時(shí)間：2022-05-28 10:37:38
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)分析論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘 要:隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷的進(jìn)步和發(fā)展,但是,在另一個(gè)方面,隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化,很多的房地產(chǎn)企業(yè)的自身的財(cái)務(wù)狀況也出現(xiàn)了很大的問(wèn)題。本文將針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的一些問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的分析,并且給出一定的對(duì)策的分析。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè)財(cái)務(wù)管理;管理方法
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)在我國(guó)現(xiàn)在仍然還是一個(gè)新興的行業(yè),有很大的發(fā)展?jié)摿?是一個(gè)發(fā)展速度比較快并且發(fā)展的過(guò)程相對(duì)比較特殊的行業(yè)。現(xiàn)在由于房地產(chǎn)的市場(chǎng)出現(xiàn)了很大的變動(dòng)性以及我國(guó)的房地產(chǎn)的企業(yè)的發(fā)展十分的迅速,在我國(guó)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)中也逐漸的建立起了一整套的產(chǎn)業(yè)模式。
一 當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題
隨著現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式不斷的發(fā)展以及我國(guó)在加入了世界貿(mào)易組織之后帶來(lái)的國(guó)外的行業(yè)的沖擊,面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)變化以及市場(chǎng)形勢(shì),我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也慢慢的變大。因此,在這樣的背景下,我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)了不少的問(wèn)題,主要可以表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面:
首先,我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支的審批的手續(xù)以及手續(xù)的辦理過(guò)程都相對(duì)不夠規(guī)范,在這樣的情況下就造成了收支的標(biāo)準(zhǔn)的混亂的問(wèn)題,往往都是按照一些相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人意志的方向進(jìn)行班里。這就使得我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中出現(xiàn)了形式上的管理的問(wèn)題。
其次,一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的規(guī)劃的過(guò)程中雖然也進(jìn)行了一定的建設(shè)的計(jì)劃,但是,由于其本身的內(nèi)部資金管理的科學(xué)性有問(wèn)題,所以很多的時(shí)候就造成了其屬下的子公司的資金不能夠及時(shí)的到位的問(wèn)題,也就無(wú)法對(duì)這些應(yīng)該到賬的款項(xiàng)進(jìn)行合理的規(guī)劃。
第三,我國(guó)的房地產(chǎn)的企業(yè)在資金的流量上相對(duì)比較大,是屬于一種資金量比較大,金融風(fēng)險(xiǎn)比較高的行業(yè),其所需要負(fù)擔(dān)的稅務(wù)額度也是比較大的,但是我國(guó)的很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于相關(guān)的稅務(wù)法律以及在會(huì)計(jì)上的建制還是相對(duì)比較欠缺的,這就是的其不能夠合理的進(jìn)行稅收的規(guī)劃,從一定的意義上來(lái)講,就使得企業(yè)自身增加了不少的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
最后,我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展的過(guò)程中普遍的對(duì)于企業(yè)的工程決算比較重視,但是對(duì)于項(xiàng)目的決策不夠重視,在企業(yè)的項(xiàng)目投資的過(guò)程中很大的程度上都是依靠項(xiàng)目本身的負(fù)責(zé)人的主觀上的推斷,這樣的缺乏科學(xué)合理的市場(chǎng)分析的現(xiàn)象必然使得企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中干縮接受的項(xiàng)目缺乏一定的可行性的論證,無(wú)形中也就使得企業(yè)的戰(zhàn)略意義降低了。
二 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新探索
房地產(chǎn)企業(yè)由于其本身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程比較特殊,所涉及到的面是比較廣的,并且其開(kāi)發(fā)的周期相對(duì)比較長(zhǎng),投資的額度也比較大,所以在資金的回收的過(guò)程中是需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間的。
首先,要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)籌的管理工作。也就是說(shuō),在房地產(chǎn)企業(yè)的資金統(tǒng)籌中,目前因?yàn)槭艿搅藝?guó)家的貨幣政策的影響,這就是的其主要依靠的銀行貸款的一個(gè)資金來(lái)源受到了比較大的影響。
其次,由于房地產(chǎn)企業(yè)的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比較大的問(wèn)題,所以就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中的成本管理和控制的工作。
最后,由于房地產(chǎn)企業(yè)在具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和實(shí)施的過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)比較多,這就需要企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行正確的控制和對(duì)待,帶著一定的戰(zhàn)略性的原則實(shí)現(xiàn)對(duì)于項(xiàng)目的過(guò)程的全面的分析和控制管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中,加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制以及預(yù)警的工作。在工作中要積極的采取多方面的措施來(lái)針對(duì)財(cái)務(wù)的過(guò)程實(shí)施全方位的風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和預(yù)警,從而建立起針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和管理體制。
我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析
（一）房地產(chǎn)資金來(lái)源現(xiàn)狀
房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來(lái)自七個(gè)方面，國(guó)內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。1~11月，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源占當(dāng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部資金來(lái)源的76.4%，其中直接國(guó)內(nèi)貸款融資占所有資金來(lái)源的26.4%，與去年同期相比，國(guó)內(nèi)貸款金額同比增長(zhǎng)5.75%，利用外資金額同比增長(zhǎng)10.12%，增幅很大。行業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款數(shù)量巨大。
（二）本期不同渠道融資金額變化
8月份以來(lái)，房地產(chǎn)投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預(yù)付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，而國(guó)內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長(zhǎng)。
（三）現(xiàn)有七大融資方式剖析
受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)、特別是銀行都提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開(kāi)發(fā)商通過(guò)其它渠道融資的需求大增，面對(duì)資金的瓶頸，現(xiàn)行解決的途徑并不是很多。
1.國(guó)內(nèi)銀行貸款：
銀行貸款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號(hào)文件規(guī)定，銀行貸款現(xiàn)階段從緊，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程度和開(kāi)發(fā)商自有資金的開(kāi)門(mén)檻，將大多數(shù)開(kāi)發(fā)商排除在門(mén)外。但是，對(duì)于企業(yè)而言，便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過(guò)調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。
2.信托項(xiàng)目融資：
信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，從到，全國(guó)共發(fā)行房地產(chǎn)信托163只，融資額175.8億元。信托資金的分量遠(yuǎn)不足以支撐行業(yè)的發(fā)展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì)：一可以引入海外基金，二可以充分國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，三可以以固定回報(bào)的方式，以股權(quán)投資方式進(jìn)入項(xiàng)目公司，四可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)㈨?xiàng)目公司包裝上市，五可以完成項(xiàng)目前期建設(shè)，使項(xiàng)目符合銀行貸款條件，對(duì)融資渠道的整合提升具有積極的作用。
3.海外房產(chǎn)基金：
國(guó)外房地產(chǎn)基金看好以上海為主的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金rsref、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國(guó)際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠(yuǎn)大，但對(duì)于如饑似渴的中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)難解近渴，更何況，現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國(guó)內(nèi)企業(yè)動(dòng)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明，都造成了國(guó)際資本的進(jìn)入。
4.國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：
毫無(wú)疑問(wèn)，利潤(rùn)率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)證券市場(chǎng)上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)的存在。目前這些資金也是借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運(yùn)作上缺乏規(guī)范，留有隱患。
5.非上市股權(quán)融資：
土地儲(chǔ)備豐富的沒(méi)有資金，資金充備的拿不到地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開(kāi)辟嶄新的渠道。然而，股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金額較小，不會(huì)輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開(kāi)發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場(chǎng)城市運(yùn)營(yíng)商和專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等實(shí)力雄厚公司的并購(gòu)秀。
6.上市融資：
上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)則面前，真正有實(shí)力，守規(guī)矩的開(kāi)發(fā)商方可順利上市，然而在目前開(kāi)發(fā)商數(shù)量過(guò)多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過(guò)大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現(xiàn)實(shí)。
7.債券發(fā)行：
先不說(shuō)我國(guó)債券市場(chǎng)的規(guī)模相對(duì)較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)行債券只能好夢(mèng)難圓。
總而言之，房地產(chǎn)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問(wèn)題，需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時(shí)，構(gòu)建房地產(chǎn)證券公的法律體系，盡早出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，完善現(xiàn)有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領(lǐng)域制度平臺(tái)，才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。
(四)房地產(chǎn)企業(yè)融資新動(dòng)態(tài)
1.與海外基金的合作：
海外的房地產(chǎn)基金一改對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強(qiáng)。目前雷曼兄弟、德國(guó)房地產(chǎn)投資銀行、英國(guó)grosvenor、美國(guó)凱雷、荷蘭rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達(dá)成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬(wàn)美元建設(shè)“復(fù)地雅園”項(xiàng)目。順馳中國(guó)控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立項(xiàng)目公司，投資房地產(chǎn)。由荷蘭國(guó)際集團(tuán)和北京首創(chuàng)集團(tuán)在海外共同募集成立的“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)。金地集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金ⅳ(下稱msref)、上海盛融投資有限公司共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55％。
2.籌備赴港上市：
赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國(guó)際化的色彩，通過(guò)與國(guó)際資本市場(chǎng)的接軌來(lái)提升自身的運(yùn)營(yíng)能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動(dòng)香港上市之旅。
廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂(lè)集團(tuán)均在港上市。北京soho中國(guó)、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時(shí)到香港發(fā)行h股。內(nèi)地首支地產(chǎn)信托基金越秀 城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了一個(gè)新的渠道。
3.土地資金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合:
從華潤(rùn)成功入主萬(wàn)科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開(kāi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之風(fēng)。soho中國(guó)和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂關(guān)于尚都項(xiàng)目合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式，soho中國(guó)負(fù)責(zé)二、三期開(kāi)發(fā)，華遠(yuǎn)持負(fù)責(zé)一期銷(xiāo)售。天津泰達(dá)集團(tuán)全額認(rèn)購(gòu)萬(wàn)通地產(chǎn)增發(fā)的3.08億股，擁有了萬(wàn)通地產(chǎn)27.8%的股權(quán)，成為萬(wàn)通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。
國(guó)內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個(gè)實(shí)質(zhì)性地產(chǎn)項(xiàng)目也正式進(jìn)入實(shí)施階段，鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土動(dòng)工。
8.31之后，“收購(gòu)兼并”也是一波剛息一波又起，合作開(kāi)發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬(wàn)元分別取得45%的股權(quán)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)位于天津西城區(qū)的占地342.81畝的住宅項(xiàng)目。
(五)房地產(chǎn)融資渠道再添新品
1.典當(dāng)融資:
典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開(kāi)發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來(lái)?yè)Q取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開(kāi)始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。
一些手中已經(jīng)有新項(xiàng)目開(kāi)工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對(duì)地產(chǎn)來(lái)講也很難度過(guò)。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行日前就剛剛接受一筆房產(chǎn)整體項(xiàng)目的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達(dá)到萬(wàn)元?！巴恋氐洚?dāng)”的方式也受到許多城市開(kāi)發(fā)商的追捧。
2.外資銀行貸款:
外資銀行放開(kāi)人民幣業(yè)務(wù)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)很不規(guī)范，存在風(fēng)險(xiǎn)較大，不會(huì)輕易開(kāi)辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)對(duì)于緩解目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商融資困難的作用不大，同時(shí)外資銀行對(duì)其貸款的審批和評(píng)估遠(yuǎn)比中資銀行嚴(yán)格。
二、股權(quán)融資渠道選擇與分析
（一）nasdaq上市融資
優(yōu)點(diǎn)：如果上市融資成功則迅速與國(guó)際資本市場(chǎng)接軌，并解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸；
難點(diǎn)：1）從已在nasdaq上市和準(zhǔn)備上市的中國(guó)企業(yè)來(lái)看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類(lèi)公司，目前尚無(wú)中國(guó)的房地產(chǎn)公司在nasdaq首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對(duì)該類(lèi)公司的投資興趣與估值預(yù)期難以判斷，至少尚未形成市場(chǎng)熱點(diǎn)。因此，若想通過(guò)ipo在nasdaq上市，應(yīng)先與有關(guān)的投資銀行和海外基金進(jìn)行實(shí)際溝通，摸清自己的市場(chǎng)定位；2）若通過(guò)反向收購(gòu)借殼在nasdaq上市，可暫時(shí)避開(kāi)行業(yè)問(wèn)題和投資者預(yù)期，但買(mǎi)殼上市法律風(fēng)險(xiǎn)較高，需支付一定成本，而后期進(jìn)行增發(fā)融資難度并未減輕，仍會(huì)面臨上述提到的各種問(wèn)題。
分析判斷：nasdaq上市融資成功收益最大，操作難度最高。
（二）香港上市
優(yōu)點(diǎn)：1）如果ipo融資成功仍可進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)，解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份；2）地產(chǎn)類(lèi)的行業(yè)概念不會(huì)成為上市障礙；
缺點(diǎn)與難點(diǎn)：1）香港市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)類(lèi)公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)高。
分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內(nèi)給公司提供有效的資金支持看不失為一個(gè)選擇。
（三）國(guó)內(nèi)a股上市
優(yōu)點(diǎn)：1）市盈率估值水平仍較海外市場(chǎng)高，融資成本低；2）股權(quán)分置辦法已啟動(dòng)，發(fā)起人股的流通性問(wèn)題基本解決；3）從案例看，6月，保利房地產(chǎn)股份有限公司的首發(fā)申請(qǐng)獲批。其后，金地集團(tuán)（600383）的增發(fā)獲通過(guò)；萬(wàn)科a（000002）和金融街（000402）的再融資申請(qǐng)皆獲批準(zhǔn)，a股市場(chǎng)對(duì)方地產(chǎn)企業(yè)融資需求持歡迎態(tài)度；
缺點(diǎn)：1）a股市場(chǎng)股票未來(lái)形勢(shì)難以判斷；2）審批嚴(yán)。
分析判斷：上市收益較高，但短期內(nèi)ipo不具有可操作性。
（四）私募基金
國(guó)際資本市場(chǎng)有大量資金，它們十分看好中國(guó)的高增長(zhǎng)性和增長(zhǎng)空間，非常樂(lè)意到中國(guó)來(lái)進(jìn)行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過(guò)非公共市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度。
其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵(lì)問(wèn)題，建立起有利于上市的員工激勵(lì)制度。
第三，可以通過(guò)引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而在未來(lái)上市的時(shí)候更容易獲得投資者的追捧。
第四，戰(zhàn)略投資者（特別是國(guó)際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場(chǎng)視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長(zhǎng)和成熟起來(lái)，也更有可能產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并最終帶來(lái)企業(yè)業(yè)績(jī)和股東價(jià)值的提升。
最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來(lái)市場(chǎng)的長(zhǎng)期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。筆者一直認(rèn)為，中國(guó)大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問(wèn)題其實(shí)不是資金的問(wèn)題，而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個(gè)方面都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)直接的助益。
私募的3種模式
*增資擴(kuò)股：企業(yè)向引入的投資者增發(fā)新股，融資所得資金全部進(jìn)入企業(yè)，有利于公司的進(jìn)一步發(fā)展；比如興業(yè)銀行通過(guò)私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國(guó)際金融公司，獲取資金27億元人民幣；
*老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)：由老股東向引入的投資者轉(zhuǎn)讓所持有的新東方股權(quán)（當(dāng)然是高溢價(jià)），滿足部分老股東變現(xiàn)的要求，融資所得資金歸老股東所有；比如，易趣在去年3月由美國(guó)最大的電子商務(wù)股份公司ebay出了3000萬(wàn)美元買(mǎi)了30%的股份，今年又花1.5億美元買(mǎi)了余下股份，前提是ceo邵亦波必須留在公司服務(wù)至少5年。
*增資和轉(zhuǎn)讓同時(shí)進(jìn)行：可以兩全其美。今年2月，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬(wàn)美元的代價(jià)入股，占到當(dāng)當(dāng)15.7%的股份。而idg等當(dāng)當(dāng)網(wǎng)的老股東也順利套現(xiàn)350萬(wàn)美元,獲利3倍以上。
在進(jìn)行戰(zhàn)略性私募的時(shí)候應(yīng)該著重考慮以下幾類(lèi)目標(biāo)投資者：
第一類(lèi)是全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)巨頭，它們既是我們標(biāo)桿也是我們的一個(gè)潛在出口，同時(shí)它們的參與對(duì)企業(yè)在資本市場(chǎng)的價(jià)值能夠起到巨大的拉升作用。
第二類(lèi)是亞洲或者港臺(tái)地區(qū)急于或已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)的同行，它們是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是合作伙伴。
第三類(lèi)是同自己有上下游關(guān)系的、或者雖然沒(méi)有上下游關(guān)系但是在資源和業(yè)務(wù)上能夠形成互補(bǔ)的境內(nèi)外企業(yè)，從協(xié)[:請(qǐng)記住我站域名/]同效應(yīng)和多元化發(fā)展的角度看，它們可能會(huì)對(duì)募集企業(yè)有相當(dāng)大的興趣。當(dāng)然私募相對(duì)于公募市盈率較低，募股價(jià)格偏低，這也是不得不考慮的問(wèn)題。
（方毅，北外商學(xué)院客座教授，國(guó)內(nèi)金融學(xué)院科班，澳洲新南威爾斯mba，就學(xué)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家董輔仍攻讀博士。歷任國(guó)有銀行、股份制銀行、商業(yè)銀行總行信貸主任、行長(zhǎng)；95年掛職地方，謂當(dāng)時(shí)全國(guó)中央黨校地廳級(jí)班最年輕的學(xué)員。96年赴香港出任中國(guó)海外財(cái)務(wù)公司總 經(jīng)理，并擔(dān)綱兩家上市公司總裁，市值飆升近10倍，一時(shí)為資本市場(chǎng)熱門(mén)。新千年赴美國(guó)繼續(xù)深造，回來(lái)后出任中國(guó)西部最大證券公司主管?chē)?guó)際業(yè)務(wù)的總裁。國(guó)內(nèi)著名購(gòu)并專家，一直在資本市場(chǎng)頗有作為。）
隨著改革開(kāi)放的不斷深化,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了舉世矚目的發(fā)展,加之我國(guó)住宅政策的變化,城市化進(jìn)程的不斷加快,形成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng),成就了一大批房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng),投資周期長(zhǎng),具有一定的不確定性和高風(fēng)險(xiǎn)性。要在眾多、激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)展,就必須做好財(cái)務(wù)管理工作,提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理
水平。
1.房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)
1.1 周期長(zhǎng),籌資難
房地產(chǎn)業(yè)的最大特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大,因此籌資的任務(wù)比較難。房地產(chǎn)企業(yè)往往不只開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,而且時(shí)間、地域等跨度大,進(jìn)行項(xiàng)目決算等時(shí)間長(zhǎng)。企業(yè)文化的建立、知識(shí)的積累、對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析等決定著房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理、工作運(yùn)轉(zhuǎn)的高效性、準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目的科學(xué)管理。
1.2 財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜,管理難
房屋購(gòu)買(mǎi)者、材料供應(yīng)單位、勘察設(shè)計(jì)單位、土地轉(zhuǎn)讓單位、被遷單位、承包單位、投資者、債權(quán)者等,財(cái)務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜,而且還要與稅務(wù)、工商、土地等多個(gè)部門(mén)協(xié)調(diào),因此管理難度大。
1.3 形式多樣
財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性使得財(cái)務(wù)形式具有多樣性。但就購(gòu)買(mǎi)房屋而論,有分期付款的,也有一次性現(xiàn)金支付的。在對(duì)外支出上,有承包商在建設(shè)完工程后進(jìn)行一次性付款的,也有貨到付款的原料供應(yīng)。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理措施
2.1 強(qiáng)化基礎(chǔ)工作
財(cái)務(wù)管理得到加強(qiáng)的前提條件是企業(yè)做好財(cái)會(huì)基礎(chǔ)工作。小型房地產(chǎn)企業(yè)要有一名總會(huì)計(jì)師,行駛會(huì)計(jì)師職責(zé),大中型房地產(chǎn)企業(yè)要建立總會(huì)計(jì)師責(zé)任制。要建立良好的管理體制,分級(jí)管理、分級(jí)核算,這對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。按照開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體制和核算體制適應(yīng)的原則,給予不同地區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位相應(yīng)的權(quán)利,以便其對(duì)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的處理。在企業(yè)內(nèi)部建立崗位責(zé)任制,對(duì)審核、登記、報(bào)表的填制、帳薄、保管等要分工明確,安排專人負(fù)責(zé)各種核算工作。
2.2 提高人員素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)的人員對(duì)相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)要了解,還要掌握成本控制、財(cái)務(wù)管理、工程管理等相應(yīng)知識(shí)。為了提高人員的素質(zhì),提高其業(yè)務(wù)水平,掌握必要的財(cái)務(wù)管理技能和方法,使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理更趨合理,降低企業(yè)投資,節(jié)省企業(yè)資金,房地產(chǎn)企業(yè)要組織財(cái)務(wù)人員定期或不定期開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn),使其了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況,應(yīng)對(duì)出現(xiàn)的各種問(wèn)題、情況。財(cái)務(wù)人員還要加強(qiáng)職業(yè)道德修養(yǎng),提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)方面的整體水平。
2.3 加快制度建設(shè)
國(guó)家有關(guān)單位制定了相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理規(guī)則,房地產(chǎn)企業(yè)要遵守這些規(guī)章制度,另外根據(jù)企業(yè)自身的情況制定企業(yè)自己的制度。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要按照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn),對(duì)從征地、搬遷、施工、商品房營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度主動(dòng)積極的進(jìn)行探索,并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間還比較短,很多措施、制度不夠完善,沒(méi)有比較成熟的、能夠直接借鑒或可用的財(cái)務(wù)管理體系和方法,所以,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)要借鑒成功企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),學(xué)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的管理方法,加快我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的速度。
2.4 對(duì)財(cái)務(wù)行為進(jìn)行規(guī)范
房地產(chǎn)企業(yè)要從自身的開(kāi)發(fā)能力和自己所服務(wù)市場(chǎng)的需求出發(fā),對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行合理安排。企業(yè)的財(cái)務(wù)行為必須要符合相應(yīng)的要求、規(guī)范,嚴(yán)格對(duì)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的程序做好可行性研究。嚴(yán)格按照規(guī)定制度進(jìn)行管理資金的運(yùn)行。例如,對(duì)必要的固定資產(chǎn)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)時(shí),一定要在自身資金做基礎(chǔ),有一定的還款能力;向購(gòu)房者預(yù)收的買(mǎi)房資金,要在商品房開(kāi)工后用在商品房的建設(shè)上,尤其是在開(kāi)發(fā)小區(qū)時(shí),要預(yù)先進(jìn)行周密的計(jì)劃,使收支平衡。
2.5 加強(qiáng)資金管理工作,提高利用率
財(cái)務(wù)管理的中心是資金管理。在使用資金的過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)要做好統(tǒng)籌安排工作,對(duì)資金進(jìn)行合理調(diào)度和運(yùn)用。房地產(chǎn)企業(yè)要建立相應(yīng)的資金管理機(jī)構(gòu),以結(jié)算中心的形式進(jìn)行資金的管理,使得使用的資金能夠統(tǒng)籌安排。對(duì)資金進(jìn)行合理調(diào)度后,能夠使得貨幣的時(shí)間價(jià)值充分發(fā)揮出來(lái),使資金得到合理的應(yīng)用。在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理時(shí),要將所有資金收支、貨物的轉(zhuǎn)移和發(fā)送等都記錄填票,并對(duì)資金、貨物的使用情況進(jìn)行審核,并記錄下來(lái),定期或不定期的根據(jù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行清查,一旦發(fā)現(xiàn)有賬目不實(shí)的要盡快找出原因,追究相應(yīng)個(gè)人或組織的責(zé)任,避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題,同時(shí)提高資金利用率。
3.結(jié)語(yǔ)
總之,房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)運(yùn)行的前提是有一套有效的財(cái)務(wù)管理方法和措施。通過(guò)了解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn),財(cái)務(wù)一系列的措施、方法,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理,就能很好的保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行,加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。
1993年到23年,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從1937.5億元,增長(zhǎng)至116.1億元,1年間增長(zhǎng)了4.2倍,平均每年增長(zhǎng)17.96%,盡管比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率低約1.5個(gè)百分點(diǎn),但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期GDP的增長(zhǎng)速度。24年1-5月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)速度雖然逐月回落,但是1-5月同比增長(zhǎng)仍達(dá)32%,占固定資產(chǎn)投資的比例為26.1%。在新一輪的投資增長(zhǎng)中,房地產(chǎn)業(yè)占有非常突出的位置,在進(jìn)入統(tǒng)計(jì)的19個(gè)行業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資的比重僅次于制造業(yè)居第二位。
與此同時(shí),我們面臨著以下兩種形勢(shì):一是全國(guó)各地商品房庫(kù)存量高達(dá)近億平方米,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中普遍存在的拖欠民工工資、違規(guī)占地,暴力征地等現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生,多數(shù)地區(qū)住宅價(jià)格與居民收入的比例關(guān)系失衡;二是投資高增長(zhǎng)引發(fā)了自23年下半年以來(lái)的鋼材、水泥、煤炭、電力等原材料和能源供應(yīng)緊張,目前仍沒(méi)有得到根本緩解。在這樣的背景下,如何認(rèn)識(shí)、調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展便成為一個(gè)很值得關(guān)注的問(wèn)題.
