時(shí)間：2022-04-26 09:08:18
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“信托”意指信任委托，是一種代人理財(cái)?shù)闹贫劝才?。我國《信托法》中所稱的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)管理或者處分的行為。雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產(chǎn)信托”，還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有爭議，但都認(rèn)為現(xiàn)代信托制度的發(fā)展最早是從英國封建時(shí)代的用益權(quán)制度開始的。
一、現(xiàn)代信托制度的發(fā)展
（一）現(xiàn)代信托制度的確立
早期在英國出現(xiàn)的“信托”，稱為“用益設(shè)計(jì)”，當(dāng)時(shí)的目的是為了規(guī)避封建法律制度對財(cái)產(chǎn)（尤其是土地）轉(zhuǎn)移所加的限制和稅負(fù)。當(dāng)時(shí)的英國人民非常虔誠于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈(zèng)給教會(huì)等宗教團(tuán)體的習(xí)慣，但教會(huì)土地可以永久免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機(jī)會(huì)，封建諸侯不得不出臺(tái)禁止將土地捐贈(zèng)給教會(huì)的規(guī)定。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會(huì)，達(dá)到與直接損贈(zèng)給教會(huì)時(shí)相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈(zèng)土地給教會(huì)的規(guī)定。人們還采取同樣的方法規(guī)避了土地長子繼承制。另外，在由國王、領(lǐng)主和佃戶組成的英國封建土地制度下，每當(dāng)土地的“占有”或“所有權(quán)”發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉(zhuǎn)移土地“占有”而保留土地“用益權(quán)”的方式，使得這種負(fù)擔(dān)得以規(guī)避。由于英國的普通法并不承認(rèn)這種用益設(shè)計(jì)制度，因而受讓人（實(shí)際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協(xié)定不受法律的約束，而僅僅是依照良心和道德來管理財(cái)產(chǎn)，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無可奈何。在15世紀(jì)形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應(yīng)該忽視道德為理由，承認(rèn)并賦予了用益設(shè)計(jì)制度的合法性。用益設(shè)計(jì)制度的合法化招致了封建諸侯的不滿，1535年亨利八世頒布了《用益法》，將受益人的受益權(quán)確認(rèn)為法律上的所有權(quán)，目的是為了使受益人承受所有權(quán)人地位而無法規(guī)避稅負(fù)。1925年英國以《財(cái)產(chǎn)法》廢除了《用益法》，現(xiàn)代信托制度得以確立。
（二）消極信托向積極信托的轉(zhuǎn)化
由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財(cái)產(chǎn)的“名義”所有權(quán)，對信托財(cái)產(chǎn)不負(fù)任何積極管理的義務(wù)，信托財(cái)產(chǎn)的實(shí)際管理權(quán)和受益權(quán)由受益人擁有，也就是說受托人只是“人頭”設(shè)計(jì)。通過利用受托人的“人頭”設(shè)計(jì)，可以達(dá)到成功規(guī)避對財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的限制和不合理稅負(fù)，因而這種信托被認(rèn)為是消極信托。
隨著歷史的發(fā)展，封建制度崩潰，政治上民主化，經(jīng)濟(jì)上市場化，凌駕于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移上的種種限制和稅負(fù)也紛紛取消或合理化，人們由確保土地財(cái)產(chǎn)世代相傳的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐再嵢±麧櫈槟繕?biāo)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代向工商經(jīng)濟(jì)時(shí)代的轉(zhuǎn)化，也使得財(cái)富來源的形式由單一的土地轉(zhuǎn)向多元化。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，使得受托人從滿足消極的“人頭”設(shè)計(jì)需求，轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌驖M足受益人對提供積極、專業(yè)的財(cái)產(chǎn)管理方面的需求。信托和投資的結(jié)合日益緊密，營業(yè)信托事業(yè)日益興旺發(fā)達(dá)，積極信托主導(dǎo)了現(xiàn)代信托的發(fā)展。
（三）現(xiàn)代信托制度的傳播和創(chuàng)新
英國雖然是信托事業(yè)的發(fā)源地，但長期停留在不以盈利為目的的民事信托階段。19世紀(jì)60年代，因產(chǎn)業(yè)革命的成功而資金充裕的英國民眾，急于投資于利潤豐厚的歐美地區(qū)，但缺乏國際投資經(jīng)驗(yàn)，于是中小投資者集中資金交由可信賴的投資經(jīng)驗(yàn)豐富的受托人代為運(yùn)作，雙方約定受托人只收取一定的報(bào)酬，并將投資收益返還給投資者。以后，受托人發(fā)展為專業(yè)化公司，并通過發(fā)行等值的基金單位而募集成立了信托基金，由此產(chǎn)生了“單位信托”。20世紀(jì)20年代，這種單位信托制度傳入美國，并發(fā)展成為“投資信托”，以后又從美國傳入日本、韓國等東南亞地區(qū)。二者的區(qū)別在于單位信托是以契約方式運(yùn)作的“開放式基金”，而投資信托是以股份公司形式運(yùn)作的“封閉式基金”。目前，英國和美國都有民事信托和商事信托，但限于習(xí)慣和民事信托曠日持久的發(fā)達(dá)，民事信托仍然是英國信托業(yè)務(wù)的主體，而美國的民事信托和商事信托同樣發(fā)達(dá)。日本信托與英美不同的是幾乎都屬于商事信托，特別是在二戰(zhàn)后特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中獨(dú)創(chuàng)了“貸款信托”，為日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)。
二、國外房地產(chǎn)信托經(jīng)營模式
（一）美國的房地產(chǎn)投資信托
美國的房地產(chǎn)投資信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司擁有資產(chǎn)的形式，將股東的資金吸引到房地產(chǎn)投資中，股東既可以獲得類似于直接投資房地產(chǎn)的一些好處，又避免了承擔(dān)無限責(zé)任及資產(chǎn)流動(dòng)性差的風(fēng)險(xiǎn)。美國的房地產(chǎn)投資信托業(yè)自20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，目前的市場價(jià)值已經(jīng)超過400億美元。
l、美國房地產(chǎn)投資信托的類型
美國的房地產(chǎn)投資信托包括股權(quán)信托、抵押信托、混合信托三種形式。股權(quán)信托的投資業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)的所有權(quán)（收購現(xiàn)存房地產(chǎn)或即將開發(fā)的房地產(chǎn)），其投資人取得的是房地產(chǎn)的股份所有權(quán)；抵押信托的主要投資業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)抵押放款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)；混合信托則兼有股權(quán)信托和抵押信托雙重性質(zhì)和特點(diǎn)。股權(quán)信托的投資魁力在于：（l）通過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。抵押信托的投資魁力在于：（1）為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場、獲得較高借貸利差的機(jī)會(huì)；（2）專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款，分散了房地產(chǎn)借貸風(fēng)險(xiǎn)；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。
2、房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司的不同
雖然房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司都是將所募集資金用于房地產(chǎn)投資，但二者具有顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)為：（1）房地產(chǎn)投資信托的功能在于“受人之托，代人理財(cái)”，是財(cái)產(chǎn)管理與金融功能的統(tǒng)一，雖然它通常以股份公司的形式出現(xiàn)，但同時(shí)要受到公司法和信托法規(guī)范；而房地產(chǎn)股份公司主要受到公司法的制約。（2）法律對房地產(chǎn)投資信托的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配作了原則性的規(guī)定，比如關(guān)于資產(chǎn)價(jià)值的75％以上必須由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成的規(guī)定，關(guān)于來自于租金、抵押貸款利息和房地產(chǎn)銷售的毛收入不低于總毛收入75％的規(guī)定，關(guān)于分配給股東的金額不低于應(yīng)納稅收入95％的規(guī)定等等，從而對其業(yè)務(wù)性質(zhì)作出了強(qiáng)制性約定；而房地產(chǎn)股份公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)則不受法律的約束，其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配最終體現(xiàn)為股東的意愿。（3）房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營管理活動(dòng)帶有消極性，即經(jīng)理和雇員不直接進(jìn)行房地產(chǎn)的管理和運(yùn)作，只是對房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的開展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作則聘請獨(dú)立的房地產(chǎn)投資顧問或承包商來完成；而房地產(chǎn)股份公司的經(jīng)營管理活動(dòng)是積極的。
（二）德國的房地產(chǎn)投資信托
德國的房地產(chǎn)投資信托是投資信托公司通過其選定的保管銀行發(fā)行投資信托證券，并將所收受的資金投資于房地產(chǎn)或其他特別財(cái)產(chǎn)，保管銀行根據(jù)投資公司的指示負(fù)責(zé)現(xiàn)金及有價(jià)證券等特別財(cái)產(chǎn)的保管、信托收益分配、信托基金資產(chǎn)評價(jià)，以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管工作。（圖1）為保護(hù)投資人的利益，投資公司法作了設(shè)置監(jiān)督委員會(huì)、選定保管銀行、固有財(cái)產(chǎn)與信托財(cái)產(chǎn)分別管理、投資范圍限制等強(qiáng)制性規(guī)定?？梢酝顿Y的房地產(chǎn)限于租賃居住及商業(yè)用房地產(chǎn)，以及符合該條件的在建工程（不超過信托財(cái)產(chǎn)價(jià)值的10％）和土地。德國房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)，在于基金資產(chǎn)的運(yùn)用業(yè)務(wù)與保管業(yè)務(wù)的分離（三）日本的土地信托
日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。（圖2）土地信托包括租賃型和處理型。租賃型是指土地所有者在信托期結(jié)束后，收回土地所有權(quán)；處理型是指土地所有者在信托期結(jié)束后，領(lǐng)取土地出售所得價(jià)款。土地信托基本上是在土地所有者具有開發(fā)積極性，而自己沒有能力的時(shí)候發(fā)揮功效，土地所有者能夠在保持土地所有權(quán)的同時(shí)，獲得穩(wěn)定的項(xiàng)目收益，因而對土地所有者來說極具投資魅力。
三、我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營管理模式的選擇
我國現(xiàn)代信托發(fā)端于20世紀(jì)初，并持續(xù)發(fā)展到1949年新中國的成立前夕。新中國成立后，隨著社會(huì)主義改造的完成，信托業(yè)務(wù)逐漸消失。1979年新中國第一家信托機(jī)構(gòu)——中國國際信托投資公司成立。經(jīng)過20年的發(fā)展，全國已經(jīng)有近400家信托投資公司，總資產(chǎn)約占全部金融資產(chǎn)的10％左右。許多有能力的信托投資公司都參與了房地產(chǎn)投資經(jīng)營活動(dòng)，它們以吸收信托存款、委托存款、發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券等形式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金，或者辦理各種形式的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，或者直接投資于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，雖然拓展了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但因存在著違規(guī)經(jīng)營、管理混亂、業(yè)務(wù)范圍不明確等問題，嚴(yán)重影響了信托業(yè)乃至房地產(chǎn)業(yè)的市場秩序，許多信托投資公司因房地產(chǎn)經(jīng)營不善而瀕臨破產(chǎn)的邊緣。為了規(guī)范信托業(yè)的健康發(fā)展，中國人民銀行于2001年1月9日頒布了《信托投資公司管理辦法》，九屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)于2001年4月28日通過并公布了《中華人民共和國信托法》，這就使得我國信托事業(yè)的發(fā)展和繁榮，建立在較為完善的法律規(guī)范基礎(chǔ)上。而發(fā)展什么樣的房地產(chǎn)信托經(jīng)營事業(yè)，則是我們需要進(jìn)一步探討和解決的問題。筆者主要借鑒國外的運(yùn)作模式，從以下三個(gè)方面闡述自己的簡略構(gòu)想。
（一）建立房地產(chǎn)投資信托基金
建立房地產(chǎn)投資信托基金，一方面為迅速增長的個(gè)人金融資產(chǎn)提供新的投資渠道，另一方面通過信托基金匯集閑散資金，滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對資金的巨額需求。我國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍，目前應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)的開發(fā)、購置、出租管理等權(quán)益型投資作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，至于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配等方面也需要監(jiān)管部門和機(jī)構(gòu)作出明確的規(guī)定。在房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作的模式上，既可以借鑒美國的模式，由金融機(jī)構(gòu)組織發(fā)起，具體的資產(chǎn)管理活動(dòng)由專業(yè)的投資顧問操作，也可以借鑒德國的模式，由投資信托公司負(fù)責(zé)具體的資產(chǎn)運(yùn)營，另選保管銀行負(fù)責(zé)受益憑證的發(fā)行、收益分配、部分信托財(cái)產(chǎn)的保管和運(yùn)營監(jiān)督。但考慮到我國由中國人民銀行負(fù)責(zé)信托基金業(yè)管理的實(shí)際情況，以致專業(yè)房地產(chǎn)公司不可能作為投資信托基金的組織發(fā)起人而得到批準(zhǔn)，以及現(xiàn)有信托投資公司在房地產(chǎn)權(quán)益經(jīng)營管理運(yùn)作方面的不足，美國的運(yùn)作模式可能更具有借鑒價(jià)值。由信托投資公司組織房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起，并委托證券公司或銀行向社會(huì)公開發(fā)行受益憑證，將所募集資金交由專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)作。（圖3）
（二）建立國有土地信托經(jīng)營管理運(yùn)作機(jī)制
我國城市國有土地所有權(quán)是通過出讓、出租等經(jīng)濟(jì)形式及行政劃撥方式實(shí)現(xiàn)的，而在日本，國有土地信托也是實(shí)現(xiàn)國家土地所有權(quán)的一種重要的經(jīng)濟(jì)形式。日本的國有土地信托，是吸取民間土地信托制度能夠有效利用土地的特點(diǎn)，為促進(jìn)國有土地的有效利用及處置而建立的，使得國有土地的管理及處置手段更加多樣化了。日本國有土地信托制度的好處是：在長期持續(xù)獲得土地收益的同時(shí)，保留了將來行政需要的國有土地所有；將土地及地上建筑物共同進(jìn)行信托時(shí)，土地價(jià)值的體現(xiàn)較為隱蔽，可以減少對鄰近土地價(jià)格的影響；可以利用土地信托制度對再開發(fā)中的土地所有權(quán)進(jìn)行調(diào)整。考慮到我國的土地制度現(xiàn)狀，雖然利用土地信托制度不可能產(chǎn)生像日本那樣明顯的好處，但至少可以考慮將其作為實(shí)現(xiàn)國有土地所有權(quán)的一種經(jīng)濟(jì)形式。當(dāng)然，要保證土地信托給國家?guī)淼慕?jīng)濟(jì)利益不低于土地出讓或出租所帶來的利益。
（三）“房屋銀行”的信托化規(guī)范經(jīng)營
“房屋銀行”模式是由貴州房屋置換中心與中國工商銀行貴州省分行聯(lián)手率先推出的。由于這種經(jīng)營模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，并在上海、北京、深圳等全國各大城市得到推廣。因中國人民銀行規(guī)定“銀行”名稱不得任意使用，一些地方如上海已經(jīng)將其更名為“存房中心”。貴州的運(yùn)作方式是，房屋所有權(quán)人將待出租的房屋“存入”房屋置換中心，房屋置換中心根據(jù)房屋所處的地段、環(huán)境、設(shè)施等因素，測算出房屋的出租價(jià)格，經(jīng)房主認(rèn)可后通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對外招租。房屋置換中心從首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商銀行為房主開立的帳戶中。房主每年預(yù)留40天時(shí)間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。貴州房屋置換中心的該種業(yè)務(wù)僅運(yùn)作四個(gè)多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率達(dá)到97％。雖然各地都基本參照貴州的方式運(yùn)作，但還是有許多差異。比如，北京房地產(chǎn)交易中心將此類“房屋銀行”業(yè)務(wù)稱為“租賃吞吐”業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)規(guī)定每年預(yù)留兩個(gè)月作為不向房主支付房租的租賃工作日，自房屋“存入”之日起開始按照事先約定的數(shù)額計(jì)算房租，不過所約定的房租額與向承租人收取的實(shí)際租金并不相等，房地產(chǎn)交易中心賺取了其中的差價(jià)。
在此類“房屋銀行”業(yè)務(wù)中，房主、承租人及“房屋銀行”相互之間是一種什么法律關(guān)系？他們之間簽定的法律合同屬于什么性質(zhì)的法律合同？租金的收取與支付宜采用什么方式？對這些問題需要加以分析，以便在出現(xiàn)糾紛時(shí)能夠依照現(xiàn)行法律及時(shí)予以解決。
