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摘 要 隨著我國稅收法規(guī)的不斷完善，高稅負的壓力使不少房地產企業(yè)將部分高利潤率的開發(fā)產品轉為投資性房地產，論文在新會計準則開始實行的背景下，探討房地產開發(fā)企業(yè)轉向投資性房地產的利弊及相應的稅務籌劃。
關健詞 投資性房地產 利弊 稅務 籌劃
房價無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產有關的政策都是為了遏制房價，這對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，確實是一個不利消息?？陀^來說，我國房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大也是一個重要的原因。國家稅務總局2010年6月正式下發(fā)《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調增了預征比率。有實力的地產公司為減少高利潤開發(fā)產品所帶來的高額土地增值稅轉向商業(yè)地產經營，已成為一種新模式。如何認清利弊、有效地進行投資性房地產稅收籌劃逐步成為房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展思路中的重點。
一、投資性房地產的利弊分析
對于房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業(yè)地產部分的高額土地增值稅。開發(fā)企業(yè)自留商業(yè)地產項目要進行立項審批，同時存在著一些弊端：
1.減少現金流，增加企業(yè)財務成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產開發(fā)行業(yè)來說，房地產開發(fā)企業(yè)并非都具有自留商業(yè)地產項目經營的實力。另外由于商業(yè)地產一切要靠收益率說話，開發(fā)商為了營造商業(yè)氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉速度。
2.投資性房地產避免了土地增值稅，但要負擔房產稅。
3.房產發(fā)生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。
二、投資性房地產的稅務籌劃
投資性房地產指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產。自用和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。
（一）投資性房地產會計核算的計量方法
新會計準則對于投資性房地產的核算規(guī)定了兩種計量方法，成本法和公允價值法。成本法下可以對投資性房地產計提折舊，折舊減少當期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價值法雖然在一定程度上更能反映資產的真實價值，但不可以計提折舊，即使當期發(fā)生了資產減值，因此減少的企業(yè)所得稅只能作為遞延資產，等到資產處置時才能確認。
（二）租金收入的籌劃
1.將出租業(yè)務策劃為承包業(yè)務
房產稅的計算有從價計征和從租計征兩種方法。隨著中國經濟的高速發(fā)展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區(qū)中心地段，現在的市場價格遠高于原建造成本反應出來的賬面價值，其每年的租金收入甚至遠高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計稅方法下房產稅負擔不公平的現象，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產稅，還需繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加、印花稅等等，稅收負擔偏重。而從價計征房產稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產余值作為計稅依據，其稅率是1.2%。如果企業(yè)以自己的名義領取營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證，將房屋承租人招聘為經紀人，將房屋出租行為變?yōu)樽赞k商場再承包出去，收取資產管理費，那么原有的房產稅就可以按從價計征方法征收房產稅，也可以避免了營業(yè)稅及其附加，從而減輕了企業(yè)負擔。成都中心商業(yè)街則出現將40年的商業(yè)產權轉化成10年、20年的經營權出售給小商家，產權不變的情況。
2.租金收入分解為其他形式
如果房地產開發(fā)企業(yè)將投資性房地產出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關系到應繳納的營業(yè)稅和房產稅，應盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現，這樣既可以減少租金進而減輕企業(yè)稅負，又不影響企業(yè)收入。
案例：某房地產開發(fā)公司將所開發(fā)的商住樓中的1-6層商業(yè)地產部份3萬平方米自留打造成童裝批發(fā)中心用于對外出租，公司計劃由所屬物業(yè)公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價格出租，該價格包含了所有費用。
籌劃前公司需要繳納的稅金如下:
營業(yè)稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業(yè)稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。
房產稅:企業(yè)的房產稅應按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產稅為4500×12%=540萬。
企業(yè)所得稅等其他稅費本例中暫不考慮。
籌劃分析：從合理分解租金的角度進行籌劃。將水電費、衛(wèi)生費、中央空調維護費、保安費、會員費（房租可打折）、物業(yè)費從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項費用的收取標準，單獨收取房租。假設該公司每月收取客戶的其他各項費用合計為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產稅為180萬元(1500×12%)，而水電費、衛(wèi)生費、中央空調維護費、保安費也降低了營業(yè)稅及其附加?？梢姾侠淼姆纸庾饨鹗杖?，可以在不影響公司收入的同時，有效降低了公司的稅負。
由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產稅收籌劃可以為企業(yè)帶來一定的節(jié)稅空間，而應結合企業(yè)的實際經營情況，并依據稅法的具體規(guī)定，再利用計算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。
參考文獻：
[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃.會計之友.2010(11).
