時間：2022-05-28 10:09:53
序論：在您撰寫房地產(chǎn)開發(fā)論文時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
1、經(jīng)濟技術比較的概念
經(jīng)濟技術比較屬于技術經(jīng)濟學的范疇。技術經(jīng)濟學是研究技術與經(jīng)濟的相互關系的學科,它通過技術比較、經(jīng)濟分析和效果評價,尋求技術與經(jīng)濟的最佳結(jié)合,確定技術先進與經(jīng)濟合理的最優(yōu)經(jīng)濟狀態(tài)。技術經(jīng)濟的產(chǎn)生與西方的管理科學和工程經(jīng)濟、蘇聯(lián)的技術經(jīng)濟分析的發(fā)展有密切的關系。 二十世紀30年代以來,在西方工業(yè)發(fā)達國家曾先后產(chǎn)生了對工程項目和生產(chǎn)經(jīng)營決策進行分析計算的一些方法,如可行性研究、價值工程等。
2、經(jīng)濟技術比較的目的
技術經(jīng)濟學研究的主要目的是將技術更好地應用于經(jīng)濟建設,包括新技術和新產(chǎn)品的開發(fā)研制、各種資源的綜合利用、發(fā)展生產(chǎn)力的綜合論證。 技術經(jīng)濟學把研究的技術問題置于經(jīng)濟建設的大系統(tǒng)之中,用系統(tǒng)的觀點,系統(tǒng)的方法進行各種技術經(jīng)濟問題的研究。 技術經(jīng)濟學把定性研究和定量研究結(jié)合起來,并采用各種數(shù)學公式、數(shù)學模型進行分析評價。
技術經(jīng)濟學研究的不是純技術,也不是純經(jīng)濟,而是把技術與經(jīng)濟結(jié)合起來進行研究,以選擇最佳技術方案。經(jīng)濟技術比較在實踐中通常采用兩種以上的技術方案進行分析比較,并在分析比較中選擇經(jīng)濟效果最好的方案。
3、經(jīng)濟技術比較涉及的內(nèi)容
經(jīng)濟技術比較的內(nèi)容涉及生產(chǎn)、分配、交換、消費各個領域和國民經(jīng)濟各個部門、各個方面,也涉及生產(chǎn)和建設的各個階段。 從全局的范圍來看,經(jīng)濟技術比較用于研究技術進步對經(jīng)濟發(fā)展的速度、比例、效果、結(jié)構(gòu)的影響,以及它們之間的最佳關系問題;生產(chǎn)力的合理布局、合理轉(zhuǎn)移問題;投資方向、項目選擇問題;能源的開源與節(jié)流、生產(chǎn)與供應、開發(fā)與運輸?shù)淖顑?yōu)選擇問題;技術引進方案的論證問題;外資的利用與償還,引進前的可行性研究與引進后的經(jīng)濟效果評價問題;技術政策的論證、物資流通方式與渠道的選擇問題;等等。 從部門和企業(yè)范圍看,經(jīng)濟技術比較用于廠址選擇的論證,企業(yè)規(guī)模的分析,產(chǎn)品方向的確定,技術設備的選擇、使用與更新的分析,原材料路線的選擇,新技術、新工藝的經(jīng)濟效果分析,新產(chǎn)品開發(fā)的論證與評價,等等。 從生產(chǎn)與建設的各個階段看,經(jīng)濟技術比較用于試驗研究、勘測考察、規(guī)劃設計、建設施工、生產(chǎn)運行等各個階段的技術經(jīng)濟問題的研究,綜合發(fā)展規(guī)劃和工程建設項目的技術經(jīng)濟論證與評價,等等。
4、經(jīng)濟技術比較的基本方法
經(jīng)濟技術比較的基本研究方法有系統(tǒng)綜合和方案論證。系統(tǒng)綜合即采用系統(tǒng)分析、綜合分析的研究方法和思維方法,對技術的研制、應用與發(fā)展進行預測與分析。
方案論證是技術經(jīng)濟普遍采用的傳統(tǒng)方法,主要是通過一套經(jīng)濟效果指標體系 ,對完成同一目標的不同技術方案的計算、分析、比較;效果分析是通過勞動成果與勞動消耗的對比分析,效益與費用的對比分析等方法,對技術方案的經(jīng)濟效果和社會效果進行評價,評價的原則是效果最大原則。
5、方案論證的主要類型
項目實踐中,常常遇到兩種情況:一種是單方案論證,即只有一種技術方案可供選擇,對候選方案是否可行進行論證就可以決定方案的取舍;一種是多方案論證,即有多個技術方案可供選擇,這是就需要對進行多方案進行經(jīng)濟技術比較以選擇技術上先進使用、經(jīng)濟上合理有力、社會效益大的最優(yōu)方案。多方案論證主要有以下幾種類型:
(1)互斥型,即在多個方案中只能選擇一個,其余方案必須放棄。多個方案不能同時存在,方案之間的關系具有互相排斥性質(zhì)。
(2)獨立型,作為評價對象的各個方案是獨立的,不具有相關性,且任一方案的采用與否都不影響其他方案的是否采用的決策。即方案之間不具有排斥性,采納一方案并不要求放棄另外的方案。如果決策對象是單一方案,則可以認為是獨立方案的特例。
(3)混合型,在方案群內(nèi)包括的各個方案之間既有獨立關系,又有互斥關系。
在具體的住宅小區(qū)開發(fā)項目中,項目的單一性決定經(jīng)常遇到的是互斥型方案比較。
互斥型方案進行比較時,必須具備以下的可比性條件:
① 被比較方案的費用與效益計算口徑一致;
② 被比較方案具有相同的計算期;
③ 被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。
在住宅小區(qū)開發(fā)項目中,上述條件表現(xiàn)為:滿足功能需要可比,產(chǎn)生效益可比,投入成本可比,使用壽命可比。
6、經(jīng)濟技術比較在住宅小區(qū)道路設計方案比較中的應用
下面以住宅小區(qū)道路設計方案比選為例,探討經(jīng)濟技術比較在住宅小區(qū)開發(fā)項目中的應用。
住宅小區(qū)中具體路段的道路設計方案是比較典型的互斥型方案比較。上海泗涇頤景園二期小區(qū)主干道路寬7米,可選設計方案有水泥混凝土道路、瀝青混凝土道路、天然石材鋪裝道路、砂磚鋪裝道路。
上述方案各有優(yōu)缺點:
水泥混凝土路面強度高,穩(wěn)定性好,使用壽命長,適用于繁重交通道路。但需設置許多接縫,這些接縫增加了施工的復雜性,并且影響行車的舒適性,接縫又是路面的薄弱點,應合理設計、認真施工,否則,容易出現(xiàn)唧泥、錯臺等危害。
瀝青道路路面表面平整無接縫,行車振動小,噪音低,開放交通快,養(yǎng)護簡便,適宜于路面分期修建。瀝青路面的缺點是溫度敏感性較高。夏季強度下降,若控制不好會使路面發(fā)軟泛油或推移剪切破壞。低溫時瀝青材料變脆可能引起路面開裂。
天然石材鋪裝道路景觀性好,檔次感高,造價也高。選用花崗巖等材料,厚度達到5cm或以上,能作住宅小區(qū)主干道路面,承載力沒有沒有問題,維修時需采用同規(guī)格、型號、顏色的面層石材,可能會比較困難,維修需保證必要的水泥砂漿結(jié)合層的養(yǎng)護時間。
砂磚鋪裝道路景觀性好,造價比天然石材鋪裝道路低,燒結(jié)砂磚本身強度較低,導致路面承載力較低,平時通過小型車輛沒問題,搬家、裝修送貨等車輛通過易損壞路面,維修時需采用同規(guī)格、型號、顏色的燒結(jié)磚,隨著使用時間的推延,可能會比較困難,維修需保證必要的水泥砂漿結(jié)合層的養(yǎng)護時間。
無論是從技術方面分析,還是從成本方面比較,很難通過簡單分析,從上述互斥方案中選出一個綜合最優(yōu)的方案。采用經(jīng)濟技術比較的方法則能合理選出綜合最優(yōu)方案,具體操作如下:
1、根據(jù)各方案的特點及泗涇頤景園的項目需求,對方案的滿足功能需要、投入成本、使用壽命、維護保養(yǎng)等作評價描述或計算;
2、根據(jù)評價描述,采用強制評分法對評價描述的對象進行打分;
3、計算各方案的綜合得分,綜合得分最高的方案為最優(yōu)方案。
根據(jù)上述步驟,各方案經(jīng)濟技術評價得分如下表:
方案二的綜合得分最高。經(jīng)經(jīng)濟技術比較,瀝青混凝土道路是上海泗涇頤景園二期小區(qū)主干道最優(yōu)方案。
經(jīng)設計、施工、監(jiān)理等各方主體各負其責,嚴格把關,泗涇頤景園二期小區(qū)主干道瀝青路面基本沒有出現(xiàn)波浪、壅包、坑槽、局部沉陷、松散、車轍等早期破壞現(xiàn)象,使用情況良好,有利于延長道路使用壽命。
5、結(jié)語
多方案比選是項目實踐中經(jīng)常遇到的決策事項,大多數(shù)比選方案難以簡單地從技術上或經(jīng)濟上予以取舍。經(jīng)濟技術比較通過經(jīng)濟分析和技術分析的有機結(jié)合、綜合比較,有助于我們選出綜合最優(yōu)的方案,做出合理的選擇。
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的稅收收入在地方稅收收入中占有較大的比重，近年來，隨著國家積極財政政策的實施，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)方興未艾之勢。該行業(yè)經(jīng)過地稅部門的幾經(jīng)整頓，在施工環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)應納稅上已基本理順，但在運輸環(huán)節(jié)上，還普遍存在著偷漏稅問題，應引起我們足夠重視。
一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中運輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅流失的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)開發(fā)包括房地產(chǎn)的建筑施工和銷售兩個環(huán)節(jié)，但在建筑施工中離不開大量的材料運輸，從材料的采購到施工，每一塊磚、每一立米沙石、每一噸鋼材、每一噸水泥，都離不開運輸，但目前，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商為節(jié)省成本和費用，不養(yǎng)運輸車輛，而以雇傭車輛運輸為主，與此便相應產(chǎn)生運輸業(yè)營業(yè)稅。以富拉爾基區(qū)為例，開發(fā)一萬平米建筑，需要紅磚400萬塊，鋼材150噸，河流石1600立方米，江沙4500立方米，水泥1800噸，其中紅磚每塊運輸費用0.02元、鋼材每噸10元，江沙和河流石每立方米8元，水泥每噸10元，總計需要運費165700元，每萬米的建筑應產(chǎn)生運輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅4973元，富拉爾基區(qū)在20__年房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積約為15萬平方米，按測算總計應產(chǎn)生運輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅74145元。在多年的稅收征收管理中,房地產(chǎn)開發(fā)已繳納的運輸營業(yè)稅很少,甚至沒有,稅款流失較為嚴重.在今后幾年中,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將隨著國家積極財政政策的實施會逐年上升,因此,此項運輸營業(yè)稅的流失在今后的幾年中也會呈逐年上升趨勢,有必要針對流失情況采取必要措施,加以控制.
