時(shí)間：2023-04-21 18:54:06
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金融制度是一個(gè)國家用法律形式確立的金融體系結(jié)構(gòu)，以及組成這一體系的各類銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)的職責(zé)分工和相互聯(lián)系，是在長期發(fā)展中逐漸演化而成的復(fù)雜而又脈絡(luò)清晰的生態(tài)系統(tǒng)。信貸、利率和貸款擔(dān)保制度是我國金融制度中重要的組成部分。信貸與利率制度是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的宏觀金融政策因素。由于我國宏觀金融政策存在不足，信貸與利率成為房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅镜膬蓚€(gè)重要渠道;互保聯(lián)保措施是目前我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔(dān)保的普遍做法，由于其存在著先天不足，也成為這兩個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅镜囊粋€(gè)重要渠道。下面將通過分析三個(gè)渠道對(duì)房價(jià)的影響來歸納風(fēng)險(xiǎn)在兩個(gè)市場(chǎng)中的交叉?zhèn)魅緳C(jī)制。
(一)信貸渠道
信貸手段是央行最重要的數(shù)量型工具之一，其最大的特點(diǎn)是可以直接緊縮或擴(kuò)張銀行的貸款供給數(shù)量，繼而調(diào)節(jié)流通中的貨幣量，進(jìn)而迅速影響住房需求狀況，最終引起房價(jià)波動(dòng)。以適度寬松貨幣政策為例，擴(kuò)張性貨幣供給政策對(duì)開發(fā)商與購房人的影響效果不同，通過增加投資和增強(qiáng)購買力將風(fēng)險(xiǎn)傳染到樓市，從我國和其他國家的歷史情況來看，一般會(huì)導(dǎo)致樓市繁榮，量價(jià)齊升的同時(shí)泡沫膨脹［7］。1．從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來看，擴(kuò)張的信貸政策將使其得以擴(kuò)大投資規(guī)模，一方面增加市場(chǎng)供應(yīng)，彌補(bǔ)供需缺口而平抑房價(jià);但另一方面，充裕的流動(dòng)性也使得其能夠高價(jià)競(jìng)拍土地而推高地價(jià)從而推高房價(jià)，而且房價(jià)上漲預(yù)期將會(huì)帶動(dòng)大量投機(jī)投資者入市購房，進(jìn)一步推高房價(jià)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上講，長期中只要市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)性的，房價(jià)會(huì)因?yàn)楣┙o增加占優(yōu)而受到抑制。但是房地產(chǎn)開發(fā)本身有別于一般工業(yè)品市場(chǎng):一是存在開發(fā)周期會(huì)導(dǎo)致短期供需失衡:二是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是有著較強(qiáng)壟斷性的市場(chǎng)，因此信貸擴(kuò)張將推動(dòng)房價(jià)上行。2．從購房人的角度看，信貸擴(kuò)張也將推高房價(jià)，在短期內(nèi)尤其如此。擴(kuò)張性信貸政策將使居民的購房貸款可獲得性增加，使房產(chǎn)需求增多，交易量增加推高房價(jià);另一方面，由于存在房地產(chǎn)開發(fā)周期，短期內(nèi)增加的購買力與存量房數(shù)量有限形成矛盾，從而推高房價(jià)。不過長期中，由于新開發(fā)的房產(chǎn)不斷入市、剛需不斷減少，加上房價(jià)越高購房人越減少，不斷攀升的房價(jià)將會(huì)受到抑制而下跌。另外，房地產(chǎn)有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應(yīng)。一旦房價(jià)產(chǎn)生上漲預(yù)期，各種投機(jī)投資者入市將推動(dòng)房價(jià)迅速單邊上揚(yáng)，也會(huì)激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價(jià)購房。但是央行不會(huì)任由房地產(chǎn)泡沫膨脹，在房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮到一定程度的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)加劇將會(huì)觸發(fā)宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導(dǎo)致樓市轉(zhuǎn)頭向下。房地產(chǎn)市場(chǎng)的正反饋效應(yīng)再次啟動(dòng)將導(dǎo)致房價(jià)單邊下跌。這兩種正反饋效應(yīng)對(duì)房價(jià)的影響都非常強(qiáng)烈，信貸擴(kuò)張將可能導(dǎo)致房價(jià)先揚(yáng)后抑劇烈波動(dòng)，使風(fēng)險(xiǎn)加大。從上述影響分析可見，風(fēng)險(xiǎn)通過信貸渠道在房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)交叉?zhèn)魅镜臋C(jī)制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價(jià)，開發(fā)周期長供需失衡———多因素推動(dòng)房價(jià)上漲———房價(jià)上漲吸引剛需和其他各種投資投機(jī)性資金入市———資金繼續(xù)涌入與房價(jià)持續(xù)上漲相互強(qiáng)化導(dǎo)致樓市泡沫膨脹———風(fēng)險(xiǎn)加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導(dǎo)致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機(jī)爆發(fā)。
(二)利率渠道
利率手段是央行最重要的價(jià)格型工具之一，其最大的特點(diǎn)是市場(chǎng)化、基礎(chǔ)性、傳遞性，中央銀行通過基準(zhǔn)利率所發(fā)出的調(diào)控信號(hào)，能有效傳遞到各個(gè)金融市場(chǎng)和金融產(chǎn)品價(jià)格上，從而對(duì)整個(gè)社會(huì)的金融和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深刻影響。利率渠道對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也要從供需兩方面來考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進(jìn)行分析:從供給角度來看，利率是資金的使用成本，全面影響開發(fā)商的建筑成本、財(cái)務(wù)成本和利潤等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發(fā)商貸款成本降低，加上對(duì)未來預(yù)期樂觀，因此開發(fā)商會(huì)增加貸款投入從而在未來增加房產(chǎn)供給。但是由于短期的房價(jià)更多地取決于短期內(nèi)房產(chǎn)供需狀況，而房地產(chǎn)市場(chǎng)存在開發(fā)周期，短期的房產(chǎn)供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對(duì)自住型購房人來說，利率下降意味著房貸成本降低，必然會(huì)有部分潛在剛性需求者選擇出手購房，使住房的有效需求增加;對(duì)于投資投機(jī)型購房人來說，利率下降使其投資成本降低，預(yù)期收益增加。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，利率下降往往會(huì)使房價(jià)上漲，因此理性的投資者會(huì)迅速增加房產(chǎn)購買投資。而且由于房產(chǎn)供給受到開發(fā)周期的影響，短期內(nèi)難以增加，如果存量有限將會(huì)導(dǎo)致供求失衡，因此利率下降將使房價(jià)上升。［9］利率下降導(dǎo)致的房價(jià)上升不會(huì)長期持續(xù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹使金融經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)加劇的時(shí)候，央行將會(huì)通過提高利率收緊流動(dòng)性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)掉頭向下。從上述影響分析可見，風(fēng)險(xiǎn)通過利率渠道在房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)中的交叉?zhèn)魅緳C(jī)制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產(chǎn)開發(fā)和按揭買房成本降低，帶動(dòng)剛需和投機(jī)投資資金入市購房———房地產(chǎn)開發(fā)周期較長導(dǎo)致供需失衡，房價(jià)上漲———房價(jià)上漲帶動(dòng)更多購房人入市，樓市繁榮進(jìn)一步推高房價(jià)，樓市泡沫膨脹———風(fēng)險(xiǎn)加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———利率上升增加購房成本，減少購房需求;新房供應(yīng)大量增加———供求再次失衡導(dǎo)致房價(jià)下跌———房企壞賬加上按揭斷供導(dǎo)致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機(jī)爆發(fā)。綜合上述兩種渠道的影響機(jī)制可見，宏觀金融政策應(yīng)該要有持續(xù)性、前瞻性和可控性，短期內(nèi)波動(dòng)不宜過于劇烈。2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)以后，我國啟動(dòng)4萬億投資和適度寬松貨幣政策的應(yīng)急措施，投放天量信貸，同時(shí)不斷調(diào)低利率，使溫州市許多資質(zhì)不符合銀行規(guī)定要求的企業(yè)獲得了大量的貸款，其中很多企業(yè)并沒有產(chǎn)能擴(kuò)張的計(jì)劃，而是將貸款投入來錢快、利潤高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致溫州樓市的非理性繁榮，房價(jià)從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達(dá)161．54%，泡沫膨脹。①時(shí)隔僅僅1年(以2010年1月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率為標(biāo)志)，在無論是房企還是實(shí)體企業(yè)的一個(gè)投資周期遠(yuǎn)未完成之時(shí)，央行貨幣政策就回歸穩(wěn)健，銀行收緊銀根，風(fēng)格切換過于頻繁且幅度過大導(dǎo)致許多企業(yè)資金鏈斷裂，并引發(fā)金融經(jīng)濟(jì)的劇烈連鎖反應(yīng)。
