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【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目；投資控制；策略分析
房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制，需要相關人員根據(jù)科學的技術原理，科學的計價方法計價依據(jù)，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段、設計階段、實施階段、竣工階段進行造價方面的控制管理，利用好房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制己有的經(jīng)驗，進行工程開發(fā)成本的減低，然后提供房地產(chǎn)開發(fā)商的投資效益。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的組成和房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素分析
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資組成
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大體上可以分成兩種：一種是動態(tài)的投資部分，另一種是靜態(tài)的投資部分。靜態(tài)的投資部分由基本預備費用、工程建設的其他費用、設備器具的購置費用、建筑工程安裝費用等方面組成；動態(tài)投資部分是房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設期內(nèi)，由房地產(chǎn)項目開發(fā)建設需要繳納的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、建設期利息、國家批準政策（建筑期間的利率變動、匯率變動、稅費變動）帶來的建筑資金增加的部分共同構成。
1.2 影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的因素
影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價格方案籌劃以及規(guī)劃設計、工期、項目質(zhì)量以及項目范圍。項目質(zhì)量指房地產(chǎn)開發(fā)項目為了滿足項目既定的質(zhì)量要求，進行的兩個方面的工作，這兩個方面分別是質(zhì)量失控帶來的補救工作以及質(zhì)量保障和檢測工作。這兩個方面的工作都會帶來項目資料的消耗，產(chǎn)生一定的質(zhì)量成本。項目范圍指房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準、規(guī)模、配套設施等情況會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資.資源耗用量是由房地產(chǎn)內(nèi)部條件決定的可以控制的因素，資源價格可以通過物資采購來控制。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的策略初探
2.1 可行性研究階段
房地產(chǎn)可行性研究階段有土地評價以及市場分析兩個階段。市場分析的方式是委托專業(yè)市場部門分析或者開發(fā)商進行自主分析，它的流程有市場預測、市場調(diào)查、營銷戰(zhàn)略，這些都可以影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的功能、規(guī)模、定位情況。土地評價階段需要開發(fā)商考慮到產(chǎn)品的投資估算以及銷售價格，測算出土地的最大化成本，然后進行決策投資，在這個階段里進行房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠根據(jù)現(xiàn)有的工程編制來完成指標的估算工作，打造項目造價的信息數(shù)據(jù)平臺，讓有豐富經(jīng)驗的估算人員對項目進行估算，保持項目投資估算有個正確的值。
2.2 決策階段的投資控制策略
決策階段，需要把握客觀性、科學性，加強投資方案研究，根據(jù)項目實際情況，進行多個方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進項目的投資決策。例如，在項目的規(guī)模進行確定或者在項目的最優(yōu)產(chǎn)量進行確定時，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個博弈模型，提高決策的質(zhì)量，使投資得到客觀控制效果。優(yōu)化方案，簡化建設流程，合理選用設備，給項目節(jié)約大量資金。
2.3 設計階段的投資控制策略
在房地產(chǎn)設計階段的投資控制主要有四個階段的設計：施工圖紙設計、初步設計、方案設計、總體規(guī)劃設計，然后對施工圖預算、總概算進行初步設計。在設計階段需把項目的投資估算當成控制依據(jù)，當初步設計的總概算大于項目的投資估算時，需要對原因進行分析，評價。在項目的初步設計完成后，需要對整個房產(chǎn)地開發(fā)項目的總概算進行編制，然后審定出投資概算標準。①需要根據(jù)招標方式選擇設計單位以及設計方案，在設計單位這一塊需要優(yōu)先考慮到設計質(zhì)量，然后再去考慮設計成本；②要根據(jù)合同條款里面所需的設備材料消耗量，推廣限額設計以及標準設計；③要借助于動態(tài)費用計算法、多指標對比法，評選出總體的規(guī)劃設計方案，結合好價值工程優(yōu)化設計選定的方案計劃；④需要創(chuàng)新設計理念，提高產(chǎn)品的附加值，增大房地產(chǎn)樓盤的賣點；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產(chǎn)設計深度進行嚴格控制，評審設計出符合質(zhì)量要求的項目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設計。
2.4 采購階段的投資控制