在“房屋銀行”業(yè)務(wù)運(yùn)作中，房主和“房屋銀行”之間一般是委托人與受托人的關(guān)系，因而像北京房地產(chǎn)交易中心那樣從中賺取差價(jià)的行為，有點(diǎn)類似于房屋的轉(zhuǎn)租獲利，這是不符合委托及中介業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定的。承租人和“房屋銀行”之間是名義上的租賃關(guān)系，此時(shí)，是“房屋銀行”以房屋所有權(quán)人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關(guān)心誰是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋銀行”業(yè)務(wù)的運(yùn)作更符合信托法律關(guān)系。房主是信托法律關(guān)系中的委托人，“房屋銀行”是具體從事房屋經(jīng)營管理活動(dòng)的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。這樣一來，我們將“房屋銀行”稱為“房屋信托”，并用信托法加以規(guī)范可能就較為妥當(dāng)了。雖然我國民法理論及實(shí)踐中，將信托行為等同于行紀(jì)行為，但嚴(yán)格地說，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺(tái)也更加證實(shí)和明確了這一點(diǎn)，因而不宜將其認(rèn)定為“房屋行紀(jì)”。
四、發(fā)展我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營尚需要解決的問題
《中華人民共和國信托法》的出臺(tái)，為我國房地產(chǎn)信托經(jīng)營事業(yè)的規(guī)范發(fā)展提供了法律基礎(chǔ)。不過，要真正促進(jìn)房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的發(fā)達(dá)，尚需要制定有關(guān)規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的政策法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，特別是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具體運(yùn)作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收制度、房屋信托時(shí)是否需要及如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等問題，都是房地產(chǎn)信托經(jīng)營的具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題。
根據(jù)局黨委要求，局屬各黨支部之間開展黨建工作經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，以及經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上各黨支部重點(diǎn)發(fā)言提目要求，我處黨支部的重點(diǎn)為《樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、全面推進(jìn)黨的建設(shè)促進(jìn)首府房地產(chǎn)開發(fā)市場有序發(fā)展》，我們本著實(shí)事求是的原則及虛心學(xué)習(xí)的態(tài)度，重點(diǎn)將加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)，扎實(shí)推進(jìn)基層黨組織建設(shè)的學(xué)習(xí)活動(dòng)及今后黨支部的工作思路向大家匯報(bào)，以便各黨支部之間相互學(xué)習(xí)交流。
·切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)，扎實(shí)推進(jìn)基層黨組織建設(shè)
一、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)，決定一切工作的前提及保障是領(lǐng)導(dǎo)班子成員之間的團(tuán)結(jié)，這要取決于領(lǐng)導(dǎo)的政治理論素養(yǎng)和自身素質(zhì)，并結(jié)合本處實(shí)際工作，針對性地開展工作。在具體工作中，領(lǐng)導(dǎo)班子成員之間精誠團(tuán)結(jié)，提倡“五互”精神，重大決策問題嚴(yán)格按照“集體領(lǐng)導(dǎo)、民主集中、個(gè)別醞釀、會(huì)議決定”的原則，建立健全議事規(guī)則和決策程序，班子成員及黨員干部的積極主動(dòng)性和主觀能動(dòng)性得到了充分發(fā)揮。
二、黨建工作應(yīng)有分工，但絕對不能分家，黨內(nèi)干部要積極參與行政工作，通過政治理論學(xué)習(xí)，提高自身理論素養(yǎng)，在具體工作中相互通氣、談心。黨支部以黨的作風(fēng)建設(shè)為切入點(diǎn)，結(jié)合處中心工作，在黨員干部職工中開展“了解人、關(guān)心人、幫助人、影響人、凝聚人”的“五人”活動(dòng)，逐漸使我處形成一個(gè)團(tuán)結(jié)的、戰(zhàn)斗的、富有凝聚力的一支高素質(zhì)的干部隊(duì)伍。
三、重點(diǎn)作好黨建的各種規(guī)章制度的建立，根據(jù)實(shí)際工作堅(jiān)持針對性地開展政治理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，如例會(huì)制度上大家一致通過職工關(guān)心的福利、表彰事宜等，真正作到民主集中制，通過每年兩次的民主生活會(huì)，開展批評與自我批評等，解決每個(gè)職工在工作中積累的思想問題。積極組織參加局黨委組織的理論學(xué)習(xí)，保證全體黨員無特殊情況不缺席，并在學(xué)習(xí)過程中按照局黨委的要求認(rèn)真做學(xué)習(xí)筆記并撰寫學(xué)習(xí)心得。學(xué)習(xí)后，由黨支部派專人檢查筆記及學(xué)習(xí)心得情況，將其裝入個(gè)人政治理論業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)檔案中，200年期間共撰寫學(xué)習(xí)論文7篇，學(xué)習(xí)心得10篇。
四、領(lǐng)導(dǎo)干部要重視以身作則的重要性，在我處大力提倡黨員、領(lǐng)導(dǎo)、環(huán)節(jié)干部在日常工作中身教重于言教的宗旨，它將更有說服力，更有針對性。200年開發(fā)處年度工作重點(diǎn)目標(biāo)是督促檢查10個(gè)20萬m2平方米以上的商品房住宅小區(qū)的工程進(jìn)度，為了保證重點(diǎn)小區(qū)優(yōu)質(zhì)高效快速度建成，為企業(yè)排憂解難，我處領(lǐng)導(dǎo)干部在項(xiàng)目建設(shè)中，深入各基層單位進(jìn)行實(shí)地走訪調(diào)研，加班加點(diǎn)，不計(jì)任何報(bào)酬，對我市重點(diǎn)住宅小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤管理，每周派工程專業(yè)人員深入到各小區(qū)跟蹤服務(wù)，發(fā)放問卷，及時(shí)了解開發(fā)建設(shè)當(dāng)中存在的問題，通過簡報(bào)向市委、市政府有關(guān)部門反饋信息，幫助企業(yè)協(xié)調(diào)解決問題，保證了各重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)如期進(jìn)行。
五、黨支部不是單一的，應(yīng)發(fā)揮其優(yōu)點(diǎn)、抑制其弱點(diǎn)，根據(jù)本單位職責(zé)、工作特點(diǎn)，我處黨支部充分調(diào)動(dòng)黨員職工的工作積極性，并根據(jù)每個(gè)職工的優(yōu)缺點(diǎn)發(fā)揮其作用。
（1）房屋面積測繪工作涉及到我市千家萬戶的利益，對于外聘的專業(yè)技術(shù)人員，我處黨支部在每次的政治思想理論學(xué)習(xí)中，要求他們必須參加，從理論學(xué)習(xí)中凈化思想。在日常測繪工作中，堅(jiān)決杜絕吃、拿、卡、要等不良風(fēng)氣。為配合我市大型企業(yè)及事業(yè)單位的改制工作，大量的測繪任務(wù)要求在短時(shí)間內(nèi)完成，在時(shí)間緊、任務(wù)重的情況下，我處職工常常利用業(yè)余及休息時(shí)間，加班加點(diǎn)，有時(shí)把審核的資料拿回家，不方便帶資料時(shí)甚至加班工作到凌晨及整晚，不計(jì)任何報(bào)酬，這樣的工作作風(fēng)與我處黨支部日常的思想教育是分不開的；
（2）進(jìn)一步完善“愛心基金會(huì)”?！皭坌幕饡?huì)”自2000年成立后，首先建立了職工家庭調(diào)查表，對每位職工的家庭情況進(jìn)行調(diào)查登記，特別是將家庭有困難的職工作為重點(diǎn)“愛心”對象。截止目前，已累計(jì)愛心基金3326余元，先后為我處職工提供愛心援助12筆，累計(jì)2545元，為災(zāi)區(qū)捐款1000余元。雖然基金會(huì)拿出的每一筆錢都不是很多，獻(xiàn)出的愛心仿佛微不足道，但它是全處職工的愛心體現(xiàn)，它凝聚了全處每位職工的濃濃真情。在今后的運(yùn)作中，我們要不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，將“愛心基金會(huì)”進(jìn)一步完善；
（3）貫徹落實(shí)中紀(jì)委、中組部《關(guān)于黨和國家機(jī)關(guān)黨員領(lǐng)導(dǎo)干部民主生活會(huì)的若干意見》，全年召開不少于一次民主生活會(huì)，有針對性地解決全處干部職工在思想、工作上等方面存在的突出問題。在200年上半年，按照局黨委的要求，組織處領(lǐng)導(dǎo)、環(huán)節(jié)干部開展主題為自身政治理論學(xué)習(xí)、工作小結(jié)、對我處今后工作的建議及批評與自我批評的民主生活會(huì)，與會(huì)同志認(rèn)真準(zhǔn)備，會(huì)上積極發(fā)言，并分別對發(fā)言的同志提出了思想上、工作上、生活上等各方面的問題。相互及時(shí)交換了解決問題的建議及意見，兩次生活會(huì)上，共計(jì)給我處今后工作建議6條，向處領(lǐng)導(dǎo)提出建議或批評7條，對環(huán)節(jié)干部提出建議或批評15條,從思想上、工作上得到了統(tǒng)一，從而達(dá)到這次支部民主生活會(huì)的目的?！そ衲挈h支部的工作方法及措施：
一、繼續(xù)作好局黨委200年度黨支部黨建目標(biāo)責(zé)任制，保證責(zé)任制所有內(nèi)容全部達(dá)標(biāo)。
二、在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候組織開展“黨員模范示范月”活動(dòng)及“三上墻”制度，即制度上墻、程序上墻、職責(zé)上墻及社會(huì)公開承諾服務(wù)等，變自律為他律，公開接受監(jiān)督，通過示范月活動(dòng)，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外樹形象，增強(qiáng)黨員干部職工的宗旨意識(shí)、公仆意識(shí)、廉政意識(shí)及服務(wù)意識(shí)，從而提高干部隊(duì)伍的整體素質(zhì)。
三、把黨風(fēng)廉正建設(shè)和反腐斗爭納入全年總體工作部署，分解目標(biāo)，責(zé)任到人，健全和完善領(lǐng)導(dǎo)干部責(zé)任追究制度。
總之，在此次全局系統(tǒng)黨建工作經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上，我處黨支部將本著虛心學(xué)習(xí)、共同發(fā)展的態(tài)度，向各總支、黨支部學(xué)習(xí)，在今后的支部工作中，把工作做的更加細(xì)致到位。
呼市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理處黨支部
【摘要】在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，電子商務(wù)已然成為當(dāng)下市場發(fā)展不可或缺的一部分，它關(guān)乎著新環(huán)境下各行各業(yè)的經(jīng)營發(fā)展模式和思想理念。作為當(dāng)下熱門的房地產(chǎn)企業(yè)，也面臨著來自電子商務(wù)的巨大挑戰(zhàn)。本文主要闡述了電子商務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的意義，提出了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念在電子商務(wù)環(huán)境下的創(chuàng)新意識(shí)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)電子商務(wù)活動(dòng)的開展，對引導(dǎo)人們走向嶄新的經(jīng)濟(jì)時(shí)代起到重要作用。
【關(guān)鍵詞】電子商務(wù)；房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營管理；創(chuàng)新
電子商務(wù)作為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新型管理模式，正在潛移默化地深入當(dāng)今社會(huì)。它不僅帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的全球銷售范圍，而且還利用現(xiàn)代化的電子商務(wù)技能加快了市場的格局變動(dòng)。只有科學(xué)合理的規(guī)劃房地產(chǎn)資源，提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心內(nèi)容、經(jīng)營發(fā)展模式，才能體現(xiàn)電子商務(wù)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式；與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要適應(yīng)目前的市場競爭壓力，發(fā)揮信息時(shí)代電子商務(wù)的積極作用。
一、電子商務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)提供的優(yōu)勢
電子商務(wù)信息建立在互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，在激烈的競爭環(huán)境中充分地把房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)宗旨展現(xiàn)出來。由于互聯(lián)網(wǎng)具有全球覆蓋性，良好的網(wǎng)絡(luò)宣傳會(huì)帶來許多潛在的客戶，對房地產(chǎn)市場的開發(fā)具有重要作用。通過互聯(lián)網(wǎng)了解大眾需求，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)資源的經(jīng)營模式，為大眾提供一線的優(yōu)質(zhì)房源，幫助房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好的自身形象。
房地產(chǎn)企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)上建立屬于自己的營銷平臺(tái)，通過互聯(lián)網(wǎng)可以共享多種房產(chǎn)信息，有效降低了營銷成本，便于大眾的房源選購，以及對房產(chǎn)市場上新樓盤開發(fā)的資源共享，真正實(shí)現(xiàn)讓大眾足不出戶就可以了解到市場上的房源信息，從而也大大降低了宣傳成本。研究表明，假設(shè)使用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行廣告宣傳，其銷售量是傳統(tǒng)銷售的5倍以上，而只花費(fèi)了預(yù)算的1/5，在競爭中加大了預(yù)算成本的效益。
而且，由于互聯(lián)網(wǎng)不僅可以全天運(yùn)作，不受任何因素的影響，隨時(shí)隨地?cái)U(kuò)展市場信息，及時(shí)準(zhǔn)確地掌握市場發(fā)展方向，通過網(wǎng)絡(luò)宣傳房地產(chǎn)企業(yè)形象，加大與大眾的信息交流，從而提高房地產(chǎn)的市場競爭，增加房地產(chǎn)企業(yè)的商機(jī)。
二、電子商務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的積極意義
傳統(tǒng)的紙媒介被信息化網(wǎng)絡(luò)的電子商務(wù)所取代，改變了一些企業(yè)的服務(wù)方式，形成了一些以信息為核心的新型運(yùn)作模式，使房地產(chǎn)企業(yè)的信息化逐步加強(qiáng)，從而提升房地產(chǎn)的影響力，促使電子化信息時(shí)代的管理水平不斷進(jìn)步。一方面，從房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場后的運(yùn)作模式來說，其營銷手段有地段、品質(zhì)、設(shè)計(jì)等幾個(gè)方面，由于電子商務(wù)的發(fā)展使房地產(chǎn)企業(yè)具備整合營銷、資源共享的現(xiàn)實(shí)意義，在很多方面呈現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的模塊化發(fā)展趨勢，銷售目標(biāo)具有群體性，在電子商務(wù)信息的帶動(dòng)下房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售呈國際化、綜合化發(fā)展趨勢；另一方面，由于生活質(zhì)量的提高，消費(fèi)者對房屋住所的需求也在不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)信息來提升品牌的競爭力，以信息服務(wù)化為核心，吸引了更多的消費(fèi)者。
電子商務(wù)已然成為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式之一。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的日益普及，企業(yè)與企業(yè)之間的全面溝通越來越便利，不受條件的約束可以實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、跨國界的房產(chǎn)溝通，通過網(wǎng)絡(luò)宣傳不僅可以促進(jìn)房產(chǎn)資源的銷售，而且宣傳的范圍廣，具有開放性特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)將房源更好的推向全球市場，讓世界各地的客戶隨時(shí)訪問自己喜歡的房源位置，為客戶提供便捷的條件。可見開展電子商務(wù)的信息時(shí)代對房地產(chǎn)企業(yè)有著積極的作用，不僅可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤，還獲得了更多的房產(chǎn)客戶，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更多的成交機(jī)會(huì)。
在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得成功，需要高質(zhì)量的房源產(chǎn)品和了解市場需求。恰恰電子商務(wù)帶給房地產(chǎn)企業(yè)的積極意義在于將房源模型、房源銷售、大眾需求做出了整合，節(jié)省了房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭時(shí)間，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式。運(yùn)用高科技的手段分析大眾需求，便于獲取市場的房產(chǎn)信息，有針對性地與客戶進(jìn)行房產(chǎn)資源的交流，更好的滿足大眾，使房源信息在市場的競爭中搶占先機(jī)，提高客戶的信任度，便于新開發(fā)的房源及時(shí)推廣。
三、電子商務(wù)下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理研究對策
在電子商務(wù)信息時(shí)代的迅速發(fā)展下，房地產(chǎn)企業(yè)要建立新型完善的房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。將房地產(chǎn)企業(yè)與市場信息化更好的結(jié)合，進(jìn)一步管理房地產(chǎn)企業(yè)的信息資源現(xiàn)代化；完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念，重視信息化的發(fā)展，以市場競爭力為核心，不斷激發(fā)員工的責(zé)任感使命，加強(qiáng)員工自身的能力素質(zhì)培養(yǎng)，才能在信息化的時(shí)代下積極發(fā)揮創(chuàng)造性，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理更具現(xiàn)代化。
電子商務(wù)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，主要是由于信息化的形成帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的提高，只有完善房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略要求，建立房源網(wǎng)站，使客戶更加全面了解到市場的房源信息，獲得咨詢服務(wù)，才能在新型的市場戰(zhàn)略中提升知名度，帶動(dòng)電子商務(wù)下房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展。
受電子商務(wù)信息化的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式也發(fā)生了巨大改變。人才培養(yǎng)作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展下不可或缺的一部分，也對企業(yè)的發(fā)展提出了新要求，只有建立新制度，轉(zhuǎn)變新觀念，采取有效的措施對人才資源進(jìn)行管理，適應(yīng)信息化的管理要求，提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體素質(zhì)培養(yǎng)，才能在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中獲得一席之地。
