時(shí)間：2023-03-28 15:04:57
序論：在您撰寫房地產(chǎn)行業(yè)論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
1.1我國(guó)房屋設(shè)計(jì)的不科學(xué)
通常情況下，西方國(guó)家住宅面積多設(shè)計(jì)為70至80平米，而我國(guó)大于100平米的建筑住宅卻很多。雖然西方一些國(guó)家的住宅面積不大，可是其設(shè)計(jì)規(guī)劃極為科學(xué)，住宅設(shè)施較為完善，環(huán)境優(yōu)雅，適合居住。而在我國(guó)，雖然也曾要求新的住宅建筑面積在90平方米以下的要大于總建筑住宅面積的70%，但是即使已下發(fā)過(guò)政策，大部分的城市都未滿足國(guó)家有關(guān)政策的要求。即使某些城市滿足要求，但在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面仍存在很多問(wèn)題，這些情況都會(huì)妨礙我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展。
1.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)起步較晚
由于我國(guó)科學(xué)技術(shù)水平較差，致使房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)起步較晚，其主要表現(xiàn)為：第一，技術(shù)研發(fā)及其產(chǎn)品轉(zhuǎn)化過(guò)程存在問(wèn)題，如今我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)的研發(fā)費(fèi)用投入不夠且研發(fā)能力不足，技術(shù)水平?jīng)]有國(guó)外有些發(fā)達(dá)國(guó)家的技術(shù)成熟，同時(shí)還存在著很多問(wèn)題，從而致使建筑低碳技術(shù)的研發(fā)成功率很低；第二，低碳建筑產(chǎn)品水平不一致，由于缺少合理科學(xué)的低碳建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制度以及對(duì)應(yīng)的監(jiān)控體系，致使低碳產(chǎn)品的水平不一致。
1.3我國(guó)住宅區(qū)的美化綠化不科學(xué)
目前，有些住宅區(qū)在美化綠化方面存在很多問(wèn)題。如小區(qū)里通常鋪設(shè)柏油道路，使得小區(qū)里硬質(zhì)路面較多，的土地太少；草坪綠化過(guò)多，而種植的樹(shù)木太少等。由于國(guó)內(nèi)有些住宅區(qū)草坪綠化面積比例較大，樹(shù)木面積以及水資源面積所占的比例很小，這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)很不利于吸收住宅區(qū)內(nèi)的二氧化碳。而從住宅區(qū)內(nèi)種植的植物角度而言，這種規(guī)劃設(shè)計(jì)也極其不科學(xué)，大部分小區(qū)多重視樹(shù)木的觀賞性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我國(guó)建筑行業(yè)所使用的建筑材料不夠合理目前，國(guó)內(nèi)很多建筑企業(yè)所使用的建筑原材料不滿足環(huán)保要求，而且實(shí)際效果也不理想。在建筑工程施工過(guò)程中大多會(huì)使用水泥，而水泥在使用過(guò)程中不僅會(huì)帶來(lái)大量灰塵，還會(huì)釋放出大量的二氧化碳。國(guó)內(nèi)大多建筑企業(yè)不重視環(huán)保，在實(shí)際施工過(guò)程中也很少會(huì)使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用過(guò)程中，大部分還是利用煤炭及石油，從而導(dǎo)致資源的大量損耗，不利于低碳建筑行業(yè)的發(fā)展。
1.5低碳技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)的盲目性
因?yàn)槿鄙俪杀緝?yōu)勢(shì)及新型技術(shù)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)的研發(fā)難度系數(shù)很大，低碳房地產(chǎn)在和普通房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)通常處于劣勢(shì)，這就致使有些房地產(chǎn)企業(yè)在以追求利潤(rùn)最大化為目的的前提下，放棄研發(fā)低碳技術(shù)，而選擇不利于保護(hù)生態(tài)環(huán)境的普通房地產(chǎn)產(chǎn)品。另外，低碳住宅的消費(fèi)群體缺少針對(duì)性，導(dǎo)致低碳住宅技術(shù)研發(fā)具有很大的盲目性，這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)不樂(lè)意投入大量的經(jīng)費(fèi)以及時(shí)間做市場(chǎng)調(diào)研，致使在對(duì)消費(fèi)群體以及市場(chǎng)情況不甚了解的情況下就盲目地投資開(kāi)發(fā)，最終導(dǎo)致低碳住宅需求定位錯(cuò)誤而銷售不出去的局面。
1.6居民的低碳消費(fèi)意識(shí)薄弱
據(jù)有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，某些較為落后地區(qū)的居民是第一次知道低碳消費(fèi)以及低碳經(jīng)濟(jì)，就更不用說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)低碳經(jīng)濟(jì)了。而消費(fèi)者這種薄弱的低碳意識(shí)就會(huì)大大地削弱其低碳住宅消費(fèi)選擇，這會(huì)直接影響到低碳建筑以及低碳房地產(chǎn)產(chǎn)品的推廣。
2低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
2.1低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有利影響
（1）調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)
目前，我國(guó)房?jī)r(jià)一直都居高不下，其中一個(gè)較為重要的因素就是炒房，有些不懂房地產(chǎn)行情的發(fā)展商只是一味地炒高房?jī)r(jià)，根本不懂房子的質(zhì)量、品質(zhì)等。出現(xiàn)這種情況在很大程度上還是由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的門檻太低，行業(yè)內(nèi)的結(jié)構(gòu)非常不合理，而房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房情況讓廣大消費(fèi)者太過(guò)重視房子的位置以及價(jià)格，從而忽略掉房子的內(nèi)在品質(zhì)以及舒適度。因此，發(fā)展低碳建筑就能夠從根本上改善這種局面，且隨著我國(guó)有關(guān)政策的調(diào)整以及技術(shù)水平的提高，房子成本就有可能會(huì)恢復(fù)到正常水平。如此，從長(zhǎng)期看來(lái)，低碳經(jīng)濟(jì)是有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的。
（2）能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期的健康發(fā)展
目前，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上可以說(shuō)類似于股票市場(chǎng)，繁榮背面都是泡沫危機(jī)，一旦房?jī)r(jià)不停被提高，市場(chǎng)就很有可能會(huì)失去承接力，那么就很有可能會(huì)出現(xiàn)類似于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以說(shuō)投資期限較長(zhǎng)，未來(lái)收益也不確定。所以，這一發(fā)展方向，就能很好地規(guī)避炒房等情況的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能更多投入到對(duì)建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升。因此，低碳經(jīng)濟(jì)有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
（3）有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能減排和建筑的智能化
一直以來(lái)，建筑節(jié)能減排和智能化都是我國(guó)建筑行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)一直被資本所控制，所以很多開(kāi)發(fā)商通常為了利益最大化會(huì)選擇期限短、收益高的投資方式，而忽略建筑的節(jié)能減排和智能化發(fā)展。但在低碳經(jīng)濟(jì)形式下，市場(chǎng)資本和先進(jìn)、新型的低碳技術(shù)能更快更有效地結(jié)合起來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)未來(lái)建筑的低能耗和智能化發(fā)展。
2.2低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不利影響
（1）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)提高建筑行業(yè)的整體成本
因?yàn)槟壳拔覈?guó)科技水平有限，低碳技術(shù)也不夠先進(jìn)，所以發(fā)展綠色低碳建筑肯定會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的成本。在當(dāng)前形勢(shì)下，要想在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，需要投入更多資金來(lái)研發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施，同時(shí)要用更昂貴、更節(jié)能的能源來(lái)替換傳統(tǒng)的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我國(guó)類似太陽(yáng)能和風(fēng)能這類新型能源的研發(fā)結(jié)果還不完善，使用替代能源事實(shí)上是一項(xiàng)成本更昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的成本。
（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)推高房?jī)r(jià)