【關鍵詞】外商投資；房地產；利弊分析；風險
一、引言
按照國際貨幣基金組織（IMF）的定義，外商直接投資（Foreign Direct Investment，簡稱FDI）是指一國的投資者將資本用于他國的生產或經營，并掌握一定經營控制權的投資行為。一般認為，東道國通過FDI，可以得到發(fā)展經濟所需的便宜資本，還可以引進先進技術和設備以及管理方法和營銷手段，同時也可以通過投資國對東道國本地招入的員工培訓等增加人力資本存量，促進東道國的經濟增長。1985年以來，我國FDI的規(guī)模一直在不斷擴大，到2010年，已有117個國家和地區(qū)的投資者在我國設立外商投資企業(yè)445244家，大型跨國公司世界500強已有400余家來我國投資；外商直接投資額已經達到1057.35億美元，較1985年增長了53.1倍，年均增長速度超過17.3％。
同時，外商直接投資的行業(yè)也越來越廣，除了傳統(tǒng)的制造、采礦、電力、建筑、交通運輸、批發(fā)零售等行業(yè)，還包括房地產、租賃商務服務、計算機軟件等現代服務行業(yè)。
2010年，作為國民經濟支柱產業(yè)的房地產業(yè)已經成為吸收外商直接投資的第二大產業(yè)，僅次于制造業(yè)，其吸收的外商直接投資額達239.86億美元，占全部吸收額的23％。
一般認為，外商直接投資房地產業(yè)或其他行業(yè)都會直接或間接推動房地產業(yè)的發(fā)展。但在我國，這種推動作用是否存在，推動作用有多大，還是存在反作用力，這些都是值得深入研究的問題。
二、中國房地產市場現狀及特點
中國近年來最紅的經濟話題莫過于房地產問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。
真正意義上的中國房地產市場始于 1996 年左右，房地產產業(yè)在廣州、深圳等一些發(fā)達地區(qū)率先起步。1998 年，中國開始進行“房改”，為了擺脫亞洲金融危機對中國經濟低增長的影響，國家出臺了一系列政策來拉動內需，在個人房貸上提供了政策支持，由此步入了中國房地產市場化的高速發(fā)展時期。
中國房地產市場化導致房地產價格的市場化，計劃經濟時期人們被壓抑已久的對房產的需求被激發(fā)出來，供需規(guī)律開始發(fā)揮其強大作用，雖然供應量越來越大，但是需求更為強勁，使得房地產價格節(jié)節(jié)攀升。經過近幾年的快速發(fā)展，世界房地產行業(yè)已經形成一定的產業(yè)規(guī)模，相關房地產產業(yè)也日漸完善，但是中國房地產市場還遠未成熟。同發(fā)達的歐美國家相比，無論市場規(guī)模、產品檔次、品種規(guī)格、消費水平等方面都有很大的差距。隨著市場經濟的發(fā)展，房地產技術水平和產品質量的提高，以及應用領域的不斷擴展，中國的房地產將會有巨大的市場需求和發(fā)展空間。
大量外商投資中國的房地產市場，與中國房地產市場的特點密不可分。首先，是中國經濟持續(xù)偏熱，房地產價格上漲迅速。2010年7月中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數報告對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，十大城市平均價格上漲54．25％。其次，中國的房地產市場需求量很大。中國正在經歷城市化的轉變過程，大量農村居民涌向城市，對住房的需求有實質性的增加。再次，中國正在經歷住房制度的重大變革，比起大多數發(fā)達國家，對投資房地產市場的約束力還較弱，土地制度不夠完善，市場規(guī)范性也較差，而外資正是利用中國制度的不完善，大量投資，以賺取高額利潤。
三、外商投資我國房地產業(yè)概況
加入WTO 以來，我國按照入世承諾：在房地產業(yè)，除高檔房地產項目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等）不允許外商獨資外，其它房地產項目沒有限制；在房地產中介服務方面，包括房地產估價、物業(yè)管理、中介服務等，允許外商成立合資、合作企業(yè)，并在5年內開始允許外資成立獨資企業(yè)。以此為契機，近年來，外商一致看好中國快速發(fā)展的房地產市場，使中國房地產市場再度掀起強大的“外資旋風”。
2005年9月12日，國家外匯局首次披露，外資在我國房地產市場中的投資比例約為15％，境外機構購買中國建筑物資金額高達34億美元，創(chuàng)造了此前5年的總和。而亞洲地區(qū)的投資機構也以其靈敏的反應快速進入我國的房地產市場。2005年，亞洲地區(qū)有260億美元用來投資房地產，其中約有 20％到25％的資金投向中國房地產市場。全球最大的金融集團之一ING集團亞太區(qū)于2007年10月17日推出首次季度性調研項目時指出，中國內地房地產市場成為房地產投資者的首選意向市場。另外，包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機構放量投入到中國房地產市場的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計劃今后在華投資數十億美元用于房地產開發(fā)。