結(jié)束語
綜上所述，電子商務(wù)以其強(qiáng)大的信息發(fā)展影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式，在信息化時(shí)代下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存，只有提高市場適應(yīng)力以及信息化的工作效率，建立完善的經(jīng)營管理模式，促進(jìn)房源的市場開發(fā)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的市場成本，提升市場競爭力，完善人才的資源優(yōu)化，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中成功應(yīng)對市場考驗(yàn)，順應(yīng)信息化的發(fā)展趨勢。推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在電子商務(wù)環(huán)境下生存與發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式提出了創(chuàng)新要求的管理對策。
[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，極大推動(dòng)了我國國民經(jīng)濟(jì)的增長，而房地a行業(yè)想要健康發(fā)展離不開健全的管理制度，只有加強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，才能使其更好的適應(yīng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)發(fā)展形勢。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是提高人們生活質(zhì)量的重要手段，采用先進(jìn)的管理理念以及管理措施，還可以使房地產(chǎn)行業(yè)更好的推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理模式必須做出改革與創(chuàng)新，這樣也有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理的水平。本文對循環(huán)經(jīng)濟(jì)的概念進(jìn)行了介紹，并提出了在循環(huán)經(jīng)濟(jì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的措施，以供同行探討與交流。
近年來，住房問題成為了人們的熱門話題，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了人們極大的關(guān)注，這一行業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)效益也越來越高。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但提高了人們的生活水平，還促進(jìn)了我國國民經(jīng)濟(jì)的增長，所以相關(guān)人員必須采取有效措施，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理，使房地產(chǎn)行業(yè)在循環(huán)經(jīng)濟(jì)下更好、更快的發(fā)展。將循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念加入房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，也可以使房地產(chǎn)經(jīng)營管理水平得到很大提升。
1循環(huán)經(jīng)濟(jì)的概念
循環(huán)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)環(huán)保經(jīng)濟(jì)的概念，隨著人們對資源的開發(fā)與利用，我國的不可再生資源越來越少，而且生態(tài)環(huán)境也越來越差，為了緩解這一現(xiàn)象，我國提出可持續(xù)發(fā)展的概念。將循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理論應(yīng)用在各個(gè)行業(yè)中，可以實(shí)現(xiàn)該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，還能改善人們生活的環(huán)境，為人們創(chuàng)造良好的生活空間，也有利于構(gòu)建和諧的社會(huì)環(huán)境。
將循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)中，提高了清潔資源的利用率，而且有利于構(gòu)建生態(tài)環(huán)保的社會(huì)，還可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的提升。循環(huán)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該改善經(jīng)營管理模式，并根據(jù)生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念，指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理措施。在利用循環(huán)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行指導(dǎo)時(shí)要遵循一定原則，這些原則主要包括以減量化、再循環(huán)以及再利用原則，這些原則可以降低房地產(chǎn)行業(yè)資源浪費(fèi)的概率，還能使生態(tài)環(huán)境得到改善與保護(hù)。在不同地域中，人們也可以根據(jù)實(shí)際情況利用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論，使其發(fā)展更具長遠(yuǎn)性，還能使當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境得到更好的建設(shè)，從而使循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論發(fā)揮更好的效用，使其經(jīng)濟(jì)、合理以及環(huán)保的性能得到更好的發(fā)揮。
2循環(huán)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系
2.1循環(huán)經(jīng)濟(jì)下綠色經(jīng)營管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢
社會(huì)的發(fā)展與人類生活質(zhì)量的提升離不開對資源的開發(fā)與利用，隨著社會(huì)發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，我國的不可再生資源越來越少，而且過度的開發(fā)也破壞了生態(tài)平衡，不利于國家的長遠(yuǎn)發(fā)展，也會(huì)給人們的健康生活帶來威脅。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的基礎(chǔ)，其不但可以推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長，也可以給人們提供良好、舒適的生活環(huán)境，但是這一行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴(kuò)大，有時(shí)也會(huì)增加對資源的使用率以及使用量，所以建立綠色、環(huán)保的經(jīng)營管理體系，有利于對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，還可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
2.2房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理體系的結(jié)構(gòu)
綠色環(huán)保的經(jīng)營管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的趨勢，建立合理的經(jīng)營管理體系結(jié)構(gòu)也是該行業(yè)經(jīng)營管理的重要目標(biāo)，其結(jié)構(gòu)的合理性是房地產(chǎn)行業(yè)綠色、長遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。引入循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展理念，可以使房地產(chǎn)行業(yè)在提升經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，提高行業(yè)的社會(huì)效益以及環(huán)境效益，使房地產(chǎn)經(jīng)營管理理念更加健康、環(huán)保，并對周圍環(huán)境起到保護(hù)與節(jié)能的作用。
3加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的方法
3.1轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)，培育綠色經(jīng)營理念
在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)應(yīng)從單純追求經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實(shí)可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)含量。
3.2實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過程綠色化支持
房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項(xiàng)目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、使用到報(bào)廢處理的整個(gè)項(xiàng)目生命周期中，按照循環(huán)線路實(shí)施運(yùn)行，使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益達(dá)到協(xié)調(diào)優(yōu)化。
3.3追求房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系的創(chuàng)新
綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門、各級(jí)人員都納入到環(huán)境管理體系當(dāng)中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過整合，形成完整的環(huán)境管理制度，并從循環(huán)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
4結(jié)語
隨著社會(huì)的發(fā)展以及市場經(jīng)濟(jì)的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理模式必須做出相應(yīng)的改變與完善，這樣才能更好的適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，使這一行業(yè)更加長遠(yuǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，尤其是近幾年，人們對住房的需求大大提升，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了人們的熱門話題。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴(kuò)大，會(huì)利用大量的資源，如果不對其經(jīng)營管理模式進(jìn)行改變，很容易對生態(tài)環(huán)境造成破壞，在這樣的背景下，循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念被引入了房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，并發(fā)揮了經(jīng)濟(jì)、合理、環(huán)保的效果，降低了房地產(chǎn)行業(yè)對資源的使用量，大大提高了這一行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益。
摘 要：在分析新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)與發(fā)展情況，得出該專業(yè)建設(shè)過程中的一些問題以及新時(shí)期下的發(fā)展趨勢。然后通過對某高校的案例分析，分析其在專業(yè)建設(shè)發(fā)展中存在的不足，結(jié)合新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)對人才的要求，提出相應(yīng)的對策建議，以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)的建設(shè)與發(fā)展。
關(guān)鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)；對策建議
1 新常態(tài)下國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢
1.1 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析
1.1.1 一線城市發(fā)展現(xiàn)狀
一線城市主要是指北京、上海、廣州、深圳，這四個(gè)城市的房地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)出快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。由于其對人口的吸引力是其他二三線城市無法比擬的，這就導(dǎo)致其房地產(chǎn)市場處于供不應(yīng)求狀況，房價(jià)居高不下。對于這種情況，各地政府在近幾年相繼出臺(tái)一系列的政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時(shí)，由于建筑用地存量不足和政策的限制導(dǎo)致一線城市新建商品住宅、商業(yè)建筑減少，甚至一段時(shí)間內(nèi)沒有新開工項(xiàng)目，這就對在一線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員帶來一系列問題，例如房地產(chǎn)開發(fā)類人員過剩，而房地產(chǎn)建成項(xiàng)目經(jīng)營管理人才和物業(yè)管理人才短缺。
1.1.2 二、三線城市發(fā)展現(xiàn)狀
二線城市主要針對GDP大于5000億元的城市，例如杭州、蘇州、重慶等。這些二線城市得益于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化速度的加快，其房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，新增建筑面積不斷增加，去存庫速度較快，房價(jià)也是不斷增長，總體形勢良好。對于二線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員，在房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營方面對人才的需求程度較高，發(fā)展空間大。相比于二線城市，三線城市的房地產(chǎn)市場環(huán)境就不太樂觀，這些城市的GDP處于5000億元至2000億元期間，由于其城市的發(fā)展?jié)摿Σ蛔?、?jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，導(dǎo)致對人口的吸引力不足，這些因素導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存量較高，新增建筑面積減少。對于三線城市的房地產(chǎn)從業(yè)人員目前處于十分困難的環(huán)境。
1.2 新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析
所謂新常態(tài)，主要指經(jīng)濟(jì)從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L，經(jīng)濟(jì)增長方式從靠勞動(dòng)力、資本投入的粗放增長，轉(zhuǎn)向靠改革創(chuàng)新、技術(shù)進(jìn)步的集約式發(fā)展，即轉(zhuǎn)型升級(jí)。新常態(tài)不像過去一味追求總量擴(kuò)張，它更加重視有質(zhì)量、均衡、可持續(xù)的增長。在新常態(tài)下，房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與發(fā)展環(huán)境都會(huì)發(fā)生變化。
1.2.1 一線城市發(fā)展趨勢
新常態(tài)下，對于一線城市來說，房地產(chǎn)企業(yè)在城中開發(fā)機(jī)會(huì)已明顯減少，更多的是在城市周邊進(jìn)行開發(fā)，例如北京，新建開發(fā)項(xiàng)目甚至已經(jīng)擴(kuò)展到相鄰的河北省與天津市。因此，對于一線城市來說，未來的開發(fā)空間會(huì)逐漸變小，需要從項(xiàng)目的前期開發(fā)逐步轉(zhuǎn)移至項(xiàng)目后期的經(jīng)營管理上。同時(shí)，由于信貸難度加大，成本上升，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)對于前期資金投入更為慎重，對后期項(xiàng)目能否良好的運(yùn)營將成為重點(diǎn)關(guān)注的方面。
1.2.2 二、三線城市發(fā)展趨勢
對于二線城市來說，未來的發(fā)展趨勢依然圍繞著開發(fā)與經(jīng)營同步進(jìn)行。在保證質(zhì)量與數(shù)量的基礎(chǔ)上，會(huì)更加注重項(xiàng)目的后期經(jīng)營管理，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，總體發(fā)展形勢良好。對于三線城市來說，發(fā)展形勢依然嚴(yán)峻，去庫存壓力較大，在限制新項(xiàng)目開工的同時(shí)，將加大政策引導(dǎo)，加快去存量將會(huì)成為這一時(shí)期的主要任務(wù)。伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，有望在未來幾年扭轉(zhuǎn)目前不樂觀的形勢。
2 我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)與發(fā)展現(xiàn)狀分析
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)與發(fā)展現(xiàn)狀
目前，全國共有38所高等院校開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)，包括重慶大學(xué)、華中師范大學(xué)、南京大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)、吉林建筑大學(xué)、沈陽建筑大學(xué)、山東建筑大學(xué)等，涵蓋經(jīng)濟(jì)、管理、規(guī)劃、施工等多個(gè)專業(yè)方向。
2.1.1 培養(yǎng)目標(biāo)
培養(yǎng)適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)需要，德、智、體、美全面發(fā)展，掌握房地產(chǎn)領(lǐng)域的技術(shù)知識(shí)，掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理相關(guān)的技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)和法律等基礎(chǔ)知識(shí)，具有較高的科學(xué)文化素養(yǎng)和專業(yè)綜合素質(zhì)，具有良好的職業(yè)道德、創(chuàng)新精神和國際視野，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過程管理的高級(jí)專門人才。
畢業(yè)生能夠在房地產(chǎn)、投資、咨詢、設(shè)計(jì)、施工、金融與保險(xiǎn)等領(lǐng)域企事業(yè)單位及政府部門從事項(xiàng)目決策、項(xiàng)目開發(fā)、市場營銷、物業(yè)管理等工作。
2.1.2 課程設(shè)置
1998年我國啟動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革以來，隨著市場對專業(yè)人才需求的迅速增長，我國的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)及課程設(shè)置也不斷進(jìn)行改革和調(diào)整。從目前看，我國各高校的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)、方向及課程在全國高校中設(shè)置的情況大致可以分為以下六類（見表1），不同學(xué)科背景的學(xué)校將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)或方向分別設(shè)置在不同學(xué)科下，這也正反映出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理學(xué)科的多學(xué)科交叉性。
2.1.3 教師團(tuán)隊(duì)建設(shè)
