時(shí)間：2023-03-01 16:31:16
序論：在您撰寫房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
馬克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有級(jí)差地租，而且這種級(jí)差地租都遵循著農(nóng)業(yè)級(jí)差地租相同的規(guī)律?！边@里所講的規(guī)律是指級(jí)差地租產(chǎn)生的條件、原因和形式。城市級(jí)差地租產(chǎn)生的條件也是土地等級(jí)的不同。這種等級(jí)表現(xiàn)在位置距離城市中心的遠(yuǎn)近，交通是否方便，配套設(shè)施是否齊全等[25]。城市級(jí)差地租產(chǎn)生的原因也是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟斷。比如，在住房開(kāi)發(fā)建設(shè)中，一些較好的地段被某個(gè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)后，其他的房地產(chǎn)商就不可能介入，只好著手開(kāi)發(fā)稍遠(yuǎn)稍差一些的地段。城市級(jí)差地租的形式也可分為級(jí)差地租I和級(jí)差地租II。級(jí)差地租I是指城市內(nèi)部地段的土地里，由于市場(chǎng)的位置不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租。級(jí)差地租II是指城市發(fā)展過(guò)程中由于國(guó)家或企業(yè)在同一地塊上追加投資所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租[26]。例如，咸陽(yáng)以東與西安交接處，在2000年以前還比較冷清，后來(lái)國(guó)家從總體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、招商引資等多方面追加投資和改善環(huán)境，經(jīng)過(guò)四五年的建設(shè)，咸陽(yáng)東南大學(xué)城地區(qū)高樓林立，馬路寬敞，商業(yè)逐漸繁榮，即人們通俗所說(shuō)的這個(gè)地段的土地升值，實(shí)際上是指這個(gè)地區(qū)土地的級(jí)差地租II大大增加了。位置對(duì)城市級(jí)差地租具有決定性的影響。因?yàn)槭褂梦恢帽憷慕ㄖ囟?，比如靠近銷售市場(chǎng)，或者交通運(yùn)輸十分方便，或者是處于經(jīng)濟(jì)文化中心，市場(chǎng)容量大，特別是獲得信息等特種資源的費(fèi)用較低而且容易，因此這些企業(yè)能降低成本，加快資金周轉(zhuǎn)率，提高利潤(rùn)率，獲得較高的超額利潤(rùn)，這種超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租。另外，這個(gè)中心是特指城市功能中心，而并非一定是地理位置中心。
2.2供求理論
房地產(chǎn)供求變化是房地產(chǎn)運(yùn)行的主要形式，而房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的對(duì)立關(guān)系及相互制約關(guān)系，又是可以通過(guò)房地產(chǎn)供給和需求之間的數(shù)量關(guān)系，結(jié)構(gòu)關(guān)系及時(shí)空關(guān)系表現(xiàn)出來(lái)[27]。
（1）房地產(chǎn)供求之間的數(shù)量關(guān)系，即房地產(chǎn)數(shù)量供求之間的變化，它是供求對(duì)立運(yùn)動(dòng)的最基本的表現(xiàn)形式。
（2）房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)關(guān)系，主要是各類質(zhì)量、品種不同的房地產(chǎn)商品供求數(shù)量的構(gòu)成及其比例關(guān)系。
（3）房地產(chǎn)供求的時(shí)空關(guān)系，一是指時(shí)間限制，由于房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)需要一定的時(shí)間，因而在一定的時(shí)間內(nèi)只能供給一定數(shù)量的房地產(chǎn)商品；由于房地產(chǎn)可供消費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)，因而房地產(chǎn)的需求只能是一定時(shí)間內(nèi)的需求。二是指空間限制，由于房地產(chǎn)供求受自然地理、交通運(yùn)輸條件的制約，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求具有一定的空間限制。8供求理論是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的最基本的理論。供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價(jià)格的漲落，反過(guò)來(lái)又刺激和抑制供給與需求。供求關(guān)系的變動(dòng)與價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)等有著密切的關(guān)系，他們之間相互聯(lián)系、相互制約、相互影響、相互作用，發(fā)揮各自的功能又共同發(fā)揮功能，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用[28]。市場(chǎng)的供求狀況，影響產(chǎn)品的均衡價(jià)格，圖2-1表示這一理論的基本含義。其X軸代表產(chǎn)品的數(shù)量，其Y軸代表產(chǎn)品的價(jià)格，DD表示需求曲線，SS表示供給曲線，兩條曲線的交匯點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格P即為均衡價(jià)格。土地的供求是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的最主要因素。由于土地空間位置的固定性以及資源的稀缺性，在一定的條件下，土地的供給是基本恒定的，表現(xiàn)為圖2-2就是供給曲線SS為一垂直X軸的直線，而需求曲線則是一條曲線，并且可以上下移動(dòng)。因此我們說(shuō)土地需求在一定的條件下決定土地價(jià)格如圖2-2所示。在一個(gè)城市和地區(qū)內(nèi)，由于人口和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需求曲線DD可以向上平移到D1D1，其結(jié)果造成土地價(jià)格的總體上升。但是由于各種土地的用途可以改變，可以相互轉(zhuǎn)換，如工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為商業(yè)用地等，因此，就某種用途的土地來(lái)說(shuō)，供給也是可以變化的。另外，由于政府管制和壟斷，土地的供給總量也是有彈性的。如果土地供給量增加即為XY圖2-1供求與均衡價(jià)格DDSSOPMYSSD1D1DDOX圖2-2土地供求9S2S2，則價(jià)格降低；如果土地供應(yīng)量減少即為S1S1，則價(jià)格升高。如圖2-3所示。
2.3價(jià)格理論
在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，地價(jià)理論的基礎(chǔ)是：效用價(jià)值論、生產(chǎn)費(fèi)用論和供求理論。認(rèn)為地租是土地生產(chǎn)要素對(duì)產(chǎn)品及其價(jià)值所作的貢獻(xiàn)的報(bào)酬或認(rèn)為地租是一種“經(jīng)濟(jì)贏余”，是產(chǎn)品價(jià)格同工資、利息等生產(chǎn)費(fèi)用之間的余額。而由于地租與地價(jià)一樣，其存在的基礎(chǔ)是土地的效用，即具有能滿足人類的需要、進(jìn)行各種生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)的能力，因此從需求角度講，地租越來(lái)越被認(rèn)為是地價(jià)的基礎(chǔ)。而地價(jià)最終還是決定于土地市場(chǎng)的供求狀況。又如“影子價(jià)格”理論認(rèn)為，地價(jià)是土地資源得到合理配置的“預(yù)測(cè)價(jià)格”。它是從土地有限性出發(fā)，在一定的資源約束條件下，求出每增加一個(gè)單位土地資源可得到的最大經(jīng)濟(jì)效益。這種方法主要是分析土地的機(jī)會(huì)成本，選擇最大效益的機(jī)會(huì)成本來(lái)確定土地價(jià)格。它一方面反映土地的勞動(dòng)消耗，另一方面反映土地的稀缺程度（供求關(guān)系）。在馬克思的地價(jià)理論中，土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化。具體地說(shuō)，土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值，但卻有使用價(jià)值，土地能為人類永續(xù)提品和服務(wù)。在土地所有權(quán)壟斷的條件下，地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。正是因?yàn)橛械刈猓艜?huì)產(chǎn)生土地價(jià)格。這里所說(shuō)的土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)就是按一定利率還原的地租，用公式表示為：地價(jià)=地租/利率。這里的地租是廣義的地租，即包括真正的地租（為使用土地本身而支付的貨幣額）、土地資本折舊和利息等部分在內(nèi)的租金。因此，馬克思的地價(jià)理論是以科學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值論、剩余價(jià)值論和生產(chǎn)價(jià)格論為基礎(chǔ)，同時(shí)又是剩余價(jià)值理論的有機(jī)組成部分[29]。房地產(chǎn)商品的價(jià)值是價(jià)格形式的基礎(chǔ)，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。若價(jià)格高于價(jià)值，投資者就會(huì)向房地產(chǎn)業(yè)增加投資或有新的投資者加入，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加，形成供給大于需求的局面。此時(shí)，價(jià)格又會(huì)下跌，投資者也相應(yīng)減少，直至供求關(guān)系達(dá)到新的平衡。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于價(jià)格過(guò)高，抑制了房地產(chǎn)消費(fèi)，因而呈現(xiàn)供大于求，從而導(dǎo)致價(jià)格下跌，直至供求關(guān)系達(dá)到平衡[30]。相反，若價(jià)格低于價(jià)值，投資者就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)YOXDDSSS1S1S2S2圖2-3土地供給彈性價(jià)格10減少投資或投資者減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給減少，形成供給小于需求的局面。這時(shí)價(jià)格又會(huì)上升，投資相應(yīng)上升，投資者數(shù)量相應(yīng)增加，直至供求關(guān)系達(dá)到平衡。同時(shí)，消費(fèi)者會(huì)增加房地產(chǎn)消費(fèi)，使房地產(chǎn)需求增大，形成供給小于需求，從而導(dǎo)致價(jià)格上升，直至供求關(guān)系達(dá)到平衡，價(jià)格與價(jià)值相符。房地產(chǎn)價(jià)格是指在房屋建筑，建設(shè)用地開(kāi)發(fā)以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)價(jià)值量的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)價(jià)格的高低，對(duì)廣大居民的購(gòu)買力有直接的影響，進(jìn)而也就影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況。
2.4競(jìng)爭(zhēng)理論
