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    房地產(chǎn)論文范文

    時間:2023-03-22 17:43:16

    序論:在您撰寫房地產(chǎn)論文時,參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野,小編為您整理的7篇范文,希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情,引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。

    房地產(chǎn)論文

    第1篇

    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文一:低碳經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

    我國是世界上最大的碳排放國之一,越來越嚴(yán)重能源危機(jī)使我國開始加快對于低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)一直是高污染行業(yè),所有,為了適應(yīng)現(xiàn)在社會的發(fā)展需求,促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)現(xiàn)愈發(fā)的重要。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,消除資產(chǎn)泡沫,增加就業(yè)幾率,低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,對于促進(jìn)綠色生產(chǎn)具有十分重要的意義。低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)方面的展開,離不開國家支持和房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部對其的關(guān)注,當(dāng)然社會整體對于低碳消費(fèi)觀念的認(rèn)可,也是實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的必要因素。

    一、我國房地產(chǎn)行業(yè)走低碳發(fā)展道路的重要性

    對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,提高能源效率以及減少廢氣污染的排放是低碳發(fā)展道路的主要目標(biāo),所以,我們首先要確保,使用的原料必須是無污染,無毒。而在生產(chǎn)建材企業(yè)也需要符合建筑行業(yè)的地毯發(fā)展需求,才能讓他們的產(chǎn)品對社會接納。所以說,房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展,最為關(guān)鍵的是可以推動該行業(yè)的綠色生產(chǎn),綠色消費(fèi),促進(jìn)下游實(shí)施。而低碳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,以降低資源的減少浪費(fèi),以得到更高質(zhì)量的生活,節(jié)能減排,也是抑制氣候變暖的最要措施。

    二、低碳經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響

    1.低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不利影響。

    1.1致使房地產(chǎn)的開發(fā)成本增加。低碳經(jīng)濟(jì)的核心內(nèi)容需要利用新能源、新材料和新技術(shù),在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì),需要花更多的錢去開發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施,同時更昂貴、更高效地利用能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源,實(shí)際上是一種更為昂貴的行為。因此,低碳經(jīng)濟(jì)將增加房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成本。

    1.2低碳經(jīng)濟(jì)會在短期內(nèi)制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前,我國的房地產(chǎn)建設(shè)模式所采用的共同特點(diǎn)是高耗能,短期內(nèi)很難改變這一特點(diǎn)。例如,在能源和技術(shù)上,很難在短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖兓7康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并沒有脫離能源的支持,而能源價格低廉,使用方便,使我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的情況下,如果失去了低能量支撐,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在短期內(nèi)會受到一定程度的影響和制約。

    2.低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有利影響。

    2.1調(diào)整了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。目前,中國的房價一直居高不下,一個更重要的因素是投機(jī),有些人不明白房地產(chǎn)市場開發(fā)商只是盲目炒高房價,房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的情況,使消費(fèi)者太過重視的位置和價格的房子,并忽略了內(nèi)部質(zhì)量和舒適的房子。因此,低碳建筑的發(fā)展,可以從根本上改善的情況,因此,從長遠(yuǎn)來看,低碳經(jīng)濟(jì),有利于中國的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。

    2.2能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期的健康發(fā)展。目前,在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上可以說類似于股票市場,繁榮背面可能是泡沫,房價的不斷提高,勢必會給我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展,會使房地產(chǎn)開發(fā)商用比較長遠(yuǎn)的眼光來看待房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,更加注重對建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升,而不是只顧經(jīng)濟(jì)利益。因此,低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展。

    2.3能有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的節(jié)能減排和建筑的智能化。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)在建筑材料和建筑設(shè)備上使用的是非常巨大的能源消耗,低碳經(jīng)濟(jì)的要求,房地產(chǎn)行業(yè)是致力于建設(shè)低碳,智能,時間長,建筑節(jié)能減排和智能化是中國建筑行業(yè)的重點(diǎn)。和低碳經(jīng)濟(jì)將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)積極引進(jìn)和應(yīng)用低碳新材料,新設(shè)備和新技術(shù),這樣,可以有效地減少建筑施工的能耗,從而實(shí)現(xiàn)低能耗和智能發(fā)展的未來架構(gòu)。

    三、在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的有效措施

    1.政府應(yīng)加大政策支持力度。

    低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅有利于環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展,也有利于我國經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展,政府應(yīng)加強(qiáng)對環(huán)境的關(guān)注。政府應(yīng)加大研究,逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指標(biāo);應(yīng)跳出單體建設(shè)思維,站在區(qū)域和城市發(fā)展的角度對建設(shè)計(jì)劃的設(shè)計(jì),應(yīng)制定相應(yīng)的獎勵政策,對低碳技術(shù)的商人提供一定的獎勵,并對缺乏節(jié)能減排和對商家給予嚴(yán)厲處罰;政府還可以改革稅收政策,發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的企業(yè)減免一定的稅收費(fèi)用等等。不僅有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),也有利于我國低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    2.提高房地產(chǎn)公司的重視。

    房地產(chǎn)公司,不能一味的追求經(jīng)濟(jì)利益,除了賺錢,他們更應(yīng)該關(guān)注全球的生態(tài)平衡,關(guān)注社會的未來發(fā)展,他們理應(yīng)更多的去了解低碳文化,低碳住宅和綠色建筑。關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā),除了使用新的低碳環(huán)保材料,例如鋁合金材料,生態(tài)納米石材,雙層玻璃幕墻,也要有著全新的低碳環(huán)境建設(shè)技術(shù),提高對于新材料,新能源的使用率,例如外墻外保溫技術(shù)屬于低碳環(huán)保技術(shù)。在這方面西方國家已經(jīng)有所發(fā)展,我們也可以對此加以借鑒。另一方面,住房產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化生產(chǎn)方法應(yīng)用于建設(shè),實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排,提高質(zhì)量,促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

    3.提高開發(fā)技術(shù)水準(zhǔn),合理地規(guī)劃戶型布局。

    目前,我國的房地產(chǎn)行業(yè)基本采用了粗放型的管理模式,開發(fā)商更注重經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)果,而忽視了低碳經(jīng)濟(jì)的要求和買房子的消費(fèi)需求的實(shí)際情況。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都加大面積住宅開發(fā),這在一定程度上造成了資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)不斷提高自身的發(fā)展質(zhì)量,做好戶型的規(guī)劃布局工作。

    4.積極推廣使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)。

    很多房地產(chǎn)在我國的建設(shè),對于玻璃有著大面積的使用,目的也是為了采光的更充分性,但是這也帶來了相應(yīng)的問題,由于玻璃本身的物理特性,使得它的導(dǎo)熱性能非常好,所以,往往天氣一熱,室內(nèi)的溫度就會特別高,為了保持室內(nèi)溫度恒定,人們往往會使用空調(diào)降溫,在某些方面來說,這也是間接的增加了電能消耗。有關(guān)于這方面問題的解決,我國房地產(chǎn)商,可以適當(dāng)?shù)氖褂眯滦筒A?,譬如,隔熱輻射玻璃,它能在為住戶提供一樣采光需求的同事,還能隔絕因?yàn)槭彝夤饩€照射二導(dǎo)致的房間溫度過高的問題,從而減少在因選擇空調(diào)降溫時的電力資源浪費(fèi)問題。此外,在住宅區(qū)更多的去種植綠色植物,提高綠化覆蓋率也是一種不錯的節(jié)能手段,它在美化周圍環(huán)境的同時,也能吸收一些有害氣體,讓周圍的空氣變得更清新,特別是在夏天,樹蔭的陰涼也會為燥熱的夏天帶來些許涼意。

    5.積極倡導(dǎo)低碳消費(fèi)。

    隨著現(xiàn)代化的進(jìn)程,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該對低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著清楚的認(rèn)識,同時,對于其的發(fā)展,應(yīng)該有著更大的,更積極的宣傳推廣,讓消費(fèi)者更深刻地對低碳建筑的認(rèn)識,對于低碳環(huán)保的認(rèn)識。雖然由于技術(shù)以及材料的限制,低碳建筑價格會普遍的概予同類型的普通建筑,但在未來,隨著技術(shù)的革新,有關(guān)低碳建筑的價格自然也會隨著降下來的首先,要保持自然環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展,保證人類生存環(huán)境的質(zhì)量,發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是十分重要的。低碳經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利和不利的方面,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)大力發(fā)展有利方面,加強(qiáng)現(xiàn)有的優(yōu)化和改進(jìn)的缺點(diǎn),并應(yīng)采取有效措施,使低碳經(jīng)濟(jì)概念發(fā)展成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),為自身在社會和經(jīng)濟(jì)上的利益找到一個平衡點(diǎn),爭取在低碳經(jīng)濟(jì)時代里尋求長久的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境共贏,為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。