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的基本趨勢(shì)
1. 資金向大企業(yè)集中
中國(guó)房地產(chǎn)大中型企業(yè)完成的投資額占大部分,而中小企業(yè)完成的投資額相對(duì)較少,同時(shí)這種相對(duì)集中的趨勢(shì)仍在加強(qiáng)。21年,規(guī)模在5萬(wàn)元以上的開(kāi)發(fā)企業(yè)完成的投資額占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的79.6%,22年這一比例上升到82.4%,絕對(duì)額達(dá)到6421.7億元,而規(guī)模在5萬(wàn)元以下的中小企業(yè)完成的投資額總計(jì)1369.2億元,占全部房地產(chǎn)投資的17.6%。在大中型企業(yè)中,以規(guī)模1-5億元的企業(yè)完成的投資最多,占全部房地產(chǎn)投資的38%。
2. 所有制結(jié)構(gòu)日益多元化
截至22年底,中國(guó)已經(jīng)擁有各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)32618個(gè),其中,國(guó)有企業(yè)515個(gè),集體企業(yè)2488個(gè),港、澳、臺(tái)資企業(yè)2884個(gè),外商投資企業(yè)177個(gè)。從企業(yè)數(shù)量上看,私人企業(yè)占64.9%居首位,國(guó)有企業(yè)占15.4%居第二位,港、澳、臺(tái)資企業(yè)占8.8%居第三位,集體企業(yè)占7.6%居第四位,外商投資企業(yè)占3.3%居第五位。與1999年相比,國(guó)有和集體企業(yè)有明顯減少,相應(yīng)地私人企業(yè)的數(shù)量迅速增加,3年中國(guó)有企業(yè)個(gè)數(shù)減少了2355個(gè),減幅為32%;集體企業(yè)減少了1639個(gè),減幅為4%;私人企業(yè)增加了11229個(gè),增長(zhǎng)了113%。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要問(wèn)題
1. 資金來(lái)源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷,銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款數(shù)量巨大
1997年以來(lái),房地產(chǎn)投資的各種資金渠道中,國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資以及外商直接投資均呈現(xiàn)回落趨勢(shì),最低點(diǎn)分別出現(xiàn)在23年和21年。而國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源則迅速上升。23年,國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源占當(dāng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的比例高達(dá)98.5%,3項(xiàng)總計(jì)12932.29億元。24年1-5月,國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源占當(dāng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的比例上升到98.7%,而銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款兩項(xiàng)合計(jì)就達(dá)3772.13億元,占全部資金來(lái)源的61.1%。
2. 資金投向結(jié)構(gòu)不合理,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入不足
1997-23年,住宅開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng),23年達(dá)到6782.41億元,占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的67.1%;雖然經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模在各類(lèi)住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的,但是與我國(guó)的收入結(jié)構(gòu)比,這一比例明顯偏低。24年1-5月,在房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)分別高達(dá)32.%和32.2%的同時(shí),經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)只有9.1%。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢(shì)。一些城市普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求,高檔商品房卻不同程度地空置積壓。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至24年6月末,全國(guó)各地商品房空置面積高達(dá)9697萬(wàn)平方米,其中空置一年以上的商品房達(dá)5673萬(wàn)平方米,占空置商品房總面積的58.5%;全國(guó)商品房空置面積同比增加.2%。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)
1. 降低國(guó)內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來(lái)的融資渠道相對(duì)收縮
長(zhǎng)期以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金主要來(lái)源于銀行貸款和預(yù)售貨款,企業(yè)自有資金在開(kāi)發(fā)投資中只占很小的一部分。這種依靠銀行貸款和預(yù)售款進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的做法不僅沒(méi)有受到質(zhì)疑,反而成為一種通行的模式。但隨著中國(guó)銀行體制改革,房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化,特別是隨著中國(guó)人民銀行總行出臺(tái)的關(guān)于住宅開(kāi)發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進(jìn)一步落實(shí),各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將更為慎重。另外,由于期房銷(xiāo)售受到限制,依靠預(yù)售房款籌集開(kāi)發(fā)資金的渠道也越來(lái)越狹窄了。上述變化表明,我國(guó)房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化,將扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款,從而加大金融風(fēng)險(xiǎn)的局面。另一方面,由于貸款難度加大,使開(kāi)發(fā)商面臨開(kāi)發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力,不僅會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商調(diào)整價(jià)格策略,以維持企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn),同時(shí)也推動(dòng)有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新的力度。上述制度性變化所產(chǎn)生的效果已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái),據(jù)有關(guān)人士透露,目前已經(jīng)有一些處境困難的小房地產(chǎn)公司,為了避免破產(chǎn)而積極尋找大企業(yè)收購(gòu)。
2. 自籌資金比例居高不下,債券融資拓展緩慢
1997年以來(lái),自籌資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總額的比例不斷上升,23年占到當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的28.6%,24年1-5月占比上升到31.1%。債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占的份額一直很低,而且1997-21年一路下滑,22年雖然有較大反彈,但是23年卻下降到1997年以來(lái)的最低點(diǎn),絕對(duì)值為34萬(wàn)元,僅占當(dāng)年資金來(lái)源總額的.26%,24年1-5月絕對(duì)值為23萬(wàn)元,占比仍是極低的,這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的,應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。24年伴隨《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開(kāi)放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái),國(guó)家對(duì)于債券融資的態(tài)度會(huì)有實(shí)質(zhì)性改變,因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會(huì)增大。
3.經(jīng)營(yíng)性欠款數(shù)量巨大,其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)需要及時(shí)化解
統(tǒng)計(jì)表明,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性欠款自1997年以來(lái)一直處于上升中,1997年經(jīng)營(yíng)性欠款占當(dāng)年資金來(lái)源總額的38.1%,到23年這一比例上升到46.1%。由于24年以來(lái)各地清繳拖欠工程款的力度加大,加之有關(guān)部門(mén)對(duì)房屋預(yù)售做出了相對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定,促使經(jīng)營(yíng)性欠款的比例有所下降,24年1-5月經(jīng)營(yíng)性欠款占下降到38.3%,比例仍偏高。經(jīng)營(yíng)性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目,但是由于價(jià)格原因,供給和需求在低水平上維持均衡,短期內(nèi)似乎難以改變,因此及時(shí)降低這部分比例成為一段時(shí)間內(nèi)的重要內(nèi)容。
4.房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)際、國(guó)內(nèi)沖擊的能力亟待提高 1997-21年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資額持續(xù)走低,22年這一數(shù)字開(kāi)始回升,24年1-5月外商直接投資同比增長(zhǎng)1.4%。結(jié)合中國(guó)金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放步伐的加快,這預(yù)示著外商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升,并成為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重要力量,從而必然對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生一定程度的影響。因而外資以何種形式進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),必須加以注意,以便妥為利用,并防范其負(fù)面影響。
種種跡象表明,近一段時(shí)間以來(lái),流入中國(guó)的國(guó)際投機(jī)資本一部分存在銀行,另一部分則進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng),并已形成對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展的干擾。分析表明,我國(guó)幾個(gè)主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲同境外資金的涌入有直接關(guān)系。因此說(shuō),防范國(guó)際資本對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊已經(jīng)成為我國(guó)必須面對(duì)的一種現(xiàn)實(shí)。盡管目前投機(jī)資本的相當(dāng)數(shù)量只是進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),但是其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響仍不可輕視,尤其是\熱錢(qián)的投機(jī)性給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的整體性風(fēng)險(xiǎn)必須加以防范。
除了境外資本的大量進(jìn)入,國(guó)內(nèi)游資對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)也值得關(guān)注,目前一些省份的游資有千億元之巨,如何利用其有利的一面,防范其負(fù)面影響,也是有關(guān)各方不可忽視的問(wèn)題。
結(jié)構(gòu)性矛盾源于體制與制度的不完善
1. 體制弊端造成管理秩序混亂,成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)畸形發(fā)展的根源之一
首先,管理部門(mén)之間缺乏有效的溝通。有關(guān)管理部門(mén)政策、政令的頒布實(shí)施缺乏必要的征詢程序,部門(mén)之間的長(zhǎng)效對(duì)話協(xié)調(diào)機(jī)制沒(méi)有建立起來(lái),因此對(duì)于政策實(shí)施后可能引起的各種結(jié)果考慮不足,政策之間的連接不好,斷檔與沖突多有存在,結(jié)果造成一些政策出臺(tái)后副作用過(guò)大,反而引起市場(chǎng)秩序混亂,許多地方甚至政策剛剛頒布就又不得不收回。凡此種種,加劇了市場(chǎng)的不確定性,造成理性預(yù)期難以形成,引起市場(chǎng)秩序的混亂。
其次,政府不當(dāng)參與和干預(yù)過(guò)多,使得市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)作用難以充分發(fā)揮。當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中相當(dāng)比重是各級(jí)政府部門(mén)的政績(jī)工程,這些工程并不代表多少市場(chǎng)信號(hào),反而對(duì)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資造成擠壓,扭曲了投資結(jié)構(gòu)。加之操作中各種違規(guī)違紀(jì)現(xiàn)象的普遍存在,其危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房地產(chǎn)行業(yè)。
再次,政府監(jiān)管缺位,助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商違規(guī)行為的蔓延。在政府干預(yù)過(guò)多現(xiàn)象存在的同時(shí),還存在政府監(jiān)管缺位的現(xiàn)象,應(yīng)該加以監(jiān)管和規(guī)范的行為得不到有效規(guī)范。例如,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易行為不規(guī)范問(wèn)題,商品住宅建設(shè)中的質(zhì)量問(wèn)題,市場(chǎng)監(jiān)管體系不健全、市場(chǎng)信息系統(tǒng)不完善的問(wèn)題。再比如,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普遍存在的靠巨額銀行貸款或變相集資開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的現(xiàn)象,一直沒(méi)有得到有效治理;而國(guó)際上已有成功經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新卻得不到支持。
2. 法制不健全導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為失范
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須有法可依,然而直到目前,中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面的法規(guī)還很不完善。這勢(shì)必造成無(wú)法可依、有法難依甚至有法不依的混亂局面。
首先,涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易的法律規(guī)定少,體系不健全,且不夠具體。歷年出臺(tái)的涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的法律、法規(guī),多為原則性規(guī)定,在執(zhí)法過(guò)程中難以把握合理的尺度,客觀上造成有關(guān)各方的無(wú)效博弈,增大了交易成本,并產(chǎn)生嚴(yán)重的不確定性,最終導(dǎo)致投資的市場(chǎng)配置失靈。不僅如此,有些亟需出臺(tái)的法規(guī)尚未醞釀成熟,比如,由于我國(guó)關(guān)于財(cái)產(chǎn)稅的法規(guī)不健全,使得持有財(cái)產(chǎn)不需要承擔(dān)稅負(fù),長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)我國(guó)土地、建筑物等資源的呆滯狀態(tài)與此有直接關(guān)系,客觀上造成資源配置無(wú)效和嚴(yán)重浪費(fèi)。
其次,身份歧視導(dǎo)致壟斷,破壞了公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的政策法規(guī)帶有明顯的所有制歧視、地方保護(hù)主義色彩。例如,在許多地方由于有關(guān)政策的規(guī)定,外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法以同等價(jià)格水平獲得必要的土地,而本地一些開(kāi)發(fā)商卻可以憑借某些政策獲得大量廉價(jià)土地,這種不公平破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求公平競(jìng)爭(zhēng)的原則,從而誘發(fā)許多違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象。
再次,對(duì)于諸如土地交易、資金投向缺乏明確合理的規(guī)范。一段時(shí)期以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地的現(xiàn)象得不到有效治理,不僅對(duì)于合法開(kāi)發(fā)土地資源、保護(hù)正當(dāng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生嚴(yán)重消極影響,而且造成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。其重要原因就是法律規(guī)定不合理。另外,對(duì)于開(kāi)發(fā)商擅自改變投資方向的現(xiàn)象,法律缺乏相關(guān)的明確規(guī)定,造成監(jiān)管不利。
3. 金融市場(chǎng)不完善降低了市場(chǎng)總體效率
(1) 金融市場(chǎng)體系尚未建立起來(lái)。一個(gè)健康的房地產(chǎn)業(yè),需要公平競(jìng)爭(zhēng)的多元化主體存在,健全的多層次的金融市場(chǎng)體系是實(shí)現(xiàn)多元化利益主體公平競(jìng)爭(zhēng)的基本平臺(tái)。多層次金融市場(chǎng)體系建設(shè)的根本指標(biāo)是市場(chǎng)能夠滿足多層次主體多樣化需求的程度。按照這一指標(biāo)衡量,我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完善程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,許多企業(yè),尤其是中小企業(yè)的資金需求得不到滿足。與此并存的另一現(xiàn)象卻是我國(guó)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)居高不下,且并未因?yàn)榻鹑谝种普叨兴纳?說(shuō)明金融市場(chǎng)的體制建設(shè)存在重大缺陷。讓各類(lèi)企業(yè)都能享受到比較充分的金融服務(wù),是今后房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系建設(shè)的基本方向。
(2) 金融創(chuàng)新滯后,金融產(chǎn)品缺乏。金融市場(chǎng)上的產(chǎn)品十分有限,幾乎沒(méi)有留給企業(yè)任何選擇余地。從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源看,渠道非常有限,最主要的就是股票市場(chǎng)和銀行貸款。而對(duì)于中小企業(yè)而言這兩個(gè)渠道并不暢通,尤其是股票市場(chǎng)。在這樣的金融環(huán)境下,市場(chǎng)配置資源的效率不可能很高,公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序難以形成。
(3) 金融運(yùn)行機(jī)制和市場(chǎng)參與規(guī)則的單一化,扼殺了競(jìng)爭(zhēng)性融資的最后一條出路。相對(duì)靈活的金融運(yùn)行機(jī)制和市場(chǎng)參與規(guī)則能夠擴(kuò)大金融服務(wù)的范圍,提高市場(chǎng)的配置效率,促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。但是由于市場(chǎng)參與規(guī)則的不合理、簡(jiǎn)單化,使得這一調(diào)整機(jī)制也未建立。以資本市場(chǎng)為例,不同級(jí)別的市場(chǎng)在參與規(guī)則上應(yīng)有所不同,但是我國(guó)的各類(lèi)資本市場(chǎng)在參與規(guī)則上卻高度雷同,造成不同的市場(chǎng)只是名稱不同而已,與滿足多層次主體需求的初衷形成鮮明反差。
(4) 市場(chǎng)的不完善為行政干預(yù)提供了依據(jù),政府的調(diào)控作用似乎得到了發(fā)揮,但同時(shí)市場(chǎng)的效率損失得更大。在當(dāng)前的市場(chǎng)體制下,各級(jí)政府仍然能夠很容易地通過(guò)行政手段對(duì)投資實(shí)施干預(yù),這本身已經(jīng)說(shuō)明市場(chǎng)還不完善,這樣的狀況,近期看似乎很有效,但與我國(guó)市場(chǎng)化取向的經(jīng)濟(jì)體制改革是矛盾的。
完善房地產(chǎn)投資相關(guān)政策建議
1. 完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制是根本,行政手段須慎用
房地產(chǎn)業(yè)！作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新生長(zhǎng)點(diǎn),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的帶動(dòng)作用,如果政策過(guò)猛,調(diào)控力度過(guò)大,有可能引起連鎖反應(yīng),抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境問(wèn)題一直比較突出,應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造一個(gè)良好的法制環(huán)境,完善市場(chǎng)功能,以期在實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)同時(shí)兼收培育市場(chǎng)之功效。
總體而言,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)不在開(kāi)發(fā)商的數(shù)量上,而在于不公平競(jìng)爭(zhēng)上。目前全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到3萬(wàn)多個(gè),有人擔(dān)心這么多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是造成房地產(chǎn)投資過(guò)熱的人為因素,并呼吁加以清理。目前各地針對(duì)土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺(tái)了不少政策,但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強(qiáng)制色彩,對(duì)市場(chǎng)的作用重視不夠,一些地方明確提出“提高門(mén)檻”、“治理城市疤痕”等對(duì)策。其實(shí)關(guān)鍵在于建立公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境,而不是強(qiáng)迫開(kāi)發(fā)商服從政府意志,如果通過(guò)行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張,甚至采取所謂的提高門(mén)檻等歧視性政策,不僅無(wú)助于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),反而加重市場(chǎng)的扭曲,導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)?？扇〉恼邔?dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾,增加市場(chǎng)的公
平性。具體而言,要讓不同類(lèi)型、不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商接受同樣的市場(chǎng)規(guī)則,而不應(yīng)由政府部門(mén)依靠行政力量施以不同待遇,這樣依靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制確立的資源配置才是有效的,也因此結(jié)構(gòu)性矛盾會(huì)有所緩解;要置供給方與需求方于對(duì)等的地位,兩者的均勢(shì)地位是市場(chǎng)機(jī)制的基石,如果政府運(yùn)用行政力量打破了這種均勢(shì),市場(chǎng)發(fā)揮作用的基礎(chǔ)就徹底被動(dòng)搖了,市場(chǎng)的有效性也將無(wú)從實(shí)現(xiàn)。目前我國(guó)在上述兩方面均存在較大的缺陷,應(yīng)當(dāng)盡快加以改善。 2. 近期主要目標(biāo)是結(jié)構(gòu)調(diào)整,以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進(jìn)總量調(diào)整,控制空置面積繼續(xù)增長(zhǎng),消化存量商品房
房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險(xiǎn)不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯,直到目前我國(guó)廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒(méi)有達(dá)到基本的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)欲望仍非常強(qiáng)烈,有購(gòu)買(mǎi)力的需求也十分龐大。另一方面,空置一年以上的房屋在56萬(wàn)平方米以上,龐大的需求和供給由于價(jià)格因素而無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)。其次是資金來(lái)源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中,銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款所占比例過(guò)高,23年兩項(xiàng)合計(jì)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總額的大約7%,24年1-5月,兩項(xiàng)合計(jì)占比仍高達(dá)61.1%。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu),是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),降低風(fēng)險(xiǎn)的最有效的著力點(diǎn)。央行“121號(hào)”文件以及存款準(zhǔn)備金率的上調(diào),傳達(dá)了房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的強(qiáng)烈信號(hào)。因此,應(yīng)抓緊出臺(tái)實(shí)際措施,消化存量商品房,控制空置面積繼續(xù)增長(zhǎng),使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入健康發(fā)展軌道。
3. 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范管理力度,把好土地源頭關(guān)
近年來(lái)政府主管部門(mén)出臺(tái)了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。這些政策的實(shí)施,表明了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控從以往簡(jiǎn)單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主,這在一定程度上提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行效率。在此基礎(chǔ)上,應(yīng)更深切體會(huì)土地資源對(duì)于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要性,實(shí)施更嚴(yán)格、高效的土地管理制度。對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行合理控制,進(jìn)一步完善年度土地供應(yīng)計(jì)劃,全面盤(pán)活土地資產(chǎn),加快建立健全的、適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。
4. 完善財(cái)產(chǎn)稅制度,打擊過(guò)度投機(jī)和資源浪費(fèi)并存的痼疾
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的另一個(gè)深層次頑癥是資源的無(wú)效配置,而這種無(wú)效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本,因此造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。與此同時(shí)由于不需要付出額外成本便可以擁有財(cái)產(chǎn),刺激了以投機(jī)為目的的財(cái)產(chǎn)集聚和沉淀,導(dǎo)致投機(jī)有愈演愈烈之勢(shì)。這兩種現(xiàn)象對(duì)資源的有效配置和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展危害極大,必須加以改變。根據(jù)國(guó)內(nèi)外已有的經(jīng)驗(yàn)和理論分析,適時(shí)改革和完善財(cái)產(chǎn)稅制度是一項(xiàng)有效的措施,建議有關(guān)方面抓緊研究,及早出臺(tái)可行的方案。
5. 差別化引導(dǎo)市場(chǎng),加快金融創(chuàng)新步伐
23年,我國(guó)人均GDP超過(guò)1美元,這些都為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)。隨著需求結(jié)構(gòu)的細(xì)化,房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整也應(yīng)當(dāng)跟上,不同城市、不同群體對(duì)住宅檔次的需求差異也較大。一個(gè)健康的房地產(chǎn)業(yè),需要公平競(jìng)爭(zhēng)的多元化主體存在,健全的多層次的金融市場(chǎng)體系是實(shí)現(xiàn)多元化利益主體公平競(jìng)爭(zhēng)的基本平臺(tái)。與此相適應(yīng),應(yīng)豐富金融產(chǎn)品品種,加快金融創(chuàng)新步伐。
6. 防范和化解風(fēng)險(xiǎn)并重,關(guān)注市場(chǎng)變化,提高預(yù)警能力
防范風(fēng)險(xiǎn)的根本原則是減少不確定性。因此,有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)廣泛搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息,建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)控體系,加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場(chǎng)研究和需求方面研究,提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。與此同時(shí),對(duì)已經(jīng)存在的風(fēng)險(xiǎn),必須加以化解。當(dāng)前的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在限制過(guò)度投機(jī)上,尤其是限制gsgj的違規(guī)投機(jī)炒作行為。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到,限制投機(jī)就是保護(hù)合理消費(fèi),有助于房地產(chǎn)的長(zhǎng)久發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,加強(qiáng)市場(chǎng)的公開(kāi)性、公正性、公平性,是防范和化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的根本出路。
房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)之路
一、房地產(chǎn)顧客購(gòu)買(mǎi)行為的特殊性
房地產(chǎn)作為商品具有其特殊性,如位置固定、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、非標(biāo)準(zhǔn)化、對(duì)環(huán)境和區(qū)位的要求程度高、價(jià)值高額等,并且房地產(chǎn)商品的價(jià)格比較高,一般來(lái)說(shuō),消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)都會(huì)進(jìn)行較多的理性思考,因此房地產(chǎn)作為商品是一種理性商品。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)這種商品時(shí)會(huì)采取一些比較特殊的行為。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)這種商品時(shí)要經(jīng)歷如下幾個(gè)階段:
1、確認(rèn)需求水平,制定購(gòu)房預(yù)算。購(gòu)房者一般都有自己的目標(biāo)商品,根據(jù)自己的收入情況和負(fù)擔(dān)水平,在考慮可獲得的各類(lèi)貸款和借款等因素的基礎(chǔ)上,來(lái)估算自己的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力,確定可能購(gòu)買(mǎi)的房屋類(lèi)型。
