時(shí)間:2022-08-02 05:38:45
序論:在您撰寫房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售淺析時(shí),參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野,小編為您整理的1篇范文,希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情,引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、市工商行政管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<省住建廳、省工商行政管理局關(guān)于印發(fā)規(guī)范全省房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為工作方案的通知>的通知》(資住建發(fā)〔2014〕94號(hào))精神,結(jié)合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況,我市認(rèn)真開(kāi)展了全市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為專項(xiàng)整治工作,現(xiàn)開(kāi)展工作情況總結(jié)如下:
一、高度重視,準(zhǔn)備工作充分
(一)傳達(dá)部署到位。7月25日,我局接到根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、市工商行政管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<省住建廳、省工商行政管理局關(guān)于印發(fā)規(guī)范全省房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為工作方案的通知>的通知》(資住建發(fā)〔2014〕94號(hào))后,高度重視,立即組織召開(kāi)了黨委會(huì)和局長(zhǎng)辦公會(huì),認(rèn)真?zhèn)鬟_(dá)學(xué)習(xí)了上級(jí)的文件精神,使上級(jí)的要求深入人心,使每名同志明確此次專項(xiàng)整治工作的意義、重要、步驟,切實(shí)把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到市局、省廳的安排部署上來(lái)。
(二)組織機(jī)構(gòu)健全。我局成立了市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組,由住建設(shè)局、工商行政管理局主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng),分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng),房地產(chǎn)管理局、住建局和工商行政管理局相關(guān)業(yè)務(wù)科室負(fù)責(zé)人為成員的專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組。負(fù)責(zé)組織此次房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為專項(xiàng)整治工作。
(三)方案制定詳實(shí)。在傳達(dá)學(xué)習(xí)上級(jí)文件的基礎(chǔ)上,我們結(jié)合上級(jí)的要求,專題研究和分析我市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為的現(xiàn)狀,對(duì)專項(xiàng)整治工作的目標(biāo)、要求、內(nèi)容、方法和步驟作了研究,制定并下發(fā)了《規(guī)范市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為工作方案》。
二、嚴(yán)密組織,專項(xiàng)整治成效明顯
(一)企業(yè)自查認(rèn)真。從7月底至8月上旬,全市50家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)圍繞11個(gè)問(wèn)題認(rèn)真進(jìn)行了自查自糾,并對(duì)自查出來(lái)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行了整改,我局組織聯(lián)合工作組對(duì)全市所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展自查自糾的情況進(jìn)行突擊抽查,并落實(shí)上級(jí)指示要求不及時(shí)的兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行警示約談。
(二)集中檢查逗硬。從8月11日至8月31日,我們組織聯(lián)合工作組對(duì)全市所有房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展銷售行為的情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查,通過(guò)檢查,主要存在以下問(wèn)題:一是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在未取得預(yù)售許可證收取定金、預(yù)收款的問(wèn)題。二是存在未使用商品房買賣合同示范文本的問(wèn)題。三是存在收取的預(yù)售款不按時(shí)進(jìn)入監(jiān)管賬戶,挪用預(yù)售款的問(wèn)題。四是個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金困難,擅自挪用業(yè)主繳納的辦證稅金,導(dǎo)致拖延辦證的問(wèn)題。五是齊銷樓場(chǎng)所公示內(nèi)容不齊全的問(wèn)題。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,我們及時(shí)予以了糾正和處理,下發(fā)整改通知書10份,共查處了“富麗濱河”在未取得預(yù)售的情況以vip的形式收取購(gòu)房定金、“金域華庭”擅自挪用預(yù)售款,并按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》進(jìn)行嚴(yán)肅處罰。
