時間：2022-05-28 10:15:12
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近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展、環(huán)境的劇烈波動和競爭的加劇,房地產(chǎn)企業(yè)開始進行大規(guī)?？鐓^(qū)域擴張和并購整合,規(guī)模化、集團化成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨向和重要特征。
摘要:隨著改革開放的不斷推進和社會經(jīng)濟的全面發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日漸加劇。當(dāng)前,規(guī)?；?、集團化發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要特征,而這種發(fā)展趨勢對房地產(chǎn)企業(yè)的管理提出了新的要求。以價值鏈理論為視角,在分析房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈構(gòu)成的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈運營管理模式進行了研究。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),價值鏈,房地產(chǎn)企業(yè),管控模式
1房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢
規(guī)?；?jīng)營是“指企業(yè)采用生產(chǎn)要素凝聚和重組的經(jīng)營方式以及由此所決定的經(jīng)濟效益”。規(guī)?；l(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細化轉(zhuǎn)變,它特別強調(diào)企業(yè)管理的專業(yè)化能力,同時要求企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)清晰、各組織模塊職能明確,業(yè)務(wù)單元劃分適當(dāng),并且相互之間的聯(lián)系通道順暢,業(yè)務(wù)流程管理高效。
集團化發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集團總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務(wù)單元的有機運轉(zhuǎn),且高效地掌控不同區(qū)域的多項目運作;同時,不同區(qū)域的項目在開發(fā)時還要保持協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)、規(guī)范運行,以保證高效順利地完成。另一方面,必須更好地配置企業(yè)資源,做到優(yōu)勢互補,互相推動,有效降低管理成本。
規(guī)模化、集團化已成為當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢,在其促動之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色,企業(yè)從“母公司―項目公司/項目部”的架構(gòu)向“總部―區(qū)域聯(lián)動”的集團模式轉(zhuǎn)型成為必然。相應(yīng)地,現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織管控模式也應(yīng)做出必要的調(diào)整與創(chuàng)新,否則難以適應(yīng)發(fā)展的要求。
2價值鏈理論
1985年,邁克爾?波特首次提出“價值鏈(Value chain)”管理理論,其認為,企業(yè)的價值產(chǎn)生于包括生產(chǎn)(投資)、經(jīng)營、銷售、服務(wù)和內(nèi)部管理的各個環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)運作產(chǎn)生的整體價值增值,而這一相互聯(lián)系、彼此促進的價值產(chǎn)生的動態(tài)過程就是價值鏈。
價值鏈具有如下特性:(1)企業(yè)的價值活動只要包括基本活動和輔助活動兩個方面,其中基本活動主要是直接創(chuàng)造價值的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),而輔助活動主要是企業(yè)的內(nèi)外部管理活動;(2)企業(yè)的價值活動其各環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體,每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內(nèi)容后,傳遞到下一環(huán)節(jié)。價值鏈上的參與者通過縱向上和橫向上的分工協(xié)作,實現(xiàn)價值增值。(3)企業(yè)競爭優(yōu)勢來自于成本領(lǐng)先和差異化,而從價值鏈角度來看,企業(yè)競爭能力和效率的提高主要來自于價值活動本身和最優(yōu)化、協(xié)調(diào)的價值鏈活動。
3房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈構(gòu)成
按照價值鏈理論,房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)作業(yè)流程,同樣也可分為基本活動和輔助活動兩個方面。
3.1房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈中的基本活動
(1)前期研究決策階段:通過縝密細致的市場調(diào)研,結(jié)合企業(yè)自身綜合實力,對目標(biāo)地塊的購買與否進行可行性分析。對于已購買地塊進行前期研究,確定項目業(yè)態(tài)和開發(fā)模式,進行價值研判與決策。
(2)規(guī)劃階段:根據(jù)前期決策,委托設(shè)計單位對已獲得地塊進行策劃設(shè)計,形成良好的功能規(guī)劃和市場識別,將土地最大限度實現(xiàn)增值。確定設(shè)計方案后,依法對擬建地塊進行規(guī)劃保健,獲得許可。
(3)工程建設(shè)階段:通過招標(biāo)比選,選擇最優(yōu)施工企業(yè),使其有能力完成設(shè)計方案,實現(xiàn)低成本、高質(zhì)量施工,并對工程施工進度、質(zhì)量、安全進行有效控制。工程建設(shè)是對土地、建筑材料等原料通過作業(yè)投入成本,使之轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品價值。
(4)銷售階段:在取得房屋銷售許可證的基礎(chǔ)上,對產(chǎn)品進行推廣與銷售,并根據(jù)客戶需求反饋,對在建和后期擬建產(chǎn)品設(shè)計和建造進行修正,實現(xiàn)銷售價值最大化。
(5)物業(yè)管理階段:產(chǎn)品開發(fā)、銷售完成后,對產(chǎn)品進行物業(yè)管理、保修和后期維護。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈中的輔助活動
房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈中的輔助活動都是圍繞具備房地產(chǎn)特有產(chǎn)業(yè)價值鏈特性的基本活動的開展而開展的,它穿插、融合于房地產(chǎn)價值鏈運作的整個過程。
(1)戰(zhàn)略定位管理:確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略,作為具體經(jīng)營方針制定的依據(jù),保證企業(yè)核心競爭力的培育和發(fā)展。
(2)財務(wù)和人力資源管理:人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓(xùn)、晉升等機制,促進知識資源的積累和應(yīng)用;財務(wù)管理是就做好企業(yè)的投資管理、營運資金和籌資管理以及
稅務(wù)籌劃。 (3)企業(yè)文化:企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的具有自身特色的價值理念和行為準(zhǔn)則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價值附加值來源,在凝心聚力、品牌推廣、市場評價等方面具有重要作用。
(4)企業(yè)創(chuàng)新:在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中,技術(shù)、產(chǎn)品、銷售和管理等方面的創(chuàng)新,是企業(yè)不斷獲取競爭優(yōu)勢和獲得價值增值的重要手段。
4價值鏈運營管理模式
價值鏈運營管理模式是以房地產(chǎn)價值鏈為核心,按項目開發(fā)流程實現(xiàn)一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務(wù)單元均基于價值鏈定位,從業(yè)務(wù)線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計線三個層次各自承擔(dān)相應(yīng)職責(zé),整個價值鏈上橫向的各個協(xié)同單元成為利益共同體,互為依存,互為客戶,各自形成可以量化的對整體價值鏈的貢獻,通過協(xié)同提高效率,從而實現(xiàn)整個價值鏈的價值創(chuàng)造最大化,形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對獨立的各個業(yè)務(wù)單元和模塊作為“小價值鏈”,通過積累形成各自的專業(yè)化優(yōu)勢,提高專業(yè)化能力,形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團整體優(yōu)勢,從而形成集團不可復(fù)制的核心競爭力。 根據(jù)上述價值鏈理論,將房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運作效率、降低成本;縱向一體化協(xié)同注重知識積累、專業(yè)能力的提升。
4.1橫向一體化協(xié)同
首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產(chǎn)品設(shè)計中心、制造中心和營銷中心串成項目開發(fā)業(yè)務(wù)鏈條,這是地產(chǎn)企業(yè)價值鏈的核心和主干;由財務(wù)、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業(yè)化服務(wù)的支持平臺;業(yè)務(wù)鏈條以支持平臺為依托開展經(jīng)營活動,相互作用,形成立體協(xié)同的價值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利益相關(guān)方(如:供應(yīng)商、建筑商、設(shè)計公司、裝飾公司、銷售等)對接串聯(lián)起來,就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的整條價值鏈。
基于價值鏈,四大中心作為業(yè)務(wù)單元分工明確、準(zhǔn)確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側(cè)重于集團戰(zhàn)略研究,目標(biāo)計劃及項目的高、精研發(fā)和經(jīng)營環(huán)境分析;產(chǎn)品設(shè)計中心側(cè)重于項目規(guī)劃與設(shè)計,致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產(chǎn)品設(shè)計;制造中心側(cè)重于產(chǎn)品制造過程的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化以及產(chǎn)品制造的高效率、低成本;營銷中心側(cè)重于營銷和服務(wù),基于消費者心理,研究需求趨勢和營銷方式,建立營銷管理和服務(wù)特色;與客戶、合作伙伴相互尊重、關(guān)注共贏;實現(xiàn)價值鏈創(chuàng)造價值的做大化。
基于價值鏈,業(yè)務(wù)單元與資源提供和職能支持模塊互為依存,互為客戶。創(chuàng)造是所有業(yè)務(wù)單元和模塊的共同取向。這樣,就會產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),并打破部門和業(yè)務(wù)單元之間的界限,實現(xiàn)價值鏈的價值最優(yōu)。具體工作中,各業(yè)務(wù)單元和模塊在各自分工負責(zé)的重點工作和領(lǐng)域內(nèi)首先努力做得最專業(yè)、最有效率,然后主動地參與價值鏈其他環(huán)節(jié)的工作,從不同的視野貢獻智慧,避免漏洞,防止風(fēng)險。
4.2縱向一體化協(xié)同
縱向一體化協(xié)同就是在價值鏈分工明確的前提下,各業(yè)務(wù)單元和模塊工作范圍相對固定,業(yè)務(wù)聚焦,打造專業(yè)化團隊,提升專業(yè)化能力。縱向一體化使專業(yè)技術(shù)人員或其他專業(yè)人員有參與更多項目、更多業(yè)務(wù)的機會,有利于員工個體在實踐中積累經(jīng)驗,成為專業(yè)化人材,并通過專業(yè)化發(fā)展的通道成長,實現(xiàn)自身價值。同時,各業(yè)務(wù)單元和模塊作為專業(yè)化團隊,有了人才培養(yǎng)的途徑和良好機制,團隊內(nèi)更容易培養(yǎng)知識分享的氣氛,從而更有利于知識的積累,進而形成專業(yè)化優(yōu)勢,提高價值創(chuàng)造的能力,能為價值鏈的價值貢獻更大。
價值鏈運營管理模式一種以價值為核心的管控模式,它將整個項目運作過程都納入到集團的管控范圍之內(nèi),在很大程度上提高了集團的管控能力;并且通過業(yè)務(wù)單元和職能模塊的設(shè)置,一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)組織的架構(gòu)更為清晰,業(yè)務(wù)流程更為順暢,另一方面這種調(diào)整弱化了職能部門的權(quán)力,強化了職能部門對項目之間的溝通與協(xié)調(diào)意識。因為在一體化趨勢下,各部門只有通過不斷的溝通與協(xié)調(diào)才能實現(xiàn)價值,進而也避免了各職能部門高高在上,缺乏服務(wù)意識的現(xiàn)象,使項目運作過程中公司的各種資源可以達到最大化利用。此外,重要的是將各職能部門對應(yīng)于相應(yīng)的業(yè)務(wù)單元使各部門的專業(yè)化優(yōu)勢能夠更好地發(fā)揮,而且這種圍繞業(yè)務(wù)流程的專業(yè)化優(yōu)勢整合促進了公司整體競爭力的提高,使其更加能夠適應(yīng)市場不斷變化的競爭與壓力。
一、中國當(dāng)前中國房地產(chǎn)問題分析
1.房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展,房價快速提高。
在中國城鎮(zhèn)化政策開始實施之后,中國城市人口大幅度增加,這樣便大大的增加了對城市房屋的需求。但是當(dāng)前中國房地產(chǎn)發(fā)展的模式還比較落后,仍然實行的是之前政府購買土地再賣出的形式,這樣嚴(yán)重造成了房地產(chǎn)市場無法全面根據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要進行合理調(diào)節(jié)。正是因為房地產(chǎn)行業(yè)與市場經(jīng)濟發(fā)展不相符,從而導(dǎo)致了房價快速上升。尤其是一些一線、二線城市,房價的上升幅度基本上已經(jīng)不科學(xué)了。同時房價的不合理上升也在一定的程度上影響了房地產(chǎn)朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。
2.房地產(chǎn)適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的程度較低,市場發(fā)展不成熟。
由于房地產(chǎn)市場興起時間較短,市場發(fā)展還不健全,而房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的程度較低,同時由于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中具有一定的特殊性,以及受到中國基本國情的影響,導(dǎo)致中國房地產(chǎn)行業(yè)尚未形成適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的買方市場,從而導(dǎo)致了房價在發(fā)展的過程中無法真實地反映出供需的要求。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)單位還片面追求高層次、高水平發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),其中較為高檔的房屋建筑供應(yīng)較多,但是中低端的商品房供不應(yīng)求。這樣的現(xiàn)象嚴(yán)重影響了城市人們的正常生活,大大降低了人們的生活質(zhì)量。
3.目前與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的金融體系發(fā)展不完善。
在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中,其需求的資金大大超過了其他基礎(chǔ)的生產(chǎn)行業(yè)。正是因為這個原因,資金成為了房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中一個非常重要的問題。其中一個非常直觀的問題就是當(dāng)前銀行所制定的松緊政策,對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著較大的影響。雖然銀行已經(jīng)針對房地產(chǎn)行業(yè)制訂了較為完善的資金管理制度,但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現(xiàn)為很多房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商過度依賴國家銀行貸款,而自己擁有的資金較少,一旦出現(xiàn)了資金需求缺乏的現(xiàn)象便會直接影響到房地產(chǎn)項目的工程進度。這樣的現(xiàn)象則不利于房地產(chǎn)開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展。同時,由于當(dāng)前銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制還不健全,其承擔(dān)的發(fā)展風(fēng)險也較大,銀行出于自身資本安全的考慮,會謹(jǐn)慎選擇放貸對象,這將直接限制房地產(chǎn)開發(fā)上的融資途徑。
二、目前推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展的對策
(一)強化政府經(jīng)濟職能,推動房地產(chǎn)市場走向成熟化
根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的狀況進行綜合分析,中國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的投資環(huán)境尚且處在繁榮的發(fā)展階段。這樣的現(xiàn)象有利于房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。但是從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展情況來看,房地產(chǎn)行業(yè)基本進入到了略成熟的階段。在今后的幾年里,通過對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,有利于房地產(chǎn)行業(yè)朝著理性的趨勢發(fā)展。但是,房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市建設(shè)的重要一部分,而房地產(chǎn)消費又屬于長期投資的一種項目,涉及的資金數(shù)額較大。因此,通過強化政府經(jīng)濟職能,推動房地產(chǎn)市場走向成熟化,有利于>，！規(guī)劃、經(jīng)濟調(diào)節(jié)、法律法規(guī)等宏觀調(diào)控手段。通過合理調(diào)整房地產(chǎn)的價格,促使房地產(chǎn)朝著科學(xué)合理的方向發(fā)展,推動房地產(chǎn)市場更加繁榮穩(wěn)定。
(二)制定科學(xué)化的發(fā)展規(guī)劃,推動房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展
