時間：2023-04-08 11:44:13
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“5.12汶川大地震”不僅造成嚴(yán)重人員傷亡，還造成多個縣市房倒屋塌，讓成千上萬的人無家可歸。災(zāi)后重建面臨的最大挑戰(zhàn)之一就是如何為災(zāi)民提供住房安置。此外，災(zāi)情引發(fā)的“房屋震毀而按揭貸款是否仍需繼續(xù)償還”的話題也受到了全民關(guān)注。圍繞居民住房因地震損毀而產(chǎn)生的一系列問題，深刻凸顯了我國建立住房地震保險體系的必要性和緊迫性。
一、住房地震保險的內(nèi)涵及其國際比較
住房地震保險是指對由地震造成的居民個人住房及相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失提供保險保障的制度。從廣義上說，地震保險既可以針對財(cái)產(chǎn)損失，也可以針對人身損失。由于人身保險合同往往將地震風(fēng)險列為承保范圍，而財(cái)產(chǎn)保險并非如此，因此從狹義上說，地震保險往往單指財(cái)產(chǎn)保險。住房地震保險是狹義地震保險的一部分，其承保的標(biāo)的是居民個人財(cái)產(chǎn)，而非企業(yè)或者其他組織的財(cái)產(chǎn)(見圖1)。
嚴(yán)格來說，地震對于商業(yè)保險公司來說是不具可保性的風(fēng)險。主要原因在于：(1)缺乏大量同質(zhì)的、獨(dú)立分布的風(fēng)險暴露，不適宜運(yùn)用大數(shù)法則；(2)地震風(fēng)險造成的損失異常難以預(yù)測，特別是幾乎無法準(zhǔn)確估計(jì)風(fēng)險事故發(fā)生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個保險公司難以承擔(dān)；(4)地震保險的保費(fèi)往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因?yàn)槿绱?，完全依靠商業(yè)保險體系承保地震風(fēng)險十分困難，特別是如果期望在地震多發(fā)地區(qū)建立覆蓋面很廣的保險補(bǔ)償制度時，政府的參與和引導(dǎo)就必不可少了。
目前，世界上最有代表性的地震保險制度主要存在于三個國家和地區(qū)，即美國加利福尼亞州、新西蘭和日本。巧合的是，這三種地震保險制度都是在某次特大地震發(fā)生之后2年之內(nèi)建立起來的，并具有一些共同之處：
1.實(shí)質(zhì)上都是一種住房地震保險制度，即承保的標(biāo)的都僅限于居民住房及其相關(guān)家庭財(cái)產(chǎn)，不包括企業(yè)或其他組織的財(cái)產(chǎn)(在這些國家和地區(qū)，企業(yè)或其他組織財(cái)產(chǎn)所面臨的地震風(fēng)險一般都由商業(yè)保險體系予以承保。)；
2.建立的目標(biāo)都在于提供居民支付得起的地震保險產(chǎn)品，具體設(shè)計(jì)中都對最高賠償額、免賠額等做出了詳細(xì)規(guī)定；
3.政府通過立法和成立專門機(jī)構(gòu)等形式對地震保險制度的設(shè)計(jì)、規(guī)劃以及行政管理起到了主導(dǎo)作用；
4.商業(yè)保險公司參與具體的運(yùn)作，包括代收保費(fèi)或者提供理賠服務(wù)等；
5.都包含較為復(fù)雜和完備的再保險安排。
另一方面，這三種地震保險制度也存在一些細(xì)微的不同(見下表)，主要表現(xiàn)為：
1.政府承擔(dān)責(zé)任的程度。在美國加州和日本，政府和商業(yè)保險公司共同分擔(dān)對地震保險的責(zé)任，在新西蘭，住房地震風(fēng)險則更多地由政府承擔(dān)。具體說來，加州設(shè)立專門的地震局(CEA)管理住房地震保險，政府雖然通過派人參加地震局委員會來影響重大決策，但地震局從資金來源到具體運(yùn)作都由會員保險公司負(fù)責(zé)提供。在日本，地震保險的所有風(fēng)險都由國家設(shè)立的日本地震再保險公司(JER)給予再保險，相應(yīng)損失則由政府、保險公司和JER共同分擔(dān)。在新西蘭，住房地震保險由新西蘭地震委員會(EQC)負(fù)責(zé)管理，政府承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，商業(yè)保險公司只提供代收保費(fèi)的服務(wù)。
2.強(qiáng)制保險的程度。加州、新西蘭和日本的住房地震保險制度都包含著一定的強(qiáng)制成分，但具體內(nèi)容有所不同。在加州，房主是否購買地震保險是自愿的，是否從加州地震局(而不是從其他保險公司)購買是自愿的，保險公司是否選擇加入地震局也是自愿的，但保險公司的承保行為是強(qiáng)制的，即只要加州房主選擇購買，經(jīng)營家財(cái)險業(yè)務(wù)的保險公司就必須向其提供住房地震風(fēng)險的保障。在新西蘭，凡是購買了家庭財(cái)產(chǎn)火災(zāi)保險的房主，就必須購買住房地震保險，即地震保險的強(qiáng)制性建立在普通家財(cái)險的購買行為之上。在日本，居民可以自由選擇是否購買住房地震保險，但商業(yè)保險公司一旦承保，則必須向日本地震再保險公司進(jìn)行分保，即分保行為是強(qiáng)制的。
二、當(dāng)前我國住房地震風(fēng)險的承?，F(xiàn)狀和問題
1996年之前，我國保險公司提供的企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險和居民家庭財(cái)產(chǎn)保險的保障范圍中覆蓋了包括地震在內(nèi)的各類巨災(zāi)風(fēng)險因素。但從1996年開始，隨著保險市場化改革的啟動，行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)從控制和防范保險公司經(jīng)營風(fēng)險角度出發(fā)，限制保險公司大范圍開辦地震保險，地震保險業(yè)務(wù)僅以個案特別審批的形式開展。2000年，保監(jiān)會將地震險剔出了財(cái)險主險合同，只有部分保單以附加險承保。當(dāng)前在特別約定下，我國財(cái)險市場上少數(shù)家財(cái)險和房貸險保單提供地震風(fēng)險的承保。一是人保財(cái)險、大地財(cái)險等公司在個別地區(qū)試點(diǎn)推出了“居家無憂”、“大地解憂”等針對家庭財(cái)產(chǎn)的地震保險；二是少數(shù)公司因?yàn)榭蛻舻奶貏e要求會將地震風(fēng)險納入房貸險的承保范圍?？紤]到當(dāng)前我國商業(yè)保險公司所提供的大多數(shù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險和家庭財(cái)產(chǎn)保險中均將地震風(fēng)險列為除外責(zé)任，商業(yè)保險機(jī)構(gòu)和政府都沒有承擔(dān)實(shí)質(zhì)的責(zé)任，因此可以說現(xiàn)階段我國并沒有建立真正的地震保險制度，只是存在極少數(shù)特別約定情況下的地震風(fēng)險承保行為。
具體來說，這種個別的地震風(fēng)險承保行為存在如下問題：
(一)政府的職責(zé)缺位
國際經(jīng)驗(yàn)表明，在使得地震之類的巨災(zāi)風(fēng)險從不可保轉(zhuǎn)變到可保的過程中，政府和商業(yè)保險企業(yè)的作用缺一不可。政府的主要作用體現(xiàn)在頒布法律法規(guī)、設(shè)計(jì)整體框架、制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、確立監(jiān)管規(guī)則等方面，有時還需要在前期提供必要的資金支持，在后期參與再保險安排。至于保單的承保和理賠等工作則最好由商業(yè)保險公司承擔(dān)。反觀我國，巨災(zāi)保險體系至今推進(jìn)緩慢的根本癥結(jié)在于政府職責(zé)的缺位以及對于政府應(yīng)該承擔(dān)何種職責(zé)認(rèn)識不清。具體表現(xiàn)為：(1)缺乏相關(guān)的巨災(zāi)保險法律法規(guī)；(2)缺乏專門的巨災(zāi)保險管理機(jī)構(gòu)；(3)缺乏巨災(zāi)保險的整體規(guī)劃，未納入到國家災(zāi)難風(fēng)險管理體系的災(zāi)前防范環(huán)節(jié)中；(4)政府未明確在巨災(zāi)保險體系中與商業(yè)保險公司的職能劃分；(5)在巨災(zāi)保險的再保險安排方面沒有明確規(guī)定和作為；(6)缺乏相關(guān)的財(cái)稅優(yōu)惠政策，例如對計(jì)提巨災(zāi)保險準(zhǔn)備金、免征巨災(zāi)保險保費(fèi)收入的營業(yè)稅等方面缺乏相關(guān)政策?？梢哉f，1996年之后我國地震保險制度的缺失是在保險市場不斷壯大、保險機(jī)構(gòu)對風(fēng)險和收益的認(rèn)識逐步加深但政府未能發(fā)揮應(yīng)有作用的背景下，保險監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及保險公司本身的一種必然選擇，具有歷史的合理性。如果政府發(fā)揮了應(yīng)有的作用，提供了必要的支持，相信保險行業(yè)自身也會有動力提供地震巨災(zāi)保險，畢竟有效的巨災(zāi)保險體系對于保險公司更好地服務(wù)客戶、拓展相關(guān)業(yè)務(wù)、增加運(yùn)作資金、承擔(dān)更多的社會管理職能等方面都大有裨益。
(二)缺乏強(qiáng)制性