(三)貸款擔(dān)保渠道
互保聯(lián)保是我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔(dān)保的常規(guī)做法，溫州地區(qū)的中小企業(yè)貸款普遍采用這種擔(dān)保方式，經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展時(shí)期這種模式在幫助中小企業(yè)融資方面發(fā)揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯(lián)保的做法蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)溫州市金融機(jī)構(gòu)貸款的一般做法，企業(yè)申請(qǐng)貸款時(shí)，首先將自有廠房作為抵押物評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格的50%獲得貸款金額;對(duì)于不足部分，銀行則要求貸款企業(yè)提供1～5家企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保。我們?cè)?013年調(diào)查中顯示，平均每家中小企業(yè)有3家互保關(guān)系。由此，如果1家企業(yè)倒閉，就有2～5家企業(yè)會(huì)遭殃;而如果5家企業(yè)倒閉，將會(huì)有20家左右企業(yè)受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業(yè)主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔(dān)保的5家企業(yè)，還有更多的企業(yè)受到間接的牽連。受到國內(nèi)外各種因素的影響，溫州制造業(yè)利潤逐漸微薄，急需尋求新的利潤增長點(diǎn)，高房價(jià)帶來高利潤的示范效應(yīng)吸引了眾多制造企業(yè)投入大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中大量的資金來自互保聯(lián)保的擔(dān)保貸款。而一旦樓市出問題，銀行將會(huì)自我保護(hù)緊急抽貸，銀根緊縮導(dǎo)致涉房企業(yè)資金鏈斷裂，風(fēng)險(xiǎn)將通過擔(dān)保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時(shí)救急，危時(shí)要命，具有集群性、區(qū)域性和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。互保聯(lián)保渠道與制造業(yè)所面臨的困境以及房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大利潤的吸引力緊密相關(guān)。風(fēng)險(xiǎn)通過這一渠道在房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)乃至實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的交叉?zhèn)魅緳C(jī)制可以歸納為:互保聯(lián)保措施使得企業(yè)獲得過量貸款———制造業(yè)蕭條和投機(jī)高收益吸引資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)推高地價(jià)房價(jià)———樓市繁榮吸引更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)———房價(jià)與投融資相互強(qiáng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹，風(fēng)險(xiǎn)加劇觸發(fā)宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫———涉房企業(yè)倒閉———擔(dān)保鏈上的其他企業(yè)倒閉形成企業(yè)倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產(chǎn)金融危機(jī)，風(fēng)險(xiǎn)由此在多個(gè)市場(chǎng)中交叉?zhèn)魅?，并可能迅速擴(kuò)大到整個(gè)金融經(jīng)濟(jì)體系。
二、民間借貸在風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅緳C(jī)制中的作用
民間借貸作為溫州金融市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的傳播中起了重要作用，近年來一直處于活躍期。據(jù)溫州銀監(jiān)分局最近的一次調(diào)查，2010年溫州民間借貸市場(chǎng)規(guī)模約1100億元，占當(dāng)年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯(lián)手，在社會(huì)上籌集資金，用于外地房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，也包括一些個(gè)人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為270．5億元②，由此測(cè)算流入房地產(chǎn)項(xiàng)目的民間融資占當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例高達(dá)81．33%?？梢姼呦⒚耖g借貸在溫州市房價(jià)泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區(qū)民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，通過開發(fā)商參與民間借貸，將風(fēng)險(xiǎn)傳遞到房地產(chǎn)市場(chǎng);隨著樓市的崩盤，風(fēng)險(xiǎn)迅速傳染到民間借貸市場(chǎng)。由此，風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)和民間借貸市場(chǎng)之間交叉?zhèn)魅?，并進(jìn)一步擴(kuò)散到更大范圍的金融市場(chǎng)。我們通過調(diào)查分析認(rèn)為，民間借貸在風(fēng)險(xiǎn)交叉?zhèn)魅緳C(jī)制中的作用主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風(fēng)險(xiǎn)的程度。由于流入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補(bǔ)這種高利息，因此民間高利貸通過推高房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)而推高房價(jià)，使得溫州房價(jià)上漲速度和幅度均高于國內(nèi)其他三線城市。而在樓市崩盤的過程中又加劇了金融恐慌，導(dǎo)致房價(jià)下跌幅度明顯高于其他地區(qū)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風(fēng)險(xiǎn)傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動(dòng)導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，于是開發(fā)商求助于民間高利貸。然而房價(jià)持續(xù)下跌導(dǎo)致民間高利貸本金和利息無法及時(shí)償還，債務(wù)人跑路使得風(fēng)險(xiǎn)迅速向民間借貸市場(chǎng)傳導(dǎo)，恐慌加劇導(dǎo)致民間借貸市場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)崩盤，風(fēng)險(xiǎn)傳播速度遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮和高利潤、宏觀金融政策變化過快是高利貸進(jìn)入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒有溫州樓市的畸形發(fā)展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機(jī)之后溫州民間高利貸市場(chǎng)不會(huì)如此繁榮，也不會(huì)形成目前這種嚴(yán)重后果，可以說高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因?qū)е嘛L(fēng)險(xiǎn)在兩個(gè)市場(chǎng)之間交叉?zhèn)魅荆耖g借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導(dǎo)致溫州市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加劇與擴(kuò)散，如不合理的土地供應(yīng)政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區(qū)的供地總和的3倍;2013年溫州市區(qū)商品房新增供應(yīng)量將近80萬平米，再加上2012年年底80多萬平米的庫存，市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)160萬平米，而2006～2011年溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計(jì)362．05萬平米，年均僅60萬平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應(yīng)對(duì)溫州房價(jià)形成了重壓，供需嚴(yán)重失衡也是導(dǎo)致溫州房價(jià)持續(xù)下降的一個(gè)非常重要因素。
