時間：2023-09-17 14:52:44
序論：在您撰寫房地產(chǎn)公司財務(wù)指標分析時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
本文運用因子分析方法對上海證券交易所的29家上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)，從資產(chǎn)總計、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)利潤、利潤總額、凈利潤、每股收益、每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、股本等9項指標進行了因子分析，認為財務(wù)指標可以歸納為營運能力、資產(chǎn)價值2個因子，其分別反映公司的營運能力和資本價值情況，為財務(wù)狀況分析提供了便利。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)；上市公司；財務(wù)指標；因子分析
一、研究背景
進入21世紀以來，雖然我國的股票市場發(fā)展速度較快，但是從總體規(guī)模看，與國外還有相當(dāng)大差距，我國目前股市投資者為3300萬人，僅占全國總?cè)丝诘?.7%。并且隨著股票市場在社會經(jīng)濟生活中的地位越來越重要，面對我國股市規(guī)模較小，而與國民經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求有較大差距這種現(xiàn)狀，在我國擴大股市規(guī)模有很大的潛力可挖。這就會吸引越來越多不同行業(yè)股票的加入，國家在進行必要的政策改進之外，投資者必然要對這些股票進行理性客觀的評價，上市公司的財務(wù)指標就成為投資者的研究對象。但是如何選取以及選取哪些適當(dāng)?shù)呢攧?wù)指標在一定程度上影響對上市公司運營狀況的分析結(jié)果，除了對財務(wù)報表的宏觀分析之外，關(guān)鍵在于要運用數(shù)據(jù)的財務(wù)分析技術(shù)，通過財務(wù)報表數(shù)據(jù)看到公司的營運能力、資產(chǎn)價值情況，把握其未來的發(fā)展狀況。財務(wù)分析的方法有很多，因子分析是一種很有效的降維和信息萃取技術(shù)。因此，我們將利用因子分析技術(shù)，在眾多的財務(wù)指標中提取出主要信息。
二、研究對象與方法
1、研究對象
對上海證券交易所的29家房地產(chǎn)上市公司2006年財務(wù)數(shù)據(jù)的總資產(chǎn)、總股本、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)利潤、利潤總額、凈利潤、每股收益、每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率主要財務(wù)指標進行因子分析，并將這九個指標歸結(jié)為兩個因子。
2、研究方法
對上述29家上市房地產(chǎn)公司的9項財務(wù)指標在SPSS17.0軟件上進行因子分析。
三、實證分析
1、數(shù)據(jù)的獲取
分析指標數(shù)據(jù)的獲取是2006年度報告的財務(wù)指標經(jīng)匯總計算而來的，各房地產(chǎn)上市公司的具體評價指標數(shù)據(jù)由于太多在此不便展開。
2、數(shù)據(jù)分析
（2）因子旋轉(zhuǎn)。為了使?jié)撛诘囊蛩匾饬x更為明確，分析的結(jié)論更為真實，將因子載荷矩陣按最大方差法進行正交旋轉(zhuǎn)分離，可得到旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣，從表2可以看出，總資產(chǎn)、股本、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)利潤、利潤總額、凈利潤、凈資產(chǎn)收益率等指標在第一個因子上有很高的載荷；每股收益、每股凈資產(chǎn)等指標在第二個因子上有很高的載荷。根據(jù)因子所代表的具體指標的含義和現(xiàn)實的需要，可以把這兩個因子命名為營運能力、資產(chǎn)價值因子。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；上市公司；財務(wù)指標；因子分析
中圖分類號：TP301 文獻標識碼：A 文章編號：16727800（2013）002001102
0 引言
房地產(chǎn)行業(yè)是各國國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展將會帶動一系列相關(guān)配套行業(yè)的發(fā)展，如勘探、建筑、裝修、廣告、物業(yè)銷售、物業(yè)管理、銀行、會計、評估等等。因子分析是多元統(tǒng)計分析中的一種重要方法，已廣泛應(yīng)用于社會調(diào)查、教育測量、心理分析、成因分析、財務(wù)分析等各個領(lǐng)域。由于上市公司財務(wù)的綜合評價是一個復(fù)雜的系統(tǒng)評價過程，其涉及的評價指標因素眾多，傳統(tǒng)的主觀加權(quán)方法過分依賴于決策者的主觀經(jīng)驗判斷，且難以解決評價指標之間存在的相關(guān)關(guān)系，而因子分析方法能較好地解決上述問題。
本文以房地產(chǎn)行業(yè)49家上市公司9項財務(wù)指標作為研究對象，運用因子分析模型的方法，結(jié)合SPSS統(tǒng)計分析軟件對所選的9項財務(wù)指標進行因子分析。通過對比與分析，把握公司在行業(yè)內(nèi)所處位置及優(yōu)劣環(huán)節(jié)，以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)跨越發(fā)展提供理論參考。
1 因子分析模型及SPSS的實現(xiàn)的步驟
（1）對原始數(shù)據(jù)矩陣先進行標準化處理，計算相關(guān)系數(shù)矩陣，做KMO檢驗和Bartlett假設(shè)檢驗，以確認待分析的原有若干指標變量是否適合做因子分析。
（2）計算相關(guān)矩陣的特征值λi和特征向量αi（i=1，2，…，n），確定公因子的個數(shù)k，稱βk=λk/∑ni=1 λi為第k個公因子的方差貢獻率，稱γk=∑ki=1 λi/∑ni=1 λi為前k個公因子的累計方差貢獻率。選取公因子的原則是：當(dāng)前個公因子的特征值大于1或k個公因子的累計方差貢獻率超過85%，取前個公因子代替原來的n個指標。
