時間：2023-10-11 16:14:40
序論：在您撰寫房地產(chǎn)商業(yè)稅收籌劃時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
不同的籌資方法下企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。
（1）通過金融機(jī)構(gòu)貸款籌資。利用金融機(jī)構(gòu)籌措的流動資金，其利息支出可以計入當(dāng)期損益，實現(xiàn)稅前扣除，但與項目有關(guān)的長期貸款，其資金成本應(yīng)該計入項目開發(fā)成本。
當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可資扣抵時，利息支出應(yīng)盡早資本化；當(dāng)企業(yè)處于盈利年度時，利息支出盡量予以費用化，以期達(dá)到費用極大化目的；應(yīng)盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，保證利息支出的合法性，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)對超額利息的剔除。
（2）通過發(fā)行債券籌資。稅法規(guī)定資本紅利不得在費用中列支，而債券利息可以作為費用列支，因此，它可以作為節(jié)稅的方法加以利用。
2．主營業(yè)務(wù)收入的籌劃
由于房地產(chǎn)單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一般都采取分期收款方式銷售。采用這種方式，企業(yè)不能按售價總額確認(rèn)收入，而應(yīng)按合同規(guī)定的收款時間分次確認(rèn)收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本，起到節(jié)稅作用。
3．成本費用的籌劃
（1）費用的轉(zhuǎn)化。費用或支出的形式不同，適用不同的稅收政策，并會大大影響企業(yè)的稅負(fù)。譬如，公司董事、監(jiān)事的酬勞可以工資形式支付，借以增加費用；對持股員工發(fā)放的紅利可以年終獎金形式發(fā)放，借以增加費用；營銷人員的工資、獎金合理轉(zhuǎn)化為營業(yè)費用，通過包干形式進(jìn)行薪酬激勵，可以合理節(jié)稅。
（2）固定資產(chǎn)折舊。折舊籌劃的重點在于提高折舊額，可以通過資產(chǎn)評估方法確認(rèn)重估價值。重估后資產(chǎn)在使用期間，每年折舊額較高，賬面盈余減少，可減輕稅負(fù)。進(jìn)行資產(chǎn)重估可提高賬面價值，從而在出售資產(chǎn)時，由于售價與調(diào)整后的賬面價值相抵，財務(wù)利益較小，稅負(fù)亦較輕。
（3）業(yè)務(wù)招待費。業(yè)務(wù)招待費必須是與開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)，已取得合法憑證且未超過限額標(biāo)準(zhǔn)的開支。對于業(yè)務(wù)招待費，應(yīng)注意以下方面：增加經(jīng)營收入，以提高限額計算基礎(chǔ)；能在其他費用項目列支的，就不要列入業(yè)務(wù)招待費，以避免超過限額標(biāo)準(zhǔn)；妥善處理企業(yè)籌備期間支付的業(yè)務(wù)招待費，并入開辦費攤銷，此時無限額約束；業(yè)務(wù)招待費若超過列支限額，應(yīng)于申報納稅前先行進(jìn)行納稅調(diào)整，以免稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查補(bǔ)征稅款并罰款。
（4）避免費用和損失被剔除的納稅籌劃。費用和損失作為收入的扣抵項目，一旦有與稅法不符的加大費用、損失的事項被審查出來，必遭剔除，嚴(yán)重的還會受到懲罰。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循以下基本原則：應(yīng)取得稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的統(tǒng)一發(fā)票、收據(jù)等合法憑證；應(yīng)與開發(fā)經(jīng)營活動有關(guān)，且業(yè)已實現(xiàn)；凡是與形成企業(yè)當(dāng)期收入無關(guān)的費用、損失，均不得列入；對稅法規(guī)定了限額標(biāo)準(zhǔn)的各項費用及損失，企業(yè)可以實行內(nèi)部控制制度管理。
4．合作建房經(jīng)營方式的稅收籌劃
（1）合作建房的兩種方式：
其一，合作雙方通過“以物易物”方式進(jìn)行交易，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅。
其二，合作雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。
（2）合作建房的稅收政策及籌劃思路。根據(jù)國家稅務(wù)總局《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》：“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不必繳納營業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時，各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。
合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經(jīng)營方式不同會導(dǎo)致稅負(fù)不同，雙方合作建房并采取在房屋建成后合作雙方風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產(chǎn)繳稅；而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權(quán)投資的一方還須在前種方式稅負(fù)的基礎(chǔ)上，就轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)繳稅。
至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅，合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅，其稅負(fù)最高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用國家稅收杠桿導(dǎo)向，選擇最有利的經(jīng)營方式，達(dá)到節(jié)稅的目的。
5．會計政策選擇的籌劃
（1）預(yù)提費用籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中可以合理預(yù)提費用，預(yù)提方法主要體現(xiàn)在后期配套設(shè)施支出的預(yù)提、大修費用的預(yù)提，以及利息費用的預(yù)提等方面。適度、合理地預(yù)提可以減少企業(yè)所得稅稅基。因此，在允許的合理范圍內(nèi)費用預(yù)提時應(yīng)就高不就低，先行足額計入成本費用，延緩納稅。
（2）開發(fā)商品與出租商品籌劃。有些房屋由于原因滯銷，或出于其他考慮用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從“開發(fā)商品”轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷額計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，減少稅收支出。如果把房屋繼續(xù)留在“開發(fā)商品”科目提取減值準(zhǔn)備，所提減值準(zhǔn)備不能作為稅前扣除項目。此外，企業(yè)還應(yīng)利用國家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準(zhǔn)以前竣工的空置房免征營業(yè)稅等，加速庫存商品房流通，盤活資金。
（4）營業(yè)費用籌劃。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是一筆龐大的費用項目。廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出在銷售收入2%的限額內(nèi)可以據(jù)實扣除。如果廣告費由總公司統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一支付，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出2%扣除比例不能全部稅前扣除，而其他關(guān)聯(lián)公司廣告費不足2%的情況，這時可以實現(xiàn)廣告費的合理劃轉(zhuǎn)，由關(guān)聯(lián)公司承擔(dān)部分廣告費。
（5）財務(wù)費用籌劃。如果同時開發(fā)幾個房地產(chǎn)項目，而其中一個項目準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率據(jù)實扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項目繳納土地增值稅負(fù)擔(dān)過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。
6．土地增值稅的籌劃
土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點就是合理合法地控制、降低增值率。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制：開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%。
