時(shí)間：2022-03-26 14:22:26
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關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;法律風(fēng)險(xiǎn);MBS
最近,從中國(guó)銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發(fā)銀行的“姚康達(dá)事件”,我國(guó)商業(yè)銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業(yè)銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購(gòu)買這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國(guó)又沒(méi)有專門的法律條款來(lái)防止證券化過(guò)程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環(huán)節(jié)繁多,涉及的法律問(wèn)題復(fù)雜,因此,完善相關(guān)的法律金融制度,保護(hù)投資者利益,是我國(guó)順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,進(jìn)一步發(fā)展住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發(fā),探討住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險(xiǎn),從而為完善相關(guān)法律金融制度提供參考依據(jù)。
一、我國(guó)住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架
住房抵押貸款證券化是指發(fā)起人將滿足一定標(biāo)準(zhǔn)的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產(chǎn)池,并將資產(chǎn)池的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為支撐,通過(guò)一定的結(jié)構(gòu)安排,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益要素進(jìn)行分離與重組,在市場(chǎng)上發(fā)行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離、重新捆綁和信用增級(jí)、證券發(fā)行三個(gè)環(huán)節(jié)。SPV從發(fā)起人受讓被轉(zhuǎn)讓債權(quán)的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉(zhuǎn)讓方式。信托方式是指發(fā)起人以支撐資產(chǎn)設(shè)立信托,讓與SPV以換取受益權(quán)證,然后再銷售給投資者。轉(zhuǎn)讓方式是指發(fā)起人將支撐資產(chǎn)真實(shí)出售給專門從事證券化運(yùn)作的SPV,由其發(fā)行資產(chǎn)支持證券。
近年來(lái),我國(guó)相繼推出了一系列關(guān)于住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)(見表1),從而形成了現(xiàn)行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。
我國(guó)住房抵押貸款證券化具有以下特征:一是以信托方式實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化;二是投資主體只限于機(jī)構(gòu)投資者;三是信用增級(jí)的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔(dān)保。
(一)以信托方式實(shí)行住房抵押貸款證券化
關(guān)于住房抵押貸款證券化的模式,國(guó)內(nèi)學(xué)者圍繞我國(guó)應(yīng)該采取美國(guó)模式還是英國(guó)和歐洲模式進(jìn)行了長(zhǎng)期的論證,關(guān)注的焦點(diǎn)是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式還是信托形式。根據(jù)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》(下稱管理辦法),我國(guó)住房抵押貸款將以沒(méi)有政府擔(dān)保的信托方式實(shí)現(xiàn)證券化。管理辦法第2條規(guī)定:“資產(chǎn)證券化是指以銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu),將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu),由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券,以該財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)?！蔽覈?guó)首單住房抵押貸款支持證券產(chǎn)品——“建元2005-1”就是由中國(guó)建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu),委托中信信托在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的。
另外,我國(guó)還沒(méi)有SPV方面的專門立法,但《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》(下稱監(jiān)管辦法)對(duì)SPV的市場(chǎng)準(zhǔn)入作出了嚴(yán)格的規(guī)定。監(jiān)管辦法第9條規(guī)定,信托受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)“根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定完成重新登記三年以上;注冊(cè)資本不低于五億元人民幣,并且最近三年年末的凈資產(chǎn)不低于五億元人民幣。”同時(shí),監(jiān)管辦法第8條規(guī)定:“資產(chǎn)支持證券由特定目的信托受托機(jī)構(gòu)發(fā)行,特定目的信托受托機(jī)構(gòu)由依法設(shè)立的信托投資公司或銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任?！边@意味著我國(guó)的SPV的主體將是信托投資公司,但也不排除其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任SPV的可能。
(二)投資主體只限于機(jī)構(gòu)投資者
現(xiàn)階段,我國(guó)MBS只能在銀行間債券市場(chǎng)交易。管理辦法第47條規(guī)定:“金融機(jī)構(gòu)按照法律、行政法規(guī)和銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定可以買賣政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規(guī)和銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)有關(guān)規(guī)定允許的范圍內(nèi)投資資產(chǎn)支持證券?！边@一方面是汲取我國(guó)股票市場(chǎng)的教訓(xùn),由于我國(guó)住房抵押貸款證券化處于起步階段,相關(guān)的法律金融制度不完善,逐步向個(gè)人投資者開放MBS業(yè)務(wù),可以積累經(jīng)驗(yàn),保護(hù)中小投資者的利益,避免市場(chǎng)過(guò)度的非理;另一方面,MBS在我國(guó)是一種全新的固定收益證券,其風(fēng)險(xiǎn)收益特征與普通企業(yè)債券、其他固定收益類證券不同,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理能力要求高,而機(jī)構(gòu)投資者在這一方面比較成熟,從而能夠保證國(guó)內(nèi)住房抵押貸款證券項(xiàng)目的順利實(shí)施。
我國(guó)向個(gè)人投資者開放MBS業(yè)務(wù)只是時(shí)間上的問(wèn)題。從成熟市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化實(shí)踐來(lái)看,只有切實(shí)保護(hù)中小投資者的利益,才能最終真正推動(dòng)資產(chǎn)證券化的發(fā)展,這就需要進(jìn)一步健全和完善相關(guān)法律法規(guī)制度。
(三)信用增級(jí)的形式靈活多樣,政府不為MBS提供信用擔(dān)保
信用增級(jí)是指在住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)中通過(guò)合同安排所提供的信用保護(hù)。信用增級(jí)的方式可以分為外部法和內(nèi)部法:外部法是指第三方根據(jù)相關(guān)法律文件中所承諾的義務(wù)和責(zé)任,向信貸資產(chǎn)證券化交易的其他參與機(jī)構(gòu)提供一定程度的信用保護(hù),并為此承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn);內(nèi)部法是指通過(guò)重新安排證券獲得償付的優(yōu)先次序,提高優(yōu)先級(jí)證券的信用級(jí)別,或通過(guò)發(fā)起人提供更多的連帶責(zé)任提高證券的信用級(jí)別。
我國(guó)MBS的信用增級(jí)形式可以是內(nèi)部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔(dān)保。管理辦法第30條規(guī)定:“信用增級(jí)可以采用內(nèi)部信用增級(jí)或外部信用增級(jí)的方式提供。內(nèi)部信用增級(jí)包括但不限于超額抵押、資產(chǎn)支持證券分層結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級(jí)包括但不限于備用信用證、擔(dān)保和保險(xiǎn)等方式。”這無(wú)疑為我國(guó)住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時(shí),政府不能為住房抵押貸款提供信用擔(dān)保,因?yàn)槲覈?guó)《擔(dān)保法》第8條明確規(guī)定:“國(guó)家機(jī)關(guān)不能作為保證人,但經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國(guó)政府或國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行的轉(zhuǎn)貸款的除外?！蔽鹩怪靡?這一規(guī)定也將制約我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展。
二、我國(guó)住房抵押貸款支持證券的法律風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源以下兩種情況:一是由于法律方面的空白使得投資者的利益得不到切實(shí)保障;二是有的法律法規(guī)不合理、可操作性差,導(dǎo)致法律執(zhí)行成本高,違規(guī)者得不到懲罰,容易導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)和金融欺詐行為。
(一)假按揭的法律風(fēng)險(xiǎn)
在個(gè)人住房貸款的貸款銀行、開發(fā)商、借款人中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)生違約情況，都可能導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)，危及銀行信貸資產(chǎn)安全，損害銀行合法權(quán)益。因此，在個(gè)人住房貸款中銀行風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不在，并且其來(lái)源多元化，表現(xiàn)形式多樣化。概括起來(lái)銀行在個(gè)人住房貸款中主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：
1.來(lái)源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)
（1）開發(fā)商的欺詐行為。開發(fā)商在取得銀行給予購(gòu)房人的貸款后，用于其它用途或攜款而逃，此種情況在期房交易中產(chǎn)生的概率較大。
（2）開發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無(wú)法按期交樓致使購(gòu)房協(xié)議無(wú)法履行，必然導(dǎo)致貸款協(xié)議無(wú)法正常履行，銀行信貸資產(chǎn)受到損害。
（3）由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購(gòu)房人以開發(fā)商違約為由要求解除購(gòu)房協(xié)議不再履行貸款協(xié)議。
（4）開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒(méi)有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證，無(wú)法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因，導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)等。
2.來(lái)源于購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)
（1）購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重惡化或發(fā)生其他足以影響其償債能力的變故，無(wú)力繼續(xù)履行貸款合同。
（2）購(gòu)房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤，繼承人或財(cái)產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議。
（3）購(gòu)房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個(gè)人收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。
3.來(lái)源于銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)
（1）銀行在審查開發(fā)商資質(zhì)、購(gòu)房人還貸能力時(shí)因疏忽大意未發(fā)現(xiàn)開發(fā)商資源共享資質(zhì)欠佳或購(gòu)房人無(wú)力償還貸款而放貸。