(三)部門聯(lián)運(yùn)緊密。此次專項(xiàng)整治工作是住建局、工商行政管理局聯(lián)合進(jìn)行,我們共計(jì)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)4次,互通情況,及時(shí)準(zhǔn)確地把握準(zhǔn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為的基本現(xiàn)狀,共同協(xié)商、共同檢查,對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)通報(bào)。真正做到了協(xié)調(diào)配合緊密、集中檢查認(rèn)真、依法查處逗硬。
三、整改落實(shí),注重建立長(zhǎng)效機(jī)制
對(duì)此次專項(xiàng)整治檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,我們將從嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)制度入手,狠抓各項(xiàng)工作落實(shí),促使我市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售行為更加規(guī)范。
(一)加強(qiáng)預(yù)售許可監(jiān)管,防止出現(xiàn)違規(guī)銷售行為
1.根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部131號(hào)令)、《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市商品房預(yù)售管理工作的通知》(簡(jiǎn)府發(fā)〔2007〕19號(hào))、《市人民政府關(guān)于規(guī)范城市商品房預(yù)售管理工作的補(bǔ)充通知》(簡(jiǎn)府發(fā)〔2012〕41號(hào))、市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、市國(guó)土資源局、市工商行政管理局、市房屋征收補(bǔ)償局、市規(guī)劃局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作的通知》(簡(jiǎn)住建〔2014〕44號(hào))文件精神,嚴(yán)格按照“企業(yè)申請(qǐng)、部門會(huì)審、資料初審、審核批準(zhǔn)”的程序,嚴(yán)格商品房預(yù)售許可工作。
2.由市房地產(chǎn)管理局牽頭,對(duì)全市所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行銷售許可情況進(jìn)行定期、不定期突擊檢查,發(fā)現(xiàn)違規(guī)銷售行為,嚴(yán)肅頂格處罰,決不姑息遷就。
(二)加強(qiáng)銷售監(jiān)管,規(guī)范商品房銷售秩序
1.監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將“商品房預(yù)售許可證、國(guó)有土地使用證、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、“兩證一書”、施工許可證、銷控表、建筑總平面圖、預(yù)售方案”在售樓部明顯位置進(jìn)行公示。并在沙盤上對(duì)已取得預(yù)售許可證的樓棟張貼市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一制作的已取得預(yù)售許可標(biāo)識(shí)。
2.為提高技防手段,由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé),督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售樓部現(xiàn)場(chǎng)安裝遠(yuǎn)程監(jiān)控設(shè)施。
3.嚴(yán)格執(zhí)行《銷售管理辦法》的規(guī)定,各售樓部銷售人員必須持證上崗。
4.嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的規(guī)定,凡在我市從事商品房銷售及的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須進(jìn)行登記備案。
5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后,必須在10日內(nèi)一次性開(kāi)盤,并將全部房源對(duì)外公開(kāi)銷售,不得分批次銷售;對(duì)不及時(shí)開(kāi)盤,存在捂盤惜盤、囤積房源、炒賣房號(hào)等違規(guī)行為,市房地產(chǎn)管理局將依法嚴(yán)肅查處。
(三)加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管,嚴(yán)格資金撥付程序