二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中運輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅流失的原因
（一）部分開發(fā)商存在偷逃稅思想
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)屬勞動密集型、資金密集型企業(yè)，其開發(fā)項目的經(jīng)營運轉(zhuǎn)周期較長，開發(fā)前期資金投入大，收益主要集中在后期。開發(fā)投入期間，資金往往較為緊張，尤其房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營初期資金不到位，在投入開發(fā)土地補償費、土地使用費及規(guī)劃定點等其他前期開發(fā)費用后，在進行建造工程時以感到“氣喘”。為了不影響開發(fā)進度，企業(yè)出于自身利益經(jīng)營利益考慮，納稅不積極，在少申報稅款、拖欠稅款甚至偷逃稅上打主意。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在支付運輸費用時，直接扣繳了運輸業(yè)戶應納的營業(yè)稅以及相關稅收，但在財務核算上卻不體現(xiàn)運輸費用，也不向稅務機關繳納扣繳的稅款。
（二）車輛運輸營業(yè)稅稅收難征難管
房地產(chǎn)開發(fā)商為減少材料運輸成本，大多雇傭不需要發(fā)票的個體運輸業(yè)者運輸材料。而從事運輸業(yè)的個體營運者，大部分文化素質(zhì)普遍偏低，納稅意識極其淡薄，缺乏納稅的自覺性，為了個人利益置國家稅法于不顧，采取各種不正當手段，以達到不納稅或少繳稅的目的。相當一部分車主利用車輛流動性強、運輸場所不固定的特點，不辦理營運許可征，不在稅務機關登記，抱著“查著了就繳，查不著就跑”的態(tài)度偷逃稅款。有的車主采取更為隱蔽的做法，將私營車輛掛靠在黨政機關或企事業(yè)單位名下，逃避國家稅收管理。而且房地產(chǎn)業(yè)本身也存在成本核算混亂，運輸費用大都采用現(xiàn)金直接交易，或者將運輸費用直接打入材料價款中核算，造成征納雙方嚴重脫節(jié)，稅源失控，應納稅款也隨之流失。
(三)政策法規(guī)不盡完善
1.政策可操作性差?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定:從事運輸業(yè)務的納稅人應當向機構(gòu)所在地地稅機關申報納稅。從事個體運輸業(yè)的納稅人一般無固定經(jīng)營場所，流動性大，車主在一地辦理工商及稅務登記手續(xù)后，可持證到外地經(jīng)營，登記地稅務機關空有其名，查無其人，稅款沒有著落；經(jīng)營地稅務機關一經(jīng)查出，又認為其應在登記地稅務機關納稅，不便越界進行管理，使之處于“兩不管”境地，鉆了稅收管理的空子，逃避了納稅義務。
2.稅務人員無上路檢查權，稅收執(zhí)法行為缺乏剛性。按《稅收征管法》有關規(guī)定，稅務機關可以到納稅人的生產(chǎn)、經(jīng)營場所進行檢查。但為防止公路“三亂”發(fā)生，各級紀委、監(jiān)察部門都明確規(guī)定稅務機關不準上路檢查。這與《稅收征管法》的規(guī)定相抵觸，因為車輛的經(jīng)營場所就是公路。稅務機關雖有《稅收征管法》賦予的納稅檢查權和強制執(zhí)行權，但在執(zhí)法時卻缺乏剛性。一部分收費部門可以上路檢查，對不繳費或違章的，交通部門可以扣證、扣車，工商部門可以吊銷執(zhí)照，而稅務機關面對偷逃稅行為，按目前規(guī)定所能采取的手段卻缺乏力度，長此下去，使一些車主形成了先繳費后繳稅或不繳稅的觀念。
(四)征管手段不力
雖然各基層征收單位根據(jù)當?shù)貙嶋H，摸索出了不同的車輛的交通運輸營業(yè)稅的稅收征管方法，但各種方法都難以從根本上堵塞房地產(chǎn)開發(fā)中的稅收漏洞，遏制稅款流失。
三、遏止房地產(chǎn)開
發(fā)中運輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅流失的對策（一）進行有效的稅法宣傳
稅法宣傳，是提高納稅人納稅意識，促進稅收征管的有效手段。要加強稅法宣傳的針對性，以稅法宣傳的有效性促進納稅意識的提高。在房地產(chǎn)開發(fā)中從事運輸?shù)膫€體業(yè)戶，大部分對稅法缺乏了解，對違反稅法的偷逃稅行為所承擔的法律責任認識不清。針對房地產(chǎn)開發(fā)中運輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅的流失，要加大對從事運輸業(yè)的個體業(yè)戶的稅法宣傳，而且要常抓不懈，不能一陣風，要年年講、月月講、天天講，要與交通車輛管理部門配合，采取有效措施，把稅法宣傳工作做深、做透、做細，在運輸業(yè)納稅人中早日形成一種依法納稅是義務、偷逃稅收是犯罪的共識，促使他們自覺納稅。
（二）實行源泉控制
針對運輸市場情況錯綜復雜，問題五花八門的實際情況，要真正堵塞房地產(chǎn)開發(fā)中運輸營業(yè)稅的流失，必須強化日常管理，加強部門間的協(xié)作，共同采取有效措施，齊抓共管。為此，要注意加強同工商、交通運輸以及各種材料產(chǎn)地、來源地的信息交流和控管。針對房地產(chǎn)開發(fā)商將砂、石、磚、鋼材、水泥等建筑材料的運費與價款混在一起結(jié)算，漏掉了運輸部分營業(yè)稅稅款的情況，要對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的財務核算進行統(tǒng)一規(guī)定，規(guī)定凡運送砂、石、磚、鋼材、水泥等建筑材料結(jié)算時，必須使用統(tǒng)一的發(fā)票，其它票據(jù)一律無效，這樣就能從根本上解決了這一問題。
（三）建立委托代征制度
對采用現(xiàn)金結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)商，要采取委托代征的辦法，對運輸車輛運輸營業(yè)稅進行代扣代繳。同時，要在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中建立健全運輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅的代征代繳制度，明確房地產(chǎn)開發(fā)商的權力和義務。
(一)稅務籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔的必然要求
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時,由于房地產(chǎn)交易金額大,開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大,稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外,近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此,需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔,提高企業(yè)的獲利能力,增強企業(yè)的市場競爭力。
(二)稅務籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對多變政策的有效手段
目前,我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復多變,這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本,又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策,針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃,有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風險。
(三)稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境,健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下,利用政策空間或通過平衡稅負來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發(fā)現(xiàn)政策漏洞,有利于健全我國稅制,符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃策略
(一)前期準備階段稅務籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先,企業(yè)組織形式的不同,導致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產(chǎn)生稅務籌劃空間。其中,子公司具有獨立的法人資格,可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策,但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司,分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款,但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來源不同,項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題,前者發(fā)生土地使用權的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權轉(zhuǎn)移,不需要繳稅。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。
(二)開發(fā)建設階段稅務籌劃
開發(fā)建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規(guī)避甲供材料稅務風險的情況下,建設方采購設備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點,其施工設備的采購金額也很大,涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購,而非交由施工方自行采購,就可以避免繳納營業(yè)稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會有所增加。第二,權益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中,企業(yè)采用據(jù)實扣除方式,借款利息費用較高;權益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費用低。
(三)商品房銷售階段稅務籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅,在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式,這些稅收無可避免,但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務的廣泛性,既包括房屋銷售業(yè)務,又有裝修業(yè)務,若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務中免去土地增值稅。
(四)物業(yè)持有階段稅務籌劃
在物業(yè)持有階段,通過對持有方式的合理選擇,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅,而將房產(chǎn)用于投資,則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用,應當分別進行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費,將家具、家電的出租改為出售,將電話費、水電費改為代收,就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規(guī)的稅務籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本,但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務籌劃認識不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠,這就導致了很多企業(yè)對稅務籌劃認識不足,不能清楚地區(qū)分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業(yè)認為稅務籌劃就是偷稅漏稅,這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看,由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下,企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營自主權,不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發(fā)展,企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務等方面的專業(yè)基礎,而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程,同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況,制定適合企業(yè)自身的稅務籌劃方案。因此,人員的素質(zhì)要求較高,必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺,稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益,但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業(yè)在進行稅務籌劃的過程中,由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響,是稅務籌劃的結(jié)果偏離預期的目標,導致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素,也可能來自企業(yè)制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少,而忽視了對稅務籌劃風險的管理,規(guī)避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃問題的對策建議
(一)增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃意識
要想增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃意識,首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別,確保稅務籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,要認識到稅務籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益,正確理解稅務籌劃的含義,提高稅務籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說,不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學習,樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念,還要對企業(yè)稅務籌劃活動予以支持,設置專門的稅務籌劃機構(gòu)、從外部聘請會計事務所的專業(yè)服務和設置專職的稅務管理人員,以便于稅務籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。
(二)重視培養(yǎng)稅務籌劃的專業(yè)人才
一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應加大對稅務籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度,還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查,必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業(yè)務。另一方面,還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當中,稅務籌劃人員應當堅守職業(yè)道德;在制訂與執(zhí)行任何稅務籌劃方案過程中,要堅持合法原則,不可因企業(yè)的私利損害國家利益,應立場鮮明地維護稅法的權威性。
(三)提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的風險管理
有效的風險管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃達到預期節(jié)稅效果,因此,風險意識應當貫穿企業(yè)稅務籌劃的整個過程。首先,企業(yè)應樹立稅務籌劃風險管理的理念,制定稅務籌劃風險管理目標,其次,建立健全稅務籌劃風險評估的方法和程序,制定風險控制方案。最后,建立稅務籌劃風險管理考核制度,對風險進行實時監(jiān)控。此外,對稅收政策變動的準確把握、密切關注稅收法律法規(guī)的變動,也是降低稅務籌劃風險的有效方法,尤其在當前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的宏觀背景下,關注實時政策顯得尤其重要,這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強對稅收政策的學習,定期更新稅務籌劃人員的專業(yè)知識。
1.前言 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及人們生活水平的不斷提高,人們對美好生存環(huán)境的要求也隨之越來越高,因而房地產(chǎn)園林景觀也越來越得到人們的重視與青睞。園林景觀作為一種創(chuàng)造人類優(yōu)美環(huán)境的綜合藝術,其任務就是向人們提供親臨自然之境、享受自然之趣的良好氛圍。本文結(jié)合自己多年在房地產(chǎn)行業(yè)園林景觀設計及施工管理的經(jīng)驗,詳細分析了園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的應用,具體有以下幾個方面:
2.園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的意義
2.1 政府的各類相關要求
1993年建設部的國家標準《城市居住小區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定,居住小區(qū)內(nèi)綠地應包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等;新區(qū)建設綠地率不應低于30%,舊區(qū)改造綠地率不宜低于25%。
2.2 對于房地產(chǎn)企業(yè)
低碳、生態(tài)、環(huán)?，F(xiàn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)宣傳的熱點、銷售的賣點,園林景觀已經(jīng)成為品牌地產(chǎn)的一張名片,從客戶的角度來講,它是第一關注點;從銷售的角度來講,它是最大的賣點;從策劃的角度來講,它是最好的炒作點;對于開發(fā)商來說,它是利益的增長點;。是否有良好的小區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境成為人們選擇房地產(chǎn)的重要因素,有時甚至對其是否購買產(chǎn)生決定性的作用。由此可見,居住區(qū)園林景觀對房地產(chǎn)商或購房者來說都產(chǎn)生了很大的影響。