（3）求初始因子載荷矩陣，一般各公共因子的典型代表變量不是很突出，各指標前幾個公共因子上均有相當(dāng)程度的載荷值，難以合理解釋其實際意義，所以要進一步進行旋轉(zhuǎn)，得到旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣。再用k個公因子對原來n個指標進行分類，對每個公因子的意義進行解釋。
（4）根據(jù)因子得分系數(shù)矩陣，得出各個主因子得分表達式和綜合得分表達式。
（5）對因子得分和綜合得分進行分析，對上市公司或企業(yè)進行綜合評估。
2 實例分析
選取中國房地產(chǎn)行業(yè)49家上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)中9項指標作為研究對象，基于2012年3月31號的數(shù)據(jù)，用因子分析和聚類分析相結(jié)合的方法進行分析。這9項指標是：X1：每股收益攤薄，X2：每股凈資產(chǎn)，X3：凈資產(chǎn)收益率加權(quán)（%），X4：每股資本公積金，X5：每股銷售收入，X6：資產(chǎn)負債率（%），X7：速動比率，X8：流動比率，X9：息稅前利潤率（%）。
2.1 因子分析
2.1.1 KMO檢驗和Bartlett假設(shè)檢驗
從上表的分析結(jié)果可以看出，KMO檢驗結(jié)果為0.546，大于0.5，Bartlett球形檢驗的Sig取值0.000，表示拒絕各變量是獨立的假設(shè).因此可以說明因子分析對這9個指標變量有意義，本數(shù)據(jù)適合做因子分析。
2.1.2 提取主因子和解釋主因子
通過SPSS軟件，按照上面提到的步驟依次對原始數(shù)據(jù)矩陣進行標準化后得到的方差貢獻率和因子載荷矩陣如表2。
關(guān)鍵詞：財務(wù)報告舞弊 房地產(chǎn) Logistic回歸模型
我國的房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀80年代中期，是一個成長性很高的行業(yè)。如今，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟生活中已有舉足輕重的地位，但由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、規(guī)模小、基礎(chǔ)差，其企業(yè)缺乏規(guī)范性管理，企業(yè)的財務(wù)狀況也面臨會計核算體系不健全、缺乏有效的內(nèi)部控制制度等問題，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)報告舞弊的風(fēng)險加大。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)運營特點和財務(wù)特征，在國內(nèi)外財務(wù)報告舞弊現(xiàn)有的研究基礎(chǔ)上建立一套適合我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告舞弊的識別模型。同時找出識別房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告舞弊的關(guān)鍵指標，為各有關(guān)信息使用者的決策提供依據(jù)。
一、文獻綜述
（一）國外文獻 西方國家資本市場產(chǎn)生時間較長，國外學(xué)術(shù)界較早地進行了上市公司財務(wù)報告舞弊的研究。Lee，Ingram和Howard 用列舉的方式對財務(wù)報告舞弊作了定義。在他們看來，財務(wù)報告舞弊就是系統(tǒng)性的利潤操縱。霍華德.R達維亞（2004）認為財務(wù)報表舞弊指的是在企業(yè)向外界披露財務(wù)報表時有意將財務(wù)報表上的一項或多項余額虛報的一種欺詐。在Michael R.Young看來，只有違規(guī)的財務(wù)報表被用于決策并造成損失時，這種違規(guī)才是舞弊。Persons， Beasley， Beneish 等從行業(yè)、董事會特征、財務(wù)指標等方面對財務(wù)舞弊公司的征兆做了進一步研究。Persons（1995），Bell and Carcello（2000）運用財務(wù)指標建立Logistic模型，Beneish（1997）通過建立Probit模型來識別財務(wù)報告舞弊現(xiàn)象。
（二）國內(nèi)文獻 與西方國家相比，我國證券市場建立時間相對較晚，所以我國學(xué)者對上市公司財務(wù)報告舞弊現(xiàn)象主要進行規(guī)范研究。阮錦勤（2003）以48家被公開實施舞弊的上市公司為樣本，對財務(wù)報告舞弊的現(xiàn)狀進行了多角度的考察，并通過反映舞弊征兆和舞弊特征的兩類指標建立Logistic回歸模型，結(jié)果表明調(diào)整后每股現(xiàn)金和應(yīng)收賬款與收入比兩個指標可以識別財務(wù)報告舞弊公司。明（2006）以8個財務(wù)指標為變量進行研究，最終建立了一個由應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、毛利率指數(shù)和資產(chǎn)質(zhì)量指數(shù)為變量的舞弊識別模型。陳國欣、呂占甲、何峰（2007）研究回歸模型表明：實際上只需要盈利能力、管理層持股比例、獨立董事規(guī)模、審計意見四個變量就可以較好地識別預(yù)測上市公司財務(wù)報告舞弊，而且通過Logistic 回歸技術(shù)建立的模型整體識別正確率已達95.1%，可以說效果相當(dāng)顯著。梁杰、任茜（2009）在我國上市公司財務(wù)報告舞弊信號的審計與識別一文中從公司管理層、關(guān)系對象、公司治理結(jié)構(gòu)及內(nèi)部控制制度等方面揭示了財務(wù)舞弊的跡象。
二、研究設(shè)計
（一）研究假設(shè) 本文以我國上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告為樣本，通過綜合考察上市房地產(chǎn)企業(yè)公開的財務(wù)數(shù)據(jù)，尋求舞弊房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)指標上共有的，能區(qū)別于未舞弊公司的特征，從而建立一個由多方面指標反映的識別模型。由此，本文提出以下假設(shè)：