1.根據(jù)《市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法>的通知》、《市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的補(bǔ)充通知》文件精神,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)預(yù)售許可證前,必須建立對(duì)應(yīng)樓盤的監(jiān)管賬戶,保證預(yù)售款全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶。
2.嚴(yán)格預(yù)售款的監(jiān)督工作,開(kāi)發(fā)企業(yè)支取預(yù)售款,根據(jù)監(jiān)管賬戶的資金余額情況,嚴(yán)格按照“企業(yè)申請(qǐng)、監(jiān)理公司證明、市房地產(chǎn)管理局初審、市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)”的程序執(zhí)行。
3.由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé),各預(yù)售款存儲(chǔ)銀行配合,定期、不定期對(duì)全市所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售款存儲(chǔ)情況進(jìn)行突擊檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,立即凍結(jié)預(yù)售款支取,關(guān)閉網(wǎng)簽系統(tǒng),嚴(yán)肅頂格處罰。
(四)加強(qiáng)網(wǎng)簽監(jiān)管,防止出現(xiàn)一房多賣
1.按照《市商品房預(yù)(銷)售買賣合同網(wǎng)上簽約備案管理暫行辦法》文件精神,為防止陰陽(yáng)合同、一房多賣等違法違規(guī)行為,保障購(gòu)房者的合法權(quán)益,嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)上簽約制度。并對(duì)在同一樓盤購(gòu)買3套(含3套)以上房屋的購(gòu)房者進(jìn)行申報(bào)制度,未經(jīng)過(guò)審核的不準(zhǔn)多購(gòu)。
2.根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《省商品房預(yù)(銷)售合同實(shí)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記備案管理工作指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與承購(gòu)人簽訂商品房買賣合同后,30日內(nèi)務(wù)必到市房地產(chǎn)管理局辦理登記備案手續(xù)。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房戶簽訂商品房網(wǎng)簽合同后,必須在7日內(nèi)將預(yù)售款進(jìn)入監(jiān)管賬戶,并憑銀行進(jìn)賬單到市房地產(chǎn)管理局進(jìn)行合同備案。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市行政區(qū)域以外,通過(guò)開(kāi)設(shè)售樓處、展廳、咨詢處或委托銷售、銷售等形式進(jìn)行異地售房的,應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證后,向市房地產(chǎn)管理局書面說(shuō)明情況并提出申請(qǐng),經(jīng)市房地產(chǎn)管理局審核備案后,方可進(jìn)行異地銷售。
摘要:計(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的系統(tǒng)動(dòng)態(tài)特征,應(yīng)用馬爾科夫鏈滾動(dòng)預(yù)測(cè)方法,可在儀位占有前期樣本的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)定量預(yù)測(cè),可用于指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中的理性經(jīng)營(yíng)。為揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中主因素構(gòu)成及其系統(tǒng)數(shù)理內(nèi)涵,文章主要就有關(guān)樣本解析建模、馬爾科夫鏈滾動(dòng)預(yù)測(cè)方法提出了分析研究的相應(yīng)定量定性結(jié)論。馬爾科夫預(yù)測(cè)方法在適用于短期預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上,當(dāng)市場(chǎng)比較穩(wěn)定并在一定時(shí)期內(nèi)沒(méi)有大的變動(dòng),只要狀態(tài)轉(zhuǎn)移矩陣滾動(dòng)次數(shù)足夠多,同時(shí)也適用于長(zhǎng)期預(yù)測(cè)。
關(guān)鍵詞:市場(chǎng)營(yíng)銷;系統(tǒng)定量;馬爾科夫預(yù)測(cè)方法;房地產(chǎn)
