時(shí)間：2024-04-01 10:57:22
序論：在您撰寫房產(chǎn)投資的特點(diǎn)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
1.文化產(chǎn)業(yè)投入較高，投資回收期較長，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。以影視業(yè)為例，前期需要啟動(dòng)資金較大，產(chǎn)業(yè)鏈也較長，影響投資回報(bào)的不確定因素較多，從產(chǎn)品前期制作到市場發(fā)行、票房及廣告收入等，在各個(gè)環(huán)節(jié)都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。此外，文化產(chǎn)品從創(chuàng)作、培育到成型的周期一般比較長，投資過程中先期投入的資金并不能產(chǎn)生好的效益，尤其是用于形成固定資產(chǎn)的文化基本建設(shè)投資，投資回收期更長，且投資回報(bào)依賴于市場化運(yùn)作。
2.文化產(chǎn)業(yè)投資的回報(bào)鏈條長，文化產(chǎn)品的價(jià)值可以反復(fù)得到體現(xiàn)，投資收益可以延伸。文化投資的回報(bào)是在一個(gè)長鏈條上，通過分段轉(zhuǎn)讓和銷售而逐步獲得的。如動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)中一部作品的成功，不僅會(huì)帶來直接的收益，還可以延伸產(chǎn)業(yè)鏈，將卡通形象作為品牌開發(fā)，經(jīng)營衍生產(chǎn)品。美國迪斯尼公司制作《獅子王》，投資4500萬美元，僅其衍生產(chǎn)品的收入已達(dá)20億美元。
3.文化產(chǎn)業(yè)投資主要由無形資本的投資等元素組成。文化產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的發(fā)展表現(xiàn)為：貨幣資本與其他智力、技術(shù)、信息等資本相融合，許多國家將文化產(chǎn)業(yè)稱為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，由此可見創(chuàng)意、知識(shí)、品牌、管理等在文化產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)中發(fā)揮著重要的作用。文化產(chǎn)業(yè)的競爭不再是單純的物質(zhì)資本競爭，在當(dāng)今社會(huì)更是無形資本等綜合實(shí)力的競爭，尤其是人才的競爭。
4.復(fù)合型人才缺乏。投資的風(fēng)險(xiǎn)主要在于管理理念差異、集創(chuàng)意與管理于一體的復(fù)合型人才的缺乏以及商業(yè)模式的不確定性。以文化產(chǎn)業(yè)從大范圍來看，文化的投資可以分為三大塊，包括藝術(shù)品投資，這亦是文化產(chǎn)業(yè)比較有特色之處；出版集團(tuán)等傳統(tǒng)的傳媒衍生出來的投資機(jī)會(huì)以及在投資界來看最多見的互聯(lián)網(wǎng)、動(dòng)漫、網(wǎng)絡(luò)文化等相關(guān)的新媒體。這些文化企業(yè)最大的挑戰(zhàn)就是人。但目前我國文化產(chǎn)業(yè)方面的人才市場還有很大的或缺，尤其是同時(shí)精通企業(yè)管理經(jīng)營的復(fù)合型的人才比較欠缺。
5.文化產(chǎn)業(yè)涉及的領(lǐng)域很廣泛。文化產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)相比，文化產(chǎn)業(yè)內(nèi)容雜。文化產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是由演藝業(yè)、出版業(yè)、娛樂業(yè)、報(bào)刊雜志業(yè)、廣播電視業(yè)、電影業(yè)、文化旅游業(yè)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)業(yè)、電子游戲業(yè)、動(dòng)漫業(yè)、文化培訓(xùn)業(yè)、藝術(shù)拍賣業(yè)、城市會(huì)展業(yè)等10余個(gè)產(chǎn)業(yè)或行業(yè)所組成的產(chǎn)業(yè)群，內(nèi)容非常龐雜。
所以，文化產(chǎn)業(yè)投資具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。因而對(duì)投資者提出了更高的要求，要求投資者具備文化項(xiàng)目的評(píng)估能力、經(jīng)營能力，同時(shí)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。
二、文化產(chǎn)業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)
我國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于初級(jí)階段，目前文化產(chǎn)業(yè)的投資面臨這眾多的風(fēng)險(xiǎn)，既有一般投資具有的信用風(fēng)險(xiǎn)，也有由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整形成的政策風(fēng)險(xiǎn)，更有文化產(chǎn)業(yè)自身的特殊性的市場風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)文化產(chǎn)業(yè)投資的特點(diǎn)，本文提出了文化產(chǎn)業(yè)的三方面風(fēng)險(xiǎn)。
1.市場風(fēng)險(xiǎn)。文化產(chǎn)品無論就生產(chǎn)還是消費(fèi)都具有很大的不確定性，因此投資文化產(chǎn)業(yè)要承擔(dān)巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，文化產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)功能是通過其社會(huì)功能實(shí)現(xiàn)的，這些和消費(fèi)者緊密相關(guān)。而消費(fèi)者花銷在文化產(chǎn)品上往往不可預(yù)測，這就注定文化產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)。文化產(chǎn)品在起初是依賴藝術(shù)創(chuàng)造者的個(gè)人因素，這一切也是不可預(yù)測和控制的，這無形中也增加了文化產(chǎn)品的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。
2.信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生從直接原因看可能有三種情況：一是借款人在貸款到期前破產(chǎn)倒閉，資產(chǎn)價(jià)值不能抵償債務(wù)，致使銀行無法收回本金；二是借款人由于資金緊張不能按期歸還銀行貸款。三是借款人人為因素，故意不換銀行的貸款。目前我國文化的投資中信用風(fēng)險(xiǎn)的存在是一個(gè)毋庸置疑的事實(shí)，有不少文化產(chǎn)業(yè)公司利用資本市場對(duì)產(chǎn)業(yè)調(diào)整過程中的文化產(chǎn)業(yè)的不熟悉，進(jìn)行炒作來榨取資本。這表明，文化企業(yè)的資信狀況是資本投資信用風(fēng)險(xiǎn)的直接原因，這就需要銀行等金融資本對(duì)文化產(chǎn)業(yè)投資時(shí)要全面的調(diào)查并采取措施抵御信用風(fēng)險(xiǎn)。
3.政策風(fēng)險(xiǎn)。文化產(chǎn)業(yè)既有經(jīng)濟(jì)屬性又有政治屬性，尤其是其中的大眾傳播產(chǎn)業(yè)，作為黨和國家的重要媒體，其一直在最突出的地位，使得其相對(duì)其他行業(yè)而言計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩更濃，行業(yè)受政策的影響更多。政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于準(zhǔn)備投資傳媒的資本至關(guān)重要。隨著體制的改革和市場經(jīng)濟(jì)的逐步深化，我國傳媒業(yè)開始注重市場經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化、市場化經(jīng)營的探索，國家的相關(guān)政策對(duì)此行業(yè)至關(guān)重要。
綜合以上三方面的風(fēng)險(xiǎn)指出文化產(chǎn)業(yè)投資存在的主要問題：
1．缺乏文化項(xiàng)目的評(píng)估能力，銀行貸款遭遇制度難題。文化產(chǎn)業(yè)主要是以知識(shí)產(chǎn)權(quán)和品牌價(jià)值等無形資產(chǎn)作為資產(chǎn)表現(xiàn)形式，固定資產(chǎn)規(guī)模普遍較小，可供抵押的固定資產(chǎn)很少，缺少擔(dān)保手段。而無形資產(chǎn)的評(píng)估與變現(xiàn)對(duì)銀行來說又是一個(gè)難以把握的課題，銀行對(duì)其價(jià)值的認(rèn)定往往非常保守，這使得優(yōu)秀的文化企業(yè)和項(xiàng)目難以得到銀行資金支持。