住房地震保險的保單數(shù)量必須足夠大，才能形成一個足夠大的分擔(dān)風(fēng)險的團(tuán)體，緩解承保過程中的逆選擇風(fēng)險(逆選擇風(fēng)險是指只有那些經(jīng)常遭受損失的人才會通過保險尋求保護(hù)。)，并實(shí)現(xiàn)國內(nèi)地震風(fēng)險保障的“廣覆蓋”目標(biāo)。從這個意義出發(fā)，住房地震保險制度應(yīng)該包含一定的強(qiáng)制性因素。2006年之前，我國家財(cái)險市場中的房貸險投保具有強(qiáng)制性要求。央行在1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。此后相當(dāng)長時間內(nèi)，銀行都將購買房貸險作為借款人申請房貸的必要條件之一(基本房貸險一般不保地震，主要?；馂?zāi)、爆炸、暴雨、臺風(fēng)等條款列明的13種自然災(zāi)害，但個別情況下會應(yīng)借款人要求，將地震險列為拓展條款。)。2006年銀監(jiān)會下發(fā)通知，規(guī)定房貸險采取自愿繳納，不再強(qiáng)制上繳；2007年住房公積金貸款也改為自愿投保房貸保險。自此，我國家財(cái)險的投保和承保行為中不再有任何強(qiáng)制性的因素存在。由于多數(shù)公眾保險意識不強(qiáng)，存在僥幸心理，家庭財(cái)產(chǎn)保險的投保率很低，在貸款買房時投保房貸險的購房者也變?yōu)闃O少數(shù)。另一方面，保險公司出于費(fèi)率難以計(jì)算、潛在損失過大等現(xiàn)實(shí)考慮，也不愿意主動提供地震風(fēng)險的承保。在供需雙方的保險意愿都不強(qiáng)烈的情況下，加上市場化改革以來家財(cái)險費(fèi)率一路走低等因素的影響，自2001年以來，我國保險業(yè)家財(cái)險的保費(fèi)收入持續(xù)下降(房貸險保費(fèi)收入一般歸類在家財(cái)險收入中進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。)。2003年，家財(cái)險保費(fèi)收入19.42億元，占財(cái)險公司全部保費(fèi)收入的2.23%；2007年在其他險種多為兩位數(shù)增長的前提下，家財(cái)險保費(fèi)收入僅為17.01億元，占財(cái)險公司全部保費(fèi)收入的0.82%。
(三)相關(guān)配套制度極不完善
住房地震保險制度的建立是一個系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，目前我國在相關(guān)配套制度的建立和完善方面還存在相當(dāng)多的問題，主要表現(xiàn)為：(1)住房建設(shè)中存在制度性缺陷。盡管我國政府自1989年起就出臺法規(guī)，要求建筑物的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)需要達(dá)到一定的防震能力，但根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收實(shí)行由開發(fā)商自行進(jìn)行、工程監(jiān)理資料備案制度，開發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付。由于這一規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中不少樓盤要么在設(shè)計(jì)時沒有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過程中偷工減料，大大影響到了房屋的實(shí)際抗震性能，增加了保險承保的難度。(2)缺乏對地震風(fēng)險的有效評估。對巨災(zāi)風(fēng)險進(jìn)行承保必須建立在對巨災(zāi)損失進(jìn)行有效評估的基礎(chǔ)上。巨災(zāi)風(fēng)險的評估不同于簡單的災(zāi)害圖繪制或者描述，不僅應(yīng)該包括地震等巨災(zāi)事故發(fā)生的位置、發(fā)生的頻率、嚴(yán)重程度等內(nèi)容，還應(yīng)該包括可保性的分析，包括易損性(特定災(zāi)害強(qiáng)度下的損失程度如何)、價值分布(受損區(qū)域的財(cái)產(chǎn)價值集中狀況如何)等內(nèi)容。我國盡管有豐富的地震歷史數(shù)據(jù)，但在地震數(shù)據(jù)與保險數(shù)據(jù)進(jìn)行有效對接方面做得很不夠，使得從保險角度對地震風(fēng)險進(jìn)行有效評估十分困難。(3)風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制單一。地震等巨災(zāi)風(fēng)險事故發(fā)生的頻率如此稀少而造成的損害程度又如此嚴(yán)重，即使在全球范圍內(nèi)也很難完全分散，依靠傳統(tǒng)的再保險手段作為風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前國際上的一個整體趨勢是借助資本市場的容量擴(kuò)大承保能力，并通過長期融資安排穩(wěn)定保費(fèi)支出，其中巨災(zāi)債券就是目前最普遍應(yīng)用的創(chuàng)新型風(fēng)險轉(zhuǎn)移工具。反觀我國，風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制單一，仍然主要依靠再保險安排，缺乏與資本市場對接的、更強(qiáng)有力的風(fēng)險轉(zhuǎn)移和融資工具。
三、政策建議
1.必須盡快建立起多層次的住房地震保險體系。該體系主要由國家主導(dǎo)的地震保險和商業(yè)地震保險共同構(gòu)成。其中，國家主導(dǎo)的地震保險體系應(yīng)面向全國建立，以“廣覆蓋、低保障、保費(fèi)可負(fù)擔(dān)”作為基本原則，對象主要是居民的住房及其必要財(cái)產(chǎn)；商業(yè)地震保險體系承擔(dān)基本保障之外的額外保障，并且對企業(yè)財(cái)產(chǎn)以及重大項(xiàng)目的地震風(fēng)險進(jìn)行承保。
2.必須強(qiáng)調(diào)建立地震保險中的共保機(jī)制。特別是在國家主導(dǎo)的住房地震保險體系中，必須盡快建立起由政府、保險公司、再保險公司和投保人共同參與和負(fù)擔(dān)的共保機(jī)制，四方各司其職，缺一不可(見圖2)。
我國現(xiàn)在擬采用住宅等級評級制度，消費(fèi)者可以從住宅工程的保險等級中了解該工程的實(shí)際質(zhì)量，以此決定自己的消費(fèi)意向，這樣就迫使建設(shè)單位必須重視住宅工程的實(shí)際質(zhì)量，以此獲得高等級的質(zhì)量評級，來提升自身品牌，吸引更多的消費(fèi)者。減輕施工單位經(jīng)濟(jì)壓力從而提高施工水平。采用住宅工程質(zhì)量保險，其保險評級制度也包括對施工單位施工質(zhì)量的評級，這樣就能促使施工單位努力提升自身水平，承接建造高信用等級和保險等級的工程，從而從根本上提高住宅工程的質(zhì)量。與此同時，我國目前工程承包合同中總工程款的3%~5%左右通常會以工程質(zhì)量保證金的名目被建設(shè)單位預(yù)留，作為工程在質(zhì)量保修期內(nèi)的工程維修費(fèi)用。合同規(guī)定，工程質(zhì)量保修期結(jié)束后，建設(shè)單位應(yīng)將保修金余款返還給施工單位，但實(shí)際情況卻是大多數(shù)建設(shè)單位都會想盡辦法不予支付該部分余款。因此，施工單位會從工程其他部位“擠”出該部分應(yīng)得利潤，這樣會對住宅工程質(zhì)量帶來危害。采用住宅工程保險制度，由保險公司承擔(dān)對工程完工后的質(zhì)量缺陷保險，就可以從一定程度上減少質(zhì)量保證金的數(shù)額，使得施工單位可以獲得應(yīng)有利潤，從而減少工程中的偷工減料，提高住宅工程的質(zhì)量。使用階段住宅工程質(zhì)量問題得到有效解決。住宅工程不同于其他商品，其存續(xù)時間最少為50~70年。我國《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第7條有關(guān)于我國房屋建筑工程最低保修期的規(guī)定，對建設(shè)單位、施工單位等參建主體有著存續(xù)時間上的高要求，但是目前自由競爭的建筑市場并不穩(wěn)定，規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理企業(yè)隨時都有可能退出住宅市場，一旦若干年后其建設(shè)的住宅工程出現(xiàn)質(zhì)量問題將得不到應(yīng)有的修復(fù)，住宅工程使用者的利益無法獲得穩(wěn)定保障。采用住宅工程質(zhì)量保險制度可以有效解決這一問題，由保險公司代替建設(shè)單位和施工單位等承擔(dān)住宅工程的質(zhì)量保修責(zé)任。在我國現(xiàn)行體制下，保險行業(yè)的規(guī)范、存續(xù)、進(jìn)退出機(jī)制遠(yuǎn)高于建筑行業(yè)，當(dāng)出現(xiàn)住宅工程質(zhì)量問題時，保險公司的償付與處理能力能夠保障住宅工程獲得有效的資金處理其質(zhì)量問題，從而保障住宅工程在使用階段也能夠得到有效的質(zhì)量維護(hù)。
我國住宅工程質(zhì)量保險實(shí)施的總體設(shè)想