處于復(fù)雜市場(chǎng)價(jià)值、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng),涉及了諸多復(fù)雜要素與復(fù)雜子系統(tǒng)的糾合影響和作用。為揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中主因素構(gòu)成及其系統(tǒng)數(shù)理內(nèi)涵,文章主要就有關(guān)樣本解析建模、馬爾科夫鏈滾動(dòng)預(yù)測(cè)方法提出了分析研究的相應(yīng)定量定性結(jié)論,可資房地產(chǎn)營(yíng)銷以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)界應(yīng)用。更進(jìn)一步:針對(duì)目前乃至于今后較長(zhǎng)一段時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展事業(yè),也必然在此前提下,理應(yīng)建立類似的科學(xué)系統(tǒng)理念并實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)作中的定量定性相結(jié)合之理智行為,方能擯棄盲目性和隨意性,從而,將我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)納入卓有成效的、切實(shí)可行的、有序的、規(guī)范發(fā)展的科學(xué)軌道。
理智的層次僅僅應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)在超前她預(yù)知并切實(shí)地闡明即將可能出現(xiàn)的事物,而絕不應(yīng)當(dāng)在事物出現(xiàn)之后再力圖去說(shuō)明它。問(wèn)題的提出是基于:綜觀中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中的諸多成功的策劃成果、新思想、新觀念、新理論、新方法、新手段的日漸滲透與結(jié)合應(yīng)用、策劃人的高層次綜合素質(zhì)及其文化素養(yǎng),構(gòu)成了市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的靚麗風(fēng)景線。在評(píng)價(jià)諸多房地產(chǎn)營(yíng)銷成功范例的同時(shí),如何透過(guò)成功營(yíng)銷的表象,運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)、系統(tǒng)工程等各類有效的數(shù)學(xué)方法,實(shí)現(xiàn)定量建模與定性評(píng)價(jià)預(yù)測(cè)的深層組合,從而把房地產(chǎn)營(yíng)銷的成功運(yùn)作歸納、總結(jié)到更高的理性層次上去?作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)科與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐環(huán)節(jié)的認(rèn)知交叉與升華,便顯得格外必要。
1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中馬爾科夫滾動(dòng)預(yù)測(cè)的步驟
馬爾科夫(A.A.Ma^ov)理論指出:“系統(tǒng)達(dá)到每一狀態(tài)的概率僅與近期狀態(tài)有關(guān),在一定時(shí)期后馬爾科夫過(guò)程逐漸趨于穩(wěn)定狀態(tài)而與原始條件無(wú)關(guān)”的這一特性稱為“無(wú)后效性”L2J。即:事物的第n次試驗(yàn)結(jié)果僅取決于第(m一1)次試驗(yàn)結(jié)果,第(n一1)次試驗(yàn)結(jié)果僅取決于第(n一2)次試驗(yàn)結(jié)果,依此類推。這一系列轉(zhuǎn)移過(guò)程的集合叫做“馬爾科夫鏈”或稱為“時(shí)間和狀態(tài)均離散的馬爾科夫過(guò)程”?!皩?duì)馬爾科夫過(guò)程和馬爾科夫鏈進(jìn)行分析,并對(duì)未來(lái)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)稱為馬爾科夫分析”_3l。馬爾科夫預(yù)測(cè)方法的特點(diǎn)是:不需要大量的統(tǒng)計(jì)資料,只需有限的近期資料即可實(shí)現(xiàn)定量預(yù)測(cè),而且馬爾科夫預(yù)測(cè)方法適用于短期預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上,只要狀態(tài)轉(zhuǎn)移矩陣滾動(dòng)次數(shù)足夠的多,同時(shí)也適用于長(zhǎng)期預(yù)測(cè)。但要求市場(chǎng)比較穩(wěn)定并在一定時(shí)期內(nèi)設(shè)有大的變動(dòng)。
馬爾科夫過(guò)程實(shí)際上是一個(gè)將系統(tǒng)的“狀態(tài)”和“狀態(tài)轉(zhuǎn)移”定量化了的系統(tǒng)狀態(tài)轉(zhuǎn)換的數(shù)學(xué)模型:
狀態(tài){S。,n≥1}:指現(xiàn)象某一時(shí)刻上的某種狀態(tài),是表示系統(tǒng)的最小?組變量。當(dāng)系統(tǒng)可完全由定義狀態(tài)的變量取值來(lái)描述時(shí),稱系統(tǒng)處于一個(gè)狀態(tài)。
狀態(tài)轉(zhuǎn)移:指當(dāng)系統(tǒng)的描述變量從一個(gè)狀態(tài)的特定值變化到另一個(gè)狀態(tài)特定值時(shí),就表示系統(tǒng)由一個(gè)狀態(tài)轉(zhuǎn)移到另一個(gè)狀態(tài),從而該系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了狀態(tài)的轉(zhuǎn)移。
相應(yīng)地,事物處于某種狀態(tài)的可能性的大小.