由于國內對外資的旺盛需求及境外投資者對中國房地產市場的看好，在趨利性的驅動下，外資已大量全面地進入中國房地產市場，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡發(fā)展商凱德置地、新加坡政府投資公司（GIC），荷蘭 ING 集團等大批的國際投資集團和投資基金。據央行報告統(tǒng)計，外資在中國房地產市場中所占的比重已達到 15％。
四、外商投資中國房地產的動因
有關人士認為，購買房產用于投資首先要考慮產品的安全性，而判斷一個投資產品的安全性首先要看這個產品的經營狀況。從目前的市場情況看，類似于市場上出現的郁金香花園溫泉度假村、第一城、中欣戴斯等這種房地產投資理財產品基本屬于固定收益型產品，不屬于高風險高收益產品。
然而據了解，從去年下半年開始，京城已有不下種與房地產有關的理財產品投向市場，其中大多數房地產投資理財產品都迎來了火爆的銷售場面。在這些項目中，最高的收益率幾乎超過。這在利率探底，股市、債市前景不明朗的投資大環(huán)境下，顯得分外搶眼。眾多手中攥著資金，急切尋找投資途徑的個人投資者，也好似突然抓住了一個投資良機。不過，有關專家卻預警：房地產投資產品有好有壞，投資時還需擦亮雙眼，不要忽略了對風險的把握及考慮，更需要防范在投資過程中的四大誤區(qū)。
誤區(qū)一：開發(fā)商承諾的收益越高越好。業(yè)界人士在接觸客戶過程中感觸最多的是，很多客戶都有一種誤區(qū)：把理財當成致富的門路，只關注單一產品的收益率大小。而據業(yè)內人士介紹，理財是一種理性投資，是對財富的長遠和全盤規(guī)劃，不能只單一地注重某一產品的收益率。所以，理財專家認為，個人首先要明確理財目標，根據自己承擔風險的能力制定理財計劃，更重要的是應認識到，理財絕不是暴富的途徑，不能只看收益。
誤區(qū)二：不了解產品盲目投資。理財市場上新產品層出不窮，這更要求投資者一定要充分了解產品，這樣才能選出適合自己的產品。但是，相當一部分投資者在買完產品后，收益、期限、權利、義務一概不知，這種投資是對自己的非常不負責任。當自己對產品不清楚時，就應咨詢專業(yè)人員。只有了解產品才能根據自己的實際情況有的放矢。
1 日本出現房地產基金的時代背景
日本出現房地產基金并不早。1992年以前，日本的地產發(fā)展相對封閉，基本上沒有外資進入。20世紀80年代日本人在進行房地產價格評估時，并不知道用DCF的方式進行估值。
20世紀90年代，日本的銀行在泡沫經濟破滅以后，產生了大量的壞賬。自1992年起，日本房地產市場的價格連續(xù)下降了8年。這8年時間日本銀行一直在處理壞賬，處理各種房地產抵押物。2000年起，一些地方才開始停止下降。這一段時間投行和基金都發(fā)了大財。
Lone Star（中國有人翻譯成龍星基金，也有人翻譯成孤星基金）是1995年才在美國成立的基金。1997年進入日本，開始幾年就是從事不良債權的收購和處理。日本全國各地有900多家高爾夫球場。20世紀80年代，高爾夫球場會員證被炒得非常熱。一張會員證幾千萬日元，是普通工薪階層數年的年俸。會員證規(guī)定如果會員要求退會的話，錢是要全額退還的。20世紀90年代以后，許多會員退會，許多高爾夫球場無法償還會員的會員費，紛紛申請破產或者破產保護。Lone Star就在此時，收購了150家高爾夫球場。在2007年打包在東京證券交易所主板上市，叫PGM控股。同樣，高盛旗下的房地產投資基金也在2002年開始大批購入高爾夫球場100多家。2006年在東京證券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都賺到了不菲的收益。
90年代后期，日本人開始逐步了解到美國投行和基金的運作模式，開始設立各種各樣的房地產基金。大部分基金也是從購買銀行的不良債權開始的。日本的地產基金開始進入到普通國民的視線中，是2005年以后的事情。其中有兩個原因，一個是市面上開始有介紹美國投行和禿鷹基金在日本賺錢的書籍。另外一個原因是這個時候已經有許多的房地產基金管理公司在日本證券交易所上市。
2002年以后，日本的房地產市場開始停止下降并緩慢上升。其中一個重要的原因就是國際和日本國內大批的房地產基金出現，大家都爭相購買優(yōu)質的房地產資源。這個階段給這些房地產基金融資的，主要是歐美的一些金融機構。2007年到2008年發(fā)生次貸危機，提供給日本這些基金公司的貸款沒有了來源，資金鏈條斷掉了，日本的房地產基金行業(yè)迅速垮掉。
2010年以后，日本的房地產市場開始恢復，但是，日本的房地產基金管理公司已經沒有了2000年到2006年之間的風頭。
2 日本房地產基金的結構
日本私募房地產基金的結構主要有兩種。
一種是GK-TK結構。所謂的GK就是日語里的“合同會社”。會社在日語里是公司的意思。合同會社的法律根據是2006年5月修訂實施的日本會社法，也就是公司法。TK就是日語里的“匿名組合”。其法律根據為日本的商法。需要注意的是，這種框架下，買賣的是房地產信托收益權，而不是房地產本身。
一種是TMK 結構。TMK是日語里的“特定目的會社”，其法律根據為2000年實施的資產流動法。
這兩種框架的設計需要考慮的是：一、把大額的房地產投資變成小額化，滿足不同投資家出資的需求;二、避免雙重征稅。日本的企業(yè)法人稅稅率在40%左右，稅負非常重;三、實現倒產隔離，限定投資家的損失;四、方便貸款。
