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序論：在您撰寫關于物業(yè)服務的法律法規(guī)時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導您走向新的創(chuàng)作高度。
一、物業(yè)消防安全管理存在問題及原因探析
目前，尤其是社會化服務程度欠發(fā)達地區(qū)的物業(yè)消防安全管理情況不容樂觀，物業(yè)服務企業(yè)在日常消防檢查、巡查、消防設施維護保養(yǎng)以及消防培訓演練方面均存在著諸多問題，究其原因，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
第一，物業(yè)與開發(fā)商交接不規(guī)范。
《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定實行“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離”的原則，物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行全面而細致的查驗，理清關系，分清職責。但現(xiàn)實中，大多物業(yè)企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司衍生出來的，物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)場查驗工作成為“走過場”，形同虛設，可能在存在建筑消防設施不能正常使用、室外消火栓管網(wǎng)沒有建設到位等等先天火災隱患的情況就接手物業(yè)，對開發(fā)商應移交的有關消防手續(xù)也把關不嚴，埋下先天隱患，極易同開發(fā)商推諉扯皮，損壞業(yè)主合法權益。
第二，物業(yè)消防安全職責不明晰。
物業(yè)服務企業(yè)既承擔民事責任，又擔負行政職責，具體到消防安全職責，一是以行政法律法規(guī)形式明確的行政職責，二是以民事合同形式明確的民事責任。 可以看出，物業(yè)消防安全職責的界定存在兩個問題：一是消防法律法規(guī)對物業(yè)擔負消防安全責任的重要性認識不到位不全面，《消防法》中僅對居民住宅區(qū)的物業(yè)企業(yè)消防安全職責進行了規(guī)定，關于商住樓、綜合樓的物業(yè)企業(yè)并未提及；二是行政職責同民事職責往往是不相對應的，一些物業(yè)企業(yè)僅將職責局限于合同中寫明的民事職責，從而導致行政職責不明晰，落實不到位，不能及時發(fā)現(xiàn)和消除火災隱患。
第三，物業(yè)過于重服務輕管理。
2007年修訂的《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，強調更多的是業(yè)主自治管理和物業(yè)服務，但有的物業(yè)企業(yè)過分強調對業(yè)主的服務，疏于日常管理。從物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定可見，物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主的消防違法行為可以采取“勸阻”、“制止”的方式責令其改正，但事實上效果欠佳，物業(yè)對消防違法行為管理的“無力”致使其負責區(qū)域內(nèi)的消防違法行為屢禁不止。
第四，物業(yè)從業(yè)人員素質較低。
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度，從事物業(yè)管理的人員還要取得職業(yè)資格證書，但是在物業(yè)服務企業(yè)中，從事消防安全管理的人員主要涉及消防控制室值班人員、保安以及水電維修人員，其中只有消防控制室值班人員按照國家規(guī)定必須經(jīng)消防專門培訓后才能持證上崗，其余人員均不需要經(jīng)消防專門培訓，這就造成了從事消防安全管理的人員整體素質較低，大多不懂得消防安全基本常識，不學習消防法律法規(guī)，更不懂得建筑消防設施的基本原理及日常維護，不會發(fā)現(xiàn)消除火災隱患，使得防火管理盲區(qū)較多，基本處于失控漏管的狀態(tài)。
第五，消防機構監(jiān)管存在盲區(qū)。
從消防機構監(jiān)管角度來講，主要存在以下問題：一是消防機構將日常監(jiān)管的重點放在火災危險性較大的消防安全重點單位、公眾聚集場所以及人員密集場所，側重于對一個個社會單位的監(jiān)督檢查，而對于居民住宅區(qū)、商住樓、綜合樓這樣的綜合體的監(jiān)管相對而言要少得多，并且對肩負這類場所安全重任的物業(yè)企業(yè)也管理較少；二是消防機構對物業(yè)未履職行為沒有有效的懲罰手段，不能督促物業(yè)發(fā)揮其作用；三是直接管理業(yè)主力不從心。若物業(yè)怠于履職，將責任、困難和矛盾交由消防機構予以解決，事實上消防機構警力有限，根本管不過來。
二、解決物業(yè)消防安全管理問題的對策
第一，確立物業(yè)服務企業(yè)消防主體責任。
要改變物業(yè)服務企業(yè)的情況，第一要在相關法律法規(guī)的前提下，借助公安部門及其他相關部門制定一系列物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)章制度，明確物業(yè)的責任。其次，物業(yè)服務企業(yè)要將消防安全管理作為重要內(nèi)容納入其日常管理中去，按照行政法律法規(guī)的規(guī)定，制定符合管理實際的消防安全管理制度，落實消防安全責任。第三，物業(yè)服務企業(yè)應主動同縣鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村）委會及公安等有關職能部門建立聯(lián)動，當發(fā)現(xiàn)難以解決的火災隱患時，應及時報告有關職能部門，盡量將火災隱患消除在萌芽狀態(tài)。
第二，形成對物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)督的合力。
住建（房管）部門作為物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)主管部門，應當嚴格履行對物業(yè)服務企業(yè)的審批、管理職責，將物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理能力納入企業(yè)資質審查的內(nèi)容，形成物業(yè)企業(yè)消防安全監(jiān)管的長效機制；建立物業(yè)管理人員消防資質培訓體系，在“物業(yè)管理人員職業(yè)資格統(tǒng)一考試”的培訓內(nèi)容中加強對從業(yè)人員的消防安全業(yè)務培訓。其次，房管部門應當建立聯(lián)合執(zhí)法和信息通報等工作機制，會同消防部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村）委會等有關部門對物業(yè)服務企業(yè)開展全方位的監(jiān)督指導，使其充分確立責任意識。此外，要由政府出面，指導加強業(yè)主自治組織建設，充分發(fā)揮業(yè)主委員會監(jiān)督、維權和協(xié)調的作用，保證業(yè)主自覺維護公共消防安全秩序，可以更好地對物業(yè)服務企業(yè)的消防安全管理工作進行監(jiān)督。
第三，轉變對物業(yè)服務企業(yè)消防監(jiān)管思路。
消防機構對物業(yè)服務企業(yè)承擔的消防安全重任應引起足夠重視，轉變監(jiān)管思路，加強對物業(yè)服務企業(yè)消防管理情況的監(jiān)督檢查，派出所要負責對多層住宅、無自動消防設施的物業(yè)服務企業(yè)開展檢查，積極主動介入，引導物業(yè)管理人員及時發(fā)現(xiàn)存在問題，提出整改意見，結合實際情況，督促其盡快加以改善、解決；同時，還應積極地指導物業(yè)管理層制定相應的工作制度、安全管理措施。此外，消防機構要對物業(yè)服務企業(yè)消防違法行為從嚴查處，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業(yè)服務企業(yè)在維護公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主無理阻撓、拒不配合行為，消防機構及派出所要對相關責任人進行消防宣傳教育，對于情節(jié)嚴重的違法行為要依法進行處罰，支持物業(yè)服務企業(yè)的服務與管理。
第四，加強對業(yè)主的消防安全宣傳教育。
[關鍵詞] 物業(yè)管理 立法 法制建設