2.風(fēng)險(xiǎn)投資對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的支持力度較小。目前，國內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)投資主要集中在文化產(chǎn)業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域， 而對(duì)其他領(lǐng)域介入較少。究其原因，一是風(fēng)險(xiǎn)投資的特性決定了它不可能廣泛地進(jìn)入文化產(chǎn)業(yè)，它垂青的只是那些高回報(bào)、具有可持續(xù)商業(yè)模式和完整產(chǎn)業(yè)鏈的項(xiàng)目；二是政府對(duì)廣播、電視、平面媒體和有線網(wǎng)絡(luò)等傳媒領(lǐng)域的管制比較嚴(yán)格，存在諸多政策限制；此外，國有文化企業(yè)產(chǎn)。
3.權(quán)不明晰等問題也成為風(fēng)險(xiǎn)投資的一個(gè)障礙。文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)有待進(jìn)一步完善。目前為止，我國已經(jīng)初步建立起了一系列與文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，但仍有待完善:缺少針對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的擔(dān)保法規(guī)；現(xiàn)存文化產(chǎn)業(yè)法規(guī)體系與WTO 對(duì)中國文化產(chǎn)業(yè)政策的要求之間存在矛盾；文化娛樂業(yè)以行政命令沖擊法律法規(guī)，有令不行的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)；文化市場的稽查管理力度不夠，影片、光盤、圖書等文化產(chǎn)品的盜版活動(dòng)猖撅；對(duì)文化產(chǎn)品知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)不夠等。
4.防范文化產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)對(duì)策完善相關(guān)政策。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于投資的環(huán)境依賴越來越強(qiáng)，文化產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)由于其特殊的文化及意識(shí)形態(tài)屬性，資本的準(zhǔn)入問題應(yīng)高度重視。在投資來源上,鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人、境外資金興辦文化企業(yè)。在投資方式上,采取獨(dú)資、合資、合作、合營等多種途徑;既可以資金方式投入,也可以土地、無形資產(chǎn)和技術(shù)方式投入入股;還可以通過股票市場發(fā)行股票、債券以及文化彩票等方式籌措資金。此外,還可以通過流動(dòng)資金的貸款、固定資產(chǎn)貸款、聯(lián)營股本貸款、循環(huán)貸款、產(chǎn)權(quán)市場上的溢價(jià)轉(zhuǎn)讓和拍賣、項(xiàng)目貸款等間接融資解決資金短缺的問題。為了提升文化產(chǎn)業(yè)資源配置的國際化程度,亦可大膽引進(jìn)外資。目前,我國文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘還比較高,民間投資進(jìn)入的深度明顯不足,這不僅體現(xiàn)在民間資本與國有資本在市場準(zhǔn)入條件上的不平等,還體現(xiàn)在我國對(duì)民間資本與外來資本的區(qū)別對(duì)待。為了充分調(diào)動(dòng)民間資金,廣開投資渠道,筆者認(rèn)為:首先,要打破壟斷,鼓勵(lì)競爭,支持民間力量投資文化項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)文化投資主體多元化和融資渠道的多樣化,讓市場在長期資源的配置方面發(fā)揮主要和關(guān)鍵作用。
故各級(jí)政府的文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)部門在文化產(chǎn)業(yè)投資方面要完善文化產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入政策，為文化產(chǎn)業(yè)的投資者創(chuàng)造文化產(chǎn)業(yè)公平競爭環(huán)境。鼓勵(lì)多元化資本參與發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)。
加強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)投融資服務(wù)。文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)部門將應(yīng)利用服務(wù)平臺(tái)整合各資本市場資源，開展信貸、信托、債券、證券、資金、保險(xiǎn)等多種類型的金融咨詢服務(wù)，研究文化產(chǎn)權(quán)評(píng)估、抵押質(zhì)押的具體辦法，建立文化產(chǎn)業(yè)投融資優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫，努力解決文化企業(yè)和資本市場之間信息與資源不對(duì)稱的問題。還應(yīng)開通文化產(chǎn)權(quán)交易、企業(yè)上市推薦、無形資產(chǎn)評(píng)估、貸款貼息和保費(fèi)補(bǔ)貼申報(bào)等系統(tǒng)，不斷豐富平臺(tái)內(nèi)容，將平臺(tái)逐步建設(shè)成集文化產(chǎn)業(yè)投融資信息交流、政策對(duì)外、金融業(yè)務(wù)在線辦理、金融平衡總發(fā)行、項(xiàng)目咨詢投資、產(chǎn)品展示交易、行業(yè)知識(shí)普及等服務(wù)于一體的綜合性網(wǎng)絡(luò)公共服務(wù)平臺(tái)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資特點(diǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-01
一、引言
隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定上升的趨勢，根據(jù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資開始有回升的趨勢。2016年1月到3月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資為17677億元，比名義增長了6.2%（去掉價(jià)格因素之后，實(shí)際增長了9.1個(gè)百分點(diǎn)），增長的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地產(chǎn)投資增長，成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的主要力量之一，將在促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)、改善百姓生活條件等方面發(fā)揮了巨大作用。
二、房地產(chǎn)投資特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系
由于房地產(chǎn)投資具有其獨(dú)特的特點(diǎn)，使其與其他一般的投資不同，以至房地產(chǎn)業(yè)是高不確定性及風(fēng)險(xiǎn)高的一種行業(yè)，房地投資過程中需要謹(jǐn)慎決策，防范投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資成敗的影響，因此，根據(jù)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)與投資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)研究文獻(xiàn)，分析房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系如下：
1.房地產(chǎn)投資的不可移動(dòng)性與風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)的特點(diǎn)，將對(duì)其所在的地理位置與環(huán)境等存在一定程度上的影響，并影響其價(jià)值的高低，給投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資地段和區(qū)域時(shí)，會(huì)受到地理位置的限制，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的地理位置、環(huán)境及社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的好壞將影響其商品的價(jià)格，進(jìn)而影響其利潤，且上述條件的復(fù)雜變化，帶來眾多的不確定性因素。