（2）銀行在訂立合同時(shí)因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同未成立或者合同無(wú)效（在合同法中，當(dāng)事人簽字或蓋章關(guān)系到合同的成立或生效，因此，簽章問(wèn)題顯得異常重要），從而危及銀行權(quán)益。
4.來(lái)源于其它因素的風(fēng)險(xiǎn)
在住房貸款合同履行期限內(nèi)，由于國(guó)家政策、不可抗力等因素也會(huì)使銀行存在風(fēng)險(xiǎn)。如國(guó)家因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要征用房屋使用范圍內(nèi)的土地，雖然會(huì)給購(gòu)房人一定補(bǔ)償金，但數(shù)額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無(wú)法收回的境地；又如，因地震、火災(zāi)等難以預(yù)料的自然災(zāi)害導(dǎo)致樓房毀損、滅失而無(wú)恢復(fù)原狀之可能或必要時(shí)，雖為房屋進(jìn)行投保但保險(xiǎn)公司因特殊原因破產(chǎn)或無(wú)力支付保險(xiǎn)賠償金從而使銀行權(quán)益受到損害。
二、風(fēng)險(xiǎn)防范的措施建議
1.建立住房貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制
保險(xiǎn)融資與住房貸款融資具有許多內(nèi)在的切合因素，購(gòu)房人的人身財(cái)產(chǎn)安全、開發(fā)商的履約能力與銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范，這些需求均可以通過(guò)保險(xiǎn)業(yè)的介入得行以妥善解決，使保險(xiǎn)與貸款各方利益得到最佳組合。銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制可通過(guò)以下三個(gè)方面得以建立。
（1）購(gòu)房人所購(gòu)房屋的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。此處值得注意的是在實(shí)際操作中，絕大多數(shù)保險(xiǎn)合同中都有明確寫著“如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后，銀行為被保險(xiǎn)人或第一受益人”，筆者認(rèn)為由于銀行對(duì)抵押房產(chǎn)并不擁有所有權(quán)，這種做法違反《保險(xiǎn)法》的規(guī)定，該保險(xiǎn)法律關(guān)系是無(wú)效的。對(duì)此，建議在保險(xiǎn)合同中可以明確約定“如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后，銀行可以從保險(xiǎn)賠償金中優(yōu)先受償”。
（2）購(gòu)房人的人壽保險(xiǎn)，荷蘭國(guó)際集團(tuán)（ING）提出了一個(gè)被認(rèn)為適用中國(guó)情況的建議“模式”，筆者認(rèn)為“ING模式”為我國(guó)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范提供了一個(gè)嶄新的思路。“ING模式”的核心是將購(gòu)房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合，它要求購(gòu)房人購(gòu)買相應(yīng)年限和金額的人壽保險(xiǎn)作為借貸的擔(dān)保，購(gòu)房人只需支付全部房?jī)r(jià)15%至20%的首期購(gòu)房款即可購(gòu)房。在這種機(jī)制下，一方面購(gòu)房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險(xiǎn)期滿后其保險(xiǎn)金足以清償貸款本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大為減輕；另一方面又可確保銀行債權(quán)不會(huì)因購(gòu)房人中途死亡、殘疾以致喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。“ING模式”為購(gòu)房人帶來(lái)許多便利，也為保險(xiǎn)公司帶來(lái)新型客戶群體，拓展市場(chǎng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)也給開發(fā)商帶來(lái)新的生機(jī)，最終也給銀行確立了因購(gòu)房人傷亡而造成的還貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。
（3）開發(fā)商和購(gòu)房人的履約保險(xiǎn)。這是一種新的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，其核心是當(dāng)開發(fā)商和購(gòu)房人因某種原因（保險(xiǎn)責(zé)任范圍）導(dǎo)致其履約能力下降時(shí)，由保險(xiǎn)公司支付賠償金，從而避免了因開發(fā)商和購(gòu)房人履約能力下降給銀行帶來(lái)的還貸風(fēng)險(xiǎn)。
2.實(shí)行制度創(chuàng)新，加強(qiáng)制度建設(shè)，提高商業(yè)銀行信貸管理水平和防范風(fēng)險(xiǎn)能力
法律是一種最具穩(wěn)定性和最強(qiáng)約束力的制度。制度建設(shè)對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的作用已為大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和法學(xué)家所認(rèn)同。在制度建設(shè)中，制度創(chuàng)新更是重中之重。制度創(chuàng)新這個(gè)概念，在經(jīng)濟(jì)學(xué)里的含義是指能使創(chuàng)新者獲得追加利益的現(xiàn)存制度的變革，它與技術(shù)創(chuàng)新有某種相似性，制度創(chuàng)新往往是采用某種組織形式或者經(jīng)營(yíng)管理形式方面的一種新發(fā)明的結(jié)果。從觀念上講，制度創(chuàng)新就是解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，是突破舊觀念、舊制度的束縛而建立新觀念、新制度的結(jié)果，因此對(duì)于創(chuàng)新者而言，它既需要理論勇氣，更需要實(shí)踐的勇氣。一種新制度的誕生并產(chǎn)生預(yù)期的純收益是這兩種勇氣相結(jié)合的結(jié)果。目前，我國(guó)有很多銀行經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)意識(shí)到了制度創(chuàng)新對(duì)于改進(jìn)管理制度，提高經(jīng)濟(jì)效益的巨大作用并進(jìn)行了許多成功的嘗試，但是，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融形勢(shì)發(fā)展的需要。實(shí)踐證明我國(guó)銀行在原有計(jì)劃體制下建立起來(lái)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)機(jī)制包括信貸管理機(jī)制已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制的需要，需要通過(guò)制度創(chuàng)新，拋棄原有的舊制度、舊機(jī)制，建立新制度、新機(jī)制，同時(shí)吸收原有機(jī)制中仍然具有生命力的制度，從而建立起商業(yè)銀行新的適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制需要的靈活高效的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)機(jī)制和信貸管理機(jī)制，使商業(yè)銀行獲得新的生命力，真正按照企業(yè)化的要求經(jīng)營(yíng)，去追求和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，最終做到防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障銀行信貸資產(chǎn)安全。
3.提高認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化管理，建立一套權(quán)責(zé)分明，平衡制約，動(dòng)作有序的內(nèi)控機(jī)制，以防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)
在建立內(nèi)控機(jī)制上，關(guān)鍵是嚴(yán)格建立健全法人管理體制和法人授權(quán)制度在強(qiáng)化一級(jí)法人制度的同時(shí)，要嚴(yán)格對(duì)下屬分支機(jī)構(gòu)推行授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)制度，對(duì)信貸資產(chǎn)管理薄弱，違規(guī)違紀(jì)，經(jīng)營(yíng)效益低的高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，上級(jí)銀行應(yīng)收回授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)。要盡快完善其它內(nèi)部管理制度，實(shí)現(xiàn)內(nèi)控監(jiān)督的現(xiàn)代化，從而提高內(nèi)控監(jiān)督的廣度和深度，減少內(nèi)控環(huán)節(jié)，改善內(nèi)控機(jī)制的動(dòng)作質(zhì)量，達(dá)到防范和化解風(fēng)險(xiǎn)（包括住房按揭風(fēng)險(xiǎn)）的目的。4.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防范責(zé)任
貸款風(fēng)險(xiǎn)管理主要從接受借款人申請(qǐng)住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風(fēng)險(xiǎn)管理。主要包括對(duì)貸款人資信的調(diào)查、確定申請(qǐng)人的還款能力和信譽(yù)狀況，對(duì)抵押物的價(jià)值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)，對(duì)擔(dān)保單位的資信情況進(jìn)行調(diào)查等。其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的審查。可以考慮建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、償債記錄、購(gòu)房動(dòng)機(jī)、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購(gòu)房動(dòng)機(jī)的調(diào)查，根據(jù)借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數(shù)、期限。二是嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)，特別是資金審查。期房按揭項(xiàng)目審查時(shí)，開發(fā)商必須提供合法、有效、完備的項(xiàng)目資料（如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》等）證實(shí)其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對(duì)開發(fā)商的工程進(jìn)度、房產(chǎn)質(zhì)量、資金流向的實(shí)地調(diào)查、嚴(yán)格監(jiān)督其信貸資金的運(yùn)用。三是認(rèn)真落實(shí)貸款調(diào)查、貸款發(fā)放、貸后管理中相關(guān)人員的責(zé)任，以嚴(yán)格的責(zé)任追究制確保貸款經(jīng)辦人員盡職盡責(zé)。
5.加強(qiáng)貸后管理，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)
對(duì)借款人跟蹤調(diào)查和分析，是檢測(cè)償還風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。一是要及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的因素。如借款人沒(méi)有合法繼承人或合法饋贈(zèng)人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時(shí)采取補(bǔ)救措施，以最大程度減少償還風(fēng)險(xiǎn)；二是建立對(duì)開發(fā)商的動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時(shí)掌握開發(fā)公司的工程進(jìn)度、資金運(yùn)用和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更換、產(chǎn)權(quán)變化等重大的企業(yè)行為，為貸款的發(fā)放提供可靠依據(jù)；三是對(duì)檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊(cè)、專人保管、專庫(kù)儲(chǔ)存，交接制度要健全，交接手續(xù)要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。
6.加強(qiáng)對(duì)住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管
房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，住房信貸業(yè)務(wù)隱含較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀監(jiān)部門必須加強(qiáng)對(duì)住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，要把房地產(chǎn)信貸監(jiān)管放在重要位置上對(duì)待。一是定期和不定期地對(duì)銀行住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)和非現(xiàn)場(chǎng)檢查。檢點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付比例、個(gè)人商業(yè)用房貸款是否嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定、貸款期限最長(zhǎng)的規(guī)定、是否以流動(dòng)資金貸款替代住房開發(fā)貸款等。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)督促商業(yè)銀行整改或采取補(bǔ)救措施，避免釀成大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告制度，定期向各家商業(yè)銀行通報(bào)有關(guān)情況，減少銀行間的內(nèi)耗，防止開發(fā)商和購(gòu)房者鉆銀行的空子。三是嚴(yán)肅查處商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為，絕不姑息遷就。特別是對(duì)于以貸謀私、收受開發(fā)商或個(gè)人賄賂、幫助開發(fā)商和個(gè)人騙取貸款的銀行內(nèi)部責(zé)任人，一經(jīng)查出，嚴(yán)懲不待。造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)追究其刑事責(zé)任。