假設(shè)1：:所有可以公開獲得的財務(wù)報表數(shù)據(jù)是真實、公允的
假設(shè)2：被中國證監(jiān)會公開進行行政處罰的上市房地產(chǎn)公司均為有舞弊行為的公司
假設(shè)3：未受行政處罰的房地產(chǎn)公司均為財務(wù)報告正常的公司（即非舞弊公司）
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 財務(wù)能力； 主成分分析； 評價
企業(yè)財務(wù)能力評價，與企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境有著重要的聯(lián)系。不同的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，企業(yè)的務(wù)活動的側(cè)重點也各不相同。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，以我國上市房地產(chǎn)公司中8家財務(wù)困境ST公司和8家財務(wù)正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財務(wù)狀況的10個財務(wù)指標為變量，采用主成分分析方法，從較多的財務(wù)指標變量中導(dǎo)出主要成分，進行房地產(chǎn)財務(wù)能力評價。
一、主成分分析法
主成分分析是通過對原始指標的相關(guān)矩陣內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系的研究，找出影響某一狀況的幾個綜合指標即主成分，使綜合指標為原始指標的線性組合，綜合指標不僅保留了原始指標的信息，彼此又不相關(guān)，使我們在研究復(fù)雜的問題時能夠抓住主要矛盾。
具體方法是將原來眾多的具有一定相關(guān)性的指標，比如p個指標，重新組合成一組新的相互無關(guān)的綜合指標F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m（m≤p）來代替原來的指標，通常數(shù)學(xué)上的處理就是將原來p個指標作線性組合，F(xiàn)i是與F1，F(xiàn)2，F(xiàn)i-1…Fi+1，F(xiàn)m都不相關(guān)的p個指標的所有線性組合中方差最大者。
這樣決定的新變量指標F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m分別稱為原變量指標的第1，第2，…，第m主成分。其中，F(xiàn)1在總方差（總貢獻率）中所占的比例最大，F(xiàn)1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m的方差（貢獻率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關(guān)，而且它們的方差依次遞減，因此在實際工作中，就挑選前幾個最大主成分。雖然這樣做會損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數(shù)據(jù)中進一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數(shù)目又抓住了主要矛盾的做法有利于問題的分析和處理。
二、樣本的選擇
考慮我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況和樣本數(shù)據(jù)收集的可行性，本文選用上市房地產(chǎn)企業(yè)進行樣本分析。同時，為了求得閾值點（分界點）進行模型有效性的檢測及考慮到多元統(tǒng)計方法中強調(diào)樣本配對的重要性，在樣本的選擇過程中盡量多地將被處以財務(wù)困境ST的房地產(chǎn)公司包含進樣本。由于上市的房地產(chǎn)公司數(shù)目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產(chǎn)為多元化經(jīng)營的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產(chǎn)公司，其中8家為ST公司，同時按照同行業(yè)、同時期、同規(guī)模的對應(yīng)原則，選取相應(yīng)的8家財務(wù)健康的上市公司作為匹配樣本。
三、主成分分析階段的變量
在選取財務(wù)比率作為變量時，應(yīng)選取能反映財務(wù)能力的指標。本文主成分分析階段選取了10個財務(wù)指標作為變量：凈資產(chǎn)收益率（X1）、流動比率（X2）、速動比率（X3）、存貨周轉(zhuǎn)率（X4）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X5）、營業(yè)利潤率（X6）、資產(chǎn)報酬率（X7）、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8）、凈資產(chǎn)增長率（X9）和凈資產(chǎn)增長率（X10）。選取的樣本和變量數(shù)據(jù)如表1所示。
四、主成分分析結(jié)果
采用SAS軟件的統(tǒng)計分析系統(tǒng)作為工具，對上述變量進行主成分分析，得到10個變量的主成分分析特征值、貢獻率和旋轉(zhuǎn)主成分載荷矩陣，見表2、表3。
根據(jù)表2，取累計貢獻的75%~85%來確定主成分Prini，可取前面四個主成分，它們能夠包含較多的信息。
由第一主成分F1可以看出，營業(yè)利潤率X6和資產(chǎn)報酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業(yè)的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。
第二主成分F2中，存貨周轉(zhuǎn)率X4和凈資產(chǎn)增長率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業(yè)經(jīng)營效率和成長能力的綜合因子。