2、收集房地產(chǎn)商品信息。購(gòu)房者一般在確定了購(gòu)房意向以后,就將著手開(kāi)始收集房地產(chǎn)商品信息。一般是通過(guò)以下幾個(gè)渠道來(lái)獲得:一是媒體廣告,如報(bào)刊雜志、廣播、電視廣告等;二是親友介紹;三是開(kāi)發(fā)商或商郵寄發(fā)送的宣傳資料;四是現(xiàn)場(chǎng)售樓處的資料及現(xiàn)場(chǎng)周邊的廣告;五是房地產(chǎn)交易會(huì);六是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)檢索;七是通過(guò)其他渠道。
3、進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。購(gòu)房者在選定了幾個(gè)目標(biāo)后,進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,以比較各個(gè)項(xiàng)目之間的優(yōu)劣,以及房地產(chǎn)的各種資料,如產(chǎn)權(quán)情況、環(huán)境情況、物業(yè)情況、價(jià)格情況、配套設(shè)施、交通情況、戶型、面積、工期、建筑質(zhì)量、裝修情況、朝向、通風(fēng)、采光等因素。
4、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、房屋購(gòu)買(mǎi)或租賃合同。購(gòu)房者在確定了最終的購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)后,將進(jìn)入購(gòu)房的實(shí)質(zhì)操作過(guò)程。在此階段,購(gòu)房者要交付定金,提供自己的資信和收入證明,交付首期款,并辦理金融貸款。
5、入住并體驗(yàn)。簽訂合同以后,開(kāi)發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格地按照合同規(guī)定,按期提供房地產(chǎn)商品,購(gòu)房者也會(huì)按期入住,在入住期間,購(gòu)房者會(huì)對(duì)自己以前的決定進(jìn)行驗(yàn)證,他會(huì)拿自己的居住感受跟供應(yīng)商的說(shuō)法相對(duì)照,這是整個(gè)購(gòu)買(mǎi)過(guò)程的延續(xù)。
在這些過(guò)程中房地產(chǎn)提供商就可以在一定的環(huán)節(jié)和階段采用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)手段進(jìn)行,例如在市場(chǎng)調(diào)查、廣告?zhèn)鞑?、營(yíng)銷(xiāo)組織管理、營(yíng)銷(xiāo)效果評(píng)價(jià)等過(guò)程,從而可以充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的優(yōu)勢(shì),改進(jìn)傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)的不足之處,并且將那些適合在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行的一些管理過(guò)程和交易過(guò)程通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行,可以縮短交易過(guò)程、減少交易手續(xù),節(jié)省交易成本,提高交易效率。
二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的基本過(guò)程
房地產(chǎn)企業(yè)為了更好的應(yīng)對(duì)其所面對(duì)的顧客的特殊性,就應(yīng)該引入網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的理念,利用先進(jìn)的技術(shù)為其顧客提供商品。具體來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)應(yīng)經(jīng)歷如下過(guò)程:
(一)做好基礎(chǔ)工作
為了很好的將網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程結(jié)合起來(lái),企業(yè)必須做好以下基礎(chǔ)工作:
1、建立企業(yè)局域網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部信息交流網(wǎng)絡(luò)化。具體來(lái)講,是建立公司自己的網(wǎng)站、主頁(yè)及項(xiàng)目信息庫(kù),開(kāi)發(fā)企業(yè)的MIS系
統(tǒng),實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部的信息共享。 2、積極應(yīng)用現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺(tái)的現(xiàn)有服務(wù),如各個(gè)ICP服商和ISP服務(wù)商所提供的服務(wù),如各個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)站和綜合型網(wǎng)站。由于他們具有各種專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)服務(wù)能力,能夠發(fā)揮聚集效應(yīng),使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以更低的價(jià)格享受到同等的服務(wù)。同時(shí)消費(fèi)者也可以在一個(gè)網(wǎng)站上就可以查到更多的房地產(chǎn)信息,這大大提高了信息檢索的全面性,降低搜索的時(shí)間。
(二)制定網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)總體戰(zhàn)略
房地產(chǎn)企業(yè)在制定網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略時(shí)應(yīng)考慮:網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo);網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的管理部門(mén)和財(cái)務(wù)預(yù)算;網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)方案的設(shè)計(jì)及執(zhí)行;反饋信息的管理;保持企業(yè)網(wǎng)上形象的一致性等。一般而言,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自己的產(chǎn)品特點(diǎn)來(lái)確定合適的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo),網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)制定要建立在充分的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上。根據(jù)所定的目標(biāo)來(lái)確定網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算,在營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)建立專門(mén)的管理部門(mén)或協(xié)調(diào)人員來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)信息的控制和客戶管理。在此基礎(chǔ)上,制定網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃要回答以下幾個(gè)問(wèn)題:一是進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)本企業(yè)意味著什么;二是企業(yè)為什么要進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo);三是企業(yè)如何進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)。一個(gè)企業(yè)在回答了以上的問(wèn)題后,就可以著手進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略計(jì)劃的制定,以及組織和實(shí)施等工作了。
首先,要制定好市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總體戰(zhàn)略,企業(yè)必須進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研具有一般媒體調(diào)查無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì),這是因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)在市場(chǎng)調(diào)研方面具有信息的及時(shí)性和共享性,便捷和成本低,樣本容量大等特點(diǎn)。利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,其基本過(guò)程與原來(lái)的市場(chǎng)調(diào)研并無(wú)多大的差別,同樣也具有調(diào)查目的與調(diào)查對(duì)象的確定,調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果整理分析,形成調(diào)查結(jié)果等過(guò)程。與傳統(tǒng)的調(diào)查方法不同的是,利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,可以將調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)成電子表格的形式,由網(wǎng)頁(yè)的瀏覽者或訪問(wèn)客戶填寫(xiě)后提交,自動(dòng)地存儲(chǔ)在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)里,調(diào)查結(jié)果直接存入電腦,免除了傳統(tǒng)的調(diào)查問(wèn)卷的人工輸入數(shù)據(jù)的處理過(guò)程。而通過(guò)編寫(xiě)好一定的程序或利用現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)分析軟件即可以自動(dòng)的進(jìn)行有效問(wèn)卷的篩選,數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析,得到調(diào)查結(jié)果。由于調(diào)查過(guò)程采取在線的方式,甚至可以超越時(shí)間和地域的限制,省卻了大量的人工勞動(dòng),調(diào)查成本大大降低。
其次,要制定好市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總體戰(zhàn)略,企業(yè)還必須確定目標(biāo)客戶。在目標(biāo)客戶的定位問(wèn)題上,運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)提供的針對(duì)性強(qiáng)、篩選速度快、能夠判斷被調(diào)查者的來(lái)源地等技術(shù)手段可以迅速地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化,甚至可以將市場(chǎng)細(xì)分到更小。針對(duì)某個(gè)特定年齡、某個(gè)特定社會(huì)階層、某個(gè)特定職業(yè)、某個(gè)特定區(qū)域甚至某個(gè)特定家庭提供個(gè)性化極強(qiáng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。例如,專門(mén)針對(duì)22-27歲量身定做的單身公寓、針對(duì)廣告人、自由職業(yè)者等設(shè)計(jì)的辦公居住和二為一的單套居室住宅。
(三)確定網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)基本策略
在具體的營(yíng)銷(xiāo)策略上,房地產(chǎn)企業(yè)也可以從網(wǎng)絡(luò)技術(shù)上發(fā)現(xiàn)巨大的能量。
1.網(wǎng)頁(yè)宣傳策略
房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目的網(wǎng)頁(yè),可以涵蓋項(xiàng)目書(shū)的全部?jī)?nèi)容,利用先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)多媒體技術(shù),可以多角度、多層次、全面地介紹項(xiàng)目的情況。一個(gè)完整的網(wǎng)頁(yè)應(yīng)該包括文字介紹、圖片、聲像等內(nèi)容,具有信息檢索、信息拷貝下載、信息在線打印、提問(wèn)、轉(zhuǎn)發(fā)、下載有關(guān)法律合同文書(shū)、在線預(yù)訂等功能。例如:在介紹項(xiàng)目的網(wǎng)頁(yè)中可以通過(guò)色彩的變化來(lái)表現(xiàn)某個(gè)房間一天24小時(shí)的光線變化情況,利用三維動(dòng)畫(huà)技術(shù)可以36度地展示項(xiàng)目周邊的實(shí)際情況?？梢哉f(shuō),網(wǎng)頁(yè)技術(shù)可以彌補(bǔ)紙媒介的不足,能夠更加逼真的顯示項(xiàng)目的真實(shí)情況,并且所提供的內(nèi)容更加豐富和全面。
2.網(wǎng)絡(luò)公關(guān)策略
在制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略階段,我們可以采用如下方式來(lái)開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)公共關(guān)系:一是建立企業(yè)自己的平臺(tái)或應(yīng)用現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)企業(yè)消息;二是設(shè)立專門(mén)的制度,由專人負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)公關(guān),或拓展現(xiàn)有的公關(guān)人員的業(yè)務(wù)內(nèi)容;三是利用網(wǎng)絡(luò)無(wú)地域限制的特點(diǎn),與各個(gè)門(mén)戶綜合型知名站點(diǎn)、房地產(chǎn)網(wǎng)站、新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)開(kāi)展信息互換、共享服務(wù);四是建立反饋意見(jiàn)處理制度,在了解顧客評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上,改進(jìn)與顧客之間的關(guān)系;五是不定期的舉行網(wǎng)絡(luò)活動(dòng),激發(fā)訪問(wèn)者參與的積極性。公務(wù)員之家
3.網(wǎng)絡(luò)廣告策略
房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)廣告策略首先要明確企業(yè)網(wǎng)絡(luò)廣告的標(biāo)。不同的目標(biāo)對(duì)應(yīng)的廣告策略、廣告設(shè)計(jì)和廣告預(yù)算都不一樣。其次,要確定廣告的互動(dòng)程度,即廣告設(shè)計(jì)成是單向還是雙向交流,一般而言,網(wǎng)絡(luò)廣告大部分為雙向交流。最后要確定廣告的形式和整體方式,企業(yè)常用的網(wǎng)絡(luò)廣告形式有網(wǎng)頁(yè)、專業(yè)銷(xiāo)售網(wǎng)、旗幟廣告(Banner)、視覺(jué)廣告(View)、三維動(dòng)態(tài)廣告、文字鏈接和電子郵件等。
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言,網(wǎng)絡(luò)廣告具有極強(qiáng)的互動(dòng)性,可實(shí)現(xiàn)多種交流功能,例如查找、咨詢、提出意見(jiàn)等,其針對(duì)性大大高于一般的傳統(tǒng)媒體。同時(shí),網(wǎng)絡(luò)廣告還具有聲音、圖像、文字、動(dòng)畫(huà)等多種表達(dá)方式,可以傳遞豐富的信息。網(wǎng)絡(luò)廣告的成本低,效率高,消除了時(shí)間和空間的限制,幾乎可以影響到每一個(gè)有購(gòu)買(mǎi)欲望的消費(fèi)者。
三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的好處
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)改變了傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)中信息的“推送”(Push)方式,而提供了一種“牽引”(Pull)方式,網(wǎng)絡(luò)上的消費(fèi)者既可以是信息接受者,也可以是信息發(fā)送者,營(yíng)銷(xiāo)信息針對(duì)的消費(fèi)者可以有很大的主動(dòng)權(quán),可以自主決定在什么時(shí)候?yàn)g覽、到哪個(gè)網(wǎng)頁(yè)去瀏覽、瀏覽什么內(nèi)容的信息。另外,消費(fèi)者如果對(duì)互聯(lián)網(wǎng)上的房地產(chǎn)廣告感興趣,可以點(diǎn)擊相關(guān)的內(nèi)容,得到更加詳細(xì)的資料,這樣營(yíng)銷(xiāo)者與消費(fèi)者之間的關(guān)系發(fā)生了根本性變化。房地產(chǎn)企業(yè)利用這種新型的營(yíng)銷(xiāo)方式可以獲得如下的好處:
1.節(jié)省營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的費(fèi)用
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)如果采取建立互聯(lián)網(wǎng)上的WEB站點(diǎn)方式,其成本主要包括設(shè)立站點(diǎn)的成本、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器軟硬件費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)和日常維護(hù)費(fèi)用(包括網(wǎng)頁(yè)的設(shè)計(jì)和維護(hù)費(fèi)用),這些與開(kāi)設(shè)專門(mén)房地產(chǎn)銷(xiāo)售店面的昂貴的租金、裝飾費(fèi)用等相比顯得很不起眼。如果直接應(yīng)用已有的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)商(ICP),或利用網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供商(ISP)租賃網(wǎng)頁(yè)空間,則成本更為低廉,同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)上從事有關(guān)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),參與服務(wù)商提供的各種營(yíng)銷(xiāo)工具,也將大幅度降低房地產(chǎn)廣告信息制作和成本。
2.提供24小時(shí)不間斷營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)
以網(wǎng)絡(luò)為媒體的專事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)能實(shí)現(xiàn)24小時(shí)服務(wù),3W(WORLD WIDE WEB)站點(diǎn)能夠全天24小時(shí),全年365天不知疲倦地持續(xù)工作,隨時(shí)響應(yīng)來(lái)自全國(guó)各地甚至全球的消費(fèi)者的要求,這給平時(shí)白日工作繁忙的消費(fèi)者帶來(lái)了極大的便利,他們可以下班以后在家里連接互聯(lián)網(wǎng)絡(luò),瀏覽房地產(chǎn)網(wǎng)站內(nèi)容,了解房地產(chǎn)信息,選擇自己
需要的房地產(chǎn)。 3.消費(fèi)者可以互動(dòng)地參與營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)
在精心設(shè)計(jì)的網(wǎng)絡(luò)站點(diǎn)上,消費(fèi)者可以方便地把自己的意見(jiàn)及時(shí)反饋給營(yíng)銷(xiāo)者,可以在網(wǎng)頁(yè)上留言,可以填寫(xiě)網(wǎng)頁(yè)上的市場(chǎng)調(diào)查表格,進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)要求登記。每一個(gè)消費(fèi)者都可以在網(wǎng)頁(yè)上得到他所需要的詳細(xì)資料,同時(shí),營(yíng)銷(xiāo)者也可以收到各個(gè)消費(fèi)者的反饋信息,并相應(yīng)地調(diào)整網(wǎng)上的營(yíng)銷(xiāo)行為,使網(wǎng)上的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)更有效。這種溝通是雙向交互式的,在給予消費(fèi)者有關(guān)房地產(chǎn)商品信息的同時(shí),也回收了消費(fèi)者的反饋信息。
4.利用多媒體的功能全面介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目
與曇花一現(xiàn)的電視廣告片段、小篇幅的報(bào)刊廣告相比,房地產(chǎn)的網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)可以做到立體式的全景信息展示,能更加充分生動(dòng)地表現(xiàn)房地產(chǎn)的特質(zhì),作到有聲有色,圖文并茂。現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)的軟件技術(shù)能集現(xiàn)有各種媒體的功能于一體,利用文字、圖形、圖像、聲音等多種表達(dá)形式來(lái)傳遞信息,甚至利用計(jì)算機(jī)虛擬技術(shù)讓消費(fèi)者能“身臨其境”地體驗(yàn)自己所選房屋的大小、光線明暗、周?chē)h(huán)境等。因此,精心構(gòu)思和設(shè)計(jì)的3W站點(diǎn)會(huì)給每一位訪問(wèn)者留下非常深刻的印象和美好的記憶,激發(fā)每一個(gè)潛在的購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)欲。
5.網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)突破房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的地域界限
由于房地產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn),具有地域的固定性,因此傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)一般在房屋所在地進(jìn)行,而今后商品房的出售,特別是高檔別墅的出售,往往打破了地區(qū)的界限。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,商品房銷(xiāo)售對(duì)象不再局限于某些地區(qū)和某些部門(mén),因此,房地產(chǎn)企業(yè)要想把自己建造的各類(lèi)商品房讓全國(guó)各地的,甚至境外的購(gòu)房者都知道,完全可以借助互聯(lián)網(wǎng)這種遠(yuǎn)程信息傳遞形式。通過(guò)詳細(xì)地介紹商品房設(shè)計(jì)方案、裝飾材料、設(shè)施功能、交通環(huán)境、價(jià)格、付款、購(gòu)買(mǎi)方式等內(nèi)容,到營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)的目的,及時(shí)連通國(guó)際市場(chǎng),讓原本地區(qū)性極強(qiáng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的空間拓展到全球范圍,突破房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的地域界限。這一點(diǎn)尤其有利于開(kāi)發(fā)檔次高、目光遠(yuǎn)大、營(yíng)銷(xiāo)定位目標(biāo)高的房地產(chǎn)企業(yè)
四、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)可能遇到的障礙
前面已經(jīng)分析了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的基本過(guò)程以及優(yōu)點(diǎn),下面將對(duì)目前房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)和網(wǎng)絡(luò)交易中存在的一些障礙加以分析。
1、安全障礙
網(wǎng)絡(luò)交易安全是制約著網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)和網(wǎng)絡(luò)交易發(fā)展的最大障礙。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的安全障礙主要來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)的安全漏洞。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)最初設(shè)計(jì)時(shí)采用的是開(kāi)放性的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),所采用的TCP/IP協(xié)議最初是建立在可信環(huán)境之中,在局部范圍內(nèi)應(yīng)用的,而后來(lái)的全球化推廣卻忽略了這一點(diǎn),造成對(duì)網(wǎng)絡(luò)安全方面的考慮不足,形成了安全隱患。雖然后來(lái)人們采用了一系列的防范措施,但是效果甚微。
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)要在解決安全性問(wèn)題的同時(shí),還要解決交易信息的真實(shí)性和有效性,數(shù)據(jù)完整性,交易的不可抵賴性以及身份的可確認(rèn)性等問(wèn)題,這樣才能保證網(wǎng)絡(luò)交易活動(dòng)的順利完成。
2、交易制度和交易政策上的障礙
目前關(guān)于電子商務(wù)交易的法律法規(guī),在理論上還落后于實(shí)踐。一些網(wǎng)絡(luò)交易的稅費(fèi)收取方法還有待于進(jìn)一步研究,需要盡快制訂出一個(gè)符合網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展規(guī)律的管理辦法。同時(shí)各個(gè)國(guó)家和地區(qū)在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的管理、安全、保密、認(rèn)證等方面還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),這在一定程度上也延緩了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展。
3、法律障礙
世界各國(guó)至今還沒(méi)有制訂出有關(guān)互聯(lián)網(wǎng)方面的完備的法律。傳統(tǒng)上的貿(mào)易合同都采用書(shū)面合同的方式簽訂,或通過(guò)手寫(xiě)簽名和印章來(lái)辨別。但在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中,電子貨幣、電子簽名會(huì)使與有形合同相關(guān)的法律很難再適用于網(wǎng)絡(luò)交易,因此,網(wǎng)絡(luò)合同的權(quán)利、義務(wù)和法律效力尚待進(jìn)一步明確。
4、基礎(chǔ)設(shè)施障礙
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)包括企業(yè)網(wǎng)絡(luò)化、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)化、金融電子化、以及政府電子化等。在大規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)、金融網(wǎng)絡(luò)和政府網(wǎng)絡(luò)形成之前,網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展空間是有限的。整體基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度的快慢,影響著網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展的步伐。
5、網(wǎng)絡(luò)支付障礙
目前,國(guó)內(nèi)的銀行業(yè)務(wù)雖然在技術(shù)上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)互通,但是在用戶的利潤(rùn)分享和資源的使用調(diào)配等問(wèn)題上,一直沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的管理方法。通常是一個(gè)消費(fèi)者同時(shí)擁有各大銀行的信用卡,卻無(wú)法統(tǒng)一使用,本來(lái)應(yīng)該是很方便的信用卡,反而不是很方便;而且國(guó)內(nèi)的各個(gè)銀行的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用平臺(tái)與世界其他國(guó)家銀行的不統(tǒng)一,更加不利于銀行之間業(yè)務(wù)的互聯(lián)。
6、消費(fèi)習(xí)慣障礙
網(wǎng)絡(luò)交易不直觀,氣味、光、風(fēng)景等無(wú)法親身體驗(yàn)。尤其是目前我國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣仍然是實(shí)地消費(fèi),這種多年來(lái)的消費(fèi)習(xí)慣和購(gòu)物心理已經(jīng)根深蒂固,一時(shí)還無(wú)法逆轉(zhuǎn)。培養(yǎng)和建立新的消費(fèi)方式還要花費(fèi)一定的時(shí)間。
7、信用障礙
我國(guó)目前尚未建立起個(gè)人信用體系,與此有關(guān)的法律法規(guī)也未制訂。個(gè)人信用難于評(píng)估,而且由于網(wǎng)絡(luò)本身的虛擬性,使網(wǎng)上交易的成功充滿了疑問(wèn)。此外,企業(yè)之間的信用體系也不完善,企業(yè)與銀行之間的信用機(jī)制也不健全。
五、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的理想模式
在上述問(wèn)題解決后,房地產(chǎn)企業(yè)就可以采用B2C的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)模式來(lái)開(kāi)展網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù),辦理網(wǎng)絡(luò)交易。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施B2C網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的完全模式如圖1所示:
圖中各個(gè)步驟的具體內(nèi)容是:
1、消費(fèi)者在房地產(chǎn)網(wǎng)站(企業(yè)自建或房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供商提供)查詢房地產(chǎn)品信息。比較后,發(fā)出購(gòu)買(mǎi)請(qǐng)求,并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)銀行在線支付首付款。
2、網(wǎng)站把消費(fèi)者支付信息發(fā)送到電子貨幣網(wǎng)關(guān)上加以驗(yàn)證。
3、網(wǎng)站在驗(yàn)證后向消費(fèi)者發(fā)送支付首付款確認(rèn)信息。
4、由支付網(wǎng)關(guān)將支付信息發(fā)送到房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)戶行。
5、企業(yè)開(kāi)戶行接到信息后向發(fā)卡行發(fā)出確認(rèn)請(qǐng)求。
6、發(fā)卡行轉(zhuǎn)帳到企業(yè)開(kāi)戶行。
7、消費(fèi)者將必要的資料及貸款請(qǐng)求發(fā)送到提供房地產(chǎn)按揭貸款的銀行。
8、提供按揭貸款的銀行對(duì)資料進(jìn)行審核,確認(rèn)無(wú)誤后,做出答復(fù)。
9、消費(fèi)者將該答復(fù)信息反饋到網(wǎng)站,由網(wǎng)站將信息傳遞給房地產(chǎn)企業(yè)。
1、直接將該信息傳遞給房地產(chǎn)企業(yè)。
11、房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者共同到房屋土地管理部門(mén)辦理房屋交易手續(xù)12、房屋土地管理部門(mén)提供產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)。13、房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)權(quán)證書(shū)信息傳遞給提供按揭的銀行。14、按揭銀行根據(jù)收到的證書(shū)及有關(guān)資料,向企業(yè)開(kāi)戶行轉(zhuǎn)帳。
以上是理想的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的流程,消費(fèi)者可以完全的通過(guò)網(wǎng)絡(luò),以在線的方式完成交易。在目前實(shí)際的經(jīng)濟(jì)生活中,由于存在有網(wǎng)絡(luò)安全性、部門(mén)之間的協(xié)調(diào)性、消費(fèi)習(xí)慣、網(wǎng)絡(luò)信用以及法律制度等方面的原因,距離這樣的理想狀態(tài)還很遙遠(yuǎn)。特別是我國(guó)消費(fèi)者比較喜歡親身體驗(yàn),擁有“眼見(jiàn)為實(shí)”的消費(fèi)習(xí)慣,使得房地產(chǎn)在線銷(xiāo)售困難重重。但是,我們可以積極的探索傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中哪些部分是可以利用網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行的,從而充分利用網(wǎng)絡(luò)工具,促進(jìn)房地產(chǎn)品的生產(chǎn)和交易。
總之,網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)在我國(guó)任重而道遠(yuǎn),房地產(chǎn)商品網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展道路尤其復(fù)雜而艱辛。但是我們相信這個(gè)過(guò)程不會(huì)很久?，F(xiàn)在,企業(yè)就應(yīng)積極的調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路,探索那些可以適合在網(wǎng)絡(luò)上開(kāi)展的業(yè)務(wù);同時(shí),政府要積極地加快相應(yīng)的立法工作,建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),促進(jìn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)和電子商務(wù)的發(fā)展。
試論房地產(chǎn)市場(chǎng)失敗的邊界界定
西方學(xué)者在對(duì)市場(chǎng)缺陷的認(rèn)識(shí)過(guò)程中不斷深化和系統(tǒng)化,逐步形成了“市場(chǎng)失敗”理論。所謂“市場(chǎng)失敗”,首先是指市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作未能實(shí)現(xiàn)資源配置的帕累托效率,其次是指市場(chǎng)運(yùn)行雖然實(shí)現(xiàn)了帕累托效率,但未能滿足其他的社會(huì)目標(biāo),也就是說(shuō)在市場(chǎng)機(jī)制正常運(yùn)作時(shí)出現(xiàn)的資源配置失效或其他不良后果。在市場(chǎng)失敗的情況下,從理論上講,通過(guò)非市場(chǎng)力量的作用(主要是政府干預(yù)),或者可以進(jìn)一步提高資源配置的靜態(tài)效率,獲得帕累托改進(jìn),或者可以在不降低效率的前提下實(shí)現(xiàn)諸如改善收入分配等社會(huì)目標(biāo)