正如上文所說(shuō)，低碳經(jīng)濟(jì)需要投入新型技術(shù)和材料，而如此一來(lái)，建筑材料和建筑技術(shù)的成本肯定會(huì)增加。同時(shí)，因?yàn)榘l(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)也有可能影響土地的利用率，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)打著土地低碳化以及綠色建筑的旗幟，來(lái)進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)。另外，因?yàn)榫G色低碳建筑通常是面向中高端消費(fèi)群的，在房地產(chǎn)行業(yè)中還未得到廣泛認(rèn)同和普及，這一系列的連鎖反應(yīng)以及房地產(chǎn)商的推波助瀾，都會(huì)致使房?jī)r(jià)在短期內(nèi)進(jìn)一步上升。
（3）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的碳排放量，已經(jīng)占到了全社會(huì)碳排放總量的30%以上，大量煤炭以及木材應(yīng)用在房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，整個(gè)行業(yè)的耗能量都在增加。目前，建筑單位面積的耗能量已經(jīng)達(dá)到了歐洲國(guó)家的三倍，這就說(shuō)明現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是離不了能源支持的，而能源價(jià)格的低廉以及使用便捷，使我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。但是，在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)下，如果失去了低廉能源的支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就會(huì)變得停滯，甚至處于虧損狀態(tài)。這樣，就會(huì)在全國(guó)引起大范圍的連鎖反應(yīng)，給我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)很大影響。
3低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向
3.1推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展
在住宅建造過(guò)程中，如果采用工業(yè)化發(fā)展模式來(lái)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，一方面可以提高我國(guó)房地產(chǎn)的質(zhì)量，另一方面還可以降低能源消耗量。而在低碳經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要想得到長(zhǎng)久發(fā)展，就很有必要強(qiáng)化自身產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。在降低能耗的同時(shí)，還可以為自身企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。在推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該積極、全面、細(xì)致地了解并掌握廣大消費(fèi)者的需求，爭(zhēng)取做到資源最優(yōu)化配置，減少碳排放量，為廣大消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)極為理想的工作或居住環(huán)境。
3.2積極使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)
目前，我國(guó)在發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作過(guò)程中所面臨的問(wèn)題之一就是建筑的排給水以及保溫問(wèn)題。受起步晚、資金投入不足等因素的制約，我國(guó)低碳技術(shù)還相當(dāng)落后，這在很大程度上制約了我國(guó)低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前有些建筑為了增加采光面積而大量使用玻璃，但是玻璃的散熱速度很快，為了使室內(nèi)的溫度保持恒定，就需要使用空調(diào)，這就在一定程度上增加了電能的消耗量。為了避免上述問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可以使用新型玻璃，這一類型的玻璃既可以滿足房間的采光需要，同時(shí)又可以起到保溫隔熱的效果，從而減少空調(diào)的使用時(shí)間，降低能耗，進(jìn)而達(dá)成低碳環(huán)保的目的。綠色植物不僅可以美化室內(nèi)環(huán)境，還可以吸收二氧化碳，特別是在夏季還可以起到降溫遮陰的效果，因此生物能源也是發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的研究方向之一。在可再生能源的開(kāi)發(fā)以及利用方面，太陽(yáng)能和風(fēng)能以其清潔又取之不盡的優(yōu)勢(shì)，得到了人們的重視，如提供熱水和照明等方面?？傊_(kāi)發(fā)新能源以及環(huán)保材料也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容。
3.3積極倡導(dǎo)低碳生活
在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代中，房地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)該深刻地意識(shí)到低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義并積極地落實(shí)到行動(dòng)中，加大物力、人力、以及財(cái)力的支持和投入，同時(shí)加大宣傳力度，讓廣大消費(fèi)者更深刻地認(rèn)識(shí)低碳建筑及其優(yōu)勢(shì)，提高廣大消費(fèi)者的低碳環(huán)保意識(shí)，進(jìn)而得到他們的支持和認(rèn)同。房地產(chǎn)商還應(yīng)該讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到，低碳建筑的價(jià)格雖然比同類的普通建筑高，但是其優(yōu)勢(shì)非常明顯，在投入使用后，低碳建筑的環(huán)保節(jié)能效果也會(huì)顯現(xiàn)，進(jìn)而為廣大消費(fèi)者節(jié)約一大筆開(kāi)銷。由此可見(jiàn)，低碳環(huán)保建筑的使用成本還是要比普通建筑低許多。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)該立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、與時(shí)俱進(jìn)，重視并加大低碳環(huán)保建筑的宣傳力度，讓廣大消費(fèi)者全面地了解低碳建筑的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而刺激廣大消費(fèi)者的購(gòu)房欲望。由此一來(lái)，自然而然就大大地推動(dòng)了低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
3.4制定綠色低碳房地產(chǎn)法律政策環(huán)境
（1）設(shè)計(jì)科學(xué)的制度
客觀來(lái)說(shuō)，在構(gòu)建低碳房地產(chǎn)體系的過(guò)程中，其主要挑戰(zhàn)不是低碳技術(shù)問(wèn)題，而是制度和體系問(wèn)題。設(shè)計(jì)科學(xué)合理的制度應(yīng)該包含以下幾個(gè)方面：第一，應(yīng)該跳出單體建筑思維，站在地區(qū)和城市發(fā)展的角度來(lái)進(jìn)行建筑的設(shè)計(jì)規(guī)劃，同時(shí)，還要明確并熟練地掌握房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的主要操作階段、利益的落腳范圍以及明確主體權(quán)責(zé)；第二，要加大研究并逐漸構(gòu)建起低碳建筑的碳排放量指標(biāo)以及低碳指標(biāo)，目前我國(guó)已經(jīng)把“碳排放量指標(biāo)”歸入到十二五規(guī)劃，并正在加大力度研究制定更為完善的制度法規(guī)；第三，創(chuàng)建并設(shè)計(jì)新的設(shè)計(jì)規(guī)劃工具和方法，把宏觀指標(biāo)逐漸轉(zhuǎn)化成法定的規(guī)劃指引，并以國(guó)家有關(guān)政策來(lái)推動(dòng)低碳房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，平衡低碳房地產(chǎn)的需求和供給。
（2）鼓勵(lì)綠色低碳房地產(chǎn)金融創(chuàng)新
一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)都屬于資本密集型行業(yè)，而低碳綠色房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)能夠長(zhǎng)久地“平衡基金”以及平抑房?jī)r(jià)、控制房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的“對(duì)沖基金”。因此，這就需要大力鼓勵(lì)創(chuàng)建低碳綠色房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金，通過(guò)各種融資形式為開(kāi)發(fā)低碳房地產(chǎn)提供充足的發(fā)展資金。在未來(lái)，還要在已經(jīng)量化低碳建筑的碳排放指標(biāo)的前提下，創(chuàng)建碳排放的基準(zhǔn)量并計(jì)算住宅區(qū)的碳排放總量，逐漸建立房地產(chǎn)行業(yè)低碳積分機(jī)制，以便于和金融以及貨幣掛鉤，逐步形成中國(guó)低碳住宅區(qū)碳交易體制，為未來(lái)的碳稅、碳貨幣、碳交易做好充足的準(zhǔn)備。此外，由于我國(guó)正處在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)階段，政府有關(guān)部門應(yīng)該整合低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值體系，充分調(diào)動(dòng)起房地產(chǎn)業(yè)主以及開(kāi)發(fā)商的積極性，達(dá)成低碳經(jīng)濟(jì)的共識(shí)，營(yíng)造發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的輿論環(huán)境以及社會(huì)氛圍，還要逐漸調(diào)整房地產(chǎn)的發(fā)展模式以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)能夠更直觀地了解到廣大消費(fèi)者的需要，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而同時(shí)在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代下，發(fā)展房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)一定會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如此一來(lái)也就加快了國(guó)內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程，加大了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型速度，為我國(guó)的未來(lái)發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)。