2.房地產(chǎn)投資周期的長久性與風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的壽命周期（包括自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命）較長，從投入至銷售需要較長的時(shí)間，具有耐久性，且周期的長短也將影響投資風(fēng)險(xiǎn)的大小。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，要綜合考慮建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用土地的使用年限（見表1），而房地產(chǎn)使用的長期性也將取決于其耐久性，由于人民生活水平的不斷改善與提高，使其對(duì)房地產(chǎn)商品有較高程度的要求。
3.房地產(chǎn)投資活動(dòng)的相關(guān)性與風(fēng)險(xiǎn)
隨著國家經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮與發(fā)展，人民對(duì)房地產(chǎn)商品的需要也越來越大，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過將未建完的商品進(jìn)行提前銷售的方式，來減少投入資金，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)；然而，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)撤出其資金的投入，在建的項(xiàng)目在停止建設(shè)，交易也將停止，增加其投資的風(fēng)險(xiǎn)，最終，也將會(huì)影響企業(yè)投資成功的概率。
4.房地產(chǎn)投資的資金需求性與風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的整個(gè)過程均需投入大量的資金，從前期獲得土地、可行性研究、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、營銷宣傳、銷售、訂買賣合同等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要較大資金的投入，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大，資金投入量越大，且需要承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也越大，融資成本高的風(fēng)險(xiǎn)也較大。
5.房地產(chǎn)投資的政策影響性與風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)性，使得房地產(chǎn)投資易受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，尤其是在房地產(chǎn)投資決策后，實(shí)施決策過程中，如果政府出臺(tái)新的有關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要進(jìn)行相應(yīng)的變更與調(diào)整，同時(shí)房地產(chǎn)投資也需要符合國家或地區(qū)的土地規(guī)劃與城市規(guī)劃等的要求，進(jìn)而影響投資效果和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，給房地產(chǎn)投資帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。
6.房地產(chǎn)市場的不充分性與風(fēng)險(xiǎn)
在我國目前的市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場發(fā)育的不是那么充分與完善，相對(duì)完善的市場，房地產(chǎn)市場不具備充分的信息與商品同質(zhì)等基本條件，被稱為準(zhǔn)市場、次市場，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣市場環(huán)境下進(jìn)行投資，需承擔(dān)一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)論
通過以上對(duì)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系進(jìn)行分析，可知房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)性、生命周期長、投資活動(dòng)相關(guān)性、投資資金需求量大、受國家政策影響、房地產(chǎn)市場不充分等特點(diǎn)，在一定程度上均會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來或多或少的風(fēng)險(xiǎn)，影響投資決策的成功，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益。
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【關(guān)鍵詞】 家庭投資理財(cái)； 房產(chǎn)投資； 投資收益率
一、導(dǎo)言
家庭投資理財(cái)，是指以家庭為單位，以保值增值為目的，根據(jù)家庭的自身特點(diǎn)，將家庭所獲取的資金存入金融機(jī)構(gòu)或購買可升值的理財(cái)產(chǎn)品。而當(dāng)今，隨著家庭居民的資金越來越多，并且房產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、高收益等特點(diǎn)，這使得居民家庭對(duì)房產(chǎn)投資越加青睞，尤其是通過獲取租金和獲得買賣價(jià)差的方式，以獲取房產(chǎn)投資的收益。那么現(xiàn)今我國城市居民家庭房產(chǎn)投資的資金來源如何分布？房產(chǎn)投資的收益率情況如何？部分家庭未進(jìn)行房產(chǎn)投資原因何在？等等。這將有助于進(jìn)一步分析我國居民家庭房產(chǎn)投資的行為特征。
二、調(diào)查對(duì)象和方法
本文的數(shù)據(jù)來自于筆者進(jìn)行的“城市居民家庭房產(chǎn)投資行為調(diào)查”。該調(diào)查時(shí)間為2011年1~2月，利用中國人民大學(xué)部分大學(xué)生、研究生寒假回家等方式發(fā)放調(diào)查問卷，共在全國71個(gè)城市抽樣調(diào)查了2~80歲的800戶居民，最終回收了問卷317份，其中有效問卷286份。從樣本的分布情況來看，調(diào)查對(duì)象男女比例相當(dāng)，年齡大多介于30~50歲之間，職業(yè)以事業(yè)單位員工、金融單位員工和公司職員為主，其受教育程度主要集中在大學(xué)本科和碩士研究生，家庭人均月收入在1 000~5 000元的收入階層所占比重較大，所選城市遍布全國一線、二線、三線、四線城市。
本文采用的調(diào)查問卷分為基本信息與房產(chǎn)投資狀況調(diào)查兩部分?；拘畔⒄{(diào)查包括家庭所在城市，家庭中理財(cái)主要決策人的性別、年齡、學(xué)歷、職業(yè)、職務(wù)、金融知識(shí)學(xué)習(xí)程度，以及家庭人均收入等等。在下文的討論中，我們將以家庭中理財(cái)主要決策人的基本信息代表家庭的特征，所有有關(guān)被調(diào)查者個(gè)人信息的描述均為家庭中理財(cái)主要決策人的信息。房產(chǎn)投資狀況調(diào)查主要包括資金來源、投資收益、房價(jià)預(yù)期等等。通過對(duì)數(shù)據(jù)的收集、定量分析和整理，得出一些基本結(jié)論，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的新現(xiàn)象、新問題進(jìn)行解釋探索。
三、投資房產(chǎn)家庭特征分析
（一）房產(chǎn)投資資金來源分析
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在家庭進(jìn)行房產(chǎn)投資的資金來源中，73.7%的家庭較大程度地依靠家庭收入，31.6%的家庭使用了銀行貸款，有11.6%的家庭從親友處借款進(jìn)行房產(chǎn)投資（表1）。與居民家庭日常購買自住用房主要依靠銀行貸款不同，在房產(chǎn)投資的資金來源中，銀行貸款退居次要地位，而家庭收入成為最重要的資金來源。這是因?yàn)椋袑?shí)力進(jìn)行房產(chǎn)投資的家庭通常擁有較為雄厚的財(cái)富基礎(chǔ)，家庭收入較為豐厚，通過房產(chǎn)投資把閑置資金保值增值，從而抵御通脹壓力，故大多依靠家庭收入進(jìn)行房產(chǎn)投資。