【論文關(guān)鍵詞】 公積金貸款 準(zhǔn)備金提取 風(fēng)險(xiǎn)管理
前言：
住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金是抵御風(fēng)險(xiǎn)的最有效途徑之一，當(dāng)前對(duì)其準(zhǔn)備金的金額總數(shù)是否完備、提取的方式和使用是否合理的這些方面的問(wèn)題還是有很多的不同意見?？上攵@些問(wèn)題處理的妥善與否直接關(guān)系著貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的合理與否。所以，本文就是基于住房公積金貸款需要面臨的風(fēng)險(xiǎn)和其機(jī)構(gòu)當(dāng)前擁有的風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)問(wèn)題考慮，分析研究合理的準(zhǔn)備金提取的辦法，從而找到貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的相應(yīng)策略和辦法。
1. 住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r及風(fēng)險(xiǎn)分析
1.1住房公積金當(dāng)前發(fā)展情況
自1992年以來(lái)，住房公積金制度在全國(guó)設(shè)區(qū)城市陸續(xù)建立起來(lái)，不僅深受廣大城鎮(zhèn)職工的歡迎，而且逐漸顯示出強(qiáng)大的生命力。截至2008年底，全國(guó)住房公積金繳存職工達(dá)11184.05萬(wàn)人，繳存總額20699.78億元，累計(jì)為961.17萬(wàn)戶職工發(fā)放個(gè)人住房貸款10601.83億元，住房公積金使用率達(dá)到72.81%。住房公積金制度已經(jīng)成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，其風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。
1.2住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析
《住房公積金管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）規(guī)定，住房公積金本金用于繳存職工的提取、個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債。因此，住房公積金在運(yùn)作過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)、利率原因造成的國(guó)債投資虧損風(fēng)險(xiǎn)、住房公積金管理中心在進(jìn)行資金操作時(shí)的違規(guī)形成的損失及具體操作人員工作失誤產(chǎn)生的損失等運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樽》抗e金這樣的貸款還貸款的時(shí)間較長(zhǎng)，所以隨著時(shí)間的逐漸推進(jìn)，貸款人的實(shí)際收入、還款金額的出處和房產(chǎn)市場(chǎng)這些多方面的因素的變化，都是使住房公積金貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)更加的多樣和復(fù)雜化的因素。所以做好這些方面問(wèn)題的處理，找到更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的處理策略才是住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)需要做的，需要面對(duì)的問(wèn)題。
第一，住房公積金有其自身的政策特性，這就制約了其發(fā)放貸款的人員不可能像商業(yè)性的銀行那樣可以隨便的選擇，它依靠的是那些繳納住房公積金的廣大職工，更加重要的是很多職工收入不多，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)用工制度的發(fā)展，職工的工作調(diào)動(dòng)變化逐漸的加快，工資的收入自然也就不能穩(wěn)定，在加上其貸款的時(shí)間很長(zhǎng)，還款人員在此期間有著不能預(yù)想的變化，這樣勢(shì)必會(huì)影響貸款的安全和質(zhì)量。
可見正是因?yàn)樽》抗e金貸款這樣的特征，其貸款人員特殊的類型，以及還款方式的不同造成了很多不確定的因素影響著住房貸款管理的成果和貸款質(zhì)量的提高，那么這就需要相應(yīng)的策略和計(jì)劃做好這方面的工作，盡量減少這些不確定因素對(duì)住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的影響。
第二，住房公積金抵押貸款中，比較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)就是信用，那是因?yàn)楫?dāng)前國(guó)內(nèi)沒(méi)有對(duì)職工個(gè)人建立一個(gè)完善的資信情況的研究，估計(jì)組織，這樣在具體的借款中就只能依靠借款人提供的具體信息作為資信的情況來(lái)實(shí)行檢查，這樣對(duì)于借款人真正的收入情況沒(méi)有一個(gè)確切的評(píng)估，即便是合同簽訂之時(shí)借款人是有還款的能力的，但是正是因?yàn)樽》抗e金規(guī)定還款的時(shí)間較長(zhǎng)，那么這樣期間還款人的收入變化和信用情況是不能估計(jì)的，所以對(duì)于住房公積金管理機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是不能對(duì)貸款的具體內(nèi)容予以說(shuō)明和控制的。
第三，住房公積金必須嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定運(yùn)作，貸款業(yè)務(wù)單一、動(dòng)作范圍狹窄，不能像銀行那樣可以根據(jù)自己的資產(chǎn)狀況及風(fēng)險(xiǎn)水平設(shè)計(jì)相應(yīng)的貸款品種，以分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)直接影響住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)直接受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響，因此，住房公積金個(gè)人住房貸款也是一種宏觀性的、系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。他的產(chǎn)生是按照時(shí)間不同來(lái)分布的，這就是說(shuō)有可能某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)什么都不會(huì)發(fā)生，這個(gè)時(shí)間段甚至可以是十年，但是在其他的時(shí)間內(nèi)發(fā)生了。正是因?yàn)檎麄€(gè)系統(tǒng)存在這樣的不穩(wěn)定的發(fā)生危險(xiǎn)的概率，所以對(duì)于將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)的可能和具體損失的情況都是很難進(jìn)行估計(jì)的，從而對(duì)于這樣的系統(tǒng)存在的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有比較合適的辦法進(jìn)行防范。
第四，很多不能夠預(yù)見的災(zāi)害或者意外事故所造成的傷病殘疾或者人員的失蹤、死亡等這些不能控制的因素都是會(huì)影響住房公積金個(gè)人貸款的那些不確定因素不斷增加的。
2. 住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的研究分析
現(xiàn)在住房公積金管理部門很重視公積金的使用和安全問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)貸款人員的嚴(yán)格的審查，做好貸款之后的全面資產(chǎn)管理，建立完善了全逾期貸款方面催收的制度等等這些方式，在一定的程度上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的工作提供了幫助，但是因?yàn)樽》抗e金管理機(jī)構(gòu)建立的時(shí)間不長(zhǎng)，所以還沒(méi)有建立一套系統(tǒng)的完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，對(duì)于個(gè)人貸款方面風(fēng)險(xiǎn)的防范管理能力不是很強(qiáng)，這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在下面兩個(gè)地方。
2.1沒(méi)有建立起完善的住房公積金個(gè)人住房貸款損失準(zhǔn)備計(jì)提制度
根據(jù)《條例》的規(guī)定，住房公積金管理機(jī)構(gòu)是不以盈利為目的的事業(yè)單位，沒(méi)有任何自有資本金，缺乏資金保障。住房公積金管理機(jī)構(gòu)作為住房公積金的責(zé)任主體，承擔(dān)了較金融機(jī)構(gòu)更大的的風(fēng)險(xiǎn)。提取的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金僅限于貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的一種，沒(méi)有像金融機(jī)構(gòu)那樣計(jì)提貸款損失準(zhǔn)備。當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款損失準(zhǔn)備嚴(yán)格按照《貸款損失準(zhǔn)備計(jì)提指引》（以下簡(jiǎn)稱《指引》）的規(guī)定計(jì)提?！吨敢芬?guī)定貸款損失準(zhǔn)備包括一般準(zhǔn)備、專項(xiàng)準(zhǔn)備和特種準(zhǔn)備。一般準(zhǔn)備主要用于尚未識(shí)別的可能性損失準(zhǔn)備，應(yīng)按季計(jì)提，其年末余額應(yīng)不低于年末貸款余額的1%。專項(xiàng)準(zhǔn)備是根據(jù)《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則》，對(duì)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類后，按每筆貸款損失的程度計(jì)提，用于彌補(bǔ)專項(xiàng)損失，即按照正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五級(jí)分類法計(jì)提。關(guān)注類貸款計(jì)提比例為2%；次級(jí)類貸款計(jì)提比例為25%；可疑類貸款計(jì)提比例為50%；損失類貸款計(jì)提比例為100%。其中，次級(jí)和可疑類貸款的損失準(zhǔn)備，計(jì)提比例可以上下浮動(dòng)20%。特種準(zhǔn)備由銀行根據(jù)不同類型（如行業(yè)等）貸款的特殊風(fēng)險(xiǎn)情況、風(fēng)險(xiǎn)損失概率及歷史經(jīng)驗(yàn)，自行確定計(jì)提比例。因此，借鑒西方國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)，及早制定完善的住房公積金個(gè)人住房貸款損失準(zhǔn)備計(jì)提制度顯得尤為重要。
2.2缺乏完善、統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)管理體系
要研究住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)識(shí)別貸款風(fēng)險(xiǎn)，新巴塞爾協(xié)議的核心內(nèi)容就是準(zhǔn)備的識(shí)別、計(jì)量和控制風(fēng)險(xiǎn)。從目前全國(guó)各住房公積金管理機(jī)構(gòu)運(yùn)行情況來(lái)看，住房公積金貸款缺乏一套完整、統(tǒng)一、規(guī)范的業(yè)務(wù)操作流程和科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁J款管理模式。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)、計(jì)量和控制系統(tǒng)不完善，放出去的貸款沒(méi)有相金融機(jī)構(gòu)那樣實(shí)行分類式的管理，再加上不同地方的住房公積金的管理都是各自管各自的，沒(méi)有形成一個(gè)強(qiáng)大的統(tǒng)一的資金鏈條，這樣假設(shè)某個(gè)地方出現(xiàn)大型的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，想要在其他住房公積金管理部門得到資金的幫助是困難的。所以這就需要住房公積金的管理中心逐步的完善管理，做好貸款分類管理，各地區(qū)即便不能有效統(tǒng)一，也不能各自為政，只有相互的合作扶持才能更好的規(guī)避貸款管理的風(fēng)險(xiǎn)。
3. 住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策分析
住房公積金管理機(jī)構(gòu)肩負(fù)著住房公積金管理的職責(zé)，安全性是第一位的，是不以盈利為目的的實(shí)現(xiàn)保值、增值。就貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金而言，目前按照財(cái)政部《關(guān)于住房公積金財(cái)務(wù)管理補(bǔ)充規(guī)定的通知》，建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例，按不低于住房公積金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定，從住房公積金增值收益中分配的規(guī)定，截至2008年年底，全國(guó)已建立了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金285.67億元，數(shù)額不小，但是全國(guó)各地分布不均衡。貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金是抵御風(fēng)險(xiǎn)最重要的方式，其提取比例及提取基數(shù)的確定，需要經(jīng)過(guò)大量的考察、論證以及準(zhǔn)確的計(jì)量，不能僅根據(jù)目前已經(jīng)建立的貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的多少來(lái)判斷是否足以抵御未來(lái)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。為保障住房公積金繳存人的合法權(quán)益，建議目前貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金按不低于年度住房公積金貸款余額的1%提取，以期能達(dá)到抵抗風(fēng)險(xiǎn)的目的。
