時間：2023-05-17 16:11:11
序論：在您撰寫房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；規(guī)劃設(shè)計；重要性；價值
我國房地產(chǎn)開發(fā)已連續(xù)多年呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢頭，但隨著各種相關(guān)政策及法規(guī)的深入實施，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步入正軌，各房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加激烈的競爭局面。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)，設(shè)計與銷售的各個環(huán)節(jié)也將面臨更大的挑戰(zhàn)與風險。房地產(chǎn)企業(yè)為提高核心競爭力，對建筑師的前期規(guī)劃設(shè)計提出了更高的要求。如何能設(shè)計出適應(yīng)市場的高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如何能通過精細化的設(shè)計提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值和競爭力是我們建筑師現(xiàn)階段應(yīng)該研究的課題。
1.房地產(chǎn)項目設(shè)計應(yīng)從市場角度考慮房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值最大化
我們應(yīng)該清楚地認識到房地產(chǎn)項目中作為商品的建筑實體，它的設(shè)計有其獨特性，不同于一般建筑項目中的公共建筑設(shè)計。房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他商品一樣橫跨生產(chǎn)、流通和消費三大領(lǐng)域，有其作為商品的共同屬性，即房地產(chǎn)產(chǎn)品具有價值和使用價值的雙重屬性，并且其價值和使用價值僅僅依靠生產(chǎn)是無法實現(xiàn)的，唯有通過產(chǎn)品在市場上流通并伴隨交易成功才能得以實現(xiàn)。相比較而言，一般公共建筑項目不是商品，不具有雙重屬性，僅僅只有被稱作建筑價值的使用價值。一般公共建筑只需經(jīng)過生產(chǎn)階段（也就是從設(shè)計到竣工驗收）即可投入使用，在使用過程中實現(xiàn)其使用價值。無論其設(shè)計質(zhì)量優(yōu)劣，工程只要在設(shè)計和施工上沒有違反規(guī)范的行為，一旦通過竣工驗收合格后歸根到底都會進入使用階段，也就是說，其建筑價值最終都基本能得到實現(xiàn)。但是，對房地產(chǎn)項目設(shè)計優(yōu)劣的評價不同于一般公共建筑，建筑師對房地產(chǎn)項目的設(shè)計出發(fā)點應(yīng)該更多放在如何更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價值最大化，即如何通過合理的規(guī)劃設(shè)計激發(fā)消費者的購買欲。建筑師眼中透視過去的公共建筑項目，可以從歷史文化層面，亦或從建筑本身的立意、功能、造型與空間等建筑標準的角度上去評價它的好壞，同時建筑師對它的創(chuàng)作設(shè)計理念也可以在遵循純粹的建筑標準的情況下，盡可能地自由發(fā)揮，超越多角度，多現(xiàn)實。但是當建筑師面對房地產(chǎn)項目的設(shè)計時，首先應(yīng)該將商業(yè)價值置于首位，也就是說，好的規(guī)劃設(shè)計首先應(yīng)使房地產(chǎn)產(chǎn)品必須能賣出去，能夠被市場和消費者接受。滿足這樣一條商業(yè)評價準則后，才能具體考慮建筑標準上的方案功能與空間的構(gòu)思；更進一步說，成功的設(shè)計作品必須受市場歡迎，并能成功應(yīng)對市場銷售的考驗，一旦銷售情況不理想，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身商業(yè)價值無法實現(xiàn)，更談不上優(yōu)秀的房地產(chǎn)設(shè)計作品了。因此，我們建筑師必須分清房地產(chǎn)項目和一般公共建筑項目是截然不同的設(shè)計項目，不能以建筑專業(yè)理由拒接市場的需求，必須要從創(chuàng)造受歡迎的商品和創(chuàng)作優(yōu)秀作品兩個角度進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計。
2.房地產(chǎn)項目設(shè)計應(yīng)從以人為本的角度充分考慮消費者的行為心理需求
房地產(chǎn)市場中的使用主體----消費者的行為與心理是建筑師進行房地產(chǎn)項目設(shè)計的關(guān)鍵。如果說前述從房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的價值來分析，只是為了幫助建筑師換個角度去思考評價房地產(chǎn)項目的設(shè)計，那么分析消費者的行為心理需求才是我們真正的設(shè)計出發(fā)點，是決定房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計成敗的關(guān)鍵因素。消費者的心理行為需求，是隨著政治、經(jīng)濟、文化與環(huán)境等眾多因素的變化而改變的。中國住宅產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場與消費者的日趨成熟，產(chǎn)生了日趨增多的二次、三次置業(yè)的客戶，消費者的理性消費及其購買行為也發(fā)生了前所未有的變化。如果許多房地產(chǎn)項目在一開始的設(shè)計定位就不能符合當前市場或者不能預(yù)見到今后多變的消費者需求的要求，加上開發(fā)周期長這一特點，往往產(chǎn)品開發(fā)完成后已經(jīng)遠遠落后于市場需求，失去市場吸引力，造成產(chǎn)品在市場中不能滿足消費者的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價值在流通和消費環(huán)節(jié)上無法實現(xiàn)，最終以失敗而告終。這提醒我們建筑師用以往的意識、立場和方法來分析現(xiàn)代消費者的心理行為需求已經(jīng)不行了，我們對房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計的關(guān)鍵是要通過時刻關(guān)注市場、跟蹤市場、深入市場、發(fā)現(xiàn)市場，挖掘出市場中不同層次消費者的潛在需求，通過認識需求、研究需求、引導(dǎo)需求，進而創(chuàng)造出適合需求發(fā)展的住宅產(chǎn)品，讓消費者體會親切感、認同感、歸屬感和信任感，使他們接受產(chǎn)品，激發(fā)消費者的潛在需求為有效需求，最后產(chǎn)生購買欲望。
3.房地產(chǎn)項目的設(shè)計應(yīng)遵循規(guī)范性原則
建筑師與房地產(chǎn)商在追逐產(chǎn)品價值最大化的同時，必須遵循規(guī)劃設(shè)計的規(guī)范性原則，突破此原則必然給項目的報批報建，建設(shè)實施及后期驗收銷售帶來不必要的風險。建筑師尤其應(yīng)在技術(shù)層面做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作，這里所提到的規(guī)范性包括滿足土地出讓條件中的指標要求，滿足基本的設(shè)計規(guī)范要求，滿足當?shù)叵嚓P(guān)技術(shù)審查部門的要求。這其中的技術(shù)審查部門包括規(guī)劃、消防，人防等，這些審查部門不僅本身的審查要求在不斷的變化、更新，而且全國各城市的要求也不盡相同，一些全國性的房地產(chǎn)商雖然有著豐富的開發(fā)經(jīng)驗，但對一些新進入城市的一些要求往往搞不清楚，這樣他們不得不依仗當?shù)氐慕ㄖ焷戆芽匾恍┮?guī)范性要求，這就需要我們建筑師必須要熟悉相關(guān)的要求，并提出相應(yīng)的解決辦法，這樣才可以保證前期規(guī)劃設(shè)計的規(guī)范性，保證項目的順利推進。
4.房地產(chǎn)項目的設(shè)計應(yīng)有成本控制意識
項目開發(fā)中的建安、運營成本中絕大多數(shù)取決于前期規(guī)劃設(shè)計階段的控制，前期控制好了可以最大限度地減少后期變動帶來的成本。合理科學的設(shè)計，可直接降低工程造價10%左右，而對整個項目的經(jīng)濟影響可達70%以上，目前房地產(chǎn)商對設(shè)計成本控制最常用的方式是結(jié)構(gòu)限額設(shè)計，主要是控制項目的單方用鋼量，而建筑師及其他專業(yè)的工程師應(yīng)更主動地從建筑、結(jié)構(gòu)、水電設(shè)備等各個專業(yè)為開發(fā)商控制成本。如地形的處理，交通的規(guī)劃，地庫的規(guī)模，豎向的設(shè)計，景觀的處理，管線的排布等，甚至建筑師還應(yīng)考慮開發(fā)商的時間成本。前期設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣不僅會影響到直接的建安造價，還會影響到建設(shè)工期的長短，進而影響到整個項目的開發(fā)成本。
5.結(jié)語