（二）投資資產(chǎn)中房產(chǎn)所占份額與家庭人均收入的關(guān)系
房產(chǎn)投資者在房產(chǎn)上投入的資金比例隨著家庭人均收入的上升而增加（表2）。由于房產(chǎn)投資變現(xiàn)能力較差，購房手續(xù)繁雜，對(duì)當(dāng)期收益有較為迫切需求的低收入家庭只能將少量財(cái)富投資于房產(chǎn)市場，或是不投資于房產(chǎn)市場，而是選擇銀行存款、股票等不需要大量資金的投資理財(cái)方式；高收入家庭由于對(duì)短期收入的需求相對(duì)較低，閑置資金相對(duì)低收入家庭更加充裕，可以放心地購房，坐等房產(chǎn)增值，進(jìn)而賺取不菲的收益。
（三）投資資產(chǎn)中房產(chǎn)所占份額與投資者職務(wù)的關(guān)系
表3為按照投資資產(chǎn)中房產(chǎn)所占份額和投資者職務(wù)兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)的受訪者人數(shù)。從中可以看出，職員、科員級(jí)投資者大多未投資于房產(chǎn)，而高職務(wù)的投資者更多地將較高比例份額的財(cái)富用于房產(chǎn)投資。
下面運(yùn)用有序狀態(tài)Logistic（ordered logistic ）模型對(duì)投資資產(chǎn)中房產(chǎn)所占份額與投資者職務(wù)的關(guān)系進(jìn)行分析。房產(chǎn)投資份額等級(jí)定義為：1級(jí)，未投資；2級(jí)，0~10%；3級(jí)，11%~30%；4級(jí)，31%~50%；5級(jí)，51%~80%；6級(jí)，81%~100%；7級(jí)，100%以上。職務(wù)等級(jí)定義為：1級(jí)，科員級(jí)/職員；2級(jí)，科級(jí)/部門經(jīng)理；3級(jí)，縣處級(jí)/總經(jīng)理；4級(jí)，廳局級(jí)及以上/企業(yè)負(fù)責(zé)人。表4為模型計(jì)算結(jié)果。這表明，職務(wù)對(duì)房產(chǎn)投資份額有極為顯著的正向影響（p=0.000），職務(wù)越高的投資者房產(chǎn)投資份額越高，當(dāng)居民的職務(wù)提高一個(gè)等級(jí)時(shí)，房產(chǎn)投資份額提高一個(gè)或一個(gè)以上等級(jí)的可能性將增加0.65倍。這也從側(cè)面驗(yàn)證了我國商品房市場的普遍現(xiàn)象，房產(chǎn)多由高職人員掌控，一方面，高職人員收入相對(duì)較高，另一方面，他們擁有更加豐富的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，對(duì)房產(chǎn)投資的消息更加敏感，投資房產(chǎn)相對(duì)于普通低收入人群更加容易，這與我國房價(jià)的上漲有一定關(guān)系、從而導(dǎo)致低收入人群購房難等問題。
（四）投資者獲取收益的方式與所處城市發(fā)達(dá)程度的關(guān)系
投資者通過房產(chǎn)獲取收益通常有以下三種類型：
1.房產(chǎn)位置一般，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，房產(chǎn)增值程度慢，主要通過租金賺取收入；
2.房產(chǎn)位置較好，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房產(chǎn)增值速度快，投資人因各種原因未將房屋出租（如：房屋裝修費(fèi)用昂貴、投資人因工作繁忙沒有精力出租、沒有找到合適的租戶，等等），主要通過房產(chǎn)增值賺取收入；
3.房產(chǎn)既實(shí)現(xiàn)了增值，又實(shí)現(xiàn)了出租，通過兩種方式共同獲取收益。
以下是不同發(fā)展程度城市房產(chǎn)投資者實(shí)現(xiàn)收益途徑的比例。
從理論上講，如果不考慮諸如稅收、房屋修繕等方面的費(fèi)用，房屋價(jià)格就是未來租金的貼現(xiàn)值。如果這一假設(shè)是成立的，通過租金和房產(chǎn)增值獲取收益的房產(chǎn)投資者所占比例在不同地區(qū)應(yīng)當(dāng)是一致的。然而調(diào)查結(jié)果顯示，通過租金獲取收入的投資者在一線城市中較少，而在二、三、四線城市中較多，這表明，一方面，一線城市的房價(jià)高于正常值，存在一定泡沫成分，另一方面，大量人口涌入一線城市，導(dǎo)致一線城市的房產(chǎn)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，過多的需求拉動(dòng)了一線城市房價(jià)的上漲，從而使房產(chǎn)升值的空間更高。
（五）房產(chǎn)投資收益率與所處城市發(fā)達(dá)程度的關(guān)系
經(jīng)計(jì)算，被調(diào)查者中房產(chǎn)投資者近三年的年平均收益率約為38.14%。其中，一線城市、二線城市、三四線城市的平均收益率情況如表6所示。這表明，隨著綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市發(fā)展與規(guī)模（建設(shè)水平、人口面積等）、輻射力與影響力、信息交流能力、國際競爭能力等能力水平的遞減，城市房價(jià)上升速度也相應(yīng)地表現(xiàn)出越來越低的水平。
四、未投資房產(chǎn)家庭特征分析
根據(jù)問卷統(tǒng)計(jì)顯示，在調(diào)查中的286戶家庭中，有178戶家庭沒有進(jìn)行房產(chǎn)性投資，究其首要原因，資金不足占82.6%，“沒有發(fā)現(xiàn)滿意的房產(chǎn)”占9.0%，而“貸款利息難以承受”和“認(rèn)為房價(jià)會(huì)在近期下降”這兩個(gè)原因各自占6.2%（表7）。從當(dāng)前形勢來看，盡管房產(chǎn)在中國是一項(xiàng)具有穩(wěn)定高收益的投資，但是在中國房產(chǎn)投資仍然是奢侈性投資，有充裕的資金是進(jìn)行房產(chǎn)投資的必要條件。而80.8%的家庭認(rèn)為，如果擁有足量的資金，則會(huì)考慮投資房產(chǎn)（表8）。
五、房價(jià)上漲趨勢預(yù)期分析
根據(jù)表9中的數(shù)據(jù)顯示，投資房產(chǎn)的家庭和未投資房產(chǎn)的家庭，對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期多數(shù)分布在1~10年的范圍內(nèi)，這說明在人們對(duì)房價(jià)上漲有正向預(yù)期，對(duì)于投資房產(chǎn)的家庭來說，房產(chǎn)投資是有利可圖的；而對(duì)于未投資房產(chǎn)的家庭來說，房產(chǎn)投資是奢侈性投資。房產(chǎn)投資之所以沒有成為可能，是因?yàn)榉績r(jià)高、資金不足等因素，導(dǎo)致無法投資房產(chǎn)。
六、結(jié)論、建議與展望
根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析顯示：在投資房產(chǎn)的居民家庭中，房產(chǎn)投資的資金來源大部分是來自于家庭收入；居民家庭隨著收入的提高，房產(chǎn)投資的資金占所有投資資金的比例越高；居民家庭中房產(chǎn)投資比例受到居民職務(wù)的影響；一線房價(jià)偏高與居民家庭的投資房產(chǎn)傾向有關(guān)；房產(chǎn)投資，尤其是在一線城市的投資，其收益率相對(duì)較高。在未投資房產(chǎn)的居民家庭中，資金不足成為了居民家庭未投資房產(chǎn)的主要原因，在未投資房產(chǎn)的居民家庭中，大部分表示如果資金足量，則會(huì)投資房產(chǎn)。此外，投資房產(chǎn)和未投資房產(chǎn)的家庭均對(duì)房價(jià)上漲趨勢成正向預(yù)期。
在投資房產(chǎn)方面，大多數(shù)的家庭缺乏資金，社會(huì)政策限制較多，城市房產(chǎn)價(jià)格普遍偏高，導(dǎo)致投資房產(chǎn)并沒有成為中低收入人群的選擇，而高收入人群由于具有資金優(yōu)勢，在房產(chǎn)方面受益更多。目前，北京、上海、深圳等一線城市房價(jià)租金比已經(jīng)超過了國際公認(rèn)的警戒線，價(jià)格中包含大量泡沫成分，因此存在著較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于房價(jià)租金比過高，大量市民已經(jīng)開始考慮將少部分資產(chǎn)用于租房，大部分資產(chǎn)用于投資獲取收益，而暫時(shí)放棄了買房的想法。一旦這種模式在人群中得到推廣，房價(jià)將大幅下降，房產(chǎn)投資將無利可圖。因此，對(duì)于有意在一線城市投資房產(chǎn)的家庭，建議其全面分析自身及所在地區(qū)的具體環(huán)境，謹(jǐn)慎投資。
本文的局限在于樣本量相對(duì)較小，這是因?yàn)槭艿截?cái)力物力的限制，并且與家庭理財(cái)自身方面的數(shù)據(jù)獲得困難程度有關(guān)。但是對(duì)城市居民家庭房產(chǎn)投資理財(cái)?shù)难芯渴潜匾?，因?yàn)橥ㄟ^對(duì)居民家庭房產(chǎn)投資的研究，有利于深入了解我國居民家庭的投資狀況，并且為我國抑制房價(jià)上漲提供數(shù)據(jù)上的政策支持，本文僅是對(duì)我國居民家庭房產(chǎn)投資的理財(cái)行為做了初步的探索和思考，希望為將來有關(guān)家庭理財(cái)?shù)难芯刻峁﹨⒖?，推?dòng)該領(lǐng)域研究的發(fā)展進(jìn)步。