第三主成分F3中，凈資產(chǎn)收益率X1和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。
第四主成分F4中，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業(yè)的經(jīng)營效率。
由此可以看出，影響企業(yè)財務(wù)能力的財務(wù)指標主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財務(wù)指標。
五、評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力
表4為各房地產(chǎn)公司財務(wù)能力前4個主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個主成分與相應(yīng)貢獻率乘積之和。從企業(yè)在前4個主成分上的得分可以看出各企業(yè)在盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力等主成分上的優(yōu)勢和不足之處。從表4可以看出，深萬科、光彩建設(shè)、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業(yè)值大得多，說明這3家財務(wù)狀況最好；中華企業(yè)、世紀中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標接近，比其余8家企業(yè)的值大，說明這5家企業(yè)財務(wù)狀況較好；最后8家企業(yè)財務(wù)狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業(yè)的財務(wù)狀況。
六、結(jié)論
通過計算分析可以看出，影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力的財務(wù)指標主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財務(wù)指標。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)主成分得分認識自身財務(wù)能力優(yōu)勢之處和薄弱環(huán)節(jié)，并提出相應(yīng)的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業(yè)制定戰(zhàn)略提供一條有效的途徑。
【參考文獻】
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摘要：首先對本文中采取的統(tǒng)計學(xué)方法因子分析和聚類分析思想進行了簡單的闡述。通過選取20 家房地產(chǎn)上市公司2013 年的財務(wù)數(shù)據(jù)建立財務(wù)指標體系，共選取17 個財務(wù)指標，運用spss 軟件結(jié)合因子分析和聚類分析，以6 個主因子的得分作為變量對20 家上市公司分類并結(jié)合實際情況給予財務(wù)風(fēng)險評級。對于最后的評級結(jié)果提出了自己的建議。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險因子分析聚類分析
0 引言
據(jù)統(tǒng)計，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，同時為了擴大資金，大的地產(chǎn)企業(yè)通過公司上市發(fā)行股票、債券等金融產(chǎn)品吸納資金。這些風(fēng)險無疑就轉(zhuǎn)嫁給了銀行，信貸機構(gòu)，投資者。因此如何有效評價和防范風(fēng)險，使得房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展，是我們急需解決的問題。
1 因子分析及聚類分析思想
1.1 因子分析的思想因子分析的基本思想是根據(jù)相關(guān)性大小把原始變量分組，使得同組內(nèi)的變量之間相關(guān)性較高，而不同的變量之間的相關(guān)性較低。每組變量代表一個基本結(jié)構(gòu)，用一個不可觀測的綜合變量表示，這個基本結(jié)構(gòu)就稱為公共因子。用較少的綜合指標分析存在于各變量中的各類信息，而各綜合指標之間彼此是不相關(guān)的，代表各類信息的綜合指標稱為因子。因子分析就是用少數(shù)幾個因子來描述許多指標或因素之間的聯(lián)系，以較少幾個因子反映原資料的大部分信息的統(tǒng)計學(xué)方法。
因子分析有如下特點：
①因子變量的數(shù)量遠少于原有的指標變量的數(shù)量，對因子變量的分析能夠減少分析中的計算工作量。②因子變量不是對原有變量的取舍，而是根據(jù)原始變量的信息進行重新組構(gòu)，它能夠反映原有變量大部分的信息。③因子變量之間不存在線性相關(guān)關(guān)系，對變量的分析比較方便。④因子變量具有命名解釋性，即該變量是對某些原始變量信息的綜合和反映。
因子分析的出發(fā)點就是用較少的獨立變量的因子變量來代替原來變量的大部分信息。
1.2 聚類分析思想我們所研究的樣品（網(wǎng)點）或指標（變量）之間存在程度不同的相似性（親疏關(guān)系———以樣品間距離衡量）。于是根據(jù)一批樣品的多個觀測指標，具體找出一些能夠度量樣品或指標之間相似程度的統(tǒng)計量，以這些統(tǒng)計量為劃分類型的依據(jù)。把一些相似程度較大的樣品（或指標）聚合為一類，把另外一些彼此之間相似程度較大的樣品（或指標）又聚合為另一類，直到把所有的樣品（或指標）聚合完畢，這就是分類的基本思想。
2 構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司財務(wù)指標評價體系
2.1 指標的選取與說明衡量上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力及財務(wù)風(fēng)險水平，通常都是考核盈利能力，償債能力，運營能力，發(fā)展能力，現(xiàn)金流，每股結(jié)構(gòu)這六個指標。財務(wù)指標比較全面的反映了一個企業(yè)的狀況，通過對財務(wù)指標分析可判斷企業(yè)是處于快速成長型企業(yè)，穩(wěn)健性企業(yè)，高增長高風(fēng)險性企業(yè)。用來評價企業(yè)在資本活動中所面臨的風(fēng)險，所以選取的指標能夠全面反映公司的經(jīng)營狀況。本文選取了滬深20 家上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)指標。構(gòu)建以下的財務(wù)指標體系(表1)。