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的目的是為了獲得更大限度的利潤(rùn)，為了達(dá)到這一目的，在房地產(chǎn)交易主體之間勢(shì)必產(chǎn)生賣者與賣者，買者與買者之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)形成強(qiáng)大的外在壓力。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是房地產(chǎn)供求關(guān)系，價(jià)格高低，利潤(rùn)高低之間相互制約相互協(xié)調(diào)的內(nèi)在聯(lián)系，其功能在于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生一種強(qiáng)大的壓力，使供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的功能得以充分發(fā)揮。競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置和生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合[31,32]。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)方式主要有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的基本方式，主要通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，迫使生產(chǎn)者不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，降低物質(zhì)消耗和生產(chǎn)費(fèi)用，力爭(zhēng)在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值。非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)主要包括技術(shù)，質(zhì)量，宣傳，服務(wù)等形式競(jìng)爭(zhēng)，取得消費(fèi)者的信任，以擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，排斥其他競(jìng)爭(zhēng)者。
2.5房地產(chǎn)市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)
房地產(chǎn)投資者在作出投資決策之前，必然要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)全面的調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)和資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)及變化趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和判斷，以滿足確定未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和行動(dòng)計(jì)劃的需要。
2.5.1房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的必要性
（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)有利于平衡和滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需要社會(huì)生產(chǎn)的目的是為了不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活的需要，而人們生活的需要又由收入水平的提高、人口的增長(zhǎng)、消費(fèi)習(xí)慣的改變而改變。為此，要使人們對(duì)房地產(chǎn)的需要得到充分滿足，就必須進(jìn)行科學(xué)的推算和估計(jì)。
（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)有利于制定科學(xué)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，可以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的影響，從而指導(dǎo)企業(yè)自覺(jué)按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，為制定科學(xué)的計(jì)劃和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。
（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)有利于改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益11在商品經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)又是瞬息萬(wàn)變的，只有通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，掌握大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和數(shù)據(jù)資料，才能不斷的改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
2.5.2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類
房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類很多，可以從不同的角度上進(jìn)行劃分：按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍分，可分為宏觀預(yù)測(cè)和微觀預(yù)測(cè)；按預(yù)測(cè)所采用的方法分，可分為定量預(yù)測(cè)和定性預(yù)測(cè)；按預(yù)測(cè)的性質(zhì)分，可分為探索性預(yù)測(cè)和規(guī)范性預(yù)測(cè)；按預(yù)測(cè)時(shí)間長(zhǎng)短分，可分為短期預(yù)測(cè)、中期預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期預(yù)測(cè)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容主要有房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與房地產(chǎn)銷售預(yù)測(cè)等。本文主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)。
2007年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行主要有以下特點(diǎn)｡
(一)全國(guó)房?jī)r(jià)總體漲幅較大,部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)拉高,供不應(yīng)求是主因
2007年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上價(jià)格漲幅較大｡70個(gè)大中城市新建商品住房､二手住房的銷售價(jià)格持續(xù)走高,8月份,新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲9.0%,二手住房銷售價(jià)格同比上漲7.9%,部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲連續(xù)保持兩位數(shù)增速｡
我們分析,導(dǎo)致2007年房?jī)r(jià)高漲的原因主要是供不應(yīng)求｡一方面,供給量大幅度下滑｡2007年1~6月,全國(guó)房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速,商品房銷售面積2.8億平方米,同比增長(zhǎng)21.5%;房屋竣工面積1.5億平方米,同比增長(zhǎng)11.1%;截至2007年6月,住宅竣工面積連續(xù)30個(gè)月低于住宅銷售面積｡以北京為例,新建商品住房供應(yīng)自2005年以來(lái)持續(xù)減少,批準(zhǔn)預(yù)售面積由2005年的2205萬(wàn)平方米下降至2006年的1706萬(wàn)平方米｡另一方面,需求快速膨脹｡資金流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致投資性需求增長(zhǎng)較快｡同時(shí),在房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)下,自住性購(gòu)房者提前入市,也造成需求驟增｡
(二)土地供應(yīng)量不足
近兩年來(lái),土地供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù),造成市場(chǎng)供求總量失衡,形成供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期｡土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)｡
1.土地出讓面積不足｡以北京為例,2005年,計(jì)劃供應(yīng)的商品住宅用地為1750公頃,而實(shí)際入市的只有900公頃,僅為計(jì)劃的51%;2006年,商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃供應(yīng)合計(jì)為1900公頃,實(shí)際供應(yīng)為1031公頃,僅為計(jì)劃的54%｡
2.開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地導(dǎo)致出讓土地?zé)o法全部形成當(dāng)期的有效市場(chǎng)供應(yīng)｡根據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行研究部的報(bào)告,2001年初至2007年5月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米,但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米,不足購(gòu)置面積的60%｡特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個(gè)主要力量｡這是由于土地儲(chǔ)備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的重要指標(biāo)之一,而且很容易從公開(kāi)市場(chǎng)上募集大量資金支持大規(guī)模購(gòu)置并囤積土地｡
(三)多種需求集中釋放,投資投機(jī)需求大量入市
在房?jī)r(jià)快速上升的過(guò)程中,多種需求集中釋放｡
1.改善型需求｡高收入家庭對(duì)改善型需求的支付能力比較強(qiáng),家庭收入越高,利用自有資金購(gòu)房的比例越高｡據(jù)對(duì)某城市的調(diào)查,高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例,一次性付款的比例一般達(dá)到60%以上;而普通商品房的貸款比例高于一次性付款的比例,貸款的比例一般達(dá)到60%以上｡這使得中低端需求和初次購(gòu)房需求受到擠壓｡
2.婚齡人口對(duì)住房的需求｡受傳統(tǒng)的成家置業(yè)理念的影響,新組建家庭購(gòu)買住房的需求剛性較強(qiáng)｡
3.城市新增常住人口的住房需求｡近年來(lái),中國(guó)正處于城市化進(jìn)程加速時(shí)期,城市新增人口對(duì)住房的需求旺盛｡
4.城市拆遷導(dǎo)致的剛性需求｡目前,中國(guó)處于城市建設(shè)快速推進(jìn)時(shí)期,城市房屋拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求隨之增加｡