隨著房地產(chǎn)市場逐漸的規(guī)范與成熟，我們建筑師對此類項目的規(guī)劃設(shè)計不但要有更好的創(chuàng)作思路和理念，還要學會更多的關(guān)注市場，加深對市場需求的了解，并站在開發(fā)商的角度設(shè)計產(chǎn)品，控制成本，保持與開發(fā)商一樣的責任心，將開發(fā)商的想法和市場的需求融入到我們的設(shè)計中，處理好價值最大化和設(shè)計規(guī)范性的矛盾，這樣我們才能設(shè)計出符合市場需求的雅俗共賞的優(yōu)秀房地產(chǎn)作品。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；規(guī)劃設(shè)計；出新機制；設(shè)計方式
前言：房地產(chǎn)設(shè)計管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗。房地產(chǎn)市場需求的變化導(dǎo)致了不同時期開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過去住宅設(shè)計上的不合理因素。比如何把廳做大，如何考慮動靜分區(qū)，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來，關(guān)注的重點又在環(huán)境方面，于是出現(xiàn)了大廣場，大綠地，河南周口市的許多項目都是這樣的。因此說，規(guī)劃設(shè)計始終是在圍繞市場需求而發(fā)展的。隨著房地產(chǎn)市場的成熟和規(guī)范，開發(fā)商越來越重視前期的規(guī)劃設(shè)計，作為管理規(guī)劃部門，要有明晰的設(shè)計程序，應(yīng)重點圍繞以下三個要點進行控制。
1規(guī)劃的調(diào)查和研究
一個地產(chǎn)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征，地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計也就如無源之水。作為房建設(shè)計者，要做好當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動態(tài)的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點，并能及時反映到項目的規(guī)劃設(shè)計中，在實施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細微變化。
1.1規(guī)劃要具備專業(yè)知識土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃情況，要與當?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計院和管理者保持親密的關(guān)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因為是城市鼓勵優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區(qū)進行開發(fā)，也未必不可，只要踏準了市場的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會贏得消費者的青睞。項目的實施要與城市近期建設(shè)和中遠期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開發(fā)帶來的商機。
1.2規(guī)劃必須符合項目定位規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進行規(guī)劃時，要避開規(guī)劃的細節(jié)和爭議地，從規(guī)劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠一些，幾年后該地段的預(yù)測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規(guī)劃設(shè)計，必須在深入細致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。
2房地產(chǎn)項目規(guī)劃應(yīng)具備的標準
一個項目的成功標準應(yīng)該包括以下幾個方面：
2.1首先要滿足感官的舒適性，包括建筑外檐立面，園林規(guī)劃等方面；其次是便利性。配套設(shè)施的實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔得起，這是一個是否經(jīng)濟的問題。配套設(shè)施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些都是開發(fā)商應(yīng)該重點考慮的問題。房建設(shè)計過程中，對比較復(fù)雜的問題要與設(shè)計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，房建單位要派駐工程師與設(shè)計人員一起參與設(shè)計，對設(shè)計中出現(xiàn)的問題，房建工程師可及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報尋求解決方案或意見，就設(shè)計規(guī)劃中的關(guān)鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計的繼續(xù)。在中標設(shè)計方案調(diào)整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。項目的商業(yè)設(shè)施擺在什么位置，要讓住戶感覺到便利，使小區(qū)居民在購物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國外有些小區(qū)做的就比較好，綠地可以隨便進入，參與性強。第四，配套設(shè)施的經(jīng)濟性，實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔得起，這是一個是否經(jīng)濟的問題。配套設(shè)施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些規(guī)劃都是房建單位應(yīng)該重點考慮的。
2.2高水平、善溝通的設(shè)計規(guī)劃對于規(guī)劃設(shè)計，房建單位從市場的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會、生態(tài)、經(jīng)濟、環(huán)境等因素來考慮。在雙方關(guān)系的協(xié)調(diào)上，政府部門應(yīng)明確哪些是應(yīng)該管的，而且必須要管好。而房建單位在規(guī)劃設(shè)計上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個什么樣的范圍內(nèi)對規(guī)劃設(shè)計可以做出調(diào)整。同時，要相信市場力量會促使開發(fā)商拿出更好的產(chǎn)品來。開發(fā)商在追求利潤的同時，必須符合市場的要求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。
3規(guī)劃出新的機制和設(shè)計方式
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 規(guī)劃 造價控制項目風險
中圖分類號： F253 文獻標識碼： A
我國房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè), 發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè), 是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)促進經(jīng)濟增長、強化房地產(chǎn)業(yè)地位的重要方面。
近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展, 一個與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計服務(wù)業(yè)成了一門炙手可熱的職業(yè)。究其原因, 我們不難發(fā)現(xiàn)，如何向市場提供設(shè)計好、質(zhì)量高、環(huán)境優(yōu)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,是房地產(chǎn)業(yè)在新的市場環(huán)境的下如何取得較好業(yè)績需要考慮的重要問題，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)前期的設(shè)計規(guī)劃理所當然的成為房地產(chǎn)業(yè)工作的重中之重。
城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 房產(chǎn)開發(fā)項目與施工建設(shè)方案通常是由開發(fā)商內(nèi)部管理人員自行擬定的, 并沒有真正考慮到規(guī)劃、設(shè)計與建設(shè)施工過程中有可能會出現(xiàn)的問題, 如設(shè)計不周全、設(shè)計深度不夠等等，此外由于設(shè)計周期偏短，急于開工建設(shè)等因素，導(dǎo)致設(shè)計規(guī)劃沒創(chuàng)意, 設(shè)計理念不新穎,不能吸引社會有需求群體的熱衷與青睞, 從而大大地影響到后期使用和經(jīng)濟收益。