對于房地產(chǎn)專業(yè)的教師團(tuán)隊(duì)建設(shè)多數(shù)高校依然將專業(yè)知識(shí)教育、實(shí)踐培訓(xùn)作為教師團(tuán)隊(duì)建設(shè)的主要任務(wù)，強(qiáng)調(diào)對于學(xué)生掌握專業(yè)知識(shí)、強(qiáng)化學(xué)生的實(shí)踐能力。團(tuán)隊(duì)多以專業(yè)分類，各團(tuán)隊(duì)由“專業(yè)系主任+各課程教師”為基礎(chǔ)構(gòu)建教師團(tuán)隊(duì)。教師畢業(yè)院校包括東北大學(xué)、吉林大學(xué)、大連理工大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、重慶大學(xué)等國內(nèi)重點(diǎn)院校。
2.1.4 學(xué)生教學(xué)及考核方式
授課方式以教師面授為主，配合一些小組討論，對于一些特殊課程，以少量的實(shí)驗(yàn)與實(shí)踐相結(jié)合的方式配合教學(xué)。考核方式由開卷考試與閉卷考試相結(jié)合，具體方式由課程教學(xué)目標(biāo)決定，在評卷時(shí)任課老師按照“標(biāo)準(zhǔn)答案”分步驟評分。考試成績主要有三部分，分別為課堂表現(xiàn)、作業(yè)完成情況以及期末考成績組成，最終成績將由這三部分進(jìn)行加權(quán)得出。
2.2 專業(yè)建設(shè)與發(fā)展中存在問題
2.2.1 培養(yǎng)目標(biāo)多樣，定位不明確
培養(yǎng)目標(biāo)較多，對學(xué)生個(gè)人素質(zhì)要求較高，沒有考慮到學(xué)生素質(zhì)差異的現(xiàn)實(shí)情況。培養(yǎng)人才形式單一，局限于應(yīng)用管理型人才培養(yǎng)，沒有對有意愿從事科研同學(xué)的提出具體培養(yǎng)方法與手段，沒有將培養(yǎng)目標(biāo)與新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢相結(jié)合，缺乏側(cè)重點(diǎn)的培養(yǎng)，培養(yǎng)人才同質(zhì)化較強(qiáng)。
2.2.2 課程設(shè)置不完善，缺乏重點(diǎn)
課程設(shè)置涵蓋內(nèi)容較為豐富，但是缺乏側(cè)重點(diǎn)，沒有突出本校的教學(xué)特色課程，導(dǎo)致人才培養(yǎng)缺乏具體的專業(yè)性。新時(shí)期下，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相關(guān)的課程設(shè)置較少，例如金融學(xué)、文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營等。對于不同實(shí)踐能力培養(yǎng)的課程沒有具體分類，實(shí)踐課程設(shè)置不足。
2.2.3 師資配置單一，缺乏培訓(xùn)體系
教師基本有國內(nèi)各高校的畢業(yè)生為主，缺乏對國外高端人才的引進(jìn)。同時(shí)，由于本專業(yè)的學(xué)科交叉性較強(qiáng)，對于師資力量的配備要求也比較苛刻。不僅需要教師需要掌握經(jīng)濟(jì)、管理、工程施工等方面的專業(yè)知識(shí)，更加需要將其與房地產(chǎn)相結(jié)合?，F(xiàn)階段，大部分院校教師團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成都是以院校自身情況和專業(yè)課程為基礎(chǔ)，沒有考慮到學(xué)科專業(yè)的現(xiàn)實(shí)要求以及交叉性學(xué)科對教師能力素質(zhì)的高要求，往往出現(xiàn)教學(xué)內(nèi)容和方法與專業(yè)的教學(xué)理念不相符。同時(shí)，教師對于學(xué)生創(chuàng)新能力的培養(yǎng)不足，填鴨式、書面式教學(xué)方式依然常見。
2.2.4 教學(xué)手段單一，考核體系不完善
人才培養(yǎng)以上課為主，教學(xué)手段相對單一，多媒體課件往往成為了電子版教材，教學(xué)缺乏吸引力。對學(xué)生創(chuàng)新能力的培養(yǎng)不夠重視，局限于專業(yè)知識(shí)的掌握與實(shí)踐能力的培養(yǎng)。實(shí)踐課程教學(xué)存在形式化，難以達(dá)到教學(xué)目的?？己梭w系不完善，僅僅考察學(xué)生死記硬背的知識(shí)點(diǎn)導(dǎo)致學(xué)生考前突擊情況經(jīng)常發(fā)生，平時(shí)成績所占比重較小，沒有擴(kuò)展學(xué)生的學(xué)習(xí)思路和培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立思考的能力，考核成績難以真實(shí)反映學(xué)生的學(xué)習(xí)情況。
3 新時(shí)期下房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)發(fā)展趨勢
3.1 由開發(fā)向經(jīng)營轉(zhuǎn)變
物業(yè)管理業(yè)的變化帶來專業(yè)建設(shè)發(fā)展。隨著一線房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)高潮期的結(jié)束與三線城市去庫存壓力的不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)將迎來一個(gè)存量經(jīng)營管理時(shí)代即物業(yè)運(yùn)營管理時(shí)代，這里的物業(yè)運(yùn)營管理既包括了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理及設(shè)施設(shè)備管理，也逐漸興起了房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理等綜合經(jīng)營、管理等服務(wù)，貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品整個(gè)生命周期，因此相關(guān)的經(jīng)紀(jì)、評估、咨詢等將成為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理學(xué)科的發(fā)展重點(diǎn)。
3.2 單一化管理向多元化管理轉(zhuǎn)變
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身變化帶來專業(yè)建設(shè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從根本來講依托于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。在新時(shí)期下，我國居民消費(fèi)將從傳統(tǒng)的重衣食過渡到重住行，表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)就是從住宅房地產(chǎn)至商住地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)；從辦公地產(chǎn)至商業(yè)綜合體；從購物娛樂地產(chǎn)至旅游文化地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的多業(yè)態(tài)、混合業(yè)態(tài)不斷演進(jìn)，這是國民經(jīng)濟(jì)快速增長、居民儲(chǔ)蓄水平和消費(fèi)水平日漸提高及消費(fèi)升級(jí)的必然結(jié)果。與傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)市場的市場供求、開發(fā)模式、商業(yè)盈利模式相比，未來的房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)要以經(jīng)營管理為主線，結(jié)合工商業(yè)項(xiàng)目、旅游休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等培養(yǎng)多元化、專業(yè)化人才。
3.3 學(xué)習(xí)型教師團(tuán)隊(duì)的建設(shè)
對于新時(shí)期下，房地產(chǎn)行業(yè)的分工會(huì)日趨細(xì)化，管理理念更新速度加快，這就要求教師自身教學(xué)能力不斷提高，與時(shí)俱進(jìn)。教師團(tuán)隊(duì)不僅需要制定更加符合時(shí)代要求的教學(xué)體系，更要教授符合發(fā)展趨勢的知識(shí)理念。為此，學(xué)習(xí)型教師團(tuán)隊(duì)的建設(shè)尤為重要。學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)是新時(shí)期發(fā)展的趨勢，學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)通過營造整個(gè)團(tuán)隊(duì)的學(xué)習(xí)氣氛，充分發(fā)揮高校教師的創(chuàng)造性思維能力，而建立的一種有機(jī)的、高度柔性的、符合人性的、能持續(xù)發(fā)展的團(tuán)隊(duì)。這種教學(xué)團(tuán)隊(duì)具有持續(xù)學(xué)習(xí)的能力，具有高于個(gè)人績效總和的綜合績效表現(xiàn)，不斷升級(jí)團(tuán)隊(duì)的教學(xué)能力。
3.4 金融學(xué)與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合日益緊密
在新時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的進(jìn)一步融合帶來專業(yè)建設(shè)發(fā)展的新要求。隨著企業(yè)融資成本與難度的增加以及融資方式不斷的更新升級(jí)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系更加緊密，從之前依靠土地升值盈利轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽抠嵢≠Y本回報(bào)盈利，從單一的銀行貸款轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等新型融資方式。如果開發(fā)商不具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力，則只能賺取房地產(chǎn)建設(shè)相適應(yīng)的合理利潤而不是超額利潤，只能依靠銀行貸款等傳統(tǒng)方式融資，這將會(huì)對制約企業(yè)在新時(shí)期下的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)更需要培養(yǎng)既懂房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)又精通現(xiàn)代金融學(xué)的高級(jí)人才。
4 新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)與發(fā)展對策建議
4.1 以需求為導(dǎo)向，構(gòu)建培養(yǎng)定向化模式
結(jié)合新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，制定與之相適應(yīng)的培養(yǎng)目標(biāo)。新時(shí)期下，房地產(chǎn)企業(yè)需求的人才不局限于的項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、管理等，而是更多的傾向于項(xiàng)目后期經(jīng)營管理、資金運(yùn)作、物業(yè)服務(wù)等方面。因此，培養(yǎng)目標(biāo)的制定應(yīng)該側(cè)重以上這幾方面，可以通過設(shè)置定向化的培養(yǎng)目標(biāo)，根據(jù)學(xué)生的自身情況與興趣愛好，選擇合適的培養(yǎng)目標(biāo)，在滿足基礎(chǔ)知識(shí)的學(xué)習(xí)后，依據(jù)培養(yǎng)目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)課程的安排，使學(xué)生的學(xué)習(xí)達(dá)到全而精，廣而深，通過個(gè)性化的培養(yǎng)，使學(xué)生的就業(yè)競爭力或?qū)I(yè)方向的科研能力得到全面提升，滿足新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的需要。
4.2 結(jié)合新時(shí)期要求，健全課程培養(yǎng)體系
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和新時(shí)期的發(fā)展趨勢，可以把專業(yè)的課程設(shè)置的重點(diǎn)放在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)理念、資金運(yùn)作管理、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)與營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等幾個(gè)方面。同時(shí)，伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家對專業(yè)技術(shù)資格日趨看重。因此，在課程的設(shè)置方面可以結(jié)合資格證的考試而進(jìn)行適當(dāng)增加或調(diào)整，教學(xué)內(nèi)容可以與歷年的考試重點(diǎn)結(jié)合在授課中進(jìn)行講解，增加學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和提高適應(yīng)社會(huì)需求的能力。對于新課程的設(shè)置，可以參考國外相關(guān)專業(yè)的課程設(shè)置，例如賓夕法尼亞大學(xué)大學(xué)沃頓商學(xué)院的不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)、伯克利加州大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系、紐約大學(xué)金融系等知名院校。健全R悼緯蹋適應(yīng)新常態(tài)下房企的發(fā)展需求。
4.3 完善教師培訓(xùn)體系，提升教師自身素質(zhì)
為了更好的使教師隊(duì)伍整體素質(zhì)可以與時(shí)俱進(jìn)，不斷優(yōu)化教學(xué)理念與教學(xué)方法，可以定期組織教師參加國內(nèi)外的學(xué)術(shù)論壇、講座，引進(jìn)、消化、吸收先進(jìn)的教學(xué)理念與前沿學(xué)科知識(shí)，鼓勵(lì)教師們多參與各類教師技能比賽，在比賽中取長補(bǔ)短，促進(jìn)教學(xué)方法進(jìn)步，同時(shí)，積極開展教師團(tuán)隊(duì)的內(nèi)部交流會(huì)，將自己有效的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)方法傳授于大家，使團(tuán)隊(duì)成員共同進(jìn)步。也可以通^類似學(xué)生交流的方式，與國內(nèi)外房地產(chǎn)專業(yè)知名院校進(jìn)行交流合作，引進(jìn)優(yōu)秀的教師，培養(yǎng)優(yōu)秀的教師，提高師資整體水平。
4.4 搭建多樣化教學(xué)體系，創(chuàng)新學(xué)生考核方式
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理專業(yè)具有很強(qiáng)的實(shí)踐性，因此教師把課本的知識(shí)深入淺出的講解明白就需要恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法。從教學(xué)目的、內(nèi)容和學(xué)生的情況出發(fā)，注重交流和討論，推行自主和交互式學(xué)習(xí)方法，重視合作學(xué)習(xí)。平時(shí)的教學(xué)中尤其注意給出一些開放性、探索性、研究性的題目，讓學(xué)生自主探索，激發(fā)他們學(xué)習(xí)的積極性、主動(dòng)性、增強(qiáng)創(chuàng)新能力。同時(shí)學(xué)校要和企業(yè)進(jìn)行互動(dòng)式辦學(xué)，學(xué)?？梢詾榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供一些專業(yè)咨詢意見和企業(yè)培訓(xùn)，而企業(yè)負(fù)責(zé)人可以導(dǎo)師的形式指導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行實(shí)踐活動(dòng)。對于考核方式，將考核與考試、檢查與測評結(jié)合起來，綜合檢查學(xué)生的學(xué)習(xí)情況。既要對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論進(jìn)行考試，又要對其資料的收集、課堂討論、實(shí)踐情況等進(jìn)行考核，把平時(shí)的成績?nèi)谌胱罱K成績中，減少理論考試在成績評定中所占的比重，通過加強(qiáng)學(xué)生平時(shí)學(xué)習(xí)的考核，使學(xué)生轉(zhuǎn)變觀念，有計(jì)劃有步驟的學(xué)習(xí)，不搞考前突擊，培養(yǎng)學(xué)生收集資料、獨(dú)立思考、獨(dú)立分析的能力。這樣的教學(xué)方法，使教師和學(xué)生的教與學(xué)的精力不放在應(yīng)付考試上，能夠更廣泛深入的拓寬學(xué)生知識(shí)面，教會(huì)其科學(xué)的學(xué)習(xí)方法，使其更加高效的學(xué)習(xí)，掌握更多的專業(yè)知識(shí)與技能。
摘要：作者結(jié)合自身長期從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營管理的經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)地從組織、計(jì)劃、控制和營銷四個(gè)方面論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理的內(nèi)涵和外延，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理具有很強(qiáng)的實(shí)戰(zhàn)意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)營管理
當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理存在一些普遍性的問題，包括市場定位及決策機(jī)制不完善，施工圖設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲慢、變更多，工程收尾階段的工作矛盾突出等等，針對實(shí)際情況本文從組織、計(jì)劃、控制和營銷四個(gè)方面作了詳細(xì)闡述，其中對于高績效團(tuán)隊(duì)建設(shè)、市場調(diào)查及定位、工程進(jìn)度管理、造價(jià)管理、質(zhì)量管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷策略、渠道策略等熱點(diǎn)難點(diǎn)問題進(jìn)行了全方位的剖析，
組織管理方面，作者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要建立與相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)，必須具備凝聚力和執(zhí)行力。企業(yè)有了團(tuán)隊(duì)凝聚力，才能存在和發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展又增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)凝聚力。反之，企業(yè)缺乏團(tuán)隊(duì)凝聚力，要生存和發(fā)展就是一句空話。而面對“市場更加多變”和“管理日趨復(fù)雜”兩大挑戰(zhàn)，必須從具體的事務(wù)中抽身出來，專注于計(jì)劃、實(shí)施、溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實(shí)、指導(dǎo)、控制、考核和持續(xù)改進(jìn)等工作思路和工作方式的研究，積極搭建提升執(zhí)行力的平臺(tái)，不斷提升部門和下屬的執(zhí)行力，以推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
計(jì)劃管理方面，以往開發(fā)商僅僅認(rèn)為只要把房子建得牢固美觀，就不愁沒有顧客光顧，只要自己造的房子好就不怕沒有人買。這是在買方市場情況下的一種陳舊思想。如今在賣方市場的條件下，如果開發(fā)商一味地閉門造車，只追求“作品”的“自我欣賞”，那么到了銷售階段，將是“一籌莫展”了。因此在前期策劃時(shí)，進(jìn)行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析，以確定正確的發(fā)展路向，找準(zhǔn)市場定位，是項(xiàng)目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。
控制管理方面，進(jìn)度管理、造價(jià)管理、質(zhì)量管理都與成本控制息息相關(guān)，幾者之間的關(guān)系盤根錯(cuò)節(jié)，應(yīng)爭取在確保質(zhì)量、保證進(jìn)度的前提下把建造成本壓到最低。總之項(xiàng)目成本管理工作，需要公司總部各部門的通力協(xié)作與具體指導(dǎo)，并貫穿于從項(xiàng)目投標(biāo)開始到項(xiàng)目竣工為止的全過程，每個(gè)環(huán)節(jié)都是相互配合密切聯(lián)系缺一不可，如果處理不當(dāng)，會(huì)直接引起項(xiàng)目費(fèi)用的升降，影響項(xiàng)目的經(jīng)營效益。