在中國當(dāng)前社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下,房地產(chǎn)改革尚且處在初級階段,面臨著重大管理方式和發(fā)展模式的調(diào)整。很多人錯誤的認為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要是為炒房創(chuàng)造了條件,這樣的觀念不利于房地產(chǎn)科學(xué)健康的發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾個方面:房地產(chǎn)開發(fā)商通過對商品房和小商鋪直接進行出售,從中獲得經(jīng)濟利益;有的開發(fā)商則通過對大型商場和寫字樓進行長期出租,通過經(jīng)營的方式從中獲得經(jīng)濟利益;有的房地產(chǎn)開發(fā)商則將房子裝修成娛樂場所和工業(yè)廠房等,從經(jīng)營中獲得經(jīng)濟利益;而有些房子基礎(chǔ)設(shè)施則是作為公共基礎(chǔ)設(shè)施存在于城市中,雖然沒有直接獲利,但卻在無形中提升了城市的整體形象,有效增加了城市發(fā)展的經(jīng)濟價值。因此,在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中,應(yīng)該根據(jù)國家經(jīng)濟發(fā)展的基本情況,進行綜合規(guī)劃,努力做好現(xiàn)代城市發(fā)展的建設(shè)工作。堅持制定適合房地產(chǎn)經(jīng)濟科學(xué)發(fā)展的途徑,深入了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各種經(jīng)濟關(guān)系,促使房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。
(三)建立完善的金融支撐體系,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供重要的條件
在目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中,由于過度依賴金融機構(gòu)資金支持,房地產(chǎn)開發(fā)單位與金融機構(gòu)之間的聯(lián)系非常緊密。因此,需要根據(jù)中國經(jīng)濟發(fā)展的基本情況,建立完善的金融支撐體系,然后從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金問題,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。除此之外,為了能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各項資金流動的問題,中國政府還應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際情況建立科學(xué)合理的抵押貸款二級市場。堅持實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場貸款的證券化,努力將整個房地產(chǎn)一、二級市場納入到國家整體經(jīng)濟的發(fā)展中,推動中國房地產(chǎn)市場與資本市場合理的聯(lián)系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的資金問題。更重要的是建立房地產(chǎn)金融二級市場,還有利于降低各大銀行貸款的金融風(fēng)險,有效推動房地產(chǎn)行業(yè)更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟化的趨勢發(fā)展,有效提高整個房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟價值,促進中國國民經(jīng)濟穩(wěn)定的發(fā)展。
(四)建立科學(xué)化的管理機制,明確房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的主體
中國當(dāng)前房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了很多問題,而且這些問題基本上都是深層次的。通過分析得出,造成這些問題的原因是多方面的。因此,為了有效改善當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的問題,便需要建立科學(xué)合理的管理機制,充分明確房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的主體。通過利用政府職能進行科學(xué)調(diào)整,將推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各項政府職責(zé)落到實處。同時,還應(yīng)該不斷完善房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)法律法規(guī),為房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定發(fā)展提供重要的條件。因此,需要根據(jù)中國經(jīng)濟發(fā)展的基本情況,構(gòu)建與中國經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)法律體系,從而促使中國房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化。通過將房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本情況納入到國家的法律體系中,促使房地產(chǎn)經(jīng)濟更加規(guī)范和穩(wěn)定,確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。
(五)以科技創(chuàng)新為依托,推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展
房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展,應(yīng)當(dāng)以科技創(chuàng)新為依托,知識經(jīng)濟,科技發(fā)展水平的提升,對于推動國民經(jīng)濟的發(fā)展的作用越來越大,并逐漸成為主導(dǎo)作用。房地
產(chǎn)科技的創(chuàng)新和發(fā)展,對于改善人們的生活,工作環(huán)境具有重要意義;能夠引領(lǐng)房地產(chǎn)智能化的發(fā)展;并提升資源的利用效率,減少污染,增加房地產(chǎn)建設(shè)的環(huán)保性。更重要的是隨著科技的發(fā)展,人們將突破原有的思維方式和生產(chǎn)方式,探索合乎人類生存發(fā)展的模式,將房地產(chǎn)發(fā)展和人類居住文明引上新的臺階。
三、結(jié)論
在中國國民經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下,房地產(chǎn)經(jīng)濟作為國民經(jīng)濟發(fā)展中的一種基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有非常重要的影響。在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過程中涉及的內(nèi)容一方面是金融,一方面是政策。因此,在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中,不能夠僅僅只注重大幅度地提高經(jīng)濟收益,還應(yīng)該注重國家在金融方面的應(yīng)對能力。但是由于當(dāng)前中國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展尚且處在惡性發(fā)展的階段,為了確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展,防止房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟,則不僅需要房地產(chǎn)行業(yè)自身進行調(diào)整,還需要國家在政策方面積極進行調(diào)控,才能夠確保房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠朝著良性方向發(fā)展。
一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中,涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展,房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾,不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購有較多較高價位住宅,需要進行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié),緩和社會矛盾的迫切要求,也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu),促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。
(一)重流轉(zhuǎn),輕持有
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負輕;而流通環(huán)節(jié),多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅,如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅,又要征收營業(yè)稅和個人所得稅,明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅,這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款,只要未流通,就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有,助長了土地投機,導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),截止20*年4月,全國商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國空置率超過25%,大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子,這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時候了。
(二)稅制不統(tǒng)一,內(nèi)外兩套有違公平
內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費和**年當(dāng)時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同,稅負不公,不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟體制的培育發(fā)展。
(三)稅收立法層次低,征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進行,沒有法律依據(jù),國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關(guān)制定的法律,不包括行zd規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行zd規(guī),級次較低。
(四)征稅范圍窄,財政功能不強
房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,還把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象;土地使用稅也排除了農(nóng)村土地,僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄,稅基偏小,收入不高,也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清,費高于稅
目前,我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收,約占建設(shè)成本的9%;而如配套費等各類規(guī)費卻達到41%。
(六)配套制度不健全,稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革,需要進行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多,而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚,既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。
二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路
采取“一清,二轉(zhuǎn),三改,四留”的辦法,即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進行整合,清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種;將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段;把一部分體現(xiàn)政府職能,屬于稅收性質(zhì),且便于稅收征管的收費,改為征稅;對符合國際通行作法,又屬必要的少量規(guī)費,繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅,簡化稅制;提升房地產(chǎn)稅收的立法層次;擴大稅基,公平稅負;建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施,促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。
三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想
(一)合并稅種,開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅
把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費,以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費,合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下:
1.擴大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn),輕持有的現(xiàn)狀,就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求,擴大不動產(chǎn)的征收范圍,取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率,而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房,而買得起的人因持有成本過低,就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項使用,作為廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)專項基金,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房,也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼,這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者,抑制目前我國逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”,緩和社會矛盾,構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定,把非公益性事業(yè)單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。
2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征,是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù);二是從租計征,以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理,按歷史成本價余值征收,使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離,國家不能分享土地增值收益,還將承
擔(dān)通貨膨脹損失;從租計征的則對其實際租金難以把握,且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉;而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。 3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法,一是國家不能及時分享土地增值收益;二是稅率過低,且不同等級土地之間的稅額差距太小,體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用,對促使土地使用者節(jié)約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的發(fā)展,許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分,分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同,也會產(chǎn)生稅負差別;四是部分減免稅規(guī)定,過多地照顧了納稅困難企業(yè),不利于一些占地面積大而經(jīng)濟效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理,影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法,對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊,經(jīng)濟發(fā)展極不平衡,全國不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個彈性控制區(qū)間,各地根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次,下放管理權(quán)限
中央制定物業(yè)稅的基本法,對稅法要素做原則性規(guī)定,而由省級立法機關(guān)或政府制定細則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題,充分調(diào)動地方政府的積極性,逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產(chǎn)閑置稅
目前,土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重,存在大量已征未用和購而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過50%,占壓資金超過2 500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主,房子銷售不出去,必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為,打擊囤積居奇,抑制非理性投資,制止資源浪費,優(yōu)化資源配置,防范金融風(fēng)險,需要采取稅收強制措施,開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入,非常有效地遏制房地產(chǎn)投機,避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負面影響。
(四)完善各項配套改革措施
一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度,全面掌握房地產(chǎn)各方面情況,找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動,將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費,因此,要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來,處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。
一、房價形成機制與房地產(chǎn)經(jīng)濟
1.房價本身的形成直接誘因,來自購買方和出售方的協(xié)商議價。
只有房價在足夠多的購房者認同的區(qū)間內(nèi),房地產(chǎn)的成交量才可以得以保證。也就是說,表面上是房地產(chǎn)開發(fā)方的單方面定價,但實質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)方與購房者之間的一種價格博弈。開發(fā)方的定價原則在于,如果成交量降低就會采用一系列的促銷措施,從一定程度上降低房價,而在其定價過程中會參考相似樓盤的報價,以確定自己的價格策略。
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)鏈延伸。
房地產(chǎn)經(jīng)濟是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的過程衍生出來的涉及到鋼材、水泥等建材行業(yè),勞務(wù)技術(shù)等服務(wù)行業(yè),房地產(chǎn)設(shè)計咨詢等創(chuàng)意科技類產(chǎn)業(yè)的綜合化的半封閉的經(jīng)濟領(lǐng)域。同時延伸設(shè)計到房地產(chǎn)建材的原材料企業(yè)和因為勞務(wù)支持而帶動的區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)成交價格指數(shù)是整個房地產(chǎn)經(jīng)濟狀態(tài)的有效表達。