三、溫州市房地產(chǎn)金融市場(chǎng)危機(jī)的解決對(duì)策
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過??；全國住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購房的支持力度有待進(jìn)一步提高。
二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題
1.風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國實(shí)施住房市場(chǎng)化以來，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國尚未建立起個(gè)人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場(chǎng)投資者的需要?？偟膩砜?，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場(chǎng)化以后，國家鼓勵(lì)國有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。
三、對(duì)于目前所存在問題的解決方式
1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接融資的信貸市場(chǎng)，也應(yīng)有直接融資的資本市場(chǎng)；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，來解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場(chǎng)支持服務(wù)體系。加快市場(chǎng)交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)交易環(huán)境不斷優(yōu)化。
2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場(chǎng)，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。
4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個(gè)人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康地發(fā)展。
5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。
6.加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類防范措施
自從進(jìn)入新世紀(jì)以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機(jī),在國家一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下,我國房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度,居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng),呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢(shì)頭房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,對(duì)于改善居民居住條件帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)但是,局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理房地產(chǎn)價(jià)格高漲商品房空置率上升較快高級(jí)寫字樓出現(xiàn)過熱現(xiàn)象等問題,我國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也日漸增加
一房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)介
房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省誕生的
世界上第一家土地開發(fā)銀行到目前為止,房地產(chǎn)金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀(jì)30年代大蕭條后美國建立類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制,現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)金融才在世界范圍內(nèi)得到長足的發(fā)展尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后,歐美發(fā)達(dá)國家和一些發(fā)展中國家如新加坡結(jié)合本國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融制度的實(shí)際情況創(chuàng)新了各具特色的房地產(chǎn)金融
房地產(chǎn)金融,指以房地產(chǎn)業(yè)為特定對(duì)象,圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營和消費(fèi)的再生產(chǎn)過程而展開的各種金融活動(dòng)從服務(wù)對(duì)象上劃分,它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)交易經(jīng)營等活動(dòng)服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造購買維修裝飾消費(fèi)等活動(dòng)服務(wù)的“住宅金融”兩個(gè)主要部分;從服務(wù)內(nèi)容上劃分,它包括房地產(chǎn)資金融通房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù),其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu),由于決策失誤管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)收益或信謄遭受損失的可能性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn),也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)一方而,金融業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系,相互依存相互影響相互制約的關(guān)系,一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)往往相互連累從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā),一項(xiàng)交易或一種活動(dòng)給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動(dòng)主體直接承受的利益或損失就是這項(xiàng)交易的外部效應(yīng)積極的外部效應(yīng)使利益被第二者獲得,而交易當(dāng)事人或活動(dòng)主體未獲得相應(yīng)的報(bào)酬,往往導(dǎo)致當(dāng)事人放棄該交易或活動(dòng);消極的外部效應(yīng)使第二者受損失,但交易當(dāng)事人或活動(dòng)主體未對(duì)此支付任何費(fèi)用,因而當(dāng)事人可能仍然進(jìn)行該交易或活動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就屬于一種消極的外部效應(yīng)當(dāng)較多的金融業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)面臨較大風(fēng)險(xiǎn),尤其是己經(jīng)受到較大損失時(shí),人們就可能對(duì)金融體系的穩(wěn)定性可靠性資產(chǎn)流動(dòng)性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個(gè)金融體系而導(dǎo)致金融動(dòng)蕩乃至金融危機(jī)另一方面,金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化,也可能使整個(gè)金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),從而發(fā)生更大損失