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房產(chǎn)稅稅收收入是地方政府經(jīng)費(fèi)的主要來源之一，對(duì)政府部門的運(yùn)作和城市公共事業(yè)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是城鎮(zhèn)經(jīng)營性房產(chǎn)，在房產(chǎn)稅征收的區(qū)域上，主要是集中在城市，縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，這里是不包括農(nóng)村的。
二、瓊海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)分析
瓊海市位于海南島東部，東線高速貫穿全境。瓊海市是本世紀(jì)初推進(jìn)城市化進(jìn)程中崛起的海南省第三大城市，其基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通通訊發(fā)達(dá)。中心城市主要由嘉積，博鰲，官塘三大組團(tuán)構(gòu)成。在區(qū)域性方面，被評(píng)為全國精神文明建設(shè)示范市，全國文明城市，海南省東西兩翼發(fā)展戰(zhàn)略中東部沿海經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略帶核心城市之一。近年來。興起了在瓊海市投資，置業(yè)，休閑療養(yǎng)等多位一體的旅游地產(chǎn)熱。在2015年上半年瓊海市房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)較快增長，其中2015年上半年，瓊海市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.15億元，比上年增長了8.4%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為68.3%，跟上年比較減少16.4個(gè)百分點(diǎn)。瓊海市市區(qū)屬于平民化的旅游地產(chǎn)，單價(jià)一般在5000～8000之間，官塘屬于溫泉度假區(qū)，房價(jià)高到一萬左右。而瓊海市博鰲鎮(zhèn)屬于一線海景旅游商務(wù)地產(chǎn)，擁有更多高價(jià)位的樓盤。
三、瓊海市房產(chǎn)稅征收概況以及房產(chǎn)稅對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響因素
（一）對(duì)地方財(cái)政收入的影響
隨著地方稅收收入的高速增長，2015年上半年，海南省公共地方財(cái)政收入達(dá)到20.2%，其中房產(chǎn)稅增長的速度為24.9%，在增速上位列第三。房產(chǎn)稅稅基是非?？捎^的，對(duì)地方財(cái)政收入有一定的促進(jìn)作用，并且具有稅源穩(wěn)定，相對(duì)來說比較容易調(diào)控。
房產(chǎn)稅的征收在一定程度上減少了地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴促進(jìn)良性發(fā)展，而房產(chǎn)稅也成為地方財(cái)政穩(wěn)定的稅源，更加有利于政府對(duì)財(cái)政預(yù)算的管理和監(jiān)督。房產(chǎn)稅對(duì)于地方政府的財(cái)政收入是重要的，地方政府也會(huì)盡量的在房地產(chǎn)銷售和價(jià)格之間尋求一種平衡點(diǎn)。
（二）對(duì)土地出讓金的影響
中國現(xiàn)在房地產(chǎn)火爆的現(xiàn)狀，很大程度上是依靠投資性地產(chǎn)的影響形成的。房產(chǎn)稅的征收有利于促使購買需求由投資性需求轉(zhuǎn)向居住、經(jīng)營性剛性需求。瓊海市房產(chǎn)稅的征收使投資投機(jī)需求減小，從而改變土地出讓金價(jià)格飆升的狀況，使房價(jià)進(jìn)入良性發(fā)展，在一定程度上，增加了剛性需求的置業(yè)空間。開發(fā)商也基于經(jīng)營和財(cái)務(wù)壓力降低銷售價(jià)格，對(duì)土地出讓金的定位也更加的合理。
（三）對(duì)瓊海市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響
瓊海市在2009年掀起了國際旅游島的建設(shè)浪潮，但是隨著市場的健康有序的發(fā)展，房產(chǎn)稅的征收有效的打壓了炒房的熱潮，本土房產(chǎn)開發(fā)回到了一種健康有序的環(huán)境。房產(chǎn)稅征收使房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，制定了合理的房產(chǎn)稅征收制度。瓊海市房價(jià)在2014年下半年至2015年上半年的價(jià)格調(diào)查中，市區(qū)的基本價(jià)位已趨于穩(wěn)定。炒房熱早已退去，瓊海市本土的房產(chǎn)銷售商更多的是去庫存和更多的傾向于剛性需求的發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健。
（四）對(duì)城市建設(shè)以及瓊海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響
房產(chǎn)稅的征收有利于優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步的規(guī)范瓊海市投資的環(huán)境和行為，鼓勵(lì)人們更加理性的進(jìn)行消費(fèi)。良好的房產(chǎn)稅征稅制度，能夠更加合理的調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距，對(duì)地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)起到協(xié)調(diào)發(fā)展，讓廣大民眾體會(huì)到房地產(chǎn)和土地整治的好處，更加有利于社會(huì)公平的體現(xiàn)，有利于政府改善公共福利設(shè)施的能力。
四、房產(chǎn)稅的優(yōu)化改進(jìn)和展望
目前瓊海市房地產(chǎn)問題作為海南旅游地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的典型案例，讓房產(chǎn)健康的發(fā)展和房價(jià)的穩(wěn)定需要時(shí)間更需要合理穩(wěn)定強(qiáng)有力的制度。隨著目前的短期政策的調(diào)控向長久制度建設(shè)方向的轉(zhuǎn)變，不得不承認(rèn)，在瓊海市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大背景下，房產(chǎn)稅承載了制度建設(shè)的重任。
關(guān)鍵詞:房產(chǎn)“拼殺”;期望效用理論;啟發(fā)式偏差;心理賬戶
中圖分類號(hào):F0
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
一、房產(chǎn)“拼殺”基本概述
(一)房產(chǎn)“拼殺”
房產(chǎn)“拼殺”活動(dòng)是指一種多人集資購房,房產(chǎn)所有權(quán)依概率決定歸屬的房產(chǎn)投資活動(dòng)。其特點(diǎn)在于:一是集資購房降低了個(gè)體的出資額,購房者們?cè)谫彿恐型度说阮~資金,資金總額為該房產(chǎn)價(jià)值。二是房產(chǎn)所有權(quán)決定方式所帶來的低投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資特點(diǎn)。因此此種投資更類似于一種賭博行為,投資者們依等額資金投入而具有相同的概率獲得房產(chǎn)。由于此種房產(chǎn)投資方法具有成本低的特點(diǎn),相對(duì)于高昂的房價(jià)而言,即使投資者未能獲得房產(chǎn)所有權(quán),成本損失也在可以接受的范圍內(nèi)。
(二)傳統(tǒng)理論的局限
傳統(tǒng)投資理論對(duì)于投資問題的分析,主要是通過成本收益分析來進(jìn)行。依照投資人為理性經(jīng)濟(jì)人的假設(shè),期望效用理論可以描述一般投資者的投資行為。以房產(chǎn)投資為例,假設(shè)投資者投入成本為A,獲得房產(chǎn)的概率為p,房產(chǎn)本身價(jià)值為B,那么按照房產(chǎn)拼殺規(guī)則,必然總有B*P=A,這一等式在任何條件下成立,也就是說投資者獲得0經(jīng)濟(jì)利潤。既然依照期望效用理論投資者僅獲得0經(jīng)濟(jì)利潤,那么為何還有如此多的投資者有參與此類投資的動(dòng)機(jī)呢?行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理可以對(duì)此作出解釋。