。因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)失敗的邊界加以界定,實(shí)質(zhì)上是劃清了政府進(jìn)行理性干預(yù)的范圍。 運(yùn)用“市場(chǎng)失敗”理論界定房地產(chǎn)市場(chǎng)上可能市場(chǎng)失靈的區(qū)域,及確定政府應(yīng)該承擔(dān)職能可從以下方面進(jìn)行分析:
1房地產(chǎn)商品的嚴(yán)重信息不對(duì)稱現(xiàn)象
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,商品房的成本和質(zhì)量等信息在買(mǎi)賣(mài)雙方的分布是不對(duì)稱的,即買(mǎi)主和賣(mài)主對(duì)商品房情況的了解和掌握程度不同,賣(mài)主比買(mǎi)主占有更多的有關(guān)商品房的質(zhì)量、成本、權(quán)屬關(guān)系等方面的信息。這就導(dǎo)致了賣(mài)主對(duì)價(jià)格的壟斷和絕對(duì)的信息優(yōu)勢(shì),而買(mǎi)主由于缺乏足夠的信息被迫地接受價(jià)格和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。以下將不對(duì)稱信息歸納為三類(lèi):
1.1權(quán)屬關(guān)系信息不對(duì)稱
住宅商品具有空間固定性的特點(diǎn),所謂住宅買(mǎi)賣(mài)只能是附著其上的各種權(quán)利的買(mǎi)賣(mài),因此明晰產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的重要前提之一。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì),特別是在舊的住房福利體制被打破,公房紛紛入市的背景下,住宅產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化迅速,產(chǎn)權(quán)類(lèi)型日趨復(fù)雜多樣。在理論上,住宅產(chǎn)權(quán)可分為所有權(quán)利與限制性權(quán)利兩方面。單從所有權(quán)利來(lái)看,又可分為完全所有權(quán)利和不完全所有權(quán),后者包括住宅的福利性產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)(林增杰,1999)。具有什么樣的產(chǎn)權(quán)才能上市流通,不同省份和地區(qū)出臺(tái)不同的規(guī)定。此外,附屬于所有權(quán)之上的限制性物權(quán)也紛繁復(fù)雜,如是否已被所有者典當(dāng)、抵押、留置。作為一個(gè)外行的購(gòu)買(mǎi)者不能輕易了解到該宗住宅具備的產(chǎn)權(quán)信息,這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或原所有者的qz行為埋下了伏筆。
1.2價(jià)格信息不對(duì)稱
房地產(chǎn)價(jià)格不僅僅取決于征地成本、土建成本、地理位置,還取決于環(huán)境、區(qū)域政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素,從而不同區(qū)域和地段里同等使用功能、同等規(guī)模、同樣結(jié)構(gòu)的房屋價(jià)格差異巨大。即使在同一個(gè)供給圈內(nèi),由于地理位置、建筑設(shè)計(jì)、建筑工藝、地質(zhì)狀況不同,價(jià)格個(gè)別性仍是最主要的特征。一般而言,購(gòu)買(mǎi)者對(duì)所欲購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)成本及其同類(lèi)物業(yè)的價(jià)格都不甚了解,使得房地產(chǎn)商哄抬房?jī)r(jià)牟取暴利的可能性有所增加。
1.3質(zhì)量信息不對(duì)稱
西方學(xué)者(卡爾頓、佩羅夫,1998)認(rèn)為商品可分為“搜尋”商品、“經(jīng)驗(yàn)”商品、“信任”(credence)商品。如果消費(fèi)者能在購(gòu)買(mǎi)之前檢查并確定產(chǎn)品質(zhì)量,則該產(chǎn)品具有搜尋質(zhì)量;如果消費(fèi)者必須通過(guò)消費(fèi)該產(chǎn)品以確定它的質(zhì)量,該產(chǎn)品被稱為具有經(jīng)驗(yàn)質(zhì)量;還有一些商品的質(zhì)量即使在消費(fèi)后也不能斷定,達(dá)比和卡尼(Darby and Kami,1973)稱之為“信任”商品,消費(fèi)者對(duì)此類(lèi)商品的判斷必然依賴于商品提供者作出的良好工作保證。
住宅作為特殊商品同時(shí)具備以上三種特征。在購(gòu)買(mǎi)階段的查房過(guò)程中,隔音效果、地面平整性、設(shè)計(jì)工藝、門(mén)窗密實(shí)度等初級(jí)質(zhì)量問(wèn)題可以通過(guò)目測(cè)顯現(xiàn)出來(lái);而滲漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的諸多中級(jí)質(zhì)量問(wèn)題只有消費(fèi)過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn);在特殊事故場(chǎng)合,如火災(zāi)、地震中,建筑設(shè)計(jì)合理性、防火防震要求、混凝土標(biāo)號(hào)是否符合設(shè)計(jì)要求等高級(jí)質(zhì)量問(wèn)題才會(huì)露出馬腳。購(gòu)買(mǎi)者只是根據(jù)初級(jí)質(zhì)量作出購(gòu)買(mǎi)與否的決定,不免給建造商偷工減料提供了機(jī)會(huì)。簡(jiǎn)言之,質(zhì)量顯現(xiàn)的特征為其機(jī)會(huì)主義行為提供了條件。
不完全信息經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為,不對(duì)稱信息主要從兩方面降低了市場(chǎng)資源配置的效率:一是信息成本是對(duì)社會(huì)資源的一種額外扣除。消費(fèi)者要購(gòu)買(mǎi)合意的商品房,必須掌握足夠的信息,這要花費(fèi)一定的時(shí)間、精力、交通費(fèi)和支付專業(yè)咨詢?nèi)藛T的費(fèi)用,于是產(chǎn)生了搜尋成本。二是容易形成不合理的決策。經(jīng)濟(jì)信息理論的基本原理認(rèn)為,“有效率的信息安全程度”是當(dāng)獲得的“信息增量”所能帶來(lái)的收益與為獲取這一信息增量而付出的成本正相抵消時(shí)所實(shí)現(xiàn)的信息安全程度。因此在成本高于收益的情況下,去追求完全和對(duì)稱的信息是不經(jīng)濟(jì)的。信息費(fèi)用過(guò)高,使人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)商品的過(guò)程中會(huì)在信息不完全的情況下匆忙決策,這樣的決策不一定是最優(yōu)的,而且還可能使大量有利有效的房地產(chǎn)交易無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
因此,政府必須進(jìn)行干預(yù)。相比于市場(chǎng)中分散的主體來(lái)說(shuō),政府無(wú)論是在信息量獲取,還是在改變信息不對(duì)稱狀態(tài)方面,都有著更大的優(yōu)勢(shì),可以發(fā)揮信息的規(guī)模效果。因此,政府的介入能夠彌補(bǔ)市場(chǎng)的這一效率缺陷,包括向購(gòu)房者同類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)格信息、審定建筑商的資質(zhì)、對(duì)商品房的質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)、提供權(quán)屬關(guān)系變遷的檔案等。
2外部性
所謂外部性,是指人們的經(jīng)濟(jì)行為有一部分的利益不能由自己享用,或有一部分成本不必自行負(fù)擔(dān)。前者稱為外部經(jīng)濟(jì)性或外部收益,后者稱為外部不經(jīng)濟(jì)或外部成本。
土地利用中的外部性十分明顯。合理的農(nóng)地保護(hù)產(chǎn)生的良好社會(huì)效益、生態(tài)效益大部分體現(xiàn)不到農(nóng)地保護(hù)和利用者身上,從而使市場(chǎng)調(diào)節(jié)下對(duì)農(nóng)地的保護(hù)量小于社會(huì)最優(yōu)量。從而導(dǎo)致城市土地或其他非農(nóng)建設(shè)用地的增加,造成耕地?cái)?shù)量銳減,對(duì)農(nóng)業(yè)乃到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展造成不利影響,而在完全的市場(chǎng)條件下也未由責(zé)任者負(fù)擔(dān)責(zé)任,使得理性的人對(duì)農(nóng)地的占用大于社會(huì)最優(yōu)量。這樣,城市土地的市場(chǎng)均衡量必然大于社會(huì)最優(yōu)量,這就需要政府制定詳細(xì)的用地計(jì)劃,根據(jù)城市發(fā)展的需要,逐年編制農(nóng)轉(zhuǎn)城市用地的數(shù)量,并在總額、用途上加以嚴(yán)格控制,對(duì)征地金額設(shè)定最低的界線。
房產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程的外部性主要表現(xiàn)為施工階段產(chǎn)生的環(huán)境污染對(duì)周邊居民的影響和打樁做基礎(chǔ)對(duì)周?chē)鼗休d力的危害。減少房產(chǎn)生產(chǎn)的外部性必須從提高施工技術(shù)上著眼,而技術(shù)水平的提升依賴于資金的支持,這必然間接提高住宅的建造成本。在廣大建筑商技改資金不足的前提下,房產(chǎn)生產(chǎn)以周邊居民的福利驟減為代價(jià)。庇古認(rèn)為政府通過(guò)征稅來(lái)矯正經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人的私人成本,促使私人成本與社會(huì)成本趨于一致。在機(jī)械的自然壽命期間,當(dāng)稅收的凈累積額超過(guò)改造更新施工機(jī)械設(shè)備的價(jià)值,理性的建筑商會(huì)積極推動(dòng)技術(shù)進(jìn)步。科斯主張,只要明晰產(chǎn)權(quán),同樣可以解決外部性問(wèn)題。污染權(quán)、危害權(quán)屬于建筑商,建筑商會(huì)我行我素地生產(chǎn)他們認(rèn)為最適宜的房屋數(shù)量。若兩權(quán)屬于周邊居民,周邊居民則有權(quán)要求賠償?？扑顾悸吩诶碚撋咸峁┮粋€(gè)嶄新的視角,但在實(shí)際生活中,由于談判引致的交易費(fèi)用過(guò)高和受害人群范圍的模糊性,這種方案不可能實(shí)施。
房產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域的外部性體現(xiàn)在示范效應(yīng)上。凱恩斯消費(fèi)函數(shù)假設(shè)每個(gè)人的消費(fèi)只受自己的偏好、收入及商品價(jià)格的影響,而不受其他人消費(fèi)的影響。杜森貝利認(rèn)為這個(gè)假設(shè)不能回答消費(fèi)者的偏好之間的相互作用問(wèn)題,應(yīng)以偏好相互依賴假設(shè)來(lái)代替偏好獨(dú)立假設(shè),并以此為基礎(chǔ)來(lái)解釋消費(fèi)的決定,則更符合實(shí)際。人的需求要通過(guò)消費(fèi)不同數(shù)量與質(zhì)量的商品來(lái)得到滿足,處在現(xiàn)代社會(huì)里的人,通過(guò)不斷接觸高質(zhì)量的商品使自己的消費(fèi)水平不斷提高,并通過(guò)消費(fèi)來(lái)維護(hù)自尊。自尊是通過(guò)人的社會(huì)地位表現(xiàn)出來(lái)的,而較多的社會(huì)地位則是通過(guò)較高的收入水平與消費(fèi)水平體現(xiàn)出來(lái)的。因此,一旦高收入集團(tuán)的收入及消費(fèi)水平被作為較高社會(huì)地位的象征,他們的消費(fèi)方式便成為其他人追求的目標(biāo),這就是示范效應(yīng)。住宅作為一種重要的消費(fèi)資料,其示范效應(yīng)極為強(qiáng)烈。一部分私營(yíng)業(yè)主、外企管理人員等高收入者或者公款購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)高檔別墅、高級(jí)公寓,成為收入稍低的階層的效仿對(duì)象,這有兩方面的影響:一方面開(kāi)發(fā)商追逐超額利潤(rùn),大量開(kāi)發(fā)高檔物業(yè),造成畸形的住宅供給結(jié)構(gòu),有限的資源不能得到充分的配置,中低檔住宅相比于需求人群數(shù)量過(guò)少,間接推動(dòng)其價(jià)格上漲;另一方面,高檔住宅價(jià)格高漲造成虛幻的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮,導(dǎo)致中低檔住宅尾隨價(jià)格上升。這可能是我國(guó)住宅價(jià)格與家庭年收入比例遠(yuǎn)高于同等生活水平的國(guó)家的主要原因。高收入者的購(gòu)房行為造成房?jī)r(jià)在高價(jià)位持續(xù)徘徊,卻讓低收入者承受成本,因?yàn)榈褪杖胝咦≌瑑r(jià)格需求彈性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于高收入者,從這個(gè)意義看,低收入者的消費(fèi)者剩余被剝奪得更多。這種外部性的解決應(yīng)由政府出面,對(duì)高檔物業(yè)課以重稅,爾后作為安居工程的補(bǔ)充經(jīng)費(fèi),達(dá)到社會(huì)公平的目的。
3壟斷
壟斷造成的市場(chǎng)失靈,針對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)而言,土地的有限性必然造成土地供給上的一定程度的壟斷。特別當(dāng)?shù)貎r(jià)
上漲過(guò)快時(shí),人們往往把土地當(dāng)成保值和增值的手段,從而影響土地的高效配置和合理利用。例如日本戰(zhàn)后城市化高速發(fā)展時(shí)期,對(duì)城市用地需求量迅速增加,198年以“首都圈”為中心的城市地價(jià)達(dá)到了戰(zhàn)前的9394倍。對(duì)此,日本一橋大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授野口悠紀(jì)雄認(rèn)為,地價(jià)高漲并沒(méi)有帶來(lái)土地的高度利用,反而造成土地的低度利用:把土地作為資產(chǎn)來(lái)保有,為確保隨時(shí)變賣(mài),往往以空地或低度利用形式來(lái)保有,造成土地有效供給減少,從而使地價(jià)進(jìn)一步上漲。其結(jié)果是“市區(qū)區(qū)域內(nèi)殘存著大量農(nóng)地,就連已經(jīng)被住宅化的土地,實(shí)際的容積率也不到城市計(jì)劃所規(guī)定的容積率的一半”。日本的農(nóng)業(yè)長(zhǎng)期處于小規(guī)模和兼業(yè)化經(jīng)營(yíng)狀態(tài)與人們把土地當(dāng)成“增值手段”有關(guān)。 在1993年加強(qiáng)宏觀調(diào)控以前,我國(guó)城市尤其是各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)中出現(xiàn)的瘋狂的土地投機(jī)現(xiàn)象也說(shuō)明,由于壟斷的存在,僅靠市場(chǎng)機(jī)制難以實(shí)現(xiàn)土地資源的高效率配置,政府必須采取征收土地增值稅等措施抑制土地壟斷造成的投機(jī)行為。
4社會(huì)分配不公
即使市場(chǎng)機(jī)制能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置,也不能解決社會(huì)目標(biāo)問(wèn)題。根據(jù)“福利經(jīng)濟(jì)學(xué)第二定理”,收入在各社會(huì)集團(tuán)之間的分配與通過(guò)市場(chǎng)提高整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效率,是互不統(tǒng)屬的兩個(gè)問(wèn)題。在埃奇沃斯方盒圖上,通過(guò)市場(chǎng)均衡能夠?qū)崿F(xiàn)的帕累托最佳狀態(tài)并不是一點(diǎn)而是一條線,即不論收入分配的結(jié)果如何,都能在契約曲線上找到一個(gè)適合于帕累托最佳狀態(tài)的點(diǎn)。也就是說(shuō),市場(chǎng)不可能自動(dòng)實(shí)現(xiàn)收入分配的相對(duì)平等。
收入不均在住房消費(fèi)領(lǐng)域表現(xiàn)為住房消費(fèi)不均。但是,住房是人們的基本生活資料,關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定,而且,住房又是一種價(jià)值高昂的商品,并非每個(gè)家庭都能承受。因此,政府有必要干預(yù)住房市場(chǎng),幫助低收入家庭獲得適當(dāng)?shù)淖》?。這決定我國(guó)的城鎮(zhèn)住房體系首先必須發(fā)揮市場(chǎng)的作用,由市場(chǎng)來(lái)供應(yīng)大多數(shù)居民的住房,同時(shí)政府直接供應(yīng)一部分必要的社會(huì)保障住房作為輔助的手段。
關(guān)于市場(chǎng)失敗的理論,為我們研究政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演什么角色提供了基本的思路,其基點(diǎn)仍然是要為充分發(fā)揮市場(chǎng)效率機(jī)制的作用創(chuàng)造條件,而不是像舊的住房福利體制那樣由政府去取代市場(chǎng),畢竟市場(chǎng)機(jī)制是迄今發(fā)現(xiàn)的最為完善的資源配置制度。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立,房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái),房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃等行為日趨活躍,由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類(lèi)案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多,亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐,對(duì)其中的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題做了調(diào)查分析,在此略抒己見(jiàn)。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立,房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái),房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃等行為日趨活躍,由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類(lèi)案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多,亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐,對(duì)其中的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題做了調(diào)查分析,在此略抒己見(jiàn)。
一、預(yù)售商品房按揭
按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯,是一種擔(dān)保方式,指在樓宇建筑期內(nèi),商品房預(yù)購(gòu)人將其與開(kāi)發(fā)商(預(yù)售方)簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行,同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人,并保證銀行為第一受益人,如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí),銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益,以清償其對(duì)銀行的所有欠款。
預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式,銀行為按揭權(quán)人,預(yù)購(gòu)人為按揭人,擔(dān)保人一般是銷(xiāo)售商品房的開(kāi)發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處,但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間,商品房實(shí)際上并不存在,按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán),他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利,它是一種期待性利益,而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇,豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。
預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征:
(1)預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為,應(yīng)簽訂書(shū)面合同,并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù);
(2)預(yù)售商品房按揭是一種從合同,是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的;
(3)預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同,合同一經(jīng)成立即對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力。
(4)預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務(wù)收取貸款利息,除少數(shù)政策性無(wú)息貸款外,預(yù)售商品房按揭均系有償合同。 預(yù)售商品房按揭是近幾年才出現(xiàn)的,目前在我國(guó)尤其是在沿海地區(qū),發(fā)展規(guī)模很大。它在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的狀況,使普通百姓擁有商品房成為可能,同時(shí)也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了融資手段,增加了建房資金。但我國(guó)的房地產(chǎn)管理法對(duì)預(yù)售商品房按揭尚無(wú)規(guī)定,與目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r很不適應(yīng)。審判人員在審理此類(lèi)案件時(shí)只能依據(jù)法理。而銀行則大多制訂一些標(biāo)準(zhǔn)式合同,購(gòu)房者與發(fā)展商只有簽約與否的選擇,而沒(méi)有就合同條款進(jìn)行協(xié)商、修改的自由。這種狀況極不利于預(yù)售商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展,筆者試舉二個(gè)案例說(shuō)明之。
案例一:個(gè)人甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同,約定甲購(gòu)買(mǎi)乙公司正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房一套,價(jià)金為五十萬(wàn)元,甲應(yīng)分五次交購(gòu)房款二十五萬(wàn)元,余二十五萬(wàn)元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后,甲如約履行支付了二十五萬(wàn)元購(gòu)房款,要求乙交付房屋。乙公司稱甲應(yīng)在全部付清購(gòu)房款后才能入住房屋。甲認(rèn)為合同中約定余款由銀行按揭提供,因而認(rèn)為乙公司違約,起訴至法院。
此案雙方當(dāng)事人產(chǎn)生爭(zhēng)議的根本原因是對(duì)按揭的性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清。預(yù)售商品房按揭的當(dāng)事人有三方:購(gòu)房人、售房方和銀行。按揭合同應(yīng)當(dāng)由三方當(dāng)事人訂立,而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭,實(shí)際并未辦理,因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對(duì)付款方式尚未約定明確,該商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定為尚未成立,由此產(chǎn)生的損失由雙方分擔(dān)。由于乙公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,對(duì)有關(guān)按揭的規(guī)定應(yīng)當(dāng)了解,合同未能成立其有一定過(guò)失,因此應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。
案例二:甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同,約定甲購(gòu)買(mǎi)乙公司開(kāi)發(fā)的商品房一套,其中百分之四十房款由甲直接交納,另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請(qǐng)按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購(gòu)房款。在辦理銀行按揭之前,銀行通知停止辦理按揭貸款,此后雙方就如何付清購(gòu)房余款協(xié)商不成。甲起訴至法院,請(qǐng)求解除購(gòu)房合同、乙公司返還其購(gòu)房款。
此案雙方當(dāng)事人對(duì)付款方式約定明確,且乙公司與銀行之間已有關(guān)于辦理按揭貸款的協(xié)議,但由于國(guó)家政策性調(diào)整,銀行停止辦理按揭,使雙方當(dāng)事人之間合同無(wú)法履行。此案應(yīng)適用情事變更原則,解除合同,雙方合理分擔(dān)損失。
由以上兩個(gè)案例可以看出,我國(guó)預(yù)售商品房按揭中存在許多問(wèn)題。這些都有待完備的立法來(lái)進(jìn)行調(diào)整。建議立法部門(mén)在修訂《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》時(shí),對(duì)此問(wèn)題做出規(guī)定。
二、無(wú)效房屋租賃合同的認(rèn)定及處理
房屋租賃,是指房屋所有權(quán)人或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承權(quán)人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是一種民事行為,它適用民法通則關(guān)于無(wú)效民事行為的規(guī)定,"下列民事行為無(wú)效:(一)無(wú)行為能力人實(shí)施的;(二)限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的;(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的;(四)惡意串通,損害國(guó)家,集體或者第三人利益的;(五)違反法律或者社會(huì)公共利益的;(六)經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的:(七)以合法形式掩蓋非法目的的。"除此之外,房屋租賃行為還應(yīng)受一些特別法的約束,如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規(guī)定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依
法取得房屋所有權(quán)證的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)共有房屋未取得共有權(quán)人同意的:(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(五)屬于違法建筑的:(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(七)已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(八)不符合公安、環(huán)境、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的;(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。違反這些規(guī)定出租房屋的,一般也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。 應(yīng)當(dāng)注意的是,房屋租賃對(duì)民事活動(dòng)的當(dāng)事人來(lái)說(shuō),是非常重要的民事行為,對(duì)他們的生產(chǎn)、生活有著重大影響,因而在審判中不宜輕易就認(rèn)定合同無(wú)效。如果基本法律要件都具備,只是有一些細(xì)節(jié)不符合法律規(guī)定,可以責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)正,而不宜認(rèn)定為無(wú)效。如甲起訴乙拖欠房屋租金一案:乙租賃甲房屋,裝修后經(jīng)營(yíng)飯店,經(jīng)營(yíng)期間拖欠甲兩個(gè)月租金。甲起訴至法院,要求乙給付租金。法院經(jīng)審查認(rèn)為,甲、乙簽訂的房屋租賃合同未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查登記,因而為無(wú)效合同,判決乙將承租房屋返還甲。這一判決使甲,乙之間并無(wú)意解除的合同被迫不能履行,雙方均遭受很大損失。而實(shí)際上法院只要責(zé)令甲乙雙方辦理房屋租賃登記手續(xù),即可避免這樣的結(jié)果。
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變,將房地產(chǎn)作為一種投資手段已經(jīng)是非常普及的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2006年2月15日,財(cái)政部出臺(tái)的新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中將投資性房地產(chǎn)作為單獨(dú)的一項(xiàng)準(zhǔn)則來(lái)規(guī)范?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》(以下簡(jiǎn)稱投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則)規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,這意味著企業(yè)可以對(duì)投資性房地產(chǎn)的兩種計(jì)量模式進(jìn)行選擇。
一、原準(zhǔn)則(制度)對(duì)房地產(chǎn)的核算
在原準(zhǔn)則(制度)中,除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將以銷(xiāo)售為目的而持有的房屋建筑物作為存貨核算外,其他企業(yè)通常情況下將自用或以投資為目的而擁有的房屋建筑物均作為固定資產(chǎn)核算,并按照其預(yù)計(jì)使用年限提取折舊,將土地使用權(quán)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)并按期進(jìn)行攤銷(xiāo)。這樣的會(huì)計(jì)處理方法存在著以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:(1)忽略了市場(chǎng)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響,使得資產(chǎn)的價(jià)值失真。隨著時(shí)間的推移,以投資為目的的房地產(chǎn)的價(jià)值可能不斷增長(zhǎng),其市場(chǎng)價(jià)值經(jīng)常會(huì)高出其賬面原值,而且還可能高于其賬面原值的數(shù)倍,而原準(zhǔn)則(制度)的會(huì)計(jì)處理使得賬面資產(chǎn)價(jià)值逐年遞減,這與現(xiàn)實(shí)狀況嚴(yán)重背離。(2)投資性房地產(chǎn)的獲利方式與固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)明顯不同,其投資一般來(lái)說(shuō)其金額大、周期長(zhǎng)、流動(dòng)性與變現(xiàn)能力較差,往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。所以將以投資為目的的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)的核算方法并不能反映作為投資目的的房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。在一定程度上不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)際構(gòu)成情況及各類(lèi)房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的貢獻(xiàn)情況。
二、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定:投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量,在后續(xù)計(jì)量時(shí),通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式,滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,采用成本模式還是公允價(jià)值模式由企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況自主選擇。
(一)成本模式
成本模式的后續(xù)計(jì)量,是指按照投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值、使用年限等因素,按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,按期(月)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo),并在期末對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試,投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的有關(guān)規(guī)定計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,如果已經(jīng)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù),不得轉(zhuǎn)回。在采用成本模式計(jì)量時(shí),必須將投資性房地產(chǎn)分成建筑物和土地使用權(quán)兩類(lèi),建筑物的后續(xù)計(jì)量,適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定,土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量,適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定。
(二)公允價(jià)值模式
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定:“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。”采用公允價(jià)值模式計(jì)量的應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:第一,投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);第二,企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則雖然規(guī)定了兩種可供選擇的模式,而且對(duì)與公允價(jià)值的計(jì)量限制得非常嚴(yán)格。但本人傾向于選擇公允價(jià)值計(jì)量模式。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)規(guī)定企業(yè)可以在公允價(jià)值模式和成本模式中進(jìn)行選擇,并認(rèn)為“從公允價(jià)值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)”,這就表明國(guó)際會(huì)計(jì)委員會(huì)也傾向于企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。