一、房地產(chǎn)規(guī)劃要考慮的因素
1、市場因素
作為房地產(chǎn)項目而言, 主要是對自身市場效益的體現(xiàn), 而市場經(jīng)濟條件下的市場效益主要是來自于自身的協(xié)調(diào)與政府的宏觀調(diào)控與干預(yù)來形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其對于房地產(chǎn)的市場環(huán)境與發(fā)展形勢, 在很大程度上是由開發(fā)商及媒體的不斷引導(dǎo)與渲染而形成一種必然的現(xiàn)象。在項目規(guī)劃的前期, 主要包含對建設(shè)單位的投資決策與最終目標的分析, 以及市場定位及相應(yīng)的供需關(guān)系。
通過房地產(chǎn)市場分析和預(yù)測,可以初步了解某區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需求關(guān)系及其影響因素，基本把握該區(qū)域房地產(chǎn)客戶的主要消費觀念及特性，認知房地產(chǎn)市場變化的未來趨勢，這是房地產(chǎn)項目主題概念與形象確立的基礎(chǔ)，在前期策劃時，進行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進行準確分析，以確定正確的發(fā)展方向，找準市場定位，是項目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。
其中市場調(diào)查的主要內(nèi)容：
（1)房型:當?shù)鼐用駥Ω黝惙啃偷男枨蟊壤?/p>
（2)單元面積:每一種房型的面積控制指標。
（3)平面布局：當?shù)鼐用駥Ψ课萜矫婀δ茉O(shè)計的傳統(tǒng)習慣要求，對房屋朝向、通風、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。
（4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開發(fā)路段居民購買力相吻合。
（5)擬開發(fā)項目周圍已投入市場地盤的銷售情況（銷售價格及已出售成數(shù)）。
2、政府因素
房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃者要具備相關(guān)的專業(yè)知識, 對于土地資源的開發(fā)與占用, 要進行詳細的規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計人員與相關(guān)的管理人員要對相關(guān)的知識有足夠深入地了解, 特別是對城市的主體建設(shè)現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)與相應(yīng)的發(fā)展計劃, 要作出積極地響應(yīng)。
二、房地產(chǎn)規(guī)劃的內(nèi)容
在房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計中規(guī)劃者應(yīng)通過深入的市場調(diào)研和準確的項目定位，對項目進行規(guī)劃設(shè)計，具體內(nèi)容應(yīng)包括：
1、項目建筑風格設(shè)計。項目的建筑和景觀設(shè)置，應(yīng)注重整體統(tǒng)一，并凸現(xiàn)現(xiàn)代特性，以反映經(jīng)濟的日益發(fā)展、社會生產(chǎn)、生活水平日益向上的特性。
2、項目綠化系統(tǒng)設(shè)計。項目綠化系統(tǒng)對于提升項目價值具有重要意義，綠化系統(tǒng)的設(shè)計要充分考慮消費者的心理因素，強調(diào)生態(tài)、環(huán)保以及綠化系統(tǒng)的活動功能。
3、項目公共配套設(shè)施規(guī)劃。社區(qū)公共設(shè)施的布局強調(diào)層次性和區(qū)域性，從消費者的需求以及項目的整體出發(fā)，對公共配套設(shè)施進行規(guī)劃。項目道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計同時要考慮項目將來的發(fā)展以及與公共道路交通系統(tǒng)的銜接。
三、房地產(chǎn)規(guī)劃的作用
1、對項目風險的影響
有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實,在實施過程中會帶來風險。有的公司喜歡打政策球,甚至違規(guī)操作,給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設(shè)計公司過程也隱含著風險,對設(shè)計公司的了解和分析不夠深入,往往會造成成果與期望相差甚大,或者最初目標無法成果化等。所以項目組織者要有風險意識,對項目做風險定性分析,才可以防患于未然。
2、對產(chǎn)品的質(zhì)量影響
在此房產(chǎn)項目開發(fā)過程中,房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度地配合,發(fā)揮各種資源的能動性,是項目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源,分析各種資源的長處和短處,才能優(yōu)勢互補。房地產(chǎn)公司要對市場的了解比較及時,對先進知識和經(jīng)驗的獲得要通過市場考察，不能滯后。在現(xiàn)實中，有的房地產(chǎn)公司因種種問題而將設(shè)計公司淪為繪圖公司,沒有對規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品進行市場把控，實在是資源的一大浪費。方案項目質(zhì)量管理除了在方案的進程中介入監(jiān)控、與設(shè)計單位共同合作、保證設(shè)計成果的內(nèi)容質(zhì)量外,同時成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個方面,包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等,一般在委托設(shè)計合同中做詳細交代。
建設(shè)項目施工圖設(shè)計階段是在方案報建文本的基礎(chǔ)上進行的。由于方案已經(jīng)確立,設(shè)計工作流程相對簡單、有序,因此此階段的項目設(shè)計管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個環(huán)節(jié)中,中間過程質(zhì)量與進度控制是關(guān)鍵,工程設(shè)計負責人對項目的成功運作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計單位后,要對實施項目設(shè)計的工程設(shè)計負責人進行資質(zhì)考查,審查其主持設(shè)計工程項目的圖紙質(zhì)量,對其能力有全面的了解。要依據(jù)設(shè)計院的進度安排進行相應(yīng)的中間成果控制,保證成果的質(zhì)量與進度。
3、對工程造價的影響
(1 )產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)階段中規(guī)劃設(shè)計管理和造價控制的指導(dǎo)目標是統(tǒng)一的,都是基于市場對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求,是以項目定位為導(dǎo)向的多方位控制。在設(shè)計研發(fā)階段的管理過程中,規(guī)劃設(shè)計是將市場需求產(chǎn)品的特征從項目定位的文字、概念狀態(tài)完成建筑語言化的描述,形成指導(dǎo)工程施工的圖紙語言,是項目開發(fā)過程中的關(guān)鍵階段。
造價控制是以投資決策目標和項目定位為指導(dǎo)的項目開發(fā)全過程控制,產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)階段是造價控制力度最強、成本節(jié)約權(quán)數(shù)最大的階段,產(chǎn)品設(shè)計一旦完成,從項目造價形成機制上說,項目成本已經(jīng)基本確定。
(2)產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)階段規(guī)劃設(shè)計管理和造價控制目標的實現(xiàn),需要兩者相輔相成地互動作用。造價控制是規(guī)劃設(shè)計的成本邊界,也是創(chuàng)造高性價比產(chǎn)品的推進因素。兩者分別從造價和設(shè)計的角度在經(jīng)濟成本和產(chǎn)品形態(tài)上進行同一目標兩個方面的控制。
(3)產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)階段中的規(guī)劃設(shè)計管理和造價控制之間的互動管理機制是在實施中需要形成制度化的業(yè)務(wù)管理流程,互動的管理思想必須形成制度化的業(yè)務(wù)流程才能夠在開發(fā)過程中執(zhí)行,業(yè)務(wù)流程的制定和執(zhí)行需要在實際工作中反復(fù)總結(jié)經(jīng)驗,不斷完善和修正,在制度上納入到各級管理和業(yè)務(wù)工作中,形成從上至下各級人員的管理共識。
參考文獻：
[1] 劉志平.王學孝.《房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的思考》[J].房地產(chǎn)開發(fā)與住宅建設(shè).2010.