實(shí)行住宅工程質(zhì)量保險要有法律、制度、信用、社會等多維度特定環(huán)境的支持，參考國際經(jīng)驗(yàn)結(jié)合我國實(shí)際體制情況，可首先確定住宅工程質(zhì)量保險的正式法律地位，以法律為基礎(chǔ)保障逐步引導(dǎo)推進(jìn)其他環(huán)境的建立，促進(jìn)我國住宅工程質(zhì)量保險制度快速健康的發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，逐步健全住宅工程保險體系，包括信用評價體系的建立，工程質(zhì)量檢測專業(yè)機(jī)構(gòu)的設(shè)立，住宅質(zhì)量性能認(rèn)證辦法的完善，以及保險費(fèi)率等級劃分方案的確定等。完善住宅工程質(zhì)量保險體系后，就可以確立一套完整的《住宅工程質(zhì)量保險試行辦法》。選取有代表性的城市，包括如北京、上海、深圳等國內(nèi)一線城市，武漢、長沙等中部二線城市，重慶、西安等西部二線城市，及某些三線城市，開展全國試點(diǎn)工作。總結(jié)《住宅工程質(zhì)量保險試行辦法》的優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)一步分析住宅質(zhì)量性能認(rèn)證等級劃分標(biāo)準(zhǔn)、投保匯率確認(rèn)辦法，以及監(jiān)理與保險聯(lián)合機(jī)制是否行之有效等具體實(shí)施項(xiàng)目。根據(jù)推行結(jié)果研究完善最終《住宅工程質(zhì)量保險》條例并在全國范圍內(nèi)推行，成為我國的住宅工程質(zhì)量保險強(qiáng)制條例。完善我國住宅工程質(zhì)量監(jiān)管體系，形成保險業(yè)對建筑業(yè)監(jiān)管、質(zhì)保的雙行業(yè)滲透，形成對我國住宅工程質(zhì)量保險業(yè)的保障，推動我國住宅工程行業(yè)規(guī)范、有序的發(fā)展。
（一）住房公積金貸款對低收入家庭幫助有限
房改以后，中國房地產(chǎn)市場全面推進(jìn)了市場化改革，在市場化運(yùn)作下，房價出現(xiàn)了持續(xù)快速上漲的情況。這種情況下，大多數(shù)低收入群體由于收入低，難以付齊首付款，對于公積金因此也難以使用。相反的情況，高收入者則能充分利用住房公積金進(jìn)行購房。實(shí)際上，公積金演變成低收入者繳納，高收入者使用的尷尬局面。同時，在公積金貸款政策上，存在著傾斜高收入者的問題，現(xiàn)行的貸款制度，貸款數(shù)額與公積金繳納數(shù)額成正比，高低收入者在公積金貸款額之間形成了巨大的差距，較少地享受到住房公積金的政策性低息貸款的好處。
（二）住房公積金覆蓋面沒有惠及大眾
從目前的住房公積金覆蓋來看，存在著覆蓋率低的問題。其主要覆蓋面集中效益較好的壟斷行業(yè)、大型國有企業(yè)、股份制企業(yè)和行政事業(yè)等單位，這些單位的職工大多為高收入者。在國有企業(yè)轉(zhuǎn)制過程中產(chǎn)生的大量下崗員工，私營企業(yè)合同工、個體經(jīng)營戶、農(nóng)民工、自由職業(yè)者等卻沒有涵蓋進(jìn)來。據(jù)資料顯示，截止到2007年末，我國住房公積金的繳存人數(shù)為7187.91萬人，與全國幾億的在崗員工基數(shù)相比較，覆蓋率仍然很低，最需要得到住房保障的人群沒有受益。
（三）繳存基數(shù)和提取政策不夠科學(xué)合理
在繳存基數(shù)上，目前的政策上，對繳存基數(shù)沒有合理明確的界定，主要以繳納者的工資基數(shù)為參照，同時制度只規(guī)定繳存公積金的基數(shù)上限，并沒有限定下限，這種制度導(dǎo)致了低收入職工的公積金繳存額明顯偏低的問題，進(jìn)而導(dǎo)致公積金分配的不合理。在一些效益一般的單位，職工公積金繳納數(shù)額不足百元，而效益較好的單位，繳納數(shù)額則高達(dá)千元以上。在公積金提取上，目前的政策上，繳納物業(yè)管理費(fèi)、支付房租、家庭裝修等住房消費(fèi)不能夠提取使用公積金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一筆較大的開支，但由于公積金不能使用,只得望房興嘆。
二、住房公積金如何幫助低收入家庭解決住房困難思考
（一）強(qiáng)化貸款政策對低收入家庭的傾斜力度
結(jié)合低收入者的實(shí)際困難，應(yīng)對現(xiàn)有貸款政策從低收入者貸款政策制定和首付比例調(diào)整等方面進(jìn)行調(diào)整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者貸款政策制定，就是在低收入家庭購房時，提供貼息貸款，住房公積金管理中心向購房者發(fā)放一定的利息補(bǔ)貼，減輕低收入者的還款壓力。首付比例調(diào)整，針對首付往往是低收入者購房的主要制約因素的情況，在政策上應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，按照低收入者的具體收入情況，劃分相應(yīng)的等級，針對不同的等級設(shè)定不同的貸款利率和貸款額度，扶持低收入群體購房。
（二）擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面
在政策上，要強(qiáng)制推行住房公積金繳納制度，將民營企業(yè)、外資企業(yè)等全面納入住房公積金繳納范疇，使個體小企業(yè)職工、困難企業(yè)職工、個體經(jīng)營者以及農(nóng)民工享受這一政策，同時應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，對各單位住房公積金建立情況進(jìn)行考核，提高人們享有住房公積金權(quán)益的意識，擴(kuò)大覆蓋面，對不建立住房公積金制度的企業(yè)單位，加大處罰力度，確保實(shí)施。在機(jī)制創(chuàng)新上，可以探索住宅儲蓄機(jī)制建立，對于沒有條件繳納住房公積金的低收入者，在政策上參照住房公積金的貸款和首付等政策，通過個人自愿建立住宅儲蓄賬戶的方式，彌補(bǔ)公積金的不足，進(jìn)一步擴(kuò)大覆蓋面，扶持低收入群體。
（三）完善公積金繳納基數(shù)和提取辦法
在公積金繳納基數(shù)上，公積金管理部門應(yīng)進(jìn)行合理測算，對低收入者的公積金的繳納最低金額進(jìn)行明確規(guī)定，規(guī)范公積金繳存，同時限制并降低高收入者的繳存上限，障其權(quán)益。在公積金提取上，在辦法上應(yīng)允許低收入群體提取住房公積金用于物業(yè)管理費(fèi)、房租、住房維修等住房消費(fèi)，提高低收入群體對住房公積金的使用率。對于生活確實(shí)困難的低收入者，可以進(jìn)行人性化管理，在取得相關(guān)證明的情況下，允許其提取公積金用于其日常生活支出。
本文所說的住房反向抵押養(yǎng)老保險是面向擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的老年人的一種融資性壽險產(chǎn)品，目的在于增加住房產(chǎn)權(quán)擁有人的收入，避免其退休后的生活質(zhì)量出現(xiàn)大幅下降的情況。住房反向抵押養(yǎng)老保險是由保險公司提供的保險形式的住房反向抵押養(yǎng)老保險。房屋產(chǎn)權(quán)所有者通過某種制度設(shè)計(jì)把房屋抵押給保險公司，后者對房屋進(jìn)行綜合評估后，將住房產(chǎn)權(quán)擁有人的房產(chǎn)價值在其有生之年內(nèi)提前折現(xiàn)，定期向房屋所有人發(fā)放固定金額的養(yǎng)老金，房屋所有人在獲得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)。待房屋所有人去世后，保險公司獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，對該房產(chǎn)進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，將所得用來償還貸款本息后，剩余部分按約定比例返還其家人。簡稱為“以房養(yǎng)老”保險模式。
2我國城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老面臨的資金困境
我國已成為世界上老年人口最多的國家，人口老齡化程度迅速加快。2010年11月第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲以上老年人口達(dá)到了1.78億人，占總?cè)丝诒壤秊?3.26%;65歲以上人口超過1.19億人，占總?cè)丝诘?.87%。我國于2000年即已進(jìn)入老齡化社會。我國將于2020年達(dá)到2.43億老年人，2025年將突破3億老年人。從大多數(shù)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，老年人貧困化程度高于其他年齡段，需要適當(dāng)?shù)恼哌M(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)。隨著人口老齡化的加速，全體人口中貧困人口的比例也將隨之提高，因此老年人養(yǎng)老資金缺乏問題已經(jīng)顯現(xiàn)，并將在今后變得更加嚴(yán)峻。另外，根據(jù)建設(shè)部有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)90%以上的退休老年人擁有自己的住房，但其中有兩個數(shù)據(jù)值得我們注意:一個是空巢老人家庭占30%，一個是獨(dú)居老人超過了37%。這些老年人每戶的平均住房面積是70平方米。這部分老年人空守著房子，拿著微薄的養(yǎng)老金，生活艱難?！耙苑筐B(yǎng)老”保險模式就是為這些老年人的制度設(shè)計(jì)，房產(chǎn)將成為他們的養(yǎng)老保障。房產(chǎn)既是前半生的居室，又是后半生的養(yǎng)老保障。參加住房反向抵押保險制度的養(yǎng)老模式，能為參保的老年人盤活房產(chǎn)價值，大幅提高退休后的收入，解除經(jīng)濟(jì)顧慮，有利于保持社會穩(wěn)定和社會尊重。尤其在實(shí)行遺產(chǎn)稅后，可以成為合法避稅的途徑。
3反向抵押養(yǎng)老保險的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析