項目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務采辦過程。土建工程采辦過程，對項目投資進行控制，把施工圖紙的預算當成上限來控制?？紤]到設計階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計劃，劃分好招標批次以及招標批量，使項目的財務成本得到有效降低。②進一步完善招標制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標方法。③控制好采購價格，培養(yǎng)合同談判的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)項目的合同條款，使合同風險得到有效轉(zhuǎn)移。④建立動態(tài)的符號市場價格的數(shù)據(jù)庫，對材料的市場價格進行長期的預測研究，使合同談判有個充足的力量支持。
2.5 合同實施階段的投資控制策略
當項目產(chǎn)生變更時，就會帶來工程投資的變化，有些工程項目可以還會影響到工期目標、質(zhì)量目標，以及項目功能目標的調(diào)整。①是預測成本以及評價經(jīng)濟效益，然后進行設計方面的變更；②需要建立嚴格的變更審批程序，避免設計變更變的很隨意，讓不需要的設計變更變的更加合法化、合理化、在這個過程中還要加強工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監(jiān)督跟蹤工作；③需要把工程監(jiān)理單位的應有效用發(fā)揮出來，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項目施工的實際情況，正確估計出房地產(chǎn)開發(fā)項目的工期以及費用，然后協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)項目變更帶來的相關事項，跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)項目的變更情況，進行有效的控制掌握；④房地產(chǎn)開發(fā)商需要對工程的簽證索賠做到既定的標準，防止簽證代表情況的發(fā)生，還要根據(jù)合同的判決情況進行承包商的索賠工作。
2.6 竣工驗收時的投資控制策略
當項目到了竣工驗收階段時，需要把“項目結算”當成房地產(chǎn)投資控制的核心內(nèi)容，即根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目簽訂的合同來結算審核房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)項目的合同雙方根據(jù)合同既定的約定，結合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復核、計算出房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生變動的工程量，、根據(jù)有關文件規(guī)定以及合同來核實綜合單價以及材料價格。然后計算出房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資，對房地產(chǎn)工程結算文件的數(shù)據(jù)信息進行結算核對。雖然竣工驗收時的投資控制不會對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗收時的投資控制可以給房地產(chǎn)開發(fā)商以后進行相似項目開發(fā)時帶來有效的數(shù)據(jù)信息支持。
3 結束語
房地產(chǎn)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資控制，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策階段、發(fā)包階、段設計階段、施工階段、竣工結算階段分別進行投資限額管理控制，使投資限額出現(xiàn)的偏差能夠得到及時有效的糾正，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目投.資控制既定目標的實現(xiàn)，本文先是論述了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的組成以及影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的幾個因素，然后從幾個方面提出了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的策略。
參考文獻
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“十三五”推進供給側結構性改革，其對房地產(chǎn)市場起到不可估量的影響。眾所周知，目前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重的產(chǎn)能過剩、供求不平衡的問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目，如何科學地去庫存、改善供求關系，成為一大難題。根據(jù)分析，房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，會導致房地產(chǎn)新投資減少最后導致GDP負增長。我國房地產(chǎn)的空置房無論過多或者過少，都對國民經(jīng)濟有著巨大的負面影響。所以，這更需要我國對房地產(chǎn)企業(yè)進行供給側改革，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟規(guī)模、人口數(shù)量等現(xiàn)實因素，進行科學的合理預算估測，從而推動我國經(jīng)濟的增長。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的影響因素
2.1通貨膨脹