3.1研制符合住房公積金特殊性的呆賬準(zhǔn)備提取及核銷管理機(jī)制
建立審慎合理的貸款風(fēng)險(xiǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)對(duì)制定風(fēng)險(xiǎn)管理政策、揭示信貸資產(chǎn)質(zhì)量至關(guān)重要。按照住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)程度的高低將貸款分為正常、資級(jí)、關(guān)注、可疑和損失五類。按照財(cái)務(wù)制度的要求制定壞賬核銷辦法，發(fā)現(xiàn)那些是壞賬且符合核銷條件的貸款，就要遵照相關(guān)的程序和流程進(jìn)行核銷，這是有效的解決貸款風(fēng)險(xiǎn)的一種必要的手段，在規(guī)定的程序?qū)徟螅凑瘴寮?jí)分類的辦法已計(jì)提的呆賬準(zhǔn)備金進(jìn)行核銷，而且要對(duì)那些已經(jīng)核銷的壞賬保留追求索賠權(quán)利，進(jìn)一步的實(shí)行催收策略。這樣可以保證系統(tǒng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的解除，也可以為利益的回收繼續(xù)努力。
3.2研究貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)管理的指標(biāo)體系，建立住房公積金貸款運(yùn)行和還貸情況量化預(yù)警機(jī)制
針對(duì)借款人、開發(fā)商以及不同房屋物性的各種風(fēng)險(xiǎn)源，通過(guò)對(duì)住房公積金貸款數(shù)據(jù)的研究分析，探索從住房公積金貸款的不良貸款總額與風(fēng)險(xiǎn)基金余額的比率、房產(chǎn)市值與貸款余額的綜合成數(shù)、住房公積金保證貸款總額與擔(dān)保公司注冊(cè)資本金等多方面選取指標(biāo)，從中把握住與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的內(nèi)外部因素，將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為對(duì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的正確描述，正確評(píng)估住房公積金貸款的資產(chǎn)安全性，并為采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)提供量化的客觀依據(jù)，建立起系統(tǒng)化、科學(xué)化的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警體系。
隨著我國(guó)住房制度改革的深入發(fā)展，住房市場(chǎng)供需失衡問(wèn)題受到經(jīng)濟(jì)學(xué)界的廣泛關(guān)注。筆者認(rèn)為，解決這一問(wèn)題，除了把房?jī)r(jià)降到一個(gè)合理水平外（包括經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、以及降低有關(guān)的政府稅費(fèi)等），還應(yīng)大力發(fā)展房地產(chǎn)金融，建立和完善我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)，尤其是住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。而住房抵押貸款證券化正是建立與形成住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的重要環(huán)節(jié)。
一、目前住房抵押貸款市場(chǎng)的局限性分析
一個(gè)完整的住房抵押貸款市場(chǎng)包括住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)即按揭貸款市場(chǎng)，是指購(gòu)房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，銀行對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審查后發(fā)放貸款的市場(chǎng)；住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是指金融機(jī)構(gòu)將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場(chǎng)。
抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)涉及到銀行的安全性、盈利性和流動(dòng)性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對(duì)儲(chǔ)蓄者的負(fù)債。儲(chǔ)蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長(zhǎng)，銀行長(zhǎng)期資產(chǎn)與短期負(fù)債不匹配，就不能化解未來(lái)不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；二是資產(chǎn)的流動(dòng)性和期限呈反方向變動(dòng)，期限越長(zhǎng)，流動(dòng)性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動(dòng)性較差，因此目前各銀行都嚴(yán)格限制貸款期限；三是風(fēng)險(xiǎn)大，由于按揭貸款是期限很長(zhǎng)的債權(quán)資產(chǎn)，銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)就很大；另外，當(dāng)客戶因某種原因失去償還能力或者認(rèn)為違約產(chǎn)生的利益超過(guò)違約所產(chǎn)生的損失時(shí)，就會(huì)發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)。由于上述原因，銀行開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個(gè)重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發(fā)達(dá)國(guó)家的作法，努力推動(dòng)住房抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。
住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)可以分為證券化市場(chǎng)和非證券化市場(chǎng)兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權(quán)證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組為抵押組群，經(jīng)過(guò)政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程，由此而形成的資金流通市場(chǎng)，稱抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。非證券化市場(chǎng)是指由投資者直接買斷住房抵押貸款，從而實(shí)現(xiàn)相關(guān)債權(quán)主體的直接轉(zhuǎn)換。
二、住房抵押貸款證券化的效應(yīng)分析
住房抵押貸款證券化實(shí)際上等于把不能分割的房地產(chǎn)變成可分割的財(cái)產(chǎn)，把不可移動(dòng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通轉(zhuǎn)讓的有價(jià)證券。這一方面為一般投資者提供了共享房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)收益的機(jī)會(huì)，另一方面通過(guò)把社會(huì)短期貨幣資金轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期穩(wěn)定的資本金，也有利于社會(huì)的投資渠道、以及住房抵押貸款的運(yùn)作和退出。作為一種融資工具，其作用具體表現(xiàn)為下述幾方面：
1、抵押貸款證券化可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)
以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押證券后，原來(lái)集中在銀行的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場(chǎng)上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個(gè)別違約風(fēng)險(xiǎn)被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。
2、提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性，解決了銀行抵押貸款“短期負(fù)債支持長(zhǎng)期資產(chǎn)”的流動(dòng)性難題
由于房屋抵押貸款的期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，對(duì)發(fā)放抵押貸款的銀行來(lái)說(shuō)，信貸資產(chǎn)回收周期很長(zhǎng)，而通常銀行吸收存款負(fù)債最長(zhǎng)僅5年(實(shí)際上居民存款以活期或1年期為主)，二者資產(chǎn)負(fù)債的期限不匹配，增加了銀行經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)和管理的難度。通過(guò)證券化，銀行及時(shí)把長(zhǎng)期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場(chǎng)拋售兌現(xiàn)、或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押證券，就可解決銀行面臨的流動(dòng)性約束。另外房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化，通過(guò)抵押二級(jí)市場(chǎng)打破抵押資金的地域限制，使得抵押資金得以在全國(guó)范圍內(nèi)流動(dòng)，平衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡而引起的抵押貸款利率的高低不平，使之平均化和市場(chǎng)化。
3、抵押貸款證券化對(duì)刺激抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的積極作用
對(duì)抵押貸款借款人來(lái)講，由于抵押貸款證券化，拓寬了抵押貸款發(fā)放的資金來(lái)源，增強(qiáng)了抵押貸款的流動(dòng)性，分散了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，使金融機(jī)構(gòu)可以延長(zhǎng)抵押貸款的時(shí)間，擴(kuò)大抵押貸款的范圍，發(fā)放更多住房抵押貸款，從而滿足市場(chǎng)購(gòu)房者融通資金的需要。這樣對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，不會(huì)因?yàn)榻杩钯Y金短缺的瓶頸抑制而推遲購(gòu)房意愿；而房地產(chǎn)開發(fā)商也將有更多機(jī)會(huì)出售他們已建成和即將建成的樓盤，由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)、緩解房地產(chǎn)的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社會(huì)總需求的增長(zhǎng)等。
三、住房抵押貸款證券化的建議
近些年來(lái)，我國(guó)在房地產(chǎn)證券化方面進(jìn)行了一系列的探索和實(shí)踐，取得了一些可喜成就，為推行住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了有利條件。其中包括：1、我國(guó)資本市場(chǎng)的初步形成和證券交易所的創(chuàng)立為推行住房貸款證券化創(chuàng)造了必要條件。2、我國(guó)已建立了一些房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如一些專業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部和住房?jī)?chǔ)蓄銀行等，為抵押貸款證券化提供了機(jī)構(gòu)上的保證3、大批房地產(chǎn)與證券評(píng)估機(jī)構(gòu)的建立，為抵押貸款證券化提供了必要的中介保障等。但是另一方面應(yīng)該看到，我國(guó)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)尚處于萌芽階段、屬于新生事物，要實(shí)現(xiàn)這一金融工具的創(chuàng)新，就要吸收發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)有關(guān)管理部門的推動(dòng)和扶持，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，從以下幾個(gè)方面入手：
1、培育抵押貸款證券化市場(chǎng)
要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動(dòng)性較強(qiáng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。包括：1、制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動(dòng)，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國(guó)證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門面臨著建立和完善有關(guān)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)的任務(wù)。2、深化金融改革。在國(guó)有銀行商業(yè)化的同時(shí)，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多元化的投資融資機(jī)構(gòu)，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換，擴(kuò)大住房信貸資金來(lái)源。3、開發(fā)新的貸款種類。目前我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。針對(duì)這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，吸收一些適合國(guó)情的貸款形式，如分級(jí)償還抵押貸款、可調(diào)整價(jià)格抵押貸款等，從而推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。