2.2 財務(wù)指標處理由于各指標之間差異比較大，因此需要將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，采用SPSS 軟件對數(shù)據(jù)進行標準化處理。在所選指標中有正向指標，適度指標，逆向指標。則對適度指標流動比率、速動比率，逆向指標資產(chǎn)負債率進行取倒數(shù)的正向化處理。
2.3 因子分析法適用性檢驗根據(jù)上述因子分析的原理，采用KMO 和巴特利特球形度檢驗對20 個上市公司的17 個指標標準化數(shù)據(jù)進行相關(guān)性檢驗。如表2。
由上表得KMO 的值為79.8%，各指標之間存在一定的相關(guān)性，原始變量可以做因子分析。同時，巴特利特球形度檢驗的結(jié)果近似卡方的概率接近0，表明在0.05 的顯著性水平下，原指標存在相關(guān)性。
2.4 主因子提取本文以主成分分析法構(gòu)造因子變量，根據(jù)特征值大于1 提取主因子。通過主成分分析共提取了6 個主因子，累計貢獻率達到89.695%，能夠很好的解釋總方差，足夠表達出原始數(shù)據(jù)的信息。
3 基于聚類分析法劃分財務(wù)風(fēng)險等級
結(jié)合運用聚類思想將房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險進行分類。將上述20 家上市公司主因子得分作為新的變量，對其進行K 均值聚類分析，將風(fēng)險等級劃分為3 個等級：風(fēng)險較小，風(fēng)險一般，風(fēng)險較高。運用SPSS 軟件計算結(jié)果如表3。
由表可得風(fēng)險較高的企業(yè)：宋都股份。
風(fēng)險一般企業(yè)：浙江廣廈、濱江集團、順發(fā)恒業(yè)、金科股份、泰禾集團、中南建設(shè)、中弘股份、深振業(yè)、中航地產(chǎn)、華僑城、金融街、榮安地產(chǎn)、億城股份。
風(fēng)險較低的企業(yè)：萬科地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、新華聯(lián)、榮盛發(fā)展、保利地產(chǎn)、南京高科。
上面分析結(jié)果中對于6 家風(fēng)險較小的房地產(chǎn)公司，要保持好公司良好的財務(wù)管理狀況，同時也要有一定的防范意識。對于13 家風(fēng)險一般的房地產(chǎn)企業(yè)，可以以現(xiàn)行的財務(wù)管理制度進行運作，但應(yīng)隨時關(guān)注財務(wù)指標的變化情況，建立有效的財務(wù)預(yù)警機制，盡最大能力降低風(fēng)險。對于風(fēng)險較高的宋都股份，應(yīng)引起公司內(nèi)部和外界投資者的高度重視，及時根據(jù)財務(wù)報表的相關(guān)指標進行分析，找到影響財務(wù)風(fēng)險的主要因素并采取相應(yīng)的對策，避免財務(wù)風(fēng)險狀況惡化。
4 結(jié)論
本文通過選取較有代表性的17 個財務(wù)指標，利用因子分析分為6 個主因子，并利用聚類分析對上市房地產(chǎn)公司進行分析并做出風(fēng)險歸類評價。這可以為房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人，經(jīng)營者，投資人決策者提供參考依據(jù)。對于債權(quán)人，特別是銀行等金融機構(gòu)及債券投資者最關(guān)心的是貸給企業(yè)的款項安全度。當(dāng)銀行金融機構(gòu)貸給企業(yè)資金時也都要對企業(yè)做風(fēng)險評估，以保障自己利益最大程度的安全。對于經(jīng)營者來說，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，必然要提高盈利能力，償債能力，運營能力，有利于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。良好的財務(wù)狀況不僅影響公司內(nèi)部團結(jié)穩(wěn)定，另一方面樹立企業(yè)的良好形象和信譽，增強投資者、債權(quán)人、政府機構(gòu)等相關(guān)利益者對企業(yè)的信心。從經(jīng)營者的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)公司的風(fēng)險等級劃分，更能促使經(jīng)營者對財務(wù)風(fēng)險的重視和憂患意識，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。從整體上，使得房地產(chǎn)行業(yè)健康循環(huán)發(fā)展。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；財務(wù)管理；績效考評
一、房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的問題
（1）隨意增減和調(diào)整財務(wù)預(yù)算現(xiàn)象嚴重，缺乏財務(wù)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督機制。一些房地產(chǎn)公司由于缺乏財務(wù)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督機制或者財務(wù)預(yù)算編制時的不嚴謹，在具體的預(yù)算執(zhí)行中隨意增減和調(diào)整財務(wù)預(yù)算現(xiàn)象嚴重，從而使得年初部門預(yù)算和年終部門決算存在很大的差異，嚴重影響到了部門財務(wù)管理的嚴肅性。（2）缺乏有效的財務(wù)績效考核機制。房地產(chǎn)公司通過財務(wù)績效考評有層次地、分門別類地將單位的戰(zhàn)略目標分解到各職能部門，并將其細化、延伸到每一個職工，使房地產(chǎn)公司所有職工都明確本單位戰(zhàn)略目標的主要意圖和設(shè)想，了解自己在單位中所處的作用和地位，從各自的角度想方設(shè)法地來為實現(xiàn)這個目標而努力工作，這樣一來，使得房地產(chǎn)公司的凝聚力大大增加，有助于促使房地產(chǎn)公司決策科學(xué)化。但是在實際中，由于沒有充分重視有無超預(yù)算支出、資金使用效益如何、資金投向是否正確等問題，使得績效考核體系嚴重不完善，大多只是走走形式，缺少可操作性、規(guī)范性和科學(xué)性，不能有效地起到約束的作用。