控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價格，銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少。此舉是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失，做出選擇。
7．內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的選擇
0 引言
從整體的房地產(chǎn)市場來看，商業(yè)類房地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型中最復(fù)雜、最具風(fēng)險、盈利性最高的不動產(chǎn)形式。在其發(fā)展過程中逐漸形成了包括多種類型地產(chǎn)項目的綜合物業(yè)，在日常生活中常見的商業(yè)街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業(yè)類房地產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)，對商業(yè)類房地產(chǎn)進(jìn)行的稅收籌劃，本質(zhì)上是一種事先設(shè)計安排的經(jīng)營活動，可以說是企業(yè)財務(wù)管理戰(zhàn)略的一部分，通過使用巧妙、合法的會計技巧，優(yōu)化財務(wù)管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關(guān)稅款，以此降低企業(yè)付稅額。在企業(yè)實際運行操作過程中，商業(yè)類房地產(chǎn)的稅收籌劃呈現(xiàn)出以下基本特征：第一，最基本的特點是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實現(xiàn)的法律保障。第二，事前預(yù)測性，企業(yè)在確定基本納稅方案時，可以根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，投資計劃，進(jìn)行事前準(zhǔn)備，調(diào)整相關(guān)活動項目，以設(shè)計最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時效性，現(xiàn)階段我國的稅收政策、稅法環(huán)境等還處于快速發(fā)展變革之中，對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃適應(yīng)了新的環(huán)境需要，及時與新的政策法規(guī)接軌，具備一定的時效性。第四，稅收籌劃體現(xiàn)出的整體綜合全局性特征較強(qiáng)。
1 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)近年來多次被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項檢點行業(yè)，以下是幾類比較常見的重點問題：
1.1 目前，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍然存在較高的風(fēng)險 從房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性來看，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的項目一般都比較大，其資金規(guī)模也相對龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業(yè)類房地產(chǎn)企的稅負(fù)在25%-30%之間，相對來講，這是一個很高的稅負(fù)比例。基于這種基本情況，對于稅收籌劃的進(jìn)行，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)是十分迫切的。但是，由于目前相關(guān)稅收籌劃的政策法規(guī)沒有清晰明確的規(guī)定，而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時常常會發(fā)生超越法律、法規(guī)的界限，潛在隱藏著許多風(fēng)險。而過高的稅收籌劃風(fēng)險，意味著企業(yè)稅收籌劃活動失敗的可能性的增加。這不僅使企業(yè)無法實現(xiàn)預(yù)期的財務(wù)目標(biāo)，還會使企業(yè)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，甚至可能還會追究相應(yīng)的刑事責(zé)任。
1.2 企業(yè)會計核算制度不健全制約稅收籌劃實際效果的發(fā)揮 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收繁瑣復(fù)雜，對財務(wù)管理的水平要求很高，但是，在實際的企業(yè)內(nèi)部，大多缺少與之配套的會計核算制度。對于商業(yè)類房地產(chǎn)，比較常見的會計核算跨期攤派，收入的確認(rèn)，成本的計算沖銷會計期內(nèi)的損益等，不健全的會計核算制度，影響企業(yè)真實稅收籌劃效果。
1.3 企業(yè)配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業(yè)的稅務(wù)工作，涉及到財務(wù)、稅務(wù)、稅法、公司法等多方面的知識，對負(fù)責(zé)人員和具體執(zhí)行人員的專業(yè)性要求很高。企業(yè)人員對稅收政策執(zhí)行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對于企業(yè)的整體性和相關(guān)稅收政策的宏觀性把握不恰當(dāng)，會造成稅收籌劃執(zhí)行效果的不理想。同時，具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環(huán)節(jié)，有的企業(yè)稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業(yè)稅負(fù)，可能使用一些特別技巧，容易導(dǎo)致企業(yè)的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業(yè)偏離了稅收籌劃的本質(zhì)，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
1.4 現(xiàn)階段的稅務(wù)行政執(zhí)法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業(yè)稅收籌劃方面的一些細(xì)則不夠明確，而相關(guān)約束性條款又卡得過嚴(yán)、過死?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業(yè)自身的快速發(fā)展，隨著社會經(jīng)濟(jì)制度的日益多元，企業(yè)組織形式越來越靈活，而現(xiàn)階段的稅務(wù)行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標(biāo)準(zhǔn)有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業(yè)稅收籌劃的正常開展，不利于企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
2 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的相關(guān)對策分析
2.1 提高對稅收風(fēng)險因素的防范力度 首先加強(qiáng)對營業(yè)稅納稅風(fēng)險的防范，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一般條件，可以得知，營業(yè)稅納稅風(fēng)險主要受到以下幾種因素的制約：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。以上這三個因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險。其次加強(qiáng)土地增值稅納稅風(fēng)險防范，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。五是共同成本的分?jǐn)偡椒?。因此，要從這五個方面，加大對土地增值稅納稅風(fēng)險的防范。第三，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險的防范。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業(yè)所得稅。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素，所以要加大對企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險的防范。
2.2 及時關(guān)注稅法變動 在實際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實際情況，對稅收籌劃方案及時作出調(diào)整；企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。