二、房產(chǎn)“拼殺”及行為經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論
行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為,投資者在做投資決策時(shí)不完全依賴于腦的理性,決策本身要經(jīng)歷一個(gè)心理過程,其中主要包括認(rèn)知過程、情緒過程和意志過程。而在其中,由于種種因素的作用,可能會(huì)產(chǎn)生認(rèn)知偏差、選擇偏好等非理性決策,這也就影響了投資決策的完全理性,產(chǎn)生資產(chǎn)定價(jià)偏差。房產(chǎn)“拼殺”就可以由上述基本理論描述。
(一)認(rèn)知過程中的判斷啟發(fā)式和偏差
所謂啟發(fā)法,是指人們?cè)谧鰶Q策的時(shí)候,當(dāng)我們沒有時(shí)間認(rèn)真思考某個(gè)問題時(shí);當(dāng)我們負(fù)載的信息過多,以至于無法充分地對(duì)其進(jìn)行加工時(shí);當(dāng)手中的問題并不十分重要,以至于我們不必太過思慮時(shí);當(dāng)我們?nèi)狈ψ龀鰶Q策所需的可靠的知識(shí)或信息時(shí),由于認(rèn)知上具有惰性,往往只根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)或部分信息作出決策。因此決策有可能正確,也有可能產(chǎn)生較大的偏差。而在代表性偏差、可得性偏差和錨定效應(yīng)中,代表性偏差更能解釋房產(chǎn)“拼殺”現(xiàn)象,投資者由于忽略了結(jié)果的貝葉斯優(yōu)先,容易產(chǎn)生“賭徒謬誤”,無意識(shí)的夸大結(jié)果出現(xiàn)的概率,因而高估了投資的收益,產(chǎn)生非理性決策。
此外,錨定效應(yīng)在決策中也扮演了重要角色,由于媒體的宣傳,在此類“拼殺”活動(dòng)中,更可能被報(bào)道的一定是成功的投資,這會(huì)在將要作出投資的人中產(chǎn)生心理效應(yīng),將投資本身錨定在一定會(huì)以低成本獲利這一結(jié)果上,認(rèn)為夸大了投資的收益。
(二)情緒過程中的過分自信和心理賬戶效應(yīng)
行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為:因?yàn)槿说钠?、信念、情感、人格等因素作?人們往往具有過度自信、損失厭惡、后悔厭惡的特性。此外,對(duì)于財(cái)產(chǎn)而言,同時(shí)具有一個(gè)心理賬戶來衡量財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。
大量的認(rèn)知心理學(xué)的文獻(xiàn)認(rèn)為,人是過度自信的,尤其對(duì)其自身知識(shí)的準(zhǔn)確性過度自信。人們系統(tǒng)性地低估某類信息并高估其他信息。Gervaris、Heaton和Odean(2002)將過度自信定義為,認(rèn)為自己知識(shí)的準(zhǔn)確性比事實(shí)中的程度更高的一種信念,即對(duì)自己的信息賦予的權(quán)重大于事實(shí)上的權(quán)重。關(guān)于主觀概率測度的研究也發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在過度估計(jì)自身知識(shí)準(zhǔn)確性的情況。當(dāng)然。就房產(chǎn)“拼殺”活動(dòng)而言,人們也表現(xiàn)出過度自信的狀態(tài),系統(tǒng)性的高估投資會(huì)獲利的可能性。
而在衡量后悔厭惡和損失厭惡帶來的心理效應(yīng)時(shí),很明顯的人們更傾向于機(jī)會(huì)成本效應(yīng)可能帶來的損失厭惡,認(rèn)為自己如果不投入少量的購房資金,很可能面對(duì)較大的機(jī)會(huì)成本,而事實(shí)上這還是沒有尊重貝葉斯優(yōu)先的一種表現(xiàn)。
更為重要的是心理賬戶對(duì)于投資決策的影響。心理賬戶與傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)賬戶不同,其本質(zhì)的特征是“非替代性”,也就是不同賬戶的金錢不能完全替代,這使人們產(chǎn)生“此錢非彼錢”的認(rèn)知錯(cuò)覺,從而導(dǎo)致非理性的經(jīng)濟(jì)決策行為。投資者會(huì)過分夸大自己的投入資金的價(jià)值而看輕另一賬戶――收益賬戶資金的價(jià)值,因此將少量的成本資金與大量的收益資金等同了起來,造成決策偏差。心理賬戶效應(yīng)同樣反映的是過分夸大的概率在成本和收益賬戶之間的聯(lián)系。
(三)意志過程中的羊群效應(yīng)
意志過程主要指人的從眾心理和自我控制作用。從眾心理可以由羊群效應(yīng)來描述,它是指由于對(duì)信息不充分的和缺乏了解,投資者很難對(duì)市場未來的不確定性作出合理的預(yù)期,往往是通過觀察周圍人群的行為而提取信息,在這種信息的不斷傳遞中,許多人的信息將大致相同且彼此強(qiáng)化,從而產(chǎn)生的從眾行為。在房產(chǎn)“拼殺”投資中,只要出現(xiàn)一定數(shù)量的投資者,其他猶豫不決的投資者就很有可能會(huì)跟風(fēng)投資,這可能是因?yàn)樗麄冃睦砩蠈?duì)于不投資帶來的機(jī)會(huì)成本過于看重的原因,也可能僅僅就是一種人的本性。羊群效應(yīng)作用于此類投資的作用是十分巨大的。
三、結(jié)論
房產(chǎn)“拼殺”作為一種投資形式,并不是一種完全合乎理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)的投資方式。除了腦的理性分析外,投資者的心理過程的對(duì)于投資的影響也是十分巨大的。啟發(fā)式偏差、心理賬戶效應(yīng)等行為經(jīng)濟(jì)學(xué)基本概念對(duì)于解釋此類問題是有很大的說服力的,而通過行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來研究投資行為,也正在逐漸成為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)重要研究方法。
參考文獻(xiàn):
[1]董志勇.行為經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京大學(xué)出版社,2005,11
“看漲型”房產(chǎn)有何與眾不同之處?
相信購房者心中都會(huì)有這樣的疑問。的確，在市場處于普漲時(shí)期，有些樓盤的確要比別的樓盤漲得多；而在樓市處于盤整時(shí)期，其調(diào)整幅度要小于一般的樓盤。這樣的樓盤無疑是最受購房者青睞的物業(yè)。
記者在采訪中了解到，目前在京滬穗三地，由于市場處于低迷階段，市遠(yuǎn)郊區(qū)域的房價(jià)出現(xiàn)了調(diào)整跡象，但是市中心核心地段內(nèi)的房價(jià)均保持平穩(wěn)狀態(tài)。目前廣州受深圳影響，房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，但核心區(qū)域內(nèi)的高檔樓盤依然能“扛得住”，并沒有出現(xiàn)松動(dòng)。
如何才能找到這樣的物業(yè)呢?它有哪些特點(diǎn)，下面我們將結(jié)合實(shí)際案例，來探究樓市中“看漲因子”的存在方式。
第一招：鉚牢“藍(lán)籌”不會(huì)錯(cuò)
物業(yè)特點(diǎn)：在股市中，藍(lán)籌股泛指資金雄厚、技術(shù)力量強(qiáng)大、經(jīng)營管理有效、盈利記錄穩(wěn)定、能按期分配股利的公司所發(fā)行的、被公認(rèn)為具有很高投資價(jià)值的股票。而在樓市里，也有一些樓盤的特點(diǎn)與藍(lán)籌股有些相似。此類房產(chǎn)的特點(diǎn)是位于市中心核心區(qū)域，地段價(jià)值絕佳，為房價(jià)“風(fēng)向標(biāo)”。此類物業(yè)一般為知名開發(fā)商所開發(fā)，高科技、現(xiàn)代元素較多，附加值較高。
典型案例：上海市徐家匯商業(yè)圈作為上海城市副中心，并不只是一個(gè)純粹的商業(yè)中心，而是一個(gè)集商務(wù)區(qū)與居住區(qū)為一體的混合型區(qū)域，生活配套也是應(yīng)有盡有，如教育、醫(yī)療、交通等配套相當(dāng)完善，而且品質(zhì)堪稱一流。板塊內(nèi)有東方曼哈頓、亞都國際名園、永新花苑、青之杰等樓盤，而東方曼哈頓則相當(dāng)于板塊內(nèi)的“藍(lán)籌”樓盤。
與此有些相似的樓盤還有位于上海南靜安板塊的中凱城市之光、新天地板塊的翠湖天地，以及廣州五羊新城內(nèi)的東海家園等。這些樓盤的共同特點(diǎn)是在低迷期價(jià)格仍然能夠保持平穩(wěn)。
投資技巧：購買“藍(lán)籌”樓盤，需要購房者具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。如東方曼哈頓三期開盤價(jià)就達(dá)24000元／平方米，這要高于同時(shí)期其他樓盤的價(jià)位。由于“藍(lán)籌”具備較大的上漲空間，以及較強(qiáng)的保值能力，因此長期持有會(huì)獲得更高的回報(bào)。而與此同時(shí)，“藍(lán)籌”樓盤由于其地處市中心位置，租賃市場消費(fèi)群體為高端人群，對(duì)租金的承受能力較高，因此其上漲潛力也較大，而這也將會(huì)在一定程度上增加其投資回報(bào)，由此來看長期持有應(yīng)是不錯(cuò)的選擇。