目前日本地產基金購買的地產，大部分都不是實物的房地產，而是購買的房地產信托收益權。這樣做有兩個重要的意義，一是可以極大地減輕交易過程中的稅負擔，另外一個意義是，信托銀行在接受房地產設定信托的時候，要進行各種各樣的審查。如果是涉及黑社會的地產，就不能設信托，產權上存在重大瑕疵的，或者建筑質量上有重大問題的，也不能設為信托。
3 房地產基金的“煉金術”
日本房地產基金給投資家承諾的預期收益一般是15%以上。2007年次貸危機之前，基本上都達到了。房地產基金管理公司也收到了可觀的管理費。每年都有雜志公布上市公司員工平均年俸的排行榜。長期以來平均收入比較高的行業(yè)都是傳媒（電視臺和大型廣告公司），大型銀行和大型證券公司，綜合商社還有一些競爭力比較強的制造企業(yè)。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地產基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地產基金管理公司Davici Advisory連續(xù)兩年蟬聯日本第一名，員工的平均年收入為1 700萬日元左右，折合17萬美元左右（但這家公司之后受次貸危機的影響破產了）。外資投行和外資地產基金公司的員工平均收入更高。但因為他們不是日本的上市公司，所以不在這些排行榜中。
那么這些地產基金是如何煉金的？
3.1 買便宜的東西。20世紀90年代，美國的投資銀行和房地產基金買的一般都是銀行處理壞賬而釋放的房地產抵押物。價格比較便宜。不過2002年之后，這種機會就基本沒有了。
3.2 處理房地產存在的一些法律問題。主要問題就是產權糾紛或者是和相鄰的房地產的摩擦。比如院子里的樹木枝葉長到了鄰居的院子里，或者說，違反法律規(guī)定設置了一些廣告牌子，或者沒有無障礙通道等。
3.3 盡可能地使用高杠桿。日本的房地產基金之所以在20世紀90年代后期開始飛速發(fā)展，一個原因是法律開始允許房地產證券化，另外一個原因是Nonrecourse loan開始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先導入日本的。之后日本銀行也開始模仿實施，這大大方便了房地產的融資。歐美的投資銀行和商業(yè)銀行對房地產進行融資之后，組成CMBS或者RMBS，進而組成CDO等證券化產品。房地產基金在運作過程中，每購入一個投資標的，都毫無例外地使用了貸款。日本在20世紀90年代以后，貸款的利息都非常低，這無形中提高了投資收益率。
3.4 對建筑物的耐震或者環(huán)境保護進行改造。日語里有個詞“既存不適格建筑”就是說建筑物建造的時候，是嚴格遵守了當時的法規(guī)法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的國家標準提高了，建筑物達不到國家現行標準了。那么對這些建筑物進行修補，使其抗震能力達到國家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要進行除掉石棉的工作。通過這些工作，提高建筑物的價值。這種方法用得比較多。最近幾年少了。主要原因是由于基金的大規(guī)模運作，這類建筑物基本上都被改造過了。
3.5 對建筑進行重新裝修或者用途的改造。比較多的是對電梯和建筑物的外墻壁進行改造。裝修之后租金價格會上升。
3.6 進行合理的租賃搭配。也就是重新定位房地產的市場位置，根據需要趕走一些租戶，導入一些新租戶，改變寫字樓或者商業(yè)設施的品質，提升商業(yè)設施的客源數量和質量。
3.7 提高租金。就是簡單地提高既有租戶的租金水平。如果租戶不同意，就趕他們出去。
3.8盡可能降低交易成本。比如日本的地產基金買賣的大部分都是房地產的信托收益權，而不是房地產實物。其中一個重要原因就是可以避免房地產交易稅，減少支出。
4 投資日本房地產行業(yè)的利和弊
關于投資日本的房地產行業(yè)，最大的問題或者風險是中日關系的問題。近年來，中日關系不斷惡化，而且還有進一步惡化的傾向。政治關系會不同程度地影響到實體的投資。另外一個重要的問題是，日本社會對于海外投資，總體來說，不是持歡迎的態(tài)度。當然，這種現象在絕大多數國家都會有。
但是如果純粹從投資的角度看，也不能簡單說投資日本房地產行業(yè)就不如投資其他發(fā)達國家。日本有自己獨特的優(yōu)勢。從房地產市場的成熟度和透明度上來講，日本的房地產市場并不亞于歐美發(fā)達國家。日本在20世紀80年代后期人均GDP達到過全世界第一的水平。但是房地產市場的成熟是次貸危機之后的事情。日本在20世紀80年代經歷了歷史上少有的房地產泡沫。在次貸危機前后又經歷了一次小型的地產泡沫。經歷了這些過程，投資人和普通老百姓對地產市場的認識更加理性和成熟。2001年開設了REITs市場。
日本房地產的價格非常透明。日本的國土交通省每年會公布土地的公示價。每年政府組織房地產評估師，對全國幾十萬個定點的土地，每年1月1日時間點的價格進行公布。每年日本國稅廳也會公布路線價。也就是公布全國道路沿線的土地，每年1月1日這個時間點的土地價格。每年各個地方政府也會給不動產進行固定資產的評估。根據這個評估金額對規(guī)定資產征收不動產稅。