二房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類
由于從服務(wù)內(nèi)容上劃分,房地產(chǎn)金融以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主,因此房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可以劃分為以下幾種:
1.房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)
這一方面的風(fēng)險(xiǎn)比較多,主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn):
信用風(fēng)險(xiǎn)
它是由于借款人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或住宅消費(fèi)者)無力償還或不愿償還,導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無法收回的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評(píng)級(jí)方法和貸款決策存在問題將面臨信用風(fēng)險(xiǎn)它可能是貸款前對(duì)借款人資信審查評(píng)估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險(xiǎn),主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o力還款
流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)我國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高,現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動(dòng)性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時(shí),貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要,也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn);如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小
資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān),與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔(dān)保以房地產(chǎn)抵押時(shí)該房地產(chǎn)是否容易銷售對(duì)抵押房地產(chǎn)的估價(jià)是否過高等)有關(guān)
利率風(fēng)險(xiǎn)
如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小,都可能帶來經(jīng)營效益方面的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時(shí)期中利率變化越頻越大,利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大
通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率,在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù),就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)固定利率下通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)一般比浮動(dòng)利率下的大,因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動(dòng),銀行的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)就更大,房地產(chǎn)金融的長期風(fēng)險(xiǎn)使其通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也較大
匯率風(fēng)險(xiǎn)
如果外匯升值本幣對(duì)外貶值,以外幣計(jì)價(jià)的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重:反之則以外幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)將實(shí)際減少外匯買賣外匯收支中也有風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)房地產(chǎn)金融中借有外債或引進(jìn)外匯時(shí),也會(huì)面臨外匯風(fēng)險(xiǎn)
2.其它風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)金融中還有其他風(fēng)險(xiǎn),如經(jīng)營管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降甚至虧損的風(fēng)險(xiǎn),業(yè)務(wù)操作中其他失誤(計(jì)算錯(cuò)誤拼寫或打印錯(cuò)誤票據(jù)單證審核錯(cuò)誤防盜防搶劫不力泄露機(jī)密等)帶來的操作風(fēng)險(xiǎn),業(yè)務(wù)辦理過程沒有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn),國家政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)信托中的風(fēng)險(xiǎn)等
三房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),對(duì)銀行和國家來說,都是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)
1.高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其危害性,增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)
銀行要密切注意房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài),加強(qiáng)市場(chǎng)分析與調(diào)研,把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律,適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營方向與策略,促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展要嚴(yán)格把握房地產(chǎn)貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件,對(duì)各類批發(fā)市場(chǎng)缺少良好物業(yè)配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對(duì)已有不良記錄抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的小型開發(fā)企業(yè)自有資金明顯不足的項(xiàng)目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購房,又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標(biāo)的經(jīng)營管理模式,從規(guī)范操作降低風(fēng)險(xiǎn)保障運(yùn)行出發(fā),擴(kuò)展住房金融業(yè)務(wù)范疇,有步驟地推進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)向多元化標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展對(duì)目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要適當(dāng)降溫要認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)金融的有關(guān)政策和規(guī)定,從加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理入手,切實(shí)改進(jìn)服務(wù),讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入良性運(yùn)行的軌道2.加快我國金融體制的改革,建立健全與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)體系,引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的有序競(jìng)爭(zhēng)
國家應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度,規(guī)范其行為,完善現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)金融的法律地位,如在《商業(yè)銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的條件的法律條例,用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人的金融行為同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》《個(gè)人購房貸款管理法》《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的銀企及銀行與個(gè)人客戶的合作關(guān)系,共同促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展對(duì)于提供假資料假資信騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人,應(yīng)立即停止貸款,并追回已貸款項(xiàng)同時(shí)通過法律手段,盡量挽回?fù)p失,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任