反向抵押養(yǎng)老保險的理論依據(jù)主要由以下兩個理論構(gòu)成:原理一是貨幣的時間價值論，是指貨幣隨著時間的推移而發(fā)生的增值，它也可被看作資金的使用成本。保險公司作為資金的供給方，需在按期支付給投保人資金過程完成后保證一定的利潤水平。保險公司通過專業(yè)評估，根據(jù)現(xiàn)行利率、預(yù)期利率的波動以及房屋的增值、折舊的因素，計(jì)算出抵押房屋的現(xiàn)值;然后根據(jù)資金供給時間、預(yù)期利率、通貨膨脹率、房屋預(yù)期增值等相關(guān)數(shù)據(jù)，貼現(xiàn)得出每期應(yīng)該支付的金額。原理二是生命周期假說①。理性的消費(fèi)者會根據(jù)效用最大化的原則使用一生的收入，合理的安排一生的消費(fèi)與儲蓄，使一生中的收入等于消費(fèi)。一般人在跨入老年后通常沒有收入或收入大幅減少，需要以工作期累積的養(yǎng)老金和儲蓄來保障其養(yǎng)老的需求。在現(xiàn)行的社會養(yǎng)老保險制度下，社會養(yǎng)老保險只能作為基本養(yǎng)老保障，不能維持其退休前的生活水平。為滿足多樣化的養(yǎng)老需求，需要社會提供某種適當(dāng)?shù)闹贫劝才?，保障退休后平滑消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)有情況下，房屋的剩余壽命長于老年人的預(yù)期余命，反向抵押養(yǎng)老保險可以實(shí)現(xiàn)將房屋價值在一定時間內(nèi)以現(xiàn)金流的形式變現(xiàn)，滿足老年人退休后的平滑消費(fèi)需求。本文通過一個簡化的公式來計(jì)算以按年給付終身年金的方式，為老年人可能帶來的收益。f(m)=Vc+Ve－PI－MCL－C式中:m———老年人的“年給付金額”;Vc———老年人抵押房屋的“當(dāng)期有效保險價值”;Ve———老年人抵押房屋的“增值預(yù)測值”;PI———需要扣除掉的“預(yù)付利息”;MC———營銷費(fèi)用，包括傭金、律師費(fèi)等;L———老年人當(dāng)期年齡的“平均余命”;C———保單存續(xù)期間每年的物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)保險或房產(chǎn)稅等其他稅費(fèi)。以現(xiàn)年70歲的男性為例，擁有自有產(chǎn)權(quán)房屋一套，房屋面積為120平方米，經(jīng)估算有效保險價值為500萬元。該房產(chǎn)預(yù)計(jì)增值30%，扣除預(yù)付利息35%，實(shí)際給付計(jì)價總額為422.5萬。本文采用2000—2003年中國人壽保險業(yè)生命表作為數(shù)據(jù)來源，平均壽命為84.8歲，給付年限為14.8年，每年給付金為28.5萬元人民幣，每月給付金額為2.38萬元人民幣。
4保險公司所面臨的風(fēng)險和機(jī)遇
4.1高房價下的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險
中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)價格不斷攀升，房地產(chǎn)泡沫問題不容忽視。根據(jù)其周期性的特點(diǎn)，在反向抵押養(yǎng)老保險這一過程中，房地產(chǎn)市場趨勢向上時，房產(chǎn)具有保值增值作用，保險投保人的利益受到損失;房地產(chǎn)市場趨勢向下、甚至泡沫破裂時，保險公司將面臨嚴(yán)峻的風(fēng)險。
4.2利率和通貨膨脹率的風(fēng)險
在長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程之中，利率的調(diào)整和通貨膨脹率的變化是不可避免的。反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品具有長期性和數(shù)額大的特點(diǎn)，利率和通脹率作為影響反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的重要參數(shù)，直接影響反向抵押養(yǎng)老保險支付的結(jié)果，影響保險公司反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的盈虧。
4.3長壽風(fēng)險
反向抵押養(yǎng)老保險通過確定老年人的預(yù)期余命計(jì)算養(yǎng)老金的給付金額。長壽風(fēng)險是指由于老年人的實(shí)際壽命高于預(yù)期余命所帶來的風(fēng)險。雖然壽險公司的生命表具有較高的參考價值，但是隨著生活水平和醫(yī)療水平的提高，人類的壽命延長是必然趨勢，這將導(dǎo)致養(yǎng)老金的給付總額大于房產(chǎn)價值，保險公司將承擔(dān)損失。
4.4房屋土地使用權(quán)問題不明確
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，我國居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為70年，但多數(shù)住宅的使用年限不足70年。雖然我國《物權(quán)法》第149條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！钡绾卫m(xù)期，有償還是無償，《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定。如果抵押房產(chǎn)的剩余土地使用年限小于反向抵押養(yǎng)老保險的期限，土地續(xù)期、抵押物是否需要變更問題會增加保險公司反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的運(yùn)營成本。在另一方面，保險公司同樣面臨著巨大的機(jī)遇。反向抵押養(yǎng)老保險將為保險公司打開數(shù)十萬億資金的市場。中國老年人與“準(zhǔn)老年人”房產(chǎn)多、價值大，現(xiàn)值約60萬億元。保險公司不但可與房產(chǎn)所有人共同分享房產(chǎn)增值部分，更可以對入保老年人開展多項(xiàng)增值服務(wù)，包括醫(yī)療保險、護(hù)理保險、委托理財(cái)?shù)取?/p>
5實(shí)施反向抵押養(yǎng)老保險的政策建議
一、我國住房抵押貸款保險現(xiàn)狀
住房抵押貸款保險（以下簡稱房貸保險）是指在運(yùn)用住房資金過程中為消除抵押貸款風(fēng)險，最大限度降低呆壞賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度。其風(fēng)險轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對稱等導(dǎo)致的風(fēng)險，有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產(chǎn)市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展。1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》等法規(guī)使其有了初步的法律規(guī)定。但是我國至今仍無一部法規(guī)對其進(jìn)行明確的界定、適當(dāng)?shù)陌才?。在?shí)踐中，作為住房抵押貸款下的強(qiáng)制要求，購房者對住房抵押貸款保險頗多怨言，如保險責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)期限短于合同規(guī)定的保險期限；保險公司不是按年，而是一次性收取全部保費(fèi)；購房者花錢買房買保險，在貸款保險合同中卻不是受益人等。
近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調(diào)整了房貸保險的保險費(fèi)率和責(zé)任范圍，保費(fèi)平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實(shí)行新的房貸保險，不僅保險費(fèi)率有所下調(diào)，而且在財(cái)產(chǎn)損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進(jìn)之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責(zé)任；其二，保費(fèi)雖然一次性收取，但在不增加保費(fèi)的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責(zé)任；其三，投保金額由過去按全部房價計(jì)算改為按貸款余額計(jì)算；其四，改變了以往保費(fèi)自貸款之日前支付而保險責(zé)任從滯后多日的交房之日起承擔(dān)的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內(nèi)按實(shí)際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費(fèi)以“貸款余額”計(jì)算，并在財(cái)產(chǎn)損失險之外增加入壽險內(nèi)容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔(dān)部分或全部支付剩余房款的責(zé)任?？偟目磥?，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。
二、住房抵押貸款保險法律關(guān)系及其存在的問題