則某一時(shí)期A的狀態(tài)概率向量為:
首先:選定預(yù)測(cè)的市場(chǎng)對(duì)象(即論域)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,要研究的物業(yè)對(duì)象,應(yīng)在整個(gè)市場(chǎng)或區(qū)域內(nèi)并在調(diào)查期內(nèi)開(kāi)盤的物業(yè)中隨機(jī)選擇;對(duì)被研究的市場(chǎng)對(duì)象的特征(現(xiàn)象)(如:銷售量、戶型、物業(yè)類型、價(jià)位)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,調(diào)查表如表I,可根據(jù)實(shí)際要求調(diào)整。房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)(系統(tǒng))營(yíng)銷過(guò)程是一種相關(guān)性很弱的隨機(jī)過(guò)程,它的相依關(guān)系僅僅表現(xiàn)在相鄰兩時(shí)刻之間的統(tǒng)計(jì)關(guān)系,以后過(guò)程的概率特性只依賴于近期觀測(cè)的結(jié)果,而與以前發(fā)生的任何情形無(wú)關(guān),具有“無(wú)后效”特性符合馬爾科夫過(guò)程。即每期開(kāi)盤就完成一次狀態(tài)轉(zhuǎn)移過(guò)程,其用戶選購(gòu)意向的轉(zhuǎn)移過(guò)程近似于馬爾科夫過(guò)程,這樣的一連串轉(zhuǎn)移過(guò)程的整體構(gòu)成馬爾科夫鏈。所以,在市場(chǎng)比較穩(wěn)定并在一定時(shí)期內(nèi)沒(méi)有大的變動(dòng)情況下,可以應(yīng)用馬爾科夫鏈對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行預(yù)測(cè)。
2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中馬爾科夫滾動(dòng)預(yù)測(cè)的具體應(yīng)用
預(yù)測(cè)某市區(qū)域(市中心區(qū)、北市區(qū)、東西市區(qū)和南市區(qū))的房地產(chǎn)物業(yè)的市場(chǎng)占有率。首先按各區(qū)域在同一時(shí)期的物業(yè)(樓盤)進(jìn)行抽樣調(diào)查:調(diào)查表形式見(jiàn)表l(調(diào)查統(tǒng)計(jì)過(guò)程省略)。以上期開(kāi)盤期限為調(diào)查期(如上期開(kāi)盤期限為2003年1月1目~21J03年6月30日)對(duì)后期(本期、下期、下二期、?)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃作預(yù)測(cè)。假A區(qū)(房地產(chǎn))上期開(kāi)盤簽訂意向購(gòu)房合同2384份,同時(shí)損失429個(gè)客戶——即轉(zhuǎn)向購(gòu)買其它區(qū)域的房產(chǎn),而(獲得)有645個(gè)客戶從其它區(qū)域轉(zhuǎn)向A區(qū)購(gòu)買房產(chǎn),上期開(kāi)盤A區(qū)總銷售數(shù)量為2813套,直接獲得的訂購(gòu)戶數(shù)(余數(shù))為:2813—2384—645+429=213;保持原有意向訂購(gòu)戶數(shù)的概率為(2384—429)/2384=0.82;轉(zhuǎn)向B區(qū)的訂購(gòu)戶數(shù)的概率為115/2384=0.05;轉(zhuǎn)向C區(qū)的訂購(gòu)戶數(shù)的概率為95/2384=0.04;轉(zhuǎn)向D區(qū)的訂購(gòu)戶數(shù)的概率為221/2384=o.09。以同樣方法可計(jì)算出其他區(qū)域的保持與轉(zhuǎn)向的概率(省略)。將計(jì)算結(jié)果按順序列一個(gè)表,得馬爾科夫轉(zhuǎn)移矩陣——即一步轉(zhuǎn)移概率矩陣。即町以看出:后兩期若在北區(qū)投資運(yùn)作會(huì)迎來(lái)一個(gè)良好的機(jī)遇,其銷售剩余率較低,只要針對(duì)南區(qū)轉(zhuǎn)向北區(qū)的主要因素進(jìn)行分析制定出有效對(duì)策,將爭(zhēng)取到更多客戶,一定時(shí)期內(nèi)有較好的市場(chǎng)潛力;南區(qū)市場(chǎng)占有率較高發(fā)展勢(shì)頭迅猛,投資集中競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,出現(xiàn)了下滑趨勢(shì),所以分析比較銷售剩余率尤顯重要;東西區(qū)市場(chǎng)占有率較低而且處于相對(duì)平穩(wěn)市場(chǎng)不活躍,要特別注意開(kāi)發(fā)量與上期的比較;對(duì)于中心區(qū)應(yīng)當(dāng)注意到城市發(fā)展的局限對(duì)其市場(chǎng)占有率的限制,這樣將出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)移,但只要及時(shí)補(bǔ)充調(diào)查,我們可以隨時(shí)計(jì)算新的馬爾科夫矩陣下的新的市場(chǎng)占有率。