推動(dòng)有序競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),可以多家競(jìng)爭(zhēng),凡是經(jīng)中央銀行審查具備資格的金融機(jī)構(gòu)都允許經(jīng)營,并由中央銀行嚴(yán)格監(jiān)督,制止非法壟斷和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為,不夠資格的和嚴(yán)重違規(guī)的金融機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),以免帶來消極外部效應(yīng)被批準(zhǔn)在我國經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們?cè)谥付ǚ秶鷥?nèi)開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),但規(guī)模要控制住,因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)主要是個(gè)內(nèi)向型產(chǎn)業(yè),創(chuàng)匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態(tài)收回的貸款本息,從我國換成外匯拿回去,如果它們發(fā)放貸款過多,就會(huì)影響我國外匯平衡,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外們的需要量不大,不宜為房地產(chǎn)開發(fā)多借外債政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),應(yīng)該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨(dú)家辦理,這樣便于政府監(jiān)督管理,保持政策統(tǒng)一性由于住房公積金是政府強(qiáng)制征收的,政府就必須保障其交全由獨(dú)家銀行辦理這方面業(yè)務(wù),向政府承擔(dān)按規(guī)定使用和確保交全收回的責(zé)任,接受政府的必要補(bǔ)貼等幫助,有助于實(shí)現(xiàn)預(yù)定政策目標(biāo)
3.有計(jì)劃有步驟地加快房地產(chǎn)證券化
要適當(dāng)加快第一種含義的房地產(chǎn)證券化進(jìn)度,擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)直接融資規(guī)模,減輕間接融資對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的壓力對(duì)房地產(chǎn)證券發(fā)行者的資信仍然要嚴(yán)格審查,以免濫發(fā)證券造成消極外部效應(yīng),房地產(chǎn)公司債券和股票都不能以攤派方式發(fā)行
第一種含義的房地產(chǎn)證券化實(shí)施條件尚未具備,但它可以減少房地產(chǎn)金融的局部性非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),因此可以逐步創(chuàng)造條件,準(zhǔn)備實(shí)施政府的保證涉及《擔(dān)保法》的修改,建議修改法律,準(zhǔn)許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對(duì)這種債券的利率限制,允許它等于或適當(dāng)高于(因它的風(fēng)險(xiǎn)大于國庫券)國庫券利率還可以借鑒美國作法,籌建經(jīng)營抵押住房的再抵押貸款發(fā)行全國性住房抵押債券的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)
全國性住房抵押債券如何防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?這是一個(gè)難題,當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都銷售不暢抵押住房也難以處分時(shí),或人們收入減少不能按時(shí)還款者增加時(shí),房地產(chǎn)金融形勢(shì)將惡化,這種債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓會(huì)出現(xiàn)很大困難我們認(rèn)為,由于買房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費(fèi)方式,買不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會(huì)轉(zhuǎn)而租房住,租房市場(chǎng)在一定程度上可以彌補(bǔ)賣房市場(chǎng)的萎縮,就可以通過發(fā)展租房市場(chǎng)向住房出租公司和私人房東發(fā)放貸款,在一定程度上縮小上述系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)住房出租者的借款擔(dān)保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質(zhì)押等,這會(huì)增加債券發(fā)行者的工作量(例如再質(zhì)押等),但比只搞抵押的風(fēng)險(xiǎn)要小
4.妥善利用商業(yè)保險(xiǎn)和社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的力量
與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融有關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)有很大的拓展空間,它們的開展可以減少或轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)我們認(rèn)為,在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí),通常只須要求借款人投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和人身意外傷害險(xiǎn)就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險(xiǎn)如信用保證保險(xiǎn)失業(yè)保險(xiǎn)死亡(意外傷害以外)保險(xiǎn)等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險(xiǎn)費(fèi)負(fù)擔(dān)過重;也可以規(guī)定當(dāng)住房抵押貸款發(fā)放率大于某個(gè)限度(即首付款率過低)時(shí)才必須投保這些保險(xiǎn)
全國性住房抵押債券體系建立起來后,可以接受前面引述的建議,向人身保險(xiǎn)公司和社會(huì)保障基金機(jī)構(gòu)推銷一部分,但不宜過多,以免因債券價(jià)格下跌影響它們的穩(wěn)定經(jīng)營
5.加強(qiáng)化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)
以上我們探討了一些防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的辦法此外,還要采取措施解決房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中已經(jīng)出現(xiàn)的問題,化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)從而化解一部分風(fēng)險(xiǎn)
由于在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí)銀行對(duì)借款人償還能力要求較高,又有保險(xiǎn)等配套,迄今為止我國個(gè)人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國平均在2%以下房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)絕大部分是在房地產(chǎn)業(yè)金融領(lǐng)域形成的,表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產(chǎn)卻賣不掉從而收不回來的貸款)開發(fā)商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經(jīng)營不善企業(yè)虧損所致因此要設(shè)法幫助開發(fā)商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預(yù)期和價(jià)格定位,以適當(dāng)?shù)膿p失盡可能小的價(jià)格把房子賣出去,必要時(shí)可適當(dāng)發(fā)放補(bǔ)充性貸款來改進(jìn)房屋結(jié)構(gòu)和功能,以適應(yīng)市場(chǎng)需要,變積壓為暢銷,還可以與開發(fā)商重訂還款協(xié)議,開發(fā)商把準(zhǔn)備出售的商品房改為出租,相應(yīng)地推遲還款,加收逾期利息