營銷管理方面，由于房地產(chǎn)商品的組合性、位置的固定性、在不同的市場上不可調(diào)劑余缺性、異質(zhì)性、價(jià)值的巨額性、政策限制性、使用的長期耐用性等不同于一般商品的特性，我們在確定其營銷戰(zhàn)略，制定營銷策略時(shí)，必須考慮到上述特征，在實(shí)施過程中必須對現(xiàn)有的營銷方法和手段進(jìn)行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營銷管理主要包括產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、渠道四個(gè)方面，另外售后服務(wù)管理也是應(yīng)該特別重視的一塊。到位的物業(yè)管理，一定會(huì)為后期開發(fā)銷售樹立好口碑，為后期工程的銷售工作帶來促進(jìn)作用。物業(yè)管理主要體現(xiàn)在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與所提供的服務(wù)水平是否相當(dāng)，如果不相當(dāng)，必然造成不良后果。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌鲅芯坎怀浞?，心中無底，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、時(shí)間。
開發(fā)商的高層領(lǐng)導(dǎo)往往認(rèn)為在設(shè)計(jì)階段一定要嚴(yán)格“把關(guān)”，然而因?yàn)闆]有詳細(xì)、“可行”的可行性研究報(bào)告作為產(chǎn)品評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以開發(fā)商的某幾個(gè)高層領(lǐng)導(dǎo)的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)的評判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的；分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲(chǔ)運(yùn)問題至今仍未解決；小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫；因產(chǎn)品定位修改，導(dǎo)致在建項(xiàng)目的外飾及雨蓬修改；景觀設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、無主題。大量的工程變更嚴(yán)重影響了工程建設(shè)的開展，設(shè)計(jì)師成了“改圖師”，設(shè)計(jì)變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)也就無法如期實(shí)現(xiàn)。
項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足會(huì)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。在當(dāng)今小區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項(xiàng)不可或缺的內(nèi)容。開發(fā)商的小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，景觀設(shè)計(jì)資源整合不足，景觀設(shè)計(jì)工作滯后，景觀與整個(gè)小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實(shí)施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動(dòng)，制約了項(xiàng)目的建設(shè)，也沒有起到促銷的作用；
一個(gè)完整的項(xiàng)目經(jīng)營機(jī)構(gòu)通常包括董事會(huì)、總經(jīng)辦、營銷策劃中心、工程管理中心、企業(yè)管理中心、銷售部、策劃部、設(shè)計(jì)部、工程部、總工室、裝修部、預(yù)決算部、項(xiàng)目拓展部、人事行政部、培訓(xùn)部、公關(guān)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部等組織機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)不可避免地需要法律、會(huì)計(jì)、建筑規(guī)劃、投資咨詢、物業(yè)管理等專業(yè)意見的支持。
團(tuán)隊(duì)凝聚力和執(zhí)行力。所謂企業(yè)的團(tuán)隊(duì)凝聚力，就是一個(gè)行業(yè)或一個(gè)企業(yè)具有的優(yōu)良素質(zhì)所形成的吸引力。具體地說，企業(yè)的團(tuán)隊(duì)凝聚力，能有產(chǎn)生使內(nèi)部的職工充分發(fā)揮積極性、創(chuàng)造性及磁石般的吸引力。
團(tuán)隊(duì)凝聚力是維持固隊(duì)存在的必要條件。如果一個(gè)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)喪失凝聚力，就會(huì)像一盤散沙，難以維持下去，并呈現(xiàn)出低效率狀態(tài)；而房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力較強(qiáng)的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，其成員工作熱情高，做事認(rèn)真，并有不斷的創(chuàng)新行為，因此，房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)目標(biāo)的重要條件。綜上所述，房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力就是“當(dāng)上級(jí)下達(dá)指令或要求后，迅速做出反映，將其貫徹或者執(zhí)行下去的能力。”
面對“市場更加多變”和“管理日趨復(fù)雜”兩大挑戰(zhàn)，必須從具體的事務(wù)中抽身出來，專注于計(jì)劃、實(shí)施、溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、落實(shí)、指導(dǎo)、控制、考核和持續(xù)改進(jìn)等工作思路和工作方式的研究，積極搭建提升執(zhí)行力的平臺(tái)，不斷提升部門和下屬的執(zhí)行力，以推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。提高執(zhí)行力，各級(jí)房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)干部要切實(shí)發(fā)揮“橋梁”作用。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)干部的主要職責(zé)就是承上啟下、上傳下達(dá)，既要對上級(jí)負(fù)責(zé)，又要對下級(jí)負(fù)責(zé)；既要吃透上級(jí)精神，把領(lǐng)導(dǎo)的意圖完完整整地向職工傳達(dá)，又要結(jié)合實(shí)際，把落實(shí)過程中出現(xiàn)的問題及時(shí)全面地向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
開發(fā)商擬開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先考慮的是國家、地區(qū)或地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，一個(gè)地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展通過對城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)分析，城市土地的利用和工程建設(shè)的實(shí)施，達(dá)到城市物質(zhì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，給城市居民的現(xiàn)在以及未來的生活和工作提供的條件如何，這個(gè)城市的生活與工作環(huán)境能不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。
房屋成功出售后，售后服務(wù)相當(dāng)重要，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的售后服務(wù)主要是物業(yè)管理。其關(guān)鍵是提供的服務(wù)及巧妙處理客戶的各類投訴可安排富有經(jīng)驗(yàn)的專兼職投訴接待員，創(chuàng)造安全、清潔、舒適的生活環(huán)境。對于小區(qū)物業(yè)管理，開發(fā)商可以自己成立物業(yè)管理公司，連帶管理康樂設(shè)施及配套商場、車庫的出租。到位的物業(yè)管理，一定會(huì)為后期開發(fā)銷售樹立好口碑，為后期工程的銷售工作帶來促進(jìn)作用。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理實(shí)際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對待、評價(jià)和處理，必須站在項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略高度，從項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的管理，這是保證項(xiàng)目目的、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，也是實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)健康發(fā)展的必然道路。希望本文對于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員有所啟發(fā)。
【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑的開發(fā)商，其運(yùn)營水平直接關(guān)系著建筑工程能否高質(zhì)高量的按時(shí)完成，關(guān)系著我國建筑行業(yè)能否保持一片欣欣向榮的氣氛，因此及時(shí)解決房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所出現(xiàn)的問題對于企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展以及建筑業(yè)的興盛都具有非常重要的意義。本文主要闡述了房地產(chǎn)經(jīng)營管理中所遇到的問題及其相應(yīng)的解決策略。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；問題；策略
在建筑行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑工程的開發(fā)商主要從事房建的經(jīng)營、管理、服務(wù)活動(dòng)，其工程建設(shè)具有耗資大、周期長等特點(diǎn)，如果經(jīng)營不善很有可能給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，尤其是在工程建設(shè)的前期，需要大量的資金，售樓款資金還未回籠，更是要嚴(yán)肅對待?？偠灾?，保證房地產(chǎn)企業(yè)良好的經(jīng)營管理是使其屹立于建筑行業(yè)不敗之地的前提。
一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理中所遇到的問題。
1.財(cái)務(wù)管理經(jīng)營方面的問題
（1）管理者素質(zhì)低下
在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，民營企業(yè)占了很大的比重，由于大多數(shù)的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者都是從最傳統(tǒng)的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發(fā)展起來的，這就使得房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)階層的知識(shí)水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業(yè)運(yùn)營與財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)，對于日常的企業(yè)經(jīng)營管理更是完全依靠自己以往的經(jīng)驗(yàn)以及自身的認(rèn)知系統(tǒng)來進(jìn)行，并沒有經(jīng)過科學(xué)的決策分析，這一現(xiàn)狀給房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展乃至進(jìn)一步做大做強(qiáng)造成了很大的障礙。
（2）存在嚴(yán)重的集權(quán)現(xiàn)象
在房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著這樣一個(gè)現(xiàn)象，企業(yè)的投資者與運(yùn)營者往往是同一個(gè)人，這就不可避免的造成了企業(yè)的一切經(jīng)營事項(xiàng)都由管理者本人說了算，而受自身知識(shí)水平、管理意識(shí)的局限性，管理者在作出決斷時(shí)，憑借的只是自身的以往經(jīng)驗(yàn)以及腦中的意識(shí)，并沒有經(jīng)過科學(xué)嚴(yán)密的論斷，更無后續(xù)的監(jiān)督審查機(jī)制，管理層對于企業(yè)的運(yùn)營仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財(cái)務(wù)管理根本無法貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)層次中去，由于事先并沒有經(jīng)過周詳?shù)挠?jì)劃，于是企業(yè)的經(jīng)營呈現(xiàn)出一片混亂與雜亂無章。
（3）家族式管理領(lǐng)導(dǎo)班子
房地產(chǎn)企業(yè)的管理者為了將企業(yè)的管理大權(quán)牢牢地控制在自己手中，不被對手竊取商業(yè)機(jī)密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領(lǐng)導(dǎo)班子。由自己的親屬擔(dān)任公司中的會(huì)計(jì)、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業(yè)管理成員素質(zhì)不高的現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)行業(yè)的高度變化性導(dǎo)致了公司在經(jīng)營管理以及財(cái)務(wù)管理上存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)因素，如果沒有非常專業(yè)的人士來擔(dān)任這些重要的職位很難保證企業(yè)的健康有序運(yùn)行，這二者之間的矛盾會(huì)隨著企業(yè)的越做越大而逐漸顯現(xiàn)出來，最終將導(dǎo)致企業(yè)走向衰退，使企業(yè)被社會(huì)所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業(yè)員工內(nèi)心會(huì)認(rèn)為自己與企業(yè)的要職位無緣，無法產(chǎn)生上進(jìn)心與對企業(yè)的歸屬感，認(rèn)為自己再怎么努力也不如一個(gè)好出身重要，企業(yè)向心力與凝聚力無法形成，將會(huì)對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
2.忽略流動(dòng)資金的重要性，存在融資困難問題
（1）籌資方面
房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一個(gè)巨大的項(xiàng)目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例以及財(cái)務(wù)規(guī)范程度無法達(dá)到銀行所規(guī)定的信貸標(biāo)準(zhǔn)，抵押貸款缺乏資信，又無中介擔(dān)保，因此從銀行融資顯得相對比較困難，此外如果企業(yè)采取從民間進(jìn)行融資的方式，風(fēng)險(xiǎn)則較高，在資金嚴(yán)重不足的情況下，企業(yè)發(fā)展存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。為了解決資金方面的問題，一些房地產(chǎn)企業(yè)甘愿冒著巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)從民間進(jìn)行高息貸款，但是這種資金籌措方
式無形中加大了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)成本以及財(cái)務(wù)費(fèi)用，長期拖累之下，企業(yè)的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過緊以致發(fā)生斷裂。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期相對較長，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠完全是不可能的，只有當(dāng)企業(yè)工程完成，商品房預(yù)售許可證下發(fā)之后，房屋才可以進(jìn)行預(yù)售，進(jìn)而使企業(yè)獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過程任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會(huì)使企業(yè)陷入萬劫不復(fù)，尤其是如果在工程建設(shè)的前期企業(yè)出現(xiàn)資金斷接，工程停工，后果更是不堪設(shè)想。
（2）投資缺乏科學(xué)性
房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中，片面追求高端產(chǎn)品、高利潤，而忽略了國家的宏觀調(diào)控以及市場的導(dǎo)向作用，做出違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的輕率行為，是萬萬不可取的。房地產(chǎn)企業(yè)在作出每一個(gè)決策時(shí)都要充分考慮到當(dāng)前國家出臺(tái)的政策要求以及市場上的需求，如果開發(fā)出的商品沒有市場，勢必會(huì)形成滯銷乃至爛尾，對企業(yè)的運(yùn)營造成不可估量的損失。
（3）忽略日常經(jīng)營過程中的資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運(yùn)營過程中必須時(shí)刻預(yù)備足夠的流動(dòng)資金，并進(jìn)行有效科學(xué)的管理。而目前普遍存在的現(xiàn)象是大多數(shù)企業(yè)忽視流動(dòng)資金管理的重要性，從而造成了嚴(yán)重的資金沉淀。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的長時(shí)間性，為了快速的獲取回籠資金，企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品的促銷，而不考慮客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及信用等方面的因素，為客戶進(jìn)行購房擔(dān)保，對于沒有能力償還銀行貸款的客戶，還幫助其進(jìn)行墊付貸款，從而造成企業(yè)存在大量的應(yīng)收款掛賬。當(dāng)房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)，房產(chǎn)嚴(yán)重貶值，銀行對房產(chǎn)進(jìn)行低價(jià)拍賣，并不能補(bǔ)上銀行欠款空缺，至于企業(yè)的應(yīng)收款更是收回?zé)o望。種種情況拖累之下，企業(yè)財(cái)政情況日益空虛。
二、針對房地產(chǎn)經(jīng)營管理中所出現(xiàn)問題提出的對策。
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)
對于一個(gè)企業(yè)的管理來著來說，其必須具備全局觀念，掌握一掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)識(shí)到一個(gè)簡單的指令下達(dá)往往關(guān)系著企業(yè)的前途命運(yùn)，因此必須加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，這不是一個(gè)可有可無的部分，如果企業(yè)缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)的管理，那么對于企業(yè)的發(fā)展是相當(dāng)不利的，同時(shí)對于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)市場的進(jìn)一步健全也無法起到推動(dòng)作用，甚至還會(huì)拖后腿。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)評估管理系統(tǒng)，并配備相對應(yīng)的專業(yè)人士進(jìn)行管理工作。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程前期資金管理