2.3 提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng) 企業(yè)稅收籌劃人員的素養(yǎng)包括道德素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員要提升職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業(yè)道德情操，因為企業(yè)的納稅行為不僅關(guān)系企業(yè)自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設(shè)計，要以現(xiàn)行國家稅收政策、稅收法規(guī)為底線，在法律框架內(nèi)，通過科學(xué)合理的財務(wù)運作，降低企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。第二，企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃負(fù)責(zé)人員要切實提高自身的專業(yè)水平，增強(qiáng)實踐經(jīng)驗。稅收籌劃需要綜合很多學(xué)科的知識，其中稅務(wù)，法律、金融等學(xué)科為主，這就需要稅收籌劃相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須掌握扎實的理論知識，同時在實際企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃設(shè)計時，不斷豐富實踐經(jīng)驗。學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)的稅收籌劃設(shè)計方案，提升稅收籌劃設(shè)計的科學(xué)性。
2.4 建立良好的稅企關(guān)系 稅法的具體執(zhí)行者是稅務(wù)機(jī)關(guān)，許多法規(guī)條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實際操作的經(jīng)驗和對不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時，稅務(wù)機(jī)關(guān)會根據(jù)各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅收籌劃受當(dāng)?shù)貙嶋H情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。
為了推動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，消除重復(fù)征稅，2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合頒布了《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》。文件規(guī)定：從2012年1月1日起，上海作為試點城市，其所在行政區(qū)域內(nèi)的交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正式實施營業(yè)稅改征增值稅，至此，貨物勞務(wù)稅收制度拉開帷幕。2012年8月1日起，國務(wù)院擴(kuò)大了“營改增”試點省市至10個，2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣至全國。
二、“營改增”對于稅收籌劃因素分析
1.稅基的變化
原營業(yè)稅下，對于建筑設(shè)計單位分包或轉(zhuǎn)包設(shè)計勞務(wù)，其計稅營業(yè)額享受差額征稅政策，即國稅函〔2006〕1245號文，文件中規(guī)定：對勘察設(shè)計單位將承擔(dān)的勘察設(shè)計勞務(wù)分包或轉(zhuǎn)包給其他勘察設(shè)計單位或個人并由其統(tǒng)一收取價款的，以其取得的勘察設(shè)計總包收入減去支付給其他勘察設(shè)計單位或個人的勘察設(shè)計費后的余額為營業(yè)稅計稅營業(yè)額。
“營改增”普及到全國范圍后，由于增值稅是按取得的增值稅專用發(fā)票的進(jìn)項稅額抵扣當(dāng)月的銷項稅額計算繳納增值稅，因此增值稅沒有直接抵扣稅基概念，但在“營改增”的過渡期間內(nèi)原來營業(yè)稅差額征稅優(yōu)惠政策依然有效，當(dāng)單位取得未納入試點范圍的抵扣減項，可以在稅基里直接抵減，計算的公式為：應(yīng)納稅額=[開票金額-支付價款）/（1+稅率）]*稅率-進(jìn)項稅額。
2.稅率的變化
建筑設(shè)計企業(yè)“營改增”之前，營業(yè)稅稅率為開票金額的5%；“營改增”后，被認(rèn)定為增值稅一般納稅人的，稅率為6%，一般納稅人資格認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)為應(yīng)稅服務(wù)年銷售額500萬元（含500萬元）。由于增值稅是價外稅，在不考慮進(jìn)項稅額的前提下，增值稅稅率為開票額的：6%÷（1+6%）=5.66%，因此只有當(dāng)設(shè)計單位取得的年進(jìn)項稅額大于年開票金額的0.66%時，稅負(fù)才會下降。而建筑設(shè)計單位的成本主要為人力成本，進(jìn)項抵扣項目很少，“營改增”后對于認(rèn)定為一般納稅人的設(shè)計單位而言，稅負(fù)有所增加。
對于應(yīng)稅服務(wù)年銷售額小于500萬元的設(shè)計單位，可以作為小規(guī)模納稅人，適用3%增值稅征收率，因此“營改增”后對于小規(guī)模納稅人而言，稅率有所降低。
3.征收管理
“營改增”后征稅機(jī)關(guān)發(fā)生了變化，營業(yè)稅由地稅負(fù)責(zé)征收，改革后增值稅由國稅負(fù)責(zé)征收。
在中央地方稅收分配比例上也有很大的影響，營業(yè)稅全部屬于地方財政，增值稅則是中央與地方按75%、25%比例分享。雖然試點方案中明確過渡期間試點地區(qū)“營改增”收入對應(yīng)的稅款歸屬地方，但該政策只是過渡，未來勢必會調(diào)整增稅稅在中央與地方的分成比例。對于設(shè)計單位而言一旦分成比例有變，未來從地方政府取得的財政扶持資金也會大大下降。
在增值稅專用發(fā)票的管理上，增值稅發(fā)票管理較營業(yè)稅要嚴(yán)格。在發(fā)票認(rèn)證方面，取得進(jìn)項發(fā)票后應(yīng)180天內(nèi)認(rèn)證，如果未及時認(rèn)證進(jìn)項稅將無法稅款抵扣，這對企業(yè)來說將會是一種損失。發(fā)票開具方面，增值稅發(fā)票一旦開具，下月即要納稅。在增值稅紅字發(fā)票開具時非常嚴(yán)格，企業(yè)必須取得由購買方所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《開具紅字增值稅專用發(fā)票通知單》才能開具紅字發(fā)票，因此企業(yè)在開具發(fā)票前應(yīng)與客戶充分溝通，核對開票信息后再開具，避免退票情況的發(fā)生。
三、建筑設(shè)計行業(yè)稅收籌劃方案
1.增值稅納稅人類別選擇的稅收籌劃
根據(jù)《試點實施辦法》規(guī)定對于應(yīng)稅服務(wù)年銷售額500萬元以下的納稅人，可以認(rèn)定為小規(guī)模納稅人，征稅率為3%；應(yīng)稅服務(wù)年銷售額大于等于500萬元的納稅人應(yīng)認(rèn)定為一般納稅人，稅率為6%。因此“營改增”后設(shè)計單位認(rèn)定為小規(guī)模納稅人稅率將有明顯的降幅，因此應(yīng)盡量選擇小規(guī)模納稅人進(jìn)行籌劃。
對于年營業(yè)額超過500萬限額的設(shè)計單位而言，可以通過設(shè)立幾家設(shè)計單位分拆營業(yè)收入的方法進(jìn)行籌劃，控制每家設(shè)計單位的年營業(yè)收入在500萬元以內(nèi)。
2.進(jìn)項稅額抵扣的稅收籌劃
本次“營改增”屬于結(jié)構(gòu)性減稅，建筑設(shè)計單位一旦被認(rèn)定為一般納稅人后，由于進(jìn)項抵扣稅額較少，稅負(fù)較原營業(yè)稅有所增加。為降低稅負(fù)，設(shè)計單位采購付款時應(yīng)盡可能取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項稅稅額越大，應(yīng)納稅額越小。
建筑設(shè)計單位購進(jìn)項目可以取得增值稅專用發(fā)票的主要事項列舉如下：
（1）分轉(zhuǎn)包設(shè)計費、模型效果圖費、曬圖費；
（2）購買固定資產(chǎn)：包括電腦、復(fù)印機(jī)、辦公家具等，值得注意的是財稅（2013）37號文件規(guī)定自2013年8月1日起原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣；
（3）購買無形資產(chǎn)：如CAD、設(shè)計軟件，軟件開發(fā)服務(wù)、軟件咨詢服務(wù)等；
（4）支付維修保養(yǎng)費：奧西維護(hù)費、復(fù)印機(jī)維修、汽車維修等；
（5）購買辦公用品：文具、墨盒硒鼓、描圖紙繪圖紙等；
（6）有形資產(chǎn)租賃：汽車租、復(fù)印機(jī)、打圖曬圖一體機(jī)的租賃費；
（7）貨物運輸費；
（8）汽油費：以公司名義購買油卡；
（9）鑒證咨詢服務(wù)：如律師事務(wù)所及會計師事務(wù)所咨詢鑒證業(yè)務(wù)、建筑圖紙審核服務(wù)等；
（10）廣告服務(wù)：寶庫奧廣告設(shè)計、策劃、制作、、宣傳等；
（11）會議展覽費。
3.充分利用現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃
國家在制定政策時對某些地區(qū)和行業(yè)會給予鼓勵和扶持，有很強(qiáng)的政策導(dǎo)向。企業(yè)在稅收籌劃方案設(shè)計前應(yīng)全面的對財稅政策進(jìn)行研讀分析，盡可能取得財政的扶持及稅收的減免。目前建筑設(shè)計行業(yè)主要的增值稅優(yōu)惠政策包括：