2.3 對于小區(qū)居民
居住小區(qū)綠地是分布最廣、最接近居民、最為居民經(jīng)常利用和享受的最經(jīng)濟的一種綠地。對居住小區(qū)綠地的合力綠化,對居民的身心健康有著不可估量的影響,它不僅能為居民創(chuàng)造良好的戶外休息放松環(huán)境,而且能為居民提供豐富多彩的活動場地,滿足各種游憩活動的需要。而綠化植物本身具有不可替代的多種功能,它能改善居住環(huán)境的小氣候,調(diào)節(jié)氣溫,增加空氣濕度,防止西曬,降低風速,也能組織空間,美化環(huán)境,豐富居住小區(qū)內(nèi)容,為居民創(chuàng)造良好的游憩環(huán)境,綠地還能起到防火抗災的作用。
3.房地產(chǎn)園林景觀元素的應用
園林設計師應當廣游天下美景,多接觸真自然大山水,多搜集積累景觀素材,進而更好地總結(jié)它們美的本質(zhì),才能把它們最打動人心的地方放到我們的設計作品中。在不斷的設計中,只有充分運用各設計元素的要點,才能不斷地創(chuàng)造更多的精品,對于設計元素我們經(jīng)常用到的有植物、庭院理水、石頭等等,最常用的為以下兩個元素:
3.1 植物
現(xiàn)代園林的植物配置,在滿足生態(tài)功能的前提下,多賦草木以情趣,才能使人們更樂于親近自然、享受自然、熱愛自然;其植物的品種多樣性、色彩豐富性和景觀季相性能將園林中的喬木、灌木、草花以及其它造景因素調(diào)和成色彩紛呈、高低錯落的多層次立體植物景觀。同時,地被植物亦能充分滿足生態(tài)城市的需要,其強大的覆蓋功能對防止水土流失、維護生態(tài)平衡、削減噪音污染起到了其它類型植物無法替代的作用,并顯著提高了城市綠地的綠量和綠化覆蓋率。
3.2 庭園理水
如果說植物是園林景觀的靈魂,那水就是景觀的魂魄,中國園林講究“無水不成園”。無論北方皇家園林還是江南私家園林都對水這種自然元素備加喜愛?！耙怀厝健薄ⅰ八M必間其隔”等等都是有關水景的重要理論?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)也把水體景觀的營造作為提高項目品味的重要手段,比如依山傍水的自然環(huán)境,人工開挖的琥珀,以及借助江景、湖景等自然景觀,豐富了園林的空間層次。在水體景觀的形態(tài)上講究動靜變化,運用了一些高科技手段,把自然界中水最有活力的形態(tài)凝固起來,展示在人們面前。比如一些噴泉、涌泉、溪流的設計應用,給園林增加了不少靈氣。
4.房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀應用存在的一些問題
4.1 因地制宜。
因地制宜就是要結(jié)合房地產(chǎn)項目所在地的實際情況、結(jié)合其功能要求進行設計,使其能符合可持續(xù)發(fā)展的理念。比如園林中的喬、灌、草的植物配比是否合理,是否更適應當?shù)氐臍夂驐l件,不能為渲染“熱帶風光”、“歐陸風格”,在北方地區(qū)盲目引種南方常綠樹種,導致植物生長不良、甚至死亡;園林綠地是否真正能滿足涵養(yǎng)水源、凈化空氣的基本生態(tài)功能;園林的道路廣場設置是否比例得當,能否兼顧景觀與功能使用等等,這都要進行理性的分析,僅僅從形式上擁有自然的景觀是不夠的。
4.2忽視人們的需求。
在做園林設計時沒有充分調(diào)研、考慮人們對于功能及景觀的實際需求,只是在辦公室閉門造車,回頭審視這些讓我們津津樂道的景觀時,卻發(fā)現(xiàn)他們或多或少給我們留下了一些遺憾。比如在小區(qū)比較偏遠的地方設置休息廳,但是沒有很好的設計通行道路,導致很少人到廳休 息,造成資源的浪費;也曾有時我們覺得植物在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性,從而開始密植樹木。有些小區(qū)為了尋找一個賣點,也許是嘩眾取寵,把整個小區(qū)的樹木栽種得密不透風。周密的考慮,不生搬硬套,才能達到園林景觀的最高境界——生態(tài)型、宜居型小區(qū)園林景觀。 4.3 施工及養(yǎng)護管理水平落后。 居住小區(qū)的綠地
其綠化效果和功能的體現(xiàn)不是竣工后就全部得到的,后期的養(yǎng)護管理使綠化功能得到可持續(xù)的發(fā)展。有些居住小區(qū)缺乏專業(yè)人員養(yǎng)護,綠地草坪退化嚴重,雜草混生,病蟲害防治跟不上,木本花卉及喬灌木修剪不到位,造成植物生長不夠理想,未能充分發(fā)揮美化、優(yōu)化環(huán)境的作用。
5.結(jié)束語
今天,通過園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的推廣和應用,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都對園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和地位有了共識,也把房地產(chǎn)景觀作為提高品質(zhì)和品位的主要選擇,這也就確定了園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用,但怎樣才能讓兩者有機地結(jié)合起來,創(chuàng)造最大的經(jīng)濟效益和社會效益,我認為有以下幾點:第一,景觀規(guī)劃與建筑規(guī)劃同步;第二,景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的策劃同步;第三,景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的銷售同步。只有這樣我們才能把更好的做好房地產(chǎn)開發(fā)中的景觀設計,將更好 的景觀呈現(xiàn)給人們。
由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤豐厚,因此近年來投資者逐漸增多,各企業(yè)間的競爭也越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得競爭優(yōu)勢,就必須實行成本領先的經(jīng)營戰(zhàn)略。因此其應運用現(xiàn)代化的管理手段,不斷提高成本控制和管理水平,深刻理解新政策、新法規(guī),不斷創(chuàng)新工作方法,以適應高速發(fā)展的市場需要。
一、房地產(chǎn)成本管理的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。其所涉及的基本內(nèi)容主要包括以下幾個方面:
(一)土地費用及建安成本
土地費用作為房地產(chǎn)開發(fā)成本中最主要的成本支出之一,主要包括土地出讓金以及與此相關的稅費、拆遷補償費用等,同時其也是評價房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。在保證房地產(chǎn)開發(fā)項目安全與質(zhì)量的前提下,控制建安成本的支出是降低成本的重要措施。
(二)基礎及配套設施費用
主要包括水、電、燃氣、通訊、道路、綠化以及與小區(qū)建設相配套的停車、娛樂設施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑設施。
(三)管理成本及其他不可預見成本
針對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點,對于大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說,僅依靠自由資金來解決資金需求是遠遠不夠的,此時就需要通過借貸來滿足資金需要,從而產(chǎn)生較大的資金成本。因此,選擇正確的融資方式、準確核算融資費用就成為計算開發(fā)成本的關鍵。任何一項品牌的成功推廣都離不開廣告宣傳,路牌廣告牌、報紙雜志、網(wǎng)絡平臺、電視廣告費用的支出都構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)重要的營銷成本。施工環(huán)境的不確定性、施工變更的不確定性還會導致房地產(chǎn)經(jīng)營運行過程中產(chǎn)生諸多不可預見的成本。如何加強相對可控成本的核算,對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果,將起到至關重要的作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題
市場經(jīng)濟的發(fā)展促進了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴大,同時隨著商品房交易市場化不斷深化,房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨激烈,而作為影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的重要因素—成本,卻沒有得到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理上主要存在以下幾個方面的問題:
(一)企業(yè)內(nèi)部成本管理制度不完善
許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的成本管理制度體系,成本管理處于粗放狀態(tài),即使有部分企業(yè)建立了成本管理制度,但在實際執(zhí)行過程中卻往往形同虛設,責權利不相對應,沒有真正落實到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中,達不到成本管理目標。
(二)成本管理意識上存在誤區(qū)
目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)還沒有實行“全員、全過程、全要素、全方位”的全面成本管理,成本管理意識缺失。房地產(chǎn)行業(yè)正在進入精細化管理的時代,專業(yè)化分工越來越細,專業(yè)化水平越來越高,因此任何微小的成本要素都應該納入成本管理范圍。
(三)成本管理方法落后
房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理主要分為事前管理、事中管理以及事后管理,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)只注重事中、事后管理,而忽視了創(chuàng)造價值最大的事前管理;另外,過程控制在企業(yè)成本控制中相對缺乏,這與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理要求存在很大距離。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策分析
(一)完善成本管理組織和控制體系
房地產(chǎn)企業(yè)應健全成本管理制度,組建成本管理組織,加強認識,落實責任,配備精良而優(yōu)秀的技術管理干部和人員,組織其學習和培訓,提高內(nèi)部的整體素質(zhì),使成本管理工作走向科學化、規(guī)范化的管理模式。
具體來說,首先企業(yè)應建立一套完善的成本管理體系,明確各部門各階段的成本管理任務。其次將內(nèi)部成本管理制度落實到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中,對各部門、崗位的人、財、物耗費實施量化標準進行考核,根據(jù)執(zhí)行情況實行與之相匹配的獎罰措施,通過與各自經(jīng)濟利益掛鉤,達到對各部門、各崗位管理控制的目的。第三在成本管理的執(zhí)行過程中應不斷總結(jié)、修訂,使之更適應企業(yè)的成本管理目標。
(二)加強全員成本管理意識,對開發(fā)的項目實行全過程成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理,不能僅依賴于決策管理層,還需要每個部門、每個員工有清晰的認識,應使所有員工共同努力,樹立員工的主人翁意識。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是一個系統(tǒng)工程,貫穿于開發(fā)項目始終,其主要有以下幾個階段:
1、項目策劃和決策階段
在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制。做好市場調(diào)研工作,在充分了解市場環(huán)境、市場需求的前提下,編制投資估算形成初步的成本計劃,并在此基礎上進行項目成本分析、項目風險分析。
2、規(guī)劃設計階段成本控制
項目設計的優(yōu)劣不僅直接影響著建設費用的多少和建設工期的長短,而且也影響項目的使用價值和投資效益,因而項目規(guī)劃設計階段是進行質(zhì)量管理與成本管理最為重要的環(huán)節(jié)。一方面設計方案應實行招投標方式,選擇規(guī)定功能下的低價標,在保證建筑結(jié)構(gòu)安全、美觀和功能要求的基礎上,將工程造價作為設計方案評標的首要條件。另一方面應采用限額設計方式以保證有效的成本管理。
3、施工階段成本控制
(1)施工單位的選擇與管理。應通過建設項目招投標,選擇報價合理 、信譽良好、具有較強的管理能力和經(jīng)濟實力的承包商作為合作單位。同時在合作過程中還應加強對承包單位的管理與服務。
(2)施工現(xiàn)場簽證的管理。 現(xiàn)場簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包簽訂工程合同后,由于工程設計變更、現(xiàn)場施工需要及其他可變因素導致原施工流程及合同約定的變更,是工程承包合同的補充內(nèi)容。首先應明確簽證各職能部門、各相關負責人的簽字權限,避免結(jié)算時發(fā)生互相推諉的現(xiàn)象;其次應加強合同管理,避免、減少和規(guī)范現(xiàn)場簽證;第三應加強現(xiàn)場簽證時效性,避免簽證久拖不決,為結(jié)算帶來麻煩。
(3)設計變更管理。 設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態(tài)的改變和修改。一方面設計變更是由設計團隊整體的水平、能力、素質(zhì)決定的,所以選擇優(yōu)秀設計團隊是控制設計變更最有效的方法之一;另一方面設計變更是由房地產(chǎn)公司管理團隊的水平、能力、素質(zhì)決定的,應使公司編制的策劃書、設計委托書科學、準確并具有一定的前瞻性,以更好的控制設計變更數(shù)量,從而達到控制工期和造價的目的。
4、竣工結(jié)算階段
工程造價的合理確定是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的最終環(huán)節(jié),在確定工程造價時,應堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù),按照甲乙雙方在施工合同中的約定,根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核計算。
房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是一個多階段、動態(tài)且復雜的過程,要做好房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本管理就必須樹立起良好的企業(yè)成本意識,建立一套完善的成本控制管理運行體系,只有這樣才能在競爭及風險中立于不敗之地,并為企業(yè)贏取較大的贏利空間。
一、非營利組織的界定
1 非營利組織的基本含義
目前,關于非營利組織的定義有許多,從而造成了概念上的混淆,但歸納起來,其內(nèi)涵其實是大體相同的,通常是指介于政府與營利性企業(yè)之間,不以獲取利潤為目的,為社會公益服務的獨立組織。它既不是政府部門,也不是企業(yè)單位,它在教育、文化、科學技術、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護、權益保護、社區(qū)服務、扶貧發(fā)展及慈善救濟等領域為社會公益提供服務。
2 應從稅法角度對非營利組織進行界定
非營利組織這一概念本身應該是出于稅收管理的需要而產(chǎn)生的,也就是說,在一定程度上,經(jīng)濟中的非營利部門是因稅法而形成的。但在我國現(xiàn)行的法律法規(guī)體系中,還沒有統(tǒng)一對非營利組織的概念進行明確的界定,這也就導致了我國非營利組織的相關稅收政策在選擇上呈現(xiàn)多樣性、不確定性和不規(guī)范性。
在我國,非營利組織一詞目前還沒有明確的內(nèi)涵與外延。所以,國家應以法律的形式規(guī)范非營利組織的具體含義。從稅法角度考慮,給予非營利組織以稅收優(yōu)惠政策,至少應當對作為稅收優(yōu)惠主體的非營利組織進行明確的界定。
作為稅收優(yōu)惠主體的非營利組織必須具備兩個特征:一是非營利性,二是公益性。非營利性特征是指非營利組織不以獲取利潤為目的,不得進行任何形式的利潤分配,但并不排除其可以在一定范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。公益性特征是指非營利組織是為社會公益服務的組織,他們提供服務是服從于某些公共目的的。
只有真正從稅法的角度對非營利組織進行了明確的界定,才會使相關稅收政策的制定更加有針對性,從而也防止了稅收政策被濫用。只有這樣,非營利組織才有可能健康、快速地發(fā)展。
3 應按行為而非主體標準制定稅收政策
針對非營利組織,單純以“主體”為標準來確定稅收優(yōu)惠政策是不盡合理的。所謂主體標準也就是說,組織一旦通過了主體標準的認定,就自動獲得了相應的稅收優(yōu)惠待遇,而不再具體區(qū)分其所從事的活動領域,進一步細化稅收優(yōu)惠政策。其實,不應該單以主體標準來進行判定,更多的是應該以主體所從事的活動領域為標準來制定相應的稅收政策,這樣才能減少稅收優(yōu)惠政策對公平市場競爭秩序所造成的損害,從而也能促進市場中組織的發(fā)展。所以,對于非營利組織,在稅收政策的制定上,不能單憑組織的主體標準就盲目地給予其稅收優(yōu)惠待遇,而是視其行為,在稅收優(yōu)惠政策的制定上給予區(qū)別對待。
二、非營利組織的“盈利”趨勢
20世紀90年代初,非營利領域的知名學者塞拉蒙教授就非營利組織的“非營利性”作出了這樣的界定,他指出,非營利組織區(qū)別于營利組織的基本特征在于:“非營利”應體現(xiàn)在以下3個方面:一是不以營利為目的,即非營利組織不以獲取利潤為組織的根本宗旨;二是不能進行利潤分配,即非營利組織允許從事一定形式的經(jīng)營活動賺取利潤,只是贏余收入不能在成員間進行任何形式的利潤分配;三是不得將組織資產(chǎn)轉(zhuǎn)為私人資產(chǎn),即非營利組織的資產(chǎn)是屬于社會的,不歸任何個人所有。由這樣的定義看來,非營利組織完全可以開展一定形式的經(jīng)營性活動及產(chǎn)生利潤,只要該活動遵循上述“非營利”的原則即可。
根據(jù)約翰·霍普金斯大學非營利組織比較研究中心項目對全球22個國家的統(tǒng)計結(jié)果顯示,各國非營利部門的平均收入來源是:會費和其他商業(yè)收入占49%、公共撥款占40%、慈善捐贈占11%。調(diào)查結(jié)果也證實,商業(yè)收入是當代非營利組織不可缺少的資金來源之一。
近年來,由于市場驅(qū)動的作用,非營利組織介入營利領域,以商業(yè)收入來支持公益事業(yè)的做法日益普遍。這是因為,在市場競爭日益激烈的今天,單靠傳統(tǒng)的資助模式已不足以維持非營利組織的生存和發(fā)展,它們必須自謀生路,全力尋求資金來源上的自給自足。在我國,慈善捐贈尚不盛行,政府投資能力也十分有限,那么,非營利組織介入營利領域的經(jīng)濟活動將是發(fā)展的必然趨勢。未來,發(fā)展公益事業(yè)所需的資金將更多地依賴服務收費和商業(yè)運作的收入。
目前,世界各國的非營利組織都在積極尋求通過商業(yè)化的渠道籌款,以維持組織的運作和提供服務,保證完成組織的社會使命。有調(diào)查顯示,在相同類型的非營利組織中,能夠較容易獲得資助的總是那些籌資能力強、社會影響大并能使捐贈資金不斷增值的非營利組織。正向弗斯頓伯格所說:“現(xiàn)代非營利機構(gòu)必須是一個混合體:就其宗旨而言,它是一個傳統(tǒng)的慈善機構(gòu);而在開辟財源方面,它是一個成功的商業(yè)組織。當這兩種價值觀在非營利組織內(nèi)相互依存時,該組織才會充滿活力?！?