我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點(diǎn)的，對購房者與保險公司都有不公之處。實(shí)際上，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在對貸款人進(jìn)行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上，以成本與收益權(quán)衡的角度合理進(jìn)行風(fēng)險管理，是基本上能夠規(guī)避風(fēng)險的。以個人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立，可見我國房貸保險的實(shí)質(zhì)是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔(dān)保，還要求借款人進(jìn)行保險，從而造成了借款人的雙重負(fù)擔(dān)，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實(shí)現(xiàn)貸款安全。
對保險公司來說，房貸保險也有障礙與陷阱。商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款時往往為保險公司代為辦理抵押房屋的保險業(yè)務(wù)，并從中收取手續(xù)費(fèi)。而這種行為有不少負(fù)面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險行為集中于商業(yè)銀行，使商業(yè)銀行往往忽視對購房者資信狀況的嚴(yán)格審查，因?yàn)槠渫ㄟ^“抵押+保險”方式已幾乎無風(fēng)險而言。其次，按照現(xiàn)行我國保險兼業(yè)管理要求，一家兼業(yè)人只能為一家產(chǎn)險公司和一家壽險公司作，目的是為了防止兼業(yè)人炒作保險公司。但是實(shí)踐中商業(yè)銀行多為數(shù)家，按照各保險公司所支付手續(xù)費(fèi)的高低和商業(yè)銀行合作關(guān)系的親疏來決定業(yè)務(wù)分配比例，而保險公司出于保費(fèi)考慮，往往提高手續(xù)費(fèi)或進(jìn)行所謂“公關(guān)”，從而加大了經(jīng)營成本。商業(yè)銀行獲得的收益遠(yuǎn)大于保監(jiān)會規(guī)定的8％的手續(xù)費(fèi)，竟能達(dá)到保費(fèi)收入的40％—50％。再次，過高的手續(xù)費(fèi)又導(dǎo)致過高的保險費(fèi)率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進(jìn)一步加大保險公司的風(fēng)險。
我國房貸保險與美國等發(fā)達(dá)國家在觀念與實(shí)踐上有相當(dāng)大的差別。美國等發(fā)達(dá)國家的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構(gòu)成，并以政府的房貸保險為主，帶有明顯的社會福利性質(zhì)，其投保人多為低薪階層。如美國聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人事務(wù)部提供的房貸保險就具有國家干預(yù)性與政策導(dǎo)向。而私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險也建立在購房者個人信用體系完善與保險業(yè)務(wù)市場化運(yùn)作機(jī)制良好的基礎(chǔ)上，并具有費(fèi)率低、險種多、靈活簡便等特點(diǎn)。相比之下，我國房貸保險以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險各險種法律關(guān)系混淆不清。
我國目前的房貸保險大致可分為三類，即財(cái)產(chǎn)保險、信用人壽保險和保證保險，雖然各險種已有初步發(fā)展，但是其法律關(guān)系仍不甚明晰。
財(cái)產(chǎn)保險是指為防止由于意外災(zāi)禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關(guān)利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產(chǎn)的保全是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)價值減少時，商業(yè)銀行就可以根據(jù)保險單和抵押協(xié)議，憑第一請求權(quán)人的身份向保險公司申請賠償房屋損失和合理施救費(fèi)用。該險種在賠付過程中，第一受益人應(yīng)明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險以這種財(cái)產(chǎn)保險為主。根據(jù)《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第25條的規(guī)定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi)保險單由貸款人保管?！痹趯?shí)踐中該險種保險責(zé)任范圍一般限于火災(zāi)、爆炸以及暴風(fēng)、暴雨、洪水等自然災(zāi)害，保險金額按照實(shí)際購房金額計(jì)算。這就存在兩個極不合理之處：一是上述第25條中并沒有要求購房者以全部房價投保，而且消費(fèi)者自己首付的那部分價值并不需要保險，實(shí)踐中的做法實(shí)是商業(yè)銀行濫用其優(yōu)勢地位的壟斷行為。二是現(xiàn)行房價有近30％是土地使用價格，而土地受損風(fēng)險幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價格的房價投保，顯失公允。
信用人壽保險是維持借款人還貸能力為信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產(chǎn)不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險”。相應(yīng)地，該險種的保費(fèi)也是按年繳納，逐年遞減。美國友邦保險上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險，但實(shí)際運(yùn)作效果不佳，投保者寥寥。
保證保險是還貸的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當(dāng)借款者不能還清本息時由保險公司負(fù)責(zé)融通，或當(dāng)房地產(chǎn)作為抵押貸款時，由保險公司對抵押物進(jìn)行保險。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險業(yè)務(wù)，后因總公司認(rèn)為風(fēng)險太大而停辦。中?？偣居?998年曾推出《個人購置住房抵押貸款保證保險條例》，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險的同時必須購買財(cái)產(chǎn)保險，兩保險進(jìn)行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險尚屬萌芽，而且與信用人壽險有頗多混淆之處。
以信用人壽險為主的信用保險與保證保險是有嚴(yán)格區(qū)別的。凡權(quán)利人要求保險人擔(dān)保債務(wù)或買方信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求投保自己信用保險，屬于保證保險。在西方成熟的房地產(chǎn)金融市場上，商業(yè)銀行以購房者的信用為保險標(biāo)的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時由其賠付相應(yīng)損失的保險合同，即為信用保險合同，保險費(fèi)由商業(yè)銀行繳納，因?yàn)槭芤嫒耸倾y行；銀行可以在出售抵押房產(chǎn)（如在房市低迷、房價大跌時）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當(dāng)購房者以自己的信用為保險標(biāo)的，以自己為受益人與保險人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時由保險人代為償付的保險合同，即為房地產(chǎn)保證保險合同。該合同保險費(fèi)由購房者繳納，因?yàn)槭芤嫒耸琴彿空呒捌浼彝コ蓡T，從而保證購房者在其收入無著時仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當(dāng)購房者收人流恢復(fù)后有向保險公司償還所墊付資金的義務(wù)。而目前我國含還貸保證責(zé)任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購房者到其認(rèn)可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業(yè)銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。
三、完善住房抵押貸款保險的相關(guān)法規(guī)
針對我國房貸保險理念與實(shí)踐上的種種偏差，實(shí)有必要由人民銀行與保監(jiān)會聯(lián)合制定《住房抵押貸款保險管理辦法》，以對其進(jìn)行制度重構(gòu)。而在這部法規(guī)中應(yīng)當(dāng)合理設(shè)定三方面的內(nèi)容。
（一）導(dǎo)入國家信用，完善險種安排