（1）過渡性財政扶持政策
為了更好的幫助試點企業(yè)平穩(wěn)過渡稅制改革，確保稅負(fù)不增加，政府對于本次結(jié)構(gòu)性減稅改革中稅負(fù)增加的企業(yè)實施過渡性財政扶持政策。就上海地區(qū)而言，根據(jù)滬財稅[2012]5號文件，對于稅制改革后稅負(fù)增加的試點企業(yè)，實施“企業(yè)據(jù)實申請、財政分類扶持、資金及時預(yù)撥”過渡性財政扶持政策。根據(jù)這一政策，試點企業(yè)稅制改革后稅負(fù)較以前增加的部分可向財稅部門申請財政專項資金扶持。
（2）向境外單位提供設(shè)計服務(wù)零稅率政策
財稅[2011]131號文件規(guī)定：向境外單位提供設(shè)計服務(wù)，不包括對境內(nèi)不動產(chǎn)提供的設(shè)計服務(wù)，適用零稅率。
當(dāng)然企業(yè)在重視稅收優(yōu)惠范圍的同時不應(yīng)忽視享受稅收優(yōu)惠必要的程序和備案手續(xù)。符合稅收優(yōu)惠條件的企業(yè)必須按照稅法規(guī)定履行相應(yīng)的申報程序，避免無法享受稅收優(yōu)惠政策。
4.利用地方財政扶持政策籌劃
各地財政部門會根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃制定相應(yīng)的財政扶持政策，利用當(dāng)?shù)氐恼呢斦杖雽^(qū)域內(nèi)企業(yè)發(fā)展進(jìn)行扶持，促進(jìn)企業(yè)做大做強(qiáng)。營業(yè)稅屬于地稅，企業(yè)繳納的營業(yè)稅歸屬于地方政府的財政收入，“營改增”后政策規(guī)定在過渡期間增值稅仍歸屬地方財政。
在營業(yè)稅的分成比例上，就上海地區(qū)而言，一般市政府享受40%，區(qū)政府20%～40%，開發(fā)區(qū)享受10%～20%，企業(yè)享受10%～40%，且各個區(qū)域的扶持力度不完全一樣，因此對于準(zhǔn)備新設(shè)的企業(yè)而言，在注冊前應(yīng)比較各區(qū)的扶持政策并商談具體條款，對于重點納稅大戶而言，由于每年企業(yè)都會繳納大量稅額，這對地方財政有較大的貢獻(xiàn)，此時企業(yè)就有了與政府談判的話語權(quán)，企業(yè)應(yīng)主動與政府部門爭取更為優(yōu)惠的財政扶持政策。
5.控制開票時間延遲納稅
目前稅務(wù)局對于增值稅的征收管理上采取“以票控稅”管理模式，因此企業(yè)開具增值稅發(fā)票后的次月需要向稅務(wù)局申報繳納稅金。如果客戶在收到發(fā)票后未及時付款，企業(yè)會出現(xiàn)墊付稅金的情況。建筑設(shè)計單位的客戶大多是房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商的一旦資金短缺引起延期付款，此時如果建筑設(shè)計單位提前開票將會損失已繳納稅金的時間價值和機(jī)會成本，建議企業(yè)開票前應(yīng)與客戶溝通好付款進(jìn)度，控制好開票時間及回款時間，盡可能將兩者處于同一申報期間，避免墊付稅金。
此外對于設(shè)計單位收取的預(yù)收款項，可以向客戶開具資金往來的收據(jù)，待應(yīng)稅服務(wù)完成時再開具增值稅發(fā)票。
四、建筑設(shè)計行業(yè)稅收籌劃的配套措施
由于增值稅具有進(jìn)項抵扣的功能，為降低稅負(fù)企業(yè)在采購和銷售時應(yīng)考慮該因素。
1.采購時供應(yīng)商選擇
“營改增”后建筑設(shè)計單位在供應(yīng)商選擇時，必須考慮供應(yīng)商是否為增值稅納稅人，是否能提供增值稅專用發(fā)票。在比價時不應(yīng)根據(jù)付款總額進(jìn)行，應(yīng)剔除增值稅進(jìn)項稅根據(jù)采購商品的不含增值稅價格進(jìn)行比較，不含稅價格低者為優(yōu)選。當(dāng)供應(yīng)商為增值稅小規(guī)模納稅人時，可以要求其至所屬稅務(wù)局，由稅務(wù)局代開3%增值稅專用發(fā)票。
2.銷售時商業(yè)談判注意點
關(guān)鍵詞：國有房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；財務(wù)管理；策略
房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)建設(shè)時間較長，資金回籠較慢，因此，在項目開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨較大的資金壓力。而加強(qiáng)稅收籌劃，提高財務(wù)管理的水平，能夠有效地實現(xiàn)資金的合理配置，降低資金持有成本，從而對公司的運營產(chǎn)生積極影響。國有房地產(chǎn)企業(yè)也認(rèn)識到了財務(wù)管理和稅收籌劃的重要性，但是從目前的情況來看，很多國有房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理在稅收籌劃方面所發(fā)揮的作用還認(rèn)識不足，還存在一系列的問題。因此，開展國有房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對財務(wù)管理影響的研究就顯得尤為重要。
一、相關(guān)概念介紹
（一）稅收籌劃
很多學(xué)者對稅收籌劃的概念進(jìn)行了研究，但是由于研究視角不同，目前還沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識。有學(xué)者認(rèn)為所謂的稅收籌劃指的是在稅收制度的框架下，在不違反稅收法律法規(guī)的前提下[1]，通過對企業(yè)的內(nèi)部資源的合理配置和調(diào)整，提前做出的和稅收活動相關(guān)的籌劃活動，以達(dá)到節(jié)省稅收，延遲納稅的目的。有學(xué)者認(rèn)為稅收籌劃的主體是企業(yè)的管理者，籌劃的客體是企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)[2]，而稅收籌劃的工具則是現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)和會計核算處理制度，稅收籌劃的目的是降低企業(yè)稅負(fù)。而稅收籌劃和偷稅漏稅有本質(zhì)上的區(qū)別，其是在法律的框架范圍內(nèi)進(jìn)行的。稅收籌劃在促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展方面有兩個方面的作用：一方面，稅收籌劃能夠提高企業(yè)的利潤。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈，企業(yè)要想占據(jù)競爭的先機(jī)，就必須提高盈利能力，降低成本[3]。而稅收籌劃能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在不違反稅收法律的前提下，靈活使用各種自主策劃手段，最終降低企業(yè)稅負(fù)。另一方面，可以提高企業(yè)的競爭能力。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部環(huán)境日益復(fù)雜，存在一系列的風(fēng)險因素。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以提升稅收籌劃的有效性[4]，那么就能夠充實自身的現(xiàn)金流，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運營。
（二）財務(wù)管理
財務(wù)管理，顧名思義是針對市場主體的財務(wù)活動進(jìn)行管理的過程。財務(wù)管理是和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相伴而生的，其目的是對市場主體的經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)的財務(wù)活動進(jìn)行管理，從而提升市場主體內(nèi)部資源配置的效率[5]。財務(wù)管理通常體現(xiàn)為財務(wù)預(yù)算、財務(wù)決策、財務(wù)協(xié)調(diào)和財務(wù)控制。而財務(wù)管理活動的內(nèi)容主要包括三個方面：首先，籌資活動的管理?；I資活動指的是市場主體為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，通過多種方式從不同渠道獲取資金的行為。其次，資金運營活動管理。很多企業(yè)在運營的過程中會出現(xiàn)資金的收入和支付，比如支付應(yīng)付賬款、收回應(yīng)收賬款等，而這種因企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的和資金有關(guān)的財務(wù)活動，被稱為資金的運營活動。而資金運營管理就是針對資金運營過程的管理。最后，投資活動管理。企業(yè)為了達(dá)到預(yù)期的收益率，會對各種項目進(jìn)行分析，從而開展項目投資活動，比如常見的企業(yè)購置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，購入其他企業(yè)的股權(quán)等。
二、稅收籌劃對財務(wù)管理的影響
（一）規(guī)范企業(yè)的財務(wù)分析手段