    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文二:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下市場經(jīng)濟(jì)論文

    1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的措施

    市場經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,尤其是近幾年我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭非常好,在市場經(jīng)濟(jì)中所占比例越來越高,但是這種快速發(fā)展的勢頭存在著很多不良的因素,如果不及時的遏制住,很可能會影響市場經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展,因此必須有針對性的采取對策,是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展,相互促進(jìn)而不是相互產(chǎn)生消極影響??梢詮囊韵聨追矫嫒胧郑?/p>

    1.1控制好房地產(chǎn)商品的價格

    過高的房地產(chǎn)商品價格如果不實(shí)時的控制,使其無限的發(fā)展下去,非常容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫,而使整個市場經(jīng)濟(jì)陷入癱瘓狀態(tài),從國外的歷史經(jīng)驗(yàn)中我們也可以總結(jié)出這一點(diǎn)??刂瓶刂坪梅康禺a(chǎn)商品的價格并不說一定要強(qiáng)制性將房產(chǎn)價格降下去,價值決定價格,市場應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價值卻制定相應(yīng)的價格,真正的實(shí)現(xiàn)供需平衡,而如果價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了價值,這種不良的現(xiàn)象,終有一天會使房地產(chǎn)陷入絕境。房地產(chǎn)價格過高目前已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟(jì)中最重要的矛盾,國家也采取了很多的措施來緩解矛盾,其中利用價值以及價格規(guī)律來進(jìn)行調(diào)節(jié)是主要的措施。價值與價格的合理才能實(shí)現(xiàn)供需之間的平衡,進(jìn)而使房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)中。

    1.2做好金融監(jiān)督

    無論是哪一行業(yè),在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,政府以及相關(guān)部門都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作,以維護(hù)金融市場秩序。我國目前的房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)價格虛高的現(xiàn)象,主要就是金融監(jiān)督工作不到位,有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實(shí)力,但是通過向銀行借貸等方式進(jìn)行了大規(guī)模的開發(fā),這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象,很多的開發(fā)商開發(fā)出來的房地產(chǎn)價格過高,無人問津,銀行貸款也就無法按時歸還,因此政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作,全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個信息,尤其是償還能力,加強(qiáng)控制力度,并且對銀行貸款行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整,從而使資金更加隔離的配置,從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中,也使整個市場經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展起來,而不是過度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達(dá)到金融監(jiān)督的目的,政府以及銀行都應(yīng)該對自身的很多業(yè)務(wù)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新,在改進(jìn)傳統(tǒng)的存貸模式的同時,還要引入更多的沒有任何問題的資產(chǎn),盡可能的降低高風(fēng)險貸款的比例,從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

    1.3盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

    目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場經(jīng)濟(jì)并沒有完全的靠攏,甚至有些脫離市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向,因此政府在各方面上鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保,不再只是考慮經(jīng)濟(jì)效益問題。政府可以利用杠桿經(jīng)濟(jì)原理來對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)整。杠桿作用主要表現(xiàn)在以下兩方面:一方面,政府可以通過政策支持鼓勵更多的房地產(chǎn)企業(yè)投資智能建筑,在開發(fā)的過程中給予更多的優(yōu)惠,這樣參與智能化建筑的開發(fā)的開發(fā)商就會越來越多,進(jìn)而改變這種房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式;另一方面,政府也可以對購買低碳環(huán)保的住宅的用戶實(shí)行優(yōu)惠,進(jìn)而擴(kuò)大購買人數(shù),購買人數(shù)的增多,又會促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)智能化的環(huán)保的建筑,進(jìn)而完全的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型,也促進(jìn)了我國建筑行業(yè)的良性發(fā)展。

    第2篇

    一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要問題

    1、資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷,銀行貸款和經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大。1997年以來,房地產(chǎn)投資的各種資金渠道中,國家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資,以及外商直接投資均呈現(xiàn)回落趨勢,而國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。論文百事通2003年國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例高達(dá)98.5%,三項(xiàng)總計(jì)12932.29億元。2004年1-5月國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例上升到98.7%,而銀行貸款和經(jīng)營性欠款兩項(xiàng)合計(jì)就達(dá)3772.13億元,占全部資金來源的61.1%。

    2、資金投向結(jié)構(gòu)不合理,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入不足。1997-2003年住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長,2003年達(dá)到6782.41億元,占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資的67.1%;雖然經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的,但是與我國的收入結(jié)構(gòu)比,這一比例明顯偏低。2004年1-5月在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長分別高達(dá)32.0%和32.2%的同時,經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增長只有9.1%。因此,造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求,高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國商品房空置面積高達(dá)9697萬平方米,其中空置一年以上的商品房達(dá)5673萬平方米,占空置商品房總面積的58.5%;全國商品房空置面積同比增加0.2%。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)

    1、降低國內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮。隨著中國銀行體制改革,房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化。特別是隨著中國人民銀行總行出臺的關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進(jìn)一步落實(shí),各家銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款將更為慎重。另外,由于期房銷售受到限制,依靠預(yù)售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明,我國房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化,將扭轉(zhuǎn)長期以來房地產(chǎn)開發(fā)過度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款,從而加大金融風(fēng)險的局面。另一方面,由于貸款難度加大,使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力,不僅會迫使開發(fā)商調(diào)整價格策略,以維持企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn),同時也推動有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新力度。

    2、自籌資金比例居高不下,債券融資拓展緩慢。1997年以來,自籌資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升,2003年占到當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的28.6%,2004年1-5月上升到31.1%。債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低,這與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的,應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。

    3、經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大,其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險需要及時化解。統(tǒng)計(jì)表明,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營性欠款自1997年以來一直處于上升中,1997年經(jīng)營性欠款占當(dāng)年資金來源總額的38.1%,到2003年這一比例上升到46.1%。由于2004年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大,加之有關(guān)部門對房屋預(yù)售做出了相對嚴(yán)格的規(guī)定,促使經(jīng)營性欠款的比例有所下降,2004年1-5月下降到38.3%,但比例仍偏高。經(jīng)營性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目,但是由于價格原因,供給和需求在低水平上維持均衡,短期內(nèi)似乎難以改變,因此,及時降低這部分比例成為一段時間內(nèi)的重要內(nèi)容。

    4、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對國際、國內(nèi)沖擊的能力亟待提高。1997-2001年我國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額持續(xù)走低,2002年這一數(shù)字開始回升,2004年1-5月外商直接投資同比增長1.4%。結(jié)合中國金融業(yè)對外開放步伐的加快,預(yù)示著外商對中國房地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升,并成為我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要力量。然而,外資以何種形式進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場,必須加以注意,以便妥為利用,防范負(fù)面影響。同時,國內(nèi)游資對房地產(chǎn)的投機(jī)也值得關(guān)注,目前一些省份的游資有千億元之巨,如何利用其有利的一面,防范其負(fù)面影響,也是有關(guān)各方不可忽視的問題。

    三、完善房地產(chǎn)投資相關(guān)政策建議

    1、完善市場運(yùn)行機(jī)制是根本,行政手段須慎用。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的一個新生長點(diǎn),對國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮著重要的帶動作用,如果政策效力過猛,調(diào)控力度過大,有可能引起連鎖反應(yīng),抑制經(jīng)濟(jì)增長。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外,我國房地產(chǎn)開發(fā)的公平競爭環(huán)境問題一直比較突出,應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境,完善市場功能,以期在實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)同時兼收培育市場之功效。目前各地針對土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺了不少政策,但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強(qiáng)制色彩,對市場的作用重視不夠,一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實(shí)關(guān)鍵在于建立公平競爭的環(huán)境,而不是強(qiáng)迫開發(fā)商服從政府意志,如果通過行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張,甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策,不僅無助于降低市場風(fēng)險,反而加重市場的扭曲,導(dǎo)致更大的風(fēng)險??扇〉恼邔?dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾,增加市場的公平性。