5.父母提前為子女購(gòu)房的需求｡在目前房?jī)r(jià)上漲較快的影響下,年輕人住房需求提前釋放,表現(xiàn)為父母為子女購(gòu)房時(shí)間大大提前,高收入家庭為正在讀大學(xué),甚至讀高中的子女購(gòu)房的現(xiàn)象比較普遍｡
6.投資和投機(jī)性需求｡除以上以居住為目的的需求外,還包括部分以投資和投機(jī)為目的的需求,買房直接用于投資,以增值獲利;以改善住房條件為目的的高收入家庭,在購(gòu)買新建商品房后,原有舊房并沒(méi)有在存量房市場(chǎng)立即上市交易,更多的是繼續(xù)持有用于投資｡
1.政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析。在當(dāng)前世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制當(dāng)中，不管是市場(chǎng)還是政府部門占據(jù)主導(dǎo)地位，其都沾有混合經(jīng)濟(jì)的色彩。世界很多國(guó)家都是以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作為主導(dǎo)，當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)失效之后，政府部門會(huì)通過(guò)宏觀調(diào)控的手段，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一定程度上的調(diào)節(jié)，促使其回歸正常發(fā)展。政府部門在市場(chǎng)干預(yù)時(shí)，其干預(yù)的程度與市場(chǎng)的發(fā)育程度相關(guān)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較明顯的波動(dòng)，例如在市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，存在著很多不規(guī)范的行為。對(duì)此，政府會(huì)通過(guò)政治、法律、經(jīng)濟(jì)等各方面的手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行。
2.景氣周期對(duì)房地產(chǎn)影響分析。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行過(guò)程中，存在著大量的周期循環(huán)，上到國(guó)家經(jīng)濟(jì)，下到私營(yíng)企業(yè)，都有很多循環(huán)。由于房地產(chǎn)的投資數(shù)額很大，循環(huán)周期也很長(zhǎng)，所以其過(guò)程中也存在著很多的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)掌握最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境保持高度的敏感，才能有效的避免風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。當(dāng)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)會(huì)，才能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下贏得先機(jī)。
二、前期策劃階段房地產(chǎn)消費(fèi)者行為模式
1.消費(fèi)行為描述分析。房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為描述可以將其簡(jiǎn)單的描述為5W和1H，其中5W分別表示為：誰(shuí)來(lái)買房子，什么地方買房地產(chǎn)，為什么買房地產(chǎn)，買什么樣的房地產(chǎn)以及什么時(shí)候買房地產(chǎn)。1H表示為：通過(guò)何種方式購(gòu)買房地產(chǎn)。
2.對(duì)消費(fèi)行為過(guò)程的分析。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，消費(fèi)者在決定購(gòu)買時(shí)所進(jìn)行的不只是單獨(dú)的行為，而是一連串具有關(guān)聯(lián)的行為。消費(fèi)者在選擇購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)，往往會(huì)首先進(jìn)行認(rèn)知、評(píng)價(jià)、評(píng)價(jià)、決策，然后才能確定購(gòu)買。在認(rèn)知過(guò)程中，消費(fèi)者可能產(chǎn)生的后續(xù)購(gòu)買行為都是以購(gòu)買動(dòng)機(jī)為基礎(chǔ)的。因此想辦法激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)，是十分重要的。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，要細(xì)致的分析和探討消費(fèi)者的實(shí)際需求，如何充分的引起消費(fèi)者的購(gòu)買興趣，激發(fā)其購(gòu)買動(dòng)機(jī)。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析以及相應(yīng)預(yù)測(cè)
1.房地產(chǎn)預(yù)測(cè)的含義和內(nèi)容。推測(cè)和預(yù)見(jiàn)可能發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不確定因素的發(fā)展趨勢(shì)，從而做出正確的應(yīng)對(duì)方針，是房地產(chǎn)預(yù)測(cè)的真正含義和實(shí)際作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括了市場(chǎng)的需求預(yù)測(cè)、購(gòu)買力預(yù)測(cè)、市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、價(jià)格變動(dòng)預(yù)測(cè)、產(chǎn)品市場(chǎng)占有率預(yù)測(cè)、社會(huì)效益預(yù)測(cè)以及經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)。針對(duì)房地產(chǎn)前期策劃和市場(chǎng)調(diào)查，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的承載量和政府提供數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和比較，以此作為房地產(chǎn)企業(yè)決策的依據(jù)。
2.房地產(chǎn)預(yù)測(cè)方法。市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法主要對(duì)相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行掌握和了解，分析和研究擬定的預(yù)測(cè)目標(biāo)。在實(shí)際操作中，有很多不同的方法可以進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，在不同的領(lǐng)域當(dāng)中，都存在著各自不同的預(yù)測(cè)方式。而同一種預(yù)測(cè)方法，有時(shí)也可以對(duì)不同的領(lǐng)域進(jìn)行預(yù)測(cè)。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的具體情況進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，會(huì)涉及到很多的問(wèn)題，其內(nèi)容也十分的復(fù)雜。要給予這些細(xì)節(jié)充分的重視，并從中獲取有用的信息。
3.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的因素。當(dāng)前，我國(guó)大多是的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)預(yù)測(cè)的認(rèn)識(shí)程度不夠，僅僅只進(jìn)行了表面數(shù)據(jù)資料的分析和研究，沒(méi)有準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶群劃分。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響因素很多，常常以房地產(chǎn)的需求量作為標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)這種標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)的銷售面積和居住水平進(jìn)行預(yù)測(cè)。無(wú)論是國(guó)外學(xué)者還是國(guó)內(nèi)學(xué)者都對(duì)此有所研究，但是其在研究過(guò)程中對(duì)于影響房地產(chǎn)的關(guān)鍵因素卻十分不足，甚至選取的關(guān)鍵因素出現(xiàn)偏差。由于我國(guó)和世界其它國(guó)家相比，市場(chǎng)的發(fā)展程度和具體情況都不盡相同，因此，對(duì)于能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的因素也是多種多樣。國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度相對(duì)比較成熟，其消費(fèi)者的階梯形較為明顯。因此，對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)產(chǎn)生影響的因素主要是租金方面的問(wèn)題。而在我國(guó)卻有所不同，由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度較低，國(guó)人的消費(fèi)觀念由于國(guó)外不同，因此，在對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，不能以租金作為主要因素來(lái)進(jìn)行。
四、結(jié)束語(yǔ)
【論文摘要】近年來(lái)伴隨著西部大開(kāi)發(fā)的逐步深入，西安市建設(shè)改造的進(jìn)程也逐步推進(jìn)，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出諸多新的發(fā)展特征。國(guó)家先后出臺(tái)的政策促使著房地產(chǎn)市場(chǎng)和信貸健康有序地發(fā)展。本文結(jié)合詳盡可靠的數(shù)據(jù)對(duì)西安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀進(jìn)行了深入分析，指出了目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行存在的問(wèn)題，并對(duì)其進(jìn)行了因素分析，進(jìn)而提出了一系列切實(shí)可行的建議，以尋求新的發(fā)展契機(jī)。
2007年，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，先后從金融、稅收、土地等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以規(guī)范和引導(dǎo)。近年，西安市作為西部開(kāi)放后的龍頭城市，城市化進(jìn)程加快，市政配套建設(shè)迅速跟進(jìn)為房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)展開(kāi)發(fā)提供了有力支持。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始向著可持續(xù)發(fā)展的方向進(jìn)行調(diào)整。