應(yīng)當(dāng)改變我國房貸保險以保障商業(yè)銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險看成是房地產(chǎn)金融市場的基本一環(huán)，更多的將其作為購房者信用的延伸與補(bǔ)充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而且，房貸保險應(yīng)當(dāng)具有一定的社會福利性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)入國家信用，構(gòu)建類似西方國家政府保險與商業(yè)保險并重的保險機(jī)制。適應(yīng)我國國情，政府的政策性保險機(jī)構(gòu)可主要定位于為中低收入者提供優(yōu)惠的保險服務(wù)，而商業(yè)性保險公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個性保險。筆者認(rèn)為，可以國家信用為基礎(chǔ)建立政策性保險公司，由政府財(cái)政提供部分初始資金，由其集中管理來實(shí)現(xiàn)房貸保險發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)化，提高房貸保險的規(guī)模效益。同時保監(jiān)會應(yīng)加強(qiáng)對其業(yè)務(wù)活動的監(jiān)管。
而商業(yè)性房貸保險的險種安排應(yīng)當(dāng)有一個大體的設(shè)計(jì)。財(cái)產(chǎn)險、信用壽險、保證險應(yīng)當(dāng)有一個明確的界定（特別是對其責(zé)任范圍），以體現(xiàn)《保險法》誠實(shí)信用、權(quán)責(zé)對應(yīng)的基本原則。保證險由于我國個人信用體系不健全而尚不能大規(guī)模開展，信用人壽險應(yīng)當(dāng)是主攻方向之一，而且應(yīng)當(dāng)進(jìn)行險種創(chuàng)新，推出一些具有個性化的綜合險，以適應(yīng)社會需求。
（二）設(shè)立保險準(zhǔn)備基金，規(guī)范房貸保險業(yè)
美國房貸保險行業(yè)實(shí)力雄厚、經(jīng)營穩(wěn)健，這得益于制度上要求保險公司保持設(shè)立三個相互獨(dú)立的準(zhǔn)備基金用于償付保險金：一是意外風(fēng)險籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時可能的災(zāi)難性損失理賠，保費(fèi)收入的一半應(yīng)投入此基金，從而保證了在由于如經(jīng)濟(jì)衰退引起的高風(fēng)險發(fā)生時有足夠的基金償付保險金。二是虧損儲備基金，以防止個人房貸出現(xiàn)拖欠和無力償還債務(wù)。該基金的比率因每個人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對房產(chǎn)變化的預(yù)期不同而有所差異。三是無收益保險儲備，是保險合同期和扣除意外風(fēng)險儲備之外的保險費(fèi)收入，用于支付一般的保險賠償。我國應(yīng)當(dāng)要求保險公司設(shè)立保險準(zhǔn)備基金以規(guī)范房貸保險業(yè)。
（三）完善房貸保險的基本制度
應(yīng)當(dāng)改變目前房貸保險中的不合理做法，完善房貸保險基本制度。
1.房貸保險的選擇權(quán)。對于購房者來說，應(yīng)當(dāng)享有是否購買房貸保險的選擇權(quán)，而不應(yīng)設(shè)立如目前我國對財(cái)產(chǎn)險的強(qiáng)制要求，以體現(xiàn)保險自愿的原則，同時要保證購房者對保險公司的選擇權(quán)，以實(shí)現(xiàn)房貸保險市場的良性競爭秩序。對貸款銀行來說，其應(yīng)有一定的選擇優(yōu)質(zhì)保險公司的優(yōu)質(zhì)保險的權(quán)利；對于保險公司來說，其也應(yīng)有根據(jù)購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質(zhì)量來決定是否承保的權(quán)利，并且還有選擇機(jī)構(gòu)的權(quán)利，以避免商業(yè)銀行的不當(dāng)行為。
2.保險金額與保險費(fèi)率。應(yīng)當(dāng)改變目前以房屋總購價來確定保險金額的做法，而以抵押房屋建筑價格（除去總購置價格中30％以上的土地價格）或購房者貸款余額來確定保險金額，真正做到“有險才?！?，維持購房者權(quán)益。由于住房貸款的低風(fēng)險性，我國目前房貸保險的費(fèi)率為5％。左右，30萬元15年期的貸款應(yīng)繳保費(fèi)超過1萬元，顯然過高。對比美國和加拿大等國不到0.5‰的費(fèi)率，我國實(shí)有必要抽樣測算普查數(shù)據(jù)，用精確的數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法厘訂出合乎實(shí)際情況的較低的費(fèi)率。
3.保險期限。在財(cái)產(chǎn)險中保險期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)房抵押貸款與期房抵押貸款區(qū)別對待。如果是現(xiàn)房，房貸保險期限應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實(shí)際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險期限應(yīng)自房屋交付之日零時起至全部還清貸款24時為止。在信用人壽險與保證險中，則應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止。
4.繳費(fèi)方式與退保規(guī)定。應(yīng)當(dāng)改變目前財(cái)產(chǎn)保險中一次繳清保費(fèi)的有悖保險原理的做法，各險種繳費(fèi)均應(yīng)切實(shí)做到“按年收取，每年結(jié)算”，以維護(hù)投保人利益。這也有利于投保人退保目的的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)槿绻淮涡岳U費(fèi)，購房者提前還貸則有一定的心理損失，從而影響房貸保險業(yè)務(wù)發(fā)展；而且一旦在保險期限內(nèi)房屋毀損或被保險人死亡，保險公司理賠后，保險責(zé)任終止，投保人實(shí)際多繳了其后的保費(fèi)。因而保險合同應(yīng)當(dāng)有提前還貸、房屋毀損，被保險人死亡等退保條款。
[論文摘要]我國住房抵押貸款保險自1992年房地產(chǎn)市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展?？梢哉f，經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國住房抵押貸款保險的發(fā)展取得了一定的成績但是，我們也應(yīng)該看到，目前我國住房抵押貸款保險仍然存在一些亟待解決的問題，住房抵押貸款保險仍需進(jìn)一步的發(fā)展和完善。
關(guān)鍵詞：住房抵押貸款保險保險費(fèi)率政府擔(dān)保
住房抵押貸款保險，是指被保險人因自然原因或社會性原因致使無法繼續(xù)歸還住房抵押貸款時，由保險公司一次給付被保險人保險事故發(fā)生時，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產(chǎn)市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展，但也存在著許多亟待規(guī)范的問題。
一、住房抵押貸款保險險種設(shè)計(jì)不合理
在國外成熟的金融市場上，主要有三類住房抵押貸款保險：防范抵押物滅失風(fēng)險的財(cái)產(chǎn)險、防范借款人不履約風(fēng)險的抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險。根據(jù)國際慣例，第一類保險是購房者獲得抵押貸款時必須購買的，后兩類保險則至少應(yīng)選擇一種，這樣才能全面保障貸款機(jī)構(gòu)和借款人雙方的利益。我國市場上各保險公司開展的住房抵押保險主要以《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的房屋財(cái)產(chǎn)保險為主，抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發(fā)放住房消費(fèi)信貸時面臨借款人找不到真正意義上的擔(dān)保人，導(dǎo)致銀行只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續(xù)等措施來規(guī)避信貸風(fēng)險。
二、保費(fèi)昂貴，設(shè)計(jì)不合理
1．保險金額的確定不合理。保險公司在確定抵押房產(chǎn)保險的保險金額時，通常都以商品房銷售合同載明的購置價格作為投保房屋的保險金額，但這種做法并不合理。這是因?yàn)椋旱谝?，購房者在貸款時已用自有資金交付了首期款，購房款中只有部分來自個人住房貸款款項(xiàng)，從抵押房產(chǎn)保險為維護(hù)貸款人的資金安全目的來看，只要保險金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權(quán)即可得以保障。銀行不應(yīng)該把所有的信貸風(fēng)險都轉(zhuǎn)嫁出去，強(qiáng)制購房者按照住房購買總價來全額投保該險種，增加了購房者的保費(fèi)負(fù)擔(dān)。第二，房屋購置價主要由地價和房價兩部分組成，而從抵押房產(chǎn)保險所列出的保險條款責(zé)任來看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財(cái)產(chǎn)，地價部分實(shí)際上并不能也不需要得到保險保障，現(xiàn)行做法違反了《保險法》關(guān)于“保險金額不得超過保險價值”的規(guī)定。