由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進(jìn)行過程中，資金充足與否對企業(yè)的重大作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)其工程開發(fā)前期的資金科學(xué)管理系統(tǒng)，進(jìn)行科學(xué)的分析計(jì)算，深刻踐行可行性研究、對項(xiàng)目工程從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險(xiǎn)、效益有一個(gè)綜合的論證分析評價(jià)，確定其可行性，資金充足性，才可以進(jìn)行下一步的工作，也就是工程設(shè)計(jì)施工等。
3.建立專門的市場調(diào)查班組
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，及時(shí)掌握市場的動(dòng)向極其重要，市場中各種不確定因素的形成將會(huì)對企業(yè)造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負(fù)面作用的最好方法就是建立專門的市場調(diào)查班組，專門進(jìn)行市場調(diào)研活動(dòng)工作，收集整理計(jì)算房地產(chǎn)市場中各種最新的動(dòng)向以及國家最新的政策導(dǎo)向，從而為企業(yè)管理者作出決策時(shí)提供強(qiáng)有力的依據(jù)，達(dá)到規(guī)避、減小風(fēng)險(xiǎn)的目的。
4.公司職位應(yīng)該避免任人唯親
為了保證能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業(yè)在進(jìn)行重要崗位的分配時(shí)，應(yīng)極力避免任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，而應(yīng)該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個(gè)一展身手、實(shí)現(xiàn)自己雄心抱負(fù)的平臺(tái)，而不能使員工產(chǎn)生一種自己即使再努力也不如一個(gè)好出身的消極思想，這對企業(yè)的長久發(fā)展是及其不利的。
三、結(jié)論
建筑業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要組成部分，關(guān)系著國家的經(jīng)濟(jì)命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑開發(fā)商，其運(yùn)營健康科學(xué)與否直接關(guān)系到我國的建筑行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，因此必須保證建筑企業(yè)高效、高質(zhì)量、健康發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理過程中，無論是財(cái)務(wù)管理、監(jiān)督管理、領(lǐng)導(dǎo)者所做出的決策、還是風(fēng)險(xiǎn)管理、市場監(jiān)測等每一個(gè)方面都必須給予認(rèn)真對待，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理，使其運(yùn)營逐漸趨于規(guī)范是維持國家建筑業(yè)健康發(fā)展的保障。
作者簡介：
趙大充、男、1 986年9月、助理工程師、工作于紅旗渠建筑集團(tuán)有限公司
胡成剛、男、1 976年3月、助理工程師、工作于紅旗渠建筑集團(tuán)有限公司
摘 要：現(xiàn)階段，國內(nèi)的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展形勢良好，這是因?yàn)榉课菪枰絹碓酱?，社?huì)上也出現(xiàn)了很多的房地產(chǎn)企業(yè)，更加刺激了我國房地產(chǎn)的發(fā)展。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一部分，房地產(chǎn)事業(yè)對于我國的經(jīng)濟(jì)有促進(jìn)的作用。很且發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)也有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。在當(dāng)前的形勢下，為了能夠與社會(huì)的發(fā)展相適應(yīng)，房地產(chǎn)必須要加強(qiáng)管理。本篇文章主要是講述了房地產(chǎn)在管理上的幾點(diǎn)建議。
關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)；管理；建議
房地產(chǎn)的發(fā)展空間大，各個(gè)與房地產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)，都想在這個(gè)前景很好的產(chǎn)業(yè)中分一杯羹，因此也使房地產(chǎn)市場競爭變得激烈。很多的房地產(chǎn)企業(yè)由于屬與對企業(yè)內(nèi)部的管理，而使競爭力減弱，最終被是市場淘汰。而還在市場上競爭的企業(yè)就要引以為戒，加強(qiáng)經(jīng)營管理，可將企業(yè)打造成一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)，在人力資源上，要優(yōu)化其內(nèi)部結(jié)構(gòu)，吸引更多的人才來到企業(yè)，在企業(yè)財(cái)務(wù)上，控制財(cái)務(wù)，防范風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)的發(fā)展上，制定與企業(yè)相符合的發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。下面從多個(gè)角度探析房地產(chǎn)的經(jīng)營管理。
1 以可持續(xù)發(fā)展理論為指導(dǎo)
1.1 將所有與房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益提高，尤其是環(huán)境效益。針對房地產(chǎn)而言的環(huán)境效益是指，在項(xiàng)目確定以及開發(fā)的過程中，保證可利用的資源能夠發(fā)揮最大的價(jià)值。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的時(shí)候，都要考慮環(huán)境的因素，以環(huán)境的承載力為依托，開展項(xiàng)目建設(shè)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的時(shí)候，要檢查發(fā)展戰(zhàn)略，做到合理循環(huán)的利用資源，重視資源的開發(fā)與利用，而且還要在利用之后，保護(hù)其資源。在建設(shè)中可能會(huì)給環(huán)境造成污染，但是一定要做到，將污染降到最低，以免項(xiàng)目建設(shè)破壞當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境。如果在建設(shè)中干擾了當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境，該項(xiàng)目的效益也受到損傷，為了使項(xiàng)目能夠更好地服務(wù)社會(huì)，就要保證項(xiàng)目具有環(huán)境效益。
1.2 房地產(chǎn)事業(yè)能為經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造利益，因此在建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)候，要保證該項(xiàng)目具有與經(jīng)濟(jì)效益。所有的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，都是為了獲得較高的效益，因此在項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，運(yùn)用科學(xué)的管理手段，并且使用先進(jìn)的技術(shù)才能保證項(xiàng)目的效率提高。因?yàn)榭茖W(xué)的管理與技術(shù)能夠?qū)⑴c房地產(chǎn)有關(guān)的資源合理利用，還能將污染與浪費(fèi)減少，從而廢棄物也降低。如果在項(xiàng)目建設(shè)上使用科學(xué)的管理和技術(shù)就能使項(xiàng)目的質(zhì)量有了科學(xué)的保證，而且還能將項(xiàng)目的成本降低，更能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利益，最終實(shí)現(xiàn)多贏。
1.3 房地產(chǎn)在建設(shè)中可以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，除此之外，還能創(chuàng)造社會(huì)效益。房地產(chǎn)的社會(huì)效益一般都是指項(xiàng)目在建設(shè)結(jié)束后的效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目在結(jié)束后，供人們使用，如果一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠能夠讓人們的生活水平以及文化能力提高，使人類與社會(huì)能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，那么這個(gè)就屬于項(xiàng)目的社會(huì)效益。人們的需要是當(dāng)代社會(huì)的發(fā)展要求，但是不能損害后人的利益，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也是如此，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益是企業(yè)的直接目的，而社會(huì)的效益確實(shí)每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都要遵守的最后目標(biāo)。
2 引進(jìn)人才
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一個(gè)完成的工程，而開發(fā)的過程其實(shí)就是將所有的資源整合，而這個(gè)整合還要有一定的意義。保證所有參與到項(xiàng)目開發(fā)的資源都能夠有效的利用，這樣才能使一個(gè)項(xiàng)目成功。在這個(gè)整合的過程中，從項(xiàng)目的市場策劃、對項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)到工程的正式施工最后到項(xiàng)目銷售都不能缺少人才。如果沒有了人才，上述的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能失去準(zhǔn)確性。特別是在調(diào)研方面，對市場的準(zhǔn)確估計(jì)，才能科學(xué)的開展建設(shè)。如果在這一階段市場已經(jīng)飽和，不需要更多的房屋，那么在繼續(xù)建設(shè)項(xiàng)目，對于企業(yè)發(fā)展不利。在設(shè)計(jì)以及施工中如果缺少了人才，設(shè)計(jì)的方案中會(huì)有很多錯(cuò)誤，以至于后期的施工無法進(jìn)行，而施工缺少人才，工程的質(zhì)量就沒有保證，可見人才的重要性。因此當(dāng)今時(shí)代的房地產(chǎn)市場，要想發(fā)展，就要更加重視人才?？梢园岩M(jìn)人才的目標(biāo)，放在高端人才上。很多的人才是因?yàn)闆]有機(jī)會(huì)才不能發(fā)揮才能，因此房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)人才的時(shí)候，要給予機(jī)會(huì)。我國有很多高校都在培養(yǎng)與房地產(chǎn)有關(guān)的人才，因此企業(yè)在管理人才上，可以與各大高校合作，可以在學(xué)校實(shí)施定點(diǎn)培養(yǎng)的計(jì)劃，在學(xué)生完成學(xué)業(yè)之后，可以直接到企業(yè)上班，這種做法，一方面，解決了學(xué)生的就業(yè)問題，一方面企業(yè)也不需要花太多的時(shí)間去尋找人才。
3 注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制
房地產(chǎn)企業(yè)在不斷的發(fā)展中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)正在不斷的提升，尤其是在全球范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展就必須注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。而全球金融危機(jī)爆發(fā)以來，全球的房地產(chǎn)行業(yè)都經(jīng)過了大的洗滌，很多房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營不善而倒閉，實(shí)則就是企業(yè)爆發(fā)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策得到了復(fù)蘇，房地產(chǎn)泡沫得到了有效的抑制，但是加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制同樣重要。因?yàn)槭袌霏h(huán)境是變幻莫測，所以在財(cái)務(wù)管理中，首先就必須企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的開展，從傳統(tǒng)的事后控制轉(zhuǎn)移到事前控制上來，這就需要在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制過程中樹立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；其次就是在工程項(xiàng)目加強(qiáng)成本的控制，盡可能地對現(xiàn)有的施工工藝進(jìn)行不斷的優(yōu)化和完善，切實(shí)加強(qiáng)新工藝技術(shù)的應(yīng)用，并緊密結(jié)合項(xiàng)目的可行性研究，對整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行可行性論證，才能更好地促進(jìn)整個(gè)工程安全高效的完成；最后就是在整個(gè)項(xiàng)目完成之后，切實(shí)加強(qiáng)對其的維護(hù)管理，切實(shí)提高自身抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
4 加快企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
隨著全球一體化進(jìn)程的加快，在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)也是前所未有，雖然機(jī)遇往往與挑戰(zhàn)并存，但是在當(dāng)前競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展的唯一出路就轉(zhuǎn)型升級(jí)，而這就需要企業(yè)加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對現(xiàn)有的發(fā)展戰(zhàn)略及時(shí)的進(jìn)行調(diào)整，并在不斷的發(fā)展中促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，才能更好地成為行業(yè)的佼佼者。在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展中，經(jīng)營管理是戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)之根本，所以在做好上述工作的同時(shí)，還應(yīng)在企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中切實(shí)注重市場經(jīng)營環(huán)境的改進(jìn)和規(guī)范，提高企業(yè)的核心競爭力。著力構(gòu)建符合企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營管理模式，不斷提高自身核心競爭力的同時(shí)注重企業(yè)經(jīng)營管理模式的創(chuàng)新和發(fā)展。
結(jié)束語
綜上所述，對新形勢下如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理進(jìn)行探討具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。因而作為新時(shí)期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須充分意識(shí)到可持續(xù)發(fā)展在整個(gè)企業(yè)發(fā)展中的作用，并在整個(gè)經(jīng)營管理全程以可持續(xù)發(fā)展理念為指導(dǎo)，致力于自身人才競爭力的提升，注重財(cái)務(wù)管理的同時(shí)加強(qiáng)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化企業(yè)的核心競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
摘要：經(jīng)濟(jì)的放緩、融資成本的上升以及流動(dòng)性偏緊造成了二三線城市房地產(chǎn)過剩、高空置率，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的加大。探索出一套適應(yīng)于當(dāng)前新時(shí)期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營管理的策略顯得非常的重要。打造房地產(chǎn)品牌、提高物業(yè)管理效率、強(qiáng)化房地產(chǎn)營銷管理技能、注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；新時(shí)期背景
一、當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
從2014年開始我國社會(huì)對于房地產(chǎn)的態(tài)度已然已經(jīng)悄悄的發(fā)生了微妙的變化，隨著各大銀行紛紛暫緩部分房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一時(shí)間成了敏感話題。在過去的幾年里，中國政府政府針對房貸進(jìn)行了數(shù)次政策上的緊縮，這給中國房地產(chǎn)業(yè)帶來了不少的壓力。這一壓力除了來自于政府，更是來自于市場。其實(shí)從2013年開始，中國房地產(chǎn)泡沫危機(jī)就已經(jīng)開始顯現(xiàn)了，二三線城市的房地產(chǎn)泡沫率先破裂。
2014年下半年，有關(guān)于中國樓市樓價(jià)將大跌的傳聞不斷傳出。從去年統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，我國大部門城市住宅價(jià)格均有所變動(dòng)，新建商品房價(jià)格出現(xiàn)一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分樓盤價(jià)格大幅下跌。在這種情況下，眾多房地產(chǎn)商紛紛下調(diào)樓盤價(jià)格，試圖通過降價(jià)達(dá)到提量促銷的效果。
當(dāng)前，中國房地產(chǎn)行業(yè)不再像前些年那樣好做，經(jīng)濟(jì)的放緩、融資成本的上升以及流動(dòng)性偏緊給原本火爆的房地產(chǎn)市場潑了一盆冷水。二三線城市房地產(chǎn)過剩、高空置率無一不顯示著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營與管理風(fēng)險(xiǎn)的加大。探索出一套適應(yīng)于當(dāng)前新時(shí)期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營管理的策略顯得非常的重要。
二、新時(shí)期背景下房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略
（一）打造房地產(chǎn)品牌
本人認(rèn)為品牌永遠(yuǎn)不過時(shí)，不管是哪一個(gè)時(shí)期，品牌永遠(yuǎn)都會(huì)受到大眾的歡迎與認(rèn)可。新時(shí)期背景下房地產(chǎn)的經(jīng)營管理應(yīng)當(dāng)建立在良好的房地產(chǎn)品牌這一基礎(chǔ)上。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)趨于飽和，市場競爭已經(jīng)達(dá)到了白熾化狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)必須打造屬于自己的戰(zhàn)略品牌，同時(shí)不斷的優(yōu)化自身配置，提高標(biāo)準(zhǔn)化程度，增強(qiáng)品牌意識(shí)。只有打出了屬于自己的房地產(chǎn)品牌，才能最大程度的獲得消費(fèi)者的認(rèn)可與信任，才能吸引消費(fèi)者，才能擴(kuò)大市場占有率。
（二）提高物業(yè)管理效率
在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理很大程度上在其軟實(shí)力與硬件上體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要環(huán)節(jié)，提高物業(yè)管理效率能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力。