    2、近期主要目標(biāo)是結(jié)構(gòu)調(diào)整。以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進(jìn)總量調(diào)整,控制空置面積繼續(xù)增長,消化存量商品房。房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯,直到目前我國廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達(dá)到基本的標(biāo)準(zhǔn),對房屋的購買欲望仍非常強(qiáng)烈,有購買力的需求也十分龐大。另一方面,空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上,龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實(shí)現(xiàn)。其次是資金來源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中,銀行貸款和經(jīng)營性欠款所占比例過高,2003年兩項(xiàng)合計(jì)占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的70%,2004年1-5月兩項(xiàng)合計(jì)占比仍高達(dá)61.1%。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu),是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場,降低風(fēng)險最有效的著力點(diǎn)。

    3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的規(guī)范管理力度,把好土地源頭關(guān)。近年來,政府主管部門出臺了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策,政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控從以往簡單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主。在此基礎(chǔ)上,應(yīng)更深切體會土地資源對于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要性,實(shí)施更嚴(yán)格、高效的土地管理制度。對建設(shè)用地進(jìn)行合理控制,進(jìn)一步完善年度土地供應(yīng)計(jì)劃,全面盤活土地資產(chǎn),加快建立健全的、適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。

    4、完善財(cái)產(chǎn)稅制度,打擊過度投機(jī)和資源浪費(fèi)并存的痼疾。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置,而這種無效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本,因此造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。與此同時,由于不需要付出額外成本便可以擁有財(cái)產(chǎn),刺激了以投機(jī)為目的的財(cái)產(chǎn)集聚和沉淀,導(dǎo)致投機(jī)有愈演愈烈之勢。這兩種現(xiàn)象對資源的有效配置和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展危害極大,必須加以改變。根據(jù)國內(nèi)外已有的經(jīng)驗(yàn)和理論分析,適時改革和完善財(cái)產(chǎn)稅制度是一項(xiàng)有效的措施,建議有關(guān)方面抓緊研究,及早出臺可行的方案。

    第3篇

    一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍問題

    設(shè)立抵押的目的是,一旦債務(wù)人不履行債務(wù),抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r優(yōu)先受償。因此,抵押物應(yīng)有變價價值,應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

    我國實(shí)行土地的社會主義公有制,按照憲法的規(guī)定,城市市區(qū)的土地屬于國家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而,在我國,土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán),土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押,但受到了一定的限制。

    (一)以地上無定著物(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

    我國法律有關(guān)國有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種:一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國有土地使用權(quán),二是通過以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)。目前我國禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

    (二)以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

    從我國的基本國情出發(fā),考慮到我國人多地少的實(shí)際,為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國策,我國現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定,集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。對于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問題,亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國《擔(dān)保法》第37條規(guī)定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押,但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押;鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押??梢?,只有經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押,其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

    (三)以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問題

    我國法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押,故而,農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定,以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押,反之亦然。顯而易見,我國法律是將城市房地產(chǎn)作為一個整體加以規(guī)范的,確定的原則是房隨地走和地隨房走,因?yàn)榉课菖c土地是不可分的,離開土地的房屋是不存在的。因此,土地使用權(quán)是實(shí)現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件,否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國,原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押:①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時還須注意法律的限制性規(guī)定:①以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的,其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過,并報其上級主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會通過,但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會或者股東大會通過,但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購商品房貸款抵押的,商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

    二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問題

    (一)房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問題

    所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過支付租金,依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價值,同時轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有,而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價值,并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有,可見,房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán),可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是,當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時,則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形,這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問題。那么,應(yīng)如何處理這種沖突呢?須從兩個方面來分析:

    1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況?!敖鐣⒎ù蠖嗾J(rèn)為,租賃關(guān)系可以對抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則,即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有,設(shè)定其上的租賃關(guān)系對第三人來說仍然繼續(xù)存在?!奔热贿B所有權(quán)都對抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán),那么,抵押當(dāng)然也不得破壞租賃,抵押權(quán)對抗不了承租權(quán)。所以,我國《擔(dān)保法》第48條規(guī)定:“抵押人就已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的,應(yīng)當(dāng)書面告知承租人,原租憑合同繼續(xù)有效。”也就是說,當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時,租賃合同仍對新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力,在租賃期滿前,新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同,不能隨意變動租金,即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時給予承租權(quán)以對抗抵押權(quán)的效力。

    2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對此,我國有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)?!倍鴮τ诘盅簷?quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國臺灣“民法”第866條規(guī)定:“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利,但其抵押權(quán)不因此而受影響。”日本民法典第395條規(guī)定:“不超過第602條所定期間的租賃,雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記,亦可以之對抗抵押權(quán)人。但是,其租賃害及抵押權(quán)人時,法院因抵押權(quán)人請求,可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規(guī)定的是短期租賃,在短期租賃時,在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對抗抵押權(quán),但在特殊情況下,可由法院命令解除租賃,這時的抵押權(quán)就可以對抗租賃權(quán)了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃,日本判例解為承租權(quán)不得對抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。(注:肖峋、皇甫景山著:《中華人民共和國擔(dān)保法講話》,中國社會出版社1995年第1版,第165頁。)有鑒于此,筆者認(rèn)為,我國立法機(jī)關(guān)立法時應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán),物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則,注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力,確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提,賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利,如:在拍賣抵押房地產(chǎn)時,因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無人應(yīng)買或降低應(yīng)買,致使賣得價款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時,則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

    (二)房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問題

    雖然典權(quán)是我國特有的不動產(chǎn)物權(quán)制度,淵遠(yuǎn)流長,迄今存在,但我國現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無明文規(guī)定,典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整,這既不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定,也極易造成司法上的混亂,因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過支付典價而占有出典人的不動產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動產(chǎn)物權(quán),但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán),典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價值,典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn),當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時,視為絕賣,典物歸典權(quán)人所有,而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán),其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值,故而,典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán),可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而,當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時,或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時,勢必會發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突,那么,應(yīng)如何解決這種沖突呢?對此,也必須從兩個方面分析。

    1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對此種情況我國臺灣“民法”第866條明文規(guī)定:“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,于同一不動產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利,但其抵押權(quán)不因此而受影響。”所謂其它權(quán)利,包括典權(quán)。臺灣“大法官”會議議決釋字第119號有如下解釋:“所有人于其不動產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后,復(fù)就同一不動產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán),抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償,實(shí)行抵押權(quán)拍賣抵押物時,因有典權(quán)之存在,無人應(yīng)買,或出價不足清償?shù)盅簷?quán),執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān),重行估價拍賣。拍賣之結(jié)果,清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時,典權(quán)人之典價,對于登記之后權(quán)利人,享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時,依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷其典權(quán)之登記?!保ㄗⅲ和鯘设b著,《民法學(xué)說與判例研究》,第1冊,中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版,第475頁。)筆者認(rèn)為,既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價值,無須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn),為充分有效利用房地產(chǎn),我國立法應(yīng)借鑒我國臺灣省這一成熟的立法與司法例,允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后,仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán),但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提,即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán),不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物,典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下,由于典物上已有抵押權(quán)存在,典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時,也得接受典物上的抵押權(quán),即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)椋婪ɡ?,在抵押?quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人,其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅。“他們只有通過代為清償債務(wù),使抵押權(quán)消滅,而取得求償權(quán)與代位權(quán),或參加應(yīng)買保持其權(quán)利。”(注:李湘如編著:《臺灣物權(quán)法》,中國廣播電視出版社1993年6月第1版,第130頁。)

    2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后,到底能否再設(shè)定抵押權(quán),學(xué)者見解存在分歧,即有肯定說與否定說兩種觀點(diǎn)。我國臺灣省的判例采否定說。筆者以為,出典人將典物出典后,仍對其典物享有所有權(quán),雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利,如重典或地上權(quán)等,但對于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利,應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定,以發(fā)揮物權(quán)的功能,只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的,典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán),不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺灣判例否定說認(rèn)為,典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物,再允許出典人就同一不動產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保,而以典物設(shè)定抵押權(quán),會使權(quán)利行使發(fā)生沖突,且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜,殊非社會經(jīng)濟(jì)之福。(注:王澤鑒著:《民法學(xué)說與判例研究》,第1冊,中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版,第476頁。)筆者認(rèn)為,此說不能成立。因?yàn)椤暗錂?quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時,是以典權(quán)為標(biāo)的物,而不是以典物為標(biāo)的物,拍賣時,僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后,就典物設(shè)定抵押權(quán),是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物,二者標(biāo)的既不相同,其權(quán)利的行使,不致于發(fā)生沖突,亦不會使法律關(guān)系趨于復(fù)雜。”(注:鄭玉波主編:《民法物權(quán)論文選輯》(下),第1084頁。)既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán),不能除去典權(quán)而為拍賣,則當(dāng)出典人未能償還后來設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù),抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償,典權(quán)人對于拍定人仍有同樣的權(quán)利,其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時,則典權(quán)人享有請求解除抵押權(quán)的權(quán)利;當(dāng)出典人逾期不回贖典物,典權(quán)人取得典物所有權(quán)時,則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅,不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先,仍然愿意再設(shè)定低押權(quán),其對自己的利益自有考慮,根本無須法律來禁止,再者,允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán),而卻不允許出典人以其對典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán),顯然違反了民法的公平原則。因此,筆者認(rèn)為,我國立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后,應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利,但以不影響典權(quán)的實(shí)現(xiàn)為條件。