三、通過稅收政策的合理制定規(guī)范非營利組織的活動
由于非營利組織介入營利領域已成為了一種必然的趨勢,因此大多數(shù)國家在立法上都越來越重視對非營利組織經(jīng)營活動進行管理和規(guī)范。
具體來說,為確保非營利組織活動的公益性宗旨不偏離,防止稅收的流失,相關的稅收政策至少應該解決這樣的幾個方面的問題:
(1)一個非營利組織可以在多大的范圍內(nèi)開展商業(yè)經(jīng)營活動;
(2)對與組織宗旨相關的商業(yè)收入和無關商業(yè)收入應該怎樣進行區(qū)分;
(3)對非營利組織的經(jīng)營活動收入應該給予怎樣的稅收優(yōu)惠待遇;
(4)對經(jīng)營收入的資金流向要怎樣從稅收上加以管理。
關于非營利組織從事商業(yè)性活動的稅收政策制定其實是個難點。它既要保證市場競爭的公平性,又要體現(xiàn)出對非營利組織的支持,還要使政策的執(zhí)行具有簡易、經(jīng)濟的特點。目前,我國在稅收立法上,顯然還沒有明確上述問題的做法,針對上面幾個問題,可以借鑒一下國外的相關做法,并尋找真正適合我國國情的稅收政策制定方法。
首先應該明確界定一個非營利組織可以從事商業(yè)性經(jīng)營活動的范圍,在這一點上,各國的做法不一,但是都在一定程度上限制了非營利組織經(jīng)營活動的范圍。比如,日本法律規(guī)定,非營利組織的商業(yè)性贏利活動所占的比例應低于50%。在美國,雖然稅法沒有特別規(guī)定免稅的非營利組織可開展商業(yè)活動的限額,但是,當不相關商業(yè)收入達到相當程度,該機構(gòu)的免稅資格就會受到威脅。根據(jù)我國的具體情況,其實也應設定一個非營利組織可以從事商業(yè)性活動的范圍。比如,可以規(guī)定,在設定的合理范圍內(nèi),非營利組織的經(jīng)營活
動是可以享受一定的稅收優(yōu)惠待遇的,而一旦超出這個比例,則要就其超額部分或者全部商業(yè)
活動收入繳納稅款。與此同時,也應規(guī)定,非營利組織不得從事一些高風險的商業(yè)經(jīng)營活動。這是從保障非營利組織的財務安全的角度考慮的,雖然非營利組織可以在一定比例范圍內(nèi)從事商業(yè)活動,但其畢竟與一般營利性企業(yè)有本質(zhì)區(qū)別,所以必須對其可以從事的商業(yè)性經(jīng)營領域也進行一個嚴格的限定。 在明確了上面的問題之后,再來看對于非營利組織進行商業(yè)活動所獲得的收入,具體應該怎樣對其征稅’這也是稅收政策制定上的一個重要問題。目前,我國也還沒有一個統(tǒng)一的明確的規(guī)定。當前,國際上關于這一問題的做法,歸納起來,大概分為以下幾類:第一類,對非營利組織從事的一切經(jīng)濟活動生成的利潤實行全面征稅制;第二類,對商業(yè)活動的所得全面免稅,而不需考慮產(chǎn)生收入的活動是否與非營利目的相關。但必須滿足一個前提條件,那就是所有收入必須全部用于非營利目的;第三類,是只對與非營利目的無關的商業(yè)收入征稅,也就是將非營利組織的收入分為與免稅目的相關而免稅的收入以及與免稅目的無關而征稅的收入;第四類,非營利組織參與營利性活動的收入有權享受低于企業(yè)所得稅率的稅收優(yōu)惠。
上述幾類稅收規(guī)制方法其實是各有利弊的,比如,第一類做法,雖然確保了非營利組織的非營利性,防止了國家稅收的流失,但它使非營利組織缺乏獨立性和對外界變化的適應能力,抑制了組織規(guī)模的壯大。而第二類做法,與全面征稅制相比,雖然在一定程度上促進了非營利組織的發(fā)展,但是對非營利組織所得全部免稅很可能誤導組織的投資選擇,使大量資金流向營利領域,造成不公平競爭并助長逃稅漏稅的不良風氣。后面兩類做法,在一定程度上有效避免了非營利組織因免稅待遇而造成的不公平競爭及國家稅收的流失,但是另一方面,它們也使非營利組織的活動范圍受到限制,導致其在營利領域的創(chuàng)收很少。那么到底哪一種稅收規(guī)制方法才是真正適應我國目前非營利組織發(fā)展現(xiàn)狀的呢?一般而言,發(fā)達市場經(jīng)濟國家的非營利組織社會環(huán)境較好,籌資渠道較多,資金較充裕,非營利組織的規(guī)模和數(shù)量較大,非營利組織從事營利性活動會對營利組織構(gòu)成競爭上的威脅。反壟斷、消除不平等競爭、維護有效的市場競爭環(huán)境是市場經(jīng)濟較發(fā)達國家政府首要的經(jīng)濟責任,因此,它們針對非營利組織,通常對其采取與普通營利組織一視同仁的稅收政策。而在市場經(jīng)濟制度尚不完善的發(fā)展中國家,社會環(huán)境較差,非營利組織需要多渠道籌集資金,且非營利組織規(guī)模較小,參與競爭性商業(yè)行為對市場有效競爭的影響也比較小。因此,發(fā)展中國家對非營利組織的商業(yè)性活動應采取減免稅的方法以支持其快速發(fā)展。鑒于我國目前非營利組織尚處于一個發(fā)展的初級階段,全面的征稅制也就是上面提到的第一類做法,顯然不利于目前我國非營利組織的發(fā)展,而與之對應的全面免稅制,卻有可能誤導組織的投資選擇,有可能致使組織的公益性宗旨的偏離。所以,就目前情況來看,能夠促進我國非營利組織健康發(fā)展的稅收規(guī)制方法,應該是一種折衷的方法,應注意區(qū)別與非營利事業(yè)相關的商業(yè)活動和與非營利事業(yè)無關的商業(yè)活動,實行差別對待。比如,對非營利組織向全社會或特定群體提供服務的活動,給予免稅待遇;對非營利組織與收益人之間雖然存在金錢或其他利益的給付現(xiàn)象,但收益人的給付與獲得的利益無等價關系的活動,也可給予減免稅;對非營利組織與收益人存在服務,買賣關系的活動,與組織公益性宗旨無關,視同普通企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營活動,進行征稅。
最后,就是要如何規(guī)范非營利組織的資金流向的問題,也就是怎樣對非營利組織商業(yè)經(jīng)營所得資金的使用進行限制。目前,為保證非營利組織的商業(yè)收入盡量用于公共目的,許多國家都通過立法限定非營利組織每年最低的公益性支出的比例,以保證資金盡可能地用于與其宗旨相關的活動。畢竟立法允許非營利組織從事經(jīng)營性活動是為了使其具備為社會提供更多福利的能力,而不是使其財源豐厚,更不是讓其利用減免稅的特權進行投資經(jīng)營,使個人受益。要規(guī)范非營利組織的資金流向,首先要做的是區(qū)分非營利組織支出的類別。按其性質(zhì),支出可以分為公益性支出和非公益性支出兩大類。公益性支出是指為開展業(yè)務活動以實現(xiàn)其社會公益宗旨而發(fā)生的各種資金支出;非公益性支出是其他方面發(fā)生的各種資金支出。根據(jù)非營利組織的目的和宗旨,公益性支出應當在非營利組織支出中占絕對大的比例,而非公益性支出則應當被限制在一定的比例范圍之內(nèi)。那么在稅收政策的制定層面上,應該怎樣來貫徹這一思想,使非營利組織最大限度地將資金用于為其公益性宗旨服務的活動上。其實從另一個層面看,也就是限制非營利組織的資金流向與其公益性目的不相關的渠道。那么從稅收政策制定的角度考慮,是不是可以對非營利組織的非公益性支出征收一個“支出稅”呢。這樣使得組織的非公益性支出的成本加大,從而也就必然會降低這部分支出的比例。當然,這只是一個初步的構(gòu)想,在具體政策的實施上,其實還是會遇到很多困難的。比如,怎樣正確劃分公益性支出與非公益性支出;“支出稅”具體的征收方法應該是怎樣的,是全額征收還是對超額部分征收,具體的稅率應該如何制定等。任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)不合理性,都有可能會適得其反,抑制非營利組織的發(fā)展。另外,限制非營利組織與關聯(lián)性的營利單位進行關聯(lián)交易以及限制非營利組織管理人員的工資水平等做法,也都能有效地控制非營利組織的資金流向。
四、結(jié)語
如何制定促進非營利組織發(fā)展的稅收政策,其實也就是如何在公平和效率之間權衡的問題。相關政策的制定,需要綜合考慮各方面的因素。在促進非營利組織健康發(fā)展的同時,也絕不能以破壞市場的效率與公平為代價。當然,稅收政策對非營利組織發(fā)展的激勵作用始終是有限的,非營利組織真正的發(fā)展壯大,關鍵還是在于自身服務能力的提升和資金使用效率的提高。相關的稅收政策只是促進非營利組織發(fā)展的一項措施,促進我國非營利組織的健康發(fā)展是需要多方面的創(chuàng)新和努力的。
房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分,占據(jù)社會財富的半數(shù)之上。其本身作為一種新興的熱門投資理財產(chǎn)品,為大眾追捧。但房地產(chǎn)作為一種投資大,開發(fā)周期較長的產(chǎn)品,自身具有較大的風險,直接或間接地影響著企業(yè)和其他人的利益。因此,我們必須對行業(yè)中存在的風險有相應的認識以及時對其進行規(guī)避。
1.房地產(chǎn)項目投資決策簡要介紹
房地產(chǎn)開發(fā)分為四個階段:投資研究決策階段、前期工作階段、項目建設階段、租售管理。房地產(chǎn)投資決策階段是房地產(chǎn)整個項目開發(fā)過程中,不確定性最大、風險性最高的階段,因此,它的成功與否關系到整個項目的成敗。
房地產(chǎn)項目投資決策是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了實現(xiàn)相應的預期目標,通過相應的方法,運用一定的理論分析、數(shù)據(jù)分析,通對政策法規(guī)、開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境、地理環(huán)境進行相應研究,考慮市場供求提出開發(fā)策略,并正式通過相應的程序,進行項目可行性的研究論證,最終分析出最佳的投資方案的過程。
想做出一個正確的決策,就要求決策者了解其中存在的風險,并依照風險的程度對項目進行篩選和調(diào)整,來得到最佳方案。
2.投資決策過程中的風險及相應要點
2.1重視項目區(qū)位風險
由于各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展速度、程度不一,經(jīng)濟環(huán)境大相徑庭,消費水平、物價水平有異這使得不同區(qū)域的房地產(chǎn)項目開發(fā)面臨著不同的問題,伴隨著不同的風險。由于經(jīng)濟環(huán)境不同,同一風險因素在不同區(qū)域的影響程度也有著很大的差距,及風險因素具有一定的區(qū)域性或地域性。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的地理位置相對固定以及其不可逆性,對于開發(fā)房地產(chǎn)項目所選區(qū)域的風險研究是十分重要的。
項目區(qū)位風險主要包括政治政策、地理位置、風俗習慣、宗教信仰、交通環(huán)境等因素帶來的風險。無論哪種因素進行了調(diào)動,都會直接或者間接地影響到地產(chǎn)的開發(fā)及銷售,并給開發(fā)商帶來相應的經(jīng)濟損失。
其中政治因素帶來的風險包括新政策的制定、區(qū)域土地價格的影響、社會環(huán)境、社會安全性。等因素衣食住行,房地產(chǎn)占了其中的住,自然與國民生活和國民經(jīng)濟息息相關,政府必然會對其進行監(jiān)管和調(diào)控。其調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是全面的,土地政策、公積金政策、住房補貼政策,稅收政策、城市規(guī)劃政策、環(huán)境環(huán)保政策以及影響原材料價格的相應政策,都會較大程度地影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相應層面。尤其是在市場經(jīng)濟體制未完善的今天,政策風險對房地產(chǎn)行業(yè)的影響可見十分巨大。
其中地理位置因素帶來的風險主要是所要進行投資地區(qū)相應的法律法規(guī)、社會安全穩(wěn)定因素、經(jīng)濟狀況、周邊的自然條件、土質(zhì)的條件以及人民的文化教育程度等因素帶來的。具體來講,我們要考慮目標地區(qū)的交通環(huán)境,人口密集度,城市規(guī)劃,土地價格,地質(zhì)條件等。這些影響了該項目的收益,決定了是否能給開發(fā)商帶來高額回報。
2.2加強項目可行性的論證
房地產(chǎn)項目可行性的研究主要是指,在進行投資決策前認真調(diào)查擬建房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟、社會、技術等因素,并結(jié)合項目區(qū)位風險進行分析,認真地分析和比較不同方案,以其帶來的經(jīng)濟效益為基礎對擬建房地產(chǎn)項目進行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全方位的、多角度的綜合分析和論證,并以此來判斷決定采用相應的方案并對相應方案進行改進或?qū)⑻骄拷Y(jié)果作為決策過程中的重要依據(jù)。其中,要注意,充分的市場調(diào)研和分析調(diào)查是一切分析的前提,錯誤的信息或者信息不對稱將會對研究結(jié)果產(chǎn)生重大的影響,使其與真實的結(jié)果大相徑庭,一定要保證可行性研究的依據(jù)是準確的,否則將會使公司效益大大折損,甚至造成相應的損失。
2.3加強房地產(chǎn)開發(fā)項目中投資決策風險管理