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；住宅小區(qū)；規(guī)劃設(shè)計
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
1、前言
改革開放以來，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)項目作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，得到了很大的發(fā)展，舊城改造、新城建設(shè)等等，使得城市的面貌得到了極大的改觀，提升了人們的生活質(zhì)量和生存環(huán)境。但是社會在進步，人們對住宅小區(qū)的要求也越來越高，房地產(chǎn)住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計也要與時俱進，只有這樣才能滿足人們的需要，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)住宅小區(qū)的價值，取得良好的經(jīng)濟和社會效益。而要提高房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量并確?？蓪嵤┬?，就要從項目的品質(zhì)定位、對原始地形地貌的理解、產(chǎn)品形態(tài)布局與社區(qū)配套的選取、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計及對國家與地方政策法規(guī)的熟悉了解等方面著手，多措并舉。本文以下內(nèi)容以某項目規(guī)劃設(shè)計的從業(yè)經(jīng)歷，從采取何種措施形成高標準、高品質(zhì)并且切實可行的規(guī)劃設(shè)計方案著手，對房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計進行簡要的分析，僅供參考。
2、項目概況
某房地產(chǎn)住宅小區(qū)位于某市濱臨長江與國道相重合的生態(tài)旅游度假區(qū)內(nèi)，項目總占地約6000多畝，內(nèi)有湖泊約600畝，呈盤龍狀，用地內(nèi)丘陵起伏，山形優(yōu)美，地勢南低北高，其最高海拔約147米，最低處約49米，地理位置較好，交通便捷。其中房地產(chǎn)規(guī)劃凈用地約570畝，建成后容積率不大于1.01，建筑密度不大于20%，綠化率不小于40%。
3、高品質(zhì)房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計探析
作者根據(jù)此項目的從業(yè)經(jīng)歷，總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)，認為應(yīng)從如下幾個方面著手才能設(shè)計出切實可行的高標準、高品質(zhì)房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案：
（1）準確的房地產(chǎn)住宅小區(qū)檔次品質(zhì)定位。項目的檔次與品質(zhì)定位直接決定了項目的成本投入，同時也直接影響住宅的銷售價格，但成本的投入與預(yù)期的銷售價格并非嚴格成正比，如何對項目進行準確定位則至關(guān)重要。對該項目來說，其擁有優(yōu)越的江、山、湖、林景觀資源，交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢，以及所在城市潛在利好的巨大發(fā)展空間，最終將項目定位為“某市首席、區(qū)域一流、低密度、低容積率、高綠化率”的城市山水經(jīng)典大盤，從目前來看所定位的檔次標準是非常正確的。
（2）充分的理解原始地形地貌。本項目地形地貌復(fù)雜，原始地形高差接近100m，規(guī)劃設(shè)計前首先考慮了如何充分利用自然地形、原有水系和植被等原有生態(tài)環(huán)境，例如針對項目內(nèi)的遺棄水塘改造成景觀水系，保留了大量原生態(tài)大樟樹，其中為了能夠保留一棵“一家三口”造型獨特年代較長的大樟樹，不惜調(diào)整建筑單置拉大樓棟間距，以上等等因地制宜的舉措對項目品質(zhì)的體現(xiàn)起到了立竿見影的效果。此項目規(guī)劃設(shè)計充分尊重原始地貌，并加以合理的改造，生態(tài)在社區(qū)中不僅沒有遭到破壞，而是形成依山傍水的獨特格局，具有很強的標志性和唯一性。
此外，在規(guī)劃設(shè)計前期即進行深入的豎向設(shè)計研究及土方平衡計算，而非通常的房地產(chǎn)住宅項目到實施階段方重點考慮豎向設(shè)計的深入研究或忽略此事宜，往往會對項目的開發(fā)周期及成本投入造成很大的不利影響。此項目規(guī)劃設(shè)計伊始，即委托專業(yè)咨詢單位進行專項的土石方平衡測算，經(jīng)測算項目總體挖方量達260萬m3，填方量約為50萬m3，在意識到項目土石方工程量及成本太高后，對總平面的豎向設(shè)計進行了仔細推敲，對小區(qū)園路系統(tǒng)及樓棟單體的豎向設(shè)計進行了優(yōu)化，并調(diào)整思路重點在項目的低洼溝壑處布置集中大地下車庫，優(yōu)化后的豎向設(shè)計促使項目土石方工程量將減小30萬m3以上，不僅大大節(jié)約了成本，更提高了項目品質(zhì)，并確保了可實施性。
（3）合理的產(chǎn)品形態(tài)布局和社區(qū)配套選取。該項目在產(chǎn)品形態(tài)布局上遵循依山就勢，景觀資源利用最大化的原則。在面臨良好的湖面景觀或運動休閑果嶺景觀區(qū)域布置雙拼別墅或聯(lián)排別墅，視野開闊，私密性良好；隨山勢層層遞增的園區(qū)道路布置多層電梯花園洋房，依次排布，建筑形態(tài)富有變化而不失韻律感；在坐擁氣勢磅礴的江景和氣質(zhì)婉約的山林景觀區(qū)域布置臨江高層，戶戶觀景，比擬空中別墅；同時在地塊最內(nèi)側(cè)高層住宅依山而建，逐漸提高，形成了城市中一道獨特的景觀天際線。前述產(chǎn)品形態(tài)的布局不僅確保了容積率，同時大大提高了項目品質(zhì)。
在戶型方面，本小區(qū)在詳盡調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定所開發(fā)的產(chǎn)品包括雙拼別墅、聯(lián)排別墅、電梯花園洋房、18-33層的高層景觀住宅，戶型面積區(qū)間由60平方米到近300平方米，各種戶型需求應(yīng)有盡有，囊括了市場上大部分物業(yè)形態(tài)，為客戶提供了多種居家選擇。
在社區(qū)配套設(shè)施方面，包括室內(nèi)恒溫親水景觀游泳池、湖畔晨跑道、網(wǎng)球、籃球、羽毛球場、3500余平方米的商務(wù)活動中心與健身場所、風情商業(yè)廣場、親水平臺、濱湖公園、社區(qū)服務(wù)中心、幼兒園等，讓每一位業(yè)主不僅擁有恬靜安逸的居家生活，還享有便捷、高效、全方位的社區(qū)服務(wù)。
（4）人文化的建筑設(shè)計。此項目整體建筑形象以巴黎的浪漫休閑文化為基礎(chǔ)，以古典主義為藍本，取用現(xiàn)代建筑設(shè)計中簡潔而富有邏輯性的體塊關(guān)系，塑造一種全新的折中建筑形象，同時強調(diào)建筑天際的豐富性、美觀性，建筑群落的樓層高低起伏，錯落有致，恰當?shù)乇磉_了建筑特有的美感。在建筑手法上，采用“歐式古典技法”與“現(xiàn)代技法”相結(jié)合的新古典主義，針對古典建筑中的山花尖頂、飾花柱式、通花欄桿、石膏線腳等，加以簡化或局部使用，使有著干凈利落的體塊的“形”和符合經(jīng)典審美原則的“神”有機結(jié)合，現(xiàn)代與古典相融合。同時，建筑設(shè)計將地形自然形成的高差有效的利用起來，合理組織車庫和部分生活空間，使居住功能更加完善。