3.5提高開(kāi)發(fā)技術(shù)水準(zhǔn)，合理地規(guī)劃戶型布局
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)五力模型
據(jù)國(guó)家有關(guān)部門分析，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將出現(xiàn)四個(gè)變化：房地產(chǎn)業(yè)將從沿海向內(nèi)地推進(jìn)；在城鎮(zhèn)體系中將由中心城市向其衛(wèi)星城和小城市推進(jìn)；中介服務(wù)、物業(yè)管理將快速發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)從數(shù)量增長(zhǎng)型向數(shù)量、質(zhì)量效益并重轉(zhuǎn)化。隨著WTO各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機(jī)會(huì)，也使房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)著更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
波特五力模型理論
一個(gè)行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學(xué)院的邁克爾·波特教授對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境結(jié)構(gòu)作了研究，提出了競(jìng)爭(zhēng)的五種力量模型，即五力模型。波特認(rèn)為五種競(jìng)爭(zhēng)力量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進(jìn)入者的威脅；替代產(chǎn)品的威脅；買方的討價(jià)還價(jià)能力；供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力；現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)能力。
五力模型是用來(lái)確定某一行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度，其理論假設(shè)是行業(yè)獲利能力不是由產(chǎn)品屬性或產(chǎn)品的技術(shù)含量決定的，而是由行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競(jìng)爭(zhēng)力量共同決定行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度和獲利能力。但不同的行業(yè)或某一行業(yè)的不同時(shí)期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競(jìng)爭(zhēng)力量處于較次要的地位。
房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析
就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進(jìn)入者的威脅、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、買方討價(jià)還價(jià)的能力、替代品的威脅（在現(xiàn)有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競(jìng)爭(zhēng)行為。總的來(lái)說(shuō)，這五個(gè)因素之間的互動(dòng)關(guān)系決定了這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)能力。
（一）新進(jìn)入者的威脅
1.進(jìn)入障礙。加入WTO導(dǎo)致外資、外商進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展商構(gòu)成極大威脅。由于對(duì)所有外來(lái)企業(yè)實(shí)行國(guó)民待遇，國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企業(yè)以及金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)軍中國(guó)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的全面引進(jìn)，將給國(guó)內(nèi)企業(yè)帶來(lái)前所未有的壓力。對(duì)大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和規(guī)模擴(kuò)張力，勢(shì)必被迫退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而更大的市場(chǎng)分額可能被外資、外商所擁有。這對(duì)多數(shù)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴(yán)重的生存危機(jī)。
2.產(chǎn)品差異化。隨著時(shí)間的推移，顧客會(huì)漸漸相信一個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品是獨(dú)特的。這種認(rèn)知會(huì)給企業(yè)帶來(lái)進(jìn)一步服務(wù)的機(jī)會(huì)，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領(lǐng)先其他公司向顧客提品和服務(wù)。通常新進(jìn)入者要分配很多資源用于消除顧客對(duì)原先產(chǎn)品的忠誠(chéng)，它們經(jīng)常采用更低的價(jià)格相抗衡，隨之企業(yè)利潤(rùn)相應(yīng)減少。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的各個(gè)企業(yè)，不管是新加入者還是在位競(jìng)爭(zhēng)者，采用差異化都尤為重要，而要實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐?。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營(yíng)是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對(duì)顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢(shì)就轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
3.資本要求。在新的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，要求企業(yè)有足夠的資源投入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒(méi)有足夠的資本成功進(jìn)入市場(chǎng)，尋求合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否則要進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。
4.政府政策。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，作為新進(jìn)入者要密切關(guān)注政府的政策法規(guī)，從中權(quán)衡輕重，依政策辦事。
（二）供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力
我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，無(wú)論是國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場(chǎng)。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外國(guó)木材進(jìn)口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中使用大量建材（如鋼筋）、機(jī)電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬，國(guó)外產(chǎn)品將大量充斥國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，并對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國(guó)產(chǎn)商品的價(jià)格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這或許是有利的。
（三）買方討價(jià)還價(jià)的能力
企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價(jià)格，而買方會(huì)盡量壓低價(jià)格。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。再加之在我國(guó)收入分配的特點(diǎn)上，我國(guó)財(cái)富分配貧富懸殊，并且財(cái)富集中在少數(shù)人手里，開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。因此我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無(wú)能力買。這些原因決定了買方的討價(jià)還價(jià)能力相對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是較弱的。
（四）當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度
行業(yè)內(nèi)的企業(yè)相互制約，一個(gè)企業(yè)的行為必然會(huì)引發(fā)競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)。因此，企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)力和超額利潤(rùn)，必然積極投身競(jìng)爭(zhēng)。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個(gè)顯著的改善市場(chǎng)地位的機(jī)會(huì)，本行業(yè)內(nèi)激烈的競(jìng)爭(zhēng)行為就不可避免。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們?cè)谫Y源和能力方面各有不同，并努力使自己與競(jìng)爭(zhēng)者不同。通常地，企業(yè)會(huì)在顧客認(rèn)為有價(jià)值的、企業(yè)擁有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的方面，努力使自己的產(chǎn)品與有競(jìng)爭(zhēng)能力者的不同。價(jià)格、質(zhì)量和創(chuàng)意等都是展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的主要方面，當(dāng)然不同的行業(yè)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方面不同。