二、如何加強房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理
（1）樹立新的財務(wù)管理觀念。第一，應(yīng)該著眼于外部環(huán)境，重視與建筑商、客戶、建材供應(yīng)商之間的有效溝通和聯(lián)系，應(yīng)對房屋售后服務(wù)、銷售、生產(chǎn)、設(shè)計、開發(fā)等環(huán)節(jié)實行財務(wù)管理責(zé)任制度。第二，應(yīng)該以房地產(chǎn)公司全局為對象，樹立全局意識，洞察全局，知彼知己，對各種因素的價值鏈進行綜合分析。第三，房地產(chǎn)公司不要過于追求短期效果，應(yīng)該注重長遠的成本節(jié)約，以便取得可持續(xù)性發(fā)展的能力。（2）加強房地產(chǎn)公司財務(wù)支出績效考評工作。一是強化組織領(lǐng)導(dǎo)。及時成立房地產(chǎn)公司支出績效考評工作領(lǐng)導(dǎo)小組，落實日常工作機構(gòu)，負責(zé)績效考評具體協(xié)調(diào)管理工作。按照職能分工要求，密切協(xié)調(diào)配合，實行分管領(lǐng)導(dǎo)分片負責(zé)制及相關(guān)科室分工責(zé)任制。二是明確考評要求。制定相應(yīng)的政策和規(guī)則制度來確定績效考評的范圍、工作程序和時間安排。采取項目單位自評、主管部門考評和財務(wù)部門考評相結(jié)合的考評機制。三是細化工作措施。選取房地產(chǎn)公司的幾個項目部進行項目支出績效考評試點，精心選取試點項目，力求項目具有代表性。建立業(yè)務(wù)指標、財務(wù)指標、效益指標三大考核體系，細化指標分數(shù)權(quán)數(shù)，實現(xiàn)三級目標管理。四是注重工作結(jié)合。將財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)投資評審工作貫穿房地產(chǎn)公司支出績效考評全過程，增強工作實效，實行項目前期設(shè)計概算管理、財務(wù)全程介入監(jiān)督、事后針對考評情況開展延伸檢查。應(yīng)以定性的指標為輔，定量的指標為主，從而增強房地產(chǎn)公司績效考評結(jié)果的利用價值和績效考評的實際可操作性，五是是認真對待績效評價結(jié)果，強化評價結(jié)果運用，對績效評價中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改，將其作為加強制度建設(shè)、完善體制機制、改進工作方法、提升管理績效的重要參考，不斷推進房地產(chǎn)公司財務(wù)管理科學(xué)化精細化。（3）強化監(jiān)控，建立內(nèi)部約束機制。一方面加強日常跟蹤管理。通過日常的跟蹤管理維護其嚴肅性，嚴格規(guī)范地執(zhí)行財務(wù)經(jīng)費預(yù)算，對于當(dāng)期超支的可控費用要提前預(yù)警，并堅決杜絕在當(dāng)期支出，做到按月及時檢查、考核。另一方面建立內(nèi)部約束機制。財務(wù)對下級部門的日常財務(wù)監(jiān)督，重點是對資金支出的合法性、真實性；房地產(chǎn)公司財務(wù)部門要對財務(wù)收支程序、效能、過程、結(jié)果的懲防監(jiān)督，實施多層次的監(jiān)督，重點是財務(wù)收支程序的合法性，以及對違紀者的及時查處，防微杜漸。（4）提高決策者的財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。認清楚實施財務(wù)管理的必要性以及重要性，把財務(wù)管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。
參 考 文 獻
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內(nèi)容摘要:本文運用Logistic回歸對我國預(yù)虧的上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析,試圖從實證研究的角度說明上市房地產(chǎn)公司財務(wù)危機產(chǎn)生的原因,構(gòu)建上市公司財務(wù)預(yù)警模型。研究表明logistic模型在預(yù)測虧損前的房地產(chǎn)公司財務(wù)困境方面具有較高的準確率。
關(guān)鍵詞:logistic回歸STT檢驗預(yù)警模型
繼1998年3月中國證監(jiān)會了《關(guān)于上市公司狀況異常期間的股票特別處理方式的通知》后,同年4月滬深交易所即宣布將對財務(wù)狀況或其他狀況出現(xiàn)異常的上市公司的股票進行特別處理(Special Treatment,簡稱ST),從此ST板塊的股票即成為我國股票市場上一個特殊的群體。無論是資產(chǎn)重組的題材,還是關(guān)聯(lián)交易的頻繁發(fā)生,都可以引起市場對ST股票的敏感反映,使得該類股票的波動遠大于市場波動的平均幅度,成為制造投機成分,為股市營造變數(shù)的一個板塊。為排除行業(yè)不同所造成的影響,本文選擇ST板塊中房地產(chǎn)業(yè)的上市公司作為研究對象,運用常用統(tǒng)計分析軟件SPSS對這些上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)困境進行研究,并運用logistic回歸尋找造成財務(wù)危機的原因,試圖構(gòu)建相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警模型,為ST公司和投資者的經(jīng)營和決策提供參考。
研究選樣標準與指標體系的建立