（5）生態(tài)化的園林景觀設(shè)計。此項目園林景觀取材于地中海的景觀設(shè)計風格，定位為安養(yǎng)、休閑、浪漫的生態(tài)化的花園景觀，同時充分利用優(yōu)越的江、山、湖、林景觀資源項目特有優(yōu)勢，形成山水五重奏：第一重開闊大氣的濱江景觀，第二重碧波蕩漾的湖體景觀，第三重起伏延綿的運動休閑果嶺景觀，第四重各具特色的組團景觀，第五重綠意盎然的屋頂花園和私家花園景觀，將項目景觀表現(xiàn)得淋漓盡致。這五重景觀通過建筑布局，道路組織，親水平臺，園區(qū)會所，休閑步道等要素組織串聯(lián)起來，形成整體有機的空間效果，為業(yè)主提供絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。
（6）充分熟悉和了解國家、地方最新規(guī)范、標準及政策。判斷一個項目規(guī)劃設(shè)計方案的好壞與是否可行最直接的方式之一就是方案本身能否順利通過當?shù)匾?guī)劃部門的行政審批，因此對國家、地方的最新規(guī)范、標準及政策的熟悉與了解則至關(guān)重要。該項目一個深刻的教訓(xùn)就是在規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)作過程中沒有充分的了解地方標準、政策，而項目所在城市屬于建筑市場管理相當規(guī)范的地域，很多地方標準、規(guī)定都高于國家的規(guī)范、標準、規(guī)定，在日照、間距、建筑面積計取、容積率計算、停車位配比與尺寸等技術(shù)經(jīng)濟指標方面的規(guī)定都高于國家標準，導(dǎo)致本以為可行的規(guī)劃設(shè)計在報建審批過程中進行了反復(fù)的調(diào)整修改，進而浪費了大量寶貴時間。
（7）此外，一個成功的房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計離不開深入的市場調(diào)查、準確的市場定位、精明的策劃以及正確的決策等等，而充分的市場調(diào)查更包括房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查、市場需求和消費行為調(diào)查、房地產(chǎn)價格調(diào)查、房地產(chǎn)產(chǎn)品的調(diào)查、市場競爭調(diào)查等?？傊?，一個好的規(guī)劃設(shè)計方案是由全方位的人力、物力、財力等多方資源在合理的時間內(nèi)科學整合的過程。
通過該小區(qū)的住宅銷售情況及所形成的建筑、景觀實體展示情況來看，此房地產(chǎn)住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計還是十分成功和切合實際的，不僅取得了良好的經(jīng)濟效益，更取得了廣泛的社會效益。
4、結(jié)尾
以上內(nèi)容首先根據(jù)作者所從業(yè)的某小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的實際經(jīng)歷，從小區(qū)定位、原始地形地貌的利用、產(chǎn)品形態(tài)布局與社區(qū)配套的選取、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計及政策規(guī)定的研究等方面對如何形成高標準、高品質(zhì)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案進行了探討，表達了觀點，提出了自己的見解，但是作者深知，高品質(zhì)的住宅小區(qū)，最根本的是以人為本，只有滿足了住戶的需求、方便了住戶的生活、提高了住戶的生活質(zhì)量，才算是高品質(zhì)的住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計真正地落在了實處。
【參考文獻】
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目 規(guī)劃設(shè)計管理
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
引言：房地產(chǎn)設(shè)計管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗。房地產(chǎn)市場需求的變化導(dǎo)致了不同時期開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過去住宅設(shè)計上的不合理因素。
1.房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導(dǎo)意義與重要價值
建筑項目設(shè)計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設(shè)計的最終成效是由建筑設(shè)計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧結(jié)晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設(shè)計人員在項目策劃與設(shè)計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進效用。如在項目設(shè)計階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員的介入，能夠使的項目設(shè)計階段更好的控制整個過程，充分調(diào)動各項內(nèi)部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設(shè)計管理走向成功。
一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段:方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設(shè)計，并報批。這里將擴初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。)可以認為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔的目標和任務(wù)的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設(shè)計任務(wù)書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
2.當前設(shè)計管理存在的問題
建設(shè)項目設(shè)計管理有其特殊性，首先，設(shè)計成果由建筑設(shè)計院完成，其次，房地產(chǎn)公司設(shè)計人員在策化及設(shè)計過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用，因此在建設(shè)項目的設(shè)計運作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)如何控制設(shè)計過程，是取得項目設(shè)計成功的關(guān)鍵。然縱觀當前的設(shè)計管理，仍存在種種問題，主要如下：1）設(shè)計單位選擇隨意性大。因當今房地產(chǎn)市場急劇膨脹，有限的設(shè)計能力已遠不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求，一般設(shè)計院的業(yè)務(wù)已排滿，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)只能隨意選擇設(shè)計單位，而所選單位往往不是最合適的。2）設(shè)計理念缺乏有效溝通。一個項目的設(shè)計理念，應(yīng)體現(xiàn)該項目的人文特點、區(qū)域特點、地理特點等，但因部分設(shè)計人員難以從項目所在地進行切身體會，而房地產(chǎn)公司又缺乏與設(shè)計單位的有效溝通，最終造成設(shè)計毫無特色。3）設(shè)計水平不高。一個項目的設(shè)計需要多專業(yè)的完美配合，然目前很多設(shè)計單位的設(shè)計人員并不到位，到位的設(shè)計人員專業(yè)水平并不到位，專業(yè)水平到位的設(shè)計人員并非全身心只做一個項目，如此情況下，常常造成設(shè)計圖紙存在“錯”“漏”“碰”“缺”等缺陷。4）設(shè)計任務(wù)書編制質(zhì)量不高?，F(xiàn)實中，少有房地產(chǎn)企業(yè)能編制高水平的設(shè)計任務(wù)書，使得設(shè)計單位僅僅根據(jù)獲取土地時的詳規(guī)進行設(shè)計，設(shè)計失去明確方向，與目標相去甚遠。5）設(shè)計文件評審過于粗糙。當前，許多房產(chǎn)公司不重視設(shè)計文件的評審，或簡單地由工程技術(shù)人員對圖紙進行審核，或依托圖審單位進行圖審，或是在施工時由施工單位發(fā)現(xiàn)問題再到設(shè)計院進行修改，這種粗糙評審后的設(shè)計文件用于報批、施工很難提高設(shè)計圖紙質(zhì)量。