1.同行企業(yè)的數(shù)量。有很多公司參與競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)通常很激烈。但在另一方面，一個(gè)行業(yè)如果只有幾個(gè)規(guī)模和力量相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，也會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該就屬于后者。一般情況下，某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場(chǎng)上幾個(gè)巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領(lǐng)先和差異化融合在一起的能力，對(duì)于維持企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是至關(guān)重要的。與單純依賴某一主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會(huì)處于一種更加有利的位置。
2.行業(yè)增長(zhǎng)程度。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)正在成長(zhǎng)的時(shí)候，企業(yè)會(huì)盡量將資源用在有效地滿足不斷擴(kuò)充的顧客群的需要上。在成長(zhǎng)的市場(chǎng)中，企業(yè)有相對(duì)少的壓力去競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那里爭(zhēng)奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)之中，在爭(zhēng)奪顧客方面的壓力相對(duì)較小。競(jìng)爭(zhēng)的壓力往往來(lái)自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計(jì)、物管，當(dāng)然也有價(jià)格。不同收入水平的人對(duì)這幾個(gè)的因素偏好不同，由此來(lái)決定自己的選擇。
3.高額固定成本。房地產(chǎn)是個(gè)特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險(xiǎn)大。一般而言，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度小。
4.高的退出成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，特別是已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的，人、財(cái)、物已經(jīng)投入，真正的“產(chǎn)成品”還沒(méi)有出來(lái)，這是個(gè)兩難的境界。如經(jīng)常看到的“爛尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生，就要進(jìn)行周密的開(kāi)發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)五種力量的分析，投資主體應(yīng)該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機(jī)會(huì)獲得足夠的甚至超常的投資回報(bào)。一般來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)力量越強(qiáng)，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報(bào)就會(huì)越低。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進(jìn)入障礙，供應(yīng)商和買方?jīng)]有什么討價(jià)還價(jià)能力，替代品的競(jìng)爭(zhēng)很弱，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的競(jìng)爭(zhēng)程度中等。從文中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的五力模型分析可知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)十分有吸引力的行業(yè)，這也是房地產(chǎn)業(yè)成為熱點(diǎn)原因所在。
參考文獻(xiàn)：
今年6月份，我縣開(kāi)展了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面稽核的專項(xiàng)檢查活動(dòng)，此次專項(xiàng)檢查活動(dòng)共涉及單位14家，通過(guò)檢查發(fā)現(xiàn)，這些單位雖然也參加了社會(huì)保險(xiǎn)，但是全部都沒(méi)有全員參保，參保率不足30%。
2、房地產(chǎn)建筑行業(yè)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳的難點(diǎn)和存在的問(wèn)題
2.1單位和員工的特殊性導(dǎo)致參保困難：
2.1.1員工底數(shù)難以摸清
很多地產(chǎn)公司都是外來(lái)企業(yè)，要想摸清參保從業(yè)人員底數(shù)，客觀上難度較大。
2.1.2員工構(gòu)成復(fù)雜
從業(yè)人員有的來(lái)自農(nóng)村，有的來(lái)自城鎮(zhèn)，在城鎮(zhèn)的員工中，也有下崗、失業(yè)、停薪留職、退休返聘等人員。這種復(fù)雜的人員構(gòu)成也成為單位不參加社會(huì)保險(xiǎn)或只給部分員工參保的擋箭牌。
2.1.3員工流動(dòng)性大，穩(wěn)定性差
房地產(chǎn)建筑行業(yè)農(nóng)村務(wù)工人員占員工的75%左右，這些人受農(nóng)業(yè)季節(jié)性影響，農(nóng)閑進(jìn)城打工，農(nóng)忙回家務(wù)農(nóng)，對(duì)這些對(duì)象的參保工作落實(shí)難度不小。
2.2企業(yè)雇傭雙方參保意識(shí)差：
2.2.1企業(yè)方面
作為單位法人在短期內(nèi)很難看到社會(huì)保險(xiǎn)制度給職工帶來(lái)現(xiàn)實(shí)收益，只顧自身利益和眼前利益，將社會(huì)保險(xiǎn)看作是企業(yè)的多余開(kāi)支，想方設(shè)法逃避參加社會(huì)保險(xiǎn)。有的單位迫于壓力，不得不參保，但也僅為管理人員或親屬或企業(yè)所在地的職工繳納社會(huì)保險(xiǎn)，在繳費(fèi)人數(shù)和繳費(fèi)基數(shù)上動(dòng)手腳以達(dá)到少繳社會(huì)保險(xiǎn)的目的。
2.2.2職工方面
他們?nèi)狈趧?dòng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和勞動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償意識(shí)，沒(méi)有意識(shí)到社會(huì)保險(xiǎn)是自己應(yīng)得的保障權(quán)益。他們不清楚單位應(yīng)負(fù)有什么樣的社會(huì)保險(xiǎn)責(zé)任，法律知識(shí)也比較缺乏，對(duì)眼前利益考慮較多。部分職工特別是農(nóng)民工對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)的重要性認(rèn)識(shí)不充分，參保意識(shí)不強(qiáng)，“發(fā)錢才是硬道理”、“生存才是大問(wèn)題”，不愿意從為數(shù)不多的工資中扣除一部分參加社會(huì)保險(xiǎn)。職工自己不愿意繳費(fèi)，也不會(huì)監(jiān)督雇主為自己繳費(fèi)，于是造成了參保主體的缺失，從而造成了房地產(chǎn)建筑業(yè)參保率低。
2.2.3社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)保底基數(shù)過(guò)高，單位和職工社會(huì)保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)加重。
我縣按照省、市文件有關(guān)要求，自2008年下半年按全省在崗職工平均工資的60%確定社會(huì)保險(xiǎn)保底繳費(fèi)基數(shù)。目前我縣保底繳費(fèi)基數(shù)由最初的990元/月調(diào)整到了2025元/月，上調(diào)了105%。至今年6月，我縣企業(yè)參保職工85%以上按保底繳費(fèi)工資繳納社會(huì)保險(xiǎn)，個(gè)體靈活就業(yè)人員幾乎100%按保底繳費(fèi)基數(shù)繳費(fèi)。社會(huì)保險(xiǎn)保底繳費(fèi)基數(shù)過(guò)高，不利于社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面。
2.2.4相關(guān)部門缺乏協(xié)調(diào)配合，難以形成社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面整體聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳工作是加快建立社會(huì)保障體系的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，擴(kuò)面征繳工作應(yīng)是全社會(huì)的義務(wù)。而從近幾年的實(shí)際工作來(lái)看，相關(guān)部門缺乏有機(jī)配合，整體聯(lián)動(dòng)難度大，政府相關(guān)部門對(duì)社保工作的支持和配合力度不夠，尚未形成“部門聯(lián)動(dòng)、齊抓共管、強(qiáng)制參?！钡木置妫瑥亩纬扇松绮块T唱獨(dú)角戲的局面，社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳工作難以全面開(kāi)展。
3、對(duì)策和建議
3.1加大社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面稽核力度。
在房地產(chǎn)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面方面，重點(diǎn)突出新辦單位參保，重點(diǎn)突出參保不規(guī)范單位，利用勞動(dòng)監(jiān)察網(wǎng)格化對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，確保單位用工人員全員參保，進(jìn)一步擴(kuò)大社會(huì)保險(xiǎn)覆蓋面。在社會(huì)保險(xiǎn)稽核方面，突破難點(diǎn)單位。針對(duì)長(zhǎng)期不能主動(dòng)繳納稽核補(bǔ)收費(fèi)用或拒不按時(shí)補(bǔ)繳的單位，將按照《社會(huì)保險(xiǎn)法》有關(guān)規(guī)定，提交地稅部門采取強(qiáng)制征繳手段，進(jìn)行重點(diǎn)突破，確保稽核補(bǔ)繳金額及時(shí)足額到賬。