房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風險行業(yè),它有著開發(fā)周期長、投資金額較大這兩種非常明顯的高風險的特點,這些特點也決定了巨大的風險將貫穿在整個房地產(chǎn)項目投資中。但是,高風險帶來高利潤,這也是為什么房地產(chǎn)投資日漸增多的原因。因此,我們不能因風險大而不投資,放棄其中高額的利潤。為此,我們要做到相應的風險管理。
合理的降低風險需要進行合理的安排,在相應的風險管理中,我們可以用接下來的方法來有效地降低相應的風險:
進行合理的風險規(guī)避,這是一種相對保守穩(wěn)健的投資方法,通過分析相應的項目區(qū)位風險后,放棄一些風險巨大的投資項目,來選擇相對穩(wěn)健的方案。這樣可以有效地規(guī)避風險,穩(wěn)中求勝,雖然沒有超高額的利潤但是勝在穩(wěn)妥。
采用投資組合的方式,在證券市場上投資者采用證券投資組合的方式規(guī)避風險,我們也可以將它運用到房地產(chǎn)項目開發(fā)上。按照風險的不同程度以及利潤要素,對一些合理的項目進行篩選,并進行合理的搭配,從而使風險大大降低。這樣可以相應地降低風險并帶來較高的利潤,只是對于人員需求較大,要做的相應決策也相對較多。
3.結(jié)語
綜上所述,各類風險伴隨著房地產(chǎn)投資開發(fā)的全
過程,因此正確認識并面對風險是十分重要的。企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程中必須要做好全面的監(jiān)測,進行系統(tǒng)的、全方位的、貫穿全過程的相應的風險管理并采取相應的防范措施,其中必須要做好項目區(qū)位風險和項目可行性等要點的監(jiān)測和論證以及加強對風險的管理,來增強該項目的抗風險能力給企業(yè)帶來高效益,并促進企業(yè)良好、快速并持續(xù)的發(fā)展。
1.1 研究背景與意義
經(jīng)濟社會的發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的向前發(fā)展,在城市建設的過程中,科技進步在帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時,也使產(chǎn)業(yè)發(fā)展日趨多樣化。老式的項目模式已經(jīng)難以滿足現(xiàn)代用戶對居住質(zhì)量、內(nèi)部風格等各個方面多元化和品質(zhì)化的要求。需求的復雜化,生產(chǎn)競爭的白熱化使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨產(chǎn)業(yè)規(guī)模、內(nèi)部配置、科技含量、產(chǎn)品創(chuàng)意等多方面的優(yōu)化完善。也就是說,要想獲得發(fā)展優(yōu)先權,企業(yè)就必須要適應現(xiàn)實發(fā)展的需要,改變自身原有的落后管理體制,消除對房地產(chǎn)項目開發(fā)的不良影響,以新型精細化管理模式帶動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展[1]。隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮,對房地產(chǎn)行業(yè)的投入也越來越多,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越激烈?？偟膩碚f,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大方向不變,企業(yè)間競爭的是專業(yè)的品質(zhì),這些專業(yè)的品質(zhì)主要體現(xiàn)在細節(jié)的設計和服務上,在這一方面的優(yōu)勝,其實就是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn)。因此,為了在激烈的競爭中脫穎而出,企業(yè)就必須要對細節(jié)性的東西逐步重視起來,將自身的產(chǎn)品做得更加完善,最大限度的體現(xiàn)產(chǎn)品的誠意和企業(yè)的實力。要達到這一目的,企業(yè)實施精細化管理就是不二之選,精細化的管理能夠最大限度的實現(xiàn)細節(jié)的完善,逐步提高用戶的忠誠度。
在對精細化管理的認識上,許多的企業(yè)都注意到了這一管理模式對未來市場發(fā)展的關鍵作用,因此,更多的企業(yè)開始實施精細化的管理以適應市場的需求,能不能將這一管理模式做好也就成為決定未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭成敗的關鍵。本文首先深入淺出的闡述了精細化管理的思想和理論,讓使用者能夠更好的理解和認識精細化管理。然后詳細的介紹了精細化管理的應用和實施,明確了在房地產(chǎn)項目中使用精細化管理體系的具體方法。最后結(jié)合具體的工程實例,在與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展關系重大的成本、質(zhì)量、工期、安全和環(huán)保等五個方面進行了探索,將精細化的管理與這幾個方面的控制緊密結(jié)合,使這一管理模式形成一個閉合的體系,綜合的發(fā)揮作用,從而使精細化管理模式的作用最大限度的發(fā)揮出來,也提高了管理者對這一特殊管理的整體認識,并為今后這一行業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新提供了成功的模板。
1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1.2.1 國外研究現(xiàn)狀
在國際范圍內(nèi),也有不少的專家對這一管理方法進行了探索,他們研究的時間更早,獲得的成就也更多,所以,積極地參考和學習國外的一些管理理念和方式,對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是十分有利的。
19 世紀 80 年代初,泰勒成功研究出了精細化管理[2-3],并被譽為科學管理的先驅(qū),國外通過對房地產(chǎn)實際操作過程的分析,發(fā)現(xiàn)了工人在進行作業(yè)的時候,有一些流程并不是十分必要的,為了節(jié)省時間和精力,同時降低成本,可以將這些步驟省去,因此,他對這些行為進行了總結(jié),最終得出了結(jié)論,找到了一條成功提高工人工作效率的捷徑。20 世紀初,泰勒又將自己的研究成果著書,成為了有史以來第一本研究相關領域的著作,書中主要研究了工作定額原理、挑選頭等工人、標準化原理和建立專門計劃層。該書中諸多前所未有的新理論一時間獲得了廣泛地關注,是研究精細化管理的開端。
二戰(zhàn)之后,學界對于如何進行科學化的管理進行了廣泛的探索和研究,由此出現(xiàn)了一大批有益的成果。對于科學化的管理的研究逐步形成了一個包括諸多管理理論的成熟的體系。目前為止,許多的管理方法已經(jīng)成功的運用到了實踐當中去,并成功的發(fā)揮了巨大的作用,許多的企業(yè)就是得益于管理方法的創(chuàng)新為企業(yè)謀得了更好的發(fā)展。
精細化管理理念已經(jīng)具有很長的發(fā)展歷史了,它最先由日本的企業(yè)家提出,在 20 世紀,就有一位日本的企業(yè)家通過學習福特汽車的管理方法,在此基礎上對這一管理方法進行研究,找出了其中存在的問題,并提出了改進的措施。他的研究方法立足于節(jié)約成本這一基礎之上,力圖在企業(yè)的員工進行生產(chǎn)作業(yè)的過程中找到捷徑,在保證產(chǎn)品質(zhì)量的基礎上,縮減工藝步驟和生產(chǎn)材料,從而大大的節(jié)約生產(chǎn)的成本,為企業(yè)獲得更大的利益。這一理論力圖為企業(yè)的發(fā)展提供更加完善的理論經(jīng)驗。在這之后,許多的日本的生產(chǎn)企業(yè)都將這一理念運用到了管理中去,并在生產(chǎn)的過程中踐行節(jié)約的理念,不斷改進生產(chǎn)技術,逐步提高產(chǎn)品的質(zhì)量,最大限度的創(chuàng)造經(jīng)濟價值和社會價值,在這種管理模式之下,日本業(yè)界不斷發(fā)展,帶動了日本經(jīng)濟的飛速發(fā)展,上個世紀中后期,日本一躍成為世界第二大經(jīng)濟體,日本成功的實踐經(jīng)驗也逐漸傳播開來,許多國家采用了這種生產(chǎn)方式[4]。
第 2 章 我國房地產(chǎn)項目工程管理現(xiàn)狀
2.1 房地產(chǎn)項目開發(fā)的基本特征
房地產(chǎn)行業(yè)有其自身的特殊性,它的發(fā)展對土地和國家政策的依賴性較高,基于房地產(chǎn)之上還存在著許多利益分配和歸屬的問題,因此它具有很大的價值,它又被稱作是“不動產(chǎn)”。在當今市場經(jīng)濟高速運行的今天,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成為經(jīng)濟社會必不可少的活躍力量,為經(jīng)濟的發(fā)展以及人民的工作、生活提供了基礎的物質(zhì)保證[11]。
2.1.1 項目位置的固定性
對于房地產(chǎn)的建設來說,它的位置具有不可變性,也就是說對這一項目的位置的確定十分關鍵,因為后期不會再有機會進行變動。這就提醒房地產(chǎn)商,在進行選址時,一定要進行深入的調(diào)查和考慮,選擇最佳的地址,并考慮到周圍地區(qū)的未來發(fā)展對房地產(chǎn)的影響。在選址完畢之后,還要對該地段的收費標準以及消費水平進行調(diào)查,將各種信息綜合起來考慮,為房地產(chǎn)的建設謀劃更好的發(fā)展方向[12]。
2.1.2 開發(fā)周期長、投資大、成本控制難
房地產(chǎn)項目開發(fā)實際就是在土地上建設建筑物。建筑物一般體量都較大,而且建設過程中涉及的環(huán)節(jié)、面對的情況、遇到的問題復雜繁多,所以一個項目的建設周期都不會很短。此外,項目在開工建設之前還要辦理許多繁雜的手續(xù),這同樣影響著項目的開發(fā)周期。完成一個項目的全部開發(fā)工作一般會花費一到三年的時間,有的可能還會更長,對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,對其資金的投入是巨大的,不論是從買地的角度來說,還是從建設成本的角度來說,房地產(chǎn)建設的各個環(huán)節(jié)都需要花費大量的金錢。因此,對于房地產(chǎn)商來說,一定要具有雄厚的資金實力,并且能夠保證資金靈活的周轉(zhuǎn)。否則,一旦出現(xiàn)資金短缺的問題,房地產(chǎn)的建設就無法再繼續(xù)下去,并且由于房地產(chǎn)的建設具有很長的周期,因此,短期不可能回收成本獲得利潤,這樣就會導致房地產(chǎn)項目陷入停滯,給企業(yè)帶來
較大的損失。因此,企業(yè)在建設房地產(chǎn)項目的時候,一定要對資金有一個全局的把握,嚴格控制好資金的使用,特別是在成本上,一定要嚴格控制,避免資金的使用大大超出預算的成本,減少企業(yè)的風險。 2.1.3 國家和地方政策、法規(guī)的約束性和調(diào)控性
房地產(chǎn)開發(fā)是一項特殊的經(jīng)濟活動,它與人們的生活聯(lián)系密切,還和國家整體經(jīng)濟社會的建設和發(fā)展息息相關,因此,對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,只有在國家政策的積極引導下,在法律法規(guī)的約束下,才能健康蓬勃的發(fā)展。
摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性，目前我國會計制度仍處在進一步改革和完善中，由此造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算存在著較多問題，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及特點進行了分析，并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策。
關鍵詞 房地產(chǎn) 會計核算 問題 對策
隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業(yè)會計準則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的復雜性
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經(jīng)過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則——收入》中規(guī)定以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環(huán)節(jié)確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。
1.3 收益評價指標不能真實反映企業(yè)業(yè)績
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設期內(nèi)業(yè)績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策
2.1 正確確定和應用收入確認標準
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業(yè)標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關報酬，并轉(zhuǎn)移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業(yè)標準的前提條件。