本人認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照企業(yè)制度以及相關(guān)房管部門的要求積極進(jìn)行物業(yè)管理的改革，在最大程度上做好住宅小區(qū)的服務(wù)與管理工作，滿足住戶對于物業(yè)管理的要求。物業(yè)管理效率的提高應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面展開：一是構(gòu)建一支優(yōu)秀的物業(yè)管理隊(duì)伍，提高物業(yè)管理與服務(wù)的水平；二是加強(qiáng)物業(yè)管理內(nèi)部制度建設(shè)，做到對內(nèi)的嚴(yán)格要求，將服務(wù)住戶的物業(yè)理念時(shí)時(shí)放在心中；三是開展相關(guān)培訓(xùn)工作，加強(qiáng)物業(yè)管理員工服務(wù)意識(shí)，提高物業(yè)管理效率。
（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)營銷管理技能
打造房地產(chǎn)品牌以及提高物業(yè)管理效率是對房地產(chǎn)軟實(shí)力的拔高，而強(qiáng)化房地產(chǎn)營銷技能則是從外部提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理效率。
房地產(chǎn)行業(yè)最為重要的目標(biāo)一個(gè)是服務(wù)，另一個(gè)就是銷售。本人認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的強(qiáng)化離不開營銷管理技巧的提升。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗很大程度上取決于房地產(chǎn)銷售工作的成績。情話房地產(chǎn)營銷管理技能可以有效提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理中不容忽視的重要環(huán)節(jié)。首先房地產(chǎn)營銷管理人員應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行有關(guān)房地產(chǎn)營銷技能的培訓(xùn)，主動(dòng)掌握當(dāng)前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)，學(xué)習(xí)新的營銷技巧；其次，創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷管理辦法，根據(jù)不同的客戶群體制定針對性的營銷方案，提高營銷成功率。
（四）注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)營管理面臨的重大挑戰(zhàn)之一。在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展必須重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。經(jīng)融危機(jī)以來，我國不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)ω?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不重視、或是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)而倒閉。
新時(shí)期背景下，樓市泡沫不斷破裂，國家針對樓市的政策不斷緊縮，市場環(huán)境險(xiǎn)象環(huán)生。在這種情況下，注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制顯得更加重要。
本人認(rèn)為在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，首先就必須企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的開展，從傳統(tǒng)的事后控制轉(zhuǎn)移到事前控制上來，這就需要在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制過程中樹立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；其次就是在工程項(xiàng)目加強(qiáng)成本的控制，盡可能地對現(xiàn)有的施工工藝進(jìn)行不斷的優(yōu)化和完善，切實(shí)加強(qiáng)新工藝技術(shù)的應(yīng)用，并緊密結(jié)合項(xiàng)目的可行性研究，對整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行可行性論證，才能更好地促進(jìn)整個(gè)工程安全高效的完成；最后就是在整個(gè)項(xiàng)目完成之后，切實(shí)加強(qiáng)對其的維護(hù)管理，切實(shí)提高自身抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
三、小結(jié)
綜上所述，在新時(shí)期背景下強(qiáng)化房地產(chǎn)的經(jīng)營管理顯得非常重要。打造房地產(chǎn)品牌，不斷的優(yōu)化自身配置，提高標(biāo)準(zhǔn)化程度，增強(qiáng)品牌意識(shí)；提高物業(yè)管理效率，在最大程度上做好住宅小區(qū)的服務(wù)與管理工作，滿足住戶對于物業(yè)管理的要求；強(qiáng)化房地產(chǎn)營銷管理技能，提高營銷成功率；注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。
劉帝榮（1982―），男，漢族，福建省三明市人，重慶大學(xué)碩士研究生，重慶天盈置地有限公司，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理
摘要：隨著國家經(jīng)濟(jì)的增長，推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，但在國內(nèi)土地、金融、稅收等政策的調(diào)控幅度不斷加大的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭越來越激烈，正面臨著巨大的挑戰(zhàn)，所以目前企業(yè)最重要的工作就是提高經(jīng)營管理水平，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高效發(fā)展。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題進(jìn)行分析，研究創(chuàng)新經(jīng)營管理的措施，提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)思考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 經(jīng)營管理 存在問題 解決對策
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)要想獲得更好的發(fā)展前景，就要加強(qiáng)經(jīng)營管理，尤其是項(xiàng)目管理。近年來，項(xiàng)目管理逐漸成為了企業(yè)保證產(chǎn)品質(zhì)量、取得經(jīng)濟(jì)效益的主要手段，很多房地產(chǎn)企業(yè)都加大了對項(xiàng)目管理的研究力度，把項(xiàng)目管理作為一種高效的管理模式，逐漸應(yīng)用到企業(yè)開發(fā)的實(shí)踐中。從目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理還存在很多問題，正阻礙房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，因此，尋找有效的解決對策勢在必行。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的問題
（一）項(xiàng)目方案方面存在問題
項(xiàng)目方案的確定對房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展起決定的作用。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商對項(xiàng)目方案的確定比較重視，但在這一過程中總是不按照相應(yīng)的規(guī)章制度進(jìn)行，導(dǎo)致這方面的工作做得不足，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，沒有深入市場進(jìn)行調(diào)研。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在得到項(xiàng)目后，想要快速獲得經(jīng)濟(jì)效益，在沒有進(jìn)行市場調(diào)查的情況下，就盲目確定了開發(fā)的方案，只考慮什么賺錢，就開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，過分的效仿別人，所以導(dǎo)致開發(fā)的產(chǎn)品沒有特色，缺少吸引力。第二，因?yàn)槿鄙偈袌稣{(diào)查這一過程，所以導(dǎo)致決策層在方案的決策階段會(huì)出現(xiàn)失誤，從而增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。第三，沒有樹立品牌意識(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分的追求經(jīng)濟(jì)利益，在方案確定的過程中，只考慮怎樣才能從這個(gè)項(xiàng)目中賺到更多的錢，而沒有重視產(chǎn)品的品牌意識(shí)和形象，而一個(gè)企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，就要樹立品牌意識(shí)，否則企業(yè)將無法生存。第四，項(xiàng)目開發(fā)投資估算報(bào)告缺乏，這一過程如果不嚴(yán)謹(jǐn)，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目在施工過程中無法有效的控制投資成本，從而會(huì)出現(xiàn)投資成本大于計(jì)劃成本的現(xiàn)象，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。
（二）施工設(shè)計(jì)方面存在問題
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段做的工作很少，甚至沒有，開發(fā)商認(rèn)為圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不是他們的事情，只要交給專業(yè)的設(shè)計(jì)單位就可以，所以只注重施工階段的成本控制和質(zhì)量控制，忽略設(shè)計(jì)階段的成本和質(zhì)量控制。一些企業(yè)為了盡快的得到圖紙進(jìn)行項(xiàng)目施工，在一切事情都不明了的情況下，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，這樣就會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂梅矫娲嬖趩栴}，如果在施工的過程中發(fā)現(xiàn)問題，就要進(jìn)行變更，這不僅增加了投資的成本，還影響了工期。企業(yè)對設(shè)計(jì)單位圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的過程缺乏監(jiān)督和管理，使得圖紙?jiān)谕顿Y控制方面不明確，企業(yè)無法有效的進(jìn)行成本控制。
（三）合同管理方面問題
目前，還有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏法制觀念，導(dǎo)致在合同管理方面存在問題。企業(yè)在合同簽訂的過程中，大多是經(jīng)過雙方友好協(xié)商簽訂的，但如果合同的內(nèi)容不完善，雙方對合同條款的理解存有歧義，協(xié)商不成就會(huì)產(chǎn)生糾紛。很多企業(yè)合同管理存在的問題有以下幾點(diǎn)：第一，開發(fā)項(xiàng)目合同簽訂的過程十分簡單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同的要求，合同的內(nèi)容不全面、不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，往往會(huì)因一字之差給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。第二，合作雙方都不嚴(yán)格遵守合同的內(nèi)容予以執(zhí)行，存在隨意更改合同的現(xiàn)象，這樣就會(huì)導(dǎo)致工程索賠、工期延長、成本增加的情況發(fā)生。第三，在發(fā)生糾紛時(shí)，往往采取一些不恰當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行解決，而不用法律武器來維護(hù)自身的權(quán)益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高項(xiàng)目管理的措施
（一）深入市場進(jìn)行調(diào)研
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視項(xiàng)目的市場定位，根據(jù)市場的需求研究項(xiàng)目產(chǎn)品。首先，企業(yè)要了解國家和地區(qū)的政策和法規(guī)，明確政府對房地產(chǎn)企業(yè)的政策取向，如果政府對這一行業(yè)持支持的態(tài)度，就會(huì)在各方面給予幫助，這樣企業(yè)就會(huì)減小投資的風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)要清楚了解開發(fā)的項(xiàng)目是否是政府支持的，切忌違反政策。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展情況和特點(diǎn)，積極深入市場進(jìn)行調(diào)查，明確該項(xiàng)目的消費(fèi)群眾，掌握消費(fèi)群眾的生活水平、居住環(huán)境、設(shè)施需求等情況，從而研究出滿足人們需求的產(chǎn)品。最后，開發(fā)商要了解周圍樓盤的基本情況，如：設(shè)計(jì)、價(jià)格、銷售面積、開發(fā)商的實(shí)力等，掌握競爭對手的情況，做到知己知彼，提高企業(yè)的競爭力。
（二）重視品牌建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)的競爭越來越激烈，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展，就要重視品牌建設(shè)，樹立品牌意識(shí)。企業(yè)要在為市場提供優(yōu)等的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的情況下，進(jìn)行科學(xué)的策劃宣傳活動(dòng)?？梢岳妹襟w廣告進(jìn)行宣傳，要保證廣告的真實(shí)性，不要自我吹噓。房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和形象的樹立要經(jīng)過長期的積累，例如：萬科地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等，它們都是經(jīng)過了多年的經(jīng)驗(yàn)積累才獲得知名度的。
（三）加強(qiáng)項(xiàng)目合同管理
合同是房地產(chǎn)企業(yè)順利開展的關(guān)鍵，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要做好基礎(chǔ)工作，其中包括：明確國家的政策、行業(yè)的發(fā)展情況、項(xiàng)目所需要的材料、設(shè)備和投資等。其次，在合同制定的過程中要走相應(yīng)的法律程序，保證合同的完整性和合法性，這樣可以在發(fā)生糾紛時(shí)，做到有法可依。最后，在施工的過程中，要嚴(yán)格按照合同的內(nèi)容進(jìn)行，避免隨意修改合同的現(xiàn)象出現(xiàn)，保證工程的質(zhì)量和進(jìn)度。
三、結(jié)束語
總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中要想站穩(wěn)腳跟，就要不斷提高項(xiàng)目管理的水平，完善管理程序，創(chuàng)新經(jīng)營管理理念，深入市場調(diào)查，樹立品牌建設(shè)意識(shí)，只有這樣才能提高企業(yè)的競爭能力，獲得知名度，從而為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。
摘要：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和國家的宏觀調(diào)控政策的不斷頒布與實(shí)施。我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁向穩(wěn)定的_發(fā)展階段。既然房地產(chǎn)行業(yè)的熱量已經(jīng)冷卻下來了，房地產(chǎn)企業(yè)就要在市場環(huán)境的改變下調(diào)整公司的經(jīng)營戰(zhàn)略以及管理方式，使企業(yè)的發(fā)展更能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己企業(yè)的特點(diǎn)來調(diào)整自己的經(jīng)營與管理體制。整合所有的資源，制定穩(wěn)定的發(fā)展計(jì)劃完成平穩(wěn)的過渡。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司：經(jīng)營：管理：發(fā)展戰(zhàn)略
房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后，成為了國內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。國家的對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵(lì)到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)到來之前應(yīng)該調(diào)整公司的經(jīng)營與管理方式以適應(yīng)新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理方面進(jìn)行簡要分析與探討。
1、新形勢下房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)。
國家對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營面臨著許許多多的問題，有待于解決和研究。
1.1 國家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營帶來的問題。
1.1.1 市場供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國家對于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，使得原來房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期，投資者也開始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。
1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額，提高了放款的門檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
1.1.3 市場對于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營中占有主導(dǎo)地位，公司的經(jīng)營重點(diǎn)主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營和精品化經(jīng)營。如今房地產(chǎn)公司面對市場激烈競爭的壓力。不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點(diǎn)功夫。
1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營為應(yīng)對新的市場環(huán)境所存在的問題。
1.2.1 公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場中占主導(dǎo)地位的時(shí)候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴(kuò)大經(jīng)營成果往往是選擇快速的買地進(jìn)行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的兩大板塊。
1.2.2 公司需要對資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營有其顯著的特點(diǎn)。在資金的運(yùn)用方面需要大量的資金來進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作或者是周轉(zhuǎn)，甚至于積壓。因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)量。
1.2.3 公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制。沒有競爭就沒有進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營成果，也給房地產(chǎn)公司帶來了嚴(yán)重的損失?，F(xiàn)代化經(jīng)營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理帶來了新的問題。
2、關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與管理一些措施和方案。