2、建立完善的抵押市場(chǎng)擔(dān)保體系
開展住房抵押證券化必須解決好兩個(gè)問(wèn)題：1、在龐大的住房抵押貸款市場(chǎng)中，建立起健康有序的信用關(guān)系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級(jí)和信用條件，增強(qiáng)抵押貸款的清償能力，減少銀行機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。2、在流動(dòng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)中，增強(qiáng)抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發(fā)起機(jī)構(gòu)和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強(qiáng)對(duì)抵押貸款證券化后的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范。由此可見整個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)必須有完善的抵押擔(dān)保體系的支持。因此，設(shè)立專門的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為抵押證券提供信用支持和擔(dān)保，對(duì)整個(gè)住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應(yīng)由政府出面提供擔(dān)保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽(yù)，為實(shí)行住房抵押貸證券化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
3、加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建立
包括：1、建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款所有權(quán)和房產(chǎn)抵押權(quán)，組成抵押貸款組，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評(píng)級(jí)及抵押貸款擔(dān)保公司擔(dān)保增級(jí)后，發(fā)行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。2、培育抵押債券的認(rèn)購(gòu)承銷者。其職能是代替?zhèn)l(fā)行者銷售債券。認(rèn)購(gòu)承銷者可分包銷和代銷兩種。包銷商要承擔(dān)發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)，即在債券未售完時(shí)包銷商要購(gòu)買剩余債券
四、住房抵押貸款的證券化途徑
關(guān)鍵詞:個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)細(xì)分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
鑒于對(duì)住宅市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展的預(yù)期,我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)的發(fā)展空間巨大。這種發(fā)展空間不僅表現(xiàn)在市場(chǎng)規(guī)模上,更反映在業(yè)務(wù)種類和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的開拓。本文以個(gè)貸市場(chǎng)發(fā)展較成熟的美國(guó)為例,歸納個(gè)貸市場(chǎng)的業(yè)務(wù)細(xì)分和產(chǎn)品結(jié)構(gòu),分析形成專業(yè)化分工和多元化產(chǎn)品的意義,結(jié)合我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)現(xiàn)階段特征,提出一些建議。
美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)業(yè)務(wù)細(xì)分
按業(yè)務(wù)種類劃分
零售業(yè)務(wù)(retailoperation)個(gè)人住房抵押貸款零售業(yè)務(wù)通常由個(gè)貸機(jī)構(gòu)一線業(yè)務(wù)員發(fā)起?？蛻魜?lái)源主要通過(guò)兩種渠道,其一是房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)提供的潛在客戶,其二是自身的儲(chǔ)蓄或其它貸款業(yè)務(wù)客戶。只有很少部分現(xiàn)實(shí)客戶來(lái)自于柜臺(tái)尋訪和電話促銷。由于個(gè)貸零售業(yè)務(wù)由貸款機(jī)構(gòu)一線業(yè)務(wù)員親自發(fā)起,因此相比于批發(fā)業(yè)務(wù),能更好控制客戶和抵押住宅質(zhì)量,有助于降低個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)。但為此付出的代價(jià)是分支機(jī)構(gòu)和一線業(yè)務(wù)員數(shù)量的增加,業(yè)務(wù)運(yùn)作成本上升,尤其是固定成本。國(guó)外有研究表明,個(gè)貸業(yè)務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不明顯,相反較高的固定成本投入會(huì)增加其市場(chǎng)退出成本。小規(guī)模地區(qū)性個(gè)貸金融機(jī)構(gòu)在零售業(yè)務(wù)領(lǐng)域更占優(yōu)勢(shì)。
批發(fā)業(yè)務(wù)(wholesaleoperation)與零售業(yè)務(wù)不同,批發(fā)業(yè)務(wù)是指?jìng)€(gè)貸機(jī)構(gòu)直接從發(fā)起人手中購(gòu)買打包后的個(gè)貸產(chǎn)品。由于其不參與個(gè)貸發(fā)起,因此能夠減少分支機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)人員等投入,退出個(gè)貸市場(chǎng)的成本相對(duì)較低。在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)中,商業(yè)銀行超過(guò)5成的個(gè)貸資產(chǎn)來(lái)自于批發(fā)業(yè)務(wù),但由此帶來(lái)的主要問(wèn)題是,較難判斷和控制個(gè)貸質(zhì)量,包括借款人信用和抵押物狀況,且個(gè)貸產(chǎn)品購(gòu)入成本勢(shì)必會(huì)大于賣方的發(fā)起成本。
聯(lián)系人業(yè)務(wù)(correspondentoperation)聯(lián)系人業(yè)務(wù)和零售、批發(fā)業(yè)務(wù)的主要區(qū)別體現(xiàn)在服務(wù)性收益的實(shí)現(xiàn)時(shí)間。無(wú)論是自己發(fā)起還是外購(gòu)打包個(gè)貸,聯(lián)系人業(yè)務(wù)都會(huì)隨即出售個(gè)貸服務(wù)權(quán),提前實(shí)現(xiàn)服務(wù)性收益。這可能是因?yàn)槠錄](méi)有個(gè)貸服務(wù)能力,但更多的情況是,其希望通過(guò)日后還款現(xiàn)金流的折現(xiàn),盡早回收資金,實(shí)現(xiàn)收益,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)劃分
個(gè)貸發(fā)起(origination)個(gè)貸發(fā)起環(huán)節(jié)始于貸款人與潛在借款人的首次接觸,止于個(gè)貸合同簽署。具體工作包括:市場(chǎng)營(yíng)銷(marketing),個(gè)貸申請(qǐng)人信用評(píng)估,抵押住宅評(píng)估,個(gè)貸擔(dān)保事宜處理、個(gè)貸審批,合同文件整理和合同簽署等。其中,抵押物評(píng)估和個(gè)貸擔(dān)保多由外部專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。通常情況下,個(gè)貸發(fā)起環(huán)節(jié)的收益約為總貸款額的0.3%～0.4%(不包括個(gè)貸保費(fèi))。美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng),參與個(gè)貸發(fā)起環(huán)節(jié)的機(jī)構(gòu)主要包括儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)(Savings&Loans)、個(gè)貸銀行(Mortgagebank)、個(gè)貸經(jīng)紀(jì)人(Mortgagebroker)和商業(yè)銀行。其中,個(gè)貸經(jīng)紀(jì)人在該環(huán)節(jié)扮演的是中間人角色,為個(gè)貸發(fā)起人尋找潛在借款人。有數(shù)據(jù)表明,2002年美國(guó)50%的新發(fā)起個(gè)貸都有個(gè)貸經(jīng)紀(jì)人參與,該比例在個(gè)貸批發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域更高。
個(gè)貸服務(wù)(servicing)個(gè)貸服務(wù)是繼個(gè)貸發(fā)起后的第二個(gè)環(huán)節(jié),主要處理還款過(guò)程中的一系列服務(wù)性項(xiàng)目,包括還款收繳和歸結(jié)、現(xiàn)金流管理、還款時(shí)間表更新和調(diào)整,還款延期通知和違約清算等。此環(huán)節(jié)產(chǎn)生的個(gè)貸服務(wù)性收益約為總貸款額的1%。在美國(guó),涉足個(gè)貸服務(wù)的機(jī)構(gòu)主要有個(gè)貸銀行、儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行。2002年個(gè)貸銀行在美國(guó)個(gè)貸服務(wù)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)份額最大,超過(guò)40%。
個(gè)貸擔(dān)保(insurance)個(gè)貸擔(dān)保業(yè)務(wù)主要針對(duì)兩方面風(fēng)險(xiǎn)。一方面是抵押物風(fēng)險(xiǎn),包括抵押物質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn),二方面是借款人風(fēng)險(xiǎn)。論文僅涉及借款人風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。借款人風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保對(duì)象主要包括中低收入借款人和高貸款價(jià)值比借款人,前者通常由具備政府背景的擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供特殊擔(dān)保,提高這部分人群的住房信貸消費(fèi)能力。如美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)中的聯(lián)邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍軍人管理局(VeteransAdministration,VA)和農(nóng)村住房服務(wù)局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私營(yíng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān),如美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)要求貸款價(jià)值比超過(guò)8成的借款人對(duì)超額部分購(gòu)買私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常規(guī)型個(gè)貸通常不要求借款人額外擔(dān)保,只需住宅抵押,而超額型個(gè)貸的擔(dān)保機(jī)構(gòu)多為私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司,從2002年美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)不同擔(dān)保類型的個(gè)貸比例可以推算出,FHA在美國(guó)個(gè)貸擔(dān)保市場(chǎng)的份額最大,超過(guò)50%,私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司次之,約為30%。
個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理(riskmanagement)按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)將個(gè)貸業(yè)務(wù)細(xì)分的一個(gè)重要目的是,提高各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)化水平,通過(guò)一環(huán)環(huán)的牽制降低和分散風(fēng)險(xiǎn)。比如個(gè)貸發(fā)起機(jī)構(gòu)必須保證借款人申請(qǐng)材料的真實(shí)性,個(gè)貸服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)服務(wù)過(guò)程中的操作風(fēng)險(xiǎn),個(gè)貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)抵押物和借款人的可投保風(fēng)險(xiǎn)。真正的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)主要針對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及無(wú)法通過(guò)擔(dān)保機(jī)構(gòu)完全規(guī)避的借款人和抵押物風(fēng)險(xiǎn)等。管理途徑除了風(fēng)險(xiǎn)留存,組合個(gè)貸資產(chǎn)避險(xiǎn)外,還可借助個(gè)貸證券化渠道,尤其是在個(gè)貸二級(jí)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家。在美國(guó),個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)的參與機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦國(guó)家抵押協(xié)會(huì)(FNMA)、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)(GNMA)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司(FHLMC)、投資銀行以及有風(fēng)險(xiǎn)管理能力的個(gè)貸銀行、儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行。個(gè)貸證券化主要借助前三大機(jī)構(gòu),聯(lián)邦國(guó)家抵押協(xié)會(huì)和政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)針對(duì)得到FHA和VA擔(dān)保的個(gè)貸資產(chǎn)實(shí)施證券化;而聯(lián)邦住房貸款抵押公司的業(yè)務(wù)主要面向未保險(xiǎn)以及由私營(yíng)保險(xiǎn)公司承保的個(gè)貸資產(chǎn)。2002年美國(guó)個(gè)貸余額73%以證券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理著的個(gè)貸資產(chǎn)有64%實(shí)施證券化,GNMA管理著的個(gè)貸資產(chǎn)全部實(shí)施證券化。