財務(wù)分析指的是財務(wù)人員對企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理后，結(jié)合企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)，通過不同的計算方式對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，為之后的財務(wù)決策提供依據(jù)的過程。在企業(yè)的籌資活動階段，企業(yè)稅負(fù)影響較大的是土地增值稅和企業(yè)所得稅。土地增值稅的影響主要體現(xiàn)在稅前利息的扣除上，因為根據(jù)稅法的規(guī)定不同的籌資方式所產(chǎn)生的利息可以在限額內(nèi)扣除。在企業(yè)所得稅方面，企業(yè)債務(wù)融資所需要支付的利息可以用費用的方式在稅前扣除。而房地產(chǎn)企業(yè)要想做好關(guān)于土地增值稅和企業(yè)所得稅利息扣除方面的稅收籌劃，就必須規(guī)范財務(wù)分析手段。在傳統(tǒng)的模式中，房地產(chǎn)企業(yè)總是主觀分析財務(wù)數(shù)據(jù)，這種方式得出的結(jié)論客觀性較差。而企業(yè)完全可以采取定量財務(wù)分析的手段，通過建立數(shù)據(jù)模型得出企業(yè)最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，然后尋找最優(yōu)的籌資方式，也可以對不同籌資方式所產(chǎn)生的利息支出進(jìn)行量化分析，從而確定籌劃方案。
（二）提高企業(yè)財務(wù)控制意識
財務(wù)控制指的是對企業(yè)不同業(yè)務(wù)的運營過程進(jìn)行分析和控制的過程，其目的是提升企業(yè)的運營效率。同時，財務(wù)控制意識也可以對財務(wù)活動進(jìn)行控制，可以反作用于企業(yè)稅收方案的制定。舉例來說，在資本運營活動的銷售環(huán)節(jié)，可扣除項目的加計扣除能夠?qū)ν恋卦鲋刀惖亩愵~產(chǎn)生較大的影響。如果企業(yè)財務(wù)管理部門缺乏財務(wù)控制的意識，沒有將項目的加計扣除費用進(jìn)行區(qū)分，那么就會導(dǎo)致加計部分無法扣除，繼而提高土地增值稅的稅負(fù)。如果企業(yè)的財務(wù)人員具備較強(qiáng)的財務(wù)控制意識，那么就可以細(xì)化銷售環(huán)節(jié)可抵扣項目的管理方式，從而提高加計扣除的額度，進(jìn)一步降低土地增值稅的稅負(fù)。與此同時，企業(yè)可以對房產(chǎn)稅進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的出租環(huán)節(jié)會涉及大量的房產(chǎn)稅，財務(wù)管理人員需要對房產(chǎn)稅中涉及的非房地產(chǎn)納稅范圍的費用進(jìn)行區(qū)分，這樣才能夠合理降低房產(chǎn)稅稅負(fù)。
（三）提升財務(wù)預(yù)測能力
財務(wù)預(yù)測指的是財務(wù)管理人員能夠以過去的財務(wù)信息和業(yè)務(wù)信息為基礎(chǔ)，利用科學(xué)的財務(wù)分析手段，對信息進(jìn)行處理，進(jìn)而對未來的財務(wù)和運營活動做出科學(xué)的推斷的活動。財務(wù)預(yù)測能幫助企業(yè)制定預(yù)案。企業(yè)的稅收籌劃活動是為了降低企業(yè)稅負(fù)，優(yōu)化資金配置，充裕企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流。而房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資活動時會受到各種因素的影響，如果不能夠?qū)ν顿Y活動進(jìn)行預(yù)測，那么就很可能會降低企業(yè)稅收籌劃的有效性。舉例來說，很多房地產(chǎn)企業(yè)會在不同的區(qū)域建設(shè)分支機(jī)構(gòu)，使之對投資活動進(jìn)行籌劃。在分支機(jī)構(gòu)成立之前，財務(wù)人員需要對分支機(jī)構(gòu)面對的法律風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析，并經(jīng)過評估以后，決定是否成立新的分支機(jī)構(gòu)。
三、國有企業(yè)房地產(chǎn)稅收籌劃方式
（一）籌資活動的稅收籌劃方式
國有房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中很難不產(chǎn)生籌資活動，而不同的籌資活動所帶來的資本成本具有很大的差異。因此，國有企業(yè)籌資活動的首要問題是選擇合適的籌資方式。目前常見的籌資方式有吸收直接投資、留存收益投資、銀行借款、發(fā)行債券、融資租賃和發(fā)行股票等方式?；趪蟹康禺a(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其在金融市場上具備較強(qiáng)的實力和較好的口碑，因此，其常見的融資方式為銀行借款、發(fā)行債券和信托融資。房地產(chǎn)企業(yè)較多地選擇債務(wù)融資的方式，因此，債務(wù)融資所產(chǎn)生利息費用可以在計算企業(yè)所得稅時，在稅前扣除，而且，債務(wù)利息費用同樣是土地增值稅的重要扣除項目。而權(quán)益融資方式所產(chǎn)生的股息起不到“稅盾”的效應(yīng)。但是，國有房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該認(rèn)識到房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期長，資金回收慢，因此，較高比例的債務(wù)融資很可能引發(fā)債務(wù)違約風(fēng)險，導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以，企業(yè)應(yīng)該綜合考慮，選擇多元化的籌資方式。
（二）資金運營活動的稅收籌劃方式
國有房地產(chǎn)企業(yè)在資金運營階段涉及的稅種較多，而且金額較大，比如常見的房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)和出租環(huán)節(jié)。一方面，在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)會涉及契稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅。其中土地增值稅和房產(chǎn)稅的占比較大，是稅收籌劃的重點關(guān)注領(lǐng)域。在房地產(chǎn)商品的銷售環(huán)節(jié)，由于其開發(fā)的商品具有多樣化的特點，比如，可能是普通住宅或者別墅，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅時，應(yīng)該根據(jù)商品的類型分開核算。根據(jù)土地增值稅公式可知，土地增值稅=（銷售收入-開發(fā)總成本-加計扣除-稅金及附加-期間費用）×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。從上述公式可以看出，土地增值稅采用累進(jìn)稅率，所以，基于住宅和別墅增值率的不同，兩者增值額對應(yīng)的稅率和扣除系數(shù)是不同的，因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)通常會分開核算。另一方面，在房地產(chǎn)出租環(huán)節(jié)，涉及較多的稅種是房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)存在兩種情況，一種是房屋余值，一種為租金收入。如果將房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，那么再按照政府規(guī)定比例扣除后，以余值的1.2%計算。如果以租金收入為計稅依據(jù)，那么房產(chǎn)稅的金額為年租金收入×12%。在對房地產(chǎn)出租行為進(jìn)行稅收籌劃時，國有企業(yè)常見的手段是明確合同，區(qū)分合同中的業(yè)務(wù)內(nèi)容。舉例來說，國有房地產(chǎn)企業(yè)在出租住宅配套時，應(yīng)該分別同承租方簽訂兩份合同—一份為房屋使用權(quán)的租賃合同，另一份為房屋物業(yè)服務(wù)費的合同。因為，物業(yè)服務(wù)費不屬于房產(chǎn)稅的征收范圍，所以，在計算出租項目的房產(chǎn)稅時，會降低稅基，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
（三）投資活動的稅收籌劃方式
由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，因此，項目在開發(fā)建設(shè)中非常容易受到外在因素的影響，導(dǎo)致商品出現(xiàn)資產(chǎn)減值的情況，但是，由于開發(fā)時的賬面價值過高，企業(yè)以賬面價值為基礎(chǔ)計算房產(chǎn)稅時，得到的房產(chǎn)稅額過高。針對這種情況，國有企業(yè)的稅收籌劃方式如下。國有房地產(chǎn)企業(yè)在開展PPP項目時，可以用商業(yè)用地出資成立一家控股子公司，而根據(jù)中國會計準(zhǔn)則的規(guī)定，投資者投入固定資產(chǎn)的成本應(yīng)該按照合同或者協(xié)議約定的價值確定，但是，協(xié)議不公允的除外。因此，母公司由于不屬于房產(chǎn)使用權(quán)所有者，因此，并不繳納房產(chǎn)稅，而控股子公司應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅可以按照減值后地產(chǎn)的公允價值入賬，這就降低了房產(chǎn)稅的計稅基數(shù)，從而降低了房產(chǎn)稅稅負(fù)。此外，國有房地產(chǎn)企業(yè)可以通過在三四線城市成立物業(yè)公司的形式，享受區(qū)域的優(yōu)惠稅率，從而降低企業(yè)所得稅稅額。
四、國有企業(yè)房地產(chǎn)財務(wù)管理的優(yōu)化策略