經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、西咸共建區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、郭杜等區(qū)域隨著幾年來(lái)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。2007年由于股市過(guò)熱，國(guó)家為防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策加以調(diào)控，作為二線市場(chǎng)的西安市總體有小幅波動(dòng)，但絲毫沒(méi)有影響西安房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的階段。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析
1、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
2007年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經(jīng)濟(jì)適用房投資表現(xiàn)出加速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發(fā)展。全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，同比增長(zhǎng)30.2%。全國(guó)商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長(zhǎng)5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長(zhǎng)24.7%。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示
房?jī)r(jià)總體漲幅較大，上海等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在下半年有一定回落，波動(dòng)較大。盡管國(guó)家調(diào)控政策意圖明顯，但是全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價(jià)格持續(xù)走高。房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，多種市場(chǎng)需求集中釋放，投資和投機(jī)需求大量入市。
2、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
2007年，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良性運(yùn)行、城市建設(shè)快速推進(jìn)的背景之下得到了多方面的提升，國(guó)家政策調(diào)控的影響逐步顯現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展愈趨健康、成熟。
（1）運(yùn)行狀況。近年來(lái)，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模逐步擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中企業(yè)、樓盤品質(zhì)逐步提升，居民消費(fèi)理念越來(lái)越為成熟。
①土地交易市場(chǎng)。2007年，西安市公開(kāi)拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業(yè)性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業(yè)性用地454.96畝。
②商品房供應(yīng)市場(chǎng)。從商品房投資額看，近年來(lái)的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩?fù)猓?006－2007年均保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬(wàn)元，較2006年增長(zhǎng)37.84%。從商品房供應(yīng)量來(lái)看，近年來(lái)年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來(lái)源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際完成投資額為509371萬(wàn)元。
③商品房銷售市場(chǎng)。2007年，西安商品房年銷售面積增長(zhǎng)速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時(shí)，銷售金額方面超過(guò)了去年45%。全年商品房銷售量達(dá)到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創(chuàng)商品房銷售量歷史新高。
（2）運(yùn)行特點(diǎn)。商品房開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)異?；馃幔_(kāi)發(fā)投資額和房屋銷售額屢創(chuàng)新高，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行速度明顯加快。政府土地市場(chǎng)調(diào)控能力增強(qiáng)，市場(chǎng)調(diào)控力度進(jìn)一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應(yīng)形式。市場(chǎng)開(kāi)發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)向品牌、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。投資型住房需求有所回落，大戶型市場(chǎng)產(chǎn)品運(yùn)作將更為精益求精，住宅價(jià)格增長(zhǎng)回歸平穩(wěn)。
二、房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀分析
1、全國(guó)房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀
2007年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是有特殊意義的一年。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)安全，國(guó)務(wù)院24號(hào)文《廉租房管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》相繼出臺(tái)。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)仍有所加快。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積58236萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3%。商品房銷售面積76193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.2%。這些數(shù)字都顯示，盡管宏觀形勢(shì)、政策環(huán)境與過(guò)去幾年相比嚴(yán)峻很多，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體上還是呈現(xiàn)投資和銷售雙雙興旺的局面。
央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮。政府不僅希望保護(hù)居民合理性的住房消費(fèi)需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調(diào)解作用。同時(shí)央行大力加強(qiáng)住房消費(fèi)信貸安全管理，更多從“窗口指導(dǎo)”、嚴(yán)格信貸資質(zhì)條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產(chǎn)業(yè)有效擴(kuò)寬了融資渠道，融資結(jié)構(gòu)得到相對(duì)優(yōu)化。
2、西安市房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀
（1）運(yùn)行狀況。2007年以來(lái)，西安市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸增速明顯加快，個(gè)人住房貸款成為拉動(dòng)房地產(chǎn)信貸的絕對(duì)因素。截止12月底，全市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額491.85億元，同比增長(zhǎng)20.44%，增加了18.89個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)人購(gòu)房貸款余額289.50億元，同比增長(zhǎng)35.94％，增加了33.43個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)呈現(xiàn)加快趨勢(shì)，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯。2007年各月房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款增速均呈現(xiàn)正V字形。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速持續(xù)下滑。2007年以來(lái)，西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，截至12月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款201.42億元，同比增長(zhǎng)3.80％，年內(nèi)基本保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款43.52億元，同比增長(zhǎng)13.42％；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款157.91億元，同比增長(zhǎng)9.84％。
信貸情況以農(nóng)業(yè)銀行陜西分行為例。截至12月末，營(yíng)業(yè)部房地產(chǎn)類余額399895萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)部貸款總額的23.4％，房地產(chǎn)貸款較年初增加152315萬(wàn)元，其中個(gè)人住房貸款79207萬(wàn)元，比年初增加26088萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)貸款320688萬(wàn)元，較年初增加126227萬(wàn)元。
（2）運(yùn)行特點(diǎn)。宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中資金供給影響較大，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地資源和銀行開(kāi)發(fā)信貸資金獲取難度增加，將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)快速整合資源，優(yōu)勝劣汰加劇。同時(shí)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個(gè)百分點(diǎn)，無(wú)疑將明顯加重房貸者負(fù)擔(dān)。房貸的違約風(fēng)險(xiǎn)可能性加大，繼而引發(fā)的更大風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)波及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)金融體系。
三、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題的因素分析
西安地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中凸現(xiàn)出諸多特征，也包含了很多問(wèn)題。形成的因素有很多，其中關(guān)鍵原因分析如下：