3.2加強(qiáng)社會(huì)保險(xiǎn)政策宣傳。
開(kāi)展社會(huì)保險(xiǎn)征繳專項(xiàng)宣傳活動(dòng)，通過(guò)廣播、電視、報(bào)紙、網(wǎng)站等各類新聞媒體，多渠道、多形式地宣傳社會(huì)保險(xiǎn)政策，各新聞媒體對(duì)拒不參保或欠繳保費(fèi)的用人單位及其法定代表人予以公開(kāi)曝光，形成有利于社會(huì)保險(xiǎn)征繳的社會(huì)環(huán)境。
3.3建立多部門年檢聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、質(zhì)監(jiān)、民政、交通、文化、安監(jiān)、建設(shè)、公安等部門在辦理單位年檢過(guò)程中，將社會(huì)保險(xiǎn)參保登記年檢納入各部門年檢前置流程中，單位必須在社會(huì)保險(xiǎn)參保登記證年檢后，才能辦理各部門相應(yīng)的年檢手續(xù)。通過(guò)各部門相互配合，進(jìn)一步規(guī)范用人單位參保繳費(fèi)行為，推進(jìn)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面征繳工作。
3.4提升社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的工作水平和服務(wù)水平。
房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制方面的問(wèn)題主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段、銷售階段。
1.開(kāi)發(fā)階段
第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算的對(duì)象、土地開(kāi)發(fā)成本歸集和分配方法不明確。首先，房地產(chǎn)行業(yè)與一般的制造業(yè)企業(yè)不同，其產(chǎn)品的形態(tài)不是一成不變的，同一項(xiàng)目的產(chǎn)品成本構(gòu)成復(fù)雜多樣，成本歸屬和分?jǐn)偡椒ㄈ狈?biāo)準(zhǔn)。其次，土地開(kāi)發(fā)成本和配套設(shè)施建設(shè)成本等屬于間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，應(yīng)該按成本會(huì)計(jì)的方法進(jìn)行歸集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估計(jì)，無(wú)法及時(shí)獲取成本核算的依據(jù)，成本核算偏離施工進(jìn)度。在工程建設(shè)的實(shí)施過(guò)程中，工程完成量和實(shí)際總預(yù)算存在較大差異，未能及時(shí)更新，導(dǎo)致企業(yè)在成本核算過(guò)程中無(wú)法及時(shí)取得可靠的計(jì)量依據(jù)。第三，預(yù)算機(jī)制不健全對(duì)成本控制有很大影響。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目總成本影響較大，總成本預(yù)算難以事先預(yù)估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期需要占用大量資金，為了節(jié)約資金成本，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)基于謹(jǐn)慎性原則而導(dǎo)致前期成本高估或者低估，項(xiàng)目成本波動(dòng)幅度較大。其次，預(yù)算指標(biāo)不合理或者下達(dá)不及時(shí)，項(xiàng)目總預(yù)算以及現(xiàn)場(chǎng)工程完成進(jìn)度不能配比，使成本控制缺乏可靠依據(jù)，不能令人信服，難以有效落實(shí)。
2.銷售階段
第一，預(yù)售階段是項(xiàng)目資金回籠的過(guò)程，企業(yè)雖然收到預(yù)售款項(xiàng)，但產(chǎn)品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移，不能確認(rèn)收入，成本不能結(jié)轉(zhuǎn)。此時(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)尚未完結(jié)，成本仍在不斷累計(jì)，仍處于歸集分配過(guò)程之中。企業(yè)為了快速回籠資金，預(yù)售階段可能導(dǎo)致銷售費(fèi)用和營(yíng)業(yè)費(fèi)用陡增。第二，稅收政策在銷售階段對(duì)成本核算的影響。我國(guó)部分地區(qū)要求在企業(yè)在收到預(yù)收款的同時(shí)繳納一定的稅款，比如納營(yíng)業(yè)稅、城建稅等，有些地區(qū)還要求按照預(yù)售款項(xiàng)的一定比例預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，待房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)多退少補(bǔ)。根據(jù)收入配比原則，預(yù)售款尚未確認(rèn)收入，繳納的稅款無(wú)法和收入配比形成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，未能及時(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果。第三，借款費(fèi)用停止資本化時(shí)點(diǎn)的影響。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定在該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)該停止資本化。在實(shí)際業(yè)務(wù)中如何才算達(dá)到可使用狀態(tài)仍不容易界定。第四，銷售收入的確認(rèn)和成本結(jié)算的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)的方式依據(jù)是產(chǎn)品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移，目前大多數(shù)企業(yè)在業(yè)主入伙時(shí)才確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)尚未完結(jié)，工程尚未決算，企業(yè)只能通過(guò)預(yù)估成本結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)未能及時(shí)反映項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成果。
二、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制存在問(wèn)題的對(duì)策
針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)發(fā)、銷售階段成本核算與控制方面存在的問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。
1.開(kāi)發(fā)階段
第一，成本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成分類，確定大類，細(xì)分小類，并設(shè)置專門的表格，形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。成本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)成本歸集和分?jǐn)偡椒ㄗ龀鲆?guī)范，有利于形成信息中心，建立業(yè)務(wù)接口，在業(yè)務(wù)部門之間形成有效溝通渠道。第二，規(guī)范操作流程。建立操作指引手冊(cè)，不相容職務(wù)分離。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的招標(biāo)、投標(biāo)、完工程度、工程監(jiān)理、工程預(yù)算、工程結(jié)算、單據(jù)傳遞等規(guī)范操作流程，盡可能避免營(yíng)私舞弊。第三，建立健全工程預(yù)算制度。良好的預(yù)算制度是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算和控制的保證。第四，建立健全以合同為紐帶的成本事先控制、事中控制和事后總結(jié)的制度體系。第五，建立健全成本控制激勵(lì)機(jī)制，設(shè)置合理的成本控制目標(biāo)，完善考核和獎(jiǎng)懲制度。
2.銷售階段
第一，建立健全成本結(jié)算制度，及時(shí)做好項(xiàng)目結(jié)算工作。成本結(jié)算是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本確認(rèn)的依據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售階段工程開(kāi)發(fā)已接近尾聲，企業(yè)應(yīng)及時(shí)取得工程結(jié)算是成本核算的保證?；诒酒髽I(yè)現(xiàn)狀和業(yè)務(wù)能力范圍，無(wú)法通過(guò)本企業(yè)結(jié)算的工程項(xiàng)目可以采用委托結(jié)算等方式盡快獲取工程結(jié)算，及時(shí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果。第二，做好借款費(fèi)用的資本化工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的資本化伴隨整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及時(shí)停止借款費(fèi)用資本化工作，資本化截止后的借款費(fèi)用不應(yīng)作為項(xiàng)目成本。通常企業(yè)認(rèn)為在取得竣工許可證或銷售許可證明即認(rèn)為停止借款資本化時(shí)點(diǎn)。第三，做好銷售費(fèi)用的控制，建立健全銷售激勵(lì)制度，對(duì)房產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)提高銷售人員工作積極性，促進(jìn)資金回籠。第四，房產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段做好成本的匯算工作，及時(shí)整理相關(guān)資料，報(bào)有關(guān)部門審批，完善稅務(wù)資料，及時(shí)與稅務(wù)部門溝通協(xié)調(diào)，清算稅款，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
三、結(jié)語(yǔ)
（一）完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作機(jī)制針對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)中會(huì)計(jì)成本管理中存在的一些問(wèn)題，我們要加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)工作機(jī)制的建設(shè)力度。而首要的工作就是完善企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)結(jié)算的監(jiān)督制度，只要有一個(gè)完善的監(jiān)督機(jī)制，才能保證會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作的良好開(kāi)展，才能真正地發(fā)揮會(huì)計(jì)工作的作用，對(duì)公司的財(cái)務(wù)工作起到一個(gè)良好的監(jiān)督作用，保證會(huì)計(jì)工作的良好開(kāi)展。