日本的房地產登記是在法務省進行的。任何人都可以到指定的辦公窗口去查閱任何一塊土地或者建筑物的權屬和其歷史變更過程。
日本的房地產市場有一些固有的習慣，高度保證了房地產所有人的權益。比如，在出租寫字樓或者商業(yè)設施的時候，一般會收取6個月左右的房租作為保證金。在出租民用住房的時候，都需要租戶提供擔保人。并且一般會收取1個月或者2個月的押金。而且，日本的保險高度發(fā)達，所有的建筑物基本上都有火災保險。
日本近20年來利率都特別低，有一段時間甚至為零利率。在日本進行房地產投資，投資杠桿的效果是非常明顯的。海外投資家投資日本房地產基金，一般的IRR是15%左右。在中國房地產價格增速放緩的情況下，15%是一個非?？捎^的回報。
進入2014年，不少中國的城市開始取消了限購。中國的房地產市場明顯逼近一個拐點。
個人認為日本在以下的幾個方面，對比其他國家具有相對的優(yōu)勢或者說對中國企業(yè)具有特別的價值：
4.1 日本的房屋抗震技術。大家知道日本是個地震多發(fā)國家。一直到20世紀60年代，日本才開始建造高層建筑物。位于日本東京的霞關大廈是日本第一座高層建筑，但也只有30層左右。1993年，位于橫濱的Yokohama Landmark Tower開業(yè)。這棟樓高296米，有70層高。近50年來，日本發(fā)展了非常成熟的耐震、抗震、免震技術。
4.2 小戶型建筑。日本和歐美主要發(fā)達國家相比，有一個明顯的劣勢，就是地少人多。日本的國土面積為36萬平方公里左右。人口為1.2億左右，而且國土面積的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供應非常緊張。日本的房屋居住面積比歐美國家要小。但是人們總是期望在有限的條件下，生活得更加舒適，日本人也不會例外。日本的房地產企業(yè)，通過理念的更新和技術的進步來滿足消費者提出的需求。
戰(zhàn)后60年的發(fā)展，日本的房地產行業(yè)積累了豐富的經驗。這些經驗毫無疑問是值得我們學習和借鑒的。最近萬科推出了15平方米極小戶型。這就是一個例子。
4.3 養(yǎng)老設施。日本15年來，國民的平均壽命和女性的平均壽命一直是全世界第一，女性平均壽命為89歲。日本有各種各樣的養(yǎng)老設施和醫(yī)療護理設施。
4.4 優(yōu)質的休閑和運動設施。日本有1 000家左右的高爾夫球場（中國目前是600家左右），有500家左右的滑雪場。日本是個多山的國家，植物覆蓋率是60%以上。日本的溫泉世界知名。最近幾年，有多個中國企業(yè)在日本購買了溫泉旅館。從北京或者上海到日本，乘飛機僅僅需要3個多小時。
【關鍵詞】長期股權投資；合營企業(yè)；非貨幣性資產
合營方向合營企業(yè)投出非貨幣性資產產生損益的處理。合營方向合營企業(yè)投出或出售非貨幣性資產的相關損益，應當按照以下原則處理：
（1）符合下列情況之一的，合營方不應確認該類交易的損益：與投出非貨幣性資產所有權有關的重大風險和報酬沒有轉移給合營企業(yè)；投出非貨幣性資產的損益無法可靠計量；投出非貨幣性資產交易不具有商業(yè)實質。
【例題1】甲公司與乙公司共同出資設立丙公司，各持股比例50%，共同控制丙公司。2012年1月1日甲公司投出廠房，該廠房的賬面原值2000萬元，已提折舊400萬元，公允價值1700萬元。假定該項投出非貨幣性資產交易不具有商業(yè)實質。
要求：編制甲公司2012年1月1日對丙公司投資的會計分錄。
【答案】
借：固定資產清理 1600
累計折舊 400
貸：固定資產 2000
借：長期股權投資——丙公司（成本） 1600
貸：固定資產清理 1600
（2）合營方轉移了與投出非貨幣性資產所有權有關的重大風險和報酬并且投出資產留給合營企業(yè)使用的，應在該項交易中確認歸屬于合營企業(yè)其他合營方的利得和損失。交易表明投出或出售的非貨幣性資產發(fā)生減值損失的，合營方應當全額確認該部分損失。
【例題2】甲公司、乙公司、丙公司于2012年3月31日共同出資設立丁公司，注冊資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營企業(yè)。甲公司以其固定資產（廠房）出資，該廠房的原價為1600萬元，累計折舊為300萬元，公允價值為1900萬元，未計提減值準備；乙公司和丙公司均以1550萬元的現金出資。
假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計提折舊，無殘值。丁公司2012年實現凈利潤為800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財務報表，不考慮增值稅和所得稅等相關稅費的影響。
要求：編制甲公司2012年度個別財務報表中與長期股權投資有關的會計分錄及2012年12月31日編制合并財務報表時的調整分錄。
【答案】
1）甲公司在個別財務報表中的處理
甲公司上述對丁公司的投資，按照長期股權投資準則的原則確認初始投資成本；投出廠房的賬面價值與其公允價值之間的差額600萬元（1900-1300）確認為處置損益（利得），其賬務處理如下：
借：固定資產清理 1300
累計折舊 300
貸：固定資產 1600
借：長期股權投資——丁公司（成本） 1900
貸：固定資產清理 1900
