造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權重,并進行一致性檢驗。
6. 把第四步所得的各個因素權重和第五步所得的各個方案對因素的權重,求其加權總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業(yè)房地產(chǎn)項目投資人的決策提供依據(jù)。
四、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的分險評價實例分析
在項目投資之前,投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項目投資方案的風險,然后根據(jù)計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經(jīng)風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經(jīng)營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結果如表1所示。各個因素的權重和A、B、C方案對各個因素的權重如表2所示。
從以上結論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。
五、結論
以層次分析法為數(shù)學工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學的決策依據(jù),促進投資決策的科學化和規(guī)范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現(xiàn)實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現(xiàn)實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關,才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益?？茖W的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運用它為經(jīng)濟發(fā)展造福。
參考文獻:
[1]陳琳 潘蜀健:房地產(chǎn)項目投資[M]. 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2004: 242-246