（二）提高對(duì)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作的監(jiān)察力度房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)成本結(jié)算工作存在漏洞的另一個(gè)原因是監(jiān)察力度不夠，這就要求企業(yè)在會(huì)計(jì)成本結(jié)算的工作中要實(shí)施監(jiān)察制度，不定時(shí)地對(duì)成本核算工作的成果采取抽查，查看工作是否到位，這樣能夠有效地提高監(jiān)督人員的工作態(tài)度，保證核算工作的良好開(kāi)展，為會(huì)計(jì)工作的良好開(kāi)展創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的外部環(huán)境。
（三）加強(qiáng)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作的落實(shí)性對(duì)于完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)成本結(jié)算工作，更重要的一個(gè)舉措是加強(qiáng)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作的落實(shí)性，工作的真正效力只有其具體工作落實(shí)到實(shí)處才能發(fā)揮出明顯的作用，因此，想要會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作在企業(yè)工作中發(fā)揮出應(yīng)有的作用，必須要將具體的工作細(xì)節(jié)落實(shí)到實(shí)處，才能保證企業(yè)財(cái)務(wù)工作的公平公正性。
（四）設(shè)立專門的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作機(jī)構(gòu)完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作的另一個(gè)有效方法是設(shè)立專門的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)中加設(shè)一個(gè)專門執(zhí)行會(huì)計(jì)核算任務(wù)的機(jī)構(gòu)，利用專業(yè)的管理人員加以監(jiān)督，切實(shí)地對(duì)會(huì)計(jì)工作加以監(jiān)督和制約，才能確保會(huì)計(jì)工作的良好執(zhí)行，取得一個(gè)良好的管理。
（五）建立會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)信息化管理體制針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中會(huì)計(jì)工作中存在的質(zhì)量問(wèn)題，首先要將信息化引入到房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作中，需要建立信息化的財(cái)務(wù)管理體制。財(cái)務(wù)管理工作是比較繁瑣的，具體的工作事宜也比較多，引入信息化技術(shù)后，可以利用信息化建立財(cái)務(wù)管理體制，這樣能夠更好地對(duì)具體財(cái)務(wù)工作實(shí)行信息化管理，提高財(cái)務(wù)管理工作的水平。促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作的高效性。
二、提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的必要性
（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作正常開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作有一個(gè)良好的實(shí)施效果是十分必要的，從各種會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作中滋生腐敗現(xiàn)象的案例都可以看出來(lái)，導(dǎo)致腐敗的很大一部分原因就是外部監(jiān)督的力量薄弱，不能對(duì)會(huì)計(jì)部門的財(cái)務(wù)工作造成有影響力的制約，才導(dǎo)致一些不法人員心存僥幸，給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)造成巨大的損失。而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行強(qiáng)有力的外部監(jiān)督，就能有效減少不法現(xiàn)象的滋生，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的正常工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展。
（二）有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的水平對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行外部監(jiān)督，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)部門是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心部門，一旦會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作中出現(xiàn)問(wèn)題，就可能危及到房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作實(shí)行外部監(jiān)督，可以保證房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作得以公平、公正地開(kāi)展。保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)其他業(yè)務(wù)的進(jìn)行提供一個(gè)良好的平臺(tái)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壯大。
（三）有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作實(shí)行外部監(jiān)督的另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的地位提升主要取決于房地產(chǎn)企業(yè)的資本、實(shí)力的多少。而會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作于房地產(chǎn)企業(yè)的資本實(shí)力是有著密不可分的聯(lián)系的。對(duì)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作實(shí)行有力的外部監(jiān)督，能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作的良好開(kāi)展，保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)正常積累，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的利益、資本。有利于房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提高自身的地位，更好地發(fā)展壯大。
（四）有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行外部監(jiān)督的另一個(gè)積極影響是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度的完善，當(dāng)前市場(chǎng)中的會(huì)計(jì)制度時(shí)而發(fā)生問(wèn)題，出現(xiàn)漏洞，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度是存在不足之處的、是不完善的，缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制。而對(duì)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作開(kāi)展有力的外部監(jiān)督，能夠彌補(bǔ)會(huì)計(jì)行業(yè)中存在的一些弊端，促進(jìn)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)工作的良好開(kāi)展，完善會(huì)計(jì)制度，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的會(huì)計(jì)行業(yè)的機(jī)制健全。
三、總結(jié)
（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因
系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，指由于企業(yè)外部某種因素的影響和變化，導(dǎo)致所有企業(yè)的財(cái)務(wù)成果具有不確定性。主要包括：宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的不確定性、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。
1．國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化
宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的變化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中一直發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，經(jīng)歷了從蕭條一直到復(fù)蘇的四個(gè)階段。如自次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平急劇下滑，使得金融危機(jī)漸漸演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，中國(guó)的企業(yè)必然會(huì)受到重大沖擊。同時(shí)，近年來(lái)國(guó)家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，在某種程度上對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)起到了抑制作用，但也增加了房地產(chǎn)購(gòu)買者的實(shí)際購(gòu)買壓力和房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資壓力，這都將引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還與我國(guó)的其他許多行業(yè)密切相關(guān)，這些行業(yè)的發(fā)展情況都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接或間接的影響。制造業(yè)、商業(yè)銀行的發(fā)展?fàn)顩r都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要為土地且占據(jù)了企業(yè)的大量資金，國(guó)家土地政策、土地自身位置及供求關(guān)系都將對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和收益率產(chǎn)生重要影響。