本文選取的研究對象為2009年被ST的12家房地產(chǎn)公司,并且選取了在滬深兩市中排名前12位的表現(xiàn)正常的12家房地產(chǎn)企業(yè)作為對比樣本。樣本相關(guān)變量數(shù)據(jù)取自CSMAR數(shù)據(jù)庫中各上市房地產(chǎn)公司2008年的數(shù)據(jù)以及證券之星、中國上市公司資訊網(wǎng)、和訊網(wǎng)等網(wǎng)站。
(一)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標的初步選取
美國紐約大學(xué)的Edward.Altman教授在建立企業(yè)破產(chǎn)預(yù)測的Zeta模型時,財務(wù)指標的最初選取遵循了兩個原則:該指標在以前的研究中出現(xiàn)的頻率;指標與所要研究問題的潛在相關(guān)性。結(jié)合這兩個原則以及敏感性、先兆性、關(guān)聯(lián)性、可操作性和互斥性,本文從反映上市公司的盈利能力、經(jīng)營能力、償債能力、成長能力四個方面提取了各項財務(wù)指標,具體說明如下:
1.盈利能力指標。X1凈資產(chǎn)收益率:該指標是從所有者的角度考察企業(yè)盈利水平的高低。該指標越高,表明資產(chǎn)增值能力越強,企業(yè)越有活力,財務(wù)狀況越健康;X2總資產(chǎn)利潤率:該指標反映企業(yè)總資產(chǎn)獲得利潤的能力,是反映企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效率的指標。該指標越高,表明資產(chǎn)利用效果越好,企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機的可能性越小。
2.經(jīng)營能力指標。X3應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率:該指標反映企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率。該指標越高,表明公司收賬速度快,壞賬損失少,資產(chǎn)流動快,償債能力強;X4存貨周轉(zhuǎn)率:該指標是衡量企業(yè)購入存貨、投入生產(chǎn)、銷售收回等各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合性指標。它影響到企業(yè)的短期償債能力。該指標越高,存貨的占用水平越低,企業(yè)的變現(xiàn)能力越強;X5總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率:該指標綜合評價企業(yè)全部資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量和利用效率。數(shù)值越高,表明企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快,銷售能力越強,資產(chǎn)利用效率越高,發(fā)生財務(wù)危機的可能性越小。
3.償債能力指標。X6流動比率:該指標是流動資產(chǎn)對流動負債的比率,用于衡量企業(yè)流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期前,可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負債的能力。該指標越大,企業(yè)短期償還債務(wù)的能力越強;X7速動比率:該指標是速動資產(chǎn)對流動負債的比率,衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負債的能力。該指標是對流動比率的補充,它越大,企業(yè)的短期償債能力越強,財務(wù)風(fēng)險越小;X8資產(chǎn)負債率:該指標又稱為財務(wù)杠桿系數(shù)。在企業(yè)經(jīng)營狀況良好的情況下,適當(dāng)?shù)呢攧?wù)杠桿可以起到正面的作用,在經(jīng)營不良時,過度的財務(wù)杠桿會導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)狀況惡化。
4.成長能力指標。X9主營業(yè)務(wù)收入增長率:該指標衡量公司的產(chǎn)品生命周期,判斷公司所處的階段。該指標越大表明企業(yè)的發(fā)展?jié)摿υ酱?X10總資產(chǎn)增長率:該指標反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長情況。該指標越高,表明企業(yè)一定時期內(nèi)資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴張的速度越快。
(二) 財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標的進一步篩選
進入預(yù)警模型的指標應(yīng)當(dāng)能夠顯著地區(qū)分ST公司和非ST公司,因此,本文選取應(yīng)用多元統(tǒng)計方法中的T檢驗對預(yù)警指標進行再次篩選。對同一財務(wù)指標而言,當(dāng)兩組樣本具備齊方差性時,采用的檢驗統(tǒng)計量為:
當(dāng)兩組樣本不具備齊方差性時,采用的檢驗統(tǒng)計量為:
利用24家上市房地產(chǎn)公司的樣本數(shù)據(jù),采用SPSS統(tǒng)計分析軟件中的雙樣本(獨立)平均數(shù)檢驗Independent-Sample T Test,對樣本2008年的數(shù)據(jù)進行顯著性檢驗的結(jié)果如表1所示。由表1可以看出,在財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的前一年中有三個指標通過了顯著性檢驗,分別是:X7速動比率、X5總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和X10總資產(chǎn)增長率,這三個指標可以有效地區(qū)分有財務(wù)困境和沒有財務(wù)困境的企業(yè),因此,選取它們作為logistic回歸中的入選變量。
財務(wù)困境預(yù)測模型選擇和構(gòu)建
根據(jù)上述篩選出的三個財務(wù)指標,本文試圖預(yù)測我國上市房地產(chǎn)公司發(fā)生財務(wù)困境的可能性,即根據(jù)該指標組刻畫的財務(wù)狀況推測企業(yè)未來發(fā)生虧損的概率。