3.規(guī)劃的調(diào)查和研究
一個地產(chǎn)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征，地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計也就如無源之水。作為房建設(shè)計者，要做好當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動態(tài)的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點，并能及時反映到項目的規(guī)劃設(shè)計中，在實施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細微變化。
3.1規(guī)劃要具備專業(yè)知識 土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃情況，要與當?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計院和管理者保持親密的關(guān)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因為是城市鼓勵優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區(qū)進行開發(fā)，也未必不可，只要踏準了市場的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會贏得消費者的青睞。項目的實施要與城市近期建設(shè)和中遠期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開發(fā)帶來的商機。
3.2規(guī)劃必須符合項目定位 規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進行規(guī)劃時，要避開規(guī)劃的細節(jié)和爭議地，從規(guī)劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠一些，幾年后該地段的預(yù)測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規(guī)劃設(shè)計，必須在深入細致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。規(guī)劃出新的機制和設(shè)計方式隨著設(shè)計專業(yè)分工和市場的細化，配合設(shè)計各階段的咨詢顧問公司、方案設(shè)計公司、建筑設(shè)計公司、施工圖設(shè)計公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設(shè)計工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使房建單位的良苦策劃難以實現(xiàn)。因此，房建從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人的經(jīng)驗水平。對于大型房產(chǎn)項目，如果比較復(fù)雜，邀請國際知名設(shè)計單位進行咨詢，可以幫助房建者理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供其進行選擇。這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計單位的積極性和設(shè)計空間，推出優(yōu)秀作品?？偠灾瑸楂@得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應(yīng)的方式進行設(shè)計有助于方案精品的出現(xiàn)。
4.結(jié)束語
總之，在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理階段，會時常發(fā)生設(shè)計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙設(shè)計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計的施工窘境。為此，項目設(shè)計管理階段，務(wù)必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設(shè)計、質(zhì)量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務(wù)順利執(zhí)行。
參考文獻：
[1]史賢戈. 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理[J]. 科技資訊, 2008,(23)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；園林景觀工程；規(guī)劃設(shè)計
前言：房地產(chǎn)的開發(fā)，尤其是商業(yè)住宅的開發(fā)，早就已經(jīng)發(fā)展為我國經(jīng)濟發(fā)展中的一個大熱點。對于人民及社會來說開發(fā)商業(yè)住宅是非常有意義的。我們國家的住宅開發(fā)已經(jīng)歷經(jīng)了幾個完全不同的階段，從一開始的福利住宅到現(xiàn)在的商品住房，這個發(fā)展階段和西方國家的住房發(fā)展相比，有著非常大的差異。我們國家真正開始開發(fā)商業(yè)住宅區(qū)是在改革開發(fā)以后，住宅是商品化的產(chǎn)物，由于時間比較短，和西方國家的發(fā)展水平，尤其是房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達的美國等國家有著很大的差距。
依據(jù)界定的景觀設(shè)計，居民區(qū)的景觀設(shè)計有兩種類型：第一，在設(shè)計建筑以前就直接參加居民區(qū)的景觀規(guī)劃設(shè)計，根據(jù)景觀的辦法限定居民區(qū)的規(guī)劃，為以后的建筑設(shè)計、詳細的景觀設(shè)計做到協(xié)調(diào)及統(tǒng)一的作用；第二，是現(xiàn)在比較常見的一種，景觀設(shè)計師在對居民區(qū)進行設(shè)計的時候，建筑和規(guī)劃已定稿，可以變換的東西非常少，只在有限的空間中景觀設(shè)計其發(fā)揮作用。
一、房地產(chǎn)園林規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)狀