如果商品市場面臨通貨膨脹，商品購買者總是在不斷地觀望，預期商品的價格會更加持續(xù)地上漲，如此貨幣貶值。正是如此，消費者們希望通過購買固定商品來防止貨幣貶值，尤其是像房子這樣一類的極其耐用品。所以，在通貨膨脹的情況下，房子的銷售量往往大增，且有不斷上漲的趨勢。但是，作為房產(chǎn)類，這些稀缺特殊的資源，一些商品的提供者總是遵守將貨品囤積在自己的手里的原則，而且房子這類資源物品往往耗時較長，需要很長一段的開發(fā)建立時間，這一系列原因最終導致房子的貨物量供不應求。但是，在通貨膨脹的情況下，消費者對于房子的需求在短時間并不會減少，而且在供應方面，供應房的數(shù)量也不會在短時間內(nèi)劇增。所以，在供求失衡的情況下，兩方面原因?qū)е铝朔孔觾r格不斷上漲，往往直接導致了房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模。所以，通貨膨脹間接導致了房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模。
2.2城市化進程
如何說城市化進程影響房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模。這要從城市化進程代表一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平，是一個城市的整體水平的標志。如果一個城市城市化進程較快，城市化水平高，這個城市就有許多的人口，居民數(shù)量極多，人口多導致需求大，對于各類商品的需求量將會不斷地提升，特別是房地產(chǎn)這類剛性的需求。供求相互作用，大量的需求拉動供給，因此供應端不斷地完善，大城市的房地產(chǎn)的硬件設備都比較完善，例如物業(yè)公園等設施，價值決定價格，同時大城市的房地產(chǎn)價格水平也普遍比小城市的房地產(chǎn)水平較高，如此又促進了房地產(chǎn)的投資規(guī)模，如此不斷地往復。當然，還有其他部分的原因，例如隨著城市進程的不斷推進，城市的土地面積有限，不夠城市的建設使用，因此，城市只好向周邊地區(qū)不斷推進，不斷利用周邊農(nóng)村的土地資源，導致居住在農(nóng)村的農(nóng)民失去了土地，政府和開發(fā)商為了安撫農(nóng)民需要支付安置費用或者一些用來安置農(nóng)民住處的安置房，如此又使房地產(chǎn)投資開發(fā)的成本不斷地上升，最后影響了房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模。還有另外一個原因，城市相比農(nóng)村，工資高，許多農(nóng)民為了謀圖發(fā)展，從農(nóng)村來到城市謀求工作，農(nóng)民工進來城市需要住處，因此有大量的住房需求，導致房地產(chǎn)的需求上升。最后，還有一大堆的畢業(yè)大學生在畢業(yè)之后，為了更好的未來，選擇在城市發(fā)展，安家落戶，因此一大波的畢業(yè)生對住房的需求量提升了城市的房地產(chǎn)的需求，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模。
2.3財務現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)建設的費用主要包括銷售、財務、管理三個方面。雖然費用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因為銷售以及管理兩種費用極其容易因為一些不確定外在的原因所影響，因此費用也是極其需重視的一個支出。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其開發(fā)的費用產(chǎn)生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，對成本費用進行控制，就是對融資的額度規(guī)模進行控制。如此，可以從根源上對財務的成本費用進行更好地控制。財務的良好控制現(xiàn)狀，可以促進對房地產(chǎn)的投資規(guī)模的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的資金究竟運用到哪些領域，每個環(huán)節(jié)分別占用多少的份額。因此房地產(chǎn)企業(yè)建筑開發(fā)需要加強其財務資金成本的使用范圍的準控。在市場經(jīng)濟下，一個產(chǎn)業(yè)往往會帶動產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)進行建筑項目的開發(fā)，其資金會流動到多個部分環(huán)節(jié)，包括:一是房地產(chǎn)建筑項目所征用的土地所需的賠償居民的拆遷費;二是建筑項目的工程建設的成本費用;三是建筑成型時后期軟安裝所需的成本費用;四是房地產(chǎn)建筑項目給未來居民的一些公共基礎設施建設的資金投資，例如公園、電梯等;五是一些其他建設建筑項目所需且發(fā)生的直接費用。當然，這些各個部分所發(fā)生占用的比例經(jīng)常不合常理，有的幾種資金投入所占比例明顯超標或者過少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該嚴格督促財務部門對當前建設項目的審計監(jiān)督。因此財務的現(xiàn)狀會影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。
2.4第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平
第三產(chǎn)業(yè)是服務產(chǎn)業(yè)，需要一大堆的勞動力。其發(fā)展水平能代表一個區(qū)域或者一個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)都是勞動密集型地區(qū)，其對勞動力有極大的需求。因此第三產(chǎn)業(yè)是影響我國房地產(chǎn)投資與規(guī)模的極其重要因素。比如第一、第二產(chǎn)業(yè)的勞動力極其容易被大機器、科學技術所代替。相反，第三產(chǎn)業(yè)的服務行業(yè)其勞動力的需求量極大，且短期內(nèi)不會被代替。所以大量的勞動力水平需要大量的住房，帶動房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較高的地方，城市的居民人數(shù)也高，往往聚集在一片的地區(qū)，所以房子都是大片聚集，覆蓋面積大。只要第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高的地方，其商業(yè)化的水平也是相當高的，交通水平也是相當之高，因此帶動周邊房價上漲，呈直線上升。第三產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的開發(fā)投資有相當大的影響。