    三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問題

    (一)房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式

    房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對于有效的房地產(chǎn)抵押,房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后,如果債務(wù)人履行了債務(wù),房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅;如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿,房地產(chǎn)抵押權(quán)人無權(quán)行使抵押權(quán),否則,屬于侵權(quán)行為,因而,只有具備下列情況之一的,房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn),以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán):(1)債務(wù)履行期滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)?,債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;(2)抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的;(3)抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的;(4)抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的;(5)抵押合同約定的其他情況。

    我國《擔(dān)保法》第53條規(guī)定:“債務(wù)履行期屆滿,抵押權(quán)人未受清償?shù)?,可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的,抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。”據(jù)此,在我國,抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價、拍賣抵押物、變賣抵押物三種,而且,抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商,協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序,協(xié)議不成時,抵押權(quán)人只能向人民法院,通過法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),抵押權(quán)人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時,抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”的規(guī)定,拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。對此,筆者認(rèn)為不妥。因?yàn)椋M管拍賣通過公開競價的方式,由競買者競價確定抵押房地產(chǎn)的價格,能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價格,對抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利,從某種角度講,拍賣無疑是最為公平的一種方式,但是,在實(shí)踐中卻經(jīng)常會遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時無人受買、無法變現(xiàn)的情況,對此,若拘泥于拍賣這一種方式,房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無法實(shí)現(xiàn)、形同虛設(shè)?!為了解決這一問題,最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人之不動產(chǎn),無人受買,擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書,擬通報試辦可否?”為內(nèi)容請示最高人民法院時,最高人民法院即以(法編)字第9975號函復(fù):“關(guān)于債權(quán)人請求查封拍賣債務(wù)人的不動產(chǎn),無人受買,債權(quán)人請求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時,由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書的問題,經(jīng)與司法部聯(lián)系后,我們基本上同意來件所擬辦法?!奔础笆孪扰c主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系,準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋(1998)25號批復(fù)也作了類似規(guī)定:“在依法以國有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中,債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?,可以通過拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn),債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)對國有土地使用權(quán)依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認(rèn)的地價評估結(jié)果將土地使用權(quán)折價,經(jīng)抵押權(quán)人同意,將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人,土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以,司法實(shí)踐中,在拍賣抵押房地產(chǎn)時,如確實(shí)無人受買,抵押權(quán)人是可以通過法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價抵償債務(wù),抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù),取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此,筆者以為,《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式,忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性,既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接,又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問題,且容易造成司法實(shí)踐中的適用法律混亂,為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn),應(yīng)將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時的首選方式,而不是唯一方式,當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時確實(shí)無人受買、無法變現(xiàn)時,抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價或者變賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一點(diǎn)應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。

    (二)房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個法律問題

    1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的,還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下,共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)?,法律賦予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價值的權(quán)利,而不是任意處分抵押物的權(quán)利,只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r值以滿足自己的債權(quán),就算充分實(shí)現(xiàn)了自己的抵押權(quán),所以共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾,應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

    2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的,或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的,在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后,未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì),也不得擅自改變這些土地的原有用途。

    3.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,拍賣房地產(chǎn)時,該劃撥土地使用權(quán)應(yīng)納入出讓軌道,作為一種出讓行為,該項(xiàng)拍賣必須由土地管理部門負(fù)責(zé)。而依法拍賣該房地產(chǎn)后,應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額,即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一個先決條件,抵押權(quán)人只是對繳足土地使用權(quán)出讓金后的余款才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

    第4篇

    在制定房地產(chǎn)產(chǎn)品策略時,需要從以下幾個方面進(jìn)行考慮:

    (一)位置條件。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件是打造核心產(chǎn)品的首要條件,位置條件的優(yōu)劣直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤的多少,一般而言,應(yīng)選擇拆遷補(bǔ)償費(fèi)用低、交通方便、服務(wù)設(shè)施較為齊全的地段進(jìn)行開發(fā)。就商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言,開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)處在交通便利區(qū)、人流量集中區(qū),把握好交通及客流“兩大動線”,商鋪投資的回報率才可能實(shí)現(xiàn)。從交通便利性來講,軌道交通、公共交通都發(fā)達(dá)的地方自然能帶來更多人氣,例如,北京老牌商圈西單、王府井就具備了這些交通優(yōu)勢。另外要注意的是,商業(yè)的最佳位置一定不要在交通主干道旁,因?yàn)檫@相當(dāng)于多了一個天然的交通隔離帶。外部交通固然重要,但商業(yè)體內(nèi)部的交通流線如果不順暢,同樣會將消費(fèi)者拒之門外。如果說交通動線決定了多少人會經(jīng)過商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,那客流動線就決定了消費(fèi)者與商品摩擦的機(jī)會。曾有這樣的例子,很多大商家對一個商業(yè)項(xiàng)目的外部環(huán)境非常滿意,但一進(jìn)到商場內(nèi)部就馬上放棄了進(jìn)駐的想法,往往只因?yàn)殡娞輸?shù)量不夠。因此,從客流動線這個角度講,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部的合理設(shè)計(jì)能夠讓消費(fèi)者在商業(yè)體中逗留更長的時間,從而產(chǎn)生更多消費(fèi),更多的利潤。就一般居民住宅而言,要注意交通便利、環(huán)境安靜、服務(wù)設(shè)施齊全等方面的條件。

    (二)產(chǎn)品設(shè)計(jì):為了滿足消費(fèi)者需要,對設(shè)計(jì)者而言,應(yīng)放下專業(yè)人士的架子去聽一聽你設(shè)計(jì)的房子中住戶的想法,去聽聽策劃人員的意見;對策劃者而言,加強(qiáng)自己專業(yè)知識的學(xué)習(xí),真正的深入群眾去探求市場的聲音。關(guān)鍵是整合設(shè)計(jì)的產(chǎn)品屬性與策劃的市場屬性,找到中間的最佳結(jié)合點(diǎn)。設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)師與策劃專員應(yīng)該共同商討、相互協(xié)作,根據(jù)目標(biāo)客戶的特性分析,作出房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等。

    (三)品牌設(shè)計(jì):我國目前房地產(chǎn)品牌策略以副品牌為主導(dǎo),即將現(xiàn)有品牌與一個新品牌相結(jié)合,從而為產(chǎn)品冠牌的方法。如萬科開發(fā)的萬科-星園、萬科-青青家園等樓盤,既可以從整體上對公司品牌的聯(lián)想和價值加以利用,又可以創(chuàng)造具體的品牌信念,幫助消費(fèi)者更形象地了解新產(chǎn)品。

    建立產(chǎn)品品牌之后,更要注重品牌關(guān)系,樹立良好的品牌關(guān)系,首先就是保證房屋質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)品牌承諾,這是基本的要求。其次,提供附加產(chǎn)品,這是消費(fèi)者購房時所得到的附加服務(wù)和附加利益。最后,實(shí)施客戶關(guān)系管理(CRM),通過網(wǎng)絡(luò)、市場調(diào)查等手段收集信息建立數(shù)據(jù)庫,對客戶信息進(jìn)行長期跟蹤管理。

    二、房地產(chǎn)價格策略(Price)

    一種是成本+競爭定價策略,即首先計(jì)算出項(xiàng)目總成本,再根據(jù)競爭對手的價格情況,加上預(yù)期利潤,從而得出本樓盤價格。這種典型的“產(chǎn)品主導(dǎo)型”定價策略蘊(yùn)含著定價過高產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險和定價過低較難贏取超高額利潤的風(fēng)險。