我國金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)不僅在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有,其他領(lǐng)域也有要減輕它們的消極外部效應(yīng),就需要綜合治理,各金融機(jī)構(gòu)都要搞好資產(chǎn)負(fù)債管理,遵守金融法規(guī)制度和紀(jì)律,加強(qiáng)自律要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),提高預(yù)測(cè)分析和決策的科學(xué)水平還可以借鑒美國等國的作法,建立由共同基金等購買商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制
參考文獻(xiàn):
1.姚文:《住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的新態(tài)勢(shì)與策略》《金融理論與實(shí)踐》1999年8月
2.顏志剛:《地產(chǎn)投機(jī)不容忽視》《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》1998年6月24日1版
房地產(chǎn)商品是家庭消費(fèi)支出中最大的一部分,房地產(chǎn)商品具有消費(fèi)和投資的雙重屬性,消費(fèi)者可以通過購買或者租賃兩種方式享受住房服務(wù),上述三個(gè)特征決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融的關(guān)系非常密切,金融政策的改變必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。一個(gè)國家房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,必然提升人們對(duì)房地產(chǎn)投資的利潤預(yù)期,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過度膨脹。尤其是在經(jīng)濟(jì)全球化日益發(fā)展和人民幣升值預(yù)期不斷增強(qiáng)的情況下,國外資金也會(huì)更多地涌向中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此,合理制定金融政策,并有效利用其變化可能產(chǎn)生的積極影響,對(duì)于控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速上升,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,無疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個(gè)方面,從經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求和供給的視角,來分析房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。
一、金融政策與房地產(chǎn)需求
(一)利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求
利率對(duì)居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:(1)當(dāng)利率降低時(shí),會(huì)迫使人們降低儲(chǔ)蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或進(jìn)行其他投資,居民在尋找消費(fèi)和投資出路時(shí),可能會(huì)考慮購買或者擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或投資。這對(duì)于原來已計(jì)劃擴(kuò)大住宅消費(fèi)或投資的居民來說,會(huì)加快他們的行動(dòng)步伐,進(jìn)而增加對(duì)住宅的現(xiàn)實(shí)需求;(2)在利率降低時(shí),住宅抵押貸款的利率同時(shí)降低,這在實(shí)際上降低了居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的成本,也會(huì)刺激居民擴(kuò)大住宅需求。相反,當(dāng)利率提高時(shí),住宅需求會(huì)必然減少。
住宅是家庭最主要的資產(chǎn)。按照國際測(cè)算標(biāo)準(zhǔn),住宅價(jià)格大約是一個(gè)家庭可支配收入的7倍左右,也就是說,一個(gè)家庭需要7年的時(shí)間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價(jià)格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅,而影響消費(fèi)者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對(duì)居民購買住宅的金融政策大致出現(xiàn)在1996年底1997年初,當(dāng)時(shí),政府為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,解決老百姓家有所居的問題,出臺(tái)了一些相關(guān)政策措施,于是,五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款,但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多,比如說大多數(shù)居民的資金積累有限,以致住宅購買需求還沒有普遍形成;再比如,銀行新推出一項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估往往偏高,而居民也對(duì)住房貸款從觀念到習(xí)慣還不能立即接受;除了這些以外,銀行確定的大約10%的高利率,不能不說是擋在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展道路上的一個(gè)主要障礙。進(jìn)入新世紀(jì)后,隨著中央政府對(duì)民生問題的更多關(guān)注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越來越多的居民開始通過按揭進(jìn)行住房投資和提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi),住房按揭貸款絕對(duì)數(shù)量和占總貸款比重都出現(xiàn)了迅速增加。
利率對(duì)家庭實(shí)際支出的影響,可以通過實(shí)際例子予以說明。一套總額100萬元的房子,首付20萬元,貸款80萬元,年限為20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的實(shí)際貸款利率)則月均還款額為5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的實(shí)際貸款利率)則月均還款額為6038元,利率的增加將使家庭每月多支出741元,支出的增加必將減少對(duì)住宅的需求。
回顧中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史就可以發(fā)現(xiàn),利率對(duì)消費(fèi)者具有重要的影響:提高利率必將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,而降低利率將會(huì)降低居民的月均還款額,減少居民的負(fù)擔(dān),從而增加對(duì)住宅的需求。顯而易見,提高利率,將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯,致使國家在一年之內(nèi)多次提高利率,以抑制房價(jià)的過快上漲。
(二)貸款首付比例與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求
2000年以來,銀行不斷降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的首付比例,許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來的房地產(chǎn)需求得以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn),降低了住房消費(fèi)或投資的成本,大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對(duì)銀行來說,貸款首付比例的降低,一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù),另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加,進(jìn)而使住房貸款的壞帳率增加,一旦對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和對(duì)壞帳率的測(cè)算達(dá)到一定程度,銀行舊會(huì)逐步提高首付比例。首付比例的增加,既會(huì)提高按揭貸款門檻,降低銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)加大投機(jī)活動(dòng)所需的資金周轉(zhuǎn)量,從而有效地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)。