伴隨著城市化水平的不斷提高，人們對生活的要求也就變得越來越高，既要有別墅、豪車等，還要有小橋流水等住宅區(qū)園林景觀，因此，園林景觀在房地產(chǎn)發(fā)展中起著非常重要的作用。房地產(chǎn)園林在設(shè)計的時候也已經(jīng)從通過植物營造形式美，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫邆浞康禺a(chǎn)項目特征的綠色生態(tài)景觀，現(xiàn)代園林景觀的作用也產(chǎn)生了質(zhì)的變化，其既可以對人們的休憩需要以及觀賞性進行滿足，還可以對業(yè)主的心里審美進行滿足?，F(xiàn)在園林景觀的設(shè)計及規(guī)劃不斷繼承了傳統(tǒng)優(yōu)秀的住宅園林特色，還全面地體現(xiàn)了現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)具有的企業(yè)特色?，F(xiàn)代園林不僅和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適宜，還對居民的休憩、游玩需要進行了滿足，形成了把現(xiàn)代小區(qū)建筑當作有機載體的生態(tài)化、現(xiàn)代化及人性化房地產(chǎn)園林景觀。
二、我國房地產(chǎn)園林景觀工程規(guī)劃設(shè)計原則
（一）房地產(chǎn)園林景觀的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)規(guī)劃設(shè)計
1.保護自然的原則
最近這幾年，我們國家的房地產(chǎn)建設(shè)很多都是追求速成，移植了大量的樹木和草坪。毋容置疑的是這種速成辦法的效果很好，但也容易破壞生態(tài)環(huán)境，被移植的草坪及樹木的死亡率很高，也就必然不能發(fā)揮房地產(chǎn)園林應(yīng)該具有的生態(tài)功能。因此，要想建設(shè)一個充滿生機、自然色彩并生態(tài)的房地產(chǎn)園林景觀，必須和自然規(guī)律相符合，遵守生態(tài)原則，明白自然景觀的組成要素。同時，由于自然界是一個不斷演變及更新的自然系統(tǒng)，在設(shè)計及規(guī)劃的過程中應(yīng)該充分地對人和自然界之間的關(guān)系進行考慮，盡可能地采用及保留本來的植物及動物實施規(guī)劃及設(shè)計。假如必須引進植物也要根據(jù)當?shù)氐臍夂蛱卣饕约熬坝^環(huán)境，移植合適的植物。只有這樣才能實現(xiàn)生態(tài)協(xié)調(diào)的規(guī)劃設(shè)計理念。
2.可持續(xù)性的原則
可持續(xù)發(fā)展是我們?nèi)祟愃仨氉袷氐牡赖吕砟罴皟r值理論，其本質(zhì)是充分、合理地利用現(xiàn)代科技，盡可能地研發(fā)出綠色資源，優(yōu)化并改善人類的生活環(huán)境，從而促進人和自然和諧、持續(xù)的發(fā)展。在規(guī)劃和設(shè)計房地產(chǎn)園林景觀的過程中也需要遵守可持續(xù)發(fā)展原則，把生態(tài)環(huán)境的改善及景觀資源的可持續(xù)應(yīng)用作為園林景觀設(shè)計的目標，從而最終實現(xiàn)人類及社會的可持續(xù)發(fā)展。
（二）房地產(chǎn)園林景觀規(guī)劃設(shè)計中地域文化的合理應(yīng)用
地域文化景觀是位于固定的地域范圍里的文化景觀類型，其代表了這個地方獨具特色的文化背景，同時也記錄了人類的歷史活動以及繼承了該地方的文化，這有非常重要的社會價值及歷史意義。地域文化景觀注重自然和人文的完美結(jié)合，其側(cè)重表現(xiàn)文化價值取向及地域景觀空間。設(shè)計及規(guī)劃房地產(chǎn)項目景觀的時候與文化策略相結(jié)合，從而產(chǎn)生一個具有地域特征的文化景觀，逐步發(fā)展為房地產(chǎn)園林景觀設(shè)計及規(guī)劃的新方向。
1.設(shè)計的多樣性原則
在設(shè)計地域文化景觀的時候必須注意特定地理環(huán)境下的文化差異性，讓這種文化差異性表現(xiàn)在園林景觀的特質(zhì)上。在多樣性設(shè)計的過程中必須注意繼承及升華現(xiàn)在的文化遺產(chǎn)，改善、研究及發(fā)展這些文化遺產(chǎn)，只有這樣才可以很好地應(yīng)用在園林景觀的規(guī)劃及設(shè)計里，才可以掌握好地域特點，對景觀的物質(zhì)建設(shè)進行良好地指導(dǎo)，進而豐富住宅小區(qū)的活力，對房地產(chǎn)項目的品質(zhì)及文化形象進行提升。
2.鄉(xiāng)土性保護的原則
設(shè)計及規(guī)劃房地產(chǎn)園林景觀的過程中，需要充分地保護及重視地區(qū)的鄉(xiāng)土性。所謂的鄉(xiāng)土性保護不是簡單的歷史復(fù)制，而是在繼承傳統(tǒng)的過程中摒棄糟粕，根據(jù)其精華來實施修正，在景觀的規(guī)劃及設(shè)計中應(yīng)用繼承到的具有價值的文化，給現(xiàn)代景觀賦予新的文化內(nèi)涵。
3.園林景觀規(guī)劃設(shè)計的科學化原則
科學地規(guī)劃及設(shè)計房地產(chǎn)園林景觀是園林發(fā)展及建設(shè)的需要，利用科學、合理的設(shè)計及規(guī)劃，可以全面地體現(xiàn)園林的功能、特色及藝術(shù)性等。我們?yōu)榱俗寛@林景觀的規(guī)劃及設(shè)計更加有科學性，就需要全面、系統(tǒng)地研究園林景觀學，極力地培養(yǎng)各種園林設(shè)計及規(guī)劃人才，進而建立和我國國情相符合的房地產(chǎn)園林設(shè)計、規(guī)劃、管理及建設(shè)體系。當然，還要盡可能快的完善園林設(shè)計及規(guī)劃技術(shù)標準，做好各種園林工程的設(shè)計及規(guī)劃內(nèi)容及深度要求，讓園林景觀的設(shè)計規(guī)劃更加有專業(yè)含義。
4.各種園林植物景觀相互配置的原則
目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創(chuàng)造風格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個性才能活起來。單純的種花種草、雕山、塑石等只能給人視覺的愉悅，不能滿足人們遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應(yīng)該表現(xiàn)出其中蘊藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。我國園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區(qū)，以國槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)園林的欣賞就是要給人們營造一種隨意、輕松的氣氛，但是設(shè)計房地產(chǎn)園林就必須有條有理、一絲不茍。對于業(yè)主來說，住宅區(qū)園林景觀是一個可供大家使用的公共場所。這種類型的公共場所不僅可以給業(yè)主提供開發(fā)的公共活動場地，還可以對住戶個人的私密空間要求進行滿足。住宅區(qū)的公共場所既可以通過綠化的環(huán)境、美化小品設(shè)施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬物的交往空間，還可以就近為住戶提供面積充足、設(shè)施齊備的軟質(zhì)和硬質(zhì)活動場地，使之加入公共活動的行列，提供住戶之間人與人的交往場所，進而從精神上創(chuàng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；設(shè)計管理；管理研究
1 引言
最近幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅速的發(fā)展，同時人們對房地產(chǎn)的設(shè)計和質(zhì)量都非常的重視，所以在近期的房地產(chǎn)開發(fā)中，人們對房地產(chǎn)對項目本身的規(guī)劃和設(shè)計也越來越重視，因為只有提高了房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計和管理們才能更好的保證我國的房地產(chǎn)行業(yè)得以健康平穩(wěn)的發(fā)展。