（一）引入定量化的財務(wù)分析手段
企業(yè)的稅收籌劃方案會影響財務(wù)管理的方法，而財務(wù)管理方法又會反過來影響稅收籌劃方案。隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境和政策環(huán)境的不斷變動，依靠定性化財務(wù)分析方法所做出的稅收籌劃方案的有效性并不強(qiáng)，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)要想通過稅收籌劃提升企業(yè)的財務(wù)管理水平，就必須引入定量化的財務(wù)管理方法，提升財務(wù)管理決策的科學(xué)性。首先，財務(wù)管理定量化的分析方法必須建立在客觀真實的財務(wù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性。其次，在企業(yè)籌資過程中會存在不同的籌資方式和資本成本。國有房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案時會考慮到資本成本和利息的扣除方式，這就要求財務(wù)管理人員能夠從完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)角度出發(fā)，對資本成本進(jìn)行量化分析，從而取得投資成本和財務(wù)風(fēng)險的有機(jī)平衡。最后，在計算利息所產(chǎn)生的節(jié)稅效應(yīng)時，也應(yīng)該運用定量的分析方法，最后選擇合適的籌資方式。
（二）增強(qiáng)財務(wù)控制意識
國有房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案也會受到市場環(huán)境、法律環(huán)境和政策環(huán)境的影響，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提升財務(wù)控制意識，優(yōu)化稅收籌劃的方案。首先，國有房地產(chǎn)企業(yè)在針對土地增值稅制定稅收籌劃方案時，應(yīng)該對稅前扣除的項目做細(xì)致處理，尤其是要將稅前可抵扣的開發(fā)成本、利息費用和其他不能抵扣的成本分開核算，這樣才能夠通過對成本的控制達(dá)到降低稅負(fù)的目的。其次，國有房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善發(fā)票的管理制度，加強(qiáng)對發(fā)票的管理，尤其是做好增值稅進(jìn)項發(fā)票的管理工作。財務(wù)人員要提升發(fā)票的完整性和規(guī)范性，確保在規(guī)定時間內(nèi)抵扣進(jìn)項稅額。最后，國有企業(yè)還可以結(jié)合實際情況延遲收入確認(rèn)，比如，可以采取分期收款的模式，這樣能夠推遲增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時點，從而達(dá)到延遲納稅的效果。
（三）發(fā)揮財務(wù)預(yù)測的作用
國有房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，本質(zhì)上是一種事前的控制，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門必須發(fā)揮財務(wù)預(yù)測的作用，在涉及房地產(chǎn)的各種業(yè)務(wù)類型時，應(yīng)該做好稅收籌劃的預(yù)案。首先，在投資活動中，國有房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)立控股公司的方式或者在不同地域開設(shè)分支機(jī)構(gòu)的方式來降低企業(yè)稅負(fù)。其次，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善會計核算制度，加強(qiáng)會計準(zhǔn)則的落實工作，明確各個財務(wù)崗位的職責(zé)，杜絕各個崗位職責(zé)權(quán)限相互交叉重疊的情況。最后，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該梳理各項業(yè)務(wù)流程、完善內(nèi)部控制制度、加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，降低各個財務(wù)崗位或者各個分子公司出現(xiàn)財務(wù)違規(guī)行為的概率。
（四）提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)
國有房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作和稅收籌劃工作都是由財務(wù)人員直接負(fù)責(zé)的，因此，稅收籌劃和財務(wù)管理的有效性都與財務(wù)人員的綜合素質(zhì)有著密切的聯(lián)系。首先，國有房地產(chǎn)企業(yè)在人才招錄環(huán)節(jié)，應(yīng)該嚴(yán)格把控招聘的質(zhì)量關(guān)，選擇那些既具備過硬的財務(wù)理論知識，同時又具備豐富稅收籌劃經(jīng)驗的人才。其次，企業(yè)要督促財務(wù)人員積極學(xué)習(xí)。一方面，財務(wù)管理人員要樹立終身學(xué)習(xí)的意識，提前做好財務(wù)決策的知識儲備。同時，還要積極學(xué)習(xí)有關(guān)的稅務(wù)知識，提高稅務(wù)籌劃的能力。另一方面，由于國家的稅收政策處在發(fā)展和變化當(dāng)中，財務(wù)人員必須及時關(guān)注國家的稅收政策，并能夠根據(jù)稅收政策做出財務(wù)方面的迅速反應(yīng)。最后，財務(wù)管理人員要提升道德修養(yǎng)，遵守會計準(zhǔn)則和法律法規(guī)，確保稅務(wù)籌劃工作在法律的框架內(nèi)進(jìn)行。除此之外，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該將財務(wù)人員的稅收籌劃工作納入績效考核體系中，獎優(yōu)罰劣，起到良好的激勵作用。
結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收種類較多，稅負(fù)較高，因此房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面存在很大的空間。稅收籌劃的本質(zhì)是在法律規(guī)范范圍內(nèi)合理地減少企業(yè)稅負(fù)，延遲納稅時間。而稅收籌劃和財務(wù)管理之間具有密切的聯(lián)系，二者是相互依存、相互統(tǒng)一的。稅收籌劃可以推動企業(yè)財務(wù)管理水平的提升，而財務(wù)管理水平的提升，又可以提高稅收籌劃的有效性。文章對財務(wù)管理和稅收籌劃的概念進(jìn)行了介紹，并且分析了二者之間的關(guān)系，進(jìn)而介紹了國有房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要手段，最后，從多個角度提出了提高國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的策略。
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關(guān)鍵詞：土地增值稅；征管；問題；對策
中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）015-000-02
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。開展土地增值稅征收能夠有效規(guī)范土地交易市場的交易規(guī)則、促進(jìn)土地增值收益的有效調(diào)節(jié)。土地增值稅涉及的征收資金巨大、帶來的影響很大、測試專業(yè)性很強(qiáng)、采用的技術(shù)十分復(fù)雜，對國家和人民的利益影響深遠(yuǎn)。近年來，由于土地交易市場環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)市場中的規(guī)則偏離愈演愈烈，以調(diào)控樓市、抑制炒賣、規(guī)范市場交易為初衷的土地增值稅征收也已經(jīng)逐漸喪失了這些功能，為改變這種局勢，必須對土地增值稅征管中存在的問題進(jìn)行切實分析，找出引發(fā)問題的根源，并加以解決，才能夠還土地、房地產(chǎn)交易市場一個規(guī)范、健康的環(huán)境。
一、土地增值稅收征管中存在的問題
1.預(yù)征率相對低下，預(yù)征稅入庫金額所占比重較大。由于很長時間內(nèi)我國的土地增值稅都實行簡易的預(yù)征方式，導(dǎo)致在征收總金額構(gòu)成中預(yù)收金額所占比重最高，在此以2012年北京市西城區(qū)和桂林市永?？h的土地增值稅征管為例，通過預(yù)征方式獲得的金額占累計入庫金額比重的72%，通過清算獲得的累計入庫金額占2%，核定征收實現(xiàn)的累計入庫金額占20%，稽查查補(bǔ)帶來的入庫金額為6%；而2010年桂林市永?？h通過預(yù)征方式獲得的金額占累計入庫金額比重的85%，通過清算獲得的累計入庫金額占9%，核定征收實現(xiàn)的累計入庫金額占3%，稽查查補(bǔ)帶來的入庫金額為3%。
2.土地增值稅征管清算不夠準(zhǔn)確。土地增值稅收征管的清算技術(shù)相對較復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)商調(diào)節(jié)稅基的手段多樣化。鑒于我國的土地增值稅的對象規(guī)定，很多納稅人都是通過收入的少計入和開發(fā)成本的虛增來降低部分征稅數(shù)額甚至是逃避征稅。