具體到中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng),我們認(rèn)為,政府進(jìn)行金融政策調(diào)控的目的,不應(yīng)當(dāng)是限制居民的正常需求(反而應(yīng)當(dāng)大力鼓勵(lì)),而應(yīng)該是降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)和減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為。根據(jù)國外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果,在正常的房地產(chǎn)環(huán)境下,首付20%之后,銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5%,但在出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候另當(dāng)別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款,因此一定要設(shè)立按揭貸款首付比例的門檻來保護(hù)儲(chǔ)戶的利益。當(dāng)前在20%的基礎(chǔ)上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進(jìn)一步降低不良貸款率,但是同時(shí)會(huì)壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常消費(fèi)需求,所以政府的落腳點(diǎn)應(yīng)該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。
(三)匯率、經(jīng)濟(jì)全球化與房地產(chǎn)需求
房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性,中國處于經(jīng)濟(jì)快速增長的階段,每年國民經(jīng)濟(jì)保持10%左右的增長率。同時(shí)中國處于城市化率快速推進(jìn)的過程,城市化進(jìn)程的快速推進(jìn),這些因素的存在使房地產(chǎn)價(jià)格必然保持較高速度的增長。中國加入WTO以后,隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的深入,資金的逐利本性決定國外資金必然有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)來購買中國的房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析,中國目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場(chǎng)。因此,在冷卻國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求的同時(shí),必須采取措施控制國外資金的涌入。
(四)樓市與股市的互動(dòng)效應(yīng)
從投資的角度分析,股市和樓市具有同樣的特征,尤其是在價(jià)格快速上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性體現(xiàn)的十分明顯。1999年以后整體市場(chǎng)投資渠道的缺乏,特別是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投資者對(duì)股市逐漸失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些屬性(不動(dòng)產(chǎn);銷售不出去可以轉(zhuǎn)租;隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、周圍環(huán)境優(yōu)化可以增值等),房地產(chǎn)投資(尤其在大城市)基本成為高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)投資的惟一渠道,投資房產(chǎn)的人群包括個(gè)人、企業(yè)、銀行、基金等等(顧建發(fā),2005)。
需要特別注意的是2006年以來,中國股市一路上漲,致使許多家庭財(cái)富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段,資金并不會(huì)明顯轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng),但是,一旦股市進(jìn)入調(diào)整階段,股市的資金將會(huì)迅速轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng),股市本身的財(cái)富效應(yīng)也會(huì)增加房地產(chǎn)的消費(fèi)需求,此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格又將出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。這種狀況在2007年表現(xiàn)得非常突出。
二、金融政策與房地產(chǎn)供給
影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等,2004)。從金融政策的角度,則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中,其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高,將會(huì)增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出,加大開發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻。
住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點(diǎn),其開發(fā)往往需要巨額資金投入,離不開銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持。因此,銀行利率高低直接影響到住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量。如果國家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對(duì)住宅開發(fā)商的貸款,提高市場(chǎng)利率,這樣,住宅開發(fā)的借貸成本提高,住宅供給往往會(huì)減少。另外,由于銀行利率提高,人們儲(chǔ)蓄愿望增強(qiáng),進(jìn)而減少對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)需求與投資需求,也會(huì)影響住宅開發(fā)商的供給愿望。相反,國家采取寬松的貨幣政策,銀行擴(kuò)大放款,市場(chǎng)利率下降,住宅開發(fā)成本降低,就會(huì)刺激住宅開發(fā)商增加住宅供給。同時(shí),利率降低,人們的儲(chǔ)蓄愿望隨之下降,促使人們進(jìn)行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低,又會(huì)刺激人們使用消費(fèi)信貸方式購房,增加住宅需求,推動(dòng)住宅價(jià)格上漲,進(jìn)而引起住宅供給的增加。
在人民幣升值預(yù)期的作用下,如果國家對(duì)于國外資本進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有任何限制,也必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供給的增加。與此同時(shí),根據(jù)股市和房市間的互動(dòng)影響,可以想象,股市的波動(dòng)也會(huì)直接或間接地對(duì)住房供給發(fā)生影響。
三、結(jié)論和政策建議
由上所述可見,金融政策的變化是通過需求和供給兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此,合理利用金融政策調(diào)控房價(jià)具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用,并不是象有人想象的那樣簡(jiǎn)單。
首先,在其他條件不變的情況下,提高住房貸款利率,或者抬高住房貸款門檻,都將抑制購房欲望和實(shí)際投資,從而抑制房價(jià)的無序上升。然而,需要注意的是,政府出臺(tái)金融政策的目的,并非簡(jiǎn)單地降低房價(jià),而是使房地產(chǎn)價(jià)格充分反映供給和需求信息,降低房地產(chǎn)商品的投資和投機(jī)屬性,降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。進(jìn)一步說,銀行還可以針對(duì)不同的房地產(chǎn)投資貸款實(shí)施差別利率政策。
其次,由于房地產(chǎn)商品的特殊性,在使用金融政策調(diào)控房價(jià)時(shí),必須同時(shí)考慮房地產(chǎn)投資的利潤預(yù)期走向。因?yàn)橐话闱闆r下,投資與否或多少取決于預(yù)期利潤和銀行利率的比較。假如房地產(chǎn)投資的預(yù)期利潤率居高不下,而政府對(duì)非居住性購房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率,投資仍然不會(huì)減少,從而使金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的抑制作用就無法發(fā)揮出來。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過程這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,一般可分為投資決策項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范
一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
國家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失尤其在我國,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)
國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場(chǎng)的繁榮政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失