我國物業(yè)管理經(jīng)過20多年的探索和實踐,從無到有,從小到大,其巨大的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景,已充分顯示出來,在城市管理和經(jīng)濟建設中的作用也日益顯著。但在現(xiàn)實情況下,在《物權法》頒布實施之前,由于全國性物業(yè)管理方面的法律法規(guī)很不健全,諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費、住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的資質審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗收交接等關于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進一步的明確規(guī)定,使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù),業(yè)主的合法權益得不到有效保護,極大地阻礙了物業(yè)管理的進一步發(fā)展。因此,在物業(yè)管理迅速發(fā)展的今天,制定物業(yè)管理法律法規(guī),明確物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主、租戶的權利義務關系,已是當務之急。
一、我國物業(yè)管理立法的特點
1.地方立法活躍,全國性法律日趨成熟
自從1994年6月《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》之后，全國相繼有一大批省、市制定了物業(yè)管理的地方法規(guī)。2007年，我國新出臺了《物權法》以及根據(jù)《物權法》修改頒布的新《物業(yè)管理條例》，奠定了我國物業(yè)管理立法的基礎。
2.物業(yè)立法逐漸趨向平衡統(tǒng)一
在《物權法》頒布實施之前，由于各地的物業(yè)管理發(fā)展不平衡，形成了立法的不平衡、不統(tǒng)一的局面。地方法規(guī)在一些重要問題上的體系不協(xié)調、規(guī)范性差。在《物權法》頒布實施之后，各地的立法有了一個統(tǒng)一的方向，明確了立法的標準和原則。與《物權法》相悖的規(guī)章制度重新修正，地方性法規(guī)中互相沖突的地方，也根據(jù)《物權法》做出修改，完善了法制的統(tǒng)一性，為我國物業(yè)管理法制體系的建設打下良好的基礎。
二、物業(yè)管理法制化建設是社會發(fā)展的必然結果
1.物業(yè)管理法制建設是我國住房制度改革的內(nèi)在要求
在過去較長一個時期內(nèi)，由于我國幾十年來實行所謂住宅公有化、福利型住房制度，每棟建筑物基本上屬于國家或集體單一所有。當我國民用住宅的建設與分配逐步由福利型領域轉入商品化領域時，與住宅的建設、出售、分配、管理、使用、維修、調換等有關的法律關系發(fā)生了很大變化，大多數(shù)住宅的使用者的法律身份將由住宅承租人轉化為住宅所有人，于是多層或高層住宅建筑物以單元為單位在社會上出售時，必然產(chǎn)生如何用統(tǒng)一的標準劃分專有部分和共有部分,以及確定二者關系的問題。同時，住宅的維修、管理也不再由房產(chǎn)部門承擔。當一棟多層或高層建筑物有多數(shù)所有人時，建筑物的管理方式、維修的出資標準等應當由法律予以明確的規(guī)定，以保證每一個所有人都能平等合理地承擔管理維修義務。而要維持住戶間和諧的關系，則必須通過共同協(xié)商、共同出資、共同管理(或委托管理)等積極行為來實現(xiàn)，這就要求全體所有權人(業(yè)主)組成團體。這種團體的性質、組成方式、議事規(guī)則等均需由物業(yè)管理法加以規(guī)定。
2.物業(yè)管理法制建設是規(guī)范物業(yè)管理行為,促進物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展的重要保證
(1)房地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)管理責任需要立法規(guī)范。以法律形式規(guī)范開發(fā)商的行為，明確開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)之間的權利義務關系;避免開發(fā)商把工程尾巴留給物業(yè)服務企業(yè)，致使服務不到位，業(yè)主和租戶怨聲載道。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目立項時就應全盤考慮日后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設計中認真聽取物業(yè)服務企業(yè)的意見，完善物業(yè)配套設施，避免給日后的物業(yè)服務企業(yè)增加不必要的負擔。
(2)通過立法規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的管理行為。在《物權法》頒布實施之前，盡管有的省、市已出臺了有關物業(yè)管理方面的法規(guī)，但由于全國缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù),眾多物業(yè)服務企業(yè)的管理行為千差萬別,存在的分歧則更多,由于雙方權利義務約定不明，糾紛不斷發(fā)生。所以必須制定相應的法律、法規(guī),明確物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務,規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關部門和業(yè)主的監(jiān)督之下。
3.加強物業(yè)管理立法依法保障物業(yè)所有人，使用人合法權益
物業(yè)所有人對物業(yè)的權益是一個統(tǒng)一的多層次的整體，包括房地產(chǎn)物權(國有土地使用權、房屋所有權）、房地產(chǎn)他項物權（房地產(chǎn)抵押權）和房地產(chǎn)債權(房地產(chǎn)租賃權）等。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是必需的生活資料，已成為人們最重視、最珍惜的一種財產(chǎn)形式和樂于選擇的投資對象。但在《物權法》頒布實施之前的狀況卻是開發(fā)商決定對物業(yè)的管與不管；物業(yè)服務企業(yè)決定管理費的收取標準，而業(yè)主只能被動接受，這是沒有物業(yè)管理立法所帶來的后果。所以，應當通過物業(yè)管理立法來保障業(yè)主的利益。
三、物業(yè)管理立法的發(fā)展前景
我國物業(yè)管理立法今后的發(fā)展，應在非住宅小區(qū)的物業(yè)管理上加速立法，平衡物業(yè)管理立法的重點；將法制建設和實踐緊密結合起來貼近實際。
新出臺的《物權法》，彌補了物業(yè)管理法制建設的不足，解決了物業(yè)管理中長期存在的如物權的歸屬，業(yè)主大會的成立與指導部門的修改，業(yè)主投票權的明確，物業(yè)服務企業(yè)和開發(fā)商責任明確以及業(yè)主、業(yè)主大會的權利和責任的落實等等問題。新的《物業(yè)管理條例》將原條例中與《物權法》中不一致的地方做出修改，為物業(yè)服務企業(yè)正名，更對物業(yè)管理活動中的問題深入闡明?？此坪唵蔚奈淖中薷膮s使物業(yè)服務的定位更加準確，對業(yè)主利益的保護也更加完善、全面。但隨著物業(yè)管理的發(fā)展，依然會出現(xiàn)許多問題，這都需要盡快出臺與《物權法》相配套的法律法規(guī)及司法解釋以更好地為物業(yè)管理服務。
參考文獻:
[1]張祥莉主編:物業(yè)管理法規(guī)[M].第1版,北京:中國建筑工業(yè)出版社
[2]曾義憲主編:中國物權法,制度設計和創(chuàng)新[M].第1版,北京:中國人民大學出版社
關鍵詞：物業(yè) 消防 管理
中圖分類號：D631.6 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2013）04（c）-0197-02
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和住房制度改革的深入推進，物業(yè)管理作為一種和現(xiàn)代化房產(chǎn)開發(fā)相配套的綜合管理體系，已經(jīng)成為城市社會的重要組成部分。經(jīng)過多年的實踐和摸索，物業(yè)發(fā)展取得了可喜的成績，但是，近年來因物業(yè)未盡到消防安全管理職責導致業(yè)主利益受損的民事訴訟案件日益增多，涉及堵塞消防車通道、擅自停用消防設施、私搭亂建等內(nèi)容的舉報投訴也日益增多，這些均與物業(yè)消防安全管理息息相關，物業(yè)消防安全管理暴露出的一些問題不容忽視、亟待解決，鑒于此，筆者將針對物業(yè)消防安全管理存在問題及對策談一些粗淺的認識。
1 物業(yè)管理的含義及職責
《物業(yè)管理條例》（2007年修訂版）中第二條對“物業(yè)管理”進行了明確規(guī)定：業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。其具有以下特點：