1、物價(jià)上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值進(jìn)一步加劇了購(gòu)房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。物價(jià)和房?jī)r(jià)是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈地受到未來(lái)的預(yù)期回報(bào)的影響，而未來(lái)的預(yù)期回報(bào)則受到未來(lái)經(jīng)濟(jì)是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。2、從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機(jī)需求的積極入市。不斷的加息增加了購(gòu)房者的成本，這對(duì)潛在購(gòu)房者的購(gòu)房需求有一定程度的影響；由于投資回報(bào)率仍遠(yuǎn)高于資金成本，這種小幅的加息，對(duì)抑制投資、投機(jī)作用有限。
3、外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)呈擴(kuò)張趨勢(shì)。由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)保持上漲勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報(bào)，加上對(duì)人民幣升值的預(yù)期，大量國(guó)際游資流入國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)成為重要的投資途徑。外資投資房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始逐步向一些二三線城市擴(kuò)張，西安也在其中。
四、西安房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)啟示
長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據(jù)現(xiàn)狀分析得出以下啟示：
1.繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)
保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規(guī)模為重中之重。為了滿足居民不斷增長(zhǎng)的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂(lè)業(yè)，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)，保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應(yīng)量。
2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)
住房保障是社會(huì)保障問(wèn)題的重要內(nèi)容，是建立和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。未來(lái)政府的工作重心應(yīng)更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問(wèn)題上。對(duì)于商品房的房?jī)r(jià)問(wèn)題，則更多地由市場(chǎng)決定。在2008年兩會(huì)期間，總理的政府工作報(bào)告中還提到政府用于廉租房制度建設(shè)的資金將為68億元，比去年增加了17億元。
3．擇機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅，穩(wěn)定房?jī)r(jià)
從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。
對(duì)西安政府而言，物業(yè)稅是永久的可持續(xù)的稅收收入，可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來(lái)源，有助于解決地方財(cái)政過(guò)度依賴土地出讓收入的難題。物業(yè)稅隨著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲而增加，而當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的變動(dòng)又取決于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市環(huán)境、公共設(shè)施的完備情況等，這就可以有效引導(dǎo)當(dāng)?shù)卣匾晫?duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)的投入，重視長(zhǎng)期規(guī)劃和城市可持續(xù)發(fā)展。
4．建立科學(xué)的住房消費(fèi)模式，提倡“租購(gòu)并舉”
要引導(dǎo)居民樹(shù)立“購(gòu)買和租賃并舉”的二元消費(fèi)觀念。著力培育租賃市場(chǎng)，完善房屋租賃的配套設(shè)施。通過(guò)輿論，促成新的理性住房消費(fèi)，開(kāi)展“結(jié)婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點(diǎn)的討論，引導(dǎo)國(guó)民合理調(diào)整家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)，避免民眾超前住房消費(fèi)。
5．加強(qiáng)信息體系建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理生產(chǎn)和消費(fèi)
通過(guò)完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和定期公告制度，有助于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)。雖然這需要國(guó)家統(tǒng)一設(shè)計(jì)實(shí)施，但是做為西安市也可以進(jìn)行區(qū)域范圍內(nèi)的嘗試，以保障房地產(chǎn)行業(yè)有序健康地發(fā)展。
6.創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬融資渠道
商業(yè)銀行要不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單一的融資渠道，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)部分有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的信貸需求，加強(qiáng)信貸產(chǎn)品的創(chuàng)新工作。引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，廣泛吸收社會(huì)資本增資擴(kuò)股，通過(guò)改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)主體的質(zhì)量，而且有利于西安市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
五、結(jié)束語(yǔ)
隨著政策的進(jìn)一步調(diào)控，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了很大的變化。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的穩(wěn)步快速發(fā)展，已逐步進(jìn)入盤整期，近年來(lái)出臺(tái)的一系列調(diào)控政策其累積影響效應(yīng)和市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展走向?qū)⒂诮窈蟮靡燥@現(xiàn)，所以我們相信西安房地產(chǎn)必將成為西安地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要體現(xiàn)。
【參考文獻(xiàn)】
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我國(guó)銀行業(yè)在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權(quán)形式提供的住房抵押貸款，多數(shù)合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達(dá)成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款不足以償還債務(wù)本息和承擔(dān)處理費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索;價(jià)款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方?！边@條看似簡(jiǎn)單的格式條款。就意味著在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，購(gòu)房者是不可能通過(guò)斷供止損的。因?yàn)殂y行在拍賣了購(gòu)房者抵押給銀行的房產(chǎn)之外，其對(duì)購(gòu)房者的債權(quán)還是同樣存在的，可以繼續(xù)通過(guò)其他司法手段對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。在我國(guó)當(dāng)前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購(gòu)房者，其個(gè)人資產(chǎn)一般情況下大于其住房抵押貸款不少，因此在這種情況下銀行并不會(huì)由于購(gòu)房者斷供鄧興華，等:中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析城市規(guī)劃與管理而承擔(dān)房?jī)r(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)，而恰恰是購(gòu)房者會(huì)承擔(dān)由于銀行拍賣抵押資產(chǎn)過(guò)程中房產(chǎn)這一抵押物過(guò)度折價(jià)以及斷供而產(chǎn)生的信用違約、利息以及相關(guān)司法費(fèi)用和滯納金。因此購(gòu)房者才是真正意義上的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。在我國(guó)當(dāng)前的銀行住房抵押合同實(shí)務(wù)中，銀行完全將自身的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)追索權(quán)條款轉(zhuǎn)移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風(fēng)險(xiǎn)則已經(jīng)部分轉(zhuǎn)移。
2他國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)的啟發(fā)與意義
2.1我國(guó)金融體系受房地產(chǎn)直接沖擊的影響較小我們通過(guò)上面的分析已經(jīng)可以看出，我國(guó)金融體系并不會(huì)直接收到多數(shù)購(gòu)房者斷供與否的影響，同時(shí)由于我國(guó)沒(méi)有自然人破產(chǎn)制度，所以雖然在經(jīng)濟(jì)下行期可能出現(xiàn)少數(shù)購(gòu)房者由于斷供或者個(gè)人資產(chǎn)不足而造成相關(guān)貸款無(wú)法及時(shí)回收造成一定期限內(nèi)的壞賬，但從長(zhǎng)期來(lái)看，由于其債權(quán)的永續(xù)性，在購(gòu)房者收入提升和經(jīng)濟(jì)水平回復(fù)之后，銀行的住房抵押貸款不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的損失，也就是意味著在我國(guó)不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)次貸危機(jī)一樣的大型銀行和金融機(jī)構(gòu)紛紛倒閉的情況，但存在由于購(gòu)房者在房?jī)r(jià)下行的同時(shí)依舊承擔(dān)巨大的還款壓力的可能性，一旦出現(xiàn)可支配收入減少的情況，其消費(fèi)開(kāi)支也會(huì)進(jìn)一步降低，從而減弱內(nèi)需。因此這一情況看，除了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，在關(guān)注金融機(jī)構(gòu)與銀行業(yè)的同時(shí)，更重要的繼續(xù)深化其他行業(yè)的改革創(chuàng)新，一方面利用制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新推動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，另一方面也需要改革收入分配機(jī)制，確定人民群眾在購(gòu)房還貸的同時(shí)有確切的收入能夠滿足日常消費(fèi)。由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。