3結論與相關建議
3.1結論
城市化進程、第三產(chǎn)業(yè)和居民消費指數(shù)增長率都會影響房地產(chǎn)的投資規(guī)模，未來城市化進程規(guī)模、速度、規(guī)劃以及基礎設施建設都對房地產(chǎn)投資規(guī)模起巨大推動作用且?guī)咏?jīng)濟的發(fā)展，因此城市化率對其影響最為顯著。從行業(yè)相關數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)量嚴重過剩、庫存積壓是如今的主要問題之一，解決問題的一大關鍵在于從供給側改革，減少產(chǎn)量，解放生產(chǎn)力在生產(chǎn)端提高競爭力促進經(jīng)濟發(fā)展。綜上所述，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模增長速度可能會在整體上有所下滑。
關鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資
房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。
第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據(jù)為基礎進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務評價方面的結果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。
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一、國內(nèi)與國外房地產(chǎn)開發(fā)項目對比
早在1968年美國就有學者提出冷熱因素法對房地產(chǎn)投資進行分析[1]，而國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策經(jīng)過了長期的探索與發(fā)展，中國最早的房地產(chǎn)投資決策只是從某個單一方面來進行思考，想法閉塞，對房地產(chǎn)投資決策的全面性研究還有一定距離。因為我國房地產(chǎn)項目投資決策起步較晚，主要以借鑒已有的經(jīng)驗為主，沒有一定的理論依據(jù)，在分析投資風險方面也缺乏經(jīng)驗，因此，相比于國外的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策來說，我國的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的分析與研究已經(jīng)成為當前學者的首要任務和目標。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的研究方法
（一）大系統(tǒng)、小環(huán)節(jié)分析
運用系統(tǒng)分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關系，重點考慮總體方向。將房地產(chǎn)開發(fā)項目視為一個大系統(tǒng)、大格局，集理論思想、構建健全的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策體系，使大格局下的各個小環(huán)節(jié)都緊密相扣，環(huán)環(huán)緊繞的聯(lián)系。
（二）與經(jīng)濟分析緊密相連
所謂經(jīng)濟分析，就是分析人員必須根據(jù)國家的財稅政策對研究項目的投資、收益等進行基礎數(shù)據(jù)的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應的投資決策，因此，對數(shù)據(jù)的收集和掌握尤為重要。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策來說，經(jīng)濟分析成分至關重要[2]。
首先，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策來說，財務問題，是影響投資決策的關鍵。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目作出合理的財務情況的分析和評價是決定投資決策正確與否的第一步。
在研究房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的同時也要求作出一些不確定的因素，例如房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策所面臨的風險，要有抗風險，解決風險的能力和素質(zhì)。根據(jù)一系列的因素，隨后作出可行的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的經(jīng)濟方面的決策。
有能力對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產(chǎn)項目所需土地的費用，其中包括土地轉(zhuǎn)讓費、土地征用費、管理人員開銷費等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問題之中。
對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售收入作出估算，無論是怎么樣的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其最終結果都是要面向社會、面向人群，成為消費品供人們使用。銷售收入要做好充分的調(diào)查和統(tǒng)計，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的銷售總額、開發(fā)區(qū)周圍或者城市內(nèi)人群的消費水平、銷售價格，其他房地產(chǎn)中心的銷售價格等等做出合理并且切實際的銷售收入估算[3]。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)商對潛在的開發(fā)項目從經(jīng)濟方面，社會方面，環(huán)境方面等進行選擇性的過程。