借：固定資產清理 600
貸：營業(yè)外收入 600
2012年12月31日投出固定資產中未實現內部交易損益=600-600÷10×9/12=555（萬元）。
2012年甲公司個別報表中應確認的投資收益=（800-555）×38%=93.1（萬元）
借：長期股權投資——丁公司（損益調整） 93.1
貸：投資收益 93.1
2）甲公司在合并財務報表中的處理
借：營業(yè)外收入 228（600×38%）
貸：投資收益 228
（3）在投出非貨幣性資產的過程中，合營方除了取得合營企業(yè)長期股權投資外還取得了其他貨幣性資產或非貨幣性資產，應當確認該項交易中與所取得其他貨幣性、非貨幣性資產相關的損益。
【例題3】甲公司和乙公司于2012年3月31日共同出資設立丙公司，注冊資本為1900萬元，甲公司持有丙公司注冊資本的50%，乙公司持有丙公司注冊資本的50%，丙公司為甲、乙公司的合營企業(yè)。甲公司以其固定資產（廠房）出資，出資時該廠房的原價為1200萬元，累計折舊為320萬元，公允價值為1000萬元，未計提減值；乙公司以900萬元的現金出資，另支付甲公司50萬元現金。
假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計提折舊，無殘值。丙公司2012年實現凈利潤800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財務報表，不考慮增值稅和所得稅等相關稅費的影響。
要求：編制甲公司2012年度個別財務報表中與長期股權投資有關的會計分錄及2012年12月31日編制合并財務報表時的調整分錄。
【答案】
1）甲公司在個別財務報表中的處理：
甲公司上述對丙公司的投資，按照長期股權投資準則的原則確認初始投資成本；投出廠房的賬面價值與其公允價值之間的差額120萬元（1000-880）確認為處置損益（利得），其賬務處理如下：
借：固定資產清理 880
累計折舊 320
貸：固定資產 1200
借：長期股權投資——丙公司（成本） 950
銀行存款 50
貸：固定資產清理 1000
借：固定資產清理 120
貸：營業(yè)外收入 120
由于在此項交易中，甲公司收取50萬元現金，上述利得中包含收取的50萬元現金實現的利得為6萬元（120÷1000×50），甲公司投資時固定資產中未實現內部交易損益=120-6=114（萬元）。2012年12月31日固定資產中未實現內部交易損益=114-114÷10×9/12=105.45（萬元）。
2012年甲公司個別報表中應確認的投資收益=（800-105.45）×50%=347.28（萬元）
借：長期股權投資——丙公司（損益調整） 347.28
貸：投資收益 347.28
2）甲公司在合并財務報表中的處理
借：營業(yè)外收入 57（114×50%）
貸：投資收益 57
【例題4】甲公司、乙公司和丙公司共同出資設立丁公司，注冊資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營企業(yè)。甲公司以其固定資產（機器）出資，該機器的原價為1600萬元，累計折舊為400萬元，公允價值為1900萬元，未計提減值；乙公司和丙公司以現金出資，各投資1550萬元。
假定甲公司需要編制合并財務報表。不考慮所得稅影響。甲公司的賬務處理如下：
甲公司在個別財務報表中，對丁公司的投資長期股權投資成本為1900萬元，投出機器的賬面價值與公允價值之間的差額為700萬元（1900-1200），確認損益（利得）。
借：長期股權投資——丁公司（成本） 19000000
貸：固定資產清理 19000000
借：固定資產清理 12000000
累計折舊 4000000
貸：固定資產 16000000
借：固定資產清理 7000000
貸：營業(yè)外收入 7000000
甲公司在合并財務報表中，對于上述投資所產生的利得，僅能夠確認歸屬于乙、丙公司的利得部分在合并財務報表中需要抵消歸屬于甲公司的利得部分266（700×38%）萬元，在合并財務報表中作如下抵消分錄：
借：營業(yè)外收入 2660000
貸：長期股權投資——丁公司 2660000
上述在個別和合并財務報表中的處理，也可以比照權益法下順流交易對未實現內部交易損益抵消進行處理的原則。假定丁公司投資當年實現凈利潤為零，甲公司在個別和合并財務報表中作如下處理：
1）甲公司個別財務報表上按照權益法確認投資收益時，對于因投出非貨幣性資產上的利得作為順流交易未實現內部交易損益處理，因丁公司設立當年度實現凈利潤為零，在確認投資收益時，將零的凈利潤減去投出非貨幣性資產上的利得與所持股權比例計算應確認的投資損益。
應確認的投資收益=（0-700）×38%=-266（萬元）
借：投資收益 2660000
貸：長期股權投資—損益調整 2660000
2）甲公司在其編制的合并財務報表中，對上述未實現內部交易損益在個別財務報表基礎上作如下調整：
借：營業(yè)外收入 2660000
貸：投資收益 2660000
未來期間，該項投入丁公司的固定資產計提折舊時，前期投資時產生的利得上的折舊部分在計算確認投資收益時作為內部交易損益進行后續(xù)處理。
參考文獻
[1]財政部會計司編寫組.企業(yè)會計準則講解2010[M].北京：人民出版社，201，9.