2.2我國(guó)應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)我們可以看到，在我國(guó)實(shí)際上斷供并不會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權(quán)條款的存在，一旦斷供，購(gòu)房者只是獲得了短期內(nèi)的現(xiàn)金流的便利，但在長(zhǎng)期內(nèi)由于銀行債權(quán)的存在和相關(guān)費(fèi)用的產(chǎn)生可能產(chǎn)生債臺(tái)高筑的可能性。在這一意義上來(lái)說(shuō)，也需要銀行和相關(guān)媒體加強(qiáng)宣傳，在保護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，讓購(gòu)房者更為理性的權(quán)衡自身的購(gòu)房決策，避免出現(xiàn)雙輸?shù)木置?。由于我?guó)銀行業(yè)監(jiān)管較嚴(yán)，銀行風(fēng)險(xiǎn)管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設(shè)計(jì)和權(quán)益轉(zhuǎn)移上使得其自身完全規(guī)避于風(fēng)險(xiǎn)之外，雖然這保證了在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)期間金融行業(yè)的穩(wěn)定，但也反映出金融行業(yè)市場(chǎng)化程度與創(chuàng)新水平不足，不能給購(gòu)房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國(guó)住房者和房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)自承受房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。作為一個(gè)市場(chǎng)化的行業(yè)，應(yīng)該允許金融機(jī)構(gòu)更多的創(chuàng)新，也避免我國(guó)購(gòu)房者承擔(dān)過(guò)分的風(fēng)險(xiǎn)而沒(méi)有止損手段，從而可能使得我國(guó)在經(jīng)濟(jì)下行的情況轉(zhuǎn)為日本經(jīng)濟(jì)的情況。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)宏觀調(diào)控
政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)大致可以歸結(jié)為兩種方式:數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)。其中數(shù)量干預(yù)主要是對(duì)住房供給數(shù)量的干預(yù)，通過(guò)政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財(cái)政背上沉重的包袱。所以，在實(shí)踐中除了公共住房，政府還采取了財(cái)政補(bǔ)貼的方式，這實(shí)際上是對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)和干預(yù)，財(cái)政補(bǔ)貼又可以分為對(duì)購(gòu)房者的需求補(bǔ)貼和對(duì)開(kāi)發(fā)商的供給補(bǔ)貼。按照政府政策和干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同特點(diǎn)，本文將從數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)兩個(gè)部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢(shì)。
政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量調(diào)節(jié)
土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度
世界各國(guó)的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國(guó)家)所有。但就世界各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的土地所有制往往都是由國(guó)家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財(cái)產(chǎn)制度的英美等國(guó)政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過(guò)城市規(guī)劃、頒布土地法規(guī)、規(guī)定土地用途、征收土地使用轉(zhuǎn)讓稅等途徑來(lái)影響商業(yè)性用地的供給，平抑地價(jià)控制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，從而降低房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
美國(guó)土地有三種所有形式:私人所有，聯(lián)邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎(chǔ)設(shè)施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無(wú)論是政府所有還是私人所有，土地的經(jīng)濟(jì)用途都有統(tǒng)一的規(guī)劃，通過(guò)對(duì)其使用進(jìn)行限制以及稅收政策進(jìn)行調(diào)節(jié)。日本全部土地的3/4屬于私人部門所有，國(guó)有土地僅占1/4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業(yè)構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主體。政府對(duì)房地產(chǎn)用地的調(diào)節(jié)主要是通過(guò)兩種渠道:一是稅收政策和城市規(guī)劃;二是通過(guò)對(duì)專門從事社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施和普通居民住宅建設(shè)，以及經(jīng)營(yíng)的非盈利性的200多個(gè)公團(tuán)組織提供政府低息貸款來(lái)增加基礎(chǔ)設(shè)施和住宅供給。與日美兩國(guó)不同，新加坡國(guó)有土地占全國(guó)面積的72%，其中建屋發(fā)展局就占了20%。房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。
在規(guī)劃和土地開(kāi)發(fā)成本上，一般商業(yè)用地比住宅用地價(jià)格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發(fā)展局直接提供住宅以外，政府還對(duì)那些想改變土地用途的用戶收取高昂的溢價(jià)費(fèi)用。英國(guó)土地在法律上全部歸英王所有，個(gè)人、企業(yè)及社會(huì)團(tuán)體僅擁有土地使用權(quán)。國(guó)家通過(guò)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的控制獲得大量的批租收入，并通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)的管理和調(diào)控有效地調(diào)節(jié)土地二級(jí)交易市場(chǎng)的供求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的基本平衡。這種模式也普遍流行于英聯(lián)邦國(guó)家以及前英國(guó)殖民地，比如中國(guó)香港的土地供給制度，特區(qū)政府是土地市場(chǎng)的最大供給者的地位為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給和防止房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)衰退等起著積極的作用。
但從演變趨勢(shì)來(lái)看，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策存在一些共同的特點(diǎn)。即無(wú)論哪一種土地所有制下，通過(guò)城市規(guī)劃和稅收等控制土地供給和用途都成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。
公共住房制度
公共住房制度是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)最直接的手段，從各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，公共住房制度都不是以盈利為目的，甚至需要財(cái)政的特殊補(bǔ)貼，公共住房實(shí)際上與社會(huì)保障體制和社會(huì)福利制度聯(lián)系在一起。政府提供公共住房大致有兩種方式：直接介入和通過(guò)社會(huì)團(tuán)體、非贏利性組織等機(jī)構(gòu)間接介入。
直接介入發(fā)達(dá)國(guó)家公共住房的供給數(shù)量都很龐大，這是政府為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，提高整個(gè)社會(huì)福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房體系。政府直接介入住房市場(chǎng)的供給能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產(chǎn)，在相對(duì)較短的時(shí)間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。公共住房政策在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家主要是為低收入者提供住房，國(guó)家投資建設(shè)國(guó)有住宅，低租金出租給低收入家庭。二戰(zhàn)后的英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、美國(guó)、瑞典、荷蘭等國(guó)家興建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房體系中的地位和數(shù)量的多少取決于該國(guó)或地區(qū)人口與土地的對(duì)比狀況。英、美、澳大利亞以及歐洲國(guó)家等人均占有的土地面積較大，因此，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大都采取宏觀調(diào)控的辦法，公共住房制度只作為社會(huì)保障的一部分存在。但在地少人多的國(guó)家和地區(qū)，比如新加坡、中國(guó)香港等地，住房的售價(jià)相對(duì)于居民的人均收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同一水平下的其他國(guó)家。因此，除了制定政策平抑價(jià)格外，公共住房制度成了保障與提高居民生活、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的重要內(nèi)容。