第二招：領(lǐng)頭羊型勿放過
物業(yè)特點(diǎn)：每個(gè)板塊內(nèi)總有處于領(lǐng)漲位置的樓盤，區(qū)域內(nèi)“領(lǐng)頭羊”型樓盤價(jià)格總是先人一步上漲。一般總是它們先一步上漲，而后才會(huì)有別的樓盤跟風(fēng)。這類樓盤往往由知名開發(fā)商投資開發(fā)，注重樓盤品質(zhì)，開發(fā)體量較大，過程較長。
典型案例：位于上海松江區(qū)九亭板塊內(nèi)的奧林匹克花園就一直扮演著這樣的角色。樓盤規(guī)劃占地1000多畝，建筑面積達(dá)70萬平方米，以配有近1萬平方米奧林匹克概念的運(yùn)動(dòng)城著稱。經(jīng)過多年分期分批開發(fā)，樓盤的各項(xiàng)配套設(shè)施日益成熟，并早已成為松江九亭地區(qū)的標(biāo)桿樓盤，不斷刷新九亭板塊的公寓房價(jià)格最高紀(jì)錄。近年來，九亭板塊不斷有新盤崛起，包括中大九里德、貝尚灣花園、綠庭尚城等，但房價(jià)水平始終低于奧林匹克花園。而在二手房市場上，奧林匹克花園的二手房報(bào)價(jià)依然是最高的，比周邊二手房高10％左右。
投資技巧：板塊內(nèi)房價(jià)“制高點(diǎn)”地位的確立，有諸多因素促成，如樓盤本身品質(zhì)較高，物有所值，以及市場定位準(zhǔn)確，為購房者所接受等。對(duì)于投資者來說，大膽“吃進(jìn)”區(qū)域內(nèi)“領(lǐng)頭羊”型樓盤，無疑等于領(lǐng)先市場一步。
不過需要注意的是，這里所說的“領(lǐng)頭羊”型樓盤與“藍(lán)籌”樓盤還是有一定的區(qū)別?！邦I(lǐng)頭羊”型樓盤主要是各個(gè)熱點(diǎn)板塊內(nèi)相對(duì)受到較多關(guān)注的樓盤，板塊本身的綜合素質(zhì)與市中心核心地段存在差距，就如上海的九亭板塊與徐家匯板塊之間的差距。但對(duì)于投資者來說，關(guān)注區(qū)域內(nèi)此類樓盤，相對(duì)“藍(lán)籌”樓盤來說，所付出的成本要小一些，同時(shí)也能獲得高于板塊內(nèi)平均水平的回報(bào)。不過專家提醒，對(duì)于投資板塊內(nèi)“領(lǐng)頭羊”型，要把握好時(shí)間節(jié)奏，如果板塊內(nèi)利好因素已全部釋放，上漲動(dòng)力減弱時(shí)，則應(yīng)該選擇在合適的時(shí)機(jī)退出。
第三招：概念重疊好處多
物業(yè)特點(diǎn)：山景、水景、涉外、教育……如果能夠與眾多熱點(diǎn)概念掛上鉤，無疑會(huì)讓物業(yè)升值潛力倍增。雖然對(duì)于看得見但卻摸不著的景觀到底價(jià)值幾何，市場一直存在爭論，不過景觀等概念對(duì)于房價(jià)的影響確實(shí)存在?？梢娬嬲哂惺袌鰞r(jià)值的概念還是很值錢，因此需要特別關(guān)注。
典型案例：位于上海虹口區(qū)東大名路888號(hào)的新外灘花苑里，就有因?yàn)榻岸a(chǎn)生較大價(jià)差的房源。記者在某網(wǎng)站的二手房頻道里找到這樣一套房源，因?yàn)槟軌虮M覽浦東陸家嘴、浦西外灘萬國建筑景觀，掛牌價(jià)高達(dá)88888元／平方米。而記者發(fā)現(xiàn)，在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，部分看不到江景的房源，掛牌價(jià)只有24000元／平方米左右，差距巨大。據(jù)附近的中介介紹，雖然近期市場不景氣，但是江景房的掛牌價(jià)一直很堅(jiān)挺。
投資技巧：其實(shí)與江景一樣，海景、山景、涉外等，一直也是市場所熱衷的概念。如果房產(chǎn)與這些沾邊，其價(jià)格也要高一些，在上漲過程中，也會(huì)位于漲幅前列。當(dāng)然，相對(duì)來說，教育概念則要實(shí)惠得多。如有很多家長為了獲得讓小孩進(jìn)名校學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，便在名校附近置業(yè)，這種長久的市場需求也會(huì)使得名校房產(chǎn)具有不小的上漲空間。
專家表示，對(duì)于概念來說，一定要關(guān)注其是否具備稀缺性。有些純粹是出于炒作，因此有透支嫌疑，泡沫成分過大，如上述案例中新外灘花苑少數(shù)靠近浦江的景觀房，炒作嫌疑較大。而有些概念則沒有多大價(jià)值，如少數(shù)靠近綠地的景觀房，則明顯為偽概念。因此投資這樣的房產(chǎn)，肯定無法獲得理想的回報(bào)。
第四招：高租金回報(bào)很重要
物業(yè)特點(diǎn)：從投資的角度來說，一些回報(bào)率較高的房產(chǎn)往往就有著較大的上漲潛力，其在租賃市場的強(qiáng)勁表現(xiàn)會(huì)促使房價(jià)上漲。就目前整體市場行情而言，租金回報(bào)率普遍低于合理水平，從這一點(diǎn)來說就要對(duì)區(qū)域租賃價(jià)格的水平充分把握，從而發(fā)現(xiàn)那些因“水漲”而“船高”的房產(chǎn)。這類房產(chǎn)容易出現(xiàn)在高端租賃市場，如外籍人士聚集區(qū)。
典型案例：記者了解到，在去年7月份前后，上海長寧區(qū)古北板塊內(nèi)尚有部分二手房價(jià)格在25000元，平方米左右，而一套總價(jià)約400萬元的三房，月租金可達(dá)20000元。根據(jù)慣用的計(jì)算方法，其租金回報(bào)率為20000×11÷400萬=5.5％，而在市場租金回報(bào)率普遍低于5％的時(shí)期，這無疑是具有投資價(jià)值的。記者認(rèn)識(shí)的一位房產(chǎn)投資者張女士于去年年中就在古北投資了一套房產(chǎn)，當(dāng)然獲得了不錯(cuò)的回報(bào)，一年內(nèi)漲了200多萬元。
投資技巧：記得在2005年秋天，當(dāng)時(shí)中國房地產(chǎn)市場正處于宏觀調(diào)控發(fā)力階段，不斷有政策出臺(tái)，而市場也處于動(dòng)蕩之中。記者當(dāng)時(shí)就北京房價(jià)問題采訪潘石屹，這位北京地產(chǎn)大腕表示，北京還有不少房產(chǎn)的租金回報(bào)率達(dá)到10％左右。他在判斷房價(jià)走勢時(shí)，記者至今還很清楚地記得他說了這樣一句話：“我暫時(shí)還沒有找到房價(jià)不繼續(xù)上漲的理由?！惫?，北京在隨后幾年內(nèi)，房價(jià)真的一直在不停地上漲。
由此可見，租金回報(bào)率較高的物業(yè)具有較大的上漲潛力。當(dāng)然，就目前的情形而言，尋找租金回報(bào)率高的物業(yè)一定要跟具體的消費(fèi)人群結(jié)合起來。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，就現(xiàn)在的情況來看，需求客戶主要集中于外籍公司派出的高級(jí)員工、國內(nèi)大型私企的老板等高階層人士，他們均以商務(wù)居住為主。北京的高端租賃市場主要集中在金融街地區(qū)、CBD地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)、亞奧地區(qū)等板塊，上海則有靜安、徐家匯、古北、陸家嘴等板塊，而廣州的珠江新城板塊也屬于此類型。
在上海，另有一種較為獨(dú)特的物業(yè)值得關(guān)注，即里弄房。據(jù)上海美聯(lián)物業(yè)園分行營業(yè)經(jīng)理宋吳曼介紹，目前位于靜安、徐匯、黃浦區(qū)內(nèi)的里弄房深受老外歡迎，帶有庭院和曬臺(tái)的一房月租金也可達(dá)到15000元左右，租金回報(bào)率可達(dá)5％。
第五招：充分挖掘“潛力股”
物業(yè)特點(diǎn)：房地產(chǎn)市場也有“潛力股”。對(duì)于“潛力股”型房產(chǎn)來說，應(yīng)該在其尚未顯露實(shí)力之前發(fā)現(xiàn)它，并提前“下注”，等到顯山露水之時(shí)，其價(jià)格肯定會(huì)大幅提高?！皾摿伞毙头慨a(chǎn)容易出現(xiàn)在新興板塊內(nèi)，同時(shí)與政府主導(dǎo)投資的大型項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)。而當(dāng)投資結(jié)束之后，潛力發(fā)揮完畢，其上漲動(dòng)力會(huì)調(diào)整至市場平均水平。
典型案例：上海寶山西城區(qū)曾經(jīng)是一個(gè)潛力區(qū)域。這里是寶山區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的居住商務(wù)區(qū)，在地鐵一號(hào)線北延伸段動(dòng)工前夕，西城區(qū)內(nèi)的房價(jià)并未出現(xiàn)較大的變化。如在漲幅并不小的2003年，西城區(qū)內(nèi)有不少樓盤售價(jià)依然維持在低位，如康橋水都的售價(jià)基本保持在4500元／平方米的水平。但隨著西城區(qū)開發(fā)速度加快，以及交通、商業(yè)等配套逐漸完善，板塊內(nèi)房價(jià)開始啟動(dòng)，目前已經(jīng)達(dá)到11000元，平方米水平。