    另外一種是消費(fèi)者需求加競爭定價策略,它的最大好處就是以消費(fèi)者的潛在心理接受價格為出發(fā)點(diǎn),以競爭對手為參照,無論規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費(fèi)者的需求為原則,并時刻注意區(qū)別或跟隨競爭對手,因而實(shí)現(xiàn)高額利潤或快速回籠資金的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態(tài),能使開發(fā)效率達(dá)到最高。

    三、房地產(chǎn)營銷渠道策略(Place)

    目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中,房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為直接銷售、委托推銷、網(wǎng)絡(luò)營銷以及其他近幾年興起的新型渠道策略。

    直接銷售,最常見的形式就是派出房地產(chǎn)銷售人員,在一個固定的場所主要是現(xiàn)場售房處,來為需要買房的顧客和準(zhǔn)顧客提供服務(wù)。雖然這種渠道模式可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托推銷的費(fèi)用(相當(dāng)于售價的1.5%~3.0%),但銷售經(jīng)驗(yàn)的不足和銷售網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。

    委托,相對于直接銷售策略,分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險,而且中介機(jī)構(gòu)由于工作的范圍、特性,以及對于市場趨勢的了解,對于目標(biāo)市場的掌握以及對于消費(fèi)心理的研究比開發(fā)商深入得多,更容易把握市場機(jī)會,能更快銷售房產(chǎn)。

    許多房地產(chǎn)商也利用因特網(wǎng)資源,打破地域限制,進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播,面廣量大,其營銷內(nèi)容詳實(shí)生動、圖文并茂,可以全方位地展示房地產(chǎn)產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu),同時還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬,為潛在購房者提供了諸多方便。

    伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,在保持既有的模式下,一些新的渠道開始出現(xiàn),我國的房地產(chǎn)營銷渠道也呈現(xiàn)出全方位、多樣化的局面。

    四、房地產(chǎn)營銷促銷策略(Promotion)

    房地產(chǎn)促銷策略可以分為人員促銷和非人員促銷兩大類:

    人員促銷是一種傳統(tǒng)的推銷方法,一方面是靠外聘的工作人員在人流量大的鬧市區(qū)或新樓盤集中區(qū)域向潛在消費(fèi)者發(fā)放其房地產(chǎn)宣傳資料,成本低同時還起到廣而告之的作用;另一方面是通過專業(yè)的銷售公司的銷售顧問向客戶詳細(xì)介紹其房地產(chǎn)的情況,促成買賣成交的活動。

    非人員推銷又有廣告、營業(yè)推廣和公共關(guān)系等多種形式。在實(shí)際促銷過程中,這些方式綜合起來構(gòu)成促銷組合策略。

    (一)房地產(chǎn)廣告

    房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式主要有以下幾種類型:(1)印刷廣告。主要載體有報刊、雜志、有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其商自行印刷的宣傳材料等;(2)視聽廣告。如電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺、廣播等傳媒方式;(3)戶外廣告。房地產(chǎn)推出時機(jī)確定后,在施工現(xiàn)場豎立的現(xiàn)場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告,用以介紹開發(fā)項(xiàng)目情況,預(yù)告房地產(chǎn)即將推出,誘導(dǎo)消費(fèi)者購屋欲望。(4)布置精致樣板房。房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)計(jì)樣板房,表現(xiàn)完美格局和完善生活機(jī)能,并加強(qiáng)裝修與施工,讓消費(fèi)者產(chǎn)生具體的臨場感。

    (二)營業(yè)推廣

    開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動,向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi),或者舉行開盤或認(rèn)購儀式、項(xiàng)目研討會、新聞會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等,這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度,有助于提高銷售量。

    (三)公共關(guān)系

    房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動包括人為制造新聞點(diǎn),引得媒體爭相報道,享受無償廣告以及建立與各方面的良好關(guān)系,比如與地方政府、金融機(jī)構(gòu)、其它社會組織的合作以及開發(fā)商之間的合作。

    目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段,房地產(chǎn)營銷已然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎(chǔ)上分析房地產(chǎn)營銷策略,這對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用,對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言也具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

    參考文獻(xiàn)

    [1]劉艷,淺談房地產(chǎn)營銷策略[J],沈陽干部學(xué)刊,2005(6)

    [2]杜宇,試論房地產(chǎn)營銷策略[J],中國科技信息,2006(4)

    [3]黃湘紅,淺析房地產(chǎn)價格營銷策略[J],廣西城鎮(zhèn)建設(shè),2005(11)

    第5篇

    關(guān)鍵詞:客戶滿意房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理

    作為一種提升企業(yè)競爭力的工具,客戶關(guān)系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經(jīng)引起了房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注,并且在一些知名的房地產(chǎn)公司得到了應(yīng)用。但是,目前還有很多人對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實(shí)施CRM持反對態(tài)度經(jīng)濟(jì)論文。這些人之所以持有這種觀點(diǎn),主要是因?yàn)樗麄儧]有正確認(rèn)識到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶滿意的意義。因此,正確認(rèn)識房地產(chǎn)客戶滿意的構(gòu)成要素和意義對于房地產(chǎn)業(yè)成功引入客戶關(guān)系管理,有著重要作用。

    客戶滿意的概念

    “滿意”是一個心理學(xué)術(shù)語,是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質(zhì)、精神及二者結(jié)合的刺激。因此,市場營銷學(xué)大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個定義:“客戶滿意是指一個人通過對一個產(chǎn)品的可感知的效果(或結(jié)果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數(shù)?!?/p>

    客戶滿意與否是一種心理評價的過程,它具有以下特征:

    主觀性??蛻魸M意與否并不是由企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響??蛻舻男枨蟆⑵谕?、性格、好惡、情緒、經(jīng)濟(jì)地位、教育程度等因素對客戶的滿意程度都有著重要影響。

    不穩(wěn)定性??蛻魸M意與否不是一成不變的,而是隨著社會經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展及個人消費(fèi)水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產(chǎn)品,在明天可能成為客戶抱怨的對象。所以,企業(yè)不能沉醉于現(xiàn)有的較高的客戶滿意度水平,應(yīng)該居安思危,不斷地改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù),持續(xù)地提高客戶滿意度,這樣才能在競爭中占據(jù)并保持不敗之地。

    多層次性。客戶滿意是客戶對企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)的心理評價,這種評價是多層次的而不是單一指標(biāo)的??蛻魸M意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽滿意、產(chǎn)品滿意和服務(wù)滿意;從縱向上包括物質(zhì)層滿意、精神層滿意和社會層滿意等三個逐漸遞進(jìn)的層次。因此,實(shí)施客戶滿意戰(zhàn)略應(yīng)該注意到各個層面,努力實(shí)現(xiàn)客戶的全面滿意。

    客戶滿意的構(gòu)成要素

    由于“客戶滿意學(xué)”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關(guān)客戶滿意構(gòu)成要素的理論,學(xué)術(shù)界還沒有形成一致的看法。日本產(chǎn)能大學(xué)的持本志行教授提出了客戶滿意的構(gòu)成要素。持本志行提出的構(gòu)成要素是從實(shí)體項(xiàng)目進(jìn)行分析,有所側(cè)重也就有所忽略,但總體上不失為一種優(yōu)秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對房地產(chǎn)客戶滿意構(gòu)成要素做出分析(如圖1所示)。

    與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目。包括房價,樓盤的評價績點(diǎn)。樓盤的評價績點(diǎn)包括戶型、裝修、地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等因素。這些內(nèi)容是房地產(chǎn)品固有的品質(zhì)特性。它們構(gòu)成了房地產(chǎn)品的核心質(zhì)量,是影響客戶滿意的首要因素。

    與印象有關(guān)的項(xiàng)目。包括客戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況的評價,對房地產(chǎn)品的評價,對企業(yè)形象的評價??蛻舾鶕?jù)宣傳媒體、親友同事了解到的信息,再結(jié)合自己與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接觸的親身體驗(yàn),會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出評價,形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶主觀因素的影響,例如,由于每個客戶的需求和偏好不同,他們會對同一企業(yè)的房地產(chǎn)品做出不同的評價;另一方面,還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會使客戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出不正確的評價。

    與服務(wù)有關(guān)的項(xiàng)目。這里主要是指在營銷和銷售過程(從客戶同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一次接觸,到簽訂認(rèn)購合同)、房產(chǎn)的使用過程中,企業(yè)對客戶提供的服務(wù)以及為增進(jìn)客戶關(guān)系所設(shè)計(jì)的各項(xiàng)活動。