間接提供公共住房由于直接介入方式對(duì)政府財(cái)政壓力很大，容易引發(fā)腐敗、尋租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同時(shí)，發(fā)達(dá)國(guó)家也會(huì)通過(guò)社會(huì)團(tuán)體、非盈利組織等為社會(huì)建造低租金或低價(jià)的住宅。這些非盈利房地產(chǎn)企業(yè)靠出售股份以獲得啟動(dòng)資金，在此基礎(chǔ)上再申請(qǐng)政府的低息或無(wú)息貸款，并可享受免稅待遇，因此能以低于市場(chǎng)的價(jià)格出租所建住房，瑞典、荷蘭、法國(guó)等多采用這一做法。瑞典政府通過(guò)給予非盈利公司、住房合作社等種種財(cái)政優(yōu)惠，建造了戰(zhàn)后國(guó)內(nèi)總建房量2/3的住宅，這些非盈利企業(yè)至今仍是瑞典住房市場(chǎng)上的主要力量并使瑞典成為世界上解決住房問(wèn)題最成功的國(guó)家之一。為保證公共住宅供應(yīng)真正做到面向低收入階層，大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都有明確的政策措施，制定入住公共住宅的條件，進(jìn)行家庭收入水平登記，以及采取多種申請(qǐng)程序等，以保證低收入階層的利益。
事實(shí)上，公共住房不僅僅具有干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的經(jīng)濟(jì)意義，而且構(gòu)成了整個(gè)國(guó)家和地區(qū)社會(huì)保障體制的一部分，是保持社會(huì)穩(wěn)定的重要力量。以日本為例，日本的公營(yíng)住宅是二戰(zhàn)以后逐步建立與完善的，主要針對(duì)中低收入階層。其建設(shè)與經(jīng)營(yíng)都由各級(jí)地方政府住宅局管理，實(shí)行政府定價(jià)，因此受到市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響較小，其中公營(yíng)住房的租金在房地產(chǎn)泡沫日趨膨脹的1983-1990年年均也只上漲了4.4%，而在1989和1990年則分別為5.3%和3.3%。這不僅在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期有效地保護(hù)了中低收入階層的利益，而且對(duì)房地產(chǎn)泡沫破滅以后日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也起著重要的作用。但是，實(shí)行公共住宅政策需要征用大量土地，撥巨額資金，對(duì)城市財(cái)政造成巨大壓力，因而近年來(lái)配合“居者有其屋”的計(jì)劃，大多數(shù)國(guó)家都對(duì)公共住房政策進(jìn)行了調(diào)整，以鼓勵(lì)私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。
政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量干預(yù)由直接提供公共住房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞怯麢C(jī)構(gòu)等社會(huì)團(tuán)體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)置房產(chǎn)。我國(guó)上世紀(jì)80年代初開(kāi)始改革單一的房屋公有制度，經(jīng)歷了以租代售、住房商品化、住房分配貨幣化的歷程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)中低收入階層購(gòu)置房產(chǎn)。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)節(jié)
從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，對(duì)數(shù)量的調(diào)節(jié)帶有較強(qiáng)的管制色彩，容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效率的損失，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上政府最常用的干預(yù)手段和辦法就是通過(guò)補(bǔ)貼、稅收等優(yōu)惠方式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)。對(duì)價(jià)格調(diào)節(jié)的政府補(bǔ)貼和稅收計(jì)劃又可以
分為向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的供給補(bǔ)貼政策和向住房需求者提供財(cái)政補(bǔ)貼兩種。
向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的供給補(bǔ)貼政策
政府通過(guò)向盈利性房地產(chǎn)企業(yè)提供補(bǔ)貼，用以建造租金價(jià)格適中的住房。二戰(zhàn)后，為迅速建設(shè)新住宅，原西德政府向私營(yíng)房地產(chǎn)商提供無(wú)息貸款，同時(shí)規(guī)定，向同意為低收入家庭建造或改建住房的私營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供低于市場(chǎng)利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰(zhàn)以后，為解決復(fù)員士兵的住房問(wèn)題，英國(guó)政府也對(duì)提供開(kāi)發(fā)住宅的私人公司提供補(bǔ)貼，刺激供給，并在1919年推出了以地方政府為主的“興建住宅補(bǔ)貼”。二戰(zhàn)以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房計(jì)劃。與其他國(guó)家相比，美國(guó)的供給補(bǔ)貼形成了從聯(lián)邦到地方政府的一整套完整體系。主要分為公共住房供應(yīng)補(bǔ)貼和私有建房機(jī)構(gòu)出租住房供應(yīng)補(bǔ)貼。私有建房機(jī)構(gòu)和地方政府建房機(jī)構(gòu)向聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展部申請(qǐng)，由其支付合理市價(jià)房租與低收入住戶實(shí)際支付租金之間的差額。在住房供給相對(duì)短缺的時(shí)期，通過(guò)減免稅、提供差價(jià)補(bǔ)貼、低息貸款等措施來(lái)刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供低價(jià)住房的積極性效果明顯。1996年法國(guó)政府把出租住房建設(shè)增值稅率從原來(lái)的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設(shè)竣工量大幅增加。
向住房需求者提供財(cái)政補(bǔ)貼
除了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供補(bǔ)貼外，政府對(duì)價(jià)格的影響還表現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房或租房者進(jìn)行直接補(bǔ)貼，降低他們所承擔(dān)的實(shí)際住房?jī)r(jià)格，對(duì)住房需求者補(bǔ)貼最常用的手段主要是免稅減稅和現(xiàn)金補(bǔ)貼。與對(duì)開(kāi)發(fā)商的供給補(bǔ)貼相比，住房租金補(bǔ)貼有三個(gè)顯著的特點(diǎn)：第一，避免了對(duì)住房市場(chǎng)的直接干預(yù)，不會(huì)給市場(chǎng)運(yùn)行帶來(lái)障礙，不會(huì)產(chǎn)生降低市場(chǎng)效率的副作用；第二，這種收入再分配的形式，可以使國(guó)民平等的住房權(quán)利得到較為公正的實(shí)現(xiàn)；第三，對(duì)不同收入者區(qū)別對(duì)待，更能體現(xiàn)傾斜政策，并能適當(dāng)減少財(cái)政支出。從各國(guó)的房地產(chǎn)政策實(shí)踐來(lái)看，二戰(zhàn)后由于戰(zhàn)爭(zhēng)等原因使得住房短缺，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)上最主要的矛盾是供給不足。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)主要是向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)惠和補(bǔ)貼來(lái)刺激供給并降低價(jià)格。當(dāng)住房的供給增加到了一定程度，住房租金補(bǔ)貼由于以上提到的幾個(gè)特點(diǎn)就顯得更加有吸引力，各發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家也紛紛把補(bǔ)貼重點(diǎn)向購(gòu)房者和租戶轉(zhuǎn)移。隨著20世紀(jì)70年代房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾由住房短缺變?yōu)樨毨д叩淖》恐С鲈谄涫杖胫斜戎剡^(guò)大，美國(guó)1968年的住房和城市發(fā)展法突出了對(duì)住房需求者提供補(bǔ)貼的思想，而1974年的住房與社區(qū)發(fā)展法中的租金援助第8條款更是取代了1968年住房法的補(bǔ)貼計(jì)劃，把聯(lián)邦住房援助從住房供應(yīng)者轉(zhuǎn)向需求者。
[論文摘要]借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的研究成果和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以上海市房地產(chǎn)消費(fèi)者為研究對(duì)象，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查定性定量的分析諸多影響上海市消費(fèi)者購(gòu)房決策制定的因素，并從把握消費(fèi)者心理的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷提出建議。
隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也蓬勃發(fā)展，已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已逐步走向成熟，上海作為國(guó)際性大都市更吸引了世界各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資，房地產(chǎn)價(jià)格不斷飆升。但經(jīng)歷了多次宏觀政策調(diào)控之后，2007年底至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者持幣觀望心態(tài)日益明顯，新房及二手房的交易數(shù)額不斷走低。從營(yíng)銷手段來(lái)看，僅僅靠重金投入舉辦大型推介活動(dòng)，大規(guī)模投放廣告等方式已經(jīng)很難收到良好的營(yíng)銷效果?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)營(yíng)銷只有從項(xiàng)目策劃階段開(kāi)始就準(zhǔn)確把握消費(fèi)者心理開(kāi)發(fā)符合消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品才有可能完成預(yù)期銷售目標(biāo)。
一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者特征