2．經(jīng)濟(jì)法律政策的變化
房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)期較短，但近年來(lái)已逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并已達(dá)到白熱化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國(guó)家為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展，頒布了一系列財(cái)政稅收等政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，且一次比一次更加具有針對(duì)性和嚴(yán)厲性。
（二）非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因
非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱特殊風(fēng)險(xiǎn)，指由于個(gè)別企業(yè)某個(gè)特殊因素的變化而造成的風(fēng)險(xiǎn)。一般主要來(lái)源于企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，引發(fā)這些風(fēng)險(xiǎn)的因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1．資本結(jié)構(gòu)不合理
一個(gè)企業(yè)倘若不具備一個(gè)科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，必將影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益，同時(shí)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對(duì)緩慢。由于自身變現(xiàn)能力弱，企業(yè)發(fā)展的大部分資金來(lái)源于外部金融機(jī)構(gòu)貸款和工程建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)付款，只有小部分來(lái)源于企業(yè)的自有資金。資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，債務(wù)資金所占比例過(guò)大，一旦企業(yè)實(shí)際收益率低于預(yù)期收益率，將會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，可能產(chǎn)生不能支付到期付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2．融資渠道單一
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已有六萬(wàn)多家，但是其中只有一百多家企業(yè)通過(guò)上市發(fā)行股票來(lái)籌資。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初期通常需要較大的投資額度，因此企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較大，保持連續(xù)的資金鏈?zhǔn)种匾５覈?guó)目前的金融體系和房地產(chǎn)金融不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業(yè)自身在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候不能利用資產(chǎn)組合來(lái)很好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。特別是在人民幣基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)的環(huán)境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用不斷增加，同時(shí)融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會(huì)引發(fā)某種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3．資金管理意識(shí)匱乏
房地產(chǎn)企業(yè)具有前期資金投入大、后期資金回收期長(zhǎng)的財(cái)務(wù)特征，相應(yīng)的企業(yè)應(yīng)運(yùn)用縝密的財(cái)務(wù)管理方式對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行監(jiān)督和管理。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，很多企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度上不健全，管理混亂或?qū)⒇?cái)務(wù)管理僅局限于會(huì)計(jì)核算方面，缺乏對(duì)全面資金預(yù)算的嚴(yán)格管理和對(duì)成本的有效控制。資金管理意識(shí)匱乏主要表現(xiàn)在為未制定出成文的資金運(yùn)用計(jì)劃。這些都在無(wú)形中增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，導(dǎo)致企業(yè)自身的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。
4．財(cái)務(wù)人員普遍缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念
目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現(xiàn)象。風(fēng)險(xiǎn)控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規(guī)范性和完整性都未達(dá)到規(guī)范的要求，或僅僅滿足了相關(guān)部門的檢查，末充分發(fā)揮會(huì)計(jì)的監(jiān)督和控制作用。這些都源于財(cái)務(wù)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念，未意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展的重要性。財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和知識(shí)滯后，已無(wú)法跟上當(dāng)前經(jīng)濟(jì)時(shí)展的步伐，從而導(dǎo)致其處理的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量普遍較低，不能為企業(yè)管理者做出正確決策提供應(yīng)有的幫助。在風(fēng)險(xiǎn)決策意識(shí)方面，沒(méi)有系統(tǒng)和縝密的分析、比較和研究，這都將引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
二、有效防范房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施
由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)多為不可分散風(fēng)險(xiǎn)，我們無(wú)論采取任何措施都無(wú)法避免，只能通過(guò)適當(dāng)?shù)氖侄螌?duì)其加以利用，使其向著對(duì)企業(yè)有利的方向發(fā)展。而關(guān)于非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以通過(guò)一系列的有效措施將其至可接受的水平。
（一）緊跟宏觀形勢(shì)，產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展
縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程，每一階段的發(fā)展都與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家或地方政府出臺(tái)的一些政策密切相關(guān)。在這樣的環(huán)境下，企業(yè)必須能夠?qū)φ叩膶?dǎo)向做出合理的判斷，有效地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的走向，提前做好資金的融資預(yù)算等工作，最大限度地規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做到產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司多以住宅開(kāi)發(fā)為主，但居民住宅市場(chǎng)將一直面臨宏觀調(diào)控的局面，建議房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試著開(kāi)發(fā)多業(yè)化的市場(chǎng)。如選擇商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等供給缺口大、資金回籠快且?guī)缀醪皇芨深A(yù)的業(yè)務(wù)。
（二）完善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、合理化
企業(yè)在不同時(shí)期呈現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不同的，且由于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，使得其營(yíng)運(yùn)成本明顯高于其他行業(yè)，因此必須對(duì)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，合理配置企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本與風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠相對(duì)較慢，在完善資金結(jié)構(gòu)時(shí)，貨幣時(shí)間價(jià)值的觀念也不容忽視。
（三）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化