如需長(zhǎng)期預(yù)測(cè)下去,可按照同樣的方法繼續(xù)計(jì)算,這就是所謂的“馬爾科夫滾動(dòng)預(yù)測(cè)”方法。但需注意:預(yù)測(cè)結(jié)果的可靠度保證是市場(chǎng)營(yíng)銷系統(tǒng)環(huán)境及其相應(yīng)的系統(tǒng)條件基本上穩(wěn)定或變化不大。
根據(jù)調(diào)查資料同理可對(duì)物業(yè)類型(多層、小高層、高層和別墅)、戶型(小戶型、中等戶型、大戶型和超大戶型)和價(jià)位(低價(jià)、中等價(jià)和高價(jià))的市場(chǎng)占有率進(jìn)行預(yù)測(cè)。(略)3房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷最有利對(duì)策的分析根據(jù)馬爾科夫鏈預(yù)測(cè)結(jié)果,可以從而派生出相應(yīng)的市場(chǎng)營(yíng)銷決策。預(yù)測(cè)結(jié)果作為決策的依據(jù),顯而易見(jiàn),應(yīng)當(dāng)采取下面的三大策略:
1)通過(guò)控制并提高各項(xiàng)銷售指標(biāo)的合意度,設(shè)法盡量保持原有的用戶比率。
2)通過(guò)品牌優(yōu)勢(shì)的滲透,盡量設(shè)法爭(zhēng)取其他的關(guān)注并進(jìn)而獲得新用戶。
3)既設(shè)法保持原有用戶,又同時(shí)爭(zhēng)取新的用戶。
以上的第三種策略,是前兩種策略的綜合運(yùn)用,需要較大力度的經(jīng)費(fèi)支持。此外,當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)各方勢(shì)力處于相對(duì)均衡時(shí),不宜貿(mào)然投入過(guò)多的費(fèi)用去實(shí)施第三種策略,此時(shí)可根據(jù)“因時(shí)而宜”、“因地而宜”、“因人而宜”的原則,切實(shí)做好市場(chǎng)分析,宜采取保守戰(zhàn)略,以保留原有用戶市場(chǎng)份額為妥。
在房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷中,尚存在諸如:房地產(chǎn)物業(yè)定位分類、性質(zhì)分類、系統(tǒng)形態(tài)分類等一系列分類問(wèn)題,解決這些問(wèn)題的數(shù)學(xué)定量途徑則歸結(jié)為“聚類分析”的技術(shù)手段。超級(jí)秘書網(wǎng)
明確房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷大系統(tǒng)中諸多要素和各子系統(tǒng)之間的有機(jī)聯(lián)系、隨機(jī)性質(zhì)與組合方式,對(duì)促動(dòng)房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷而極為明顯的重要意義:準(zhǔn)確地建立房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷系統(tǒng)中各要素(子系統(tǒng))和城市系統(tǒng)密切相關(guān)的數(shù)學(xué)模型,可進(jìn)而明確其相應(yīng)的等級(jí)關(guān)系和隸屬關(guān)系之后,通過(guò)相應(yīng)的檢測(cè)、對(duì)照之后,可望較為完善地實(shí)現(xiàn)構(gòu)成房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷系統(tǒng)的有機(jī)組合。
3結(jié)束語(yǔ)