個(gè)貸投資(investment)個(gè)貸投資即投資人通過(guò)資金投入,獲得債權(quán)性收益。個(gè)貸投資渠道有兩種,其一是預(yù)先投資(Up-frontinvestment)。資金來(lái)源主要是儲(chǔ)蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借貸形式提供的資金和發(fā)行債券融資等。其二是投資個(gè)貸支持證券。資金來(lái)源擴(kuò)展到整個(gè)資本市場(chǎng)。圖1和圖2給出了典型發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家個(gè)貸資金來(lái)源及其比例。從中可以看到,相比于發(fā)達(dá)國(guó)家,發(fā)展中國(guó)家個(gè)貸資金來(lái)源較單一,主要依靠?jī)?chǔ)蓄存款和政府財(cái)政支持。
美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
按貸款利率劃分
美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)最早出現(xiàn)的個(gè)貸利率形式為固定利率。固定利率抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)主要由貸款人承擔(dān)。當(dāng)市場(chǎng)利率上升時(shí),貸款人會(huì)面臨融資成本增加、投資收益相對(duì)減少等問(wèn)題;當(dāng)市場(chǎng)利率下降時(shí),貸款人又可能面臨提前還款風(fēng)險(xiǎn)。上世紀(jì)80年代之前,固定利率抵押貸款在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位,然而隨著80年代市場(chǎng)利率大幅上升,其所隱含的利率風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn),造成貸款人出現(xiàn)流動(dòng)資金不足、資產(chǎn)與負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配等問(wèn)題。由此,貸款人開始有意識(shí)地開發(fā)浮動(dòng)利率個(gè)貸產(chǎn)品。由于浮動(dòng)利率抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)主要由借款人承擔(dān),因此相比于固定利率抵押貸款,浮動(dòng)利率抵押貸款的初始利息率較低。一般情況下,下降100到300個(gè)百分點(diǎn)。初始利率下調(diào)幅度與浮動(dòng)利率調(diào)整幅度限制正相關(guān),與調(diào)整間隔負(fù)相關(guān)。在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng),浮動(dòng)利率調(diào)整幅度限制主要表現(xiàn)在每期調(diào)整幅度限制(adjustmentratecaps)和整個(gè)還款期限內(nèi)的調(diào)整幅度限制(life-of-loanratecaps),而調(diào)整間隔則從半年到5年不等,典型的利率調(diào)整間隔為6個(gè)月、1年、3年或5年。多數(shù)個(gè)貸產(chǎn)品還會(huì)提供一段時(shí)期內(nèi)的固定利率政策,被稱之為混合浮動(dòng)利率抵押貸款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示個(gè)貸還款期的前5年執(zhí)行固定初始利率,之后每年調(diào)整一次利率。浮動(dòng)利率的調(diào)整通常依據(jù)一系列表征通貨膨脹水平或貸款人融資成本的指標(biāo),如一年期國(guó)債利率、融資成本指數(shù)(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)還有一種非主流的貸款產(chǎn)品,被稱之為價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以實(shí)際利率,而非名義利率作為個(gè)貸利率,通過(guò)調(diào)整個(gè)貸余額來(lái)補(bǔ)償通貨膨脹造成的貸款人放貸損失。
按承保標(biāo)準(zhǔn)劃分
個(gè)貸產(chǎn)品承保標(biāo)準(zhǔn)大致可以分成三種,其一是所購(gòu)住房抵押加政府背景的機(jī)構(gòu)擔(dān)保,其二是所購(gòu)住房抵押加私營(yíng)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保,其三是僅以所購(gòu)住房抵押擔(dān)保。第一種個(gè)貸產(chǎn)品主要用于支持中低收入家庭購(gòu)買住房,通過(guò)政府背景機(jī)構(gòu)的擔(dān)保提高這部分人群的信用等級(jí),增加貸款人對(duì)其提供的授信額度。典型的有美國(guó)聯(lián)邦房屋管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)提供擔(dān)保的各類個(gè)貸產(chǎn)品。其中FHA提供擔(dān)保的低息個(gè)貸產(chǎn)品超過(guò)50種,分別面向不同的消費(fèi)者或住宅類型,保費(fèi)由借款人支付,而VA提供擔(dān)保的個(gè)貸產(chǎn)品只面向曾經(jīng)在戰(zhàn)爭(zhēng)部隊(duì)中服役的退伍軍人,且所購(gòu)住房不能為新房,保費(fèi)由聯(lián)邦政府支付。第二種個(gè)貸產(chǎn)品主要是貸款價(jià)值比超過(guò)8成的各類貸款。典型的有美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)中由私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司(PMI)承保的超額型個(gè)貸(JumboLoan)。第三種個(gè)貸產(chǎn)品即為貸款價(jià)值比不超過(guò)8成的常規(guī)型個(gè)貸(ConventionalLoan)。這三種個(gè)貸產(chǎn)品的市場(chǎng)比例見圖2。
按還款方式劃分
盡管個(gè)貸產(chǎn)品的還款方式可以多種多樣,比如等額還款、等本金還款、遞增還款、遞減還款、期末一次性還款等,但是從差異化和實(shí)用性上看,主要包括三種主流的面向不同借款人的還款方式:等額還款、遞增還款和一次性還款。其中等額還款方式最為普遍,其還款間隔可以是1年,也可以是半年或兩周等。遞增還款方式考慮了借款人收入遞增的普遍規(guī)律,多面向積蓄不足的年輕人。盡管遞增還款方式有效提高了借款人還款能力,但是其存在較大的違約風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。一次性還款主要適用于短期的個(gè)貸產(chǎn)品。不同的還款方式直接影響著個(gè)貸的實(shí)際利率,影響著貸款人的風(fēng)險(xiǎn)和收益。
特殊類型的個(gè)貸產(chǎn)品
這里僅列舉幾種比較有特色的個(gè)貸產(chǎn)品。它們是增值分享抵押貸款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押貸款(ReverseAnnuityMortgage)和附加擔(dān)保帳戶抵押貸款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押貸款首次在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)推出是在1980年。其設(shè)計(jì)理念與價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款比較相似,同樣是初始利率較低,接近實(shí)際利率,對(duì)于通貨膨脹因素造成的放貸損失,通過(guò)分享通貨膨脹環(huán)境下抵押住宅的增值收益來(lái)補(bǔ)償。除貸款人需要承受較大的違約風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)外,借款人對(duì)增值分享抵押貸款的接受度也有限。這主要源于對(duì)住宅增值收益的評(píng)定困難。如果以出售價(jià)格為準(zhǔn),那么由于借款人后期裝修、裝飾的投入帶來(lái)的物業(yè)增值收益就難以衡量;如果以評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn),則評(píng)估師人為因素的影響較大,且無(wú)從驗(yàn)證尚未實(shí)現(xiàn)的評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性。逆向年金抵押貸款1979年首次在美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)推出。其與傳統(tǒng)的個(gè)貸產(chǎn)品不同,是由貸款人按月放貸給借款人,借款人在期末一次性還款,還款形式可以是放棄抵押物。附加擔(dān)保帳戶抵押貸款的主要特征有兩個(gè)。其一是能夠?qū)崿F(xiàn)遞增還款的效果,其二是借款人需要事先在貸款人處建立一個(gè)儲(chǔ)蓄帳戶,存入一定額度以上的存款。該儲(chǔ)蓄帳戶即為附加擔(dān)保帳戶。借款人可以利用該帳戶的利息和本金還款,且享受到的存款利率高于一般的儲(chǔ)蓄存款。貸款人借此可以吸引更多資金,且能夠降低提前還款風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)業(yè)務(wù)細(xì)分與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的啟示
多樣化個(gè)貸市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)
現(xiàn)階段,我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)各類業(yè)務(wù)多集中在商業(yè)銀行手中,一定程度上造成業(yè)務(wù)運(yùn)作效率和利潤(rùn)空間無(wú)法充分發(fā)揮和挖掘,風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中。參考美國(guó)個(gè)貸市場(chǎng),分布在個(gè)貸業(yè)務(wù)鏈上的各類機(jī)構(gòu)(圖3)協(xié)同工作不僅有利于個(gè)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分散,而且使得各細(xì)分業(yè)務(wù)縱向和橫向的延伸與拓展變得簡(jiǎn)單,增強(qiáng)了個(gè)貸市場(chǎng)的靈活性和適應(yīng)性。我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)的發(fā)展方向也應(yīng)該是細(xì)分個(gè)貸業(yè)務(wù),引入更多專業(yè)化、差異化機(jī)構(gòu)參與其中。作為個(gè)貸市場(chǎng)傳統(tǒng)貸款人的商業(yè)銀行可著重于個(gè)貸批發(fā)業(yè)務(wù),多面向風(fēng)險(xiǎn)較低的借款人和抵押住宅類型放貸,選擇性的參與高風(fēng)險(xiǎn)個(gè)貸品種的服務(wù)環(huán)節(jié)。
合理化個(gè)貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
我國(guó)個(gè)貸市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)單一。盡管不斷有新的產(chǎn)品推出,但是面對(duì)的借款人群和住宅類型并未有顯著的差異。加之商業(yè)銀行的個(gè)貸政策從規(guī)模擴(kuò)張向謹(jǐn)慎放貸、提高個(gè)貸質(zhì)量轉(zhuǎn)變使得很多潛在借款人無(wú)法從個(gè)貸市場(chǎng)獲得貸款支持。這類借款人可能是收入不高、信用等級(jí)偏低的中低收入人群,可能是儲(chǔ)蓄存款不足的年輕人群,也可能是所購(gòu)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)性較大的人群。個(gè)貸市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不完善,還直接影響到住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。改善的途徑可以是通過(guò)政府擔(dān)保、貼息貸款或開辟投資渠道讓資本市場(chǎng)的投資人進(jìn)入來(lái)完善個(gè)貸市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu),而非簡(jiǎn)單依靠商業(yè)銀行創(chuàng)新個(gè)貸產(chǎn)品,因?yàn)檫@類個(gè)貸產(chǎn)品可能與商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)定位和風(fēng)險(xiǎn)偏好不符。
謹(jǐn)慎創(chuàng)新個(gè)貸產(chǎn)品
在住宅價(jià)格持續(xù)上升的市場(chǎng)中,貸款人可能由于過(guò)分樂(lè)觀,過(guò)分信賴抵押住宅價(jià)值,而推出多類個(gè)貸產(chǎn)品,放低借款門檻,以此拓展業(yè)務(wù),擴(kuò)大市場(chǎng)份額,卻忽略了個(gè)貸產(chǎn)品還款期限較長(zhǎng)的特征。在漫長(zhǎng)的還款期內(nèi),抵押住宅價(jià)值的變化并不能用現(xiàn)狀來(lái)判斷。相反在價(jià)格處于高位的住宅市場(chǎng)中,抵押物價(jià)格下跌的可能性加大,引致違約的概率更高。由此,在住宅市場(chǎng)價(jià)格上升或下降的不同階段,貸款人應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮,理性的、謹(jǐn)慎的拓展個(gè)貸產(chǎn)品和個(gè)貸業(yè)務(wù)。