目前房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依賴銀行貸款形式進(jìn)行融資，而銀行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款限制條件逐年增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難問(wèn)題更加嚴(yán)重。逐步拓寬企業(yè)的融資方式，不僅可以解決融資困難的問(wèn)題，還能增加企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而謀求更好的發(fā)展。首先企業(yè)要充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿?，科學(xué)利用現(xiàn)有的留存資金。其次可以增強(qiáng)對(duì)民間資金和其他企事業(yè)單位資金的利用率。同時(shí)，可以運(yùn)用投資信托基金和資產(chǎn)證券化融資方式。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，還可以利用海外平臺(tái)進(jìn)行融資，相對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行而言，外資銀行融資門檻較低且信貸機(jī)制靈活。在實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化的同時(shí)，也最大限度的降低了融資成本，優(yōu)化了企業(yè)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展十分重要。
（四）增強(qiáng)資金管理意識(shí)，實(shí)現(xiàn)效益化
鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中，自有資金較少，且融資困難，房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬融資渠道的同時(shí)，應(yīng)增強(qiáng)資金管理意識(shí)，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續(xù)的同時(shí)，充分利用閑置資金，對(duì)其實(shí)施有效地控制與管理。在不影響企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的同時(shí)，可以進(jìn)行部分金融投資活動(dòng)。有效提高閑散性資金的使用效率，最大限度地降低企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本，實(shí)現(xiàn)效益化。
（五）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、提高財(cái)務(wù)人員的管理素質(zhì)
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，要保持企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，企業(yè)人員應(yīng)意識(shí)到在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要意識(shí)到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范并非僅是財(cái)務(wù)人員的責(zé)任，而是全體員工的責(zé)任。所以企業(yè)高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權(quán)衡各方面的影響因素，提高財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量。其次，培養(yǎng)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念，把風(fēng)險(xiǎn)管理切實(shí)落到實(shí)處上，同時(shí)要求員工廣泛學(xué)習(xí)最新的專業(yè)知識(shí)，切實(shí)提高其自身的綜合素質(zhì)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最大限度的降至最低點(diǎn)。
三、結(jié)語(yǔ)
首先是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃的制定，在明確主題的基礎(chǔ)上，通過(guò)融入“5WIH”六要素來(lái)完成對(duì)事件的統(tǒng)籌安排能力。第一個(gè)“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實(shí)訓(xùn)效果。第二個(gè)“W”是What－－調(diào)研那些具體的內(nèi)容呢？第三個(gè)“W”Where－－在什么地方進(jìn)行調(diào)研活動(dòng)；第四個(gè)“W”When－－調(diào)研活動(dòng)中各項(xiàng)事務(wù)的執(zhí)行時(shí)間段或者結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)；第五個(gè)“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調(diào)研對(duì)象都選取的是符合哪些特征的人；第六個(gè)“W”How－－怎樣執(zhí)行？通過(guò)哪些調(diào)研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個(gè)調(diào)研項(xiàng)目。
其次，各個(gè)小組按照“實(shí)體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計(jì)劃，并討論制作相應(yīng)主題下的調(diào)查問(wèn)卷。從問(wèn)卷的邏輯性，卷首語(yǔ)的設(shè)計(jì)以及調(diào)研對(duì)象甄別等反復(fù)多次推敲，在課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師的指導(dǎo)下完成針對(duì)性調(diào)查問(wèn)卷，規(guī)避問(wèn)卷制作中常犯的十種錯(cuò)誤，如一題多問(wèn)，答案界定模糊，歧義性問(wèn)句，多重否定句，假設(shè)性問(wèn)題，誘導(dǎo)性問(wèn)題，數(shù)組重疊，敏感問(wèn)題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導(dǎo)語(yǔ)無(wú)針對(duì)性等。在逐一進(jìn)行點(diǎn)評(píng)后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問(wèn)卷。在首次修改后調(diào)查問(wèn)卷，每個(gè)小組制作不少于20份的問(wèn)卷進(jìn)行試調(diào)，并從試調(diào)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行再次的修改，結(jié)合教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師總體建議完成正式版調(diào)研問(wèn)卷。各小組嚴(yán)格按照自己的調(diào)查計(jì)劃進(jìn)行實(shí)際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織小組成員實(shí)際調(diào)查，教師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)源的真實(shí)性，把好實(shí)際調(diào)查中的首道關(guān)，這也是為了更好的鍛煉學(xué)生的社會(huì)實(shí)踐能力，以便今后更快的適應(yīng)市場(chǎng)需求。
再次，數(shù)據(jù)整理和分析能力是市場(chǎng)調(diào)查的核心能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也不例外。對(duì)各小組搜集回來(lái)的調(diào)查問(wèn)卷第一步先進(jìn)行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調(diào)查問(wèn)卷；第二類廢卷通過(guò)顧客甄別部分，在調(diào)研公司或者房地產(chǎn)行業(yè)從事工作的工作人員不作為目標(biāo)調(diào)研對(duì)象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問(wèn)卷填寫過(guò)程中所有答案均為其他并未填寫內(nèi)容的，也視為無(wú)效問(wèn)卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應(yīng)證的兩個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)矛盾。比如購(gòu)房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬(wàn)元者。前后邏輯矛盾與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)極為不符，這說(shuō)明該被訪者未真實(shí)表達(dá)自己的意思，只是應(yīng)付性完成問(wèn)卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無(wú)效或者廢卷后，調(diào)研樣本過(guò)少，無(wú)法真實(shí)反應(yīng)市場(chǎng)實(shí)際的情況的，要進(jìn)行補(bǔ)調(diào)，直到樣本能夠客觀反應(yīng)總體實(shí)際為止。至此，數(shù)據(jù)采集和整理就告一段落。接下來(lái)就是數(shù)據(jù)的分析，在這個(gè)階段我們一般借助兩種工具，一種是專業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析軟件“SPAA”（統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品與服務(wù)解決方案）軟件和微軟平臺(tái)的“EXCEL”軟件，在《統(tǒng)計(jì)學(xué)》系統(tǒng)的班級(jí)，我們要求學(xué)生通過(guò)“SPAA”軟件完成對(duì)調(diào)查問(wèn)卷的分析，讓學(xué)生在做的過(guò)程中完成對(duì)統(tǒng)計(jì)軟件的操作和學(xué)習(xí)，對(duì)還未進(jìn)行《統(tǒng)計(jì)學(xué)》系統(tǒng)學(xué)習(xí)的班級(jí)，我們要求學(xué)生用“EXCEL”表格進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。并指導(dǎo)學(xué)生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時(shí)，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢(shì)分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)進(jìn)入到攻堅(jiān)階段。撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。