［關鍵詞］ 投資性房地產 會計處理 會計準則
隨著全球化的發(fā)展和投資觀念的改變，將房地產作為一種投資手段已是非常普遍的經濟現象，甚至成為一些企業(yè)新的經濟增長點。我國原有會計準則體系并沒有針對投資性房地產的準則，沒有把投資性房地產作為一個項目來加以處理。2004年5月，財政部的《關于執(zhí)行和相關會計準則有關問題解答（四）》第九點對房地產企業(yè)出租開發(fā)品的會計處理進行了規(guī)定。2005年6月，我國《投資性房地產會計準則征求意見稿》；2006年2月15日，財政部了包括《企業(yè)會計準則―基本準則》和38項具體準則在內的企業(yè)會計準則體系，并于2007年1月1日起實施，其中第3號為“投資性房地產”。2006年10月30日，又了企業(yè)會計準則應用指南，實現了我國會計準則與國際財務報告準則的實質性趨同。隨著我國會計體制改革的深化和各方面條件的成熟，我國會計準則必將與國際會計準則進一步趨同，公允價值計量在我國企業(yè)中的全面推行將成為可能。這對于完善我國會計準則使其與國際接軌，對于使我國會計更好地融入世界資本市場具有重大意義。
一、中外投資性房地產確認的比較分析
在對投資性房地產的確認方面，我國會計準則與國際會計準則的規(guī)定基本一致。我國會計準則要求在同時滿足兩個條件時才可以確認，即：（1）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠計量。這與國際會計準則中規(guī)定投資性房地產應確認為資產的條件是一致的。
在投資性房地產的確認中還有一個關于后續(xù)支出的問題。我國會計準則與國際會計準則都規(guī)定，與投資性房地產有關的后續(xù)支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產的成本；不滿足確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。但我國會計準則在將投資性房地產的后續(xù)支出計入投資性房地產時，沒有明確規(guī)定如何計入，以及被替換部分的價值如何處理。而這些在國際會計準則中都有明確的說明。
二、中外投資性房地產計量的比較分析
對投資性房地產的計量分為初始計量和后續(xù)計量。我國會計準則與國際會計準則關于投資性房地產計量的比較見表1。
由表1可以看出，關于投資性房地產的初始計量，我國會計準則和國際會計準則保持一致，都要求按照成本進行初始計量。至于有差異的方面，我國會計準則中僅規(guī)定了構成投資性房地產初始計量成本的項目組成，沒有規(guī)定不作為投資性房地產成本的項目。而國際會計準則另外規(guī)定了不作為投資性房地產的成本項目。
三、中外投資性房地產轉換的比較分析
投資性房地產轉換的內容包括兩個方面：一是計量模式的轉換，二是投資性房地產與其他資產之間類別劃分的轉換。我國會計準則與國際會計準則關于投資性房地產轉換的比較見表2。
由表2可以看出，對于投資性房地產與其他資產之間類別劃分的轉換，我國會計準則與國際會計準則的要求總體保持一致。同時，對投資性房地產信息披露的規(guī)定，我國會計準則與國際準則基本一致，只是國際會計準則要求的披露分類非常詳盡，將成本模式與公允價值模式共同適用的內容、公允價值模式、成本模式劃分為三部分單獨披露，每部分又包含許多內容。但它和我國會計準則本質上是一致的。
四、結語
通過以上對中外投資性房地產的確認、計量、轉換、處置、披露方面的比較，可知我國會計準則與國際會計準則的規(guī)定大體保持一致。這充分體現了我國會計準則在發(fā)展演變過程中向國際會計準則的趨同，有利于我國企業(yè)走向國際市場，同時也有利于外國公司進入我國開展生產經營，為我國經濟更好的融入世界創(chuàng)造了良好的條件。同時也應看到，在我國的會計準則整體向國際會計準則趨同的形勢之下，由于我國具體國情的差異，我國的投資性房地產準則與國際會計準則還存在一定差異。因此，對于完善我國投資性房地產會計處理問題，應該完善資本市場及發(fā)展活躍的市場體系，制定單獨的切實可行的公允價值操作規(guī)則，制定單獨的切實可行的公允價值操作規(guī)則等。
參考文獻：
[1] 中國注冊會計師協(xié)會.2010年度注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導教材―《會計》[M].北京：中國財政經濟出版社，2010:134-143.
[2] 李延權.投資性房地產的轉換和處置會計處理案例分析[J].財政監(jiān)管，2010,（6）: 58-59.
[3] 李從峰.投資性房地產處置的會計處理研究[J].會計之友，2010,（7）: 59-60.