[論文摘要]我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展。可以說(shuō)，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)的發(fā)展取得了一定的成績(jī)但是，我們也應(yīng)該看到，目前我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)仍然存在一些亟待解決的問(wèn)題，住房抵押貸款保險(xiǎn)仍需進(jìn)一步的發(fā)展和完善。
關(guān)鍵詞：住房抵押貸款保險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率政府擔(dān)保
住房抵押貸款保險(xiǎn)，是指被保險(xiǎn)人因自然原因或社會(huì)性原因致使無(wú)法繼續(xù)歸還住房抵押貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司一次給付被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展，但也存在著許多亟待規(guī)范的問(wèn)題。
一、住房抵押貸款保險(xiǎn)險(xiǎn)種設(shè)計(jì)不合理
在國(guó)外成熟的金融市場(chǎng)上，主要有三類住房抵押貸款保險(xiǎn)：防范抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、防范借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際慣例，第一類保險(xiǎn)是購(gòu)房者獲得抵押貸款時(shí)必須購(gòu)買的，后兩類保險(xiǎn)則至少應(yīng)選擇一種，這樣才能全面保障貸款機(jī)構(gòu)和借款人雙方的利益。我國(guó)市場(chǎng)上各保險(xiǎn)公司開展的住房抵押保險(xiǎn)主要以《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主，抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)尚處于起步摸索階段，沒(méi)有充分展開。這種情況下，銀行在發(fā)放住房消費(fèi)信貸時(shí)面臨借款人找不到真正意義上的擔(dān)保人，導(dǎo)致銀行只能通過(guò)提高購(gòu)房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續(xù)等措施來(lái)規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)。
二、保費(fèi)昂貴，設(shè)計(jì)不合理
1．保險(xiǎn)金額的確定不合理。保險(xiǎn)公司在確定抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額時(shí)，通常都以商品房銷售合同載明的購(gòu)置價(jià)格作為投保房屋的保險(xiǎn)金額，但這種做法并不合理。這是因?yàn)椋旱谝?，?gòu)房者在貸款時(shí)已用自有資金交付了首期款，購(gòu)房款中只有部分來(lái)自個(gè)人住房貸款款項(xiàng)，從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)為維護(hù)貸款人的資金安全目的來(lái)看，只要保險(xiǎn)金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權(quán)即可得以保障。銀行不應(yīng)該把所有的信貸風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁出去，強(qiáng)制購(gòu)房者按照住房購(gòu)買總價(jià)來(lái)全額投保該險(xiǎn)種，增加了購(gòu)房者的保費(fèi)負(fù)擔(dān)。第二，房屋購(gòu)置價(jià)主要由地價(jià)和房?jī)r(jià)兩部分組成，而從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)所列出的保險(xiǎn)條款責(zé)任來(lái)看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財(cái)產(chǎn)，地價(jià)部分實(shí)際上并不能也不需要得到保險(xiǎn)保障，現(xiàn)行做法違反了《保險(xiǎn)法》關(guān)于“保險(xiǎn)金額不得超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值”的規(guī)定。
2．保險(xiǎn)費(fèi)率過(guò)高。費(fèi)率作為保險(xiǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，顯然是廣大投保人最為關(guān)心的問(wèn)題，也是影響投保人是否購(gòu)買保險(xiǎn)的重要因素之一。我國(guó)以前住房抵押貸款保險(xiǎn)的費(fèi)率為1％左右，30萬(wàn)元15年期的貸款躉繳保費(fèi)超過(guò)1萬(wàn)元。而國(guó)外同種業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)費(fèi)率卻相對(duì)低得多，加拿大和美國(guó)不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因?yàn)椋旱谝?，保險(xiǎn)公司給貸款銀行的費(fèi)較高。盡管中國(guó)保監(jiān)會(huì)明文規(guī)定費(fèi)是5％，但實(shí)際中平均費(fèi)為40％，最高的甚至達(dá)到50％。第二，盡管保險(xiǎn)費(fèi)率在市場(chǎng)上最終達(dá)到均衡是市場(chǎng)供需雙方長(zhǎng)期博弈的結(jié)果，但保險(xiǎn)公司為降低風(fēng)險(xiǎn)，在厘定費(fèi)率所需已往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不足(開辦時(shí)間短)的情況下，會(huì)把保費(fèi)定得過(guò)高，而過(guò)高的保費(fèi)其實(shí)恰恰增大了保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，在保險(xiǎn)中由于逆向選擇的作用，風(fēng)險(xiǎn)低的人(收入流穩(wěn)定或道德風(fēng)險(xiǎn)與行為風(fēng)險(xiǎn)較低)不愿意參加保險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)高的人卻積極參加保險(xiǎn)。當(dāng)費(fèi)率提高后，其中低風(fēng)險(xiǎn)的人會(huì)選擇退出保險(xiǎn)，留下風(fēng)險(xiǎn)更高的人，普遍高的風(fēng)險(xiǎn)迫使保險(xiǎn)公司制定更高的費(fèi)率，也就使更多風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低的人退出保險(xiǎn)。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險(xiǎn)業(yè)務(wù)必然開辦不長(zhǎng)，就會(huì)面臨夭折的危險(xiǎn)。
3．保險(xiǎn)期限設(shè)計(jì)不合理。眾所周知，抵押房產(chǎn)可以為現(xiàn)房和期房①。若是在投保時(shí)抵押房產(chǎn)為期房，也就是說(shuō)住房所有權(quán)證還沒(méi)有在被保險(xiǎn)人手中。而在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，存在著很多未知的風(fēng)險(xiǎn)，就算是售房合同中規(guī)定了交房日期，最后購(gòu)房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購(gòu)房者在房屋未建成、產(chǎn)權(quán)未辦時(shí)往里投月供都有風(fēng)險(xiǎn)，而且因?yàn)闆](méi)有房屋，此時(shí)的抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本上是無(wú)效的。正在建設(shè)中的期房屬在建工程質(zhì)量險(xiǎn)承保范疇，這個(gè)險(xiǎn)種是法律強(qiáng)制開發(fā)商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產(chǎn)險(xiǎn)，存在重復(fù)投保嫌疑。所以，這段時(shí)間是不應(yīng)被計(jì)入保險(xiǎn)期限內(nèi)的。保險(xiǎn)期限應(yīng)該在真正交房時(shí)才開始。在保險(xiǎn)合同簽訂后到被保險(xiǎn)人拿到房屋鑰匙之前這一段時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由開發(fā)商投保工程質(zhì)量保證險(xiǎn)來(lái)規(guī)避。
4．保費(fèi)繳納方式不合理。在保費(fèi)繳納上，目前普遍實(shí)行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費(fèi)，但辦理貸款保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費(fèi)者逐年交費(fèi)的選擇權(quán)。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會(huì)增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對(duì)于一次性繳清的計(jì)算方法并不合理。一次性投保的保險(xiǎn)費(fèi)＝保險(xiǎn)金額X年保險(xiǎn)費(fèi)X繳費(fèi)系數(shù)，其中繳費(fèi)系數(shù)為連續(xù)多年保費(fèi)貼現(xiàn)值。保費(fèi)計(jì)算公式僅僅考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，并未考慮房屋價(jià)值由于折舊逐年減少，保險(xiǎn)金額相應(yīng)地逐年減少，年保險(xiǎn)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)逐年減少的因素。一次性投保以房屋購(gòu)置價(jià)為保險(xiǎn)金額，借款人實(shí)際是多繳納了保險(xiǎn)費(fèi)。
三、受益人不合理
目前，我國(guó)含還貸保證責(zé)任的房貸保險(xiǎn)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購(gòu)房者到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理房貸信用保險(xiǎn)，并明確商業(yè)銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，在購(gòu)房者因意外事故死亡或殘疾而無(wú)力償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購(gòu)房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購(gòu)房者雖然繳納了屬于保證保險(xiǎn)范疇的保險(xiǎn)費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，亟需解決。
四、壟斷操作，強(qiáng)制購(gòu)買保險(xiǎn)
作為向銀行貸款購(gòu)房的消費(fèi)者，貸款人有權(quán)選擇是否要購(gòu)買住房按揭保險(xiǎn)，也有權(quán)選擇投保的保險(xiǎn)公司和保費(fèi)的支付方式，但在實(shí)際操作中，銀行一般采取強(qiáng)制購(gòu)買保險(xiǎn)和指定保險(xiǎn)公司的手段。首先，在貸款時(shí)，消費(fèi)者必須按照銀行的要求為房屋購(gòu)買一份保險(xiǎn)，否則就無(wú)法得到貸款，住房保險(xiǎn)成了按揭貸款“毫無(wú)彈性的強(qiáng)制搭配商品”。其次，在購(gòu)買保險(xiǎn)時(shí)，銀行和保險(xiǎn)公司往往實(shí)行“聯(lián)姻”，在購(gòu)買貸款保險(xiǎn)時(shí)通常由銀行指定一家保險(xiǎn)公司。因此消費(fèi)者根本無(wú)法自由選擇保險(xiǎn)公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險(xiǎn)公司的“聯(lián)姻”侵害了消費(fèi)者的權(quán)益，排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平。這類做法違反了我國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法和國(guó)家工商行政管理局《關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競(jìng)爭(zhēng)行為的有關(guān)規(guī)定》。這種建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排斥了其他經(jīng)營(yíng)者的公平競(jìng)爭(zhēng)，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，因此難逃“不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”和“壟斷”之嫌。
個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)是住房抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險(xiǎn)。它不僅可以增強(qiáng)購(gòu)房者的信用等級(jí)，或者在其遭受不幸時(shí)，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而且對(duì)我國(guó)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。因此，我們應(yīng)該正確并深入認(rèn)識(shí)我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)存在的問(wèn)題，以此提出具體的解決措施，大力推進(jìn)住房抵押貸款保險(xiǎn)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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3．廖俊平、朱嘉紅：“我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)的缺陷與完善”，載《城市開發(fā)》2004年第10期。