    客戶滿意的意義

    滿意的客戶通過持續(xù)的重復(fù)購買、新客戶的推薦,能夠給企業(yè)帶來收益。這是眾多企業(yè)追求客戶滿意的原因。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,客戶滿意的意義也在這兩個方面得以體現(xiàn)。如圖2所示,客戶從購買到滿意,再從滿意到忠誠,最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個過程會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來豐厚的利潤。

    重復(fù)購買的產(chǎn)生。對于購房客戶來說,很多客戶已經(jīng)開始二次置業(yè),甚至三次置業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全有機(jī)會再次向他們推銷房產(chǎn)。對于租賃客戶而言,他們購買的是房地產(chǎn)在一定時期內(nèi)的使用權(quán)。房地產(chǎn)的使用權(quán)這種商品的購買和消費(fèi)是一個持續(xù)的過程,客戶與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間存在一種長期的契約關(guān)系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關(guān)系的延續(xù),也可以說是重復(fù)購買的發(fā)生。企業(yè)因此而獲得收益。

    客戶推薦的產(chǎn)生。不管客戶是否有二次置業(yè)的可能,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以從他們身上發(fā)掘銷售機(jī)會。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價值巨大,對客戶來說購買的風(fēng)險比較大,在購買之前他們會進(jìn)行多方面的咨詢和多次選擇,而朋友或同事的購買經(jīng)歷則是一個重要的參考信息。所以說,一個滿意的客戶會起到很好的宣傳效果,他們對周圍的人的影響作用遠(yuǎn)比廣告、售樓書、樣板房要大,并且不需要花錢。

    此外,由于不滿的客戶會向熟人述說他們的購買經(jīng)歷,因而給企業(yè)帶來負(fù)面的影響。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)中的影響作用要大于其它行業(yè):一旦有一位客戶不滿,企業(yè)失去的不僅是他一個人,而有可能是這個客戶周圍的所有人。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的客戶滿意是十分重要的。

    客戶滿意增長模型

    實(shí)施客戶關(guān)系管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)質(zhì)上是進(jìn)行了一項(xiàng)重要變革——增加了為企業(yè)提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進(jìn)行的客戶滿意度測量活動中所得的信息的流程,從而構(gòu)建起客戶滿意增長的模型,如圖3所示。為了使客戶滿意度增加,企業(yè)應(yīng)該首先收集到關(guān)于客戶需求、期望和習(xí)慣的信息。這些信息來源有:市場分析的結(jié)果;通過對客戶進(jìn)行調(diào)查、與客戶會談以及對特定客戶群體的關(guān)注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來自于服務(wù)失敗報告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次,應(yīng)該根據(jù)這些信息開發(fā)房地產(chǎn)品,這一點(diǎn)可以借助質(zhì)量功能展開(QualityFunctionDeployment,QFD)來實(shí)現(xiàn)。第三,應(yīng)該對客戶抱怨和服務(wù)失敗報告中的問題提出解決方案,改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)。

    參考文獻(xiàn):

    第6篇

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫;國際比較;防治措施

    一、前言

    對于泡沫一詞,根據(jù)前美國經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長金德爾伯格的定義,它是指一種或幾種資產(chǎn)價格在一段時期內(nèi)連續(xù)地陡然地上升,引發(fā)投資者產(chǎn)生在未來獲得收益的預(yù)期,從而投入大量投機(jī)資本,最終使價格飚升脫離其價值而形成的一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。

    所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲,也就是土地和房屋價格極高,與其市場基礎(chǔ)價值不符,雖然賬面上價值增長很快,但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn),形成一種表面上的虛假繁榮。

    本文從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手,對美國、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了比較,并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施,希望能對我國不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。

    二、房地產(chǎn)泡沫的國際比較

    (一)美國的房地產(chǎn)泡沫

    20世紀(jì)80年代末90年代初,美國曾發(fā)生過由于房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)的危機(jī)。最初發(fā)生問題的金融機(jī)構(gòu)集中在主營房地產(chǎn)存貸款業(yè)務(wù)的儲貸會,其后波及到商業(yè)銀行。儲貸會在美國有相當(dāng)數(shù)量的資產(chǎn)額。曾在20世紀(jì)80年代初期一度逼近商業(yè)銀行的40%,住宅抵押貸款市場份額達(dá)到商業(yè)銀行兩倍之多,是美國金融市場的重要力量。從20世紀(jì)50年代到70年代的戰(zhàn)后繁榮時期中,在國家優(yōu)惠政策推動下,儲貸會一度發(fā)展極為迅速。但是自20世紀(jì)80年代初起,隨著金融自由化逐步推進(jìn),其他金融機(jī)構(gòu)加入競爭行列,各種條例的取消也使儲貸會喪失利率優(yōu)勢,支付能力不斷下降。20世紀(jì)80年代末90年代初,美國房地產(chǎn)價格大幅度下跌,房地產(chǎn)客戶違約率從1988年2.25%猛增到1990年6.54%,因而形成大量銀行不良資產(chǎn),專門從事房地產(chǎn)的儲貸會則普遍陷入嚴(yán)重困境之中。到80年代中期,商業(yè)資產(chǎn)供給超過了需求,在德克薩斯州城市里空房率達(dá)20%甚至30%,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格急劇下跌,其中以西南部各州為甚,致使從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的儲貸機(jī)構(gòu)貸款損失慘重。

    從2000年開始,股市“泡沫”破裂和經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致近40年來最低的利率和低收入增長率,美國房地產(chǎn)價格增長率出現(xiàn)了與房主收入增長率相反的趨勢,房地產(chǎn)“泡沫”有所上升。美聯(lián)儲主席格林斯潘在2002年曾否認(rèn)房地產(chǎn)“泡沫”的存在,但許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為美國房地產(chǎn)“泡沫”其實(shí)很大。目前正在襲擊世界經(jīng)濟(jì)的美國次級房貸危機(jī)充分應(yīng)證了當(dāng)初一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的正確判斷。

    (二)日本的房地產(chǎn)泡沫

    日本地價偏高的問題一直存在,隨著日本經(jīng)濟(jì)在二戰(zhàn)后的復(fù)蘇,日本的地價尤其是城市地價也以驚人的速度上漲。1955年到1980年的25年間,日本城市地價的年最高增幅達(dá)到42.5%,年漲幅超過20%的次數(shù)就有8次。一項(xiàng)關(guān)于地價指數(shù)與價格指數(shù)之比的考察表明,1986年日本地價指數(shù)與物價指數(shù)之比大約是1956年同期的25倍。從1986年開始,日本經(jīng)歷了戰(zhàn)后最嚴(yán)重的一次地產(chǎn)價格膨脹,漲幅驚人。到1987年末,日本全國的地價總額已經(jīng)折合美國地價總額的4倍。到了1990年地產(chǎn)泡沫破滅前夕,日本地價指數(shù)與物價指數(shù)之比在短短四年內(nèi)迅速攀高至1956年的68倍。

    日本此次地價泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因,一是日本20世紀(jì)70年代逐步開始推行的開放國內(nèi)金融市場使日元利率自由化的舉措;二是日本對金融貨幣政策的調(diào)整為地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)提供了便利;三是因?yàn)槿毡臼鞘澜缟先司恋亓孔钌俚膰抑?,整個國家對于土地和房產(chǎn)都有一定的心理偏好,以土地或房產(chǎn)的方式保有財(cái)富也是泡沫出現(xiàn)于房地產(chǎn)業(yè)的重要心理基礎(chǔ)。

    1990年,日本的地產(chǎn)泡沫由于政府干預(yù)等原因開始破滅,房價大幅回落。這次地產(chǎn)泡沫破滅對整個國家的經(jīng)濟(jì)造成了極大的破壞。投機(jī)于房地產(chǎn)的企業(yè)大量陷入財(cái)務(wù)危機(jī),各金融機(jī)構(gòu)由于貸款難以回收和持有的地產(chǎn)抵押貶值,紛紛倒閉。這種混亂的局面最終造成了日本經(jīng)濟(jì)長達(dá)十年的低迷。

    (三)東南亞的房地產(chǎn)泡沫

    有關(guān)專家認(rèn)為:銀行信貸擴(kuò)張?jiān)跂|亞國家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的形成過程中扮演了重要的角色。東亞金融危機(jī)中具有代表性的泰國、馬來西亞以及香港地區(qū)的銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫危機(jī)表明:銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張不僅是造成房地產(chǎn)泡沫的重要原因,而且在泡沫崩潰和經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)中也起了同樣重要的作用。