二、房地產(chǎn)成交價格影響因素分析
1.人們對于不同檔次居住用房產(chǎn)的需求對房價的影響。
就房屋的宜居性要求來說,不同購房者對于極高檔小區(qū)和基礎(chǔ)型小區(qū)均有所需求。這兩種需求雖然只是極端需求,但是反應(yīng)了購買者對于房屋設(shè)施作為其居住用途上的不同要求。所以,單從2014年5月份數(shù)據(jù)來看,超過25每平米的住宅只有12%,這表明對于極高端房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商仍然對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場持謹(jǐn)慎態(tài)度。特別是在反腐工作日益緊張的今天,極高端房地產(chǎn)已經(jīng)成為了高級官員購買房產(chǎn)的禁區(qū)。與此同時,有29%的房屋售價落在了15~25的區(qū)間中,26%的房屋售價落在了1~15的區(qū)間中,此兩者占據(jù)了所有房屋資源的55%。此數(shù)據(jù)表明了大多數(shù)購房者是認同這一價格區(qū)間的。而6元以下區(qū)間、6~8區(qū)間、8~1區(qū)間中分別占有的比例為3%、11%和19%,本文研究區(qū)間范圍中期價格分布呈現(xiàn)較為完整的正態(tài)分布。
2.投資用房產(chǎn)的需求對于房價的影響。
房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因來自投資用房地產(chǎn)的投資人隨時可能撤出房地產(chǎn)市場,而近7個月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下跌的主要原因,也是來自多個領(lǐng)域的投資用房地產(chǎn)投資人撤出。這些領(lǐng)域的投資人主要來自可能涉腐涉貪的部分官員親屬、通過民間貸款運作投資用房地產(chǎn)的商人等。理論上講,因為投資用房地產(chǎn)之前囤積量的存在,以及投資人止損心理的存在,房地產(chǎn)售價可能出現(xiàn)成本倒掛的現(xiàn)象。
3.房產(chǎn)供應(yīng)量對于房價的影響。
就以居住為目的購買房地產(chǎn)購買者來說,其需求是接近剛性的,而以投資為目的購買房地產(chǎn)的購買者來說,其需求是純彈性的。目前的市場狀態(tài)是以居住為目的購買房地產(chǎn)的購買者直線上升,而以投資為目的購買房地產(chǎn)的購買者數(shù)量直線下降。近7個月來,杭州房價的連續(xù)下跌,也充分反應(yīng)了房地產(chǎn)投資市場的趨冷。但是,因為以居住為目的購買房地產(chǎn)的買方力量存在,房地產(chǎn)價格不會出現(xiàn)理論上的暴跌,而是應(yīng)該在兩者均衡的條件下趨于浮動。
三、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對策
1.積極控制土地保有量和開發(fā)量的關(guān)系。
開發(fā)商對于土地的保有可以分為兩種形式,其一是完全融資保有,其二是完全自有資金保有。兩者的本質(zhì)區(qū)別在于其購進土地的資金是否經(jīng)過了前置貸款。事實上,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即使不進行土地開發(fā),也可以完全通過土地的金融運作獲得相當(dāng)豐厚的利潤。所以,到底將手中多少土地開發(fā)成房地產(chǎn)項目,是開發(fā)方需要平衡的問題。在市場條件不好的情況下,可以適當(dāng)延長土地的持有期來換取更大的利潤。
2.合理調(diào)查市場,做好產(chǎn)品定位。
房地產(chǎn)銷售的利潤高低直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)對土地開發(fā)的利潤。而通過詳實的市場調(diào)查,可以充分了解目標(biāo)人群的購買欲望和購買力,以對房地產(chǎn)項目的定價和定位做好定位。只有充分科學(xué)的對項目進行價格和品質(zhì)的定位,才可以使產(chǎn)品達到完美的標(biāo)準(zhǔn)。
3.實行集約式資金管理。
集約式資金管理是面對快速復(fù)雜化的房地產(chǎn)投資形式,各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上馬的一種新型的資金管理模式,這種資金管理模式下,會通過計算機軟件對投資預(yù)期收益和投資風(fēng)險進行分析。因為系統(tǒng)采用了模糊計算法,通過復(fù)雜的高維度矩陣獲得多條件下的投資效益最終結(jié)果,使得企業(yè)的投資更加具有理性。
四、結(jié)語
本文通過層次分析,認為房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動趨勢,不會出現(xiàn)市場上擔(dān)心的暴跌的局面,而是可能出現(xiàn)相對穩(wěn)定的緩慢回調(diào)后持續(xù)拉平的狀態(tài)。但因為市場局面相對復(fù)雜,企業(yè)應(yīng)該做好多方面的應(yīng)對措施。通過合理的措施,企業(yè)可以實現(xiàn)投資集約化,使得投資風(fēng)險得到更為有效的管控。
1房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢
近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展、環(huán)境的劇烈波動和競爭的加劇,房地產(chǎn)企業(yè)開始進行大規(guī)模跨區(qū)域擴張和并購整合,規(guī)?；?、集團化成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨向和重要特征。
規(guī)模化經(jīng)營是“指企業(yè)采用生產(chǎn)要素凝聚和重組的經(jīng)營方式以及由此所決定的經(jīng)濟效益”。規(guī)模化發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細化轉(zhuǎn)變,它特別強調(diào)企業(yè)管理的專業(yè)化能力,同時要求企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)清晰、各組織模塊職能明確,業(yè)務(wù)單元劃分適當(dāng),并且相互之間的聯(lián)系通道順暢,業(yè)務(wù)流程管理高效。
集團化發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集團總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務(wù)單元的有機運轉(zhuǎn),且高效地掌控不同區(qū)域的多項目運作;同時,不同區(qū)域的項目在開發(fā)時還要保持協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)、規(guī)范運行,以保證高效順利地完成。另一方面,必須更好地配置企業(yè)資源,做到優(yōu)勢互補,互相推動,有效降低管理成本。
規(guī)?；⒓瘓F化已成為當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢,在其促動之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼項目操作者和管理者雙重角色,企業(yè)從“母公司―項目公司/項目部”的架構(gòu)向“總部―區(qū)域聯(lián)動”的集團模式轉(zhuǎn)型成為必然。相應(yīng)地,現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織管控模式也應(yīng)做出必要的調(diào)整與創(chuàng)新,否則難以適應(yīng)發(fā)展的要求。
2價值鏈理論
1985年,邁克爾?波特首次提出“價值鏈(Value chain)”管理理論,其認為,企業(yè)的價值產(chǎn)生于包括生產(chǎn)(投資)、經(jīng)營、銷售、服務(wù)和內(nèi)部管理的各個環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)運作產(chǎn)生的整體價值增值,而這一相互聯(lián)系、彼此促進的價值產(chǎn)生的動態(tài)過程就是價值鏈。
價值鏈具有如下特性:(1)企業(yè)的價值活動只要包括基本活動和輔助活動兩個方面,其中基本活動主要是直接創(chuàng)造價值的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),而輔助活動主要是企業(yè)的內(nèi)外部管理活動;(2)企業(yè)的價值活動其各環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體,每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內(nèi)容后,傳遞到下一環(huán)節(jié)。價值鏈上的參與者通過縱向上和橫向上的分工協(xié)作,實現(xiàn)價值增值。(3)企業(yè)競爭優(yōu)勢來自于成本領(lǐng)先和差異化,而從價值鏈角度來看,企業(yè)競爭能力和效率的提高主要來自于價值活動本身和最優(yōu)化、協(xié)調(diào)的價值鏈活動。
3房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈構(gòu)成
按照價值鏈理論,房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)作業(yè)流程,同樣也可分為基本活動和輔助活動兩個方面。
3.1房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈中的基本活動
(1)前期研究決策階段:通過縝密細致的市場調(diào)研,結(jié)合企業(yè)自身綜合實力,對目標(biāo)地塊的購買與否進行可行性分析。對于已購買地塊進行前期研究,確定項目業(yè)態(tài)和開發(fā)模式,進行價值研判與決策。
(2)規(guī)劃階段:根據(jù)前期決策,委托設(shè)計單位對已獲得地塊進行策劃設(shè)計,形成良好的功能規(guī)劃和市場識別,將土地最大限度實現(xiàn)增值。確定設(shè)計方案后,依法對擬建地塊進行規(guī)劃保健,獲得許可。
(3)工程建設(shè)階段:通過招標(biāo)比選,選擇最優(yōu)施工企業(yè),使其有能力完成設(shè)計方案,實現(xiàn)低成本、高質(zhì)量施工,并對工程施工進度、質(zhì)量、安全進行有效控制。工程建設(shè)是對土地、建筑材料等原料通過作業(yè)投入成本,使之轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品價值。
(4)銷售階段:在取得房屋銷售許可證的基礎(chǔ)上,對產(chǎn)品進行推廣與銷售,并根據(jù)客戶需求反饋,對在建和后期擬建產(chǎn)品設(shè)計和建造進行修正,實現(xiàn)銷售價值最大化。
(5)物業(yè)管理階段:產(chǎn)品開發(fā)、銷售完成后,對產(chǎn)品進行物業(yè)管理、保修和后期維護。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈中的輔助活動
房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈中的輔助活動都是圍繞具備房地產(chǎn)特有產(chǎn)業(yè)價值鏈特性的基本活動的開展而開展的,它穿插、融合于房地產(chǎn)價值鏈運作的整個過程。
(1)戰(zhàn)略定位管理:確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略,作為具體經(jīng)營方針制定的依據(jù),保證企業(yè)核心競爭力的培育和發(fā)展。
(2)財務(wù)和人力資源管理:人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓(xùn)、晉升等機制,促進知識資源的積累和應(yīng)用;財務(wù)管理是就做好企業(yè)的投資管理、營運資金和籌資管理以及稅務(wù)籌劃。
(3)企業(yè)文化:企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的具有自身特色的價值理念和行為準(zhǔn)則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價值附加值來源,在凝心聚力、品牌推廣、市場評價等方面具有重要作用。
(4)企業(yè)創(chuàng)新:在激烈競爭的
房地產(chǎn)市場中,技術(shù)、產(chǎn)品、銷售和管理等方面的創(chuàng)新,是企業(yè)不斷獲取競爭優(yōu)勢和獲得價值增值的重要手段。 4價值鏈運營管理模式
價值鏈運營管理模式是以房地產(chǎn)價值鏈為核心,按項目開發(fā)流程實現(xiàn)一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務(wù)單元均基于價值鏈定位,從業(yè)務(wù)線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計線三個層次各自承擔(dān)相應(yīng)職責(zé),整個價值鏈上橫向的各個協(xié)同單元成為利益共同體,互為依存,互為客戶,各自形成可以量化的對整體價值鏈的貢獻,通過協(xié)同提高效率,從而實現(xiàn)整個價值鏈的價值創(chuàng)造最大化,形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對獨立的各個業(yè)務(wù)單元和模塊作為“小價值鏈”,通過積累形成各自的專業(yè)化優(yōu)勢,提高專業(yè)化能力,形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團整體優(yōu)勢,從而形成集團不可復(fù)制的核心競爭力。 根據(jù)上述價值鏈理論,將房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運作效率、降低成本;縱向一體化協(xié)同注重知識積累、專業(yè)能力的提升。
4.1橫向一體化協(xié)同
首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產(chǎn)品設(shè)計中心、制造中心和營銷中心串成項目開發(fā)業(yè)務(wù)鏈條,這是地產(chǎn)企業(yè)價值鏈的核心和主干;由財務(wù)、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業(yè)化服務(wù)的支持平臺;業(yè)務(wù)鏈條以支持平臺為依托開展經(jīng)營活動,相互作用,形成立體協(xié)同的價值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利/，！/益相關(guān)方(如:供應(yīng)商、建筑商、設(shè)計公司、裝飾公司、銷售等)對接串聯(lián)起來,就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的整條價值鏈。
基于價值鏈,四大中心作為業(yè)務(wù)單元分工明確、準(zhǔn)確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側(cè)重于集團戰(zhàn)略研究,目標(biāo)計劃及項目的高、精研發(fā)和經(jīng)營環(huán)境分析;產(chǎn)品設(shè)計中心側(cè)重于項目規(guī)劃與設(shè)計,致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產(chǎn)品設(shè)計;制造中心側(cè)重于產(chǎn)品制造過程的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化以及產(chǎn)品制造的高效率、低成本;營銷中心側(cè)重于營銷和服務(wù),基于消費者心理,研究需求趨勢和營銷方式,建立營銷管理和服務(wù)特色;與客戶、合作伙伴相互尊重、關(guān)注共贏;實現(xiàn)價值鏈創(chuàng)造價值的做大化。
基于價值鏈,業(yè)務(wù)單元與資源提供和職能支持模塊互為依存,互為客戶。創(chuàng)造是所有業(yè)務(wù)單元和模塊的共同取向。這樣,就會產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),并打破部門和業(yè)務(wù)單元之間的界限,實現(xiàn)價值鏈的價值最優(yōu)。具體工作中,各業(yè)務(wù)單元和模塊在各自分工負責(zé)的重點工作和領(lǐng)域內(nèi)首先努力做得最專業(yè)、最有效率,然后主動地參與價值鏈其他環(huán)節(jié)的工作,從不同的視野貢獻智慧,避免漏洞,防止風(fēng)險。
4.2縱向一體化協(xié)同
縱向一體化協(xié)同就是在價值鏈分工明確的前提下,各業(yè)務(wù)單元和模塊工作范圍相對固定,業(yè)務(wù)聚焦,打造專業(yè)化團隊,提升專業(yè)化能力?？v向一體化使專業(yè)技術(shù)人員或其他專業(yè)人員有參與更多項目、更多業(yè)務(wù)的機會,有利于員工個體在實踐中積累經(jīng)驗,成為專業(yè)化人材,并通過專業(yè)化發(fā)展的通道成長,實現(xiàn)自身價值。同時,各業(yè)務(wù)單元和模塊作為專業(yè)化團隊,有了人才培養(yǎng)的途徑和良好機制,團隊內(nèi)更容易培養(yǎng)知識分享的氣氛,從而更有利于知識的積累,進而形成專業(yè)化優(yōu)勢,提高價值創(chuàng)造的能力,能為價值鏈的價值貢獻更大。
價值鏈運營管理模式一種以價值為核心的管控模式,它將整個項目運作過程都納入到集團的管控范圍之內(nèi),在很大程度上提高了集團的管控能力;并且通過業(yè)務(wù)單元和職能模塊的設(shè)置,一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)組織的架構(gòu)更為清晰,業(yè)務(wù)流程更為順暢,另一方面這種調(diào)整弱化了職能部門的權(quán)力,強化了職能部門對項目之間的溝通與協(xié)調(diào)意識。因為在一體化趨勢下,各部門只有通過不斷的溝通與協(xié)調(diào)才能實現(xiàn)價值,進而也避免了各職能部門高高在上,缺乏服務(wù)意識的現(xiàn)象,使項目運作過程中公司的各種資源可以達到最大化利用。此外,重要的是將各職能部門對應(yīng)于相應(yīng)的業(yè)務(wù)單元使各部門的專業(yè)化優(yōu)勢能夠更好地發(fā)揮,而且這種圍繞業(yè)務(wù)流程的專業(yè)化優(yōu)勢整合促進了公司整體競爭力的提高,使其更加能夠適應(yīng)市場不斷變化的競爭與壓力。
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),對于房地產(chǎn)業(yè)來說,獲取資金和拓寬融資渠道是其健康運行的關(guān)鍵。從資金來源現(xiàn)狀基礎(chǔ)著手,揭示了目前房地產(chǎn)存在的金融風(fēng)險。結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的實際情況,使用SWOT分析法對房地產(chǎn)投資基金進行了綜合研究。并結(jié)合我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的制約因素,提出發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議。
1當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險
由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄,當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融暗藏幾大風(fēng)險:(1)房地產(chǎn)泡沫的破滅。房地產(chǎn)價格上漲過快使市場價格過分偏離其真實價值,從而產(chǎn)生泡沫。泡沫的破滅使房地產(chǎn)價格下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來不小的損失。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含財務(wù)風(fēng)險。我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在7%以上。
(3)“假按揭”凸顯道德風(fēng)險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。
(4)基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險。
(5)土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險。
2房地產(chǎn)投資基金分析
2.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢分析(S)
(1)房地產(chǎn)投資基金具有融資靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會介入。因此,在各種資金供給者中,房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色,可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