三、公允價(jià)值計(jì)量模式的分析
(一)公允價(jià)值計(jì)量模式與成本計(jì)量模式的優(yōu)缺點(diǎn)比較
1.公允價(jià)值計(jì)量與成本計(jì)量的優(yōu)點(diǎn)
1.1公允價(jià)值計(jì)量模式支持決策有用觀。企業(yè)面臨日益復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,有些資產(chǎn)和負(fù)債的價(jià)值已經(jīng)發(fā)生了很大改變,如果仍然采用歷史成本計(jì)量,就不能真實(shí)地反映企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債的價(jià)值。從而誤導(dǎo)報(bào)表的外部使用者,甚至做出錯(cuò)誤決策。而公允價(jià)值能較真實(shí)地反映企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債,能較準(zhǔn)確地披露企業(yè)獲得的現(xiàn)金流量,從而更確切地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力、償債能力及所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),從而有利于使用者對(duì)企業(yè)做出正確的評(píng)價(jià)。
1.2公允價(jià)值計(jì)量模式支持經(jīng)濟(jì)收益觀。隨著企業(yè)管理理論的不斷發(fā)展,經(jīng)濟(jì)收益和會(huì)計(jì)收益的對(duì)立日趨尖銳化。從發(fā)展態(tài)勢(shì)上看,基于公允價(jià)值計(jì)量模式的經(jīng)濟(jì)收益觀越來(lái)越為人們所接受,而傳統(tǒng)的基于歷史成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)收益由于其應(yīng)用范圍的狹窄而逐漸失去了地位。
1.3公允價(jià)值計(jì)量模式支持“配比原則”。歷史成本法下計(jì)算損益時(shí),收入是按現(xiàn)行市價(jià)計(jì)量,而成本、費(fèi)用則按照歷史成本計(jì)量,從而出現(xiàn)收益超分配、虛利實(shí)分的現(xiàn)象。采用公允價(jià)值計(jì)量,這種現(xiàn)象就可以得到很好的解決。收入和成本費(fèi)用均按照公允價(jià)值計(jì)量,經(jīng)營(yíng)成果是管理當(dāng)局真正的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),有利于正確評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果,從而真實(shí)全面的反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。
1.4公允價(jià)值計(jì)量模式面向未來(lái)。傳統(tǒng)的歷史成本計(jì)量模式所反映的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)主要是過(guò)去發(fā)生的行為對(duì)現(xiàn)在的影響和結(jié)果,對(duì)企業(yè)的預(yù)測(cè)性比較差。而公允價(jià)值計(jì)量模式是一種面向未來(lái)的會(huì)計(jì)模式,在對(duì)一些新的交易活動(dòng)或事項(xiàng)進(jìn)行核算時(shí),為收益信息的全面與可靠提供了保障。
2.公允價(jià)值計(jì)量與成本計(jì)量的缺陷
2.1公允價(jià)值計(jì)量的市場(chǎng)約束不容易解決。公允價(jià)值的核心思想在于公平和自愿,這就要求市場(chǎng)的成熟和信息的絕對(duì)均衡,而事實(shí)上這種近乎絕對(duì)和理想化的環(huán)境是不存在的,公平和自愿也只是在一定市場(chǎng)條件下的相對(duì)結(jié)果。與此相對(duì)比,歷史成本的應(yīng)用似乎并不受到市場(chǎng)不完善的約束。
2.2公允價(jià)值計(jì)量在實(shí)踐中難于應(yīng)用。未來(lái)現(xiàn)金流量的金額、時(shí)點(diǎn)和貨幣的時(shí)間價(jià)值等等都是不確定的,在計(jì)量的操作上往往難度很大,甚至許多會(huì)計(jì)要素在市場(chǎng)上很難找到可供參考的交易價(jià)格。在許多時(shí)候還主要依賴于會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷,很大程度上存在主觀性,然而這種主觀判斷的合理性和權(quán)威性往往容易遭到質(zhì)疑?，F(xiàn)值計(jì)量的復(fù)雜性是公允價(jià)值計(jì)量模式不容易推行應(yīng)用的重要難點(diǎn),公允價(jià)值計(jì)量的數(shù)學(xué)模型構(gòu)建往往是十分艱難的,在我國(guó)目前還不允許在大量假設(shè)的前提下使用公允價(jià)值估計(jì)技術(shù),而歷史成本的取得似乎要容易得多。
2.3公允 價(jià)值計(jì)量模式的可靠性受到嚴(yán)重質(zhì)疑。相對(duì)于客觀性、確定性和可驗(yàn)證性的歷史成本計(jì)量模式,公允價(jià)值計(jì)量模式雖然在財(cái)務(wù)報(bào)告中能提供更為相關(guān)的信息,但在可靠性質(zhì)量要求上卻不能完全保證。
(二)公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)利益相關(guān)者的影響
1.公允價(jià)值計(jì)量模式能更真實(shí)地反映企業(yè)的損益。對(duì)于投資性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),其利潤(rùn)計(jì)算是通過(guò)出租的租金、轉(zhuǎn)讓的收入與相應(yīng)的成本、費(fèi)用配比計(jì)算出來(lái)的。按原準(zhǔn)則(制度)規(guī)定企業(yè)計(jì)算利潤(rùn)的租金收入和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入都是按現(xiàn)行市價(jià)計(jì)量的,而計(jì)算利潤(rùn)的資產(chǎn)的成本、費(fèi)用則是按歷史成本計(jì)量的。這顯然不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制這一會(huì)計(jì)核算前提,即在計(jì)量屬性上的不配比。而對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式,其利潤(rùn)計(jì)算中的扣除項(xiàng)目——資產(chǎn)的成本也是以現(xiàn)行市價(jià)為基礎(chǔ)確定的。這樣就可以解決上述問(wèn)題的存在,即利潤(rùn)表中的利潤(rùn)計(jì)算口徑是一致的,真實(shí)地反映了一定會(huì)計(jì)期間的損益狀況。
2.公允價(jià)值計(jì)量模式能合理地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況,從而提高財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性。公允價(jià)值與歷史成本相比,能較準(zhǔn)確地披露企業(yè)獲得的現(xiàn)金流量,從而更確切地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力、償債能力及所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō),按公允價(jià)值計(jì)量得出的信息能為企業(yè)管理人員、債權(quán)人、投資者的經(jīng)營(yíng)決策提供更有力的支持。對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)增值信息更加透明,有利于企業(yè)在資本市場(chǎng)獲得正確的定價(jià),從而有利于再融資,獲得資本市場(chǎng)的種種便利。從這個(gè)角度看,可以幫助企業(yè)更好地借助資本市場(chǎng)的力量來(lái)獲得發(fā)展。
3.公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的影響。由于近些年房地產(chǎn)持續(xù)上漲,使得房地產(chǎn)原始取得成本與其公允價(jià)值之間存在很大差距,但按原準(zhǔn)則(制度)規(guī)定,企業(yè)仍在每年按一定比例對(duì)房地產(chǎn)提取折舊或攤銷(xiāo),一旦企業(yè)選擇按公允價(jià)值計(jì)量,必然會(huì)使企業(yè)資產(chǎn)出現(xiàn)大幅增值;在房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定的情況下,按公允價(jià)值計(jì)量會(huì)使企業(yè)賬面利潤(rùn)顯著增加,企業(yè)的業(yè)績(jī)和形象顯著提高。
4.公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)所得稅核算的影響。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在2007年10月的《關(guān)于執(zhí)行有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2007]80號(hào))第三條規(guī)定:“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等,持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額,在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí),處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額?！睆亩鞔_了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),其公允價(jià)值的變動(dòng)不作為稅法上的應(yīng)納稅所得,并允許按固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo),即投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)為“初始成本-折舊攤銷(xiāo)”。由此可見(jiàn),投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí),其賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)存在著差異,因此,一方面在申報(bào)繳納企業(yè)所得稅時(shí)需要根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定,在納稅申報(bào)表中對(duì)應(yīng)納稅所得額進(jìn)行調(diào)整;另一方面,需要根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)――所得稅》第四條的規(guī)定,確認(rèn)所產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。
四、小結(jié)
綜上所述,本人認(rèn)為對(duì)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量在有條件的情況下選擇公允價(jià)值模式計(jì)量,這樣一方面可以提高會(huì)計(jì)報(bào)表信息的相關(guān)性,使會(huì)計(jì)信息的使用者能更好地了解企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果,幫助其做出正確的決策;另一方面也可以使我國(guó)和國(guó)際通行的會(huì)計(jì)處理慣例又近了一步。當(dāng)然,公允價(jià)值的運(yùn)用必須依賴于發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)、完善的資產(chǎn)評(píng)估制度以及相關(guān)配套法規(guī)等,目前我國(guó)在公允價(jià)值的運(yùn)用中尚存在一些問(wèn)題,如缺乏完善的理論體系指導(dǎo)、公允價(jià)值可靠性難以控制以及公允價(jià)值不易直接獲取等等。但從發(fā)展的眼光看,按照國(guó)際會(huì)計(jì)慣例進(jìn)行計(jì)量是必然的趨勢(shì),為了進(jìn)一步改善公允價(jià)值的應(yīng)用環(huán)境,提升公允價(jià)值的應(yīng)用水平,推進(jìn)我國(guó)會(huì)計(jì)計(jì)量模式與國(guó)際會(huì)計(jì)發(fā)展的接軌,可以考慮采取以下方面措施:進(jìn)一步完善公允價(jià)值理論框架體系,減少內(nèi)部發(fā)展阻力;進(jìn)一步完善公允價(jià)值市場(chǎng)應(yīng)用條件,減少外在市場(chǎng)阻力;提高會(huì)計(jì)從業(yè)人員職業(yè)判斷能力和守法意識(shí),減少判斷失誤;建立專業(yè)公允價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)、信息傳遞體系,降低交易成本;規(guī)范公司治理和內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制,減少執(zhí)行層面壓力;建立外部審計(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)督,從外部規(guī)范企業(yè)行為。
摘要:我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)的困境和定價(jià)的基本要素,論述了我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)陷入困境的根源和困境對(duì)我國(guó)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所產(chǎn)生的不利影響,在此基礎(chǔ)上,提出了建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)的市場(chǎng)機(jī)制和調(diào)控體系,房地產(chǎn)收益的稅收機(jī)制和分配體制,以及推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定和科學(xué)發(fā)展的對(duì)策。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)定價(jià);跨境資本流動(dòng);科學(xué)發(fā)展
我國(guó)房地產(chǎn)如何定價(jià)?定價(jià)的環(huán)境和基本依據(jù)是什么?隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的改革開(kāi)放,跨境資本流動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)產(chǎn)生什么影響?合理的房地產(chǎn)價(jià)格又是如何形成的?我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)是否出現(xiàn)了困境?如何才能找到擺脫困境的出路?我們認(rèn)為這些都是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所迫切需要回答的問(wèn)題。
一、我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)的困境和定價(jià)的依據(jù)
我國(guó)房地產(chǎn)供求從福利化、計(jì)劃化轉(zhuǎn)向商品化、市場(chǎng)化的過(guò)程中,房地產(chǎn)定價(jià)的困境就一直存在,特別是在房地產(chǎn)價(jià)格高企的時(shí)候尤為突出。由于住房涉及到人們生存的基本條件,在我國(guó),又由于房地產(chǎn)定價(jià)在很大程度上關(guān)系到了各個(gè)階層或各個(gè)集團(tuán)的利益,于是乎房地產(chǎn)定價(jià)就成了極其敏感的、政治色彩濃厚的社會(huì)大問(wèn)題。與此相應(yīng),在我國(guó)現(xiàn)階段形成了一種特殊的,以政策博弈為導(dǎo)向,以定價(jià)博弈為核心的房地產(chǎn)定價(jià)的社會(huì)輿論。房地產(chǎn)定價(jià)社會(huì)輿論的形成既體現(xiàn)了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的普遍關(guān)心和對(duì)居住條件改善的意愿,以及對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)政策高度關(guān)注和熱情參與;同時(shí)又反映了部分社會(huì)輿論和社會(huì)心理對(duì)房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)定價(jià)的過(guò)度聚焦。由此可能產(chǎn)生的誤判在一定程度上形成一種群體性的、選擇性的價(jià)值取向和對(duì)房地產(chǎn)政策的理解。
除了日益興盛的社會(huì)輿論,還有在其后各大利益階層和利益集團(tuán)的強(qiáng)力影響,客觀上形成了一個(gè)人為因素作用的環(huán)境,直接或間接地作用到我國(guó)的房地產(chǎn)定價(jià)上,由此形成了我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)的困境。其主要表現(xiàn)為,我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)社會(huì)輿論有脫離定價(jià)基本環(huán)境和偏離定價(jià)基本依據(jù),受人為因素作用的傾向。在這里,我們先從我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)基本因素的討論開(kāi)始。
第一,在一般商品經(jīng)濟(jì)條件下,房地產(chǎn)和其他生活資料一樣,都要在價(jià)值上得到體現(xiàn),并具有特殊的價(jià)值規(guī)定。價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn),房地產(chǎn)定價(jià)要受到商品經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律,主要是供求規(guī)律和價(jià)值規(guī)律的制約。土地是大自然的“賜予物”,是具有自然力的綜合體,其具有特殊的價(jià)值規(guī)定:一是土地的稀缺性,可供建造住宅用的土地的有限性;二是土地的差異性,即土地本身的級(jí)差性和固定性。具體土地定位之間要靠交通運(yùn)輸聯(lián)系,這些特性都要在價(jià)值上得到表現(xiàn)。在任何商品經(jīng)濟(jì)條件下都存在由于土地差別帶來(lái)的超額利潤(rùn);不論是私有還是公有的土地所有權(quán)都要將超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為地租;按利息率計(jì)算的地租的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格,表現(xiàn)為土地價(jià)格。以使用土地為條件的住宅(或商品房)所處位置的差別,土地上的住宅(或商品房)的價(jià)值規(guī)定也因此得到補(bǔ)充,從而住宅(或商品房)價(jià)格的構(gòu)成也得到補(bǔ)充,即以使用土地為條件的住宅(或商品房)價(jià)格。
第二,在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,房地產(chǎn)的一個(gè)基本特征是土地國(guó)有(或集體所有),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或商品房購(gòu)得者獲得的只是土地的使用權(quán),沒(méi)有土地所有權(quán)。土地公有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)的形式仍然是地租。在我國(guó),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)向土地公有權(quán)的代表一地方政府支付土地使用權(quán)的購(gòu)置費(fèi)用,即地租,以及各種稅費(fèi);地方(或國(guó)家)政府應(yīng)該把這部分收益作為發(fā)展地方(或國(guó)家)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)之用,造福于全民。
第三,在經(jīng)濟(jì)全球化條件下,一國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放使得其房地產(chǎn)定價(jià)具有了國(guó)際化的傾向,人們往往會(huì)把某國(guó)一地房地產(chǎn)的定價(jià)與異國(guó)相似的他地來(lái)進(jìn)行比較,出現(xiàn)一種“看齊效應(yīng)”。而且當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)金融高度化發(fā)展,房地產(chǎn)越來(lái)越表現(xiàn)出兩種特性:一是消費(fèi)性,和其他生活消費(fèi)品一樣,房屋用于解決人們居住;二是金融性,作為金融資產(chǎn)的一部分,不動(dòng)產(chǎn)用于投資。這樣,房地產(chǎn)成為人們組合投資中的一個(gè)重要部分,房地產(chǎn)定價(jià)又具有了一般金融資產(chǎn)定價(jià)的屬性。
在開(kāi)放經(jīng)濟(jì)條件下,跨境資本(或資金)的流動(dòng),在一國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上流動(dòng)方向的切換、流動(dòng)規(guī)模的擴(kuò)張收縮、流動(dòng)速度快慢直接影響著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的決定和變動(dòng)。當(dāng)跨境資本大規(guī)模地、快速地流向某房地產(chǎn)市場(chǎng),它所代表的是對(duì)這一房地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求,會(huì)推動(dòng)該房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升;當(dāng)跨境資本大規(guī)模地、快速地撤離出某房地產(chǎn)市場(chǎng),它所代表的是對(duì)這一房地產(chǎn)的強(qiáng)勁供給,會(huì)拉動(dòng)該房地產(chǎn)價(jià)格迅速下降?？缇迟Y本流動(dòng)不僅會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格的決定和變動(dòng);而且還會(huì)影響到一國(guó)財(cái)富的形成和財(cái)富的國(guó)際間轉(zhuǎn)移。當(dāng)然,國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)也會(huì)產(chǎn)生上述的作用,所不同的只是在這個(gè)市場(chǎng)形成的財(cái)富轉(zhuǎn)移暫時(shí)發(fā)生在國(guó)內(nèi)。
在我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)上,已經(jīng)逐漸形成一個(gè)開(kāi)放型的、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在這一環(huán)境下,房地產(chǎn)定價(jià)既要符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,堅(jiān)持發(fā)揮土地公有制下的市場(chǎng)機(jī)制作用,遵循供求規(guī)律和價(jià)值規(guī)律等商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律;又要適應(yīng)開(kāi)放經(jīng)濟(jì)條件下,跨境資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)和一國(guó)財(cái)富在國(guó)際轉(zhuǎn)移的作用。為此,我們要建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)的市場(chǎng)機(jī)制和我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)的調(diào)控機(jī)制。充分發(fā)揮這些機(jī)制的作用來(lái)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的合理定價(jià);促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收益的合理征稅和房地產(chǎn)財(cái)政收益的合理分配;防范跨境資本對(duì)我國(guó)財(cái)富的投機(jī)性掠奪和促進(jìn)國(guó)民財(cái)富不斷增長(zhǎng);最終讓我國(guó)民眾都能住得上房,能住較好的房;讓越來(lái)越多的人能買(mǎi)得起房,能買(mǎi)上好房。
二、我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)困境產(chǎn)生的不利影響
我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)出現(xiàn)困境,究其根源:一是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不充分,特別是表現(xiàn)在房地產(chǎn)這一涉及到眾多方面基本利益的市場(chǎng)尤其是這樣;二是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不成熟,國(guó)民中的大多數(shù)人轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)要住房的時(shí)間也不過(guò)十年左右的時(shí)間;三是我國(guó)還處在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中,人為因素對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響還會(huì)繼續(xù)存在,特別是反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)上;四是在經(jīng)濟(jì)不斷開(kāi)放條件下,人們對(duì)跨境資本在一國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)中的影響,以及國(guó)際資本對(duì)一國(guó)財(cái)富的投機(jī)性掠奪的現(xiàn)實(shí)性還缺乏足夠的認(rèn)識(shí);五是社會(huì)民眾對(duì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域中發(fā)生的官商勾結(jié),貪污腐化,蠶食公有資產(chǎn)現(xiàn)象的深?lèi)和唇^,把一種內(nèi)心的痛恨和無(wú)奈發(fā)泄在房地產(chǎn)定價(jià)上。為此,我們要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)定價(jià)困境的存在會(huì)對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在長(zhǎng)期中產(chǎn)生的不利影響:
第一,影響到我國(guó)居民居住條件的根本性改善
人為因素作用在短時(shí)間內(nèi)有可能壓低或拔高房地產(chǎn)的價(jià)格,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)短期失衡,要么買(mǎi)超要么賣(mài)超,其結(jié)果受益的只可能是少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者或是少數(shù)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者。但在長(zhǎng)期中,不符合規(guī)律和常理的定價(jià),一定會(huì)損害大多數(shù)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方,不利于我國(guó)居民居住條件的根本性改善。特別是房地產(chǎn)價(jià)格大幅度波動(dòng),有可能引爆經(jīng)濟(jì)危機(jī),使大多數(shù)人遭殃。
第二,影響到我國(guó)社會(huì)居住人口的合理流動(dòng)和布局
我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡,沿海地區(qū),尤其是特大城市及周邊城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展,居住人口有不斷集中的趨勢(shì);而中 西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后,居住人口也相對(duì)稀少。如果東部國(guó)際化大都市及周邊大中城市的房地產(chǎn)定價(jià)被人為因素壓低,甚至政府還出臺(tái)刺激購(gòu)房政策,這樣就會(huì)起到人口流動(dòng)的導(dǎo)向作用。最終可能會(huì)導(dǎo)致東部大城市擁擠不堪,城市問(wèn)題積重難返,居民生活質(zhì)量下降;中西部經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相對(duì)緩慢,居民生活質(zhì)量難以改善;并由此不斷引起居住人口向東流。當(dāng)在社會(huì)居住人口遷移中的行政手段逐漸被取消或失靈的情況下,住房費(fèi)用貴賤對(duì)居住人口遷移的導(dǎo)向作用在很大程度上還是有效的。
第三,影響到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政收益對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)支持力度
社會(huì)主義革命勝利的一大成果就是把土地收歸全民所有,這從根本上改變了土地私有給極少數(shù)人帶來(lái)巨大利益的條件,而為廣大民眾從土地上獲得利益提供了可靠的保證。廣大人民不僅從土地上獲得可居住的條件,而且還可從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得收益和其他財(cái)政收益上分享社會(huì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展帶來(lái)的福祉。人為因素干預(yù)往往會(huì)破壞房地產(chǎn)較準(zhǔn)確、較合理的定價(jià),滋生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上的官商勾結(jié),貪污腐化,蠶食公有資產(chǎn)現(xiàn)象,會(huì)使房地產(chǎn)財(cái)政收益流失,無(wú)法實(shí)現(xiàn)收益最大化,最終影響到改善社會(huì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的、財(cái)政上的持續(xù)支持力度。
第四,影響到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展
房地產(chǎn)較合理的定價(jià)和保持房地產(chǎn)價(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的基本條件和基本保證。房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)功能萎縮、價(jià)格波動(dòng)劇烈,人為因素導(dǎo)致價(jià)格扭曲,定價(jià)過(guò)高或過(guò)低都會(huì)引起的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大起大落,必將影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的、良性的發(fā)展。
第五,影響到我國(guó)國(guó)民在經(jīng)濟(jì)全球化過(guò)程中的財(cái)富分配上的利益
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放程度越來(lái)越高,在世界范圍內(nèi)尋找“價(jià)值洼地”,發(fā)掘投機(jī)機(jī)會(huì)的跨境資本就會(huì)伺機(jī)進(jìn)入我國(guó)的各個(gè)市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)如果脫離了全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境,片面追求低定價(jià),那么境外資本就可能伺機(jī)進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),進(jìn)行投機(jī)性掠奪。其結(jié)果不僅引起了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩,而且造成我國(guó)國(guó)民財(cái)富的流失。
第六,影響到我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中公平和效率原則的實(shí)現(xiàn)
住房是人民群眾的基本生活資料,房地產(chǎn)合理定價(jià)能體現(xiàn)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)資源分配上的公平和效率,起到獎(jiǎng)勤罰懶激勵(lì)機(jī)制的作用,鼓勵(lì)勞動(dòng)大眾通過(guò)辛勤、誠(chéng)實(shí)的工作換取自己的生活條件。房地產(chǎn)定價(jià)不合理,可能使少數(shù)人享受了低價(jià)的住房條件,而使多數(shù)人支付高價(jià)才能得到住房條件;又可能使少數(shù)人獲得多處或大量的住房條件,而使多數(shù)人難以得到基本的住房條件。這就完全有可能破壞社會(huì)公平和效率原則的實(shí)現(xiàn),影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)地、穩(wěn)定地科學(xué)發(fā)展和保持社會(huì)的和諧。
三、我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)擺脫困境的出路
我國(guó)房地產(chǎn)供求、定價(jià)已經(jīng)步入了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道,就應(yīng)該力排人為因素的干擾,讓一個(gè)不斷建立和完善的房地產(chǎn)定價(jià)的市場(chǎng)機(jī)制和調(diào)控機(jī)制正常發(fā)揮作用,確保房地產(chǎn)合理定價(jià),并在一個(gè)可控的范圍內(nèi)波動(dòng),保持房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。這樣才能從根本上解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域中存在的“權(quán)力尋租”、“壟斷尋租”和其他巧取豪奪的現(xiàn)象,并防范跨境資本在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域里進(jìn)行掠奪性投機(jī),讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不斷地滿足人民群眾持續(xù)增長(zhǎng)的對(duì)居住條件的需求。具體我們可以考慮:
第一,堅(jiān)持我國(guó)住宅用地的可持續(xù)地、有限地供給,充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在定價(jià)中的作用