    東南亞各國在十幾年的經(jīng)濟(jì)高速增長中,房地產(chǎn)價格暴漲,吸引了大量資金涌向房地產(chǎn)部門。據(jù)統(tǒng)計(jì),泰、馬、印、菲的金融機(jī)構(gòu)投放到房地產(chǎn)的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%、20%、11%。隨著市場的逐漸飽和,房地產(chǎn)日益暴露嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)象,大量樓宇閑置。泰國房屋空置率高達(dá)20%,菲律賓為15—20%,印尼為18%,馬來西亞的數(shù)量也不少。房地產(chǎn)價格下降,房地產(chǎn)泡沫開始破裂,直接的后果是銀行的呆賬、壞賬大幅度增長。房地產(chǎn)危機(jī)導(dǎo)致銀行危機(jī),金融體系的穩(wěn)定性遭受極大破壞。因此,消除導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的深層因素,力戒發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì),是處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開放的國家應(yīng)引以高度重視的問題,不可掉以輕心。

    三、國際房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因

    通過對美國、日本和東亞等國家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的比較分析,各個國家的房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因,主要有政府宏觀調(diào)控失誤、銀行貸款的過度支持、寬松的金融環(huán)境和過剩的國際資本流動等。

    (一)政府宏觀調(diào)控失誤

    政府行為對房地產(chǎn)泡沫的影響主要表現(xiàn)在兩個方面:一方面是在土地市場不成熟及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制不完善的條件下,所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供給有限和市場機(jī)制不完善的情況下,容易滋生權(quán)力尋租現(xiàn)象,為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了溫床。不論是何種情況的調(diào)控不當(dāng),都容易引起泡沫現(xiàn)象。例如以“政、官、財(cái)”一體化為特點(diǎn)的日本政府在經(jīng)濟(jì)泡沫化過程中采取種種政策將國家發(fā)展目標(biāo)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向金融業(yè),原來應(yīng)該投向物質(zhì)生產(chǎn)建設(shè)的資金也轉(zhuǎn)而流入金融投資領(lǐng)域。政府的誘導(dǎo)、投資者的沖動與金融機(jī)構(gòu)本身存在的內(nèi)部不完善結(jié)合在一起。在政治、企業(yè)、社會三種力量的推動下,房地產(chǎn)投機(jī)達(dá)到白熱化的程度。

    (二)銀行貸款的過度支持

    由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),開發(fā)商僅僅依靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。但金融支持過度,大量的資金涌向房地產(chǎn)市場,就會不斷堆積金融風(fēng)險,給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。在這方面表現(xiàn)最為明顯的是東南亞國家。在沒有建立有效的銀行監(jiān)督和立法機(jī)構(gòu)的情況下,許多銀行或是直接貸款給房地產(chǎn)等高回報率的領(lǐng)域或是通過控股、參股方式將資金變相投入房地產(chǎn)公司。這些資金的流入使房地產(chǎn)價格極速膨脹。

    (三)寬松的金融環(huán)境

    寬松的金融環(huán)境為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了溫床??v觀各國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因,會發(fā)現(xiàn)其中或多或少都有金融環(huán)境的因素。例如美國國會在1980年通過的《放松管制和貨幣管理法案》中有關(guān)取消利率最高限度、放松資金來源、允許各種帶息支票存在、同意各類存款機(jī)構(gòu)分區(qū)域交叉等決定,在一定程度上促進(jìn)了美國金融業(yè)的發(fā)展,但是也為房地產(chǎn)泡沫的形成創(chuàng)造了條件。

    (四)過剩的國際資本流動

    資本在國際間的流動是一把雙刃劍:一方面,它可以為資源在全球范圍內(nèi)的合理配置提供渠道;另一方面,錯誤的經(jīng)濟(jì)信號將誤導(dǎo)大量的國際游資在國際間流動,則可能會成為國際游資流入國出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的原因。房地產(chǎn)泡沫在這種條件下,就會被進(jìn)一步放大。

    隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長和人民幣的升值,相應(yīng)的中國的資產(chǎn)價格相對于國外資產(chǎn)價格也有很強(qiáng)的上漲預(yù)期,所以流入中國的投機(jī)資本很多投向了房地產(chǎn)市場。例如我國2004年的外匯儲備余額達(dá)到6099.32億美元,其中后三個月外匯儲備猛增954億美元,幾乎占到全年增加額的一半。然而,這三個月的貿(mào)易順差總和卻僅僅只有280.7億美元。這增加的外匯儲備大部分流向了中國的房地產(chǎn)市場。而反過來,不斷上漲的房地產(chǎn)價格又吸引更多的外資進(jìn)入,過度的投機(jī)造成更大的人民幣升值壓力。這是一個正循環(huán)的強(qiáng)化過程。

    四、房地產(chǎn)泡沫的防治

    房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),直接關(guān)系到整個我國經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展。目前我國正處在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的最佳時期,因此,吸取國際房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),預(yù)防和減少我國房地產(chǎn)泡沫必須采取相應(yīng)的防治措施。

    (一)加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控,防止政府調(diào)控失誤

    房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是舉足輕重的。因此,政府應(yīng)該對該行業(yè)進(jìn)行干預(yù)。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策背景的改變,對房地產(chǎn)的影響往往是巨大而深遠(yuǎn)的。單一的應(yīng)對措施往往無能為力,所以政府要采取控制通貨膨脹、保持稅收政策的穩(wěn)定性、加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)的控制,建立完善的風(fēng)險控制系統(tǒng)等一系列綜合措施。

    (二)加強(qiáng)對銀行的監(jiān)督管理,防止銀行貸款的過度支持

    推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管,包括銀行資本充足率、資金流動性、風(fēng)險管理與控制能力等。這個過程中我們還要結(jié)合其他的措施來預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。比如加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格的檢測和調(diào)控,公開盡可能多的市場信息,減少市場中的信息不完全和不對稱情況,設(shè)計(jì)合理的土地稅制來控制土地投機(jī),比如土地增值稅、土地閑置稅等等。與此同時,必須大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以分散銀行信貸風(fēng)險。

    (三)規(guī)范房地產(chǎn)融資行為,防止低利率形成的寬松金融環(huán)境

    規(guī)范房地產(chǎn)融資行為,嚴(yán)格審批房地產(chǎn)貸款。資金是房地產(chǎn)投資過熱的資本來源,控制了源頭就從根本上控制了房地產(chǎn)行業(yè)的投資過熱。因此金融機(jī)構(gòu)要合理有效利用金融手段來進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)融資的行為。

    嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件,切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理。強(qiáng)化個人住房貸款管理,嚴(yán)格按照國家規(guī)定發(fā)放個人住房貸款。規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。

    (四)警惕過剩的國際資本流動

    在金融自由化的背景下,高投資率以及大力吸引外資的經(jīng)濟(jì)增長模式要求有一套合理的資金流向監(jiān)管措施,以防止國際短期投資的投機(jī)性涌入。

    加強(qiáng)對外資的監(jiān)控,主要應(yīng)采取以下的措施:要以外資直接投資為主,間接投資為輔,以長期外債為主,短期外債為輔,控制外債的總規(guī)模;控制外債的投向,鼓勵外資投向技術(shù)領(lǐng)域,嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的規(guī)模;在引進(jìn)外資的同時,還應(yīng)調(diào)整本國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),提高生產(chǎn)能力,提高抵御外資的能力。

    參考文獻(xiàn):

    1、范如國.房地產(chǎn)投資與管理[M].武漢大學(xué)出版社,2004.

    2、汪利娜.房地產(chǎn)泡沫與預(yù)防措施[J].經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯,2003(1).