(2)房地產(chǎn)投資基金具有高流動性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,通常采用服務(wù)或受益憑證的形式,使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。而房地產(chǎn)直接投資,出售物業(yè)的難度大且交易成本很高,流動性差。
(3)房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項目,同時房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財務(wù)報表、財務(wù)運作情況,有較高的透明度。房地產(chǎn)直接投資,受各種變化的影響大;投資風(fēng)險大。
2.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(W)
(1)目前我國尚未出臺房地產(chǎn)投資基金法規(guī),房地產(chǎn)稅費不盡合理,對于房地產(chǎn)投資基金的實施是個障礙。另外,我國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模實力有限,能達到成立房地產(chǎn)投資基金要求的不多。
(2)我國實際上并不存在真正的房地產(chǎn)投資。在中國只有房地產(chǎn)貸款。連有限的房地產(chǎn)信托也是銀行貸款的替代,沒有真正嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)融資。我國沒有嚴(yán)格的金融體系,大眾能夠以比較低的準(zhǔn)入門檻分享房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)的增長,也不可能有真正商業(yè)地產(chǎn)的運作。
(3)我國的金融體系不利于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。金融體系就是在融資多余的儲蓄和融資需求之間搭建橋梁。我國有大量的儲蓄,儲蓄幅度仍然很快,而房地產(chǎn)商也有大量的需求,但是整個金融中介的功能需要到中國香港去完成,這就是由于整個融資結(jié)構(gòu)存在一個重大的問題,有必要進行構(gòu)建使其完備。
2.3房地產(chǎn)投資基金的機會(O)
(1)投資對象分析。房地產(chǎn)投資基金主要投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力,它是以資本為中心的,就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值的持續(xù)最大化為目標(biāo)。
(2)市場分析。一方面,目前我國有許多民間資本通過三個方面——自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資大量流入到房地產(chǎn)開發(fā)中,這種不規(guī)則投資房地產(chǎn),加重了房地產(chǎn)的市場風(fēng)險。建立房地產(chǎn)信托基金,不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過多資金,同時可以降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險和金融風(fēng)險。
(3)需求分析。目前我國融資渠道單一。房地產(chǎn)金融體系不健全,銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道,減少房地產(chǎn)投資公司的高的財務(wù)風(fēng)險。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有55%來自銀行貸款,這本身對房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險,一且金融體系政策有變更。房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險,當(dāng)金融政策有變動時,不至于直接影響到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
2.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險分析(T)
(1)經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資基金運行過程中。在規(guī)范運作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。
(2)財務(wù)風(fēng)險。各種風(fēng)險因素綜合作用的結(jié)果,其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決,投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤;是否會出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險、流通風(fēng)險和期限風(fēng)險。為此,被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)制度,加強財務(wù)管理。
(3)環(huán)境風(fēng)險。環(huán)境風(fēng)險是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險,主要有以下兩個方面:一是政策風(fēng)險,由于地方政府或中央政府對待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風(fēng)險。由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善,以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等。
3發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議
3.1建立健全相關(guān)的法律制度
法律制度的不健全是目前發(fā)展的最大障礙。雖然目前存在一些房政策法規(guī),但其持續(xù)發(fā)展,需要更為健全的法律法規(guī)制度。對此,應(yīng)建立完善的法律體系,保證和維持整個信托市場的公平、公正、公開和透明,以推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。
3.2明確稅收優(yōu)惠待遇
房地產(chǎn)投資信托基金在國外得以大力發(fā)展的重要原因在于能享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。在美國,房地產(chǎn)投資信托可以獲得有利的稅收待遇,房地產(chǎn)投資信托不屬于應(yīng)稅財產(chǎn),且免除公司稅項。避免了雙重納稅。目前。我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定。對此,我國可借鑒美國附條件的不對其進行雙重征稅的規(guī)定。
3.3嚴(yán)格監(jiān)管,強化信息披露
國外對公開發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托。均有嚴(yán)格的信息披露制度。而從我國現(xiàn)有的信托計劃發(fā)售時的信息披露分析,我國對信托計劃涉及項目的披露較為簡單,對項目的收益和風(fēng)險結(jié)構(gòu)也未作詳細披露。
應(yīng)從發(fā)展之初就高度重視監(jiān)管問題,實行嚴(yán)格的信息披露和違規(guī)懲戒制度。一方面。加速相關(guān)法律法規(guī)的出臺,另一方面,加大中介機構(gòu)的連帶責(zé)任,防止中介機構(gòu)披露不合格的會計信息。公務(wù)員之家 3.4建立交易平臺。解決流動性問題
標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托基金可以像股票一樣在市場進行買賣,具有很好的流動性,這也是其吸引投資者的一個重要原因之一。我國以往的信托產(chǎn)品因為缺少統(tǒng)一的交易平臺,流動性不足,成為限制信托業(yè)發(fā)展的一大問題,如果發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金,就應(yīng)通過建立和完善信托產(chǎn)品信用評級體系、信托產(chǎn)品的定價等一制度,建立面廣、公平、公正和公開的交易平臺,提高其流動性。
引言
隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展和社會的進步,企業(yè)所面臨的風(fēng)險以及對風(fēng)險的認識開始發(fā)生巨大的變化。在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域同樣面臨著這個問題,而對其風(fēng)險因素進行分析是開展風(fēng)險管理的一個前提。房地產(chǎn)投資的顯著特點就是投資資金規(guī)模大,建設(shè)周期長,作為一種高投入、高收益、高風(fēng)險的投資活動,面臨著社會、經(jīng)濟、技術(shù)等許多復(fù)雜因素的影響。它的項目全過程中既有經(jīng)營風(fēng)險、金融風(fēng)險等有形風(fēng)險,也有國家政策變化、社會環(huán)境變化等無形風(fēng)險?？傊?大量的不確定性因素決定了其投資活動的高風(fēng)險的特性,從而使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險。
1房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的概念
風(fēng)險一般定義是指在以特定利益為目標(biāo)的行動過程中,若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失,則由該潛在損失所引致的對行動主體造成危害的事態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險,是指投資商因?qū)ξ磥砟撤康禺a(chǎn)項目投資的決策以及客觀條件的不確定性,而導(dǎo)致該項房地產(chǎn)項目投資的實際收益與期望收益產(chǎn)生負偏差的程度及其發(fā)生概率,即投資商在房地產(chǎn)項目投資過程中,遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。
可以說風(fēng)險是客觀存在的,它不以人的意志為轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險在一定環(huán)境和期限內(nèi)客觀存在,無法回避它、消除它,只能通過各種手段來應(yīng)對風(fēng)險,避免損失與損壞的產(chǎn)生。而對它進行充分、深刻的認識,將有利于降低這些風(fēng)險。
2從來源分析
從房地產(chǎn)投資風(fēng)險來源看,也可以分為自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、政治風(fēng)險等。自然風(fēng)險是由自然界的實質(zhì)性風(fēng)險因素所致的財產(chǎn)損毀和人身傷亡的風(fēng)險。社會風(fēng)險是指由于各人的行為反?；驁F體的不可預(yù)料行為所導(dǎo)致的風(fēng)險。政治風(fēng)險是指因政局變化、政治動亂、戰(zhàn)爭等政治因素所引起損失的風(fēng)險。
3從投資階段分析
房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程分為投資決策階段、前期階段和建設(shè)階段,在這些不同的階段房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)受著動態(tài)的風(fēng)險,有多種的動態(tài)因素對它施加影響,下面就從對項目全過程風(fēng)險分析因素進行分析。
3.1決策階段
政策風(fēng)險-政策風(fēng)險是由于政府相關(guān)政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經(jīng)濟損失。在中國走的是宏觀調(diào)控結(jié)合市場的路子,宏觀政策變化會對房地產(chǎn)投資構(gòu)成風(fēng)險。比如我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、21年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、23年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等,就使得許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難。
類型風(fēng)險-不同類型的房地產(chǎn)投資會有不同的風(fēng)險概率,對于住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場和工業(yè)廠房等,且這些不同的物業(yè)抗風(fēng)險能力也不同。在決策階段必須選擇好合適的物業(yè)種類,并對相應(yīng)的風(fēng)險進行深入調(diào)查。
區(qū)位風(fēng)險-區(qū)位指某建設(shè)場地的地理位置,以及該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景等。例如地區(qū)的經(jīng)濟基礎(chǔ)、經(jīng)濟增長前景、人口條件及其市場價格水平的可能影響等。
時機風(fēng)險-地產(chǎn)活動有周期性,供求及價格隨時間而變化。必需對未來幾年地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業(yè)需求變化等風(fēng)險因素進行預(yù)測,以選擇、確定合適的開發(fā)時機。
3.2前期階段
進入前期準(zhǔn)備階段以后要取得立項審批;取得土地使用權(quán);征地補償;委托規(guī)劃、報審;施工許可獲得;籌資;招標(biāo)等許多工作的進展,這里面也充斥著房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。
置地方式風(fēng)險-由于投資商只能通過行政劃撥和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得一定年限的土地使用權(quán),已有土地也不能輕易地改變土地用途,所以通過行政劃撥、協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式取得一定年限土地使用權(quán)時存在著置地方式風(fēng)險。
置地時機風(fēng)險-比如建設(shè)資金落實困難導(dǎo)致不能按時開工,土地閑置、購地資金沉淀產(chǎn)生利息損失。
融資風(fēng)險-融資風(fēng)險是指利用各種方式融通資金時,由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權(quán)融資時,由于發(fā)行股票時機不當(dāng)、數(shù)量不當(dāng),價格不合理造成發(fā)行股票困難、融資成本過高,給開發(fā)者帶來損失。
3.3建設(shè)階段
工期風(fēng)險-如承包商錯誤估計了項目的特點,低估了施工的困難,施工組織設(shè)計不當(dāng),遇到了復(fù)雜的地質(zhì)條件而導(dǎo)致的工期延誤等;或因為科學(xué)技術(shù)的進步,新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的工期延誤。
公眾干預(yù)風(fēng)險-由于某項房地產(chǎn)的興建影響到周圍居民的利益,而使公眾自覺性地進行干預(yù),阻止該項目的發(fā)展從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。
施工事故風(fēng)險。安全生產(chǎn)涉及到施工現(xiàn)場所有的人、物和環(huán)境,安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位,或者其它偶然因素,導(dǎo)致事故發(fā)生,引起的人身和財產(chǎn)損失,最終都會給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險.質(zhì)量風(fēng)險-由于施工的機械、技術(shù),氣候、水文,建材,人員素質(zhì)等各種愿意引發(fā)項目質(zhì)量不達標(biāo),帶來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。
3.4租售階段
在租售階段,房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在銷售、物業(yè)兩個方面。比如定價策略不科學(xué)等導(dǎo)致房地產(chǎn)定價不合理而給其帶來的收益損失。定價過高導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷,總收益下降?；蚴嵌▋r過低了白白損失收益。另外由于消費者不僅注重其價格和質(zhì)量,而且還十分注重其租售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)不當(dāng)有時也會給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險。
4總結(jié)
在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域風(fēng)險的存在是必然的,關(guān)鍵在于如何去利用、控制、管理。面對這這么房地產(chǎn)投資的眾多風(fēng)險,一定要在這種情況下,需要加強風(fēng)險管理認識,改善風(fēng)險管理的方法,加強風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險監(jiān)控等,努力將投資的危險減小到最小。
當(dāng)前,我國房地產(chǎn)行業(yè)處在一個極為復(fù)雜的環(huán)境,人民幣升值,匯率風(fēng)險加劇、國際反傾銷頻發(fā)、貿(mào)易壁壘森嚴(yán),國家不定期對出口退稅、加工貿(mào)易等政策的調(diào)整,面對金融危機與不斷變革的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu),都使我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨巨大風(fēng)險。自2008年以來的金融危機,向我們充分展現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫對整個金融乃至經(jīng)濟體系的巨大沖擊,因而加強房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理和資金管控,對房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展有著重要的作用。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)資金管理現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)且皂椖康娜谫Y為開端,經(jīng)過項目的開發(fā)以及房子的交付使用,到項目的售后,其最終的過程是支付外部的融資成本,這幾個過程形成了房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)反復(fù)使用,房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的管理主要包括資金的籌措,資金的使用和資金的回流三個環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中,需要吸收大量的社會物化勞動投入,勢必要動用大量的人力物力,規(guī)模較大的住宅小區(qū)以及建筑物的建設(shè)資金大部分需要上億元甚至更多,所以在整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中需要大量的資金支持,整個環(huán)節(jié)中必須保證資金鏈的良好運作。房地產(chǎn)項目資金環(huán)節(jié)是一個很長的周期,資金投入大,回籠慢,同時運營過程中會面臨許多偶然因素的制約,包括土地投資市場、綜合開發(fā)市場以及房地產(chǎn)銷售市場,項目資金投入后需要經(jīng)過各個市場的一次性的完整流通才能獲得最終的利潤。
二、房地產(chǎn)業(yè)資金管理存在的問題
我國房地產(chǎn)經(jīng)營模式簡單可以歸納為置地-建設(shè)-銷售三個部分,建設(shè)時間、市場環(huán)境以及政府制定的行政法規(guī)等,無法進行有效的盈利預(yù)測,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理上存在著許多需要改進的方面,如公司治理結(jié)構(gòu),資金管理,工程財務(wù)管理以及整個項目資金賬目的審計環(huán)節(jié)都存在不同程度的問題。
(1)資金管理存在漏洞
貨幣資金是企業(yè)變現(xiàn)能力最強的資產(chǎn),可以用來滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中資金流動支付的需要,同時也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障,資金成本較高。此外,項目內(nèi)部資金管理也很重要,如果某職位在財務(wù)管理上的權(quán)力較大,高度的資金集權(quán)會增大財務(wù)舞弊事件發(fā)生的概率。