2．保險費(fèi)率過高。費(fèi)率作為保險產(chǎn)品的價格，顯然是廣大投保人最為關(guān)心的問題，也是影響投保人是否購買保險的重要因素之一。我國以前住房抵押貸款保險的費(fèi)率為1％左右，30萬元15年期的貸款躉繳保費(fèi)超過1萬元。而國外同種業(yè)務(wù)的保險費(fèi)率卻相對低得多，加拿大和美國不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因?yàn)椋旱谝?，保險公司給貸款銀行的費(fèi)較高。盡管中國保監(jiān)會明文規(guī)定費(fèi)是5％，但實(shí)際中平均費(fèi)為40％，最高的甚至達(dá)到50％。第二，盡管保險費(fèi)率在市場上最終達(dá)到均衡是市場供需雙方長期博弈的結(jié)果，但保險公司為降低風(fēng)險，在厘定費(fèi)率所需已往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不足(開辦時間短)的情況下，會把保費(fèi)定得過高，而過高的保費(fèi)其實(shí)恰恰增大了保險公司的風(fēng)險。因?yàn)?，在保險中由于逆向選擇的作用，風(fēng)險低的人(收入流穩(wěn)定或道德風(fēng)險與行為風(fēng)險較低)不愿意參加保險，而風(fēng)險高的人卻積極參加保險。當(dāng)費(fèi)率提高后，其中低風(fēng)險的人會選擇退出保險，留下風(fēng)險更高的人，普遍高的風(fēng)險迫使保險公司制定更高的費(fèi)率，也就使更多風(fēng)險相對低的人退出保險。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險業(yè)務(wù)必然開辦不長，就會面臨夭折的危險。
3．保險期限設(shè)計(jì)不合理。眾所周知，抵押房產(chǎn)可以為現(xiàn)房和期房①。若是在投保時抵押房產(chǎn)為期房，也就是說住房所有權(quán)證還沒有在被保險人手中。而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在著很多未知的風(fēng)險，就算是售房合同中規(guī)定了交房日期，最后購房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購房者在房屋未建成、產(chǎn)權(quán)未辦時往里投月供都有風(fēng)險，而且因?yàn)闆]有房屋，此時的抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險基本上是無效的。正在建設(shè)中的期房屬在建工程質(zhì)量險承保范疇，這個險種是法律強(qiáng)制開發(fā)商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產(chǎn)險，存在重復(fù)投保嫌疑。所以，這段時間是不應(yīng)被計(jì)入保險期限內(nèi)的。保險期限應(yīng)該在真正交房時才開始。在保險合同簽訂后到被保險人拿到房屋鑰匙之前這一段時間的風(fēng)險，應(yīng)由開發(fā)商投保工程質(zhì)量保證險來規(guī)避。
4．保費(fèi)繳納方式不合理。在保費(fèi)繳納上，目前普遍實(shí)行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費(fèi)，但辦理貸款保險費(fèi)時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費(fèi)者逐年交費(fèi)的選擇權(quán)。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對于一次性繳清的計(jì)算方法并不合理。一次性投保的保險費(fèi)＝保險金額X年保險費(fèi)X繳費(fèi)系數(shù)，其中繳費(fèi)系數(shù)為連續(xù)多年保費(fèi)貼現(xiàn)值。保費(fèi)計(jì)算公式僅僅考慮了貨幣的時間價值，并未考慮房屋價值由于折舊逐年減少，保險金額相應(yīng)地逐年減少，年保險費(fèi)也應(yīng)當(dāng)逐年減少的因素。一次性投保以房屋購置價為保險金額，借款人實(shí)際是多繳納了保險費(fèi)。
三、受益人不合理
目前，我國含還貸保證責(zé)任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購房者到其認(rèn)可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業(yè)銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國住房抵押貸款保險業(yè)務(wù)的發(fā)展，亟需解決。
四、壟斷操作，強(qiáng)制購買保險
作為向銀行貸款購房的消費(fèi)者，貸款人有權(quán)選擇是否要購買住房按揭保險，也有權(quán)選擇投保的保險公司和保費(fèi)的支付方式，但在實(shí)際操作中，銀行一般采取強(qiáng)制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費(fèi)者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強(qiáng)制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實(shí)行“聯(lián)姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費(fèi)者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險公司的“聯(lián)姻”侵害了消費(fèi)者的權(quán)益，排斥了其他經(jīng)營者的公平競爭，也使保險行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平。這類做法違反了我國反不正當(dāng)競爭法和國家工商行政管理局《關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競爭行為的有關(guān)規(guī)定》。這種建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排斥了其他經(jīng)營者的公平競爭，也使保險行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，因此難逃“不正當(dāng)競爭”和“壟斷”之嫌。
個人住房抵押貸款保險是住房抵押貸款市場風(fēng)險管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險。它不僅可以增強(qiáng)購房者的信用等級，或者在其遭受不幸時，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而且對我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。因此，我們應(yīng)該正確并深入認(rèn)識我國住房抵押貸款保險存在的問題，以此提出具體的解決措施，大力推進(jìn)住房抵押貸款保險的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：住房抵押保險；模式；機(jī)制
據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料顯示，2001年~2010年，我國城鎮(zhèn)住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另據(jù)建設(shè)部確定的2010年住房建設(shè)發(fā)展綱要，到2010年，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮(zhèn)還有4億多平方米的危舊房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮(zhèn)人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國住房建設(shè)具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，除了積極推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，大力推進(jìn)住房分配貨幣化和售房商業(yè)化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個完善的住房抵押貸款保險市場，對于化解住宅金融風(fēng)險，推動住房金融穩(wěn)定、健康地發(fā)展具有重要的作用。
一、美國的住房抵押貸款保險制度
美國的住房抵押貸款保險制度在推動和促進(jìn)美國房地產(chǎn)及住宅業(yè)的發(fā)展過程中，起著至關(guān)重要的作用。美國住房抵押貸款占各類抵押貸款的85%，是僅次于聯(lián)邦政府債務(wù)的第二大債務(wù)。1999年個人申請抵押申請貸款的數(shù)量有968萬戶，貸款總額達(dá)12870億美元。如此龐大的數(shù)量，如果沒有一個運(yùn)行有效的防范系統(tǒng)，一旦發(fā)生問題，對整個社會經(jīng)濟(jì)的影響將是難以估量的。
美國抵押貸款保險形式主要有四種：（1）全額保險，保險機(jī)構(gòu)承擔(dān)因借款人違約給貸款機(jī)構(gòu)帶來的所有正常損失；（2）限額保險，保險機(jī)構(gòu)最多只承擔(dān)按原始貸款本金的一定比例計(jì)算的限額損失，超出部分由貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)；（3）共同保險，損失額在原始貸款本金的一定百分比內(nèi)，完全由保險機(jī)構(gòu)承擔(dān)；超過這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機(jī)構(gòu)和保險機(jī)構(gòu)之間分配損失額；（4）自我保險，貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)全部的違約損失。