3.房地產(chǎn)商長期將土地增值稅掛于賬上，稅款清繳不及時。部分房地產(chǎn)商為了延遲繳稅或者逃避繳稅，經(jīng)常長期將土地增值稅掛于賬上，不及時進(jìn)行稅款的清繳，這也是房地產(chǎn)商遲遲不交土地增值稅導(dǎo)致未交土地增值稅金額較大的原因。
4.稅務(wù)部門對土地增值稅征管不到位。稅務(wù)部門在土地增值稅征管過程中還存在一些工作能力和質(zhì)量上的問題，包括在稅務(wù)征收、管理、申報、交納、清算以及稽查等環(huán)節(jié)上缺乏細(xì)致的調(diào)查研究，部分土地增值稅征管人員辦公手段缺乏規(guī)范化，土地增值稅征管工作的盲目開展等。
5.征納稅雙方的征納稅意識亟待提升。鑒于近幾年在土地增值征管中存在的許多客觀情況，普遍上納稅人和征稅方對土地增值稅征收所涉及的各種計算方法不是很了解，對計算方法的生疏就導(dǎo)致該稅種的征收過程中出現(xiàn)很多不便。再加上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身就存在多樣化的形式，征納稅雙方難免會存在些畏難情緒。征納稅雙方的征納稅意識之淡薄，可以體現(xiàn)在納稅人有時會把預(yù)征土地增值稅理解成最終的征稅數(shù)額，這都是導(dǎo)致土地增值稅征管工作受到阻礙的原因。
二、加強(qiáng)土地增值稅征管工作的應(yīng)對措施
1.針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收費用進(jìn)行清理整頓。曾有相關(guān)專家指出，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收費用進(jìn)行清理整頓，能夠促進(jìn)財稅改革的深化?？梢詫⑼恋卦鲋刀?、房地產(chǎn)稅以及附著在這些稅務(wù)上的其他費用并入正在搞試點的房地產(chǎn)稅種中，通過財產(chǎn)稅的形式開展征稅。如果只在房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行土地增值稅的計證，在開展房產(chǎn)稅稅基評估時就要注意避免重復(fù)計征該稅種。
2.根據(jù)銷售進(jìn)度的不同，增加土地增值稅的繳納檔位。首先要對現(xiàn)有的土地增值稅征管清算規(guī)則的合理性和科學(xué)性進(jìn)行重新審視，確定是否存在需要細(xì)化、改善的地方。稅務(wù)征收機(jī)構(gòu)也可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的進(jìn)度來征收相應(yīng)的土地增值稅，防止房地產(chǎn)企業(yè)長期拖欠土地增值稅。例如，如果房地產(chǎn)商已經(jīng)賣出了一半的房子，就應(yīng)當(dāng)在這個檔位設(shè)立一個繳稅比例。若一直等到房子全部銷售再進(jìn)行清算，“欠繳”的行為就會更加猖狂。
3.合理降低邊際稅率的征收。根據(jù)我國土地增值稅征管的規(guī)定，超過200%的部分要征收60%的稅率，確實相對較高。尤其是對部分品牌、高科技和其他無形資產(chǎn)都造成了超負(fù)荷的征稅負(fù)擔(dān)，對這些企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展是十分不公平的。除此之外，由于我國地域?qū)拸V，地區(qū)差異性大，可以效仿土地使用稅的做法，大致的征稅范圍由國家統(tǒng)一規(guī)定和，可由地方政府根據(jù)自身情況適當(dāng)調(diào)整當(dāng)?shù)剡呺H稅率的征收，凸顯土地增值稅征管的合理化、人性化。
4.建立健全土地增值稅征管考核機(jī)制。健全土地增值稅征管工作中的目標(biāo)責(zé)任制，是保障土地增值稅征管規(guī)范化的有效手段。面對現(xiàn)階段土地增值稅征管中稅收人員素質(zhì)參次不齊、征稅環(huán)境復(fù)雜不規(guī)范的情況，稅務(wù)征管部門應(yīng)當(dāng)在日常的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上制定出完善的土地增值稅征管考核機(jī)制，要注重考核的合理性、科學(xué)性和針對性。對開展征稅業(yè)務(wù)的工作人員進(jìn)行能力和素質(zhì)上的考核，并將此制度作為征稅人員的重點考核方面，關(guān)注稅收檢查反饋情況，形成互動、高效的稅收征管機(jī)制。
5.積極開展土地增值稅評估工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點主要有：一是經(jīng)營方式靈活，既有銷售收入、預(yù)售收入、又有出租等收入，二是成本項目復(fù)雜，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等，三是涉稅金額較大，一項銷售收入從幾十萬到幾百萬甚至上千萬。日常稅收監(jiān)控難以對土地增值稅申報的真實性做出準(zhǔn)確判斷。因此，要選配綜合素質(zhì)較高的評估人員開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅專項評估，確保土地增值稅納稅評估工作落到實處。
6.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督，適當(dāng)改進(jìn)稅收征管手段。首先要加強(qiáng)房地產(chǎn)和政府職能的有效結(jié)合，實現(xiàn)政府與房地產(chǎn)企業(yè)涉稅信息的共享，房地產(chǎn)開發(fā)必須首先通過政府的所有監(jiān)察、審核環(huán)節(jié)，稅務(wù)機(jī)關(guān)則要承擔(dān)起土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等責(zé)任。與房地產(chǎn)開發(fā)商時刻保持聯(lián)系，全程跟蹤、監(jiān)督房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，獲取房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的所有資料，保障信息的真實性。全方位防止房地產(chǎn)企業(yè)超范圍享受稅收優(yōu)惠、偷稅、漏稅等情況的出現(xiàn)。
三、結(jié)語
綜上所述，土地增值稅征管工作是我國財政稅收的重要組成部分，對國家和人民的利益有重大、深遠(yuǎn)的影響。在房地產(chǎn)交易市場日益復(fù)雜化的今天，面對緊張的土地市場局勢，必須加強(qiáng)土地增值稅征管工作，切實挖掘土地增值稅征管中存在的問題，進(jìn)一步審視導(dǎo)致這些問題的原因，根據(jù)實際的財政政策，對土地增值稅征管工作進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，促進(jìn)土地增值稅征管的順利開展，幫助房地產(chǎn)交易市場恢復(fù)井然有序的市場環(huán)境，促進(jìn)我國財政稅收工作質(zhì)量、效率的提升。
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關(guān)鍵詞：土地增值稅 規(guī)劃 節(jié)點
土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照適用的稅率累進(jìn)計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理地增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。
改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中當(dāng)增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率時，可通過適當(dāng)降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)二是增加扣除額，主要是通過加大投人來提高市場竟?fàn)幜θ缂哟蠊才涮自O(shè)施投人，改善小區(qū)環(huán)境，提高房屋質(zhì)量；調(diào)控土地增值稅的扣除項目金額，杜絕違法虛開材料發(fā)票、建安發(fā)票、虛構(gòu)零星工程項目和工程量等行為。
一、選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品
多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營）等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列人收人，不扣除相應(yīng)的成本和費用。這標(biāo)志著長期持有物業(yè)，開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導(dǎo)致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。
房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實際情況來進(jìn)行相應(yīng)的策劃，降低土地增值稅的稅負(fù)或合理延遲土地增值稅的納稅時間。
首先，將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠據(jù)了解，有的公司可能討劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收人，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產(chǎn)升值二這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃和現(xiàn)實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強(qiáng)。