(2)收入成本核算缺乏合理性
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期一般是一年以上,項目較大的工程甚至要3至5年的時間。這期間,資金的收效慢,就會發(fā)生企業(yè)的投入產(chǎn)出比例呈現(xiàn)出不合理的現(xiàn)象,大量的資金投入產(chǎn)生的費用無法與收入配比,需要注意的是,開發(fā)產(chǎn)品即便預(yù)售完畢,預(yù)售款項并不能確認是收入,房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個建設(shè)工程項目,項目銷售單位卻是單個樓層或者戶型,單個樓層的售價與其成本自然就不是配比的。
(3)內(nèi)部風(fēng)險控制不當(dāng)
雖然房地產(chǎn)開發(fā)公司大多依據(jù)國際管理經(jīng)驗設(shè)立了內(nèi)部審計機構(gòu),但是成效卻不大,主要原因是國內(nèi)企業(yè)只模仿了內(nèi)部審計機制的外形,設(shè)置了機構(gòu),卻沒有學(xué)到內(nèi)部審計機制的核心,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計機構(gòu)往往沒有財務(wù)審計實權(quán),審計報表的審批還是在領(lǐng)導(dǎo)手中,高度集中的財務(wù)集權(quán)設(shè)置,讓內(nèi)部審計部門的工作內(nèi)容大多流于形式,沒有起到監(jiān)督管理作用。
三、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)財務(wù)管理的建議
面對日益加深的金融危機,在行業(yè)、企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)式管控財務(wù)風(fēng)險的同時要防范資金斷流底線,開創(chuàng)多元化融資渠道,加強企業(yè)大規(guī)模融資,遵守風(fēng)險收益均衡原則,建立完善統(tǒng)一的財務(wù)系統(tǒng),對財務(wù)風(fēng)險進行合理預(yù)測和防范,對資金的管理做到物盡其用。
(1)完善企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)
企業(yè)在建立資本結(jié)構(gòu)時,要根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃和償還能力確立融資目標(biāo),負債份額,債源分布,還債時間,將投資回收時間與負債時間長短期聯(lián)合起來,防止還債集中到來。創(chuàng)建良好的籌資環(huán)境,降低資金成本,避免到期物理償債的現(xiàn)象發(fā)生,有效防范財務(wù)風(fēng)險,良好的融資環(huán)境能夠促進企業(yè)吸收到更多的投資。
構(gòu)建內(nèi)部集團資金結(jié)算中心是解決資金矛盾問題的有效方式之一,各類單位在中心內(nèi)開設(shè)收入戶和支出戶,通過資金預(yù)算管理,資金統(tǒng)籌管理,對資金進行有效的綜合評估,挖掘資金潛力,降低資金風(fēng)險,提高資金調(diào)度的準(zhǔn)確性和及時性,將資金的預(yù)算、資金使用情況細化到每月每日,使得預(yù)算在不斷變化中接近實際應(yīng)用,為日后其他工程項目資金預(yù)算提高可行度和準(zhǔn)確性的建議。有效的會計系統(tǒng)控制位企業(yè)提供了真實完整,有效可靠地資金流動信息,能夠幫助企業(yè)做出正確的經(jīng)營決策,及時制定風(fēng)險防范措施,促進房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的有序運行。
(2)推進企業(yè)自身改善
企業(yè)自身要注重對項目開發(fā)可行性的研究,對項目進行開發(fā)背景、規(guī)模和經(jīng)濟形勢進行全方位的研究,確定項目后,對市場供需情況、工程預(yù)算以及政策法規(guī)進行全面分析,確定項目資金鏈能夠穩(wěn)定持續(xù)的拓展。
銀行借貸已經(jīng)不能滿足日益變化的房地產(chǎn)行業(yè)需求,房地產(chǎn)行業(yè)不能局限于當(dāng)前的融資方式,除了傳統(tǒng)借貸和風(fēng)險投資以外,還要借助上市融資、信托投資的方式,注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),形成多元化融資資金鏈,提高項目資金流動性。
在審計控制方面,現(xiàn)代內(nèi)部審計已不再是單一的財務(wù)審計,其功能已經(jīng)逐步擴展到了經(jīng)營審計領(lǐng)域,
側(cè)重對企業(yè)資產(chǎn)的安全、政策法規(guī)的遵循情況跟的內(nèi)容控制,有效的財務(wù)審計能夠?qū)ω攧?wù)經(jīng)營過程中的資金使用舞弊情況,財務(wù)風(fēng)險預(yù)警情況進行及時準(zhǔn)確的預(yù)報。要保障審計功能發(fā)揮作用,要嚴(yán)格遵照財務(wù)審計制度,實習(xí)財務(wù)分權(quán)制度,利益先關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)、部門不能干涉審計部門的結(jié)果,加強內(nèi)部審計部分的獨立性,積極發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計管理監(jiān)督作用,從而為房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的安全性提供保障。 四、結(jié)語
綜上所述,多元化財務(wù)資金管理策略表明,建立合理財務(wù)管理制度為企業(yè)應(yīng)對千變?nèi)f化的市場經(jīng)濟挑戰(zhàn)指明了道路,加強財務(wù)管理力度,建立內(nèi)部財務(wù)審計制度,擴大融資渠道能夠規(guī)避國內(nèi)市場經(jīng)濟的不理影響,保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展,最終促進我國社會經(jīng)濟發(fā)展。
房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分,占據(jù)社會財富的半數(shù)之上。其本身作為一種新興的熱門投資理財產(chǎn)品,為大眾追捧。但房地產(chǎn)作為一種投資大,開發(fā)周期較長的產(chǎn)品,自身具有較大的風(fēng)險,直接或間接地影響著企業(yè)和其他人的利益。因此,我們必須對行業(yè)中存在的風(fēng)險有相應(yīng)的認識以及時對其進行規(guī)避。
1.房地產(chǎn)項目投資決策簡要介紹
房地產(chǎn)開發(fā)分為四個階段:投資研究決策階段、前期工作階段、項目建設(shè)階段、租售管理。房地產(chǎn)投資決策階段是房地產(chǎn)整個項目開發(fā)過程中,不確定性最大、風(fēng)險性最高的階段,因此,它的成功與否關(guān)系到整個項目的成敗。
房地產(chǎn)項目投資決策是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了實現(xiàn)相應(yīng)的預(yù)期目標(biāo),通過相應(yīng)的方法,運用一定的理論分析、數(shù)據(jù)分析,通對政策法規(guī)、開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境、地理環(huán)境進行相應(yīng)研究,考慮市場供求提出開發(fā)策略,并正式通過相應(yīng)的程序,進行項目可行性的研究論證,最終分析出最佳的投資方案的過程。
想做出一個正確的決策,就要求決策者了解其中存在的風(fēng)險,并依照風(fēng)險的程度對項目進行篩選和調(diào)整,來得到最佳方案。
2.投資決策過程中的風(fēng)險及相應(yīng)要點
2.1重視項目區(qū)位風(fēng)險
由于各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展速度、程度不一,經(jīng)濟環(huán)境大相徑庭,消費水平、物價水平有異這使得不同區(qū)域的房地產(chǎn)項目開發(fā)面臨著不同的問題,伴隨著不同的風(fēng)險。由于經(jīng)濟環(huán)境不同,同一風(fēng)險因素在不同區(qū)域的影響程度也有著很大的差距,及風(fēng)險因素具有一定的區(qū)域性或地域性。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的地理位置相對固定以及其不可逆性,對于開發(fā)房地產(chǎn)項目所選區(qū)域的風(fēng)險研究是十分重要的。
項目區(qū)位風(fēng)險主要包括政治政策、地理位置、風(fēng)俗習(xí)慣、宗教信仰、交通環(huán)境等因素帶來的風(fēng)險。無論哪種因素進行了調(diào)動,都會直接或者間接地影響到地產(chǎn)的開發(fā)及銷售,并給開發(fā)商帶來相應(yīng)的經(jīng)濟損失。
其中政治因素帶來的風(fēng)險包括新政策的制定、區(qū)域土地價格的影響、社會環(huán)境、社會安全性。等因素衣食住行,房地產(chǎn)占了其中的住,自然與國民生活和國民經(jīng)濟息息相關(guān),政府必然會對其進行監(jiān)管和調(diào)控。其調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是全面的,土地政策、公積金政策、住房補貼政策,稅收政策、城市規(guī)劃政策、環(huán)境環(huán)保政策以及影響原材料價格的相應(yīng)政策,都會較大程度地影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相應(yīng)層面。尤其是在市場經(jīng)濟體制未完善的今天,政策風(fēng)險對房地產(chǎn)行業(yè)的影響可見十分巨大。
其中地理位置因素帶來的風(fēng)險主要是所要進行投資地區(qū)相應(yīng)的法律法規(guī)、社會安全穩(wěn)定因素、經(jīng)濟狀況、周邊的自然條件、土質(zhì)的條件以及人民的文化教育程度等因素帶來的。具體來講,我們要考慮目標(biāo)地區(qū)的交通環(huán)境,人口密集度,城市規(guī)劃,土地價格,地質(zhì)條件等。這些影響了該項目的收益,決定了是否能給開發(fā)商帶來高額回報。
2.2加強項目可行性的論證
房地產(chǎn)項目可行性的研究主要是指,在進行投資決策前認真調(diào)查擬建房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟、社會、技術(shù)等因素,并結(jié)合項目區(qū)位風(fēng)險進行分析,認真地分析和比較不同方案,以其帶來的經(jīng)濟效益為基礎(chǔ)對擬建房地產(chǎn)項目進行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全方位的、多角度的綜合分析和論證,并以此來判斷決定采用相應(yīng)的方案并對相應(yīng)方案進行改進或?qū)⑻骄拷Y(jié)果作為決策過程中的重要依據(jù)。其中,要注意,充分的市場調(diào)研和分析調(diào)查是一切分析的前提,錯誤的信息或者信息不對稱將會對研究結(jié)果產(chǎn)生重大的影響,使其與真實的結(jié)果大相徑庭,一定要保證可行性研究的依據(jù)是準(zhǔn)確的,否則將會使公司效益大大折損,甚至造成相應(yīng)的損失。
2.3加強房地產(chǎn)開發(fā)項目中投資決策風(fēng)險管理
房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè),它有著開發(fā)周期長、投資金額較大這兩種非常明顯的高風(fēng)險的特點,這些特點也決定了巨大的風(fēng)險將貫穿在整個房地產(chǎn)項目投資中。但是,高風(fēng)險帶來高利潤,這也是為什么房地產(chǎn)投資日漸增多的原因。因此,我們不能因風(fēng)險大而不投資,放棄其中高額的利潤。為此,我們要做到相應(yīng)的風(fēng)險管理。
合理的降低風(fēng)險需要進行合理的安排,在相應(yīng)的風(fēng)險管理中,我們可以用接下來的方法來有效地降低相應(yīng)的風(fēng)險:
進行合理的風(fēng)險規(guī)避,這是一種相對保守穩(wěn)健的投資方法,通過分析相應(yīng)的項目區(qū)位風(fēng)險后,放棄一些風(fēng)險巨大的投資項目,來選擇相對穩(wěn)健的方案。這樣可以有效地規(guī)避風(fēng)險,穩(wěn)中求勝,雖然沒有超高額的利潤但是勝在穩(wěn)妥。
采用投資組合的方式,在證券市場上投資者采用證券投資組合的方式規(guī)避風(fēng)險,我們也可以將它運用到房地產(chǎn)項目開發(fā)上。按照風(fēng)險的不同程度以及利潤要素,對一些合理的項目進行篩選,并進行合理的搭配,從而使風(fēng)險大大降低。這樣可以相應(yīng)地降低風(fēng)險并帶來較高的利潤,只是對于人員需求較大,要做的相應(yīng)決策也相對較多。
3.結(jié)語
綜上所述,各類風(fēng)險伴隨著房地產(chǎn)投資開發(fā)的全過程,因此正確認識并面對風(fēng)險是十分重要的。企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程中必須要做好全面的監(jiān)測,進行系統(tǒng)的、全方位的、貫穿全過程的相應(yīng)的風(fēng)險管理并采取相應(yīng)的防范措施,其中必須要做好項目區(qū)位風(fēng)險和項目可行性等要點的監(jiān)測和論證以及加強對風(fēng)險的管理,來增強該項目的抗風(fēng)險能力給企業(yè)帶來高效益,并促進企業(yè)良好、快速并持續(xù)的發(fā)展。
一、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)開發(fā)商融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)
(一)非銀行金融機構(gòu)融資
房地產(chǎn)開發(fā)商通過公開市場發(fā)行股票和債券進行直接融資一度被暫停,獲得銀行信貸條件苛刻且規(guī)模受限,因此非銀行金融機構(gòu)日益成為房地產(chǎn)開發(fā)商融資的重要渠道,信托資金、資產(chǎn)管理公司資金、私募地產(chǎn)基金、民間金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資近年來發(fā)展迅猛。
(二)海外金融市場融資
鑒于中國大陸融資困難,近年來,一些房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛到中國香港、新加坡等地通過發(fā)行股票或債券的方式獲得融資,不論是股票融資還是債券融資,市場影響力和信用評級都是融資成本和融資成功率的重要影響因素,因此,在海外市場成功融資的主要是國內(nèi)一些一線房地產(chǎn)開發(fā)商。
(三)通過創(chuàng)新方式獲得銀行資金
由于房地產(chǎn)開發(fā)商在銀行的直接信貸受限,通過新通道獲取銀行資金成為可行的方法。廣為市場熟悉的操作方式是銀信合作,即銀行通過向客戶發(fā)行理財產(chǎn)品,將所籌集資金作為單一資金委托信托公司投向房地產(chǎn)開發(fā)商,該方法于21年7月被銀監(jiān)會叫停。[1]但很快一些更為復(fù)雜的操作方式出現(xiàn):一種是銀證信合作,即銀行發(fā)行理財產(chǎn)品后,將所籌資金交給證券公司,由后者訂立集合資產(chǎn)管理計劃或?qū)ｍ椯Y產(chǎn)管理計劃,再將這一資產(chǎn)管理計劃對接信托公司,最終投向房地產(chǎn)開發(fā)商;另一種方法是找一筆過渡性資金,先成立房地產(chǎn)信托計劃,再由銀行拿理財產(chǎn)品籌集到的資金受讓該信托計劃的受益權(quán)。③這些方式實質(zhì)上延續(xù)了銀信合作。除了換通道獲得銀行資金外,房地產(chǎn)金融市場主體還充分利用限制規(guī)則未覆蓋的方法為房地產(chǎn)開發(fā)商融資,比如借用應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款來為開發(fā)商融資。應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款④的常用操作方法是:首先,由開發(fā)商與建筑商或設(shè)備供應(yīng)商簽訂商務(wù)合同,提供服務(wù)或設(shè)備,形成建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的應(yīng)收賬款;其次,由建筑商或設(shè)備供應(yīng)商以對房地產(chǎn)開發(fā)商的應(yīng)收賬款質(zhì)押給銀行,取得銀行的貸款;最后,貸款到期時,要么由房地產(chǎn)開發(fā)商還錢給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商,由后者歸還貸款,要么建筑商或設(shè)備供應(yīng)商到期不還,由銀行向開發(fā)商主張債權(quán)代位求償。這樣,名義上是給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的貸款,實質(zhì)上是在為開發(fā)商融資。
二、宏觀調(diào)控背景下購房者融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)
隨著房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控向縱深發(fā)展,對需求方的調(diào)控力度也日漸加大,對購房者的金融限制即限貸政策,成為一種抑制投資需求的有效手段,但目前看來,繞過限貸政策的購房者融資創(chuàng)新日漸成熟。
(一)非銀行借貸機構(gòu)融資
受限貸政策影響,部分地區(qū)二套房商業(yè)貸款的首付比例提高,三套房或多套房商業(yè)貸款被叫停。⑤如果資金缺口不大,除自籌之外,還可向小貸公司、典當(dāng)公司等民間借貸機構(gòu)融入短期小額資金。但向民間借貸機構(gòu)借款往往需要抵、質(zhì)押物,而且成本較高,因此這一途徑僅可用于滿足償還資金預(yù)期明確、金額較小且期限較短的購房者需求。當(dāng)然,如果資金缺口非常小,購房者可根據(jù)月收入狀況向消費金融公司申請消費貸款。
(二)以變通方式從銀行獲得資金
如果購房者資金缺口較大,難以承擔(dān)小貸公司、典當(dāng)公司的高成本融資,或者短期內(nèi)無法償還借款,以變通方式從銀行獲得資金也是可行的。一些企業(yè)購房者可以動用運營資金購房,然后向銀行申請流動資金貸款甚至是裝修貸款來緩解運營資金壓力。個人購房者也可以其持有的其他房產(chǎn)作為抵押物申請消費貸款用于購房,只是這種操作方法成本高且有與現(xiàn)行法規(guī)相違背的嫌疑。但這并不意味著購房者完全無法從銀行獲得資金,如果資金缺口不大,購房者可以通過一張或多張高限額的信用卡分期付款⑥的方式來獲得銀行資金,此外,一些在部分商業(yè)銀行有較高綜合授信額度的購房者,可以直接動用這一授信額度購房。
(三)通過房地產(chǎn)銷售公司搭建的融資平臺獲得資金
購房者從民間借貸機構(gòu)和銀行獲得資金的決策與操作往往是分散進行的,但目前在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了一個令人警惕的新動向:房地產(chǎn)銷售公司正努力與民間借貸機構(gòu)或銀行合作,搭建系統(tǒng)性滿足購房者資金需求的融資平臺。在公開宣傳口徑上,一些知名的房地產(chǎn)銷售公司與民間借貸機構(gòu)或銀行的合作往往強調(diào)優(yōu)勢互補:房地產(chǎn)銷售公司提供優(yōu)質(zhì)的客戶資源,與民間借貸機構(gòu)或銀行的資金資源形成有/:請記住我站域名/效互補,大致的合作方式如圖1所示。雖然在各種合作意圖的聲明以及網(wǎng)頁典型推廣案例中,房地產(chǎn)銷售公司與借貸機構(gòu)合作,對有資金缺口的購房者融資都有意淡化購房色彩,轉(zhuǎn)而突出家庭消費、經(jīng)營周轉(zhuǎn)等功能,⑦但這些需求都是購房者在購房后的資金緊張造成的,這難道不間接構(gòu)成為購房人融資?購房人完全可以從親朋好友或工作單位短期借款購房,然后申請此類合作金融產(chǎn)品,獲得融資后歸還此前借款。此外,此類合作金融產(chǎn)品中,小貸公司等民間借貸機構(gòu)提供的家庭消費貸款本身監(jiān)管寬松,商業(yè)銀行提供的綜合授信額度往往采取“一次審批,循環(huán)使用”的授信方式,在資金使用過程中并沒有過多監(jiān)控,這些資金不排除有直接用于購房的可能。⑧民間借貸機構(gòu)和商業(yè)銀行之所以愿意提供此類融資服務(wù)并放松監(jiān)控,至少有以下兩方面原因:其一,在客戶選擇上,可以有意識地向償還能力強的二套房甚至多套房購房者傾斜,這類人群凈資產(chǎn)較高,往往可以提供其他房產(chǎn)作為抵押物,違約風(fēng)險低;其二,在融資金額和期限上,可以有意識地選擇資金缺口小、借款時間短的客戶,回避風(fēng)險的同時加速資金周轉(zhuǎn)。
三、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論邏輯
毫無疑問,不論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是購房者,在繞過房地產(chǎn)金融調(diào)控壁壘、通過創(chuàng)新方式取得各類融資的過程中,其融資成本總體上要高于銀行貸款,究竟是什么動力驅(qū)使他們承擔(dān)高成本去融資?各類資金供給方為什么也愿意貸出資金?