(2)專業(yè)標準。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認以風險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準則——收入》的有關規(guī)定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產(chǎn)權證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，且產(chǎn)權證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產(chǎn)權證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.3 擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
(2)增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。我們建議應在其財務報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息，即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。
(3)重視質(zhì)量保證金及風險的披露。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特性——具有高風險，應在會計信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長期性、高價值性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長。因此，應由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計入工程成本，以提高應付風險的能力。另一方面，應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應增加風險披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。
摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩大核心：資金和土地。而資金在其中更起決定性作用。文章就新形勢下的融資策略及方法進行分析及介紹。
關鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 融資策略 融資操作 項目貸款
2005年房地產(chǎn)行業(yè)進入宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)商的經(jīng)營環(huán)境日益艱難，先是不允許建筑商墊資建設，接著對土地全面實行招、拍、掛，買塊地動輒數(shù)億，且交的都是真金白銀。而銀行對個人住房貸款又在已提高首付比率的基礎上進行嚴格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力陡增，一些原本以自有資金運作的開發(fā)商也不得不與銀行聯(lián)絡尋找資金支持。許多已拿到項目的開發(fā)商因貸款困難而被迫將優(yōu)質(zhì)項目轉(zhuǎn)讓他人，或與他人合作建設或緩建，有的被迫終止項目開發(fā)。
上海億邦置業(yè)有限公司在此艱難環(huán)境下，仍成功地以基準利率貸到銀行規(guī)定的開發(fā)貸款的最高限額。這一方面得益于項目優(yōu)質(zhì)，更重要的是得益于正確的融資策略及操作。下面將依次分析：
1 定位銀企關系，選擇融資時間及融資行
1.1 建立合作互利的銀企關系
現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間不是一種簡單的資金供求關系，更是一種緊密的唇齒相依的戰(zhàn)略伙伴關系。在市場條件不斷變化的情況下，兩者所處的市場優(yōu)劣地位也不是固定不變的。
融通資金的安全性、流動性、項目的盈利性是融資行關注的核心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務必有切實的措施使此“三性”得到保證。如在貸款資金困難時期，可以追加自有資金或采取抵押加擔保的方式保證等——因為銀行通常只做“錦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。對沒有效益和資金發(fā)展的企業(yè)，銀行是不愿提供服務的?，F(xiàn)各大銀行及二線銀行均在基準利率的基礎上擁有較大的上下浮動空間，而且金融產(chǎn)品沒有專利可言，可以說不存在壟斷價格，所以銀企之間同時存在博弈與合作的關系。
1.2 時間安排留有余地
正常的貸款周期為1~2個月，（當然，加急的15~20天也能辦好）由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響因素較多，能否成功貸款充滿了不確定性，如宏觀政策、銀行自身的貸款結(jié)構(gòu)、資金成本等。為保險起見，應在用款前3~5個月開始聯(lián)絡辦理。
1.3 挑選合適的合作銀行
在銀行市場化的今天，每家銀行都有自身的優(yōu)勢及擅長的領域，同時受各自的政策及資金的限制，相同信貸品種的條款設置上均有差別，如整個貸款價格的設定，體現(xiàn)了銀行長期利潤最大化還是短期利潤最大化的目標。故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇基本戶開戶行時，應挑選對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款做得比較成熟的銀行。他們熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)過程，不僅無須企業(yè)花大力去講解，而且還可讓企業(yè)在與他們的合作中得到許多業(yè)內(nèi)相關信息，學到許多知識和理念。同時，他們對行業(yè)動態(tài)及走勢的判斷比較恰當，一般以長期利潤最大化作為其最終目標，經(jīng)辦人做起來會相對輕松順利。選擇融資行時，應先聯(lián)絡基本戶開戶行，一般基本戶開戶行覺得項目可行，會留下來積極地去做的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除基本戶外，還可根據(jù)需要另擇銀行開立1~2個一般賬戶。俗話說“貨比三家”，融資行的選擇也是同理的。一個項目上億或數(shù)億的貸款，實際利率差1%，每億元的利息差則為100萬元（不考慮貨幣時間價值及付息方式），還有貸款的手續(xù)費，如評估、公證、保險、抵押登記等費用。故融資成本是一個必須考慮的因素。
2 明確融資途徑及所在企業(yè)的優(yōu)勢條件
房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需內(nèi)外部的大量資金支持。港資大型房地產(chǎn)商資金的重要來源是上市籌資和抵押融資，如新鴻基、和記黃浦。國內(nèi)的房地產(chǎn)商大多使用自有資金及銀行抵押融資，海外融資都還處于初試階段，操作存在較大難度和不確定性。另外是目前在部分大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托投資項目。
我們選擇的是常見方式——抵押融資，也稱抵押貸款。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員操作開發(fā)貸款前要先準備哪些方面的資料呢？
（1）項目情況。房地產(chǎn)企業(yè)事先準備一份項目的可行性研究報告，主要內(nèi)容包括項目的基本情況，招標書附件中計劃、規(guī)劃、住宅、環(huán)保等主管部門的復函文件中有相關指標及資料、市場分析、建設設計方案、主要財務效益分析指標等。不必寫得細，擇其要點寫得有共性即可。這有利于銀行對項目有一個整體的了解，激發(fā)銀行興趣和貸款意向。
（2）“四證”辦理?！八淖C”依序指《國有土地使用權證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》?，F(xiàn)銀行的操作方法是：二證受理、三證審批、四證放款。二證受理就是企業(yè)辦理完畢第二個證《建設用地規(guī)劃許可證》，銀行可受理貸款申請，第三證《建設工程規(guī)劃許可證》辦理完畢可送銀行貸審會審批；第四證《建設工程施工許可證》在第三證辦理后一周內(nèi)可辦出，而貸審會審批完畢一周內(nèi)即可放款，就是說貸款手續(xù)可與公司四證的辦理同步。
（3）公司情況介紹。這些基礎資料可由公司的相關證照、驗資報告、公司合同章程、歷年的審計報告等資料取得。另補充說明公司自有資金能力，開發(fā)歷史，公司的誠信度，企業(yè)的文化、背景、理念等，以全面展示本企業(yè)的優(yōu)勢。如展示得充分，會得到銀行的信任，增加融資的成功率。
（4）企業(yè)需求，即企業(yè)找銀行的目的。包括需求的貸款額度、時間、使用方法及貸款成本范圍等。根據(jù)國家的有關規(guī)定及銀行的實際操作，項目貸款一般是自有資金占項目預算投資總額的35%（要求在使用貸款之前投入項目建設），銀行貸款為35%，余下的投資由銷售回款解決。
3 貸款操作方法及操作步驟
3.1 接觸
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資人帶上前述四方面的資料就可以與銀行接觸了。雙方先面談了解，對利率、還本付息方法、資金運作方式、貸款的限制條款等有個初步的印象后，再進行綜合權衡比較，選擇確定合適的一家銀行進行融資。
3.2 提供銀行需要的資料
確定融資意向后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可按融資行的要求準備并遞交相關的資料，如營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、國地稅登記證、法人代表證明書、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證等。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會指定專人負責辦理及跟催，銀行方面也有專門的信貸人員專案負責本項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資料提供完畢后，就可以協(xié)助或跟催客戶經(jīng)理寫銀行內(nèi)部要求的貸款評估報告。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資人如果了解貸款評估報告構(gòu)成的主要內(nèi)容，就能在融資活動中更快更準地找到工作的切入點。貸款評估報告一般由以下幾個部分構(gòu)成：
（1）借款人的資信調(diào)查。包括借款人的基本情況，如營業(yè)執(zhí)照、驗資報告等證照上的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)商的開發(fā)資質(zhì)，以往的開發(fā)成績和現(xiàn)在的開發(fā)能力，借款人的財務狀況，股東的基本情況，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，文化背景理念等。企業(yè)簡介上就有大部分資料。
（2）項目概況及報批情況。包括項目的具體地理位置和規(guī)劃等。數(shù)據(jù)及資料大部分來源于招標書或項目可行性研究報告，而項目總投資及資金來源，項目進度和用款計劃則根據(jù)以往經(jīng)驗或公司要求由相關部門列出。報批情況如實列出即可。
（3）項目的分析評價，包括市場分析評價及財務分析評價。市場分析具體包括周邊已建或潛在樓市情況，項目周圍的交通、市政配套等，同時結(jié)合擬建樓盤的品質(zhì)結(jié)構(gòu)房型分析及定位，再對目標客戶群進行分析及考察。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行的經(jīng)辦人可到項目所在地周邊進行實地考察，也可到政府的網(wǎng)上房地產(chǎn)查找相關資料。用這些第一手資料，對項目的競爭優(yōu)劣進行分析評價，確定市場目前最高或最低的可售單價及銷售狀況。
財務分析評價一般包括如下內(nèi)容：在市場分析評價的基礎上進行銷售收入測算，然后根據(jù)項目預算投資成本測算出投資回收期來評定項目的流動性（如不考慮貨幣時間價值，投資回收期就是貨幣資金流入額累計到等于原始投資的年數(shù)），另用投資利潤率、銷售利潤率、成本利潤率來評定項目的盈利性，還可用盈虧平衡點、安全邊際和安全邊際率來評定項目的安全性（盈虧平衡點的銷量=總成本/（預計總銷售收入-銷售稅金），安全邊際=預計總銷售收入-盈虧平衡點的銷售收入，安全邊際率=安全邊際/預計總銷售收入）等。
例：A項目的預算投資總額3億元，第一年投資期無貨幣資金流入，第二年開始預銷售，貨幣資金流入2.6億元，第三年流入2.1億元，則：
回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年
預計綜合稅率：營業(yè)稅及附加5.5%+所得稅為預計稅前利潤15%×所得稅率33%+土地增值稅3.3%=13.75%.