（一）選定合理化的投資
為了選擇合理的房地產(chǎn)開發(fā)項目，做好正確的投資決策，房地產(chǎn)開發(fā)商要認真負責的發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，解決問題，明確投資目標，確保投資決策可以順利進行和發(fā)展，另外，房地產(chǎn)開發(fā)商也要有預見性和警覺性，從不同方面考慮投資決策，進行市場調(diào)查，作出合理的投資決策。
（二）投資方案的多樣選擇
如果制定投資決策人員確定了投資目標，同時就要由多種供選擇的方案相應出臺。制定的備選方案越多，那么選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時，要根據(jù)經(jīng)濟學的角度，社會角度，環(huán)境角度等等來進行分析和選擇最優(yōu)的方案實行[4]。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的指標體系
隨著社會不斷的發(fā)展，經(jīng)濟不斷的進步，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模也逐漸增大，但是，市場環(huán)境不是一層不變的，市場狀況也在發(fā)生著巨大的改變，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，面對一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠?qū)@些因素加以篩選并作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標體系。
（一）如何建立合理的投資指標體系
1.對開發(fā)區(qū)域的了解。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在選擇一處地域進行開發(fā)時，要考慮到所在區(qū)域的市場力和品牌競爭力[5]。要對此區(qū)域進行全面的市場調(diào)查和分析，考慮到項目完工后在一定的時期內(nèi)是否能有市場，以及對市場的營銷戰(zhàn)略。品牌競爭力就是要考慮到在附近區(qū)域內(nèi)是否有其他房地產(chǎn)開發(fā)公司進行項目開發(fā)，如何在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商中獨樹一幟，別出心裁，贏得消費者的青睞。
2.對物業(yè)的了解。房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目開發(fā)時，也應考慮政府對該項目的具體規(guī)劃和對物業(yè)的要求。不同的物業(yè)之間也具有一定的競爭關系，這時，選擇熟悉的物業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的選擇也有一定的聯(lián)系。
3.房地產(chǎn)開發(fā)商公司規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)公司的銷售收入、資產(chǎn)總額能夠投入資金，回轉(zhuǎn)資金等等方面來制定開發(fā)項目。
（二）投資指標的風險預估
無論做什么事都會遇到風險，在風險未到來之際能夠做到對風險進行預估，并作出一定的解決方案是房地產(chǎn)開發(fā)商必須考慮的事。其中包括對公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析，不良資產(chǎn)對比率的分析等等。
關鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資
房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。
第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據(jù)為基礎進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務評價方面的結果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。
參考文獻：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[j].合作經(jīng)濟與科技,2007(3).
2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[j].商業(yè)經(jīng)濟,2008(10).
3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[j].建筑經(jīng)濟,2010(8).
關鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資
房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。
第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據(jù)為基礎進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務評價方面的結果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。
參考文獻：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[j].合作經(jīng)濟與科技,2007(3).
2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[j].商業(yè)經(jīng)濟,2008(10).