那種認(rèn)為“政府可以通過(guò)加快加大批地力度,增加供地來(lái)降低城市房?jī)r(jià),特別是大城市的房?jī)r(jià)”的觀點(diǎn)值得商榷。我認(rèn)為單純地用增加城市土地供給來(lái)控制房?jī)r(jià)的思路和對(duì)策不可取。我國(guó)可用于建造居住房屋的土地,相對(duì)于不斷增長(zhǎng)的人口來(lái)說(shuō)只會(huì)是越來(lái)越稀缺,其供給應(yīng)該是一種適應(yīng)人口不斷增長(zhǎng)能夠持續(xù)提供的、有諸多限制條件的一種供給,從長(zhǎng)期來(lái)看,其貨幣價(jià)格也會(huì)是持續(xù)上漲的。與此相應(yīng),建造在其上的住宅(或商品房)也是這樣。越來(lái)越多的資料顯示,我國(guó)保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的土地(其中不少是用于住宅建設(shè)的)和保土地資源(特別是堅(jiān)守18億畝耕地紅線的根基)之間存在不斷擴(kuò)大的矛盾;與此同時(shí),超大城市的人口居住密度在持續(xù)提高,居住環(huán)境難以改善。
所以,一是我國(guó)應(yīng)該明確制定國(guó)家和地方長(zhǎng)期住宅土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃,有計(jì)劃的、有限制的、勻速的增加土地供給,同時(shí)將一定期間內(nèi)計(jì)劃供給中的部分土地作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的用地。用國(guó)家和地方的法規(guī)來(lái)加以對(duì)住宅用地的運(yùn)用和監(jiān)督。二是堅(jiān)持國(guó)有土地使用權(quán)第三方拍賣(mài)制度,拍賣(mài)獲得的購(gòu)置費(fèi)用收入應(yīng)進(jìn)入國(guó)家專項(xiàng)資金。按一定比例返回給地方的部分,應(yīng)作為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展的專項(xiàng)用途資金。
第二,堅(jiān)持我國(guó)住宅的市場(chǎng)化定價(jià),充分發(fā)揮價(jià)值規(guī)律和供求機(jī)制的調(diào)節(jié)作用
那種認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)就是應(yīng)該讓“購(gòu)房者能買(mǎi)得起房”,實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的提法在我國(guó)現(xiàn)階段至少是不現(xiàn)實(shí)的。全球經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的美國(guó),有政客試圖“讓窮人買(mǎi)得上房”,再加上虛擬金融的助推,其結(jié)果是引爆了“次貸危機(jī)”。因此,房?jī)r(jià)要達(dá)到需求者都能買(mǎi)得起的愿望,在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期中是不可能實(shí)現(xiàn)的。
現(xiàn)流行的“世界慣用的房?jī)r(jià)收入的經(jīng)典比例”,其在我國(guó)的適用性也值得商榷。孰不知:一是環(huán)境和條件不同,即使是再“經(jīng)典”的這種比例也不能生搬硬套。具體地講,一個(gè)人少地多的國(guó)家與另一個(gè)人多地少的國(guó)家;一個(gè)高福利、高稅收的“兩高”的國(guó)家與另一個(gè)“兩低”的國(guó)家,還有兩國(guó)的房?jī)r(jià)構(gòu)成和稅收體制不同等,諸多因素都會(huì)影響到這個(gè)比例高低。二是這個(gè)比例實(shí)際上是在成熟的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制發(fā)生作用后形成的,而不是產(chǎn)生在其前。在我國(guó)目前的條件下,種種原因造成了對(duì)家庭收入難以測(cè)定的現(xiàn)狀,因此很難計(jì)算準(zhǔn)確的房?jī)r(jià)收入比,以此來(lái)預(yù)測(cè)住房的需求大多不“靠譜”。公務(wù)員之家
在我國(guó)現(xiàn)階段唯有堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)化定價(jià)的基礎(chǔ)性作用,發(fā)揮宏觀調(diào)控有效性功能,經(jīng)過(guò)一定時(shí)期才能形成較為合理的房?jī)r(jià),到時(shí)也就可能得出我國(guó)國(guó)情的、較為合理的房?jī)r(jià)收入比。值得注意的是,房地產(chǎn)需求和其他生活資料一樣,其變化與人均GDP高低存在著一種相對(duì)穩(wěn)定的關(guān)系。我國(guó)在人均GDP還偏低的情況下,通過(guò)商品房市場(chǎng)購(gòu)置自有住宅的家庭和個(gè)人只能是民眾中的一部分,相當(dāng)部分的家庭和個(gè)人要通過(guò)租房(住廉租房),或購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)解決居住條件。隨著人均GDP不斷提高,自然就會(huì)有越來(lái)越多人能夠購(gòu)房或改善居住條件,這是一個(gè)符合中國(guó)國(guó)情的、合乎邏輯的循序漸進(jìn)的過(guò)程,不可能在一個(gè)短時(shí)期中,用“齊步走”方式來(lái)完成。
第三,建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控體系和機(jī)制,保持房地產(chǎn)價(jià)格的相對(duì)合理和穩(wěn)定
我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)偏高現(xiàn)象的主要原因之一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者為了贏利最大化捂盤(pán)惜售或抬高房?jī)r(jià)造成的;這里也有市場(chǎng)供求短期內(nèi)失衡的因素存在。這就需要建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控體系和機(jī)制來(lái)發(fā)揮作用,其中主要包括:(1)調(diào)控房地產(chǎn)收益的體系和機(jī)制。政府通過(guò)制定和實(shí)施各種稅收政策,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲得利潤(rùn)所得進(jìn)行征稅,使這個(gè)行業(yè)獲得的平均利潤(rùn)所得與社會(huì)其他行業(yè)獲得的平均利潤(rùn)所得保持一個(gè)相對(duì)合理比例,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)者獲得一個(gè)在較長(zhǎng)時(shí)期中合理的、正常的平均利潤(rùn)所得。(2)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系及價(jià)格的土地儲(chǔ)備、使用的體系和機(jī)制。把規(guī)劃用于住宅建設(shè)的土地中的部分用于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系及價(jià)格的土地儲(chǔ)備,要做到土地儲(chǔ)備專用。各地要有專門(mén)的土地儲(chǔ)備使用委員會(huì),根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求及價(jià)格狀況,來(lái)決定儲(chǔ)備土地的投放,保持房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。
第四,建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)收益的分配體系和機(jī)制,合理分配房地產(chǎn)收益
我國(guó)房地 產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)偏高現(xiàn)象的另一主要原因是地方政府的利益沖動(dòng)。在我國(guó)實(shí)行分稅制改革以來(lái),地方開(kāi)發(fā)建設(shè)熱潮興起下出現(xiàn)的資金“饑渴”與財(cái)政稅收普遍“不足”的矛盾突出。土地出讓收入以及從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中獲得稅費(fèi)等收益已成為許多地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的重要來(lái)源。一些地方政府熱衷于搞“土地財(cái)政”和“房地產(chǎn)收入”,其結(jié)果無(wú)形中起到了對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格上漲的推波助瀾作用。
因此,我們要建立和完善國(guó)家和地方在房地產(chǎn)收益上的分配體系和機(jī)制,合理分配房地產(chǎn)收益,并確定該收益必須服務(wù)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及改善民生。其中的大部分應(yīng)該用于建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,來(lái)滿足老弱病殘者和低收入家庭居住;用于改造城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施;以及用于動(dòng)拆遷補(bǔ)償?shù)鹊取Ｒ詫?shí)現(xiàn)居住條件上的社會(huì)公平和社會(huì)和諧。
第五,建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跨境資本流動(dòng)的監(jiān)測(cè)和調(diào)控體系,防范外資的投機(jī)性掠奪
隨著我國(guó)改革開(kāi)放的深入,跨境資本對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的滲透與日俱增。為此,我們一是要建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跨境資本流動(dòng)的監(jiān)測(cè)和調(diào)控體系,防范外資的投機(jī)性掠奪,讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為為國(guó)民造福的市場(chǎng)?？缇迟Y本進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道有些是顯明的,有些是隱蔽的;意圖有些是投資的;有些是投機(jī)的;時(shí)間有些是長(zhǎng)期的;有些是短期的。我國(guó)的監(jiān)測(cè)體系要能從進(jìn)出入的渠道上,以及在房地產(chǎn)市場(chǎng)的流向、流量和流速上監(jiān)測(cè)跨境資本的動(dòng)向和能量,并能進(jìn)行預(yù)警。我國(guó)的調(diào)控體系一是要從土地使用權(quán)出讓金上,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)上能起到鼓勵(lì)那些顯明的、長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投資者;抑制那些隱蔽的、短期的房地產(chǎn)投機(jī)者作用。二是要用全國(guó)性的政策、法規(guī)和條例來(lái)約束各地政府為狹隘的地方利益競(jìng)相壓低土地使用權(quán)出讓金以吸引外資的急功近利的做法,防止具有投機(jī)性掠奪企圖的外資獲得可乘之機(jī)
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)
1.信用風(fēng)險(xiǎn)。它是由于借款人(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或住宅消費(fèi)者)無(wú)力償還或不愿償還,導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)收入來(lái)源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒(méi)保障;而銀行信用評(píng)級(jí)方法和貸款決策存在問(wèn)題將面臨信用風(fēng)險(xiǎn),它可能是貸款前對(duì)借款人資信審查評(píng)估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險(xiǎn),主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無(wú)力還款,以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o(wú)力還款。
2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過(guò)快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營(yíng)管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高,現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動(dòng)性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時(shí),貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣(mài)不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要,也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
3.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主,如果金融部門(mén)的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn);如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來(lái)源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小。
4.資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無(wú)力償還的和無(wú)法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān),與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔(dān)保以房地產(chǎn)抵押時(shí)該房地產(chǎn)是否容易銷(xiāo)售對(duì)抵押房地產(chǎn)的估價(jià)是否過(guò)高等)有關(guān)。
5.利率風(fēng)險(xiǎn)。如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小,都可能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金融通,尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng),在長(zhǎng)時(shí)期中利率變化越頻越大,利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大。
6.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率,在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù),就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)固定利率下通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。
二、中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀
1.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款需要有幾個(gè)條件:具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍和完全民事行為能力的自然人、持有有效的身份證明文件;具有穩(wěn)定、合法的收入來(lái)源;抵押房產(chǎn)有房地產(chǎn)證,產(chǎn)權(quán)明晰、可上市流通;銀行規(guī)定的其他條件。雖然中國(guó)各銀行建立了比較完善的個(gè)人信息檔案,但是仍然存在許多欺詐風(fēng)險(xiǎn),銀行無(wú)法真正核實(shí)客戶的真實(shí)信息情況。由于中國(guó)銀行連續(xù)6次上調(diào)人民幣利率,其中五年商業(yè)貸款利率提高到了7.7%,這使得一些客戶提前償還貸款,但是這也給銀行帶來(lái)了提前償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)。假按揭就是房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的典型。有些房地產(chǎn)商本身并無(wú)資金,但是會(huì)假借他人名義向銀行申請(qǐng)巨額貸款。這樣下去中國(guó)的不良按揭越來(lái)越多,銀行收不回來(lái)的資金也越來(lái)越多。假按揭是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁過(guò)程,開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭,提前收回成本,變現(xiàn)利潤(rùn),把包袱和風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)丟給銀行,自己進(jìn)退自如,完全占據(jù)主動(dòng)。由于房?jī)r(jià)估值越高,假按揭從銀行套取的資金也就越多,開(kāi)發(fā)商自然傾向于提高價(jià)格。假按揭會(huì)使一些不知情的消費(fèi)者會(huì)受到傷害。消費(fèi)者的貸款最終違約的話,將導(dǎo)致個(gè)人信用記錄上會(huì)有不良記載,導(dǎo)致其個(gè)人信用的負(fù)面評(píng)價(jià);假按揭還會(huì)導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量的下降,將對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生極為嚴(yán)重的惡劣影響;假按揭將造成房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮,嚴(yán)重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展;假按揭將滋生職務(wù)侵占、受賄等違法犯罪行為。
3.一些房地產(chǎn)商炒作使房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。自從25年開(kāi)始,全國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)漲幅較快,其中最為明顯的為北、上、廣、深等一線城市。其房?jī)r(jià)超過(guò)了市民能夠承受的范圍。而這產(chǎn)生的泡沫將會(huì)直接影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,造成社會(huì)不穩(wěn)定。
三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范
1.完善房地產(chǎn)信貸評(píng)估體系。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn),但同時(shí)房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),因此,作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估體系的健全就顯得極為重要。
(1)借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法。中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后,在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估,忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化,缺乏科學(xué)依據(jù),主觀性大。
(2)對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善。在中國(guó)由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系,因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年,而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化。
2.融資渠道多元化,打破單一渠道。
(1)建立房地產(chǎn)投資基金組織,使廣大人民群眾也能參加到房地產(chǎn)建設(shè)中。不再僅僅依靠大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,真正讓人民管理自己。
(2)中國(guó)政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策鼓來(lái)勵(lì)外國(guó)企業(yè)、資金加入到中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)大市場(chǎng)中。改變投資者主體的單一化,使市場(chǎng)主體更多元化、國(guó)際化。
3.項(xiàng)目管理與期限管理相融合。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類(lèi),是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方位的綜合管理,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置,為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在實(shí)際實(shí)施以及運(yùn)作過(guò)程中,房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大,建設(shè)周期長(zhǎng)和不可移動(dòng)等顯著特點(diǎn),可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)。而貸款期限越長(zhǎng)這種風(fēng)險(xiǎn)越大。因此,銀行應(yīng)縮短資金借貸的期限把風(fēng)險(xiǎn)降到最小。
4.高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)防范意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)要密切注意政府關(guān)于房地產(chǎn)政策的變動(dòng),要做到積極反應(yīng),積
極響應(yīng)。適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方向與策略,促進(jìn)住房自身業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展。要認(rèn)真進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性評(píng)估,對(duì)市場(chǎng)需求有準(zhǔn)確的了解。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要謹(jǐn)慎進(jìn)入,仔細(xì)評(píng)估;對(duì)已有不良記錄、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的小型開(kāi)發(fā)企業(yè)、自有資金明顯不足的項(xiàng)目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目,又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)管理模式,從規(guī)范操作、降低風(fēng)險(xiǎn)、保障運(yùn)行出發(fā),擴(kuò)展房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范疇,有步驟地推進(jìn)住房自身業(yè)務(wù)向多元化、標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展。 5.依法嚴(yán)格資金管理,推進(jìn)企業(yè)資金良性發(fā)展。一要把好項(xiàng)目審批關(guān)。嚴(yán)格房產(chǎn)項(xiàng)目的收益評(píng)價(jià)和可行性評(píng)估,利潤(rùn)明顯較低及售房壓力較大的項(xiàng)目的堅(jiān)決否定。二要嚴(yán)把項(xiàng)目設(shè)計(jì)論證關(guān)。在設(shè)計(jì)階段,要聘請(qǐng)專業(yè)人才進(jìn)行縝密的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。三要加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理。要對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行充分的戰(zhàn)略研究,制訂正確的、科學(xué)的、符合實(shí)際的、可執(zhí)行的項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃。也要要建立一支有力的高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。只有具備高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍,才能將上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)計(jì)劃和復(fù)雜的工程技術(shù)方案同具體項(xiàng)目的實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)。
6.加強(qiáng)銀行業(yè)務(wù)的關(guān)注,建立以風(fēng)險(xiǎn)控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制。首先,要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、評(píng)價(jià)、分析機(jī)制及報(bào)告制度。重點(diǎn)觀察房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì),防范和及時(shí)規(guī)避區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。其次,要定期或不定期地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查,及時(shí)了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的政策變化、土地政策調(diào)政、市場(chǎng)動(dòng)向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動(dòng)向,應(yīng)該及時(shí)地加以分析,適時(shí)調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、投資、融資等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的管理,它包括了項(xiàng)目管理的各種管理制度、策略和方式等等。通過(guò)協(xié)調(diào)各部門(mén)對(duì)施工過(guò)程、經(jīng)濟(jì)關(guān)系等方面的管理,提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量和效率,提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效率,以獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。由此可見(jiàn),在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中,運(yùn)用科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)管理手段提高其管理效率有著多么重要的作用和意義。
一、我國(guó)目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀思考
1.對(duì)經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)識(shí)不足,缺乏相應(yīng)的重視,國(guó)家在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的政策不夠穩(wěn)定和完善。隨著改革開(kāi)放以來(lái),國(guó)家的經(jīng)濟(jì)步伐加快,越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目不斷的發(fā)展壯大,經(jīng)濟(jì)管理已經(jīng)成為了一項(xiàng)具有很強(qiáng)系統(tǒng)性的任務(wù),需要依靠一套完善的管理制度和政策,運(yùn)用科學(xué)的管理方式,以提高其管理效率,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而就如今的情況來(lái)看,很多企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)識(shí)不足,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中缺乏對(duì)科學(xué)管理的重視,而一味的將擴(kuò)大項(xiàng)目、提高房?jī)r(jià)、提高經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為目標(biāo),致使我國(guó)的房?jī)r(jià)不斷的暴漲。據(jù)統(tǒng)計(jì),如今我國(guó)已成為世界上房?jī)r(jià)最貴的國(guó)家,在全世界房?jī)r(jià)最貴的十個(gè)城市中,我國(guó)就占據(jù)了六個(gè),而北京、上海、深圳等更是名列前茅。這種不合理的房?jī)r(jià)上漲不僅加重國(guó)民生活的負(fù)擔(dān),也使得房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正演變成一種泡沫式的發(fā)展模式,存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而國(guó)家在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中所制定的法律政策也存在著很大的不合理性,目前國(guó)家制定的在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的政策方面主要是以宏觀調(diào)控為主、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)、控制房屋供需平衡為主,然而這只是眼下的主要主要方式,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的長(zhǎng)期規(guī)劃卻沒(méi)有相關(guān)指示,甚至在對(duì)一些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上模糊不清,缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目光,還存在短期政策手段與長(zhǎng)期規(guī)規(guī)劃相違背的現(xiàn)象,嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行秩序,也給投機(jī)倒把者留下了漏洞。這些因素都為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的未來(lái)健康發(fā)展埋下了隱患。
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度執(zhí)行力度不夠強(qiáng)。隨著近幾年來(lái)我國(guó)城市化進(jìn)程加快,政府以及各相關(guān)部門(mén)都加大了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的制度建設(shè)和監(jiān)督,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系建設(shè)還不夠完善,存在著很多漏洞。一些企業(yè)組織為了一己私利,不惜鋌而走險(xiǎn),極力尋找法律的空子,經(jīng)濟(jì)管理的方式與國(guó)家制定的管理方針相違背。另一個(gè)方面,國(guó)家雖然制定了很多經(jīng)濟(jì)管理的政策方針,然而在這些政策方針的實(shí)施上卻不夠力度,加上一些制度是早年制定的,與眼下的經(jīng)濟(jì)管理存在著一定的差異,這些因素就導(dǎo)致了已建設(shè)的經(jīng)濟(jì)管理體系在實(shí)施上流于形式,妨礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)管理。
3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度不夠完善。經(jīng)濟(jì)管理制度是經(jīng)濟(jì)管理的前提條件和有效保證。制度的合理、有效與否直接決定了經(jīng)濟(jì)管理的效果。然而由于我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理還處于一個(gè)初級(jí)的階段,因此在經(jīng)濟(jì)管理的制度上還存在著諸多不規(guī)范和完善。目前我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)能涵蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律,而我國(guó)的房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的完善明顯落后于我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展速度。這樣的就使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理手段在一定程度上沒(méi)有科學(xué)性,不利于提高管理水平,長(zhǎng)此以往,更會(huì)對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展造成惡性影響。
二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的措施
1.加強(qiáng)相關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)識(shí),明確管理目標(biāo),提高管理水平。這一點(diǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)和國(guó)家兩個(gè)方面都要提高對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)識(shí),國(guó)家在規(guī)劃房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候要做好短期規(guī)劃和長(zhǎng)期規(guī)劃,以解決目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在問(wèn)題的同時(shí)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展從偏離的軌道上逐漸走向一條穩(wěn)定、健康的可持續(xù)發(fā)展之路。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的時(shí)候也要從大局出發(fā),不能只顧當(dāng)前利益,而要配合和支持國(guó)家頒布的政策,使企業(yè)走向一個(gè)規(guī)范的發(fā)展之路。企業(yè)和國(guó)家要明確自身的目標(biāo),重視科學(xué)規(guī)范的管理手段,提高管理水平,使我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)走向健康、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展之路。