2 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理的目標及任務(wù)
2.1 設(shè)計流程管理
設(shè)計流程管理通常就是指在已經(jīng)確定了開發(fā)計劃之后對每個環(huán)節(jié)的具體工作進行更加有效的管理，這樣做的一個最為主要的目的就是對各個環(huán)節(jié)的具體工作流程和相關(guān)人員的安排進行調(diào)整和確認，這樣才能保證每一個數(shù)額及管理人員都能了解自己在工作中的職責，同時還要做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)和分配工作，同時也將設(shè)計的具體思想灌輸給設(shè)計管理人員，也在這一過程中將各個環(huán)節(jié)的工作都進行嚴格的規(guī)定和規(guī)范，這種管理方式和傳統(tǒng)的方式相比更加的系統(tǒng)和科學，按照設(shè)計過程中總體目標的要求，將每一個環(huán)節(jié)應(yīng)該完成的工作都逐一落實到個人，這樣也便于對各個環(huán)節(jié)的管理職責進行進一步的劃定和確認，同時也可以根據(jù)實際的情況來對每個過程中需要的資源進行合理的分配。因此設(shè)計流程的管理是對項目開發(fā)的整個過程都進行嚴格的監(jiān)管，這樣才能更好的保證施工電費合理性，設(shè)計的過程中也不只是就有一套模式，因為每一個房地產(chǎn)的具體情況都是不一樣的，所以不能全部使用一種設(shè)計方法，但是這些方法中有一點是相同的，就是在設(shè)計的過程中都會將整個流程細分成幾個部分，只有做好這項工作，才能為提高管理的整體質(zhì)量提供更好的條件。
2.2 設(shè)計進度管理
對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，占領(lǐng)優(yōu)勢的地位是非常關(guān)鍵的，所以工程設(shè)計的進度對企業(yè)的經(jīng)濟效益會產(chǎn)生十分重大的影響。此外，因為在項目的開發(fā)和設(shè)計的初期階段并沒有一個專門的監(jiān)管部門，所以企業(yè)要靠自身的力量去實行計劃管理，按照項目設(shè)計的總體目標來對各個部門進行組織和管理，同時研究出一個最為合理科學的管理和設(shè)計方案，按照既定的規(guī)劃區(qū)展開工作是工作的一項重要的前提和基礎(chǔ)，但是之后的過程也是十分重要的，而設(shè)計后期的具體情況，應(yīng)該指派專業(yè)性非常強的管理人員進行審核，將實際的施工情況和計劃進行詳細的對比和分析，提出切實可行的解決方案，這樣才能切實的保障設(shè)計按時完成。
2.3 設(shè)計質(zhì)量管理
項目設(shè)計的水平和質(zhì)量基本就決定了工程施工的質(zhì)量，但是當前很多房地產(chǎn)商都對這一點沒有非常深刻的認識，而對工程的施工階段非常的重視，在當今這樣的社會，這種觀念是需要轉(zhuǎn)變的，這是由于施工階段就是將之前所有的計劃都付諸實踐的階段，工程的施工是按照之前的設(shè)計和規(guī)劃進行的，所以如果沒有非常完備的設(shè)計方案就不要輕易的進行施工，所以對設(shè)計進行嚴格的管理和監(jiān)督也是十分重要的，在這一過程中，只有不斷將的加強質(zhì)量方面的管理，才能更好的保證設(shè)計的品質(zhì)，在這一過程中要加強監(jiān)督機制的建設(shè)，同時還要在施工之前做好施工圖紙的會審工作，防止因為施工圖紙設(shè)計的問題給后期的施工造成一些不必要的困擾，同時還要在修改方案的過程中將成本控制在一個合理的范圍內(nèi)。
3 規(guī)劃設(shè)計管理組織結(jié)構(gòu)注意要素
3.1 統(tǒng)一安排
對于一些實力相對比較弱的企業(yè)來說，因為其自身缺乏管理能力，技術(shù)方面也存在著非常明顯的不足，所以在實際的工作中也無法安排更多高水平的人員加入到設(shè)計工作中，這個時候就需要聘請一些經(jīng)驗豐富，專業(yè)技能非常好的監(jiān)管人員對設(shè)計質(zhì)量進行有效的監(jiān)督，同時監(jiān)督的內(nèi)容也應(yīng)該更加的全面，主要包括景觀、裝修和通信等同時還要對項目設(shè)計過程中的質(zhì)量因素和成本因素以及進度因素都要進行嚴格的控制，對所有的設(shè)計部門都應(yīng)該加強管理。
3.2 分工明確
由于房地產(chǎn)涉及的部門眾多，通常是許多部門共同參與一個項目，而因為這些部門的職能不同，所以對于項目的要求標準也不一樣，因此應(yīng)該從各部門的要求出發(fā)，將各個部門的需求條件進行整合，事先做好項目的統(tǒng)一規(guī)劃，避免工程建設(shè)之后因為無法滿足部門要求而重新建設(shè)造成的資源浪費。所以設(shè)計管理組織結(jié)構(gòu)組合性質(zhì)的確立要按照以上所說，滿足各部門的需求，并且有能力進行統(tǒng)一的管理。可以依照職能式的組織結(jié)構(gòu)，在各部門上設(shè)立總經(jīng)理，對以下會計部、市場部、設(shè)計部等部門進行統(tǒng)一管理，總經(jīng)理負責協(xié)調(diào)各部門之間的矛盾，確保建設(shè)工作的順利開展。
3.3 調(diào)動積極性
房地產(chǎn)綜合眾多的工程建設(shè)領(lǐng)域，給排水、幕墻、景觀園林等，這些項目的承包商有豐富的施工經(jīng)驗，并且參與眾多的施工過程，因此在設(shè)計工作中取得他們的幫助不僅可以提高設(shè)計的質(zhì)量，也可以增加設(shè)計的實用性，確保設(shè)計與施工沒有偏差太多。
4 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制要求
4.1 重要環(huán)節(jié)階段
建設(shè)工程造價管理涉及到建設(shè)項目的各個階段和環(huán)節(jié)，建筑項目設(shè)計分成三個階段：方案階段、擴初階段和施工圖階段，在每個階段形成文件時應(yīng)及時由造價控制部門編制相應(yīng)的概算、預(yù)算，供設(shè)計管理部門及時地進行細化并分散到各專業(yè)分項中。要研究材料和施工條件等進行多方案經(jīng)濟比較，尤其是外立面材料與造型的選擇，從而降低每個構(gòu)件的造價。而在機電系統(tǒng)選型時不僅要考慮到初期投資，還要考慮運行成本和設(shè)備維護費用，因此需要進行綜合技術(shù)經(jīng)濟評估，一定要正確處理好建筑藝術(shù)、技術(shù)先進與經(jīng)濟合理之間的對立統(tǒng)一關(guān)系。
4.2 注重風險的把控
在房地產(chǎn)開發(fā)項目方案設(shè)計階段同時要對項目風險進行管理和控制。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進度風險。委托或篩選設(shè)計公司過程也隱含著風險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短的話往往會造成結(jié)果與期望值相差甚大，或者是最初成果無法深化等。在方案決策過程中對技術(shù)的選用也存在諸多的風險。只要項目公司有項目風險意識，對項目作風險定性分析，就可以做到預(yù)防在先。從而使設(shè)計階段和后續(xù)施工工作進行順利。
結(jié)束語
房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計涉及面廣，開展起來有一定的難度，但由于其對整個房地產(chǎn)業(yè)的重要性，因此需要不斷的完善相關(guān)管理，結(jié)合項目施工的實際情況進行規(guī)劃設(shè)計，在遵循法律法規(guī)的前提下，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
參考文獻
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