(一)生產(chǎn)者主權(quán)背景下商品房價格上漲的內(nèi)在機制
“生產(chǎn)者主權(quán)”是一個與“消費者主權(quán)”相對立的概念,是美國制度經(jīng)濟學(xué)家加爾布雷思(JohnKennethGalbraith)提出的。加爾布雷斯認為生產(chǎn)者總是不斷自行研究、
設(shè)計、開發(fā)新的產(chǎn)品,自行安排生產(chǎn),自行規(guī)定價格,然后通過龐大的廣告網(wǎng)、通訊網(wǎng)和推銷機構(gòu)向消費者進行勸說,讓消費者按照生產(chǎn)者安排的品種、規(guī)格、價格來購買商品,這就是“生產(chǎn)者主權(quán)”。在生產(chǎn)者主權(quán)市場中,不是需求創(chuàng)造供給,而是生產(chǎn)創(chuàng)造消費,出現(xiàn)這種市場力量不均衡是由于生產(chǎn)者總是有組織的、集中的機構(gòu),可以動用規(guī)模性的力量,而消費者則是分散存在的,很難形成集體平等地和生產(chǎn)者議價或維權(quán)。有學(xué)者認為我國的房地產(chǎn)市場是一個相對典型的生產(chǎn)者主權(quán)市場,唐文進就對這一問題進行過深入討論。[3]在房地產(chǎn)市場上,從買地到設(shè)計,從施工到銷售,都是由房地產(chǎn)開發(fā)商的專業(yè)團隊決策并主導(dǎo)完成的,反觀消費者,除了決定買還是不買以外,對商品房的上述開發(fā)過程沒有直接影響力。⑨因此,房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)者主權(quán)特征明顯。在一個生產(chǎn)者主權(quán)市場上,價格的確定往往有利于生產(chǎn)者。與社會福利最大化情形相比,生產(chǎn)者剩余多而消費者剩余少,這一點與壟斷非常類似。其實房地產(chǎn)市場的確具備一定的局部壟斷特征,雖然房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量龐大,但由于商品房是地上附著物,購房者的工作和生活半徑是有限的,他們往往僅對某一特定區(qū)域的商品房才形成有效需求,而在這一特定區(qū)域內(nèi)的商品房新增供給往往僅由為數(shù)不多的開發(fā)商提供,這就在局部區(qū)域內(nèi)形成了寡頭壟斷甚至是完全壟斷。不論房地產(chǎn)市場是生產(chǎn)者主權(quán)市場還是具有壟斷特征的市場,其價格必定比完全競爭市場上的價格高,房地產(chǎn)開發(fā)商存在較高的經(jīng)濟利潤。靜態(tài)來看,即便政府實施金融調(diào)控政策,房地產(chǎn)開發(fā)商依然有足夠的利潤空間來承擔(dān)較高的財務(wù)成本;動態(tài)來看,由于房地產(chǎn)市場是一個生產(chǎn)者主權(quán)市場,如果此前的利潤空間不足以承擔(dān)提高了的財務(wù)成本,房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以通過提高商品房出售價格的方式來轉(zhuǎn)移成本,以保證其經(jīng)濟利潤。如圖2所示,初始狀態(tài)下,某區(qū)域商品房供給為S1,商品房需求為D1,開發(fā)商定價為P1,商品房超額供給為AB。⑩房地產(chǎn)金融調(diào)控使得開發(fā)商的財務(wù)成本上升,該區(qū)域商品房供給變動到S2,如果此時P1的價格不足以使開發(fā)商獲得正常利潤,即經(jīng)濟利潤為負數(shù),他們就會漲價至P2,此時商品房超額供給為ED,待售商品房積壓嚴(yán)重,不利于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn),于是開發(fā)商自己或發(fā)動銷售公司加大宣傳力度,千方百計對消費者進行游說,逐漸使得對該區(qū)域商品房的需求由D1上升到D2,開發(fā)商又成功地賣出了EC的商品房,待售商品房回到較正常水平CD。 (二)房地產(chǎn)金融市場上的尋租機制
既然房地產(chǎn)開發(fā)商可以較為自由地將財務(wù)成本上升轉(zhuǎn)移成商品房價格上升,那么理論上,只要還有漲價的空間,繼續(xù)上升的財務(wù)成本也是可以接受的,除非價格嚴(yán)重透支了消費者的購買力,使出全部游說本領(lǐng)也無法提高商品房需求,價格無法繼續(xù)上漲,財務(wù)成本的上升耗盡了開發(fā)商全部的經(jīng)濟利潤,否則這一尋租過程不會停止。這一機制使得開發(fā)商能保持良好的信用記錄,具備較強的財務(wù)成本承擔(dān)能力,各類型的資金供給方自然有向房地產(chǎn)開發(fā)商融資的動力,面對政府的金融調(diào)控政策,供給方自然會合作起來,想盡一切可行的路徑,實現(xiàn)對開發(fā)商的融/！/資,這不僅有利于解決開發(fā)商資金需求,更使資金供給方獲得較調(diào)控前更高的利息收入和服務(wù)收入。針對二套房甚至多套房的購房者,首先,這部分人資產(chǎn)凈值較高,可以提供其他房產(chǎn)進行抵押或者其他資產(chǎn)權(quán)利作為質(zhì)押,風(fēng)險保障程度較高;其次,這部分購房者購二套房普遍付較高比例首付或購多套房的全款資金缺口不大,期限較短,償還能力較強。這兩方面原因也使得資金供給方在風(fēng)險可控下能得到較高的利息收入和服務(wù)費。值得說明的是,房地產(chǎn)銷售公司在這一過程中有兩個方面的重要功能:一方面,他們是主要的宣傳策劃者和游說者,只有更多的人被他們打動進而購房,他們才有獲得更大利益的可能;另一方面,如果購房人資金缺口不大,但受制于房地產(chǎn)金融調(diào)控政策無法獲得銀行融資,他們作為信息的掌握者,自然會努力尋找銀行和民間借貸機構(gòu)合作搭建針對購房人的金融平臺,在賣出更多商品房獲取收益的同時,還可分享對購房人融資產(chǎn)生的部分收益。在房地產(chǎn)金融市場上,資金提供方在房地產(chǎn)銷售公司的幫助下大規(guī)模尋租,某種程度而言,房地產(chǎn)金融調(diào)控反而有助于調(diào)動他們的尋租熱情———對難以直接從銀行獲得信貸資金的房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者而言,這部分資金來源彌足珍貴。
四、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的影響
針對政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策,不論是作為商品房供給方的開發(fā)商,還是作為商品房需求方的購房者,都因為各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新而獲得了融資,成功地繞開了調(diào)控壁壘,這對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控產(chǎn)生了重大影響。
(一)商品房供給不斷增加的同時價格不斷上漲
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新最直接的影響就是推動商品房在供給不斷增加的同時價格不斷上漲。之所以推動商品房供給不斷增加,是因為房地產(chǎn)開發(fā)商的融資并沒有受到調(diào)控政策的顯著影響,特別是對那些大的開發(fā)商而言,他們不僅融資渠道多,而且融資成本也相對低,這些足以調(diào)動他們拿地和建設(shè)的熱情,因此商品房供給不斷增加。之所以在供給增加的同時商品房價格也不斷上漲,原因有二:其一,在生產(chǎn)者主權(quán)市場上,供給決定需求,在不斷增加供給的同時,開發(fā)商和銷售公司通過報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、電話等各種媒體對消費者展開高強度宣傳和游說,使商品房有效需求也不斷增加;其二,在生產(chǎn)者主權(quán)市場上,市場定價權(quán)較大程度上歸于生產(chǎn)者,與傳統(tǒng)的銀行貸款相比,即便通過金融創(chuàng)新取得的融資成本較高,開發(fā)商們也能通過漲價消化提升的融資成本。
(二)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險加速聚集
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的間接影響就是房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險正在加速聚焦。在各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的金融支持下,開發(fā)商在不斷增加商品房供給的同時不斷推高房價,根本原因在于其能夠通過宣傳和游說拉動需求,但針對二套房和多套房購房者的金融創(chuàng)新類融資恰好說明這種宣傳和游說的力量正在減弱———開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售公司僅通過宣傳和游說已難以有效拉動需求,還必須解決二套房和多套房購房者的資金缺口才能有效發(fā)掘購房需求。而一旦這一部分購房者的需求得到滿足后,有可能不再有足夠的需求來消化增加了的供給,待售商品房大量積壓,不排除房地產(chǎn)開發(fā)商們本著先于其他人逃離市場的心理進行恐慌性拋售的可能,屆時房地產(chǎn)市場將受到沉重打擊。房地產(chǎn)市場的風(fēng)險一旦成為現(xiàn)實,房地產(chǎn)金融市場甚至整個金融體系都會受到震動。一方面,對開發(fā)商的各類融資,包括銀行貸款、信托資金、海外債券、房地產(chǎn)私募基金和民間借貸機構(gòu)資金都將面臨較高的違約風(fēng)險。受近年來房地產(chǎn)金融調(diào)控的影響,銀行貸款在房地產(chǎn)金融中所占比重不斷下降,且銀行主要放貸給一些實力較強的一線開發(fā)商和地區(qū)龍頭開發(fā)商,貸款成本也相對較低,這部分資金出現(xiàn)問題的可能性較小,因此銀行體系相對安全。但其他各類融資由于主要面對的是中小型開發(fā)商,成本較高,違約風(fēng)險非常大。如果這些違約風(fēng)險集中爆發(fā),風(fēng)險就會沿著資金的中間供給方到最終供給方的路徑傳播,逐漸演化成系統(tǒng)性的金融風(fēng)險。值得說明的是,在這部分融資中,雖然銀行系統(tǒng)表面上看起來相對安全,但其他各種融資方式或多或少、或直接或間接都與銀行有某些關(guān)聯(lián),比如通過銀行發(fā)放的委托貸款,以及實際上來自于銀行表內(nèi)或表外的資金,因此銀行系統(tǒng)想要獨善其身實際上是不可能的。另一方面,房價如果出現(xiàn)較大幅度下跌,不排除部分首付比例較低的購房者違約,由于這部分資金主要是銀行的按揭貸款,銀行系統(tǒng)可能會在風(fēng)險暴露的同時被迫處置數(shù)量巨大的抵押房產(chǎn),這又會反過來加劇房地產(chǎn)市場風(fēng)險。
(三)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯
房地產(chǎn)金融領(lǐng)域諸多創(chuàng)新的實質(zhì)是繞過調(diào)控壁壘,這使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果大打折扣,政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策僅在銀行信貸系統(tǒng)內(nèi)得到了較好地施行,還不排除有部分銀行打擦邊球參與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。這些
創(chuàng)新在相當(dāng)程度上削弱了政策制訂部門的聲譽———他們的調(diào)控手段總是漸漸地失效,調(diào)控目標(biāo)總是難以實現(xiàn)。這對房地產(chǎn)市場的影響非常嚴(yán)重———人們漸漸習(xí)慣了市場的“智慧”,而不大理會政策的規(guī)制。近年來,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯,與這種預(yù)期的不斷強化不無關(guān)系。 五、針對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的優(yōu)化管理建議
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新使得房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的效果不明顯,增加商品房供給的同時推高房價,加速房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險聚集。為此必須調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路,采取果斷措施,加強對房地產(chǎn)金融市場的管理。
(一)調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路
基于房地產(chǎn)市場是一個生產(chǎn)者主權(quán)市場的判斷,宏觀調(diào)控的重點應(yīng)該是加大供給和管理市場對房地產(chǎn)的預(yù)期。雖然近幾年來,政府主管部門加快了保障房建設(shè),增加了居民住房的供給,但是仍然存在兩個突出問題:其一,保障房建設(shè)計劃體現(xiàn)出各行政區(qū)劃平均分配的特征,這使得一些三、四線城市保障房供給相對充足,少數(shù)地區(qū)甚至過剩,[4]而一些人口高度集中的一、二線城市保障房供給相對較少,并且往往處地偏遠,相當(dāng)部分有資格的購房者購不到房,成功購房者工作生活存在諸多不便,生活成本提高不少;其二,保障房在建設(shè)、出售過程中存在管理漏洞,出現(xiàn)了一些房屋質(zhì)量無法保障、購房人資質(zhì)可疑等違規(guī)現(xiàn)象,使得保障房的保障功能打了折扣。針對這兩個問題,政府主管部門一方面應(yīng)該合理安排保障房建設(shè)計劃,加大一、二線城市的保障房供給數(shù)量,特別是要在城市相對中心地段多建設(shè)一些保障房,可以采取土地出讓配比策略,出讓一塊地給開發(fā)商的同時,緊鄰開發(fā)一定數(shù)量的保障房,既增加中心城區(qū)保障房供給,又對普通商品房價格形成壓力;另一方面要嚴(yán)格管理保障房的選址、規(guī)劃、施工、發(fā)售各環(huán)節(jié),增加對各種違法違規(guī)行為的打擊力度,充分發(fā)揮保障房的保障功能。對房地產(chǎn)市場預(yù)期的管理是另一個重要的宏觀調(diào)控思路,要強化房地產(chǎn)市場供給不斷增加和多樣化的預(yù)期,要強化社會房地產(chǎn)投機的風(fēng)險意識,穩(wěn)定房價預(yù)期,房地產(chǎn)主管部門和宣傳主管部門要定期全國和各地房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的數(shù)據(jù),特別是風(fēng)險提示性的數(shù)據(jù),并多渠道進行分析與宣傳。加強對房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售機構(gòu)的宣傳管理,對于夸張不實的宣傳和欺騙性的游說,要加大打擊力度,盡最大可能促使購房人理性決策。
(二)調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的管理思路
如前所述,在針對房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的各類金融創(chuàng)新中,銀行扮演了重要的角色。從表內(nèi)來看,現(xiàn)行的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策取得了一定的效果———規(guī)模和風(fēng)險皆可控,但如果把各種表外業(yè)務(wù)考慮進來,可能結(jié)果并不樂觀。此外,一些銀行通過其他主體間接給房地產(chǎn)開發(fā)商融資,或者通過其他信貸業(yè)務(wù)對購房者提供融資以彌補后者購房后的資金缺口,實際上還是在為房地產(chǎn)供需雙方融資,并且成本不斷推高,風(fēng)險卻未降低。雖然管理部門不斷完善其調(diào)控措施,如銀監(jiān)會21年7月叫停銀證合作,2013年3月又了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)投資運作有關(guān)問題的通知》,要求商業(yè)銀行合理控制理財資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的總額并加強管理,這意味著銀行理財產(chǎn)品通過證券公司成立資產(chǎn)管理計劃再通過信托公司為房地產(chǎn)開發(fā)商融資(市場通稱“銀證信合作”)的通路被大幅收窄。但金融市場參與者眾多,業(yè)務(wù)多樣,由于資本的逐利性,資金從盈余單位向赤字單位的流動很難徹底切斷,嚴(yán)格的控制并不一定帶來資金流動減少或停止,反而意味著更高成本的金融創(chuàng)新,因此,必須調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸管理思路。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面,可以嘗試改“風(fēng)險回避”為“風(fēng)險轉(zhuǎn)移”策略,即銀行業(yè)適度放松對房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制,再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險等級的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去,這樣能降低房地產(chǎn)市場供需雙方的融資成本,在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風(fēng)險。
(三)加強對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)的監(jiān)管
非銀行金融機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響:一方面,這些機構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道,分流了對銀行的資金需求;另一方面,這些機構(gòu)的管理相對于銀行體系更為寬松,更有機會從事高風(fēng)險業(yè)務(wù),創(chuàng)新更為踴躍。因此,主管部門簡單地叫停這些機構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的,負責(zé)任的態(tài)度是加強對這類機構(gòu)的管理。首先,要明確管理主體,目前,銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門,但其他一些機構(gòu),如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理,工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能,多頭管理效率較低,應(yīng)該針對各類新型金融組織,明確管理主體,進行專業(yè)化的全面管理;其次,要完善管理法規(guī),加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定,改變“先放養(yǎng),后規(guī)范”的思路;最后,加強各類新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo),提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險,提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險認知程度,使其在較高的風(fēng)險承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
1993年到23年,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資從1937.5億元增長至116.1億元,1年間增長了4.2倍,平均每年增長17.96%,盡管比同期全社會固定資產(chǎn)投資增長率低約1.5個百分點,但卻遠遠超過了同期GDP的增長速度。24年1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長速度雖然逐月回落,但同比增長仍達32%,占固定資產(chǎn)投資的比例為26.1%。在新一輪的投資增長中,在進入統(tǒng)計的19個行業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資的比重僅次于制造業(yè)居第二位。
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要問題
1、資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷,銀行貸款和經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大。1997年以來,房地產(chǎn)投資的各種資金渠道中,國家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資,以及外商直接投資均呈現(xiàn)回落趨勢,而國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。論文百事通23年國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例高達98.5%,三項總計12932.29億元。24年1-5月國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例上升到98.7%,而銀行貸款和經(jīng)營性欠款兩項合計就達3772.13億元,占全部資金來源的61.1%。
2、資金投向結(jié)構(gòu)不合理,經(jīng)濟適用房建設(shè)投入不足。1997-23年住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長,23年達到6782.41億元,占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資的67.1%;雖然經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的,但是與我國的收入結(jié)構(gòu)比,這一比例明顯偏低。24年1-5月在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長分別高達32.%和32.2%的同時,經(jīng)濟適用房開發(fā)投資的增長只有9.1%。因此,造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求,高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至24年6月末全國商品房空置面積高達9697萬平方米,其中空置一年以上的商品房達5673萬平方米,占空置商品房總面積的58.5%;全國商品房空置面積同比增加.2%。
二、房地產(chǎn)開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)
1、降低國內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮。隨著中國銀行體制改革,房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化。特別是隨著中國人民銀行總行出臺的關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進一步落實,各家銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款將更為慎重。另外,由于期房銷售受到限制,依靠預(yù)售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明,我國房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化,將扭轉(zhuǎn)長期以來房地產(chǎn)開發(fā)過度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款,從而加大金融風(fēng)險的局面。另一方面,由于貸款難度加大,使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力,不僅會迫使開發(fā)商調(diào)整價格策略,以維持企業(yè)的有效運轉(zhuǎn),同時也推動有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新力度。
2、自籌資金比例居高不下,債券融資拓展緩慢。1997年以來,自籌資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升,23年占到當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的28.6%,24年1-5月上升到31.1%。債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低,這與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的,應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。
3、經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大,其中蘊藏的風(fēng)險需要及時化解。統(tǒng)計表明,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營性欠款自1997年以來一直處于上升中,1997年經(jīng)營性欠款占當(dāng)年資金來源總額的38.1%,到23年這一比例上升到46.1%。由于24年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大,加之有關(guān)部門對房屋預(yù)售做出了相對嚴(yán)格的規(guī)定,促使經(jīng)營性欠款的比例有所下降,24年1-5月下降到38.3%,但比例仍偏高。經(jīng)營性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的房地產(chǎn)項目,但是由于價格原因,供給和需求在低水平上維持均衡,短期內(nèi)似乎難以改變,因此,及時降低這部分比例成為一段時間內(nèi)的重要內(nèi)容。
4、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對國際、國內(nèi)沖擊的能力亟待提高。1997-21年我國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額持續(xù)走低,22年這一數(shù)字開始回升,24年1-5月外商直接投資同比增長1.4%。結(jié)合中國金融業(yè)對外開放步伐的加快,預(yù)示著外商對中國房地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升,并成為我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要力量。然而,外資以何種形式進入我國房地產(chǎn)市場,必須加以注意,以便妥為利用,防范負面影響。同時,國內(nèi)游資對房地產(chǎn)的投機也值得關(guān)注,目前一些省份的游資有千億元之巨,如何利用其有利的一面,防范其負面影響,也是有關(guān)各方不可忽視的問題。
三、完善房地產(chǎn)投資相關(guān)政策建議
1、完善市場運行機制是根本,行政手段須慎用。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的一個新生長點,對國民經(jīng)濟增長發(fā)揮著重要的帶動作用,如果政策效力過猛,調(diào)控力度過大,有可能引起連鎖反應(yīng),抑制經(jīng)濟增長。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外,我國房地產(chǎn)開發(fā)的公平競爭環(huán)境問題一直比較突出,應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境,完善市場功能,以期在實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)同時兼收培育市場之功效。目前各地針對土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺了不少政策,但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強制色彩,對市場的作用重視不夠,一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關(guān)鍵在于建立公平競爭的環(huán)境,而不是強迫開發(fā)商服從政府意志,如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張,甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策,不僅無助于降低市場風(fēng)險,反而加重市場的扭曲,導(dǎo)致更大的風(fēng)險?？扇〉恼邔?dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾,增加市場的公平性。
2、近期主要目標(biāo)是結(jié)構(gòu)調(diào)整。以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進總量調(diào)整,控制空置面積繼續(xù)增長,消化存量商品房。房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯,直到目前我國廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達到基本的標(biāo)準(zhǔn),對房屋的購買欲望仍非常強烈,有購買力的需求也十分龐大。另一方面,空置一年以上的房屋在56萬平方米以上,龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實現(xiàn)。其次是資金來源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中,銀行貸款和經(jīng)營性欠款所占比例過高,23年兩項合計占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的7%,24年1-5月兩項合計占比仍高達61.1%。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu),是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場,降低風(fēng)險最有效的著力點。
3、加強房地產(chǎn)市場的規(guī)范管理力度,把好土地源頭關(guān)。近年來,政府
主管部門出臺了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策,政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控從以往簡單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主。在此基礎(chǔ)上,應(yīng)更深切體會土地資源對于經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要性,實施更嚴(yán)格、高效的土地管理制度。對建設(shè)用地進行合理控制,進一步完善年度土地供應(yīng)計劃,全面盤活土地資產(chǎn),加快建立健全的、適應(yīng)市場經(jīng)濟需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。 4、完善財產(chǎn)稅制度,打擊過度投機和資源浪費并存的痼疾。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置,而這種無效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本,因此造成資源的嚴(yán)重浪費。與此同時,由于不需要付出額外成本便可以擁有財產(chǎn),刺激了以投機為目的的財產(chǎn)集聚和沉淀,導(dǎo)致投機有愈演愈烈之勢。這兩種現(xiàn)象對資源的有效配置和經(jīng)濟的健康發(fā)展危害極大,必須加以改變。根據(jù)國內(nèi)外已有的經(jīng)驗和理論分析,適時改革和完善財產(chǎn)稅制度是一項有效的措施,建議有關(guān)方面抓緊研究,及早出臺可行的方案。公務(wù)員之家
5、差別化引導(dǎo)市場,加快金融創(chuàng)新步伐。23年我國人均GDP超過1美元,為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了一個堅實的購買力基礎(chǔ)。隨著需求結(jié)構(gòu)的細化,房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整也應(yīng)當(dāng)跟上,不同城市、不同群體對住宅檔次的需求差異也較大。一個健康的房地產(chǎn)業(yè),需要公平競爭的多元化主體存在,健全的多層次的金融市場體系是實現(xiàn)多元化利益主體公平競爭的基本平臺。與此相>:請記住我站域名/
6、防范和化解風(fēng)險并重,關(guān)注市場變化,提高預(yù)警能力。防范風(fēng)險的根本原則是減少不確定性。因此,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)廣泛搜集房地產(chǎn)市場信息,建立動態(tài)的統(tǒng)計、分析和監(jiān)控體系,加強房地產(chǎn)的政策研究、市場研究和需求方面研究,提高風(fēng)險預(yù)警能力。與此同時,對已經(jīng)存在的風(fēng)險,必須加以化解。當(dāng)前的重點應(yīng)當(dāng)放在限制過度投機上,尤其是限制官商勾結(jié)的違規(guī)投機炒作行為。應(yīng)當(dāng)認識到,限制投機就是保護合理消費,有助于房地產(chǎn)的長久發(fā)展。從長遠看,加強市場的公開性、公正性、公平性,是防范和化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的根本出路.