首先，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間建立起來的一種民事法律關系，雙方的權利義務主要通過物業(yè)服務合同進行約定，目的是維護和改善人民群眾的工作和生活環(huán)境。
其次，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型服務，物業(yè)企業(yè)在為業(yè)主提供優(yōu)質服務的基礎上，以最大限度地獲取利潤為目的。
第三，國家行政法律法規(guī)賦予物業(yè)企業(yè)以管理職能，其中消防安全管理職能尤為重要，對保護人民生命、財產(chǎn)安全具有至關重要的作用。
由上述特點可以看出，物業(yè)企業(yè)既承擔民事責任，又擔負行政職責，只有協(xié)調好同業(yè)主、承租戶、業(yè)主委員會、政府主管部門等主體的關系，才能促進企業(yè)經(jīng)營的良性發(fā)展。
目前我國物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展迅速，根據(jù)服務或管理對象的不同，可以分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等，涉及多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府機關辦公樓、醫(yī)院、學校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等眾多領域，其中最常見的就是居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。
2 物業(yè)消防安全管理存在問題及原因探析
目前，尤其是社會化服務程度欠發(fā)達地區(qū)的物業(yè)消防安全管理情況不容樂觀，物業(yè)服務企業(yè)在日常消防檢查、巡查、消防設施維護保養(yǎng)以及消防培訓演練方面均存在著諸多問題，究其原因，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
2.1 物業(yè)與開發(fā)商交接不規(guī)范
《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定實行“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離”的原則，物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行全面而細致的查驗，理清關系，分清職責。但現(xiàn)實中，大多物業(yè)企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司衍生出來的，物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)場查驗工作成為“走過場”，形同虛設，可能在存在建筑消防設施不能正常使用、室外消火栓管網(wǎng)沒有建設到位等等先天火災隱患的情況就接手物業(yè)，對開發(fā)商應移交的有關消防手續(xù)也把關不嚴，埋下先天隱患，極易同開發(fā)商推諉扯皮，損壞業(yè)主合法權益。
2.2 物業(yè)消防安全職責不明晰
物業(yè)服務企業(yè)既承擔民事責任，又擔負行政職責，具體到消防安全職責，一是以行政法律法規(guī)形式明確的行政職責，如《中華人民共和國消防法》（2008年版）第十八條規(guī)定住宅區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)應當對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，公安部61號令《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的第十條對居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位的消防安全職責進行了詳細列舉；二是以民事合同形式明確的民事責任，如《前期物業(yè)管理服務合同》、《物業(yè)管理服務合同》中明確的消防安全管理事項。
可以看出，物業(yè)消防安全職責的界定存在兩個問題：一是消防法律法規(guī)對物業(yè)擔負消防安全責任的重要性認識不到位不全面，《消防法》中僅對居民住宅區(qū)的物業(yè)企業(yè)消防安全職責進行了規(guī)定，關于商住樓、綜合樓的物業(yè)企業(yè)并未提及。公安部61號令自2002年5月1日實施以來一直未進行修訂，其將除居民住宅區(qū)以外的其他物業(yè)管理單位的消防安全職責交由物業(yè)和業(yè)主以民事委托管理范圍的辦法來確定。在消防機構執(zhí)法實踐過程中，很多設置在綜合樓中的社會單位、公眾聚集場所存在的難以消除、屢改屢犯的火災隱患均與物業(yè)存在密不可分的聯(lián)系，商業(yè)物業(yè)在維護社會消防安全方面承擔著十分重要的責任，而《消防法》卻僅局限于住宅物業(yè)，不能不說是立法上的一個重要缺失；二是行政職責同民事職責往往是不相對應的，一些物業(yè)企業(yè)僅將職責局限于合同中寫明的民事職責，從而導致行政職責不明晰，落實不到位，不能及時發(fā)現(xiàn)和消除火災隱患。
2.3 物業(yè)過于重服務輕管理
2007年修訂的《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，強調更多的是業(yè)主自治管理和物業(yè)服務，但有的物業(yè)企業(yè)過分強調對業(yè)主的服務，疏于日常管理。從物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定可見，物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主的消防違法行為可以采取“勸阻”、“制止”的方式責令其改正，但事實上效果欠佳，物業(yè)也是“睜一只眼閉一只眼”，大多數(shù)更不會向消防機構報告；《物業(yè)管理服務合同》范本中雖然也提到對拒不改正違章行為的可以對責任人采取停水停電的催改方式，但是實際情況下，物業(yè)輕易不會采取這種手段。物業(yè)對消防違法行為管理的“無力”致使其負責區(qū)域內(nèi)的消防違法行為屢禁不止。
2.4 設施維護保養(yǎng)資金不到位
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共消防設施的維護保養(yǎng)經(jīng)費主要來源于兩個方面：一是業(yè)主們交納的物業(yè)服務費，二是住宅專項維修資金。我們發(fā)現(xiàn)，對于綜合樓等商業(yè)物業(yè)來講，公共消防設施維護保養(yǎng)費用僅來源于物業(yè)服務費，物業(yè)費是否能夠足額按時交納直接影響著物業(yè)服務管理的水平。對于住宅物業(yè)來講，雖然按照財政部和建設部共同出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》，有專項維修資金可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，但專項維修資金屬業(yè)主共同所有，復雜的使用條件和程序往往使得專項維修資金很難動用。此外，《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條第四項規(guī)定：根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。而哪些情形屬于物業(yè)應當承擔的、哪些情形可以動用專項維修資金，法律法規(guī)并沒有明確的規(guī)定和標準，執(zhí)行困難很大。
2.5 物業(yè)從業(yè)人員素質較低
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度，從事物業(yè)管理的人員還要取得職業(yè)資格證書，但是在物業(yè)服務企業(yè)中，從事消防安全管理的人員主要涉及消防控制室值班人員、保安以及水電維修人員，其中只有消防控制室值班人員按照國家規(guī)定必須經(jīng)消防專門培訓后才能持證上崗，其余人員均不需要經(jīng)消防專門培訓，這就造成了從事消防安全管理的人員整體素質較低，大多不懂得消防安全基本常識，不學習消防法律法規(guī)，更不懂得建筑消防設施的基本原理及日常維護，不會發(fā)現(xiàn)消除火災隱患，使得防火管理盲區(qū)較多，基本處于失控漏管的狀態(tài)。
2.6 消防機構監(jiān)管存在盲區(qū)