【關鍵詞】投資性房地產 公允價值計量模式 成本計量模式 投資性房地產的轉換
一、投資性房地產確認與初始計量會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較
(一)新企業(yè)會計準則的規(guī)定
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括(1)已出租的土地使用權；(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權；(3)已出租的建筑物。
(二)企業(yè)所得稅相關法規(guī)的規(guī)定
納稅人的固定資產，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。無形資產是指納稅人長期使用但是沒有實物形態(tài)的資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術和商譽等。
(三)投資性房地產在企業(yè)所得稅上確認為固定資產和無形資產
在會計上確認為投資性房地產的土地使用權，在企業(yè)所得稅上確認為無形資產，應按無形資產的相關規(guī)定進行稅務處理。
二、投資性房地產發(fā)生后續(xù)支出會計和企業(yè)所得稅處理比較
(一)投資性房地產后續(xù)支出新會計準則的規(guī)定
企業(yè)會計準則規(guī)定，投資性房地產發(fā)生后續(xù)支出時，如果該支出將會引起相關的經濟利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計量，就應該將其資本化，計入投資性房地產的成本；如果不能滿足上述條件的，應當在發(fā)生的時候直接計入當期損益。
(二)企業(yè)所得稅相關法規(guī)的規(guī)定
企業(yè)所得稅相關法規(guī)規(guī)定，符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：(1)發(fā)生的修理支出達到固定資產原值20%以上；(2)經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長2年以上；(3)經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。
納稅人的固定資產修理支出可在發(fā)生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出，如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如有關固定資產已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。
(三)會計準則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較
對作為投資性房地產管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，會計準則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定，需要根據不同情況進行資本化或費用化處理。但對作為投資性房地產管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出，資本化處理和費用化處理的判斷標準，會計準則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。
三、投資性房地產后續(xù)計量會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析
(一)采用公允價值計量模式的會計處理在企業(yè)所得稅上不予確認
會計準則規(guī)定，對于采用公允價值計量模式投資性房地產，平時不計提折舊，也不進行攤銷，應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值之問的差額計人當期損益。
采用公允價值計量模式的會計處理在企業(yè)所得稅上不予確認。
(二)采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理部分一致
1.沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理基本一致
會計準則規(guī)定，在成本模式下，應當按照《企業(yè)會計準則第4號――固定資產》和《企業(yè)會計準則第6號――無形資產》的規(guī)定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。
2.存在減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業(yè)所得稅處理不一致
存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8號――資產減值》的規(guī)定進行處理。需要對其賬面價值進行復核，并根據需要計提減值準備，其具體做法與固定資產準則和無形資產準則的規(guī)定一致。
企業(yè)所得稅相關法規(guī)規(guī)定：對固定資產和無形資產計提的減值損失不允許扣除。
四、投資性房地產轉換會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析
(一)投資性房地產轉換為一般性固定資產或無形資產會計和稅務處理的比較
1.企業(yè)將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(沒有提取減值準備)，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業(yè)所得稅對資產的計價基本一致。
2.企業(yè)將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(已提取減值準備)，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業(yè)所得稅對資產的計價不一致。
3.企業(yè)將原采用公允價值計量模式計價的投資性房地產，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業(yè)所得稅對資產的計價不一致。
新企業(yè)會計準則規(guī)定，轉換前采用公允價值計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。
(二)自用房地產或存貨轉換為投資性房地產會計和稅務處理的比較
1.會計準則規(guī)定
新會計準則規(guī)定，在自用房地產或存貨等轉換為投資性房地產時，應根據轉換后的投資性房地產所采用的計量模式分別加以處理。在轉換后采用成本計量模式進行計量的，將轉換前資產的賬面價值直接作為轉換后的投資性房地產的入賬價值。在轉換后采用公允價值模式進行計量的，按轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于其賬面價值的，其差額計人當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積計入所有者權益。
2.企業(yè)所得稅相關法規(guī)規(guī)定
企業(yè)所得稅相關法規(guī)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移時確認收入(或利潤)的實現。
3.會計處理和稅務處理的比較
當房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產(投資性房地產)，無論企業(yè)采取成本計量模式還是采取公允價值計量形式對投資性房地產進行計價，企業(yè)所得稅處理為：(1)當期確認視同銷售；(2)按開發(fā)產品公允價確認為企業(yè)所得稅固定資產的原始計價。
五、投資性房地產處置會計處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析
新會計準則規(guī)定，當投資性房地產被處置，或者永久性退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。
企業(yè)所得稅法規(guī)對投資性房地產處置確認為固定資產或無形資產轉讓，按取得收入與計稅成本和相關稅費進行配比的差額確認損益，計入當期應納稅所得額。
企業(yè)在增加會計上確認為投資性房地產之初，應記錄企業(yè)所得稅確認為固定資產和無形資產的原始計稅成本；在投資性房地產持有期間，記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權的攤銷額和固定資產的折舊額，同時記錄會計和稅收處理的差異。
參考文獻：
[1]《會計》.2007年注冊會計師考試輔導教材.中國財政經濟出版社.
[2] 《稅法》.2007年注冊會計師考試輔導教材.經濟科學出版社.