我國城鎮(zhèn)化已進入高速發(fā)展階段,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)也隨之不斷擴大,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)可增加地方財政收人,帶動當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、建材業(yè)、運輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,促進基礎(chǔ)設(shè)施的完善,同時擴大農(nóng)村消費需求,吸收農(nóng)村富余勞動力。房地產(chǎn)投資資金投入量大,建設(shè)周期長,影響收益的不確定的因素很多,因此,房地產(chǎn)業(yè)屬典型的高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)。小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)體系中,具有特殊性,因此,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資除了具有一般房地產(chǎn)投資風(fēng)險的共性外,還具有其獨特個性。
一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險特征分析
1.居民有效購買力風(fēng)險。盡管全國范圍內(nèi),小城鎮(zhèn)人口眾多,市場較大,但是單個小城鎮(zhèn)市場規(guī)模并不大,消費群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的,他們要么沒有住宅,要么當(dāng)前住宅環(huán)境較差,對住宅的需求較強烈,需求量較大,但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一,一般沒有持久性收入,收入水平受外界因素影響較大,購買能力極易受到市場變化因素影響,存在一定的有效購買力風(fēng)險。
根據(jù)國外的經(jīng)驗,房價一般為居民家庭收入的3~6倍,發(fā)達國家為5~6倍,中等發(fā)達國家為4~5倍,發(fā)展中國家為3~4倍。25年1~1月,我國商品房每平方米平均售價為39元。據(jù)國家統(tǒng)計局公布,25年,我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為1493元,按25年全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米來計算,售價為25.3萬元,是戶均年可支配收入(戶均按3.4人計算)的7.2倍,超過國際公認的發(fā)展中國家合理的房價收入比。因此,我國城鎮(zhèn)居民的有效購買能力不高。
另外,由于來小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒有享受住房公積金政策,國家商業(yè)銀行住房消費貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實施,因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對提高他們有效購買能力的幫助。
2.規(guī)劃風(fēng)險。開發(fā)商擬在某地進行房地產(chǎn)開發(fā)時,都要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門進行溝通,詳細了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃,因為區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成果的價值。但是,目前我國有的小城鎮(zhèn)還沒有建設(shè)規(guī)劃,或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃,墻上掛掛”而已,沒有嚴(yán)格地按規(guī)劃執(zhí)行,主觀隨意性較大。有的小城鎮(zhèn),城鎮(zhèn)建設(shè)純粹是長官意志,隨著長官的變化,建設(shè)規(guī)劃和思路也可能會變化,城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)作用會失去,有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃,但是規(guī)劃也不盡科學(xué)合理,隨時都有修訂的可能。
這種無規(guī)劃或不嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃,將可能會導(dǎo)致房產(chǎn)與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符,生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜,建筑風(fēng)格與周圍自然環(huán)境、人文景觀不協(xié)調(diào)等,從而失去區(qū)位優(yōu)勢,影響房產(chǎn)的價值,帶來投資風(fēng)險。
3.房產(chǎn)投資類型單一風(fēng)險。不宜投資組合降低風(fēng)險。所謂投資組合就是由兩個或兩個以上的投資方案,按照不同的比例額度構(gòu)成的一個復(fù)合體。上世紀(jì)5年代初期,美國經(jīng)濟學(xué)家馬利維茨率先提出了現(xiàn)代證券組合理論,并廣泛地在證券業(yè)、保險業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運用,成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法,投資者常奉行一句格言:“不要把雞蛋放在一個籃子里”,在美國等國方國家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現(xiàn)了這一理論思想。
房地產(chǎn)投資組合是利用多樣性來分散風(fēng)險,通過開發(fā)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品和不同的投資方式的組合,以求得單位風(fēng)險水平上收益最高或單位收益水平上風(fēng)險最小。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求,主要集中在居民對住宅房地產(chǎn)的需求,需求愿望強烈且需求量較大,但是對大型商鋪、旅館等房產(chǎn)的需求并不明顯,造成房地產(chǎn)開發(fā)商不宜采用投資組合來降低風(fēng)險。
4.消費習(xí)慣風(fēng)險。在大中城市,由于城市市民文化素質(zhì)相對較高,城市居民來自不同地方,一般不易形成比較統(tǒng)一的消費習(xí)慣。我國地域廣闊,小城鎮(zhèn)眾多,但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用?他們的宗教信仰、文化背景、歷史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同,多數(shù)小城鎮(zhèn)的消費者都有特定的消費心理和消費習(xí)慣。如果投資者開發(fā)的房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐南M習(xí)慣不一致,可能會造成滯銷。
5.開發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身能力和素質(zhì),影響到開發(fā)活動的每個階段,這也是開發(fā)的一個比較大的風(fēng)險。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè),多數(shù)是從原來的建筑企業(yè)或農(nóng)村的建筑隊轉(zhuǎn)型而來,都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實力弱、技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗不足等問題,有的甚至是無資金、無技術(shù)、無隊伍的皮包公司。在投資決策、項目建設(shè)施工以及銷售管理過程中,作出的決策有時不合理,很可能給項目帶來諸多不確定性因素,從而帶來比較大的風(fēng)險隱患。
6.公眾干預(yù)風(fēng)險。這是由于某項房地產(chǎn)的興建,影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進行干預(yù),阻止該項目的發(fā)展,從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜,土地權(quán)有的屬國家所有,有的屬集體所有,屬集體所有的土地,形式也不一樣,因此獲取土地需支付相關(guān)的費用不盡相同。另外,原土地上的附著物產(chǎn)物類型不一,形式多樣。因此,獲取土地時賠付過程復(fù)雜,經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟糾紛,影響項目正常進展,帶來一定的風(fēng)險。
二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范
1.廣泛收集信息,做好可行性研究?？茖W(xué)決策。決策是指在若干個方案中選擇最佳方案的過程,這一過程所做工作的質(zhì)量,最終決定投資決策的質(zhì)量。眾所周知,房地產(chǎn)投資決策所涉及的金額較大,一次投入后,要較長時間收回,并對投資者產(chǎn)生長期的持續(xù)影響,而且投資決策一旦被實施,就很難
改變,或者要付出很大的代價。因此,房地產(chǎn)項目投資決策必須進行可行性研究,對擬投資項目進行科學(xué)、全面的論證,以減少投資決策的盲目性。公務(wù)員之家 在投資決策階段,一般都要通過做可行性研究報告來進行決定。因此,可行性研究報告對決策意義深遠,它是對擬投資項目進行全面的技術(shù)分析,是房地產(chǎn)及任何其他投資項目前期不可缺少的一個階段。目前,我國很多開發(fā)項目的研究報告,只是投資者申請立項時的例行公文,缺乏科學(xué)分析和市場需求的有力支持,而且虛假和不實成分較多,達不到可行性研究報告應(yīng)有的作用。市場上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例,截止2年1月,城市人口不足5萬的三亞市共有12多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學(xué)決策而形成的“爛尾樓”,給國家和企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失。
在可行性研究階段,小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關(guān)注的問題,投資者一定要詳細了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況,和當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門和政府機關(guān)加強溝通和聯(lián)系,及時了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)思路,保證房地產(chǎn)的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢。
2.不可盲目追求特色和檔次。開發(fā)規(guī)模不宜過大。小城鎮(zhèn)消費者收入不高,承受的價格隨能力較低,大都屬于一次置業(yè),注重的是住宅的居住功能,對住宅的特色等輔助功能不是非常關(guān)注,因此不要盲目追求特色,以免增加成本,從而從價格上影響居民的購買欲望。小城鎮(zhèn)居民對開發(fā)項目接受較慢,因此,每次開發(fā)規(guī)劃不宜過大,可以采取分期開發(fā)的方式,逐步投入資金。投資者要充分考慮我國住宅方式、消費觀念對房地產(chǎn)市場的影響,及時掌握國家小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,使投資項目在功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運用上,能不斷滿足消費市場的特殊需求,保證投資開發(fā)項目與消費市場的需求保持一致。
同時,必須考慮市場購買力,找到最佳的價格定位。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格較低,利潤空間相對較小,降低每套住宅價格主要靠減少面積。從中央政策來看,26年5月17日出臺的《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點意見》(簡稱“國六條”)中提出,“切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”,“重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房”。國務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》中提到,“要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房”,“自26年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積9平方米以下住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的7%以上”。這些都充分體現(xiàn)了廣大城鎮(zhèn)居民購買力并不強大,需要的中低價位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房。
3.提升企業(yè)自身素質(zhì)。加強管理。確保工程質(zhì)量。開發(fā)企業(yè)要理順企業(yè)體制,廣開資金籌措渠道,提升開發(fā)實力,引進管理人才,提高管理水平。開發(fā)企業(yè)要高度關(guān)注工程質(zhì)量,要實行項目監(jiān)理制度,聘請工程監(jiān)理公司對項目施工進行全面監(jiān)督和管理。項目施工是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,需要較全面的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗,而絕大部分投資者或開發(fā)商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項目的管理。因此,有必要聘請有資質(zhì)的工程監(jiān)理隊伍對項目施工全過程進行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴(yán)格履行施工合同,對項目工期、質(zhì)量實行嚴(yán)格控制,對材料設(shè)備等資金成本進行嚴(yán)格監(jiān)管,并加強施工現(xiàn)場經(jīng)濟簽證,有效控制施工質(zhì)量和工程成本。
推行項目負責(zé)人制度,從房屋的規(guī)劃設(shè)計到竣工驗收,全程都要加強管理,確保質(zhì)量。要向消費者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,切實保障消費者的權(quán)益,獲得消費者的認可,促進潛在消費群體的消費。
4.投資分散,控制風(fēng)險。在市場經(jīng)濟中,從事多樣化投資,一種投資的收益減少可由另一種投資的收益增加來彌補。房地產(chǎn)投資分散就是多樣化投資的一種,是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散,達到減少風(fēng)險的目的,一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散、物業(yè)分散、共同投資等方式,追求收益相同時風(fēng)險最小或在風(fēng)險相同時收益最大,即在風(fēng)險和收益之間尋求一種最佳的均于投資組合。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商一般實力較弱,應(yīng)多聯(lián)合多個投資者組成聯(lián)合體,共同投資,共同受益,最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢,提高收益。同時,投資商還可租用共同投資后剩余資本,進行區(qū)域分散和時間分散性的投資。對于部分實力雄厚的大型企業(yè),則可以選擇物業(yè)分散和區(qū)域分析來分散和降低風(fēng)險。
5.配備專職風(fēng)險管理人員。對房地產(chǎn)投資項目來說,風(fēng)險管理的目標(biāo)是保證項目的順利進行及投資的順利回收,盡可能地爭取最大利潤。風(fēng)險管理是一個系統(tǒng)工程,需要全員參與貫穿于建設(shè)工程全過程。對于一些小項目,可以設(shè)一個專職風(fēng)險經(jīng)理,負責(zé)處理風(fēng)險,對于一些大型工程,則設(shè)置風(fēng)險管理機構(gòu),按照風(fēng)險管理的基本程序,處理風(fēng)險事件。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計合算的現(xiàn)狀和特征
1.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因為其產(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長,所以對于一般的項目商品在建設(shè)過程中會投入大量的資金,想要收回成本需要大量的時間,在這個期間中,即使預(yù)售工作已經(jīng)完成,但是對于我們會計工作來說也無法確認收入,這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位,而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位,這就造成了兩者的不配比。
2.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個企業(yè)為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業(yè)單位為基本的單位,而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個基本的生產(chǎn)部門,其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目,但是在整個房地產(chǎn)開發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目,以上所描述的這些原因都會對企業(yè)內(nèi)部會計核算造成較大的差異性,這些差異性會對企業(yè)產(chǎn)生一定的影響,因此無論對于內(nèi)部的審查還是外部的認知,現(xiàn)金流量表都無法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌,這也就造成了我們會計工作的困難性。
二、解決會計核算問題的措施
1.合理設(shè)置會計科目
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行會計賬目設(shè)計的時候要仔細的對本企業(yè)的所有的工程進行詳細審查工作,要明確本企業(yè)對于開發(fā)項目的數(shù)量,項目的具體規(guī)模,并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內(nèi)的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話,那就不用單獨設(shè)立開發(fā)間接費用賬。只是在成本欄目內(nèi)增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體,為了賬目的核算更加方便,可以對開發(fā)成本一級賬適當(dāng)?shù)娜∠?并且可以把代建工程、房屋開發(fā)等科目設(shè)為一級賬,然后根據(jù)相應(yīng)的一級科目設(shè)置明細賬。在我們的實際的工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細臺賬,然后根據(jù)我們進行的核算的不同對象,設(shè)立成本卡片,這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結(jié)束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分,抬頭的內(nèi)容包括開工的具體時間、結(jié)束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點是反映整個項目的進程的資金情況,有利于對項目是否投資進行詳細的分析。