項目投資利潤率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投資利潤率12%。
銷售利潤率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，
盈虧平衡點的銷售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈虧平衡點時無所得稅。
安全邊際率1-70%=30%，安全邊際為 4.7×（1-70%）=1.41億元
3.3 跟蹤溝通與配合
貸款評估報告寫好送到基層貸審會約10天左右。上會之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行還需對貸款融資的主要條款進行確認，同時，經(jīng)辦人還需再做一次了解分析，檢驗容易在貸審會上遇到質(zhì)疑的問題是否采取了切實并行之有效的應對措施，如最近有傳取消商品房預售制度，對此我公司的準備是追加初期股東投入。除會前準備外，銀行經(jīng)辦人的臨場應變能力也是重要的?；鶎淤J審會后可能有修改及補充的要求，按要求操作完畢約3~5天。
一般而言，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，不論金額大小，皆做項目貸款處理，基層貸審會后還需上級貸審會審批。上級貸審會的業(yè)內(nèi)資深專業(yè)人士再對項目進行質(zhì)疑評審，一般修改及補充總是有的，關鍵是看項目本身是否優(yōu)質(zhì)，還有銀行經(jīng)辦人對政策的理解對項目貸款資金安全性、流動性、盈利性的預測是否準確把握到位，措施是否得當。如果基本通過或補充資料后基本通過，拿到貸款批件，開發(fā)商和銀行經(jīng)辦人前階段的工作得到了肯定，汗沒白流?，F(xiàn)在可以進行下一步也就是放款前的操作了。
請專業(yè)評估機構(gòu)對房地產(chǎn)項目進行價值評估（抵押貸款額以評估價值為基礎計算），貸款合同公證（看是否有必要），購買抵押物的財產(chǎn)保險，到房地產(chǎn)交易中心進行抵押登記備案是接下來的工作，按辦事機構(gòu)告知書上的條款操作即可。要說明的一點是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)辦人先對當?shù)赝愂召M行情進行了解后操作，節(jié)省數(shù)萬元是很輕松的事。
做到這里，再確認融資行是否已經(jīng)有貸款賬戶，如有，就去貸款賬戶里數(shù)錢吧。
4 結(jié)語
（1）知己知彼，百戰(zhàn)不殆。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資經(jīng)辦人必須先清楚融資項目的概況及報批情況，市場分析及財務分析，融資規(guī)模，當?shù)氐娜谫Y環(huán)境，銀行的辦事流程及其對項目關注的核心等。這是融資成功的基礎。
（2）講求效益，達成目標。因房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)額大——以億計數(shù)，時間長——1年以上，故時間成本效益應綜合考慮，在保證時間性的基礎上，每年少花費數(shù)十萬至數(shù)百萬是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地產(chǎn)開發(fā)融資工作忙碌近1個月后，被銀行拒貸是常有的，這就是本文前面選擇2～3家銀行開戶的原因之一。此時應檢討調(diào)整貸款策略后立即換融資銀行。這與做生意失敗一樣，只說明經(jīng)營眼光有限，并不說明經(jīng)營能力差。試想，當初花費數(shù)億買土地，不就是看到它能產(chǎn)生效益嗎？十足的信心也是成功的保證。
【摘要】近年來，隨著改革開放的深入和經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱性行業(yè)之一，然而一些房地產(chǎn)囤地、投機行為嚴重泛濫導致房價上漲過快，不但抑制百姓購房需求，而且嚴重影響我國經(jīng)濟的健康發(fā)展。對此，政府采取了如“國八條”和“限購令”等多項措施來抑制房價過快上漲，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。同時，房地產(chǎn)稅費負擔過重也是房價過高的重要因素。因此，減輕房地產(chǎn)稅費負擔越來越重要。
【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目 稅費負擔 稅收籌劃
一、研究背景及意義
通過對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目稅費負擔進行調(diào)查研究，能夠更好了解房地產(chǎn)行業(yè)稅費負擔狀況，并利用稅收籌劃等方法減輕企業(yè)稅費負擔，這對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。首先，有利于提高企業(yè)稅收籌劃意識，減輕稅費負擔，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益；其次，可以使稅收政策的制定者完善房地產(chǎn)稅收政策和征收管理體制；最后，減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅過程中的錯誤和漏洞，完善企業(yè)稅收籌劃的理論與實踐體系，促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、萬泰房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析
（一）萬泰房地產(chǎn)有限公司及其開發(fā)項目—萬泰·錦繡嘉園
萬泰房地產(chǎn)有限公司成立于2002年，是一家主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理等為一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。先后開發(fā)了 “萬泰·名城”、“萬泰·都市銀座”、“萬泰·陽光花園”等項目。
（二）萬泰·錦繡嘉園稅費負擔
（1）萬泰·錦繡嘉園財務狀況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的稅種主要有契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅及各種附加費、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅及印花稅。另一部分是行政性費用和事業(yè)性費用。
其中， 萬泰·錦繡嘉園作為萬泰房地產(chǎn)有限公司的小區(qū)開發(fā)項目涉及的稅費主要包括契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅及各種附加費、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項行政性、事業(yè)性收費。因為房屋全部用于銷售，項目暫不涉及房產(chǎn)稅和個人所得稅。其適用的稅種、稅率、計算公式如下（見表1）
由于行政性及事業(yè)性收費種類較多，統(tǒng)計較為麻煩，通過估計，行政性及事業(yè)性收費約為1500萬元。
（2）萬泰·錦繡嘉園稅費負擔分析。根據(jù)萬泰·錦繡嘉園財務數(shù)據(jù)，當期實際營業(yè)稅稅負是5.55%，項目綜合稅收負擔率為16.62%，項目房地產(chǎn)費用占營業(yè)收入比例為7.5%。由于萬泰·錦繡嘉園該項目為萬泰房地產(chǎn)的主打項目，可以看出該房地產(chǎn)企業(yè)的稅負是比較重的。
三、當前房地產(chǎn)稅費負擔存在的主要問題
根據(jù)萬泰房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅費負擔分析、對房地產(chǎn)行業(yè)的了解以及相關的理論知識，當前房地產(chǎn)稅費負擔主要存在以下問題：
（一）房地產(chǎn)稅費項目繁多、開發(fā)經(jīng)營稅費負擔較重
據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要繳納的稅費及相關費用高達116項。以上稅費主要發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)保有期間房地產(chǎn)稅費非常少，且免稅范圍極大。這種典型的窄稅基模式造成了嚴重的稅負不公平狀況，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
（二）房地產(chǎn)稅費設置不合理，計稅依據(jù)不合理
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費設置不合理，特別是一些費用不合理。如房地產(chǎn)銷售房屋時要繳納土地增值稅，還要繳納企業(yè)所得稅。其實這兩種稅都是房地產(chǎn)增值繳納的稅種，存在著重復征稅的現(xiàn)象，而企業(yè)把稅費轉(zhuǎn)嫁到房價上，就造成了我國房地產(chǎn)價格較高的重要原因之一。在市場經(jīng)濟下，任何土地、房產(chǎn)都有一個時間價值，市場機制越完善，這個價值就越容易體現(xiàn)，越容易得到認可。
（三）房地產(chǎn)稅費征收管理混亂
房地產(chǎn)行業(yè)的稅費征收制度不完善，并且管理混亂，一些地方出現(xiàn)重復征收稅費現(xiàn)象，并設置一些不合理的收費項目，稅費征收依據(jù)和標準不完善，沒有相應的制度和機制，不能夠做到更好的有法可依，而且一些稅務人員存在濫用職權，從中獲取灰色收入等現(xiàn)象，從而加重房地產(chǎn)企業(yè)的稅費負擔。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少對稅費的籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不掌握國家和地方的稅費政策、征收標準，不能及時了解國家最新的稅費政策，導致企業(yè)只能按照當?shù)氐亩愘M政策進行繳納，多繳納了一些地方不合理的收費，增加企業(yè)的稅費負擔；企業(yè)的財務人員缺乏稅收籌劃的知識
和意識，缺乏對公司的稅費負擔進行管理，不能夠利用相關的稅收籌劃方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅費進行籌劃，從而增加了經(jīng)營成本，降低了公司的效益。
四、減輕房地產(chǎn)業(yè)稅費負擔的對策與建議
（一）國家減輕房地產(chǎn)稅費負擔的措施
第一，改革房地產(chǎn)稅費體制，完善房地產(chǎn)稅費種類，合并相關費用類型，從而減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅費負擔，降低房地產(chǎn)經(jīng)營成本，穩(wěn)定房價。第二，加強稅費征收管理，制定完善房地產(chǎn)費用征收標準，降低稅費征收標準到合理水平。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當采取的措施
首先，充分了解房地產(chǎn)稅費相關政策，按照最新政策繳納稅費，減少不合理的地方收費；其次，加強財務人員的培訓，提高財務人員的稅收籌劃的意識和能力以及財務管理水平；最后，根據(jù)相關稅費政策，制定公司的稅收籌劃策略，降低企業(yè)的稅費負擔和成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
五、結(jié)論
隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱性行業(yè)。在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費種類多，負擔重，嚴重影響了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃顯得尤為必要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用現(xiàn)行的與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關的稅收法律法規(guī)，對其經(jīng)濟業(yè)務進行事先的稅收籌劃，減輕稅費負擔，降低營業(yè)成本，提高公司經(jīng)濟效益，從而實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。
摘 要:隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進,房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢,成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
關鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā);風險管理
隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進,房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢,成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),相當多的企業(yè)規(guī)模小,只重視項目開發(fā)而不重視管理,更不重視風險的管理,使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的諸多風險因素得不到有效的控制,從而導致項目的失利。為了有效地規(guī)避風險,運用科學的方法對房地產(chǎn)投資項目的風險進行客觀的分析和評價,并采取合理有效的控制風險的措施,有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,也有利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。
1 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風險概述
1.1 房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的含義
由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發(fā)生的多種負偏離的綜合。
房地產(chǎn)投資風險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小,這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。
1.2 房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的類型
不同的分類原則,可以對風險作出不同分類。按照風險來源,可以將房地產(chǎn)投資開發(fā)風險分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。
1.2.1 房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險
房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險是指對市場內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項目都產(chǎn)生影響的、投資者無法避免或者消除的風險,主要包括通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險等。
1.2.2 房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風險
房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風險是指只對市場內(nèi)個別房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生影響,投資者個體可以設法避免或通過投資組合方法消除的風險,主要包括收益現(xiàn)金流風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險、持有期風險、未來運營費用風險等。
1.3 房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的特征
1.3.1 客觀性
房地產(chǎn)投資風險是客觀存在的,不以人的意志為轉(zhuǎn)移,比如自然災害風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、政策性風險等。管理者可以運用科學的方法來研究風險存在和發(fā)生的條件,并采取措施降低風險發(fā)生的頻率,但是不可能完全消除風險。
1.3.2 不確定性
通過風險的分析和評價,可以知道某種風險因素發(fā)生的概率,但是無法預知風險什么時候發(fā)生,這種難以預知的特性就造成了房地產(chǎn)投資風險的不確定性。
1.3.3 潛在性和可測性
房地產(chǎn)投資風險具有隨機性并且不是呈現(xiàn)在表面的東西,但它是附著在某些確定事件上表現(xiàn)出來的,人們可以通過以往發(fā)生事件的統(tǒng)計資料,對某種風險發(fā)生的概率及其造成的經(jīng)濟損失程度作出判斷。
1.3.4 損益雙重性
風險往往也意味著對應的收益,如果能正確認識并充分利用風險,就有可能增加收益,因此要積極面對風險,將風險當作經(jīng)營機會。
2 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目各階段風險內(nèi)容
2.1 投資決策階段的風險
投資決策階段的風險主要有開發(fā)區(qū)域風險、開發(fā)物業(yè)類型風險、開發(fā)時機風險和開發(fā)項目的定位風險、項目的資金管理能力風險。
2.2 土地取得階段的風險
土地取得階段的風險主要是土地購買和征地安置風險。土地購買價格直接關系到企業(yè)的利潤,開發(fā)商應該具備預測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權后,還有大量的征地、拆遷、安置補償工作,這個階段的工作往往會遇見極大的阻力,從而給項目開發(fā)帶來風險。
2.3 項目建設階段的風險
項目建設階段的風險主要來自建筑物設計理念落后導致的實用性差、承包商建筑技術落后、施工管理不合格、偷工減料以及項目監(jiān)管不負責任等導致建筑物存在質(zhì)量安全隱患,拖延工期造成成本增加、錯失銷售黃金期的風險。
2.4 租售管理階段的風險
這個階段的主要風險有銷售時機的風險、租售合同的風險、自然災害的風險和意外事故的風險。
3 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風險管理對策
3.1 建立風險管理的組織體系,設立專門風險管理部門
由于房地產(chǎn)市場環(huán)境日趨復雜,為了有效應對風險,企業(yè)需設立風險管理職能部門,以動態(tài)的眼光來看待風險和分析風險,將房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程的各個階段的工作和風險因素進行綜合考慮,形成高效運轉(zhuǎn)、有效制衡的監(jiān)督約束機制。設立一個健全、權責分明的風險管理組織是房地產(chǎn)投資風險管理的組織保障。
3.2 編制項目的風險管理計劃,加強項目風險計劃管理
房地產(chǎn)投資風險管理計劃是以房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理活動為對象的計劃安排,是房地產(chǎn)企業(yè)風險管理的目標、任務、程序、責任、措施等一系列內(nèi)容的全面說明書。房地產(chǎn)
企業(yè)通過風險管理計劃,建立整個企業(yè)各項風險管理工作的目標,確立風險管理部門或風險管理人員的崗位職責,協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的風險管理工作,識別投資活動中可能存在的風險,明確風險防范與處理的方法及其選擇使用,確定風險管理績效評價標準,通過風險管理計劃的實施和全過程、全方位的動態(tài)監(jiān)控,可以做到事前計劃,事中監(jiān)控,事后評價的系統(tǒng)性的管理。
3.3 建立風險管理的信息系統(tǒng),形成動態(tài)風險監(jiān)控報告