層次分析法；房地產(chǎn)投資；多方案；比較
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）06-0017-01
一、引言
而我國從全面推行住房制度市場化改革這十幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強勢擴張的發(fā)展趨勢，在房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟主要支柱產(chǎn)業(yè)的今天，房地產(chǎn)行業(yè)更是出現(xiàn)了發(fā)展過熱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資的高額利潤正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動性和投資回收期長等特點也導致了伴隨而來的高風險。因此，如何科學合理地進行投資方案的選擇，成為降低風險、提高房地產(chǎn)投資項目可靠性的重要因素。
一、層次分析法基本原理
層次分析法是一種定量與定性分析相結合的方法，它根據(jù)要達到的總目標，將復雜的問題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個因素間的橫縱向關系進行分層組合，構造出一個層次模型，最低層各方案相對于最高層總目標的相對重要權值的確定或相對優(yōu)劣次序的排定即為要解決的問題。
二、層次分析法在房地產(chǎn)投資項目多方案選擇中的應用
1.建立分析指標的原則有：準確性原則，合理性原則，針對性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。
2.評選指標的確定：影響房地產(chǎn)投資決策因素的復雜多樣性決定了確定比選指標的重要性，結合房地產(chǎn)項目特點和實際情況，將評選指標定為以下五類：
（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無論是發(fā)行股票、債券、銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式，還是杠桿租賃、生產(chǎn)貸款、BOT等項目融資模式，其籌資方式的不同會帶來成本的變化，影響開發(fā)商的實力和投資的償還能力。
（2）投資效果：房地產(chǎn)開發(fā)項目，像生產(chǎn)用樓、住宅公寓、教學樓、娛樂商業(yè)樓等，由于投資類型的不同，投資產(chǎn)生的效果也會有所差別。在各項靜動態(tài)的投資財務指標中，選取投資利潤率、投資回收期、資金增值率、項目財務凈現(xiàn)值以及會對投資收益產(chǎn)生重要影響的市場需求作為衡量投資效果的主要指標。
（3）經(jīng)濟政治環(huán)境：任何房地產(chǎn)投資項目都不可能避開所處的宏觀經(jīng)濟政治環(huán)境的影響。對房地產(chǎn)投資影響較大的因素有：房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策、國家及地方的金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期及房地產(chǎn)項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展水平等。
（4）項目環(huán)境：房地產(chǎn)投資項目所在地周邊環(huán)境很大程度上決定了項目的投資收益水平，只有將項目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區(qū)，項目才能達到最佳收益。房地產(chǎn)開發(fā)商重點考慮的因素是：商業(yè)繁榮程度、交通便利程度、基礎配套設施、城市土地規(guī)劃限制、土地使用權限等。
（5）投資規(guī)模：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資金的總額稱為房地產(chǎn)投資規(guī)模。通常情況下，項目的邊際投資現(xiàn)值等于其所獲得的邊際收益現(xiàn)值時的投資規(guī)模為最佳投資規(guī)模。
表1房地產(chǎn)開發(fā)項目比較指標體系表
3.確定各指標權重：根據(jù)上表確定的指標層次，通過專家打分確定各指標1-9標度。
4.構造判斷矩陣并進行一致性檢驗：確定各指標權重后可構造指標判斷矩陣，利用和積法計算指標Si的最大特征值max及其對應的特征向量wi，并根據(jù)公式= ，= 檢驗一致性。
5.進行層次單排序及目標總排序，確定最優(yōu)方案。
三、結論
層次分析法是進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案比選中是一個簡便實用的方法?；趯哟畏治龇ǖ姆康禺a(chǎn)項目多方案比較體系可以有效地控制項目風險、提高決策科學性，從而推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的高效化、正規(guī)化發(fā)展。
[1]徐鵬杰.中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、問題及其原因分析[J].理論觀察,2010.
[2]劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析[M].大連：東北財經(jīng)大學出版社,2003.