從消防機構監(jiān)管角度來講，主要存在以下問題：一是消防機構將日常監(jiān)管的重點放在火災危險性較大的消防安全重點單位、公眾聚集場所以及人員密集場所，側重于對一個個社會單位的監(jiān)督檢查，而對于居民住宅區(qū)、商住樓、綜合樓這樣的綜合體的監(jiān)管相對而言要少得多，并且對肩負這類場所安全重任的物業(yè)企業(yè)也管理較少；二是消防機構對物業(yè)未履職行為沒有有效的懲罰手段，不能督促物業(yè)發(fā)揮其作用；三是直接管理業(yè)主力不從心。若物業(yè)怠于履職，將責任、困難和矛盾交由消防機構予以解決，事實上消防機構警力有限，根本管不過來。
3 解決物業(yè)消防安全管理問題的對策
3.1 確立物業(yè)服務企業(yè)消防主體責任
要改善物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀，必須確立其消防安全主體責任。首先應當在現(xiàn)行消防法律法規(guī)的基礎上，由公安部門聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設部門聯(lián)合出臺物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，進一步明確物業(yè)企業(yè)應負擔的消防安全職責，更重要的是，對其怠于履職時所應承擔的法律責任進行明確。其次，物業(yè)服務企業(yè)要將消防安全管理作為重要內(nèi)容納入其日常管理中去，按照行政法律法規(guī)的規(guī)定，制定符合管理實際的消防安全管理制度，落實消防安全責任。第三，物業(yè)服務企業(yè)應主動同縣鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村）委會及公安等有關職能部門建立聯(lián)動，當發(fā)現(xiàn)難以解決的火災隱患時，應及時報告有關職能部門，盡量將火災隱患消除在萌芽狀態(tài)。
3.2 形成對物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)督的合力
住建（房管）部門作為物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)主管部門，應當嚴格履行對物業(yè)服務企業(yè)的審批、管理職責，將物業(yè)服務企業(yè)消防安全管理能力納入企業(yè)資質審查的內(nèi)容，形成物業(yè)企業(yè)消防安全監(jiān)管的長效機制；建立物業(yè)管理人員消防資質培訓體系，在“物業(yè)管理人員職業(yè)資格統(tǒng)一考試”的培訓內(nèi)容中加強對從業(yè)人員的消防安全業(yè)務培訓。其次，房管部門應當建立聯(lián)合執(zhí)法和信息通報等工作機制，會同消防部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、居（村）委會等有關部門對物業(yè)服務企業(yè)開展全方位的監(jiān)督指導，使其充分確立責任意識。此外，要由政府出面，指導加強業(yè)主自治組織建設，充分發(fā)揮業(yè)主委員會監(jiān)督、維權和協(xié)調的作用，保證業(yè)主自覺維護公共消防安全秩序，可以更好地對物業(yè)服務企業(yè)的消防安全管理工作進行監(jiān)督。
3.3 轉變對物業(yè)服務企業(yè)消防監(jiān)管思路
消防機構對物業(yè)服務企業(yè)承擔的消防安全重任應引起足夠重視，轉變監(jiān)管思路，加強對物業(yè)服務企業(yè)消防管理情況的監(jiān)督檢查，尤其要將負責管理高層、地下、人員密集場所并設置有自動消防設施的物業(yè)服務企業(yè)納入抽點，派出所要負責對多層住宅、無自動消防設施的物業(yè)服務企業(yè)開展檢查，積極主動介入，引導物業(yè)管理人員及時發(fā)現(xiàn)存在問題，提出整改意見，結合實際情況，督促其盡快加以改善、解決；同時，還應積極地指導物業(yè)管理層制定相應的工作制度、安全管理措施。此外，消防機構要對物業(yè)服務企業(yè)消防違法行為從嚴查處，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業(yè)服務企業(yè)在維護公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主無理阻撓、拒不配合行為，消防機構及派出所要對相關責任人進行消防宣傳教育，對于情節(jié)嚴重的違法行為要依法進行處罰，支持物業(yè)服務企業(yè)的服務與管理。
3.4 保障公共消防設施維護資金的使用
政府及相關部門要明確物業(yè)消防管理費用的收取、列支和管理辦法，在物業(yè)服務收費中單列消防日常維護管理費用，明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，當出現(xiàn)消防設施癱瘓、嚴重故障等緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)及相關職能部門要簡化專項維修資金支出程序和環(huán)節(jié)，保證公共消防設施及時恢復功能，確保公共消防安全。
3.5 加強對業(yè)主的消防安全宣傳教育
物業(yè)服務企業(yè)要充分發(fā)揮日常物管工作的優(yōu)勢，利用宣傳欄、張掛宣傳橫幅等形式，向業(yè)主宣傳消防法律法規(guī)，普及消防安全常識，提高業(yè)主的消防安全意識和消防法制觀念，提高廣業(yè)主的自防自救能力，使物業(yè)管理中的消防安全工作能夠得到業(yè)主的理解和支持，使業(yè)主能夠自覺履行相關消防義務，積極配合物業(yè)服務企業(yè)做好消防安全工作。
參考文獻
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2007年10月1日起實施的《物權法》，從法律層面上對物業(yè)管理法律關系進行了規(guī)范?！段飿I(yè)管理條例》，《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》等下位法也根據(jù)《物權法》的規(guī)定作了相應的修改和調整。目前《北京市物業(yè)管理辦法》草案已公開征求意見完畢，即將出臺。那么，現(xiàn)行法規(guī)定的物業(yè)管理都有哪些模式，從事物業(yè)管理活動是否有門檻限制，應具備哪些條件，《物權法》第八十一條的規(guī)定是否意味著國家對物業(yè)管理資質的放開，由于目前相關法律法規(guī)尚未具體明確，因此在理解上容易產(chǎn)生誤區(qū)。本文將就上述問題展開分析和討論，并對物業(yè)管理糾紛所適用的法律規(guī)定和司法解釋進行歸納，希望能為讀者提供一些有價值的參考。
一 現(xiàn)行法關于“物業(yè)管理”的定義
討論物業(yè)管理有關法律問題，首先應明確現(xiàn)行法關于“物業(yè)管理”的定義。
修訂前的《物業(yè)管理條例》對于物業(yè)管理的定義是：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！段餀喾ā返膶嵤┎⑽唇o物業(yè)管理帶來法律上的定義?！段餀喾ā奉C布之后，國務院對《物業(yè)管理條例》進行了修訂，對“物業(yè)管理”的概念作了相應修改，將其中的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務企業(yè)”，突出了“服務”的理念。
2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》，面向社會公開征求意見，該草案對于物業(yè)管理的定義是：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動?！痹摱x涵蓋了非由物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理的情形。
可見，我國目前關于“物業(yè)管理”尚無法律層面的定義，《物業(yè)管理條例》所指的“物業(yè)管理”，僅指業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并依據(jù)合同對物業(yè)實施一系列管理活動的情形。《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》在對物業(yè)管理進行定義時，沒有對提供物業(yè)服務的主體做出限定，其調整范圍大于《物業(yè)管理條例》。
二 《物權法》規(guī)定的三種物業(yè)管理模式
在《物權法》頒布之前，Ⅸ物業(yè)管理條例》只規(guī)定了一種管理模式，即由業(yè)主委員會同業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》，由具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理。