信息是進行科學的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎,因此企業(yè)應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區(qū)域的經(jīng)濟政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、土地招牌掛信息、項目資料、市場供求情況等信息,進行及時、準確的分析報告,使決策層及時了解市場風險和機遇。二來可設立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度,為企業(yè)決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報,及時把握宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況,通過信息共享,及時了解各項政策對市場未來走勢的影響,市場供求關系變化,競爭項目銷售策略及效果、消費者需求變化等情況,為項目開發(fā)經(jīng)營決策提供依據(jù),提高決策的前瞻性和科學性。
3.4 加強風險管理的系統(tǒng)培訓,強化員工風險管理意識
企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓或者通過外部專業(yè)培訓機構(gòu)加強員工的管理培訓,可以提升員工的專業(yè)度,增強企業(yè)凝聚力,通過風險管理教育,使他們了解所面臨的各種風險,掌握風險防范和處理風險的方法,強化風險意識,從而提升整個企業(yè)抗風險的能力。
3.5 采取投資分散策略和聯(lián)合策略,分化和降低風險
投資區(qū)域分散:房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性特點,由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境、投資政策、市場供求等情況不同,對房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同,房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域,就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響,達到降低風險的目的。
投資種類分散:不同類型的房地產(chǎn)投資的風險大小不同,獲得的收益也不同,在房地產(chǎn)投資種類上分散,可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風險。
投資時間分散:是確定一個合理的投資時間間隔,從而避免免因市場變化而帶來的損失。
聯(lián)合策略就是多個房地產(chǎn)經(jīng)營者聯(lián)合起來共同對某項房地產(chǎn)項目進行投資,利益共享、風險共擔,發(fā)揮各自的優(yōu)勢,從而降低獨自經(jīng)營項目的風險。
綜上所述,房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風險,開發(fā)企業(yè)必須實行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項目風險管理,設立專門的風險管理機構(gòu),制定風險管理計劃,明確風險管理目標,明確各部門風險管理人員的責、權、利,通過有效的信息共享,加強各部門協(xié)調(diào),采用各種風險防范的措施,主動性的控制風險,增強房地產(chǎn)企業(yè)抗風險的能力和提高企業(yè)的盈利能力,保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
【摘 要】本文根據(jù)債務重組準則、收入準則及相關財稅法規(guī)的有關規(guī)定，通過對三種情況以房抵債行為的實務財稅處理分析，解析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務的會計與稅務處理。
【關鍵詞】債務重組 公允價值 賬面價值 會計處理 稅務處理
一、新準則下以房抵債業(yè)務會計處理探析
債務重組，是指在債務人發(fā)生財務困難的情況下，債權人按照其與債務人達成的協(xié)議或法院的裁定做出讓步的事項。債務重組主要有以下幾種方式：①以資產(chǎn)清償債務；②債務轉(zhuǎn)為資本；③修改其他債務條件；④以上三種主式的組合。根據(jù)《企業(yè)會計準則第12號——債務重組》及其應用指南的規(guī)定，以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)資產(chǎn)的公允價值之間的差額確認為債務重組利得，作為營業(yè)外收入計入當期損益。轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值與其賬面價值的差額作為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)損益，計入當期損益。債務人以非現(xiàn)金資產(chǎn)存貨抵償債務的，應當作為銷售處理，按照《企業(yè)會計準則第14號——收入》以其公允價值確認收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應的成本。
可見，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務行為，只有在符合債務重組定義并滿足債務重組條件時，才能按照債務重組準則的有關規(guī)定進行會計處理。對于前述第①、②種情況的以房抵業(yè)務，由于其符合或基本債務重組準則的規(guī)定，按照債務重組準則的有關規(guī)定對其進行會計處理，實務中不存在任何爭議；即：在協(xié)議生效或商品房所有權轉(zhuǎn)移時確認收入實現(xiàn)，按照以房抵債協(xié)議確定的所抵債務賬面價值，借記“應付賬款”科目，將照商品房公允價值確認銷售收入，貸記“主營業(yè)務收入”科目，將商品房公允價值與所抵債務賬面價值之間的差額確認為債務重組利得，借記“營業(yè)外收入——債務重組利得”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目；同時按照應交納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅費金額，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交營業(yè)稅（應交城市維護建設稅、應交教育費附加等）”科目。而對于第③種情況的以房抵債業(yè)務由于在相關準則中未對其會計處理做出明確規(guī)定，因此在實務處理就出現(xiàn)了二種不同的處理方法，即：①按照所抵債務的賬面價值確認銷售收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應的成本，不確認開發(fā)產(chǎn)品公允價值與所抵債務賬面價值之間的差額；②按照《企業(yè)會計準則第14號——收入》的規(guī)定對其進行會計處理，即：按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確認銷售收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應的成本，將開發(fā)產(chǎn)品公允價值與所抵債務賬面價值之間的差額作為捐贈支出，計入當期損益。對于上述二種處理方法，第①種會計處理方法明顯不符合收入計量的有關規(guī)定，混淆了已收或應收合同或協(xié)議價款與公允價值的區(qū)別，因此不正確；而第②種會計處理方法則更符合該項經(jīng)濟業(yè)務的實質(zhì)，因為開發(fā)產(chǎn)品公允價值高于所抵債務賬面價值的部分實質(zhì)上是一種無償贈與，按照捐贈支出對其進行會計處理是合理合法的；因此筆者認為對于第③種情況的以房抵債業(yè)務采取該種處理方法是正確合法的；即：在協(xié)議生效或商品房所有權轉(zhuǎn)移時確認收入實現(xiàn)，按照以房抵債協(xié)議確定的所抵債務賬面價值，借記“應付賬款”科目，將商品房公允價值與所抵債務賬面價值之間的差額確認為捐贈支出，借記“營業(yè)外支出——捐贈支出”科目，將商品房公允價值確認銷售收入，貸記“主營業(yè)務收入”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目；同時按照應交納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅費金額，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交營業(yè)稅（應交城市維護建設稅、應交教育費附加等）”科目。
二、以房抵債業(yè)務的流轉(zhuǎn)稅和所得稅處理探析
根據(jù)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵債屬視同銷售行為，應按規(guī)定計征相應的稅款。營業(yè)稅方面，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細的規(guī)定，視同銷售的應稅營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。當納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由時，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額：①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；③核定計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）?？梢?，對于前述第①、②情況的視同銷售行為，由于開發(fā)產(chǎn)品的公允價值小于或等于所抵債務賬面價值，因此按所抵償債務的賬面價值確定其應稅營業(yè)額，按銷售不動產(chǎn)稅目計算繳納營業(yè)稅，在實務處理中不存在任何爭議。而對于前述第③種情況的視同銷售行為，如何確定其應稅營業(yè)額在實務處理中則存在二種不同的觀點：第一種觀點認為雖然開發(fā)產(chǎn)品的公允價值大于所抵債務賬面價值，但由于以房抵債行為是因企業(yè)資金緊張等原因引起的，不屬于價格明顯偏低且無正當理由應由主管稅務機關核定其應稅營業(yè)額的視同銷售行為，因此應按照所抵債務賬面價值確定其應稅營業(yè)額；第二種觀點認為開發(fā)產(chǎn)品公允價值高于所抵債務賬面價值的差額實質(zhì)上是一種無償贈與或利益輸送行為，屬于價格明顯偏低且無正當理由應由主管稅務機關核定其應稅營業(yè)額的視同銷售行為，因此應按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確定其應稅營業(yè)額；對于上述二種觀點，筆者認為第一種觀點的法律依據(jù)比較牽強，存在一定的納稅風險；而第二種觀點則更符合該項業(yè)務實質(zhì)，且與開發(fā)產(chǎn)品實際銷售時的應納稅額一致；因此對于前述第③種情況的視同銷售行為，應按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確定其應稅營業(yè)額，按銷售不動產(chǎn)稅目計算繳納營業(yè)稅。
企業(yè)所得稅方面，根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號文）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售的應稅收入按下列方法和順序確認：①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定：②由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。《企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法》規(guī)定：債務人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應當分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當?shù)慕痤~償還債務兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，債務人（企業(yè)）應當確認有關資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得（或損失）；債務人應當將重組債務的計稅成本與支付的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值（包括與轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)相關的稅費）的差額，確認為債務重組所得，計入企業(yè)當期的應納稅所得額。可見，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務的視同銷售行為，其企業(yè)所得稅的應稅收入應按照從高適用的原則確定，即：第①情況的視同銷售應按照所抵債務的賬面價值確定應稅收入；第②、③種情況的視同銷售應按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確定應稅收入；對此在所得稅實務處理中不存在任何爭議。
綜上，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵債的會計與稅務處理上，只有緊扣業(yè)務實質(zhì)，準確把握相關財稅法規(guī)的內(nèi)涵，才能做到合理合法、有理有據(jù)，從而避免無謂的財稅風險。
論文關鍵詞：房地產(chǎn) 財務管理 資金 融資 稅收籌劃
論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)深受國家宏觀調(diào)控的影響，只有加強財務管理與監(jiān)督，才能達到降低成本、增加利潤增長點的目的，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調(diào)控，為了確保項目開發(fā)建設的順利進行和按期完成，只有加強財務管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
二、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中存在的主要問題
第一，財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟業(yè)務辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執(zhí)行，常常按領導的意圖辦理。
第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。
第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。
第四，房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負高于其他行業(yè)，然而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅法和會計政策的理解不夠深入，不能合理合法地運用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時間，達到稅收負擔最小化，無形中增加了企業(yè)的財務負擔。
第五，審計監(jiān)督不到位。雖然設置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。
三、國有房地產(chǎn)企業(yè)加強財務管理的措施
第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經(jīng)濟合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據(jù)和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。
第二，完善資金管理體制。一是編制包括經(jīng)營、建設、投資、籌資等在內(nèi)的全面資金預算。在此基礎上，每月末還要根據(jù)項目建設進度以及完成的工程量編制次月的項目建設資金使用計劃表。計劃表應優(yōu)先安排關鍵節(jié)點、重要項目、重要設備的資金支付，確保重要項目的按時完成和重要設備的安裝到位。二是根據(jù)“有計劃不超支，無計劃不開支”的原則，按計劃用款，并嚴格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴格限制超計劃的資金支出，對超計劃的資金支出要有特別的授權與審批程序。三是財務部門專門設置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時向項目部和有關業(yè)務部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。
第三，優(yōu)化融資方式。一是依托集團的資金管理中心，對資金進行統(tǒng)一集中管理，利用各子公司的閑置資金進行內(nèi)部調(diào)劑使用，不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當于獲得無息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團綜合優(yōu)勢，銀行給予集團綜合授信額度并提供優(yōu)惠利率，由集團向銀行取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后再向房地產(chǎn)企業(yè)分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產(chǎn)企業(yè)收取借款利息后統(tǒng)一歸還銀行。此外，房地產(chǎn)信托也是國家宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的又一重要融資渠道。
第四，合理運用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產(chǎn)開發(fā)費用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，準予按稅收有關規(guī)定據(jù)實扣除，其他開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的5%以內(nèi)計算扣除；如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本兩項之和的10%以內(nèi)計算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對企業(yè)有利的扣除方式。二是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收方法為開發(fā)產(chǎn)品未完工前按預計計稅毛利率計算預征企業(yè)所得稅，待完工結(jié)算后按實際毛利率計算企業(yè)所得稅。由于計稅毛利率比實際平均毛利率小的多，因此，應根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品完工的確認條件，選擇最佳的完工時間點。同時完工到竣工結(jié)算之間還有一段時間，會計上由于未取得全額發(fā)票，此時發(fā)票不足金額可以預提（最高不超過合同總金額的10%），據(jù)此計算企業(yè)所得稅。因此合理推遲竣工結(jié)算時間，將延遲繳納的稅款轉(zhuǎn)化為企業(yè)無息貸款，獲取資金使用的時間價值，減輕資金緊張壓力。
第五，加大審計評價力度。一是審計部門除了項目完工后的全面審計外，還要在項目建設中實施不定期的專項審計，對在審計中發(fā)現(xiàn)的問題督促項目部和相關業(yè)務部門及時進行整改，并對整改落實情況進行評價。二是建立完工項目后評價制度，組織各業(yè)務部門對項目完成后取得的經(jīng)濟效益進行綜合分析與評價，總結(jié)經(jīng)驗教訓，為今后新項目開發(fā)的投資決策提供可行性建議。
四、結(jié)束語
綜上所述，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過健全財務管理制度、完善資金管理體制、優(yōu)化融資方式、合理運用稅收籌劃等措施，以加強財務管理與監(jiān)督，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