Logistic回歸是處理定性被解釋變量的常用統(tǒng)計分析方法,尤其對于相依變量為二分類變量時的模型往往具有較好的效果。并且相對于多元線性回歸,logistic回歸不要求變量服從正態(tài)分布,因而比判別分析更加穩(wěn)健。其表達式為:
其中,xn的值為自變量,β0為截距, βi為回歸系數(shù),P為在給定自變量的條件下事件發(fā)生的概率。
運用SPSS統(tǒng)計分析軟件對篩選出的三個經(jīng)過T檢驗的財務(wù)指標進行l(wèi)ogistic回歸分析,得到如表2所示。
所得方程可表示為:
logistic回歸模型一般以0.5為最佳判定點,即如果通過模型計算出來的某事件發(fā)生的概率(Y=1)大于等于該事件不發(fā)生的概率(Y=0),則判定該事件發(fā)生,否則判定該事件不發(fā)生。在本文中即為當(dāng)P>0.5時,該企業(yè)被判定為ST公司,當(dāng)P
將樣本公司的財務(wù)數(shù)據(jù)代入模型,進行回判,得到結(jié)果如表3所示。
從上述預(yù)測結(jié)果來看財務(wù)指標的綜合運用大大提高了預(yù)測的準確性,本文對ST公司的正判概率為83.3%,對正常上市公司的正判概率為83.3%,綜合正判概率即為83.3%。
結(jié)論及虧損的原因
(一)結(jié)論
本文利用logistic回歸對中國預(yù)虧上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)困境進行了預(yù)測研究。采納的數(shù)據(jù)是綜合反映公司經(jīng)營狀況的財務(wù)指標,判斷公司發(fā)生財務(wù)困境的標準是被ST。此外,作為對比研究,文章還選入數(shù)量相同的未發(fā)生虧損的業(yè)績正常的上市公司。從logistic回歸模型的預(yù)測結(jié)果來看,判別的準確率達到83.3%,表明模型在預(yù)測上市房地產(chǎn)公司發(fā)生虧損方面是有效的。因此,這個模型可以為資本市場上的機構(gòu)與個人投資者做決策提供參考。同時,這個模型可以看做是對上市房地產(chǎn)公司連續(xù)虧損原因的解釋,表明速動比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)增長率這三個指標所代表的相應(yīng)的償債能力、經(jīng)營能力和成長能力對企業(yè)的財務(wù)狀況具有重要的影響,這三個指標越大,企業(yè)的發(fā)生財務(wù)困境的概率越小,因此,企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)在這些方面給予足夠的關(guān)注。
(二)我國上市房地產(chǎn)公司連續(xù)虧損的原因
企業(yè)償債能力偏低,風(fēng)險大。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在自有資金不足的問題,企業(yè)所需資金主要是靠向銀行貸款解決。而對比ST企業(yè)與經(jīng)營良好企業(yè)的財務(wù)指標可以發(fā)現(xiàn)連續(xù)虧損企業(yè)的資產(chǎn)負債率多在90%以上,有的高達1000%,遠遠高于正常經(jīng)營的企業(yè),而速動比率卻明顯偏低。這樣,過高的負債,不足的償債能力必然導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營的成本增加,盈利下降,以致出現(xiàn)虧損。這種自由資金不足,過分依靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等方式來進行房地產(chǎn)開發(fā)的公司,一旦商品房銷售不暢,資金不能即時回籠,將導(dǎo)致工程難以為繼,極易出現(xiàn)虧損乃至破產(chǎn)。 企業(yè)重開發(fā),輕經(jīng)營管理。依據(jù)上述研究結(jié)果中顯示的經(jīng)營能力,再結(jié)合實際,可以發(fā)現(xiàn)被ST的房地產(chǎn)企業(yè)相對于業(yè)績良好的房地產(chǎn)企業(yè)而言更加輕視物業(yè)經(jīng)營管理。在這種情況下,公司業(yè)績?nèi)Q于具體的開發(fā)項目,而一個開發(fā)項目的周期只有2-4年,極易導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的大起大落。在國外,物業(yè)經(jīng)營管理的比重大大高于物業(yè)開發(fā)的比重,這也是國外房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營相對穩(wěn)定的主要原因之一。
企業(yè)開發(fā)能力低,發(fā)展?jié)摿π ７康禺a(chǎn)業(yè)是非常密集的資本密集型產(chǎn)業(yè),而我國很多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,資源分散,開發(fā)企業(yè)整體水平不高,與其密集的行業(yè)特點極不相適應(yīng)。這也是ST房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題之一,再加上它們償債能力和經(jīng)營能力的欠缺,導(dǎo)致其融資能力也大受影響,進而影響到企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。而發(fā)展?jié)摿λ成涞某砷L能力的缺乏又進一步增加了其虧損的可能性。
此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表現(xiàn)在:由于考慮了行業(yè)和規(guī)模進行實證分析,難以取得足夠的樣本,這可能會導(dǎo)致研究結(jié)果與實際狀況存在一定誤差。樣本的選取局限于上市公司,限制了模型的適用范圍。由于搜集數(shù)據(jù)的途徑有限,有關(guān)公司治理、宏觀環(huán)境、行業(yè)競爭情況等影響企業(yè)財務(wù)狀況的非財務(wù)指標因素沒有納入研究范圍。
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