《物權法》對物業(yè)管理模式進行了擴展，《物權法》第八十一條第一款規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理?！痹摋l規(guī)定列出了三種物業(yè)管理模式：1、由業(yè)主自行管理；2、委托物業(yè)服務企業(yè)進行管理；3、委托“其他管理人”進行管理。
然而，《物權法》并未對業(yè)主自行管理和委托其他管理人進行管理的模式進行具體說明。修訂后的《物業(yè)管理條例》也沒有將業(yè)主白行管理以及委托其他管理人進行物業(yè)管理這兩種新的物業(yè)管理模式納入調整范圍，這就給人們?nèi)胬斫狻段餀喾ā匪?guī)定的三種物業(yè)管理模式帶來一定困難。
實際上，對于前兩種物業(yè)管理模式，比較容易理解：由業(yè)主自行管理，是指由業(yè)委會或業(yè)主大會直接組織、聘請有關人員或委托專業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)物業(yè)進行管理的模式；第二種管理模式是傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，即委托具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理，對于這種模式，目前有著較為完善的法律規(guī)范體系。就北京地區(qū)來講，《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》、《北京市物業(yè)管理招標投標辦法》、《北京市物業(yè)服務企業(yè)資質動態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》、《關于外地企業(yè)來京開展物業(yè)管理經(jīng)營活動進行資質審核有關問題的通知》等一系列的規(guī)范性文件，對物業(yè)服務企業(yè)從資質審核、市場競爭、動態(tài)監(jiān)管等各方面進行著調整和規(guī)范。只是對于第三種管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由于法律法規(guī)尚無統(tǒng)一規(guī)定，理論、司法實踐當中眾說紛紜，則較難理解和解釋。本文后面將對“其他管理人”的問題繼續(xù)討論。
三、成為物業(yè)服務企業(yè)的條件
根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理活動的基本條件是：1、具有獨立的法人資格。因此，個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不能登記為物業(yè)服務企業(yè)，以物業(yè)服務企業(yè)的名義從事物業(yè)管理服務；2、取得相應的物業(yè)管理資質。是指原建設部于2004年3月17日，2007年11月26日修改的Ⅸ物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》，該辦法將物業(yè)服務企業(yè)分為三個資質等級，并以面積為標準，規(guī)定了每個資質等級可提供物業(yè)管理服務的范圍。
從上述規(guī)定可以看出，物業(yè)服務企業(yè)資質屬行政許可事項，該行政許可由《物業(yè)管理條例》設定，由國務院建設行政主管部門規(guī)定具體管理辦法。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，未取得相應資質及從事物業(yè)管理活動的，將會受到“沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款”的行政處罰，給業(yè)主造成損失的，還要依法承擔賠償責任。
四、如何理解“其他管理人”
究竟應如何界定“其他管理人”，《物權法》和修改后的《物業(yè)管理條例》都沒有明確說明，北京《物業(yè)管理辦法(草案)》中也未對“其他管理人”作出具體規(guī)定。那么，在實踐當中應如何理解呢?
(一)關于“其他管理人”的范圍
哪些個人或組織可能成為“其他管理人”呢?有人認為，“委托其他管理人管理，可能是指有從業(yè)資格的注冊物業(yè)管理師組織負責管理”。在審判實踐當中，2009年，某法院在對一起物業(yè)糾紛案件的判決書中認為：涉案的某物業(yè)服務有限公司沒有取得物業(yè)管理資質，但依據(jù)《物權法》的規(guī)定，可以認定為“其他管理人”。該判決實際上是將未取得物業(yè)管理資質而從事物業(yè)管理活動的企業(yè)認定為“其他管理人”。
值得注意的是，四川省成都市房屋土地管理局頒布了《成都市物業(yè)服務其他管理人名錄管理暫行辦法》，該《辦法》是全國范圍內(nèi)，率先對《物權法》規(guī)定的“其他管理人”進行具體規(guī)定的規(guī)范性文件。根據(jù)該辦法，在成都從事物業(yè)管理服務的“其他管理人”，包括社區(qū)服務機構、民辦非經(jīng)營性企業(yè)及由國家物業(yè)管理師、物業(yè)服務項目經(jīng)理設立的個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)等組織。
筆者認為，雖然《物業(yè)管理條例》沒有將“其他管理人”納入調整范圍，但要界定“其他管理人”的范圍，仍需考察《物業(yè)管理條例》。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。
可見，雖然目前“其他管理人”的具體范圍尚不能確定，但可以肯定的是，企業(yè)從事物業(yè)管理活動，必須取得相應的資質，并按照資質等級，開展相應的物業(yè)管理活動。否則，就違反了國家規(guī)范物業(yè)管理領域市場秩序的立法精神，將受到相應的行政處罰。因此，個人獨資企業(yè)和臺伙企業(yè)等不具有獨立法人資格的企業(yè)，則不能以物業(yè)服務企業(yè)或“其他管理人”的名義從事物業(yè)管理活動，《成都市物業(yè)服務其他管理人名錄管理暫行辦法》將個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)納入到“其他管理人”，其在合法性上存在問題。
(二)成為“其他管理人”是否須取得政府頒發(fā)的相應資質
根據(jù)《行政許可法》的規(guī)定，對于應當由國家統(tǒng)一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質的行政許可，只能由法律和行政法規(guī)設定。但我國目前在法律和行政法規(guī)層面，只對物業(yè)服務企業(yè)和從事物業(yè)管理的人員設定了行政許可，并未將“其他管理人”資質作為行政許可事項。即目前對于成為“其他管理人”的問題，沒有門檻限制。
(三)“其他管理人”所從事的物業(yè)管理活動是否有范圍限制
對此問題，目前法律和行政法規(guī)同樣沒有規(guī)定，全國范圍內(nèi)僅有四川省成都市房屋土地管理局頒布的《成都市物業(yè)服務其他管理人名錄管理暫行辦法》進行了規(guī)定。但是，隨著物業(yè)管理法律規(guī)范的不斷出臺，對于“其他管理人”可從事的物業(yè)服務范圍，將會有明確的規(guī)定，這樣才能更好地與物業(yè)服務企業(yè)共同組成物業(yè)管理市場。
四、關于前期物業(yè)管理的規(guī)定
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)進行的物業(yè)管理稱為前期物業(yè)管理。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的《前期物業(yè)服務合同》，約定各方權利義務?！肚捌谖飿I(yè)服務合同》約定的期限屆滿，或小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》生效時起，前期物業(yè)管理階段結束。
對于前期物業(yè)管理，《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)?！?/p>
然而，《物權法》第八十一條第二款規(guī)定：“對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。”
這里不禁會讓人產(chǎn)生一個疑問：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住宅的前期物業(yè)管理，要求建設單位“應當”(即只能)選聘具有相應資質等級的物業(yè)服務企業(yè)進行管理。而《物權法》卻規(guī)定，對建設單位聘清的物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權依法更換。一般來講，建設單位只在前期物業(yè)管理階段聘請物業(yè)管理人，那么此處《物權法》與《物業(yè)管理條例》的規(guī)定是否存在矛盾?