美國住房抵押貸款保險體系由政府保險機(jī)構(gòu)和私人保險機(jī)構(gòu)兩大部分組成。政府保險機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的項(xiàng)目針對軍人和軍人家屬，因此在整個市場中所占的份額較小。20世紀(jì)初。美國曾經(jīng)擁有大量的私人抵押貸款保險公司（PMI），但由于公司資本不足，在經(jīng)濟(jì)大蕭條的時候，大量的私人抵押貸款公司倒閉。因此，1934年，羅斯?？偨y(tǒng)依據(jù)《聯(lián)邦住宅法》，成立了FHA，該局的主要功能是：為普通居民的抵押貸款提供保險；當(dāng)借款人無力償還債務(wù)時，聯(lián)邦政府將承擔(dān)未清償?shù)膫鶆?wù)，保證及時向金融中介機(jī)構(gòu)支付本息。
FHA與PMI之間的主要區(qū)別表現(xiàn)在以下五個方面：
1．貸款限額。FHA有貸款限額，過去FHA的貸款限額在全美是統(tǒng)一的，這就使部分房價高的地區(qū)FHA保險短缺。現(xiàn)在，美國根據(jù)區(qū)位特點(diǎn)對FHA的限額做了調(diào)整。PMI則沒有貸款限額。因此，在低價房的貸款中，F(xiàn)HA占了絕大多數(shù)，但在高價房領(lǐng)域，則是PMI領(lǐng)先，在中等價格房產(chǎn)貸款市場上兩者則有著激烈的競爭。
2．貸款比例。FHA最普通的保險項(xiàng)目是貸款年限30年，固定利率的貸款項(xiàng)目。對此項(xiàng)目FHA規(guī)定最初的25000美元，其最高貸款比例為97%；25001至125000美元的貸款比例為95%，超過125000美元的則為90%。FHA允許將交易費(fèi)用包括在貸款額度中。1990年OBRA法則（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了聯(lián)邦住宅法，對房產(chǎn)評估價值小于50000美元的，最高貸款比例為評估價和市場成交價最小值的98.75%；房產(chǎn)評估價值大于50000美元的，最高貸款比例為評估價值和市場成交價最小值的97.5%。但交易費(fèi)用不包括在貸款限額中。在一般的貸款過程中，上述兩種計(jì)算方法都要做，取兩個結(jié)果的最小值作為貸款額，但不能超過貸款限額。PMI的貸款比例要小于FHA，因此FHA承擔(dān)了向高風(fēng)險客戶提供貸款保險的任務(wù)。
3．保險費(fèi)率。1984年以前，F(xiàn)HA按年收取保險費(fèi)，年保險費(fèi)為貸款余額的0.5%，這一數(shù)額除以12后分?jǐn)偟矫吭聝敻吨?。如果貸款提前還清借款人就停止支付保險費(fèi)；從1984年~1991年，年保險費(fèi)進(jìn)行了調(diào)低，而且改為一次性支付；1991年以后保險費(fèi)結(jié)構(gòu)改為首付加每年支付，首付部分既可以直接用現(xiàn)金支付也可以加在貸款額度中，如果貸款提前還清，則可以部分返還首付的保險費(fèi)。FHA的保險費(fèi)率在全國是一致的。PMI的保險費(fèi)率比FHA要低，這樣就避免出現(xiàn)把私人保險機(jī)構(gòu)踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相結(jié)合的費(fèi)用支付結(jié)構(gòu)。不同PMI的保險費(fèi)率是不同的，同一家PMI公司針對不同地區(qū)、不同保戶其保險費(fèi)率也有區(qū)別。
4．保險時間。只有當(dāng)?shù)盅嘿J款額完全付清，F(xiàn)HA才允許取消保險。而PMI只要借款人在物業(yè)中的權(quán)益大于房價的20﹪，就可以停止保險。
5．運(yùn)作方式。FHA的貸款保險審批程序比較復(fù)雜，且等待批準(zhǔn)的時間較長，而且是面向中低收入群體的。而PMI則顯得比較靈活，但凡有一定支付能力的購房者都可申請。而且FHA的擔(dān)保合約比較死板，在還貸期間不能有所改變，PMI則允許債務(wù)人重新修改保險合同，或提前中止合同。
PMI和FHA兩個保險機(jī)構(gòu)并存，既有分工又有合作，形成一種能覆蓋全社會的抵押貸款保險機(jī)制。
二、中國的住房抵押保險制度所表現(xiàn)出的問題
自1998年初，華泰保險公司推出住戶保證保險后，中國太平洋保險公司等也相繼出臺了住房保證保險險種。我國的住宅抵押貸款保險市場開始形成，但也暴露出不少問題。
1．首付款過高。1999年9月21日后，中國人民銀行將個人住房貸款期限從原來最長20年延長至30年，首付款比例從30%下降到20%，但從我國廣大工薪階層的實(shí)際收入來看，其首付比例還是偏高。為了切實(shí)提高中低收入者的購房能力，勢必需要再次降低首付款的比例。
2．險種單調(diào)。由于我國住房抵押貸款保險開展時間不長，關(guān)于住房產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的險種單調(diào)，這樣不利于充分開展業(yè)務(wù)。只有險種豐富，才能吸收更多的保戶。不同的購房者有不同資信狀況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多樣化的險種有利于銀行和購房者做出靈活的決策。
3．抵押物產(chǎn)權(quán)不清。按照《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》：“依法取得房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押”。但由于我國一直實(shí)行的是房產(chǎn)所有權(quán)和城鎮(zhèn)土地國家所有權(quán)的“兩權(quán)分離”政策，這使得房地產(chǎn)所有權(quán)、抵押權(quán)及其收益的界定十分困難。
4．保險責(zé)任范圍小，保費(fèi)率偏高。許多該保的事故（如地震）不在保險范圍內(nèi)；而千分之五的年保險費(fèi)率看似不高，但按房產(chǎn)價值計(jì)算就不是個小數(shù)目了，更何況要30年保費(fèi)一次性繳清。
三、針對我國的住房抵押保險的措施
筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面著手，推進(jìn)我國住房抵押貸款保險制度的改革。
1．我國雖然目前有為數(shù)不少的先富起來的人，但中低收入的居民依然占我國總?cè)丝诘慕^大多數(shù)，正是他們才最迫切地需要改善住房條件。因此，應(yīng)該把保險的范圍優(yōu)先限定于他們。對于部分經(jīng)濟(jì)條件確實(shí)比較差的購房者，保險的金額以不超過貸款金額的30﹪為宜。這樣能減輕購房者的保費(fèi)負(fù)擔(dān)；而且對銀行來說，由于購房者的首付款為20﹪，加上保險30﹪，銀行承擔(dān)的風(fēng)險只有50﹪左右。這樣，既有利于降低購房者的風(fēng)險，同時也能抑制他們過高的購房欲望，當(dāng)然也有助于降低銀行的風(fēng)險。
2．隨著購房者還貸次數(shù)的增加，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險逐漸減少，因此保險額應(yīng)該隨著還款次數(shù)增多而逐漸減少，而且保險費(fèi)用的繳納應(yīng)以按年繳納為好，以減輕購房者的壓力?，F(xiàn)行的一次繳清的做法不僅加大了購房者的負(fù)擔(dān)，而且侵占了購房者所繳保險費(fèi)用未來年份的利息收入。對于部分提前還貸的購房者其所交的保險費(fèi)用中多出的部分應(yīng)該歸還購房者。
3．由于房屋貸款的還款期較長，在我國，最長可達(dá)30年，在此期間購房者如有意外，如疾病、意外傷殘或病故等，無法還貸的風(fēng)險將會變得很大。為了避免出現(xiàn)購房者或其家屬無房可居的局面，筆者認(rèn)為可以試著介入人身險。先以局部地區(qū)為試點(diǎn)，如一個省或一個市。由政府牽頭，委托一家保險公司做群體險，以后條件成熟后也可以專門成立一家保險公司，或者把一家中等規(guī)模的保險公司改組成專門的住房貸款保險公司。該地區(qū)的所有進(jìn)行購房貸款的購房者在支付首付款后，到該公司簽訂一份保單，該保單的期限與貸款期限相同，金額和貸款金額等同。購房者每月支付貸款利息和保險費(fèi)用。壽險合同到期后，保險金正好可以償還貸款額。如在保險期內(nèi)，購房者因意外喪失勞動力或身故，無法還貸，保險公司可替購房者歸還貸款，這樣購房者或其家屬可以保有住房。如在試點(diǎn)地區(qū)可行的話，則可以推行到全國。由于該險種規(guī)模大，政府在其中勢必要扮演極其重要的角色。
4．我國目前投資性購房的比例偏高，上海已達(dá)到16%多，接近國際上公認(rèn)的20%的警戒線。筆者認(rèn)為可以在全國就設(shè)立一家住房貸款抵押保險公司，利用計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將全國所有參加住房貸款的人的資料全部匯集歸檔，各銀行信息共享。由于所有購房者的信息集中在一家保險公司。這樣既可以控制某些人的多頭購買，抑制投資性購房需求；又可以控制那些有不良貸款記錄的人再去貸款。即使由于條件所限，在全國范圍內(nèi)不只一家住房抵押貸款保險公司，那各保險公司的信息也該可以共享。這樣既可以降低投資性購房的比例，又可以降低銀行的貸款違約風(fēng)險。
針對中國目前的社會實(shí)際，筆者認(rèn)為中國的住房抵押貸款保險還是以政府主導(dǎo)為宜，不宜大力發(fā)展私營的住房抵押貸款保險機(jī)構(gòu)?？梢栽诓糠殖鞘性圏c(diǎn)實(shí)行私營住房抵押貸款保險機(jī)構(gòu)，以滿足部分中高層收入者的需求。
參考文獻(xiàn)：
1．王文英，陳蓉，劉榆風(fēng)．論我國住宅抵押貸款保險市場的建立與完善．甘肅金融，2001，（5）．