2.完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的制度措施,經(jīng)濟(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展的理論依據(jù),新時(shí)期的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況決定了企業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的過(guò)程中必須強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)管理,完善經(jīng)濟(jì)管理制度,以更好地對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行實(shí)施。具體措施可以通過(guò)以下幾個(gè)方面:首先是要確定經(jīng)濟(jì)管理的重點(diǎn),確定經(jīng)濟(jì)管理的重點(diǎn)并加以著重控制,提高管理效率,降低風(fēng)險(xiǎn);其次是要完善管理調(diào)節(jié)機(jī)制,受環(huán)境及各方面不確定因素的影響,管理在實(shí)際工作中會(huì)遇到各種不期的問(wèn)題,這就需要能因地制宜進(jìn)行調(diào)整,但是這種調(diào)整不是根據(jù)個(gè)人意愿隨意的調(diào)整,而是要根據(jù)企業(yè)的制度和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn),有一個(gè)完善的管理調(diào)節(jié)機(jī)制;第三是要健全信息交流、反饋機(jī)制,加強(qiáng)各管理人員之間的交流,提出管理過(guò)程中存在或遇到的問(wèn)題,并建立相應(yīng)的反饋機(jī)制,以加強(qiáng)管理的跟蹤和監(jiān)督;最后是不斷地完善和創(chuàng)新管理手段,提高管理效率。新時(shí)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力就要求經(jīng)濟(jì)管理方式要靈活應(yīng)變,而不能將傳統(tǒng)的管理模式生搬硬套,一成不變地作為管理規(guī)則。而是要不斷的完善管理機(jī)制,創(chuàng)新手段。要充分地分析當(dāng)前的形式,運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù),提高管理水平。
三、結(jié)束語(yǔ)
總而言之,二十一世紀(jì)是一個(gè)充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的時(shí)代。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的平臺(tái),同時(shí)也要求了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理需要更高的水平。只有利用先進(jìn)的管理手段,結(jié)合完善的管理制度,才能提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
我是一九九九年五月到集團(tuán)公司工作的。在此之前，曾在局集體企業(yè)管理處、局多種經(jīng)營(yíng)管理處和局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司工作。一九九九年五月調(diào)到集團(tuán)公司任副總經(jīng)濟(jì)師，二OOO年六月任集團(tuán)公司總經(jīng)濟(jì)師至今。按照分局黨委"黨性黨風(fēng)教育"的總體安排，經(jīng)過(guò)第一階段的系統(tǒng)學(xué)習(xí)，對(duì)過(guò)去的思想和工作等方面，進(jìn)行了認(rèn)真的反思?，F(xiàn)將九二年工作以來(lái)黨風(fēng)黨性方面的問(wèn)題自我剖析如下：一、存在的問(wèn)題
1、理論學(xué)習(xí)方面的問(wèn)題
一是政治理論學(xué)習(xí)自覺(jué)性差。過(guò)去一直認(rèn)為自己是生在新社會(huì)，長(zhǎng)在紅旗下，從小就受到黨的教育和培養(yǎng)，從小學(xué)到大學(xué)就學(xué)習(xí)《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《資本論》和的有關(guān)著作，每天看的、聽(tīng)的都是黨的文章和黨的聲音，用不著自己再有意識(shí)的學(xué)習(xí)馬列、、鄧小平和的原著。同時(shí)，自己又多次參加了鐵道部和鐵路局的"政治理論"學(xué)習(xí)班的學(xué)習(xí)。政治理論的功底可以了。所以，就放松了政治理論的學(xué)習(xí)，即使參加學(xué)習(xí)，也是應(yīng)付差事，學(xué)習(xí)筆記寫(xiě)的不及時(shí)，遇到檢查時(shí)就補(bǔ)筆記或抄別人的筆記。
二是理論聯(lián)系實(shí)際差。自己在工作中，主要是按領(lǐng)導(dǎo)的旨意和自己的經(jīng)驗(yàn)辦，很少用馬列主義、思想和鄧小平理論去指導(dǎo)工作和解決問(wèn)題。認(rèn)為那些只是理論，解決不了實(shí)際問(wèn)題。
三是對(duì)施工專業(yè)技術(shù)學(xué)習(xí)差。到集團(tuán)公司工作后，曾經(jīng)下過(guò)決心，要逐漸由外行變成內(nèi)行。但是由于沒(méi)有壓力，而且對(duì)施工企業(yè)的一般知識(shí)也略知半解，隨著工作的逐漸增多，自己也就放松了對(duì)施工企業(yè)專業(yè)技術(shù)的學(xué)習(xí)，再說(shuō)，施工企業(yè)專業(yè)分工很細(xì)，從鐵道工程、房屋建筑、橋涵和三電等，不知從何學(xué)起，有畏難情緒。錯(cuò)誤的認(rèn)為自己有個(gè)研究生的文憑就夠了，能應(yīng)付眼前的工作也就行了，不知不覺(jué)的產(chǎn)生了自滿思想。
2、民主集中制方面存在的問(wèn)題
自己在過(guò)去的工作中敢于說(shuō)真話、說(shuō)實(shí)話，心里怎么想就怎么說(shuō)，學(xué)生氣十足，認(rèn)為只要出發(fā)點(diǎn)好，該說(shuō)就說(shuō)該講就講，但是正是由此原因，得罪了一些人，甚至是領(lǐng)導(dǎo)，使自己走了一段彎路，吃了不少虧。所以，到集團(tuán)公司后，好話壞話盡量少說(shuō)，多栽花少挑刺，在各種會(huì)議中能不說(shuō)就不說(shuō)，能少講就少講，即使有不同的意見(jiàn)也很少提出。對(duì)在工作中有缺點(diǎn)的同志，也盡量少批評(píng)。好人思想嚴(yán)重。
3、在黨風(fēng)廉政建設(shè)方面存在的問(wèn)題
過(guò)去我一直認(rèn)為在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，吃點(diǎn)喝點(diǎn)很正常，不會(huì)涉及黨風(fēng)問(wèn)題，只要不往自己的兜里裝錢(qián)就不會(huì)發(fā)生違紀(jì)問(wèn)題，放松了對(duì)自己的要求和廉政建設(shè)，以至于有時(shí)到個(gè)別單位工作時(shí)有吃請(qǐng)現(xiàn)象，盡管自己不會(huì)喝酒，但如果自己不去，總覺(jué)得不好意思傷人家的面子，怕別人說(shuō)我"整景"，立場(chǎng)不堅(jiān)定。
按照"三講"教育中領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔自律各項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行對(duì)照，一是沒(méi)有用公款裝修住房;二是沒(méi)有重大事項(xiàng)該報(bào)告的而沒(méi)有報(bào)告；也沒(méi)有接受禮物該登記而不登記；三是配偶子女從業(yè)情況：愛(ài)人在鐵路局建設(shè)處工作，女兒在地方的一所中學(xué)讀書(shū)，在直系親屬中沒(méi)有經(jīng)商的。
4、在"__功"問(wèn)題上認(rèn)識(shí)有差距
我對(duì)李洪志的《__大法》知之甚少，過(guò)去總以為與自己沒(méi)有關(guān)系，不聽(tīng)不看，不信不傳就可以了，旗幟不鮮明，缺乏政治敏銳性。自從觀看了中央電視臺(tái)的"__功癡迷者天安門(mén)自焚事件"后，才更加認(rèn)識(shí)到李洪志和"__功"歪理邪說(shuō)的反動(dòng)本質(zhì)以及對(duì)社會(huì)的嚴(yán)重危害。
5、在群眾路線方面的問(wèn)題
管理與改革是職工群眾共同的工作，并直接影響職工的積極性和創(chuàng)造力，各項(xiàng)管理規(guī)定和改革措施應(yīng)該"從群眾里來(lái)，到群眾里去"，走群眾路線，只有充分相信群眾和依靠群眾才能管好企業(yè)。但是，我在設(shè)計(jì)和制定各項(xiàng)管理制度和改革措施時(shí)，注重企業(yè)利益多，考慮職工群眾利益少，缺乏深入到職工群眾中去，認(rèn)真聽(tīng)取廣大職工群眾的意見(jiàn)和建議。
6、在工作作風(fēng)方面的問(wèn)題
一是工作縮手縮腳，放不開(kāi)。由于自己到集團(tuán)公司時(shí)間不長(zhǎng)，人與人之間的關(guān)系不清楚，沒(méi)"弄"明白，生怕由于工作"碰"著誰(shuí)，引起某人不快。
二是怕"種了別人田"。由于我分管的工作沒(méi)有自己獨(dú)立負(fù)責(zé)的部門(mén)，都是只負(fù)責(zé)某個(gè)部門(mén)工作的一部分，與集團(tuán)公司的個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)在工作上有交叉，怕自己由于工作的原因，與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)產(chǎn)生矛盾，因此，工作上避重就輕，得過(guò)且過(guò)，生怕"種了別人田，荒了自己地"。
三是工作有畏難情緒。根據(jù)分工我負(fù)責(zé)集體企業(yè)改制工作，但是，由于絕大部分集體企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不好，沒(méi)有固定的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，虧損企業(yè)多，有凈資產(chǎn)的企業(yè)少，集體職工的養(yǎng)老金欠交、工資欠發(fā)、放長(zhǎng)假的又很多，因此，改制工作困難非常多，所以自己對(duì)于集體企業(yè)改制，特別是"解除勞務(wù)合同"等項(xiàng)工作，由于國(guó)家沒(méi)有明確的文件和規(guī)定，生怕干不好產(chǎn)生一系列后果，有畏難思想，工作進(jìn)展較慢，總想要四平八穩(wěn)，等一等，看一看再說(shuō)，以使集團(tuán)公司集體企業(yè)改制工作受到影響。
四是深入基層和施工現(xiàn)場(chǎng)少，調(diào)查研究不夠。到集團(tuán)公司工作以后，總以為自己不管施工生產(chǎn)，只要管好大事、搞好管理工作就可以了，去 不去施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)關(guān)緊要，因此，深入基層和施工現(xiàn)場(chǎng)態(tài)度不積極，沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)的安排，自己就不主動(dòng)下基層和施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題和困難，特別是施工生產(chǎn)一線的職工的困難和要求，缺乏了解和調(diào)查研究。
五是責(zé)任心不強(qiáng)，缺乏對(duì)工作一抓到底的認(rèn)真精神。對(duì)有些自己分管的工作，有布置和要求，但相關(guān)單位和部門(mén)貫徹落實(shí)的怎么樣，自己缺乏一抓到底的扎實(shí)認(rèn)真精神，以至于有些工作落實(shí)不到位，浮于表面。
一、引言
自21世紀(jì)初期,中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)改革在新的一波房地產(chǎn)投資熱潮的推動(dòng)下迅速升溫,與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入快速發(fā)展期,最典型的一個(gè)現(xiàn)象就是“展會(huì)經(jīng)濟(jì)”的蓬勃發(fā)展。全國(guó)各地,各類(lèi)層出不窮的“房展會(huì)”、“住交會(huì)”風(fēng)起云涌;有些大中城市,房展會(huì)從最初的一年一度發(fā)展到春秋兩季,再發(fā)展到四季聯(lián)展;鄭州的房展會(huì)最熱時(shí),一年期間,大大小小開(kāi)了七八次,在這種背景下,房?jī)r(jià)開(kāi)始迅速竄升。 房地產(chǎn)估價(jià)real estate appraisal是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員,根據(jù)特定的估價(jià)目的,遵循公認(rèn)的估價(jià)原則,按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序,運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法,在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合,把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來(lái)的過(guò)程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),從事以上活動(dòng)的機(jī)構(gòu)即為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。兩者同屬于房地產(chǎn)交易中向相關(guān)當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的機(jī)構(gòu)。從定義中我們可以看出估價(jià)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的合作主要發(fā)生在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)及建設(shè)完成后的交易階段,因此在本文中我們將對(duì)兩者在房地產(chǎn)交易這一階段中各自的角色進(jìn)行分析并對(duì)兩者之間的相互關(guān)系及如何更好的處理這種關(guān)系進(jìn)行討論。
二、案例分析
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將一套住宅物業(yè)售給某業(yè)主,自用該住宅物業(yè)兩年后,該業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其所擁有的該住宅物業(yè),并委托一經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為其出售,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)該業(yè)主所提供的關(guān)于該住宅物業(yè)的資料及希望的出售價(jià)格,對(duì)掌握的客戶群資料進(jìn)行查找并對(duì)欲購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)的買(mǎi)方進(jìn)行直接聯(lián)系,通過(guò)解釋說(shuō)明及現(xiàn)場(chǎng)勘察等方式使買(mǎi)方對(duì)該物業(yè)有較全面的了解,并組織或代表買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行協(xié)商對(duì)最終的成交價(jià)格達(dá)成一致。其后,買(mǎi)方購(gòu)房需要向銀行申請(qǐng)按揭貸款,此時(shí)接受銀行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)將要對(duì)該物業(yè)進(jìn)行評(píng)估為銀行貸款提供價(jià)值參考,通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察、有關(guān)資料查詢并選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法,評(píng)估機(jī)構(gòu)向銀行提出一個(gè)客觀、公正的評(píng)估價(jià)值作為貸款的價(jià)值參考或依據(jù)。
上面這個(gè)案例簡(jiǎn)單的說(shuō)明了房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中各自服務(wù)的環(huán)節(jié)、服務(wù)的對(duì)象及提供的具體服務(wù)。我們對(duì)該案例中可能出現(xiàn)的其他情況再作進(jìn)一步的補(bǔ)充。在開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售一手樓盤(pán)的階段,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可能接受委托對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售提供服務(wù);該業(yè)主從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)該住宅物業(yè)時(shí),也可能向銀行申請(qǐng)按揭貸款,而銀行也可能委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該物業(yè)在該時(shí)點(diǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估,作為貸款價(jià)值參考; 案例中的買(mǎi)賣(mài)雙方可能在成交前或過(guò)程中委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該物業(yè)進(jìn)行評(píng)估,以作為交易參考;該業(yè)主可能委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租該物業(yè),同時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)可能接受委托,對(duì)參考租金進(jìn)行評(píng)估;在買(mǎi)方無(wú)法償還貸款時(shí),經(jīng)紀(jì)可能被委托處置資產(chǎn)以償還銀行的債務(wù),同時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)也可能被委托評(píng)估處置資產(chǎn)之參考價(jià)格。
由此看來(lái),估價(jià)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中無(wú)處不在,他們之間的合作也是環(huán)環(huán)相扣。
三、下面我們對(duì)評(píng)估及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在合作中集中出現(xiàn)的一些問(wèn)題進(jìn)行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出現(xiàn)在案例中的合作,而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作):
1、交易雙方對(duì)于成交價(jià)格和評(píng)估價(jià)格往往產(chǎn)生爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)引導(dǎo)雙方協(xié)商而促成的成交價(jià)格是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格,是一個(gè)已完成的事實(shí),這種價(jià)格通常隨著交易者的心態(tài)、偏好,對(duì)市場(chǎng)的了解程度,討價(jià)還價(jià)的能力等的不同而不同。而評(píng)估價(jià)格是評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀、合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和評(píng)定的結(jié)果,不受以上各項(xiàng)因素的影響而變化。在評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估時(shí),要向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)充分的了解交易情況,分析不同的交易情況對(duì)評(píng)估價(jià)值所產(chǎn)生的正面或負(fù)面影響,從而對(duì)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?
2、成交價(jià)格和評(píng)估價(jià)格內(nèi)涵不同。這種不同往往出現(xiàn)在不以交易參考為目的的評(píng)估中。在上述案例中,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所談之成交價(jià)格包括該住宅物業(yè)本身以及附著的裝修,在有些交易中還含有家私、家電等;而在以抵押為目的房地產(chǎn)評(píng)估中不考慮這種裝修因素對(duì)估值的影響,在評(píng)估時(shí)應(yīng)該將這一部分附加價(jià)值予以剔除。
在上述這兩種情況出現(xiàn)時(shí),經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)常常抱怨評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值不夠客觀,不能準(zhǔn)確的反映市場(chǎng),尤其是遭到客戶的不滿,甚至造成貸款達(dá)不到客戶的要求進(jìn)而導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行。這主要是在合作中機(jī)構(gòu)間缺乏溝通,對(duì)彼此業(yè)務(wù)缺乏深入的了解,知識(shí)脫鉤,對(duì)客戶的解釋說(shuō)明工作做得不夠詳盡和透徹。
3、提供參考案例的失實(shí)。當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)該物業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí),需要對(duì)市場(chǎng)上同類(lèi)物業(yè)的價(jià)格資料進(jìn)行搜集、分析和修正,從而得出客觀的評(píng)估價(jià)值。由于目前經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本為片區(qū)經(jīng)營(yíng)的模式,對(duì)片區(qū)內(nèi)物業(yè)掌握大量的成交信息,評(píng)估機(jī)構(gòu)往往會(huì)向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)查詢相關(guān)信息。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往為了滿足客戶的貸款額度,提供虛假成交資料,誤導(dǎo)估價(jià)人員,從而得出偏離市場(chǎng)行情的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。
這一問(wèn)題不僅僅為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)單方面所造成,也因?yàn)樵u(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有能建立一個(gè)完善的不斷更新的資料庫(kù),在短期內(nèi)完成評(píng)估工作,缺乏市場(chǎng)信息而造成經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)人員的誤導(dǎo)。沒(méi)能用專業(yè)的眼光對(duì)提供的資料進(jìn)行有效篩選和修正。
四、在以上這種情況中出現(xiàn)了估價(jià)機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的不良合作,對(duì)交易當(dāng)事人的利益造成不公正的影響,破壞了整個(gè)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)秩序,對(duì)整個(gè)行業(yè)的形象產(chǎn)生了負(fù)面影響,也對(duì)機(jī)構(gòu)雙方的長(zhǎng)期效益產(chǎn)生不良影響。
以上這些問(wèn)題,有些是機(jī)構(gòu)雙方缺乏彼此的了解和溝通,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)技術(shù)性的概念不能加以正確的理解并向客戶提供客觀的解釋,有些是評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在成交環(huán)節(jié)中所發(fā)生的交易情況不了解,而不能對(duì)成交價(jià)格和提供的案例做出專業(yè)的分析和判斷,有些則是機(jī)構(gòu)雙方在對(duì)交易推動(dòng)和促進(jìn)中進(jìn)行不良的合作,使交易當(dāng)事人蒙受損失,這些都應(yīng)在我們以后的工作中予以改進(jìn)和杜絕。
針對(duì)這些問(wèn)題,有關(guān)政府部門(mén)及行業(yè)協(xié)會(huì)都提出了很多行之有效的解決辦法,下面筆者將從從業(yè)人員本身及機(jī)構(gòu)本身提出一些建議:
1、加強(qiáng)機(jī)構(gòu)間的溝通,彼此了解和熟悉對(duì)方的工作內(nèi)容,要對(duì)客戶提出的無(wú)論相關(guān)于房地產(chǎn)信息還是技術(shù)方面的問(wèn)題都能做出正確、合理的解釋和說(shuō)明;
2、估價(jià)機(jī)構(gòu)要建立起數(shù)據(jù)庫(kù),而數(shù)據(jù)庫(kù)的資料也要保持長(zhǎng)期的不斷更新,這項(xiàng)工作也非常需要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的配合,提供客觀、準(zhǔn)確的成交資料并對(duì)交易情況作出完善的說(shuō)明;
3、機(jī)構(gòu)本身對(duì)于員工日常工作的管理和職業(yè)道德培訓(xùn)。盡管我們有行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)從業(yè)人員的行為進(jìn)行監(jiān)督,并且有行業(yè)規(guī)范對(duì)從業(yè)人員的行為進(jìn)行約束。但是估價(jià)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是從業(yè)人員日常工作的場(chǎng)所并在自己的崗位上行使責(zé)任和享受權(quán)利。機(jī)構(gòu)本身應(yīng)該對(duì)自己的員工進(jìn)行業(yè)務(wù)能力和職業(yè)操守的不斷教育;
4、機(jī)構(gòu)之間提供客戶投訴渠道并予以及時(shí)的解決。房地產(chǎn)評(píng)估和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都屬于第三產(chǎn)業(yè),為客戶提供滿意的服務(wù)是我們的宗旨。而我們的機(jī)構(gòu)部門(mén)設(shè)置多為業(yè)務(wù)部門(mén)而沒(méi)有或者很少設(shè)置售后服務(wù)部門(mén)或相關(guān)部門(mén)即客戶投訴部門(mén)。
五、結(jié)語(yǔ)
綜上訴說(shuō),由于我國(guó)目前房地 產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)正日趨成熟,從業(yè)人員的素質(zhì)也日益提高,希望我們業(yè)內(nèi)人士對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的合作繼續(xù)探索,不斷完善,為消費(fèi)者提供一個(gè)公平、公正、公開(kāi)的市場(chǎng),讓大家在陽(yáng)光下放心交易。轉(zhuǎn)貼
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步與發(fā)展,科學(xué)技術(shù)的日新月異,我國(guó)房地產(chǎn)建筑業(yè)也獲得了良好的發(fā)展勢(shì)頭,但是國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家建筑業(yè)相比較而言,兩者之間還存在較大的差別。本文筆者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)建筑與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家建筑的差別進(jìn)行了論述和分析,提出了值得我們學(xué)習(xí)的國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的一些房地產(chǎn)建筑的經(jīng)驗(yàn)。
一、我國(guó)房地產(chǎn)建筑與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家建筑的差別
1.1房地產(chǎn)建筑耗能方面
據(jù)國(guó)務(wù)院新聞辦的調(diào)查統(tǒng)計(jì),目前我國(guó)單位建筑面積能耗是發(fā)達(dá)國(guó)家的2至3倍以上。我國(guó)現(xiàn)有建筑430億平方米,另外每年新增建筑16~20億平方米左右,目前我國(guó)建筑相關(guān)能耗占全社會(huì)能耗46.7%,其中包括建筑的能耗(包括建造能耗、生活能耗、采暖空調(diào)等)約30%,以及建材生產(chǎn)過(guò)程中的能耗16.7%?，F(xiàn)在我國(guó)每年新建建筑中,99%以上是高能耗建筑;而既有的約430億平方米建筑中,只有4%采取了能源效率措施,單位建筑面積采暖能耗為發(fā)達(dá)國(guó)家新建建筑的3倍以上,超過(guò)所有發(fā)達(dá)國(guó)家的總和,已成為世界第二大能源消耗國(guó)。
1.2在房地產(chǎn)建筑技術(shù)裝備素質(zhì)方面
從建筑企業(yè)的技術(shù)裝備素質(zhì)來(lái)看,我國(guó)建筑企業(yè)同國(guó)外建筑企業(yè)相比則存在更大的差距。1996年來(lái),我國(guó)最大的國(guó)際型建筑企業(yè)中國(guó)建筑工程總公司,技術(shù)裝備率為627美元/人,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同年度國(guó)內(nèi)建筑企業(yè)的平均裝備率4154元/人,但也僅為美國(guó)福陸丹尼爾公司的1/84,日本大成公司的1/64。從國(guó)內(nèi)建筑企業(yè)橫向和縱向的比較中,我國(guó)國(guó)有建筑企業(yè)技術(shù)裝備率雖高于全國(guó)平均水平,但低于港澳臺(tái)獨(dú)資企業(yè),也僅為外商獨(dú)資企業(yè)的55.30。近些年,雖然我國(guó)建筑業(yè)有了很大發(fā)展,但設(shè)備裝備率提高并不大,而動(dòng)力裝備率還略有下降的趨勢(shì)。 這說(shuō)明了我國(guó)建筑業(yè)的技術(shù)裝備水平?jīng)]有較大的差異,從總體上看是一個(gè)勞動(dòng)密集型、粗放式經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。這種技術(shù)裝備素質(zhì)使得我國(guó)建筑企業(yè)不僅在國(guó)際建筑市場(chǎng)上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力,就是在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中,如果排除政策扶持,也往往處于劣勢(shì)地位。
二、值得我們學(xué)習(xí)的國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)建筑的有益經(jīng)驗(yàn)
2.1發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行建筑節(jié)能的政策措施
發(fā)達(dá)國(guó)家從1973年能源危機(jī)時(shí)開(kāi)始重視建筑節(jié)能,經(jīng)過(guò)30多年的努力,新建建筑單位面積能耗已經(jīng)減少到原來(lái)的1/3~1/5,其中節(jié)能政策的作用功不可沒(méi)。盡管各國(guó)制定節(jié)能政策的出發(fā)點(diǎn)不同,但采取的節(jié)能政策措施大致可歸納為以下幾個(gè)共同點(diǎn)。
第一, 建立完善的建筑節(jié)能管理體制
節(jié)約能源一直是德國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策。節(jié)能與可再生能源利用,聯(lián)邦層面由環(huán)境部負(fù)責(zé),為了深入推進(jìn)建筑節(jié)能,由聯(lián)邦交通建設(shè)和住房部、環(huán)境部以及KFW銀行共同出資成立了德國(guó)能源署(DENA)。在各級(jí)政府的高度重視和推動(dòng)下,技術(shù)、政策、法規(guī)等多管齊下,逐步形成了“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主體、全社會(huì)參與”的良好格局。
第二,注重建筑節(jié)能立法
許多國(guó)家不僅制定了節(jié)能法,還專門(mén)制定了一系列建筑節(jié)能法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等法律文件。美國(guó)1978年就制訂了《能源政策法》,德國(guó)1976年實(shí)施生效了《關(guān)于新建筑物節(jié)能法》;而日本制定的建筑節(jié)能法則要求建筑業(yè)主能自主進(jìn)行節(jié)能應(yīng)用,規(guī)定以“熱損失系數(shù)”作為判斷建筑物節(jié)能性的標(biāo)準(zhǔn)。
第三,采取經(jīng)濟(jì)政策鼓勵(lì)建筑節(jié)能
在西方發(fā)達(dá)國(guó)家建筑節(jié)能做得比較好的國(guó)家,政府都有相應(yīng)經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策。如美國(guó)對(duì)新建節(jié)能建筑減稅,凡在國(guó)際節(jié)能規(guī)范(IECC)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上節(jié)能30%~50%以上的新建建筑,每套可以分別減免稅1000美元和2000美元;歐盟則提出了包括開(kāi)征能源稅、稅收減免、補(bǔ)貼和建立投資銀行貸款等規(guī)范性的財(cái)稅政策。
第四,加強(qiáng)節(jié)能與開(kāi)發(fā)并重的科學(xué)研究
這主要開(kāi)展三個(gè)方面的研究工作:建筑節(jié)能技術(shù)研究,主要是建筑節(jié)能綜合研究,建立“節(jié)能型”建筑體系;注重太陽(yáng)能、地?zé)岬冉ㄖ履茉吹拈_(kāi)發(fā)利用;建設(shè)節(jié)能試點(diǎn)工程和樣板建筑,如美國(guó)政府為取得制定節(jié)能政策的定量數(shù)據(jù)資料,由政府出面組織辦公樓建筑和住宅建筑的節(jié)能型樣板工程。
2.2國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家深化房地產(chǎn)建筑產(chǎn)業(yè)的分工體,不斷提高技術(shù)裝備素質(zhì)
歐美等國(guó)家的大型跨國(guó)建筑企業(yè)都有自己的技術(shù)和專利,在國(guó)際工程承包市場(chǎng)上具有明顯優(yōu)勢(shì),資金實(shí)力、技術(shù)和管理水平遠(yuǎn)高于發(fā)展中國(guó)家的房地產(chǎn)建筑企業(yè),在技術(shù)和資本密集型項(xiàng)目上形成壟斷。發(fā)達(dá)國(guó)家建筑承包商已經(jīng)從勞動(dòng)力成本的比較優(yōu)勢(shì)在勞動(dòng)密集型項(xiàng)目上向技術(shù)和知識(shí)密集型項(xiàng)目滲透。分工體系深化的同時(shí),建筑企業(yè)也在尋找著各自的定位。比如,瑞典的斯堪斯卡公司賣(mài)掉了在拉脫維亞和立陶宛的子公司,將業(yè)務(wù)主要集中在“能夠長(zhǎng)期占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位”的美國(guó)市場(chǎng)。另外,建筑企業(yè)在技術(shù)研發(fā)領(lǐng)域開(kāi)始走向合作,并逐步形成了全球技術(shù)資源共事的新局面。一些企業(yè)為了降低研發(fā)成本,尋找合作者共同分擔(dān),逐步將技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)從母體脫離出來(lái)的同時(shí),引入新的投資者,不斷提高技術(shù)裝備素質(zhì)。另一方面,獨(dú)立的研發(fā)機(jī)構(gòu)為提高研發(fā)成果的效益,開(kāi)始向更多的企業(yè)提供服務(wù)。在一定程度上講,這是國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家建筑業(yè)內(nèi)部分工進(jìn)一步深化的必然結(jié)果。