筆者認為，不致引起矛盾的理解是：對于住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理，建設單位應當選聘具備相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，而對于非住宅物業(yè)，則既可以選聘物業(yè)服務企業(yè)，也可以選聘其他管理人。
根據(jù)《北京市貫徹，的若干意見》的規(guī)定，自2003年12月1日起，凡申領《商品房預售許可證》的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位以及現(xiàn)售住宅的建設單位，應當選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
五、不同物業(yè)管理模式下的法律適用
由于《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下稱《最高院物業(yè)服務糾紛解釋》)、《北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》(下稱《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》)等法律法規(guī)在調整范圍上存在差異，不同物業(yè)管理模式下產(chǎn)生的法律糾紛在適用法律上也有所不同：
《物業(yè)管理條例》及配套的部門規(guī)章、政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件的調整范圍僅限于“業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。”
《最高院物業(yè)服務糾紛解釋》適用于物業(yè)服務糾紛案件，該司法解釋第十一條規(guī)定：“本解釋涉及物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人?！?/p>
《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》不具有司法解釋的效力，但其可以指導北京地區(qū)人民法院的案件審理工作。根據(jù)《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》第1條、第2條的規(guī)定，該意見適用于“居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛”，“不具有物業(yè)管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理?！币虼?，《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》僅適用于北京地區(qū)人民法院審理的業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理模式下產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。而且，在法律、司法解釋另有規(guī)定的情況下，應按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。
從上述分析中可知，對于北京地區(qū)來講，在《物權法》規(guī)定的三種物業(yè)管理模式下：1、選擇業(yè)主自行管理的，可以通過委托個人或專業(yè)服務公司對具體事項進行管理，受托人應符合從事具體委托事項的條件，如果產(chǎn)生糾紛，屬于一般民事糾紛，適用《物權法》，但不適用《物業(yè)管理條例》，也不適用《最高院物業(yè)服務糾紛解釋》和《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》；2、對于具有獨立法人資格的企業(yè)從事物業(yè)管理活動的，則必須取得相應的資質等級，適用《物權法》、《物業(yè)管理條例》及有關部門規(guī)章、北京市的政府規(guī)章和其他規(guī)范性文件的規(guī)定，如果發(fā)生糾紛，適用《最高院物業(yè)服務糾紛解釋》和《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》；3、不具備獨立法人資格的企業(yè)、非企業(yè)組織、自然人等從事物業(yè)管理活動的，在具體的從業(yè)資質和管理辦法等規(guī)定出臺之前，其與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同，所形成的法律關系屬一般民事法律關系，在糾紛解決時，不適用《物業(yè)管理條例》，也不適用《北京高院物業(yè)管理糾紛意見》，糾紛雙方屬平等民事主體的，按照一般的民事糾紛處理。但被認定為“其他管理人”的，則適用《最高院物業(yè)服務糾紛解釋》。
(作者單位：中國法律咨詢中心)
鏈接 物業(yè)服務政策風向
目前剛剛征求民意完畢的《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》透露了物業(yè)服務市場的一些政策風向。歸納起來，政策突破主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、業(yè)主大會有望成為法人
《草案》提出：“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關規(guī)定開展與物業(yè)管理有關的活動?！边@意味著除業(yè)主專有房屋可以進行登記外，類似車庫、會所等全體業(yè)主共有財產(chǎn)也可以進行登記，這一突破在全國尚屬首次。
2、政府將定期公布物業(yè)服務成本
《草案》針對目前物業(yè)服務中存在的一些爭議問題進行了法律約束。如市房屋行政主管部門應定期物業(yè)服務成本信息，物業(yè)服務企業(yè)應將“菜單式”服務在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制。實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺賬，每年至少公示一次并接受業(yè)主核查。
3、原物業(yè)拒接交接可被罰三萬元
1．國務院各相關行政部門、各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)服務的行政規(guī)章及地方性法規(guī)規(guī)章。國務院的行政部門中以建設部的規(guī)章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、2004年《物業(yè)管理收費管理辦法》等。地方性物業(yè)法規(guī)如《廣東省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》等。
2．最高人民法院關于物業(yè)服務法律法規(guī)的司法解釋。如《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。
二、物業(yè)管理實務中主要涉及的法規(guī)及問題
(一)物業(yè)管理招投標
通過物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理市場發(fā)展、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的需要。2003年建設部印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業(yè)管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規(guī)定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業(yè)服務企業(yè)以及哪些不宜進行招投標進行規(guī)定。《物業(yè)管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。目前物業(yè)管理的招投標法規(guī)還未制定，給物業(yè)管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監(jiān)督。
(二)物業(yè)管理服務
建設部了《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》，以加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務水平。但對于物業(yè)管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業(yè)管理條例》只允許具有相應資質的物業(yè)企業(yè)委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規(guī)定存在沖突。《物業(yè)管理條例》第三章從大體上規(guī)定了招投標的方式、前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業(yè)服務企業(yè)承接移交的總體規(guī)定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規(guī)定，對前期物業(yè)的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權益的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業(yè)服務合同。為規(guī)范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業(yè)管理委托合同更全面、準確地反映物業(yè)管理全過程的內(nèi)容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年的《物業(yè)管理委托合同(示范文本)》。《物業(yè)管理條例》第三十五條僅對物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容做出了規(guī)定，但其內(nèi)容過于原則，不利于操作，并且對物業(yè)服務合同性質沒有明確界定。我國《合同法》分則規(guī)定了15種典型合同，而今對物業(yè)服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。
(三)物業(yè)裝飾裝修管理
裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內(nèi)外空間達到一定的環(huán)境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內(nèi)部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個法律文件中:《物業(yè)管理條例》的第四十六條和五十三條的規(guī)定。建設部2002年的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。
(四)業(yè)主自治
《物權法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機構提供了依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業(yè)主的法律范圍?！段飿I(yè)管理條例》第二章對業(yè)主和業(yè)主大會進行了規(guī)定。為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部頒布了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，建設部制定了《業(yè)主臨時公約(示范文本)》，供建設單位制定《業(yè)主臨時公約》參考使用。國內(nèi)現(xiàn)行法律對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作制度缺乏可操作性規(guī)定，業(yè)主自治機構的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業(yè)管理服務合同而發(fā)生的某些訴訟，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權益就有可能受損。
(五)物業(yè)使用與維護
《物權法》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權分為:專有權、共有權和共同管理的權利?！段飿I(yè)管理條例》第五章規(guī)定了物業(yè)使用和維護的內(nèi)容。另外，《建筑工程質量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、《開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規(guī)定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護提供了法律依據(jù)。當前法規(guī)未對物業(yè)的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業(yè)管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養(yǎng)護責任未細化，使物業(yè)公司維修責任被強制擴大。
(六)物業(yè)服務收費
涉及物業(yè)服務收費的相關法規(guī)有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業(yè)管理條例》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》、《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等都是調整物業(yè)服務收費的相關法律。我國物業(yè)管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在指導價范圍內(nèi)在合同中明確約定。物業(yè)管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業(yè)管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業(yè)管理收費監(jiān)管責任不明等問題。
三、物業(yè)管理的立法完善
在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規(guī)以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業(yè)管理法律。最高效力的專門立法《物業(yè)管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來的物業(yè)管理條例在內(nèi)容上大相徑庭，與國家的規(guī)定不相一致，破壞了我國物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。只有從理論上科學認識和尋求物業(yè)管理內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。
(一)加強理論研究工作，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性
我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業(yè)管理的實踐。必須加強物業(yè)管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結合我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，深入研究我國物業(yè)管理發(fā)展過程中存在的問題，明確我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，提出具有中國特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業(yè)管理的相關法律，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性，為物業(yè)管理的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎。
(二)出臺物業(yè)管理的專門法律《物業(yè)管理法》
出臺《物業(yè)管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規(guī)定的配套和細化，以現(xiàn)有的立法內(nèi)容為基礎并吸收近年來物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗，從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問題進行具體規(guī)定，使其具有操作性。明確規(guī)定住戶(業(yè)主和使用人)的權利和義務;業(yè)主大會和業(yè)主委員會的性質和法律地位，業(yè)主大會的職責、召集和決議方式，業(yè)主委員會的權利和義務;規(guī)定物業(yè)服務合同的定義、性質，合同的內(nèi)容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監(jiān)督和管理;規(guī)定物業(yè)管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監(jiān)督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，更重要的是使得物業(yè)管理各有關方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。
(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調工作
不同層次的法律、法規(guī)和規(guī)章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關規(guī)范內(nèi)容協(xié)調配套，不互相矛盾。在已制定的法規(guī)中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時予以修訂，如:《物業(yè)管理條例》中關于從事物業(yè)管理活動的主體的規(guī)定與《物權法》中的相關規(guī)定不一致，要予以修改;為避免地方性法規(guī)之間不協(xié)調，較高層次的法規(guī)應對物業(yè)管理在體制、收費等原則性問題上進行規(guī)范，但不宜太具體，以保證各地根據(jù)自身發(fā)展情況制定細則的自主性;各級部門應及時修改和完善相關法律法規(guī)，以適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。
(四)加強物業(yè)基礎保障型的法律規(guī)定，建立物業(yè)糾紛處理系統(tǒng)
爭執(zhí)緣起不同的物業(yè)服務理念
從世界范圍看，物業(yè)管理服務的產(chǎn)生以及快速發(fā)展的主要原因是現(xiàn)代建筑的興起與產(chǎn)權結構的多元化發(fā)展。就我國物業(yè)管理服務而言，盡管產(chǎn)生的初期是由各級政府推動的，但其快速發(fā)展也歸于與世界范圍內(nèi)相同的原因，而且在發(fā)展過程中也充分體現(xiàn)了服務商品交換的市場化。也就是說，物業(yè)管理服務商品是通過市場交換而產(chǎn)生的，只不過這種市場交換和其他消費品不同，體現(xiàn)的是集體服務商品的買賣，而非單個服務商品買主(即單個業(yè)主)與賣主(即物業(yè)管理企業(yè))之間單個服務商品的交換，這種物業(yè)管理服務商品具有公共產(chǎn)品的性質，從一定意義上來講，不具有分割性。正因為如此，我國《物權法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。2007年修改后的《物業(yè)管理條例》第七條也規(guī)定業(yè)主應按時交納物業(yè)服務費。依據(jù)這兩部與物業(yè)管理直接相關的法律法規(guī)，當前大部分物業(yè)管理企業(yè)認為無論業(yè)主是否人住，無論業(yè)主擁有的物業(yè)是否投入使用，業(yè)主都有義務全額繳納物業(yè)管理費。然而，就業(yè)主而言，以上兩部法律法規(guī)并沒有明文規(guī)定無論物業(yè)是否空置，業(yè)主都必須全額繳納物業(yè)管理費，在現(xiàn)實生活中物業(yè)管理企業(yè)的強調全額繳納的這種做法總讓人感覺有些“霸王”。因此，對于大多數(shù)空置房業(yè)主，在繳納物業(yè)服務費時，就選擇了拖欠，甚至拒繳。
筆者在《武漢市物業(yè)管理條例》草案征集意見期間，曾對多個住宅小進行調查，其中部分空置房業(yè)主并非不愿交納物業(yè)管理費，只是不愿交納全額物業(yè)管理費；部分住宅小區(qū)物業(yè)管理公司對空置房物業(yè)費已經(jīng)開始悄然打折。從全國范圍來說，空置商品房物業(yè)費究竟該不該打折，在各地《物業(yè)管理條例》修訂中都是一個備受關注的問題。