(S&L)儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)是專門從事儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)和住房抵押貸款的非銀行金融機(jī)構(gòu)，從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)，到1970年代末，全美共有4700家儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)，成為資產(chǎn)總額突破6000億美元重要的金融巨人之一，是美國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要部門，具有濃厚的“國(guó)營(yíng)色彩”；儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)(S&L)的業(yè)務(wù)單一，僅為購(gòu)房者提供低息住房抵押貸款，貸款融資渠道大都來(lái)自利率更低的政府借款和中息攬存，擁有制度性存貸息差收益，美國(guó)政府對(duì)其經(jīng)營(yíng)方式和范圍有很強(qiáng)的管制。
在20世紀(jì)70年代開始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產(chǎn)投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會(huì)失去儲(chǔ)戶，營(yíng)業(yè)面臨困難。假如實(shí)行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)赤字。美政府當(dāng)局決定在1982年實(shí)行利率自由化。結(jié)果，存款利率上漲，S&L的經(jīng)營(yíng)急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機(jī)。S&L出現(xiàn)危機(jī)的原因在于政府的政策失敗。美聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司保護(hù)瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司沒(méi)有這么多資金，絕大部分需要政府負(fù)擔(dān)。，政府為了逃避負(fù)擔(dān)，采取放寬限制的措施，為S&L創(chuàng)造了增加利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。銀行本身所面臨的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)絕大部分是通過(guò)貸款多樣化和分散化來(lái)規(guī)避的，允許其參與多行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)貸款等業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，但是沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的S&L參與此類的經(jīng)營(yíng)，近乎進(jìn)行賭博。1988年，儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)出現(xiàn)更大的危機(jī)，總虧損額如天文數(shù)字，大約在五千億美元左右。儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)(S&L)危機(jī)是先過(guò)度管制，后放松管制的結(jié)果。
二、2007年的次級(jí)抵押貸款危機(jī)
1.1990年以前美住房抵押融資機(jī)制的改變
S&L危機(jī)以后美國(guó)政府放松管制，促進(jìn)金融市場(chǎng)創(chuàng)新，把原來(lái)高度集中在銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)通過(guò)金融市場(chǎng)分散給不同的投資者主體，美國(guó)的住房按揭抵押貸款金融市場(chǎng)逐漸發(fā)展成為二級(jí)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。其一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式由傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業(yè)模式，一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)也基本為私人機(jī)構(gòu)。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。
在1990年以前，住房貸款二級(jí)金融市場(chǎng)的主體還是只有政府背景的金融機(jī)構(gòu)(GSEs)。美國(guó)政府主要是通過(guò)房利美(FannieMae聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì))和房地美(FreddieMac美國(guó)抵押貸款服務(wù)公司)這兩個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)支持、調(diào)控美國(guó)住房融資體系的，這兩個(gè)機(jī)構(gòu)是美國(guó)整個(gè)住房融資體系的基礎(chǔ)。其贏利來(lái)源于MBS的發(fā)行費(fèi)用。
2.次級(jí)抵押貸款繁榮時(shí)期美住房抵押貸款融資市場(chǎng)的變化
其一，由于“貸款并證券化”的經(jīng)營(yíng)模式，使得一級(jí)市場(chǎng)上貸款公司可以快速回收資金并獲得手續(xù)費(fèi)收入，為擴(kuò)大信貸市場(chǎng)份額，降低信貸標(biāo)準(zhǔn)，給低收入者種種優(yōu)惠條件，于是次級(jí)貸款市場(chǎng)開始迅速擴(kuò)張。到2006年，美國(guó)住宅抵押貸款規(guī)模已超過(guò)國(guó)債市場(chǎng)和公司債券市場(chǎng)，貸款余額高達(dá)13萬(wàn)億美元。次級(jí)貸款分額約為7%到8%。
其二，美國(guó)政府背景的機(jī)構(gòu)“房地美”、“房利美”不再是住房抵押貸款金融二級(jí)市場(chǎng)的主要力量，高額的證券發(fā)行費(fèi)吸引私人中介機(jī)構(gòu)和大型投資銀行進(jìn)入，私人房貸公司如ImpacMortgageHoldings、“新世紀(jì)”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高財(cái)務(wù)杠桿向銀行借貸購(gòu)買次級(jí)抵押貸款合同后通過(guò)打捆、證券化為MBS后出售大型投資銀行，后者將其再次證券化，目的已非分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款機(jī)構(gòu)的資金流動(dòng)性，而是更注重獲取暴利。房地產(chǎn)抵押貸款金融市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制變成(一級(jí)市場(chǎng)貸款，出售貸款合同——二級(jí)市場(chǎng)證券化MBS—再次證券化——出售給投資者)的循環(huán)。
其三，美銀行業(yè)普遍認(rèn)為“銀行債權(quán)證券化會(huì)有效化解銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)”，再者發(fā)行并交易衍生品可獲高額利潤(rùn)，美各大銀行都設(shè)立了附屬機(jī)構(gòu)開發(fā)金融衍生品，近十年來(lái)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)往往占銀行總收入的50%以上。美政府在次貸危機(jī)出現(xiàn)之前一直是鼓勵(lì)銀行進(jìn)行金融衍生品開發(fā)的。因此以次級(jí)按揭貸款債MBS為基礎(chǔ)資產(chǎn)的再次證券化的各種證券產(chǎn)品，如債務(wù)抵押憑證(CDO)、合成CDO、夾層CDO…投資銀行還利用分檔技術(shù)對(duì)不同還款概率的CDO不同處置方式。過(guò)于復(fù)雜的金融衍生環(huán)節(jié)，使評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者很難真正了解所評(píng)級(jí)或購(gòu)買的投資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。欺詐性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)或有發(fā)生。
其四，商業(yè)銀行出現(xiàn)信用循環(huán)式擔(dān)保；一是商業(yè)銀行紛紛設(shè)立SPV，發(fā)行CDO，因出售證券化資產(chǎn)時(shí)通常附有協(xié)議，在一定期間出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，最終投資者有權(quán)向發(fā)行者要求賠償；二是銀行出資設(shè)立SIVs，便于其發(fā)行ABCP。雖然在法律上有所謂的“破產(chǎn)隔離”(BankruptcyRemote)安排，兩者的資產(chǎn)負(fù)債表雖然沒(méi)有直接聯(lián)系，但是為了提高SIVs的信用評(píng)級(jí)，銀行通常對(duì)SIVs有融資承諾，這是一種或有負(fù)債，為了發(fā)行更多的ABCP，SIVs的財(cái)務(wù)杠桿很高，且資產(chǎn)負(fù)債期限不匹配，一旦資產(chǎn)貶值，自有資本很快就會(huì)被沖銷，會(huì)形成銀行的實(shí)際損失。三是因以次貸為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品的高收益，銀行亦購(gòu)買別家或干脆持有自家發(fā)行的這類高收益產(chǎn)品。因此，美銀行隱藏的巨大的重復(fù)性的資本損失風(fēng)險(xiǎn)。
3.美次貸危機(jī)的根本原因
自2004年中開始，美聯(lián)儲(chǔ)先后17次加息，基準(zhǔn)利率從1%上調(diào)至最高時(shí)：2007年9月的5.25%。不斷升高的利率導(dǎo)致還貸成本激增，超出眾多借款人的實(shí)際還貸能力，構(gòu)成了借款人后續(xù)違約的直接原因。隨著金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行抵押，將回收住房重新推向市場(chǎng)，更進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)下跌。以次級(jí)抵押貸款MBS為基礎(chǔ)資產(chǎn)的各種CDO證券化產(chǎn)品評(píng)級(jí)大幅下降，從而造成全球股市的下跌，引發(fā)了金融動(dòng)蕩。
次級(jí)貸款的根本原因：一是放松貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，美一級(jí)市場(chǎng)各放貸機(jī)構(gòu)未能遵守“謹(jǐn)慎性原則”。二是美住房金融的二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)以“獲利性”為目的的過(guò)度證券衍生引發(fā)信用過(guò)度擴(kuò)張，潛在風(fēng)險(xiǎn)還無(wú)法計(jì)算清楚。
三、我國(guó)發(fā)展住房融資市場(chǎng)應(yīng)思考的幾點(diǎn)問(wèn)題
思考一：是否應(yīng)加快發(fā)展我國(guó)住房抵押貸款金融二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)。
儲(chǔ)貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)，由于大量風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行系統(tǒng)，因此必須由存款保險(xiǎn)公司或國(guó)家出資清理，危機(jī)處理成本完全由政府(并最終由全體老百姓)承擔(dān)。而此次次級(jí)貸款危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，由于美具有發(fā)達(dá)健全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，尤其是證券化等直接融資渠道的快速發(fā)展，和高度分散的持有者結(jié)構(gòu)，使危機(jī)的影響由金融市場(chǎng)各子市場(chǎng)共同分擔(dān)，雖然涉及面更廣但卻減少了危機(jī)的沖擊深度，尤其是大幅度減小了政府承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，增加了危機(jī)處理的靈活度。目前中國(guó)的銀行體系按揭貸款的金融二級(jí)市場(chǎng)并未形成，沒(méi)有信貸風(fēng)險(xiǎn)橫向分散的機(jī)制，一旦出現(xiàn)住房抵押信貸風(fēng)險(xiǎn)，只能由中國(guó)的銀行系統(tǒng)承擔(dān)。這一點(diǎn)應(yīng)該引起關(guān)注。
思考二：住房抵押金融一、二級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制是否應(yīng)雙管齊下。
美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)既是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)育完善、市場(chǎng)配置資源的作用充分發(fā)揮的市場(chǎng)，又是政府高度干預(yù)和調(diào)控的市場(chǎng)。政府行政手段都曾出現(xiàn)在美國(guó)儲(chǔ)蓄協(xié)會(huì)(S&L)的經(jīng)營(yíng)和美國(guó)住房金融二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的早期。但2007年次級(jí)債危機(jī)和1980年代的(S&L)危機(jī)都顯示出對(duì)于信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的失效。因此，住房抵押貸款金融一、二級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制不能完全交由市場(chǎng)行為。單靠市場(chǎng)力量或單靠行政手段都不及兩者雙管齊下來(lái)得有效。
思考三：貸款風(fēng)險(xiǎn)防范始終放在拓展信貸資產(chǎn)工作的第一位。
我國(guó)商業(yè)銀行以及貸款公司必須從美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)中吸取深刻教訓(xùn)，始終把好貸款的發(fā)放關(guān)口，嚴(yán)格執(zhí)行貸款準(zhǔn)入條件，認(rèn)真評(píng)估貸款對(duì)象的還款能力以及抵押質(zhì)押的保證能力，把貸款風(fēng)險(xiǎn)防范始終放在拓展信貸資產(chǎn)工作的第一位。
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