凡屬多因素、多目標(biāo)的系統(tǒng)問(wèn)題,總是伴隨著系統(tǒng)動(dòng)態(tài)演進(jìn)的歷程,經(jīng)歷著諸多變化的形態(tài)并表現(xiàn)出各種條件、各種環(huán)境所制約的臨界狀態(tài)。房地產(chǎn)物業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)它受到城市規(guī)劃、配套設(shè)施的逐步完善、居住環(huán)境的改善、價(jià)格因素、政府的政策等諸多因素的影響,不啻是處于復(fù)雜環(huán)境中的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)行為。由于房地產(chǎn)物業(yè)高價(jià)位、使用周期長(zhǎng)、營(yíng)造過(guò)程復(fù)雜而周期長(zhǎng)、銷售心理復(fù)雜以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等多方面因素的綜合作用與擾動(dòng),因此,僅憑經(jīng)驗(yàn)式的定性決策,雖也可能取得一時(shí)一事的時(shí)效,但絕非長(zhǎng)久良策。對(duì)于我們身邊的這些處處可見(jiàn)的系統(tǒng)問(wèn)題,僅僅依靠憑經(jīng)驗(yàn)、憑感覺(jué)而進(jìn)行的運(yùn)作決策,當(dāng)然不乏成功的實(shí)例,然而,當(dāng)我們的決策一旦獲得成功的驗(yàn)證之后,理智的作用則應(yīng)當(dāng)及時(shí)地引導(dǎo)我們對(duì)于業(yè)已成為歷史的事例進(jìn)行理性的分析與思考。建立科學(xué)的、全面的系統(tǒng)理念,在準(zhǔn)確的定量解析基礎(chǔ)上派生合理可行的、行之有效的定性決策,提供較為可靠的依據(jù),應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)前市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)中值得充分給予重視的科學(xué)理念。各類揭示系統(tǒng)實(shí)質(zhì)的數(shù)理解析方法對(duì)同一問(wèn)題可獲得殊途同歸的結(jié)論,數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的諸多理論方法則為我們提供了切實(shí)有效的手段,實(shí)現(xiàn)定量解析與定性決策的有機(jī)結(jié)合,從而,把房地產(chǎn)物業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷決策管理技術(shù)納入可靠的、可行的、行之有效的科學(xué)軌道——我們應(yīng)當(dāng)切實(shí)樹(shù)立這個(gè)科學(xué)的理念。
[摘 要] 近幾年,房?jī)r(jià)的高漲,嚴(yán)重影響了CPI漲幅上行,導(dǎo)致了我國(guó)通貨膨脹的壓力較大。本文從房屋銷售價(jià)格指數(shù)與CPI的關(guān)系研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理與發(fā)展。
[關(guān)鍵詞] 房屋銷售價(jià)格指數(shù) CPI 消費(fèi)
2007年,CPI同比漲幅維持在較高位運(yùn)行,其上漲基本形成了一種趨勢(shì)。從表面上看,導(dǎo)致CPI上漲的核心是食品,但實(shí)際問(wèn)題并不止于此。從居民的消費(fèi)產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)及觀念來(lái)看,居民最大的消費(fèi)是居住類消費(fèi)。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的十年中,房?jī)r(jià)傾斜式上漲,居民購(gòu)房出現(xiàn)了爆發(fā)性增長(zhǎng),這導(dǎo)致了居住類消費(fèi)在整個(gè)消費(fèi)中的比重提高。然而,由于CPI統(tǒng)計(jì)的權(quán)數(shù)及分類問(wèn)題的存在,我國(guó)居住類消費(fèi)在CPI中所占的比重僅為13%,這與我國(guó)居民實(shí)際消費(fèi)支出嚴(yán)重不符,無(wú)法真正反映居民消費(fèi)的壓力變化。
我們收集了2006年1月~2007年12月的CPI及房屋銷售價(jià)格指數(shù)的同比月度數(shù)據(jù)(數(shù)據(jù)來(lái)源于中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站),建立CPI與房屋銷售價(jià)格指數(shù)的一元線性回歸模型:
yt=b0+b1χt+μt,t=1,2,…,24
其中,yt表示CPI,χt表示房屋銷售價(jià)格指數(shù),μt為隨機(jī)誤差項(xiàng)。由于2007年7、8月的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,我們用Eviews3.1對(duì)剩下的22個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理,得:
=17.52758+0.803536χt
s=(24.74471) (0.227604)