從理論上講，對該問題的爭執(zhí)的起源是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務理念上的沖突，即物業(yè)服務的客體是業(yè)主還是業(yè)主所擁有的商品房，這是兩種截然不同的觀點。第一種理念認為，物業(yè)服務的客體是業(yè)主，物業(yè)服務是由業(yè)主延伸至房子。雖然房子在物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)，但是由于業(yè)主沒有享受到物業(yè)服務企業(yè)提供的全部服務，所以只應繳納一部分物業(yè)費。物業(yè)管理企業(yè)主要為業(yè)主，而不僅僅是房子，提供越來越優(yōu)質的服務，以便換取與其服務相稱的物業(yè)費。而第二種理念認為，物業(yè)服務的客體是房子，物業(yè)服務應該是由小區(qū)的房子延伸至業(yè)主。既然房子在小區(qū)內(nèi)，無論有沒有人居住，理論上都享受了物業(yè)的服務，自然也就應該繳納全額物業(yè)費。
成本與收益的比較
物業(yè)管理服務商品的交換是一種市場經(jīng)濟，市場經(jīng)濟存在的前提是參與交換的需求方和供給方都可以看作是一個經(jīng)濟人，都會從各自的成本收益角度去決定各自的經(jīng)濟行為。所以，不論前文所述關于空置商品房物業(yè)服務費繳納的爭執(zhí)源于什么理念，最終的結果是由業(yè)主支付物業(yè)服務費，而不是空置商品房支付物業(yè)服務費。
由此可知，站在業(yè)主角度，根據(jù)成本與收益原則，業(yè)主認為沒有享受全部的物業(yè)服務，物業(yè)管理企業(yè)要求繳納全額物業(yè)管理費就成為不平等交易。因此，一些業(yè)主要么選擇愿意支付部分物業(yè)管理費，要么選擇拒絕繳納物業(yè)管理費；即使有少數(shù)業(yè)主全額繳納物業(yè)管理費，也是出于物業(yè)管理企業(yè)以業(yè)主拖欠物業(yè)費將進行民事訴訟為前提，非自愿繳納。
那么，站在物業(yè)管理企業(yè)的角度，根據(jù)成本和收益原則，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空置房的增加。盡管不能大幅度降低物業(yè)管理成本，但可以減少部分成本。目前，按照建設部、國家發(fā)展和改革委員會頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出構成主要包括九項，其中由于空置房的存在，可以減少部分開支，如清潔衛(wèi)生費用、保安人員數(shù)量以及公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費等。減少的這部分開支，無疑降低物業(yè)管理企業(yè)的成本。所以從成本角度看給空置房物業(yè)費的減免提供了可行的基礎，當然，這也是業(yè)主不愿全額繳納物業(yè)費的根本原因(同時也是部分物業(yè)管理企業(yè)在實際工作中降低空置商品房物業(yè)管理費的實際原因)。另外，對物業(yè)管理企業(yè)而言，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空置商品房采用各種方式催繳物業(yè)管理費，特別是采用法律訴訟的方式催繳物業(yè)管理費，實際消耗的人力和物力以及對企業(yè)造成的負面影響和與業(yè)主之間形成敵對的關系，都不利于企業(yè)今后的發(fā)展。即使現(xiàn)在可以通過法律訴訟提高物業(yè)管理費的收繳率，但從長期看，其實是增加了企業(yè)運行的成本，畢竟目前相關的法律法規(guī)并沒有明文規(guī)定空置商品房必須要全額繳納物業(yè)管理費。因此，在實際生活中，這也是部分企業(yè)通過主動降低空置商品房物業(yè)管理費，提高收繳率，最終獲得收益的原因。
空與非空還需區(qū)別對待
從以上探討可知，無論對業(yè)主還是對物業(yè)管理企業(yè)，無論是從物業(yè)管理服務商品的市場屬性，還是從成本收益的角度，對空置商品房物業(yè)管理費的繳納問題的解決，最合理、最適用的方法就是與已經(jīng)入住的商品房物業(yè)管理費的繳納有所區(qū)別。
但在實際生活中這種區(qū)別應如何落實?也就是說，空置商品房物業(yè)管理費具體要如何繳納，按什么標準繳納，什么情況下屬于空置商品房，空置多長時間可以減免等，卻又沒有具體的標準。正是由于缺少標準，目前這類糾紛和爭執(zhí)在全國各地都存在，而且業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)也都寄希望于地方政府頒布的法律法規(guī)。
前文所述，石家莊市《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的“連續(xù)無人居住、使用、裝修空置三個月以上的，空置期間按20％繳納物業(yè)費”，這一方案主要是按照空置房暖氣費收取原則制定的，但這一標準對空置商品房物業(yè)管理費減免是否適用，還有待市場參與主體的多方評價。筆者認為這一標準有兩個地方不適用于空置商品房物業(yè)管理費減免：第一，空置期為三個月的劃分；第二是20％繳納比例的確定。
就空置商品房物業(yè)管理費減免而言，目前矛盾和爭執(zhí)主要集中在已辦理住房交接但一直未人住的業(yè)主或因害怕繳納物業(yè)管理費而一直沒有辦理住房交接的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間。從筆者調查情況看，凡是一經(jīng)裝修準備入住的業(yè)主，對使用期間的空置期內(nèi)物業(yè)管理費的繳納并無太多異議。更何況，對每年集中供暖期而言，三個月的空置期基本達到一半的時間，因此對空置房暖氣費收取可以依照此原則，但對于物業(yè)管理而言，三個月的空置期相對較短，即使業(yè)主對空置物業(yè)的起止時間應事先和事后告知物業(yè)服務企業(yè)，并辦理相關手續(xù)，也會增加物業(yè)管理企業(yè)的管理難度和工作量。因此，從比較實際的角度出發(fā)，筆者認為應分為兩種情況，一是一直未人住的，空置期應從辦理物業(yè)交接開始到辦理裝修手續(xù)為止，作為空置期；另一種情況是已經(jīng)入住但中途空置的，以年度計費來算，空置期應達到連續(xù)六個月以上，計算空置期。
本人在新義社區(qū)物業(yè)管理工作中，經(jīng)過近兩年的鍛煉，工作能力有了很大的提高，對日常工作中出現(xiàn)的各類問題，在組織管理能力、綜合分析能力、協(xié)調辦事能力和文字語言表達能力等方面有了很大提高，能夠從容面對工作中出現(xiàn)的問題，保證了本崗位工作的正常運行，能夠以正確的態(tài)度對待各項工作任務，熱愛本職工作，認真努力把物業(yè)管理貫徹到實際工作中去下面是我對物業(yè)工作的總結：
1、每天工作期間，堅持掛牌服務，并保持工作牌整潔，無缺損，嚴格按照市物業(yè)辦要求，對社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)及單位樓房堅持日查日檢，科學合理制定巡視路線，每天對社區(qū)物業(yè)綜合管理情況進行一次巡視。熟悉小區(qū)各項設施、設備的情況；工作中不怕苦、不怕累，根據(jù)小區(qū)實際情況，制定合理的巡檢路線，建立工作日志制度，按照要求認真填寫工作日志，做到字跡工整，記錄準確，內(nèi)容詳實；環(huán)境衛(wèi)生的管理方面，我們針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，組織公益崗位人員定期、不定期進行大掃除，制定了嚴格的保潔程序與考核辦法，并對樓道垃圾及亂貼亂畫進行清理；
2、建立報告制度，發(fā)現(xiàn)各類問題制止或協(xié)調無效時，及時填寫“社區(qū)違規(guī)事件及物業(yè)管理問題報告單”并報告街道城管物業(yè)科。堅持每日巡檢，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，在小區(qū)改造過程中，對業(yè)主裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，及時監(jiān)督清運7次，成功率100%；共填寫報告單 6 次，報告井蓋丟失問題 4次，補齊2次；拆除違章建筑 3個，調解糾紛4次，業(yè)主滿意率100%；對業(yè)主私自在綠地上種菜的行為及時制止2次，并恢復原狀2次，現(xiàn)在小區(qū)無私自占用綠地行為；疏通下水堵塞6次。
3.認真落實房補政策，嚴格按照市政府辦公室關于《2017年吉林市廉租住房補貼的通知》，從實際出發(fā)，搞好廉租房補貼初審核定工作。對手續(xù)不齊全不符合條件的居民堅決不予辦理。初步核定，共審核141戶，符合辦理的126戶，其中新增16戶，取消12戶，對本年度低保取消的和住房改善的住戶，不符合房補條件的堅決不予辦理房補， 對不能給予辦理的說明原因，使居民心中有數(shù)，人人心服口服。按照政策，做到“公開、公平、公正”。 同時推進信息公開，符合享受廉租房補貼政策的住戶，在街道和社區(qū)門口顯著位置張貼公示并公開投訴電話，讓群眾監(jiān)督，并根據(jù)意見反饋情況，認真梳理存在的問題。
4、組織符合條件的居民申請、分配廉租、公租住房。給居民講解最新廉租、公租房政策，接待咨詢居民，受理申請手續(xù)并上報區(qū)住建部門。于2017年8月受理公租房18人，廉租房34人，在本年度的廉租房分配工作過程中，零錯誤，零投訴的完成了組織交代的任務。5、建立宣傳制度，利用社區(qū)宣傳欄宣傳物業(yè)方面的法律法規(guī)，定期與街道、社區(qū)及物業(yè)服務企業(yè)聯(lián)合舉辦文體娛樂活動，向居民宣傳物業(yè)管理基本知識；
5、建立接待制度，做好社區(qū)物業(yè)接待記錄，協(xié)調解決轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)綜合管理投訴和調解物業(yè)管理活動糾紛。對業(yè)戶反映的問題，采取微笑、理解、跟進、溝通、回復的原則，并做好記錄，及時與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)系，解決問題。對有些一時無法解決的問題，及時與業(yè)主溝通，取得他們的理解。同時根據(jù)客戶投訴的事項，了解物業(yè)管理的缺陷與漏洞，指導物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量。工作之余，努力學習物業(yè)管理及其有關的法律法規(guī)，并能通過法律法規(guī)處理或解答物業(yè)管理方面的有關問題。
6、及時指導和協(xié)調業(yè)主委員會工作，尤其在這次小區(qū)改造過程中，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量，他們提出了很多好的意見和建議，并把安裝的質量不合格的塑鋼窗及時統(tǒng)計上來，交到物業(yè)辦。