鑒于以上我們對于房地產(chǎn)公司所處的市場環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進(jìn)行的分析與探討，為了更好的經(jīng)營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)。我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力。具體的措施有以下幾點(diǎn)。
2.1 加強(qiáng)公司的人才培養(yǎng)與招攬，建立公司的經(jīng)營體制。
人才是公司經(jīng)營發(fā)展的根本，管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。
2.2 加強(qiáng)成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道。
房地產(chǎn)競爭的激烈化勢必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營成果與經(jīng)營成本，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營成本核算的能力，很好的控制公司的財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢，以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根，對于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營中離不開融資，這就需要經(jīng)營者在融資渠道的開辟上多動(dòng)頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運(yùn)營狀態(tài)的。
2.3 加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，合理有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來，多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經(jīng)濟(jì)的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風(fēng)險(xiǎn)都將對房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，無疑是降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最好的措施，也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級(jí)階段。建立健全管理體制，構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營部門體系：建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。都是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營的過程中由于工程開發(fā)和資本運(yùn)作帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。
2.4 做好對市場動(dòng)態(tài)的把握，根據(jù)市場的需求設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運(yùn)用。
由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營狀態(tài)，使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動(dòng)態(tài)，去探析消費(fèi)者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要內(nèi)容，只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的最終目的。
2.5整合資源，合理有效的運(yùn)用資源。
企業(yè)經(jīng)營與管理的過程也是對各種資源經(jīng)營與管理的過程，房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進(jìn)行運(yùn)作的過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運(yùn)作有著運(yùn)轉(zhuǎn)周期長、運(yùn)轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點(diǎn)。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營問題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說就是資源的占用，對于房地產(chǎn)公司的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。購買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見現(xiàn)象。所以，對于現(xiàn)有資源進(jìn)行全面得的整合，在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要工作。
總結(jié)
本文主要對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進(jìn)步的一些有效的建議與措施進(jìn)行了簡要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理的研究工作中來。為房地產(chǎn)公司及國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。
摘要：隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)代。面對數(shù)不勝數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司和總體需求比較固定的市場，房地產(chǎn)開發(fā)公司競爭日益白熱化，各房地產(chǎn)開發(fā)公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進(jìn)一步的發(fā)展壯大，制定各自的經(jīng)營策略。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的基本要素分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理方式提供參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理
房地產(chǎn)經(jīng)營是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)營建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進(jìn)行人性化,科學(xué)化,經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化操作和整合.其實(shí),房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理中,或者說房地產(chǎn)經(jīng)營與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個(gè)流程,通過合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化,風(fēng)險(xiǎn)最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)責(zé)任化。
1、成功經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)所需要的核心競爭力
房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力就是指可以給企業(yè)帶來巨額利潤,并且是在企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營過程中形成的、很難被競爭對手模仿的那種獨(dú)特的資源、知識(shí)和能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的建設(shè)、銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中形成的具有自己獨(dú)特的競爭優(yōu)勢的經(jīng)營實(shí)力,是企業(yè)的文化、技術(shù)、產(chǎn)品、管理等各方面能力在市場上綜合優(yōu)勢的反映。房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的核心競爭力包括三大資源、三大能力和四種意識(shí)。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力和創(chuàng)新能力。四種意識(shí)是指品牌意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、文化意識(shí)和信用意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有創(chuàng)新的品牌意識(shí),重視自己的品牌,維護(hù)自己的品牌。培養(yǎng)品牌意識(shí),樹立自己的品牌,是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要方面。品牌經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營的核心,它對消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營機(jī)制,強(qiáng)化企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制和人力資源管理機(jī)制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠信機(jī)制,增強(qiáng)企業(yè)的團(tuán)體凝聚力,進(jìn)行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。
2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營基本要素
2.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理
優(yōu)秀的上進(jìn)的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的第一基
本素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個(gè)根本、兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)和三個(gè)建設(shè)。一個(gè)根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本；兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標(biāo)準(zhǔn)化管理并且要實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系；而三個(gè)建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進(jìn)行進(jìn)步的制度建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)和有競爭能力的組織建設(shè)。
2.1.1必須具有自己獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會(huì)做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準(zhǔn)則,也可以說實(shí)施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。
2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級(jí)專家經(jīng)過對全球成千上萬的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進(jìn)行總結(jié),并且經(jīng)過科學(xué)周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。
2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的制度建設(shè)、先進(jìn)的文化建設(shè)、有競爭能力的組織建設(shè),這也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的前提條件。
2.2外包管理
隨著經(jīng)濟(jì)全球化和社會(huì)分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營要求越來越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營,把更多的優(yōu)勢資源配置在自己專業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競爭優(yōu)勢。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的基礎(chǔ)上,通過外包充分合理地利用外部優(yōu)秀的專業(yè)化資源進(jìn)行經(jīng)營管理,從而達(dá)到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競爭能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。
3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式
3.1建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系
建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有自己的特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)不能完全用定量指標(biāo)來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風(fēng)險(xiǎn)。因而，在預(yù)測企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)時(shí),應(yīng)建立合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，引入“A計(jì)分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況對各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項(xiàng)分值，最后與臨界值比較來評價(jià)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)狀況。依據(jù)建立的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，并憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，如果發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，立即啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并采取相關(guān)措施，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。
3.2創(chuàng)新營銷方法
3.2.1實(shí)行分期付款：靈活的付款方式是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售的成功經(jīng)驗(yàn)。分期付款是指在取得房屋居住權(quán)時(shí)已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。
3.2.2實(shí)行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購買住房的貸款及其擔(dān)保，購房者提供全部房屋價(jià)款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。購房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。
3.2.3預(yù)租預(yù)售：為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸壓力，投資者可以通過預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)。若在一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)前就能采取這種措施，會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)，增加安全性，但是，預(yù)售價(jià)一般要比工程完工后的最終售價(jià)低，造成一些損失。投資者取得的收益會(huì)因其風(fēng)險(xiǎn)的降低而減少。因此，在投資決策時(shí)，應(yīng)正確處理收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。
3.3建立健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系
從企業(yè)的高管到普通的財(cái)務(wù)人員都要深刻地認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)工作的重要性和對企業(yè)的深遠(yuǎn)影響。從而企業(yè)要重視財(cái)務(wù)管理工作，突出財(cái)務(wù)工作在企業(yè)日常管理中的重要位置。在企業(yè)管理體系的建設(shè)當(dāng)中首先要嚴(yán)格遵守國家相關(guān)的制度，從企業(yè)財(cái)管管理工作的特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算和反應(yīng)機(jī)能，以財(cái)務(wù)預(yù)算作為重要手段，及時(shí)反饋出企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的時(shí)時(shí)分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確而又科學(xué)的參考依據(jù)。
3.4豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌
對自己的企業(yè)要有個(gè)正確的市場定位，有合理而又有前瞻性的市場定位。這就要求企業(yè)要對細(xì)分自己的市場，根據(jù)現(xiàn)有的資金實(shí)力，業(yè)務(wù)能力和資金募集能力寺確定企業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因?yàn)樗漠a(chǎn)品需要輕受長時(shí)間的考驗(yàn)。加強(qiáng)對質(zhì)量的控制，從設(shè)計(jì)到施工直到最后的驗(yàn)收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識(shí)與觀念，掌握核心競爭力，改變產(chǎn)品單一，特色不突出的缺點(diǎn)。突出企業(yè)自己的優(yōu)勢，創(chuàng)造出既符合時(shí)代的潮流，又有底蘊(yùn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。培養(yǎng)和創(chuàng)造出突出的企業(yè)文化，一個(gè)特點(diǎn)鮮明的企業(yè)文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費(fèi)者，讓消費(fèi)者增加對些企業(yè)的認(rèn)可程度，增加潛大消費(fèi)者的規(guī)模。
3.5加強(qiáng)資金管理
資金運(yùn)用和管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益,提高資金的運(yùn)行效率就顯得尤為重要。所以對企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)行應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)控制、實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實(shí)行資金按調(diào)度使用,制定嚴(yán)格的用款制度,重點(diǎn)掌握工程項(xiàng)目資金的來龍去脈。通過加強(qiáng)資金管理也可以做到深化成本管理。
4、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的競爭中掌握主動(dòng),站穩(wěn)腳跟,棋高一著,做大做強(qiáng),關(guān)鍵是要緊緊抓住經(jīng)營管理創(chuàng)新這根主線,牢牢把握經(jīng)營管理機(jī)制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),勇于持續(xù)不斷地進(jìn)行創(chuàng)新。用客觀、科學(xué)的態(tài)度,合理、大膽、有效的創(chuàng)新,企業(yè)才能在競爭中不但安身立命,充滿發(fā)展的活力,而且能夠始終立于不敗之地。