三、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述,通過(guò)筆者的分析比較說(shuō)明,我國(guó)的房地產(chǎn)建筑業(yè)與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家建筑業(yè)雖然還存在一定的差距,但是我國(guó)房地產(chǎn)建筑只要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)建筑的實(shí)際問(wèn)題,注意學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的建筑技術(shù)、理念和政策措施,相信這些問(wèn)題都能得以克服,不斷促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)建筑業(yè)的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)價(jià)格的含義
房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)-貨幣或?qū)嵨铩o(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。在現(xiàn)今社會(huì),房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示,但也可以用實(shí)物等非貨幣形式來(lái)償付,例如,以房地產(chǎn)作價(jià)入股換取技術(shù)、設(shè)備等。從理論上講,在供給量不變的情況下,需求量的增加會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升,需求量的減少會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;在需求量不變的情況下,供給量的增加會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降,而供給量的減少又會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。然而,在現(xiàn)實(shí)中,房地產(chǎn)價(jià)格受諸多因素影響,包括經(jīng)濟(jì)因素,政治因素,社會(huì)因素,國(guó)際因素等,。綜上,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格受眾多因素影響,與真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格之間肯定有很大的偏差。本文主要從經(jīng)濟(jì)角度論述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
2 只要影響因素分析
除了建筑物本身與建筑物所處的地塊,社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件對(duì)房地產(chǎn)也有著重要的影響,這種影響往往不是一時(shí)的,而是長(zhǎng)期的,其至可以說(shuō)是深遠(yuǎn)的。從實(shí)證科學(xué)研究的角度看,我們可以將某些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與房地價(jià)格的變化聯(lián)系起來(lái)分析。出于這些因素‘一般不會(huì)影響某一棟住宅或者某一地塊上的住宅價(jià)格,而是對(duì)整個(gè)地區(qū)甚于一個(gè)國(guó)家的住宅價(jià)格都產(chǎn)生影響,所以這里的房?jī)r(jià)取社會(huì)總體的房?jī)r(jià)水平,也就是取平均的市場(chǎng)價(jià)格和租金?？紤]到商場(chǎng)并不總是處于出清狀態(tài)的,所以成交量和空置率有時(shí)也是將要考慮的重要指標(biāo)。 —般來(lái)說(shuō),兩棟建筑物價(jià)格的區(qū)別可以看成建筑物品質(zhì)不同帶來(lái)的結(jié)果。兩個(gè)不同地塊的房?jī)r(jià)的區(qū)別可以看成與區(qū)位相關(guān)的一系列品質(zhì)楚別帶來(lái)的結(jié)果。一個(gè)地區(qū)或者國(guó)家房?jī)r(jià)隨時(shí)間序列的變化,可以看成是這里所講的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件作用的結(jié)果。
求取房地產(chǎn)的平均價(jià)格或者租金看似簡(jiǎn)羊,交際非常復(fù)雜。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)由計(jì)算的口徑的個(gè)一樣而對(duì)價(jià)格變化完全不同的評(píng)價(jià)。平均價(jià)格的計(jì)算口徑由計(jì)算者的不同需要和獲取數(shù)據(jù)的不同方法順呈現(xiàn)出豐富多樣。比如地方政府會(huì)以可供出租的公寓樣本的的定期調(diào)查來(lái)確定市區(qū)租金的變化。物業(yè)公司會(huì)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定一個(gè)正常的物業(yè)空置率率的標(biāo)準(zhǔn),米分析實(shí)際空置率與判斷房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況。銀行可以借助購(gòu)房貸款的數(shù)據(jù)來(lái)分析房地產(chǎn)交易狀況等。有時(shí)候房地產(chǎn)分析師也用房地廣價(jià)格指數(shù)來(lái)代替平均價(jià)格。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析用得最多的指標(biāo)之一是房?jī)r(jià)或者租金價(jià)格的歷史變動(dòng),不難發(fā)現(xiàn),房?jī)r(jià)或者租金價(jià)格的變化與收入變化之間方密切的聯(lián)系,達(dá)拉斯的房?jī)r(jià)下跌。利率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)也有深刻的影響。20世紀(jì)90年代以來(lái),美國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普遍的上升起勢(shì),一舶認(rèn)為,這是聯(lián)邦儲(chǔ)蓄銀行在這一時(shí)期實(shí)行的利本政策的結(jié)果。 迪帕斯奎爾與惠頓認(rèn)為,大都市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)存在三項(xiàng)明顯的特征。首先,房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系相當(dāng)緊密,宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)變動(dòng)會(huì)影響房地廣價(jià)格.同樣房地產(chǎn)價(jià)格也反過(guò)來(lái)對(duì)宏觀供求關(guān)系產(chǎn)生深刻的影響
其次,一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平從短期看,由國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及本地區(qū)企業(yè)發(fā)展水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件等因素決定,從長(zhǎng)期看,人口和生活方式對(duì)此也有重要的影響。短期內(nèi),各個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)往往同起同路,所以沒(méi)有“套利”的機(jī)會(huì)比人們想象得要小。 最后,出于住宅的不可移動(dòng)性和共他一些因素,房地產(chǎn)巾場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的適應(yīng)能力通常不強(qiáng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商緩慢的調(diào)整會(huì)導(dǎo)致暫時(shí)的平衡,由此會(huì)激發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)周期性循環(huán)。
2.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
2.2居民收入
居民收入水平及其增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)、特別是住宅的價(jià)格有影響。通常,居民收入的真正增加, 意味著人們的生活水平將隨之提高,其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大,從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。至于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度,要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小。所謂邊際消費(fèi)傾向,是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化,即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加,雖然其邊際消 費(fèi)傾向較大,但其增加的收入大部分甚至全部會(huì)首先用于衣食等基本生活的改善,這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大,且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ),其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)用于提高居住水平,這自然會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求,從而會(huì)促使居住房地產(chǎn)價(jià)格上升。
2.3 利率
利率的升降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的角度來(lái)看,利率上升或下降會(huì)增加或降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資利息,從而使房地產(chǎn)價(jià)格上升或 下降。從房地產(chǎn)需求的角度來(lái)看,由于現(xiàn)行購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)、特別是購(gòu)買(mǎi)商品住宅普遍要借助于貸款,所以利率特別是房地產(chǎn)抵押貸款利率的上升或下降會(huì)增加或減輕房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的貸款償還負(fù)擔(dān),從而會(huì)減少或增加房地產(chǎn)需求,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降或上升。從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值之和的角度來(lái)看,由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān),而折現(xiàn)率與利率正相關(guān),所以利率上升或下降會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上升。綜合來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān):利率上升,房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降,房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升(此句話為重要結(jié)論)。
內(nèi)容摘要:本文在以往對(duì)鏈際競(jìng)爭(zhēng)和房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本研究的基礎(chǔ)上,將鏈際競(jìng)爭(zhēng)引入到房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本管理中。從房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本構(gòu)成的角度,分析了鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本的影響,并構(gòu)建了鏈際競(jìng)爭(zhēng)下的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制模型。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本 供應(yīng)鏈成本控制 鏈際競(jìng)爭(zhēng)
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化以及顧客需求的多元化,競(jìng)爭(zhēng)已不再簡(jiǎn)單的是企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng),而成為供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)。Nagurne(1999)等人首次提出了供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)的競(jìng)爭(zhēng)模型,利用變分不等式構(gòu)建供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)均衡模型,模型通過(guò)介紹供應(yīng)鏈中的不同決策者的獨(dú)立行為和競(jìng)爭(zhēng)行為,得到了系統(tǒng)達(dá)到均衡的條件。Dong(2005)等人通過(guò)對(duì)多層供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)在不確定情況下的多準(zhǔn)則決策問(wèn)題的研究,進(jìn)一步深化了對(duì)供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)均衡模型的研究。房地產(chǎn)業(yè)為了提高成本管理水平,也開(kāi)始涉足供應(yīng)鏈成本的研究。張麗、李明啟(2004)提出在電子一體化和商務(wù)經(jīng)濟(jì)的今天,企業(yè)已經(jīng)很難依靠傳統(tǒng)的成本管理方法,應(yīng)將供應(yīng)鏈管理引入房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本管理中。
鏈際競(jìng)爭(zhēng)的概念
可以獲取材料和服務(wù)的渠道有很多,其中由從事產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、加工、銷(xiāo)售及后期使用維護(hù)等相關(guān)工作的商業(yè)實(shí)體構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)就是供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)。供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)是這些商業(yè)實(shí)體之間構(gòu)成的供應(yīng)鏈之間的生產(chǎn)力、競(jìng)爭(zhēng)力以及市場(chǎng)地位的統(tǒng)一體,這些商業(yè)實(shí)體在供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)中以一個(gè)統(tǒng)一的整體發(fā)揮作用。因此,供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)就是由相互關(guān)聯(lián)的供應(yīng)鏈構(gòu)成的一個(gè)網(wǎng)絡(luò),供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)中的供應(yīng)鏈之間相互作用就形成了鏈際競(jìng)爭(zhēng)。供應(yīng)鏈之間相互競(jìng)爭(zhēng)影響著供應(yīng)鏈的成本,對(duì)于單獨(dú)的一條供應(yīng)鏈,我們可以通過(guò)供應(yīng)鏈上各個(gè)企業(yè)之間的協(xié)同關(guān)系來(lái)控制供應(yīng)鏈成本。然而,實(shí)際中的供應(yīng)鏈往往是處于動(dòng)態(tài)的相互作用中的,供應(yīng)鏈之間的這種相互作用叫做競(jìng)合作用。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)管理復(fù)雜;房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值與信息的傳遞都是靠?jī)?nèi)部與外部的雙向交換,呈星狀發(fā)散;項(xiàng)目的投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、施工管理、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等過(guò)程是一種并行系統(tǒng),開(kāi)發(fā)商要考慮項(xiàng)目全生命周期中的所有因素;企業(yè)內(nèi)部資源有限,企業(yè)一般僅保留最具優(yōu)勢(shì)的核心業(yè)務(wù),而把其他非核心業(yè)務(wù)外包。這些特征都決定了房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的復(fù)雜性,供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本產(chǎn)生影響。
鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本的影響
供應(yīng)鏈成本管理作為一種跨企業(yè)的成本管理方法,其管理的范圍延伸到了整個(gè)供應(yīng)鏈上各個(gè)相關(guān)聯(lián)企業(yè)的作業(yè)成本以及交易成本,從而達(dá)到優(yōu)化和降低整個(gè)供應(yīng)鏈總成本的目的。在分析房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本時(shí),可參照一般的制造企業(yè),將房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈分為上游成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心成本和下游成本。其中上游成本是保證項(xiàng)目建設(shè)的啟動(dòng)成本,包括土地開(kāi)發(fā)成本、融資成本、勘察設(shè)計(jì)成本、招投標(biāo)及談判成本、材料采購(gòu)成本、建筑安裝工程費(fèi)用及咨詢成本等,上游成本所涉及的單位主要有政府、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、承建商、咨詢機(jī)構(gòu)等;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心成本包括前期工程費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等;下游成本是指在銷(xiāo)售及售后中所發(fā)生的成本,包括了銷(xiāo)售成本、物業(yè)管理成本和客戶服務(wù)成本,涉及的單位主要有銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司和客戶。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本分類(lèi),構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成模型(見(jiàn)圖1)。
(一)鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈上游成本的影響
房地產(chǎn)企業(yè)是圍繞項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的,而項(xiàng)目對(duì)土地有著很強(qiáng)的依賴性,供應(yīng)鏈核心企業(yè)—房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取土地,彼此之間的相互競(jìng)爭(zhēng)對(duì)土地價(jià)格會(huì)產(chǎn)生影響。在項(xiàng)目的全壽命周期內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)必須有充足的資金作為后盾。在房地產(chǎn)企業(yè)資本鏈上,房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力高低很大程度上決定著房地產(chǎn)企業(yè)能否低價(jià)獲得資本從而在供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝。項(xiàng)目建設(shè)前期,設(shè)計(jì)階段耗費(fèi)成本占總成本費(fèi)用的10%-20%,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期成本控制的影響為20%-30%。供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)促使房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)的前期,對(duì)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)成本投入越來(lái)越大。[論文網(wǎng)]
項(xiàng)目的建設(shè)期,從材料和人工方面來(lái)講,與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)聯(lián)的上游供應(yīng)商之間在進(jìn)行產(chǎn)量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)會(huì)引起原材料及設(shè)備零部件的采購(gòu)成本上升;位于多條供應(yīng)鏈的焦點(diǎn)上的供應(yīng)商,多家房地產(chǎn)企業(yè)都從這個(gè)供應(yīng)商取得原材料和設(shè)備,供應(yīng)商借機(jī)抬價(jià)或者是供應(yīng)商為滿足多個(gè)開(kāi)發(fā)商的需求,不斷的擴(kuò)大產(chǎn)能,從而引起原材料和設(shè)備成本的變化。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的上游供應(yīng)商之間為了獲取市場(chǎng)通過(guò)擴(kuò)大產(chǎn)能進(jìn)行產(chǎn)量競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致企業(yè)對(duì)人工的需求越來(lái)越大,間接引起人工成本的增加。房地產(chǎn)企業(yè)選擇材料供應(yīng)商的過(guò)程中,供應(yīng)商之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)增加招投標(biāo)成本的投入以及談判成本的產(chǎn)生。從工程建設(shè)的角度,在項(xiàng)目的建設(shè)期,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)業(yè)務(wù)外包政策,將工程發(fā)包,承包單位的實(shí)力及承包單位的成本管理水平都會(huì)影響建安工程費(fèi)用的高低,為了保證項(xiàng)目的有效實(shí)施,房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)承包單位各方面的能力進(jìn)行了解,運(yùn)用監(jiān)理制度對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督,這些都會(huì)增加供應(yīng)鏈成本。
房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上的咨詢成本是指在咨詢單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行成本概預(yù)算、結(jié)算及其它相關(guān)的咨詢服務(wù)時(shí)產(chǎn)生的各項(xiàng)成本,主要體現(xiàn)為咨詢費(fèi)用。隨著咨詢市場(chǎng)的日益發(fā)展壯大和咨詢價(jià)格的公開(kāi)性,大大的縮減了房地產(chǎn)企業(yè)咨詢環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本。
(二)鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核心成本的影響
房地產(chǎn)企業(yè)核心成本包括房地產(chǎn)企業(yè)自身管理成本和房地產(chǎn)企業(yè)支付的開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)的自身管理成本是房地產(chǎn)企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括:管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和稅金;房地產(chǎn)企業(yè)支付的開(kāi) 發(fā)成本是在工程施工前和施工過(guò)程中為完成工程項(xiàng)目所發(fā)生的非實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。眾多的房地產(chǎn)企業(yè)之間彼此競(jìng)爭(zhēng),會(huì)引起房地產(chǎn)企業(yè)核心成本的增長(zhǎng)。
(三)鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈下游成本的影響
在項(xiàng)目竣工投入使用階段,鏈際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售成本、物業(yè)管理成本的影響較大,房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更大的市場(chǎng)份額,就選擇較好的策劃公司和物業(yè)管理公司作為合作伙伴,還要從服務(wù)及質(zhì)量上贏得顧客的青睞,這需要投入較大的成本。鏈際競(jìng)爭(zhēng)的條件下,提高自身也是一個(gè)非常重要的途徑,房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷加強(qiáng)自身的管理,不斷地增加對(duì)高科技人才的投入,才能贏得市場(chǎng)。
鏈際競(jìng)爭(zhēng)下房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制模型和措施
(一)鏈際競(jìng)爭(zhēng)下的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制模型
運(yùn)用目標(biāo)成本和作業(yè)成本相結(jié)合的方法,分為6個(gè)步驟:確定目標(biāo)成本—目標(biāo)成本分解—供應(yīng)鏈作業(yè)層成本控制—供應(yīng)鏈作業(yè)成本分析—供應(yīng)鏈作業(yè)成本考核—供應(yīng)鏈目標(biāo)成本改善。
目標(biāo)成本設(shè)定:首先是確定項(xiàng)目的方案,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的定位和規(guī)劃設(shè)計(jì),預(yù)測(cè)項(xiàng)目售價(jià);其次參考標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)中公司的長(zhǎng)期利潤(rùn)率,綜合權(quán)衡項(xiàng)目的區(qū)位銷(xiāo)售情況、現(xiàn)金流等情況確定項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)。
目標(biāo)成本=目標(biāo)售價(jià)-目標(biāo)利潤(rùn)
目標(biāo)成本分解:確定了目標(biāo)成本后,對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解。作為供應(yīng)鏈的核心企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)必須協(xié)調(diào)各部門(mén)的做好供應(yīng)鏈流程分解的工作,把房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈流程分解為緊密連接的作業(yè)鏈。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈流程的分解過(guò)程中,要采取作業(yè)分解和粒度分解相結(jié)合的原則。依據(jù)歷史數(shù)據(jù),自上而下將目標(biāo)值逐級(jí)分解為多層級(jí)的自作業(yè)目標(biāo)成本值,位于供應(yīng)鏈上的節(jié)點(diǎn)部門(mén)記錄完成自己作業(yè)的作業(yè)和成本值,并對(duì)同質(zhì)作業(yè)成本進(jìn)行歸集,形成作業(yè)中心。
根據(jù)目標(biāo)成本的設(shè)定和供應(yīng)鏈的流程建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈控制模型(見(jiàn)圖2),對(duì)歸集的成本項(xiàng)∑Cijk(I,j,k=1,2……n)與目標(biāo)成本Cij進(jìn)行對(duì)比,發(fā)現(xiàn)偏差。
對(duì)造成成本偏差的原因進(jìn)行分析,歸結(jié)成本動(dòng)因,看其屬于是資源動(dòng)因還是作業(yè)動(dòng)因,對(duì)其關(guān)聯(lián)的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行分析,考核房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本實(shí)施情況,并采取措施對(duì)其進(jìn)行糾正,使其達(dá)到最優(yōu)。
(二)鏈際競(jìng)爭(zhēng)下的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制措施
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈上游成本的控制。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期,提前對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行合理的價(jià)格預(yù)測(cè),采取策略性報(bào)價(jià)或者是通過(guò)支持政府的基礎(chǔ)性建設(shè),低價(jià)拿地。拿到土地后,在政府粗略規(guī)劃的基礎(chǔ)上,合理的提出意見(jiàn),提高對(duì)土地的利用率以降低土地成本。為保證項(xiàng)目的運(yùn)行,企業(yè)必須建立完善的融資渠道,目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最多采用的還是銀行貸款,與國(guó)際上房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式還有差距,應(yīng)該學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),拓寬融資渠道,應(yīng)對(duì)銀行不斷提高儲(chǔ)備金等政策的影響。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選用設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和施工經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)作為供應(yīng)鏈合作企業(yè),采用設(shè)計(jì)監(jiān)理和施工監(jiān)理并存的制度,避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)中盲目提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),影響后期的施工成本。
在施工階段,為保證材料供應(yīng),與各供應(yīng)商之間,可以通過(guò)實(shí)行供應(yīng)商關(guān)系管理,一方面建立與供應(yīng)商間的長(zhǎng)期緊密合作,整合多方的資源和核心力量來(lái)開(kāi)發(fā)更加廣闊的市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)成本的雙贏;位于供應(yīng)鏈上的企業(yè)在適當(dāng)增加人工成本的同時(shí),可以運(yùn)用新工藝、新施工方法,改善施工條件提高施工效率,從而轉(zhuǎn)移人工成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇服務(wù)質(zhì)量好、信譽(yù)好的第三方物流公司、銷(xiāo)售公司、物業(yè)管理公司,建立良好的合作伙伴關(guān)系,減少中間環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本浪費(fèi)。還要選擇有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位,采用國(guó)際上通用的建設(shè)工程總承包模式,從根本上解決設(shè)計(jì)和施工的不協(xié)調(diào),縮短工期,減少供應(yīng)鏈成本。
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈核心成本的控制。目前我們國(guó)家在提倡發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化,住宅產(chǎn)業(yè)化可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)大大的縮短工期,通過(guò)生產(chǎn)的批量化、標(biāo)準(zhǔn)化也可以提高施工的質(zhì)量,避免返工、變更等一系列問(wèn)題。大型的房地產(chǎn)企業(yè)可以率先進(jìn)入,中小型的房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)成聯(lián)盟,向供應(yīng)鏈上下延伸,獲得資源優(yōu)勢(shì),從根本上降低成本。此外,還應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理,減少供應(yīng)鏈核心企業(yè)內(nèi)部的成本流失。
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈下游成本的控制。通過(guò)構(gòu)建先進(jìn)的電子商務(wù)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享,從而使消費(fèi)者更加了解項(xiàng)目的情況。與客戶之間,可以建立顧客關(guān)系管理系統(tǒng),將現(xiàn)代技術(shù)與企業(yè)的銷(xiāo)售、顧客服務(wù)緊密結(jié)合,提高房地產(chǎn)企業(yè)與客戶的交易效率。
綜上所述,本文認(rèn)為在供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)與上下游企業(yè)之間的合作,實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的有效整合和優(yōu)化利用,提高自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),才能更好的發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的核心競(jìng)爭(zhēng)力,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期目標(biāo)。