t=(0.708336) (3.530406)
R2=0.948037 DW=1.887260 F=164.2013
我們發(fā)現(xiàn),回歸參數(shù)b1在顯著性水平5%的水平上是顯著的,模型擬合程度好,不存在異方差性和自相關(guān)性。由此可見(jiàn),房屋銷售價(jià)格對(duì)CPI的影響是直接的,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,導(dǎo)致CPI 在很大程度上高位運(yùn)行,這加劇了我國(guó)通貨膨脹的壓力,對(duì)居民生活水平的提高也提出了嚴(yán)峻考驗(yàn)。
近幾年,房?jī)r(jià)一直是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下,房屋商品化應(yīng)遵循價(jià)值規(guī)律,但由于土地資源有限、需求膨脹、物價(jià)上漲等因素的影響,各地市房?jī)r(jià)劍拔弩張,房屋銷售價(jià)格嚴(yán)重偏離其真實(shí)價(jià)值,使得房?jī)r(jià)的泡沫越吹越大??梢?jiàn),在房改這幾年中,房?jī)r(jià)高漲,拉升了居民的生活成本,提高了居民對(duì)購(gòu)房的預(yù)期,而房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大,商品房結(jié)構(gòu)不合理,房屋質(zhì)量不過(guò)關(guān)等,引發(fā)了公眾不滿,影響了和諧社會(huì)的發(fā)展。對(duì)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,我們提幾條建議如下:
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)可持續(xù)發(fā)展。合理利用土地資源,不隨意開(kāi)發(fā)、亂蓋,滿足當(dāng)代人及其子孫的住房需求,保持房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,維持良好的生態(tài)環(huán)境。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格管理,對(duì)其實(shí)行物價(jià)監(jiān)督,使房?jī)r(jià)理性回歸,禁止炒房行為,增強(qiáng)政策透明度。
3.合理改善住房結(jié)構(gòu),保證住房質(zhì)量。在政府的宏觀調(diào)控下,保證普通商品房中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng),逐漸開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)使用房,增加房屋的流動(dòng)性,協(xié)調(diào)居民對(duì)住房的供需關(guān)系。
4.加強(qiáng)二手房市場(chǎng)的管理,建立規(guī)范的合同交易體制和稅收制度,分清責(zé)權(quán)利關(guān)系,切實(shí)保障居民購(gòu)房的基本權(quán)益。
5.對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的城市實(shí)行適當(dāng)?shù)牧夥空?,建立健全的居民住房保障體系。
另外,要檢討我國(guó)CPI體系,創(chuàng)立真正反正居民消費(fèi)價(jià)格變化的CPI,使其真實(shí)反映居民的購(gòu)買力及消費(fèi)狀況。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展作用不斷增大,雖然房?jī)r(jià)變化是市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的基本形式,是調(diào)整住房供求關(guān)系的有效杠桿,但加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理,體現(xiàn)住房機(jī)制以人為本,有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)整體運(yùn)行的和諧發(fā)展,有利于促進(jìn)CPI的平穩(wěn)運(yùn)行,減緩?fù)ㄘ浥蛎浀膲毫?,切?shí)保障居民的合法住房權(quán)益,使居民在現(xiàn)有收入的基礎(chǔ)上有家可居、安居樂(lè)業(yè),對(duì)于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果,保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快地發(fā)展,都具有重要意義。