投資技巧：區(qū)域已具備發(fā)展?jié)摿?，雖然房價(jià)尚未啟動(dòng)，但如果其發(fā)展?jié)摿Ρ话l(fā)掘出來，其后肯定會(huì)較大幅度地上漲。投資“潛力股”，其秘訣在于預(yù)先洞悉板塊的發(fā)展?jié)摿λ?。專家給出了一個(gè)容易操作的方法，即通過各種渠道去了解政府是否準(zhǔn)備往物業(yè)所在的板塊內(nèi)“扔錢”進(jìn)行投資，投入量有多大，投入時(shí)間有多長，未來遠(yuǎn)景如何等，掌握這些信息之后，便能了解其潛力有多大。當(dāng)然，建設(shè)完成之后，對(duì)于投資者來說則要考慮退出了。在缺乏后續(xù)資金的投入之后，潛力基本釋放完畢。
第六招：“內(nèi)秀”房產(chǎn)也是寶
物業(yè)特點(diǎn)：所謂“內(nèi)秀”型房產(chǎn)，即小區(qū)內(nèi)位置較好、房型不錯(cuò)的房子，即使是樓盤本身品質(zhì)并不突出，但這樣的房源也要比同小區(qū)內(nèi)其他一般的房源有潛力。不過需要特別提醒的是，小高層、高層的部分樓層并不適合。
典型案例：專家表示，在普通小區(qū)內(nèi)，房型好、位置不錯(cuò)的房源售價(jià)一般要高一些。如在廣州天河公園板塊內(nèi)，出自新世界東逸花園的二手房源，如果靠近噪雜的天府路，其掛牌價(jià)只有8500元／平方米左右，而部分靠近小區(qū)中央、南北通透的房源，掛牌價(jià)便達(dá)到10000元，平方米。
通過房產(chǎn)投資者的角度分析購首付比例、貸款利率、稅收政策、房屋租售比、通脹率以及房價(jià)增長率等六個(gè)不確定因素對(duì)動(dòng)態(tài)分析評(píng)價(jià)指標(biāo)凈現(xiàn)值的影響，描述了不確定因素的變動(dòng)對(duì)房產(chǎn)投資者投資效果的作用，以達(dá)到分析不確定性因素對(duì)房產(chǎn)投資者如何作用的目的。
【關(guān)鍵詞】
單因素；敏感性分析；凈現(xiàn)值；房產(chǎn)投資
0 引言
敏感性分析是考察投資項(xiàng)目涉及的各種不確定因素對(duì)投資項(xiàng)目基本方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。通過敏感性因素分析，評(píng)估投資項(xiàng)目效益對(duì)不確定性因素的敏感程度，可粗略的預(yù)測投資項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，為進(jìn)一步風(fēng)險(xiǎn)分析打下基礎(chǔ)。
本文重點(diǎn)探討單因素敏感性分析，通過檢驗(yàn)房產(chǎn)投資中不確定性因素對(duì)房產(chǎn)投資項(xiàng)目的影響，獲取對(duì)房產(chǎn)投資者投資效益影響最大的因素。
1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷投資項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。單因素敏感性分析是指每次只改變一個(gè)因素的數(shù)值來進(jìn)行分析，估算單個(gè)因素的變化對(duì)投資項(xiàng)目效益產(chǎn)生的影響。多因素分析則是同時(shí)改變兩個(gè)或兩個(gè)以上因素進(jìn)行分析，估算多因素同時(shí)發(fā)生變化的影響。為了找出最為關(guān)鍵的敏感性因素，單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。
2 單因素敏感分析的方法步驟
2.1 確定分析指標(biāo)
投資項(xiàng)目分析指標(biāo)的確定，一般是根據(jù)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)、不同的研究階段、實(shí)際需求情況和指標(biāo)的重要程度來選擇，與進(jìn)行分析的目標(biāo)和任務(wù)有關(guān)。
本文重點(diǎn)分析投資者確定進(jìn)入房產(chǎn)投資后，對(duì)房產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)選擇投資房產(chǎn)的凈現(xiàn)值。
凈現(xiàn)值是指把投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到投資期初（投資項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。該指標(biāo)在用于投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，如果凈現(xiàn)值大于等于零，項(xiàng)目可行。反之則不可行。
凈現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算公式如下：
對(duì)于房產(chǎn)投資者而言：
房產(chǎn)投資者購入房屋時(shí)所支付的房款，為投資者投資現(xiàn)值。
如果房產(chǎn)投資者購入房產(chǎn)后出租，則每年會(huì)產(chǎn)生租金收入，該收入為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流入。如果房地產(chǎn)投資者貸款購買房產(chǎn)，則每年會(huì)產(chǎn)生利息支出，該支出為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流出。
如果房產(chǎn)投資者第n年賣出房屋后，會(huì)收入賣房款并承擔(dān)一定稅負(fù)。其差額減去房產(chǎn)投資者償還貸款余額后所得值則為房產(chǎn)投資者第n年所得殘值。
可見，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國家稅負(fù)以及銀行貸款等五個(gè)方面。
2.2 選取不確定因素
不確定因素指在投資項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)過程中涉及對(duì)投資項(xiàng)目效益有一定影響的基本因素。敏感性分析不可能也不需要對(duì)投資項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全部因素都進(jìn)行分析，而只是對(duì)可能對(duì)投資項(xiàng)目收益影響較大的重要的不確定因素進(jìn)行分析。
本文認(rèn)為對(duì)房產(chǎn)投資者而言，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國家稅負(fù)以及銀行貸款等五個(gè)方面?？蓺w納為國家政策及市場兩類因素。
2.2.1 國家政策的不確定性因素
國家政策的不確定性因素包括國家政策規(guī)定的購房首付率、稅收政策以及貸款利率。
購房首付率，是指國家政策規(guī)定投資者購買房屋時(shí)不能全部申請(qǐng)商業(yè)貸款，投資者需先付第一期付款，余下房款再從銀行貸款。其影響投資者購房所需支付房款，公式如下：
式中，Qn——第n年后房價(jià)增長率；
T——國家政策規(guī)定的投資者賣房所承擔(dān)的稅率；
貸款利率，是指國家政策規(guī)定的商業(yè)貸款利率。其影響投資者的銀行貸款以及所支出的利息。為簡化計(jì)算，本文假定投資者貸款選擇等額本息還款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：
4 結(jié)論
經(jīng)上述論證及實(shí)踐應(yīng)用，本文可以得出如下結(jié)論：
敏感性分析在一定程度上定量描述了不確定因素變動(dòng)對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目投資效果的影響。有助于投資者對(duì)項(xiàng)目不確定因素的不利變動(dòng)所能允許的風(fēng)險(xiǎn)程度，從而制定應(yīng)變方案或重新對(duì)不確定因素進(jìn)行重新評(píng)估，減小投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)本文中的例子而言，房產(chǎn)價(jià)格增長率對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目投資影響最為關(guān)鍵。投資者能否合理評(píng)估未來房價(jià)增長率在房產(chǎn)投資中占重要地位。房產(chǎn)投資者更應(yīng)對(duì)投資項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)格增長率進(jìn)行研究預(yù)測，從影響房價(jià)的各個(gè)因素進(jìn)行評(píng)估預(yù)測，合理評(píng)估未來房產(chǎn)價(jià)格增長率，避免房產(chǎn)投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
【參考文獻(xiàn)】
[1]朱獻(xiàn)忠 投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中不確定性分析方法研究[J] 沿海企業(yè)與科技，2006年