2.實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為在一個會計期間內(nèi),可能會導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實際支付和發(fā)生的實際時間不一樣。我們國家的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定會計的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體,但是經(jīng)過我們會計人員多年的工作經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)其實對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在日常的會計核算的工作中進行現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作存在缺陷,能夠讓人為的對所產(chǎn)生的利潤進行調(diào)劑,權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費用和應(yīng)收賬款等賬戶進行調(diào)節(jié)提供了便捷,能夠?qū)е挛覀儠嬓畔⒌牟粶?zhǔn)確,進而導(dǎo)致資金的流失。再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實際情況,這樣會導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項目簽訂越多的購銷合同,所產(chǎn)生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作。如果是收付實現(xiàn)制能夠符合會計核算的謹(jǐn)慎性的原則,而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問題,在編制現(xiàn)金流量表的時候也不影響現(xiàn)金收入、費用及營業(yè)外收入的情況。
3.擴大信息透明度
在房地產(chǎn)開發(fā)公司進行會計核算工作的時候應(yīng)該加大信息的披露力度:一是對于土地的擁有量及其成本的信息,對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目,這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤,如果用于開發(fā)的話會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們在房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該在財務(wù)報告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息,這樣可以有利于社會對于土地資源的監(jiān)督;二是企業(yè)在項目開發(fā)過程中應(yīng)該將所有的資金流向進行公開,讓媒體和社會進行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個的單位,在這個項目中的所有的活動都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動,尤其是對于資金的流動情況,更應(yīng)該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購買工程物資款,對工人的工資發(fā)放情況,還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少;三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險信息的透明度,我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的高危險性,為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量,以此可以防范風(fēng)險。但是對于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說開發(fā)的工程需要的資金量巨大,所要消耗的時間也相對其余的商品比較長,所以對于保證金的數(shù)額自然較高,而且需要保證的時間也相對較長。基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金,把保證金計入工程成本,提高對于風(fēng)險的應(yīng)對能力。同時在企業(yè)的財務(wù)報告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見的各種風(fēng)險進行詳細的列明,并對項目的抗風(fēng)險力度進行標(biāo)注,這樣才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險能力的透明度。
三結(jié)語
隨著經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提高,對于會計的核算制度和體系趨于完善,我們應(yīng)該進一步加強對于房地產(chǎn)企業(yè)會計的核算問題的探索,讓企業(yè)的經(jīng)濟效益更進一步提升,從而可以有效地帶動我國的經(jīng)濟發(fā)展。
1土地開發(fā)成本估算原理
土地開發(fā)成本估算是房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)和建設(shè)前必做的準(zhǔn)備工作之一,其質(zhì)量直接影響著開發(fā)的最終成效。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進一步降低開發(fā)成本,提升經(jīng)濟利潤,紛紛運用各種先進技術(shù)和管理手段進行土地開發(fā)成本估算,合理規(guī)劃其各項開發(fā)建設(shè)資金,并取得了良好成效。
1.1土地開發(fā)成本的涵義土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權(quán)而付出的所用費用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(試行)》及工業(yè)用地的特點,影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有:工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此,在進行土地開發(fā)成本管理時,相關(guān)管理人員必須站在房地產(chǎn)開發(fā)角度,在保證其開發(fā)質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)下,盡可能地降低土地開發(fā)成本,提升其資金利用效率,保證其經(jīng)濟利潤水平。同時,管理人員還必須進行必要的走訪調(diào)查,及時了解和掌握開發(fā)區(qū)周圍的環(huán)境情況,分析和評價其土地開發(fā)價值。
1.2土地開發(fā)成本估算的方法在土地開發(fā)成本估算過程中,常見的土地開發(fā)成本估算方法主要有基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢與不足,其對應(yīng)的估價對象也不完全相同。
1.2.1基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法,是在求取一宗待估宗地的價格時,根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價水平,參照與待估宗地相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表,根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異,確定修正系數(shù),修正基準(zhǔn)地價從而得出估價對象地價的一種方法。
1.2.2假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法,是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等,以價格余額來估算待估土地價格的方法。
2土地開發(fā)成本估算方法
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應(yīng)用隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展成熟,其開發(fā)項目管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復(fù)雜化特點。因此,為進一步提升其項目開發(fā)質(zhì)量,管理人員必須積極轉(zhuǎn)變其管理理念,運用各種高效化成本估算方法進行成本估算,明確企業(yè)在整個開發(fā)過程中的權(quán)力與義務(wù),并進一步優(yōu)化資源配置,做到產(chǎn)權(quán)明晰,分配合理。
2.1項目概況
①土地登記狀況。待估宗地的編號、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號、圖號、土地級別等國有土地使用證土地登記狀況。
②權(quán)利狀況。待估宗地的土地所有權(quán)屬于國家所有,土地使用權(quán)為JDC房地產(chǎn)開發(fā)公司合法取得。待估宗地來源合法,產(chǎn)權(quán)清楚。
2.2土地開發(fā)成本估算采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估算該項目宗地土地使用權(quán)獲取費用,本次評估的土地處于遼陽市五級地段,設(shè)定為住宅。根據(jù)遼陽市新調(diào)整的土地級別和遼陽市基準(zhǔn)地價資料,對應(yīng)的50年期基準(zhǔn)地價為690元/平方米。
①日期修正系數(shù)K1的確定。由于自2008年以來,遼陽市的地價指數(shù)變化較大,平均漲幅約為20%,根據(jù)遼陽市的地價指數(shù),確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。
②確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)K2。由于遼陽市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價均設(shè)定為50年期土地使用權(quán)價格,此次土地使用年期為70年。
③容積率修正系數(shù)K3的確定。根據(jù)基準(zhǔn)地價技術(shù)工作報告及其說明,其地價內(nèi)涵定義為單位樓面地價,故直接乘以建筑面積即可得出單位地價,或許直接乘以容積率1.0修正。
④開發(fā)程度修正的確定。因本次評估所使用的基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度與本次評估宗地設(shè)定開發(fā)程度相同,因此不需再進行開發(fā)程度修正。
⑤影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和(∑K)的確定。根據(jù)《遼陽市市區(qū)基準(zhǔn)地價測算技術(shù)工作報告》,結(jié)合待估宗地的各項因素具體條件,編制出遼陽市河?xùn)|村各項樓面地價修正因素調(diào)查及修正系數(shù)表,故宗地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)為0.27。
⑥宗地地價計算。
⑦基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價結(jié)果。該宗地建筑面積為38.41萬平方米,土地總地價為41242.72萬元。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)成本管理中存在的問題
1.財務(wù)成本管理重視程度不足。
很多房地產(chǎn)企業(yè)雖有財務(wù)成本管理的意識，但是對財務(wù)成本管理工作卻不夠重視。財務(wù)成本管理直接影響企業(yè)成本使用的效率，若成本管理使企業(yè)成本使用效率提升至最高水平，那么將會給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟效益。但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)并未認識到財務(wù)管理的重要意義，因而放松了財務(wù)成本管理。在財務(wù)成本管理方面，企業(yè)未明確有效的工作規(guī)范、目標(biāo)，且成本管理體系本質(zhì)也是不完善的。部分企業(yè)在實際財務(wù)管理中，只對部分成本管理環(huán)節(jié)給予重視，如重視設(shè)計階段，而忽略了施工階段，這種現(xiàn)狀導(dǎo)致財務(wù)成本管理完整性不足，且很難進行系統(tǒng)性管理。
2.財務(wù)管理體系與成本管理體系不匹配。
近十年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴大，但是其內(nèi)部管理體系卻不能跟上企業(yè)擴展的腳步。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理仍延續(xù)傳統(tǒng)的管理模式，管理方法較為粗放。從宏觀和微觀管理兩方面來看，成本管理工作已經(jīng)不適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，且成本管理與財務(wù)管理存在脫節(jié)現(xiàn)象，這在一定程度上影響了成本管理在財務(wù)管理中的執(zhí)行力。很多企業(yè)的成本管理制度僅針對自身設(shè)置，未考慮工作制度與財務(wù)管理的銜接性，因而無法在財務(wù)管理中落實各項成本執(zhí)行要求，對企業(yè)經(jīng)濟效益造成了一定的影響。
3.建筑工程預(yù)結(jié)算管理效果不佳。
作為房地產(chǎn)企業(yè)，工程預(yù)結(jié)算是財務(wù)成本管理工作的重點，必須確保工程預(yù)結(jié)算工作準(zhǔn)確性和有效性，進而保證財務(wù)成本管理不會受到影響。當(dāng)前，工程預(yù)結(jié)算管理暴露出較多問題，主要體現(xiàn)在三個方面：第一，組織建設(shè)不足，影響了工程預(yù)結(jié)算管理的執(zhí)行和工作效率；第二，定額更新速度慢，計算步驟繁瑣，且無法保證預(yù)結(jié)算工作準(zhǔn)確性進，影響了工程進度；第三，工程項目管理不足，主要表現(xiàn)為綜合管理缺失，導(dǎo)致工程施工與設(shè)計的交流溝通不足，難以達到統(tǒng)一的管理模式，因而造成預(yù)結(jié)算款升高，影響企業(yè)的資金運作；第四，工程預(yù)結(jié)算問題嚴(yán)謹(jǐn)性不足，存在弄虛作假現(xiàn)象，導(dǎo)致預(yù)算遠超過實際成本。
二、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題的應(yīng)對策略
1.提高財務(wù)成本管理重視程度，樹立財務(wù)成本管理意識。
作為房地產(chǎn)企業(yè)，要認識到財務(wù)成本管理對企業(yè)效益的重要影響力，從而給予財務(wù)成本管理充分的重視。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要制定相應(yīng)的管理措施，要求財務(wù)成本管理人員從思想上重視財務(wù)成本管理工作，并樹立財務(wù)成本管理意識，使該意識貫穿至財務(wù)成本管理工作的始末。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要協(xié)調(diào)各財務(wù)管理部門，加快管理制度制定，構(gòu)建一個完善的財務(wù)成本管理體系，提高財務(wù)成本管理的效率。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確財務(wù)成本管理與內(nèi)部管理的關(guān)系，使財務(wù)成本管理部門具有參與企業(yè)各項決策的權(quán)利，從而通過成本管理優(yōu)化企業(yè)資金利用效率，促進企業(yè)實現(xiàn)利益最大化。
2.加快財務(wù)成本管理體系建設(shè)，提升成本管理與財務(wù)管理銜接性。
企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展速度，及時調(diào)整內(nèi)部管理，尤其要做好財務(wù)成本管理體系建設(shè)，以保證成本控制效果。成本管理體系建設(shè)要從制度建設(shè)做起，強化企業(yè)財務(wù)會計和財務(wù)費用審計制度建設(shè)，進而提高成本管理的規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建設(shè)分層管理的財務(wù)成本管理體系，嚴(yán)格劃分每個層次人員的工作范圍，實施崗位責(zé)任制度，便于明確每個工作人員的責(zé)任。在具體的成本管理中，首先要保證會計主體財務(wù)數(shù)據(jù)真實準(zhǔn)確；其次要注意財務(wù)數(shù)據(jù)實時記錄與收集；最后要強調(diào)會計主體財務(wù)數(shù)據(jù)與財務(wù)管理有效銜接。為保證工作流程的有效銜接，應(yīng)制定會計人員的結(jié)賬、報表、編制等規(guī)范。同時，要注意成本管理的科目設(shè)置與財務(wù)管理相互一致，使兩者實現(xiàn)統(tǒng)一管理，完成企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)升級。
3.健全工程預(yù)結(jié)算體系，全面實施預(yù)算管理。
現(xiàn)代管理理念已經(jīng)在我國企業(yè)中廣泛推行，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)具有現(xiàn)代財務(wù)成本管理的理念?，F(xiàn)代財務(wù)成本管理理念對預(yù)算管理提出了新的要求，為此，企業(yè)要結(jié)合會計管理工作，全面落實預(yù)算管理。
3.1加快組織建設(shè)。
預(yù)算管理應(yīng)實施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，以強調(diào)其內(nèi)部協(xié)調(diào)一致，需要企業(yè)內(nèi)部部門互相合作、協(xié)調(diào)，因而其組織體系也要包括及公司各部門。企業(yè)內(nèi)部各部門要統(tǒng)一思想認識，密切配合，共同完成預(yù)算管理，構(gòu)建一個完善的預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)。
3.2加強工程預(yù)決算管理。
企業(yè)財務(wù)管理人員要做好工程項目經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測，尤其要注意指標(biāo)項目的全面性，避免發(fā)生遺漏，影響預(yù)算成本。應(yīng)結(jié)合具體項目進行具體分析，從而估算出較為準(zhǔn)確的工程成本，保證預(yù)估成本與實際成本無較大差異。估算出工程成本后，應(yīng)與設(shè)計方案反復(fù)比對。
3.3加強預(yù)決算人員管理。
預(yù)決算人員是預(yù)結(jié)算工作的實施者，其行為直接影響預(yù)算準(zhǔn)確性。企業(yè)應(yīng)定期組織專業(yè)知識培訓(xùn)及學(xué)習(xí)，提高預(yù)決算人員業(yè)務(wù)能力。為避免發(fā)生弄虛作假現(xiàn)象，應(yīng)完善獎懲制度，提升預(yù)決算人員職業(yè)素養(yǎng)，使預(yù)決算人員能保持認真、負責(zé)的工作態(tài)度。
3.4明確管理流程和工作方法。
很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)結(jié)算管理方法較為粗放，導(dǎo)致管理效率不高，因而要加快管理流程和工作方法建設(shè)。在工程項目管理中落實綜合管理，并提升預(yù)決算工作執(zhí)行力度。此外，應(yīng)強化預(yù)決算過程的監(jiān)督工作，督促預(yù)決算人員建立較強的責(zé)任感。
三、結(jié)語
總體來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)成本管理重視不足，缺乏未將財務(wù)成本管理意識貫徹至相關(guān)部門，這種現(xiàn)狀對企業(yè)節(jié)約財務(wù)成本是十分不利的，企業(yè)必須適應(yīng)市場需求，學(xué)習(xí)現(xiàn)代企業(yè)管理理論，進而完善財務(wù)成本管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要深入了解當(dāng)前財務(wù)成本管理的現(xiàn)狀，結(jié)合企業(yè)自身情況，加快財務(wù)成本管理體系建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)。企業(yè)應(yīng)重視財務(wù)成本管理規(guī)劃，提高成本管理效率，促進房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量提高，為企業(yè)規(guī)避市場風(fēng)險，保證財務(wù)安全構(gòu)建一個有效的保障體系。
作者：張彥紅 單位：青島銀盛泰億聯(lián)置業(yè)有限公司