    第7篇

    物業(yè)管理概念是我國房地產(chǎn)業(yè)較早開始“炒作”的一個概念。作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈上的一個重要環(huán)節(jié),某一個項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低是影響業(yè)主作出購買選擇的重要因素。因?yàn)闃I(yè)主都希望生活在一個安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此,我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤,往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類的旗號。

    為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要,我國物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立自己的經(jīng)營管理服務(wù)理念,探索先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)模式和嶄新的物管企業(yè)運(yùn)營機(jī)制,充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化,著眼于打造物業(yè)管理品牌,才能在房地產(chǎn)營銷中保持主動。

    二、綠色生態(tài)概念

    房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風(fēng)行。綠色營銷理論的核心是,企業(yè)營銷活動應(yīng)該是以人類的綠色消費(fèi)為目標(biāo)而進(jìn)行的一系列營銷活動,是實(shí)現(xiàn)公司贏利、消費(fèi)者需求滿足和社會長遠(yuǎn)利益三者動態(tài)平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強(qiáng)調(diào)企業(yè)的營銷活動要保護(hù)環(huán)境,有利于維護(hù)生態(tài)平衡,減少污染,避免資源浪費(fèi),提供親近自然的、無害化產(chǎn)品和消費(fèi)。

    這股綠色生態(tài)概念之風(fēng)自然很快吹向房地產(chǎn)業(yè)。企業(yè)在房產(chǎn)營銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號,在營銷全過程力圖體現(xiàn)“綠色”關(guān)懷。例如,地段選擇盡可能遠(yuǎn)離污染源,墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料,拒絕使用粘土紅磚(減少土地資源消耗),裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料,房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營造方面,則普遍強(qiáng)調(diào)小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化,強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP,成為吸引顧客的“賣點(diǎn)”。

    三、歐式概念

    歐式概念幾乎是全國房地產(chǎn)市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿海和南方城市,到今天的內(nèi)陸城市,歐式概念之風(fēng)一直在熱吹之中,成為競相模仿和攀比的焦點(diǎn)之一。無論是建筑的外觀造型,還是小區(qū)環(huán)境的布局,力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市,稍有實(shí)力的開發(fā)商,稍大的樓盤,就要請海外設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)。外觀設(shè)計(jì)則往往是歐式圓形拱門,歐式窗戶、羅馬立柱,歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾;小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風(fēng)景樹、歐式花園草坪等;還有實(shí)力雄厚的開發(fā)商,甚至將整個小區(qū)“歐化”。

    四、品位概念

    追求品位,是現(xiàn)代社會逐步富裕起來的人們的共同向往。

    有一句幾乎成為經(jīng)典的廣告語——“我選擇的是家,不是房子”。這句話似于把房子和家對立了起來。其實(shí)不然,如果換一個角度看,它恰恰體現(xiàn)了房子之于家的重要性。房為家的載體,沒有房,何以為家?在某種意義上說,房子是家的代名詞。對普通百姓而言,房子是一個家庭最大的“大件商品”,它是人們享受生活的基本條件。無房的人夢想有房,有了房的人則無不希望把“家”建設(shè)得溫馨、高雅和舒適。因此,在善于制造概念的房地產(chǎn)營銷人士頭腦里,品位概念自然又是一個重要的“噱頭”。

    五、人文概念

    現(xiàn)代都市人,每天奔波于繁華鬧市,車水馬龍,喧囂塵揚(yáng),更希望能尋得幽雅高尚之所,置業(yè)安家,與高尚人士為鄰,受文化環(huán)境熏陶,修身養(yǎng)性,讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時,還能夠浸潤在一個文明、高尚的文化氛圍里。對人文氛圍的追求,是都市人在滿足了基本溫飽之后,生活境界和精神境界上的更高要求。

    于是,在房地產(chǎn)營銷的概念演進(jìn)中,人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內(nèi)涵和品質(zhì)。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園,墨香中的家”,什么“某某花園,書香門第”之類的廣告,一個比一個喊得更響亮。

    六、旅游休閑概念

    現(xiàn)代人在緊張。工作之余,希望獲得休閑、旅游度假,調(diào)節(jié)心情,放松精神。休閑將成為現(xiàn)代人的重要生活方式。因此,那些在城郊結(jié)合部開發(fā)的項(xiàng)目,特別是別墅項(xiàng)目區(qū),則著力營造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外,辟有野趣燒烤樂園,隨物業(yè)贈送小型花圃或農(nóng)莊(可代為打理),還有的項(xiàng)目干脆建在遠(yuǎn)郊的旅游度假區(qū)。

    最近,著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧公開發(fā)表一種觀點(diǎn)——擁有兩套住房才算小康,引起社會廣泛關(guān)注。他所說的另一套房主要被用作周末和節(jié)假日度假之用??梢姡瑢W(xué)者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說明旅游度假概念反映了房地產(chǎn)開發(fā)的一種重要趨勢,難怪開發(fā)商和企劃人們開始熱衷于營造這一概念。

    七、會所概念

    從字面意思上講,會所就是項(xiàng)目業(yè)主或小區(qū)內(nèi)居民聚會之所。顧客在接受房地產(chǎn)廣告信息和作出購房選擇時,面對的大多數(shù)是期房或半期房,所以盡管很多發(fā)展商在樓書和規(guī)劃圖中展示了漂亮的會所“效果圖”,但更多的發(fā)展商主要是把它作為一個銷售賣點(diǎn)而已,至于會所何時能真正建成,提供哪些服務(wù),由誰經(jīng)營和如何經(jīng)營等細(xì)節(jié)問題,并沒有確定,所以顧客得到的僅僅是一個美麗含混的承諾。

    然而,深入考察一下,可以發(fā)現(xiàn),會所概念在實(shí)際中存在著這樣的問題:

    一是會所的功能定位問題。一般大型社區(qū)或比較成熟的物業(yè),均配備有專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。那么,會所為入住的業(yè)主提供的服務(wù)如何同物業(yè)管理區(qū)別開來,避免重復(fù)或空白呢?這就需要對會所作功能定位。我認(rèn)為,會所應(yīng)該定位于人際溝通和社區(qū)文化交流,應(yīng)該成為社區(qū)居民人際交往和文化交流的場所、渠道。讓小區(qū)居民從家庭自我封閉中走出來,多作人際溝通,開展有特色的小區(qū)文化活動,如文化沙龍、小型圖書館、游藝活動、健身、聚會、社區(qū)教育等,面向社區(qū)大家庭,敞開心扉,親善友好,至于洗衣送餐、孩童托管之類的家政服務(wù),則應(yīng)該由物業(yè)管理部門承擔(dān)。

    二是會所經(jīng)營權(quán)和經(jīng)營方式問題。即會所應(yīng)該由誰經(jīng)營,如何經(jīng)營的問題。也許是“肥水不流外人田”的緣故,我們看到會所普遍由開發(fā)商經(jīng)營。由于開發(fā)商的主業(yè)不在于此,如果開發(fā)商經(jīng)營上出現(xiàn)問題,這就容易造成與業(yè)主的矛盾。因此,我們提倡會所可以引入社會的專業(yè)機(jī)構(gòu)來經(jīng)營,以提高經(jīng)營水平和服務(wù)水準(zhǔn)。在如何經(jīng)營的問題,有開放式經(jīng)營、封閉式經(jīng)營和半開放式經(jīng)營三種觀點(diǎn)。因服務(wù)的對象范圍大小不同,經(jīng)營方式和對業(yè)主的影響也就有不同。更多的業(yè)主希望會所實(shí)行封閉式經(jīng)營,以享受優(yōu)越的服務(wù),但這也會增加經(jīng)營成本,提高會所消費(fèi)代價。

    八、親水概念

    水也是21世紀(jì)最珍貴的資源。而我國是一個水資源相對缺乏的國家。在很多城市尤其是北方城市,缺水嚴(yán)重,水就更顯珍貴。因此,生活在都市的人們,如果能選擇親水居住,是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下,親水概念不知不覺風(fēng)行房地產(chǎn)界。不少開發(fā)商把項(xiàng)目用地由原來首選地段因素轉(zhuǎn)向臨水因素。于是乎,那些臨湖、臨江、臨河的項(xiàng)目開發(fā)一下子熱了起來。只要看看如今樓盤項(xiàng)目的名稱,便可以看到與水的關(guān)系:藍(lán)灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。

    九、智能E化概念

    智能E化概念是近幾年提出的一個新概念。從近幾年的房地產(chǎn)文章和大量的房地產(chǎn)廣告中,“智能”、“E化”概念的熱炒,似乎標(biāo)志著入住的業(yè)主能一夜跨入智能社會、數(shù)字時代。然而,對大多數(shù)市民和購房者來說,“智能化”仍然是霧里看花。不少人認(rèn)為,上網(wǎng)、寬帶、可視對講、紅外線監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄表就是“智能E化”,也有些開發(fā)商出于“炒”概念的目的,不管夠格不夠格,故意朝這個概念上套,以時髦的詞匯“蒙”人。