心理活動(dòng)是人的頭腦反映客觀現(xiàn)實(shí)的過(guò)程，是各種信息在人的頭腦內(nèi)進(jìn)行整合后，形成意識(shí)，并以言語(yǔ)、動(dòng)作和活動(dòng)的行為方式表現(xiàn)出來(lái)的反射過(guò)程，因此，消費(fèi)者心理對(duì)購(gòu)買行為起著重要的作用。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性特征，因此不同城市的房地產(chǎn)消費(fèi)者在選擇住房的過(guò)程中有其不同的心理特點(diǎn)，本文以上海為研究對(duì)象，采用市場(chǎng)調(diào)研法，收集了從2007年1月到2008年7月的房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者心理調(diào)查數(shù)據(jù)。調(diào)查對(duì)象為在上海居住3年以上并已在上海購(gòu)房或打算在1年內(nèi)購(gòu)房的準(zhǔn)購(gòu)房者，共獲得調(diào)查問(wèn)卷5000份，經(jīng)電話核實(shí)其中有效問(wèn)卷為4500份。調(diào)查內(nèi)容包括購(gòu)房者基本特征、購(gòu)房者購(gòu)房要求和購(gòu)房者購(gòu)房行為及習(xí)慣三個(gè)方面。購(gòu)房者基本特征包括被調(diào)查者年齡、職業(yè)、家庭收入、性別等個(gè)人基本情況；購(gòu)房者購(gòu)房要求包括房型、區(qū)位、建筑形態(tài)、價(jià)格等因素；購(gòu)房者購(gòu)房行為習(xí)慣包括房款支付方式、購(gòu)房影響因素、房地產(chǎn)品牌影響力、對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期等因素。本文以定量研究為主，定性研究為輔分析了諸多影響上海市消費(fèi)者購(gòu)房決策制定的因素，并從把握消費(fèi)者心理的角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷提出建議。通過(guò)調(diào)查分析，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者心理具有以下特征：
（一）購(gòu)房者年輕化
數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，購(gòu)房者年齡處于26-35歲之間的比例最大為42%，其次是處于36歲-45歲之間的購(gòu)房者，占購(gòu)房總?cè)藬?shù)的25%，55歲以上的購(gòu)房者比例最低僅為5%。結(jié)合其他問(wèn)卷問(wèn)題進(jìn)行分析，26-35歲之間的購(gòu)房者大多收入良好，職業(yè)以企業(yè)管理層、醫(yī)生、教師、自由職業(yè)者為主，具備良好的經(jīng)濟(jì)條件，其中63%的被調(diào)查者是首次置業(yè)，37%的被調(diào)查者在上海擁有一套以上的房產(chǎn)。相比26-35歲之間的購(gòu)房者，36-45歲購(gòu)房者的二次置業(yè)比率明顯上升，達(dá)到58%。對(duì)于55歲以上的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款門檻高成為制約他們置業(yè)的最主要原因。
（二）高學(xué)歷購(gòu)房者比重增加
購(gòu)房者中?？茖W(xué)歷所占比例最高為30%，本科為28%，碩士及以上學(xué)歷15%，此比例除受到中國(guó)人口學(xué)歷組成的金字塔形結(jié)構(gòu)影響之外，還受到其他因素的影響。結(jié)合年齡統(tǒng)計(jì)進(jìn)行分析，?？茖W(xué)歷中年齡位于36-45歲之間的占總?cè)藬?shù)的64%，以上海本地居民為主。本科學(xué)歷中年齡位于26-35歲之間的比例稍有提升，上海本地居民的比例略微下降。碩士及以上學(xué)歷中26-35歲購(gòu)房者比例與本科學(xué)歷中此年齡段比例基本相當(dāng)，但上海本地居民的比例大幅下降，他們當(dāng)中大多數(shù)都是“新上海人”，其中包括本地高校畢業(yè)留滬人員，外地或國(guó)外赴滬就業(yè)人員等，從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，這些人大多年紀(jì)輕、收入高，逐漸在購(gòu)房者中占有越來(lái)越大的比重。
（三）單身購(gòu)房者期待受到重視
與傳統(tǒng)觀念中所認(rèn)為的不同，購(gòu)房者不在單純以家庭為單位進(jìn)行購(gòu)房行為，越來(lái)越多的單身人士加入到購(gòu)房者的行列中來(lái)。調(diào)查顯示，大概有38%的購(gòu)房者為單身。這些單身購(gòu)房者需求大大多是總價(jià)低、面積小、功能完善、交通便捷的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
（四）房型與住房面積受購(gòu)房者關(guān)注
在參與調(diào)查的購(gòu)房者中，三室二廳的需求比例最高為33%，三室一廳為20%，其次為二室二廳和二室一廳，分別為17%和15%。購(gòu)房者心目中合適的住房面積為80-130平方米。相當(dāng)比例的住房者參與問(wèn)卷調(diào)查的過(guò)程中反映了對(duì)目前市場(chǎng)房型的不滿，住房面積越來(lái)越大，總價(jià)越來(lái)越高，面積房型都合適的住宅產(chǎn)品越來(lái)越稀有。
（五）多層住宅受歡迎
52%的被調(diào)查者表示希望購(gòu)買多層住宅，30%希望購(gòu)買小高層，獨(dú)棟別墅項(xiàng)目占比例最小，僅為5%。與上世紀(jì)90年代末、本世紀(jì)初消費(fèi)者青睞高層住宅的情況不同，更多的被調(diào)查者認(rèn)為，多層住宅讓消費(fèi)者享受更加輕松的居住氛圍，更寬闊的草坪和更低的人口密度。
（六）多種因素影響購(gòu)房決策
影響購(gòu)房決策最重要的指標(biāo)為總價(jià)，約有30%的被調(diào)查者表示房屋總價(jià)是影響購(gòu)房決策的最重要的因素，其次地段約占被調(diào)查者總?cè)藬?shù)的20%，關(guān)注社區(qū)環(huán)境和交通狀況的受訪者皆為14%左右，還有少數(shù)被調(diào)查者提到了物業(yè)管理、升值潛力、房屋年代、區(qū)域生活配套等因素。從數(shù)據(jù)分析中發(fā)現(xiàn)，房屋總價(jià)依然影響消費(fèi)者決策的最重要因素。大多數(shù)關(guān)注地段的被調(diào)查者表示考慮到出行成本、房屋升值等因素，地段成為他們選擇房產(chǎn)時(shí)不得不考慮的因素之一。值得注意的是，區(qū)域生活配套的關(guān)注程度非常小，大約只有2%左右，這也解釋了上海市郊區(qū)一些區(qū)位配套及其不完善的房產(chǎn)熱銷的原因，大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為配套不完善僅僅是暫時(shí)現(xiàn)象，隨著區(qū)域發(fā)展、市政設(shè)施完善，區(qū)位配套程度有可能在短時(shí)間內(nèi)大幅度提高。
（七）付款方式隨年齡變化
被調(diào)查者中，年齡在26-35歲之間的購(gòu)房者中70%左右選擇按揭購(gòu)房，55歲以上的購(gòu)房者多選擇一次付清和向親戚朋友借款。除了銀行貸款制度的制約外，通過(guò)訪談發(fā)現(xiàn)，理財(cái)觀念不同也是這種現(xiàn)象產(chǎn)生的重要原因。
（八）投資性購(gòu)房者比例下降
通過(guò)比較2008年1月之前與之后被調(diào)查者的購(gòu)房目的發(fā)現(xiàn)，隨著各項(xiàng)宏觀調(diào)控制度的出臺(tái)，投資性購(gòu)房者的比例出現(xiàn)相當(dāng)幅度的下降。2008年之前以投資為目的的購(gòu)房大約占購(gòu)房總?cè)藬?shù)的27%左右，而2008年之后投資購(gòu)房者比例下降了約10個(gè)百分點(diǎn)，有投資需求的購(gòu)房者也多數(shù)選擇持幣觀望。
（九）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期走低
通過(guò)對(duì)比2008年前后的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2008年之前，約70%的購(gòu)房者認(rèn)為上海市房地產(chǎn)價(jià)格將大幅上漲或小幅攀升，2008年之后的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示只有30%左右的人認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)將走高，約30%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)將走低，其余受訪者選擇未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)不明朗。
（十）上海消費(fèi)者對(duì)區(qū)域無(wú)明顯偏好
與通常認(rèn)為的不同，黃浦、徐匯等中心區(qū)域并沒(méi)有受到購(gòu)房者的額外青睞，選擇在各區(qū)域購(gòu)房的消費(fèi)者數(shù)量大致持平。究其原因，上海市交通狀況不斷改善，出行時(shí)間不斷縮短；郊區(qū)擁有更高的生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量且房?jī)r(jià)普遍較低。
二、提出建議
上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者心理呈現(xiàn)出以上特點(diǎn)，在市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中，把握消費(fèi)者心理特征無(wú)疑將取得更好的營(yíng)銷效果。本文試從把握房地產(chǎn)消費(fèi)者心理的角度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷提出以下建議：
（一）在項(xiàng)目可行性研究階段，必需全面細(xì)致地進(jìn)行調(diào)查，把握需求信息尤其消費(fèi)者心理信息分析
這一工作要摸清消費(fèi)者喜歡什么樣的產(chǎn)品，具有哪些消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)者有怎樣的審美觀念，對(duì)產(chǎn)品有哪些特別的要求等，然后根據(jù)消費(fèi)心理合理地進(jìn)行產(chǎn)品定位。開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)什么，如何生產(chǎn)，建造過(guò)程中使用哪此工藝等都必須圍繞消費(fèi)者心理需要展開(kāi)。
（二）要善于從眾多消費(fèi)者多樣性的消費(fèi)心理中提煉具有共性的心理特點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行客戶定位
從目前我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)營(yíng)銷還沒(méi)有到針對(duì)個(gè)人心理需要“量身定制”的程度，而往往是針對(duì)一批消費(fèi)者開(kāi)發(fā)一批產(chǎn)品。消費(fèi)者心理需求各種各樣，但是在某一層次的消費(fèi)者中還是存在著帶有共性的消費(fèi)特點(diǎn)，如何把這些帶有共性的心理提煉出來(lái)，貫穿到房地產(chǎn)再生產(chǎn)的整個(gè)過(guò)程中是需要高度重視的問(wèn)題。只有將共性心理提煉出來(lái)，營(yíng)銷人員才能準(zhǔn)確地把準(zhǔn)潛在的消費(fèi)群體，實(shí)施客戶定位。
（三）實(shí)施名牌戰(zhàn)略，進(jìn)行形象定位
名牌戰(zhàn)略就是企業(yè)通過(guò)對(duì)自身的產(chǎn)品、管理、服務(wù)、商譽(yù)等進(jìn)行宣傳，讓消費(fèi)者對(duì)企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習(xí)慣性消費(fèi)心理的過(guò)程，它不僅僅是利用某一方面信息對(duì)消費(fèi)者實(shí)施影響，而是通過(guò)多種“良性”信息對(duì)消費(fèi)者心理進(jìn)行長(zhǎng)期影響。
（四）通過(guò)有效的營(yíng)銷手段和營(yíng)銷技巧影響消費(fèi)者慣有的消費(fèi)心理，誘導(dǎo)其形成購(gòu)買決定
房地產(chǎn)營(yíng)銷人員科學(xué)地運(yùn)用一些營(yíng)銷技巧（如營(yíng)銷人員細(xì)致地服務(wù)、詳盡地講解等），同樣可以與消費(fèi)者形成心理共鳴，促成交易。
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