其次，要從延緩繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時仍然要征繳土地增值稅特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預(yù)測資金的風(fēng)險價值，同時應(yīng)兼顧再轉(zhuǎn)讓時的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。
二、利用預(yù)提費用的稅前扣除政策
稅法允許三項預(yù)提費用預(yù)提時依法在所得稅前扣除的規(guī)定對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機(jī)械性規(guī)定。除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本：第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用〕此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件第三，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金等物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。但土地增值稅清算時，不允許扣除任何預(yù)提費用，所有扣除項目必須提供發(fā)票或合法憑據(jù)。
三、地下停車場作為公共配套設(shè)施處理
當(dāng)一個房地產(chǎn)開發(fā)項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計人可售面積？實際中對此尚存有不同看法。有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定，地下車庫應(yīng)計人可售面積，并且該項地下室成本并不能全部一次性結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而是進(jìn)人計算可售面積時單位工程成本的總成本，當(dāng)期實際銷售車位面積計人己售面積，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，與當(dāng)期實現(xiàn)的車位銷作收人形成配比。
企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。而利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，則作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
四、利用稅收優(yōu)惠政策納稅籌劃
隨著社會的發(fā)展，城市的現(xiàn)代化，酒店及酒店式公寓、寫字樓的業(yè)態(tài)開發(fā)越來越多，整體銷售，資金回籠快，是開發(fā)商最希望采用的銷售方式。這樣就需要一個包括前期在內(nèi)的整體納稅籌劃。
例如：某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本20億元，售價28億元。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計算過程略）。稅法規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。依據(jù)上述規(guī)定，如果企業(yè)先投資成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。
五、結(jié)束語
隨著社會的進(jìn)一步發(fā)展，稅收的各項法律法規(guī)日益完善，政府也加大對企業(yè)的稅收的宏觀調(diào)控，財政部門的執(zhí)法力度也會越來越強(qiáng)，這些客觀因素要求企業(yè)開發(fā)商形成迫納稅籌劃的意識，切實落實好稅收籌劃工作，不但能夠提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，還可以進(jìn)一步促進(jìn)稅制的完善，填補(bǔ)稅法漏洞和缺陷，令稅務(wù)工作和納稅籌劃進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊建英.論房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃[J]當(dāng)代經(jīng)濟(jì)， 2011， （13）
一、選擇開發(fā)方式
房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合適的建房方式來進(jìn)行項目開發(fā)：
1.合作建房，稅法規(guī)定對于合作建房建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進(jìn)行稅收籌劃。比如A單位想購買整棟樓房用于辦公，可以同房地產(chǎn)企業(yè)以合作建房的方式立項，建好后可按比例分配房屋，這部分按比例分得的房屋只用繳納營業(yè)稅不用繳納土地增值稅，大大減少了稅負(fù)。
2.代建方式，稅法規(guī)定代建房屋是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，向用戶收取代建費的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。但應(yīng)注意要滿足以下三個條件：一是委托建房人必須能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門建設(shè)項目批準(zhǔn)書；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得墊付房屋建設(shè)資金；三是必須將建筑安裝企業(yè)開具的建筑安裝發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免銷售繳納土地增值稅。
需要注意的是在運用開發(fā)方式進(jìn)行納稅籌劃時要隨時關(guān)注國家稅務(wù)的政策變化，如在2006年以前很多房地產(chǎn)企業(yè)采用以房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資或聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資，聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅?！钡?006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號），新文件第五條明確規(guī)定，“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。這就堵住了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營來避免繳納相應(yīng)的土地增值稅。所以要及時掌握最新的稅法政策才能做出有效的納稅籌劃。
二、充分利用國家稅收優(yōu)惠政策
國家對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售有免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。只要項目的增值額未超過允許扣除項目金額的20%，按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定可免征土地增值稅。這項優(yōu)惠政策也說明了國家對土地增值稅的政策導(dǎo)向是要開發(fā)商把增值額控制在合理的水平。企業(yè)應(yīng)充分利用這個優(yōu)惠政策，將增值額控制在這個范圍內(nèi)?？梢詮膬蓚€方面來控制增值額：一是控制扣除項目金額，要注意對發(fā)生的開發(fā)成本費用一定要取得合法的稅務(wù)憑證，才能在計算扣除額時允許扣減。二是控制房屋銷售價格，并不是收入越多利潤越大，有時通過適當(dāng)降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)?？梢酝ㄟ^事先測算，來制定最佳銷售價格。合理的定價才能使企業(yè)更好的實現(xiàn)利潤。
三、選擇銷售方式
1.開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租，可免交土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行住宅項目開發(fā)通常都帶有商鋪。而商鋪這部分成本比普通住宅不會高很多，而銷售價格卻多幾倍。使其增值額基本都超過200%，按規(guī)定這部分要按高達(dá)60%的稅率繳納。所以如果不是急等資金回籠的情況，可將這部分房屋轉(zhuǎn)為用于出租的資產(chǎn)，避免因繳納高額的土地增值稅而稀釋了利潤。依據(jù)是國家稅務(wù)總局了《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，自2008年1月1日起，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不用繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。國家稅務(wù)總局在2009年出臺的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）也證實了這一點。