(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款土地儲(chǔ)備貸款建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款個(gè)人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)
(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響土地產(chǎn)權(quán)制度的變更不同的土地取得方式土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)
稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性容積率建筑覆蓋率建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整交通的變化等來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素
2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量市場(chǎng)購買力市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)相反,市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求
3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國家不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性
4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)
二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)
另一方面,時(shí)間質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)
1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)
2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性可靠性經(jīng)濟(jì)性美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用承包商施工技術(shù)水平落后偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面
3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加7;除此之外,通貨膨脹物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工工程質(zhì)量的保證施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)
三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一其中包括:營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)
1.營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)
營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回利潤能否實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)營銷策劃中,價(jià)格定位銷售渠道營銷方式等都是很重要的方面其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤;而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)
2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍管理構(gòu)架管理公約以及管理費(fèi)用等
3.其他風(fēng)險(xiǎn)
【關(guān)鍵詞】利率上升房地產(chǎn)價(jià)格直接影響間接影響
2007年3月18日，中國人民銀行將金融機(jī)構(gòu)一年期及以上存貸款利率全部上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，這是2006年以來央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準(zhǔn)利率八年來首次突破7%。對(duì)于央行連續(xù)的提高利率的舉措，有人說是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有人說其初衷并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)對(duì)廣大購房自用者、投機(jī)者、房產(chǎn)商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。
一、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的直接影響
房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的集中表現(xiàn)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金多數(shù)來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤。而利率的變動(dòng)作為外部因素，勢(shì)必對(duì)資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大，因此，利率的變動(dòng)可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到一定的調(diào)節(jié)作用。
1、利率上升通過抑制房地產(chǎn)投資影響房價(jià)。（1）導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本加大。利率的高低反映房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本水平。利率上升，加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本越小，進(jìn)而刺激了對(duì)房地產(chǎn)的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，從而最終抑制房地產(chǎn)投資。（2）抑制房地產(chǎn)投資主體的投資。對(duì)一般購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會(huì)有所增加，但增加的貸款數(shù)額非常有限，就當(dāng)前的利率水平而言，對(duì)購房者幾乎不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質(zhì)量的人還會(huì)到市場(chǎng)上尋求經(jīng)濟(jì)適用房，利率上升對(duì)其的抑制作用較小。對(duì)買房投機(jī)者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生改變，房價(jià)的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)泡沫有抑制作用，投機(jī)者極易改變其對(duì)房價(jià)走勢(shì)的預(yù)期，進(jìn)而改變他們的資金投向。如果他們因?yàn)榉績r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)投資的話，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)的變動(dòng)。對(duì)開發(fā)商而言，貸款利率的上升使開發(fā)商面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先，對(duì)投資者而言，貸款利率的上升致使房地產(chǎn)投資的融資成本提高，相當(dāng)于投資利潤的下降。這樣很可能導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向，減少其對(duì)房地產(chǎn)的投資。其次，利率上升導(dǎo)致民眾對(duì)房地產(chǎn)的購買力下降，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求下降，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法及時(shí)回籠資金，增加其開發(fā)成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。
2、利率上升通過房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇影響房價(jià)。受房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇的影響，利率上升后會(huì)出現(xiàn)截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔(dān)只有兩種可能：一種是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)。這樣，財(cái)務(wù)成本的增加可能迫使開發(fā)商考慮縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周轉(zhuǎn)期，通過增快房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發(fā)商自己承擔(dān)增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，供給隨之增加，若維持價(jià)格不變，則有效需求不足，房產(chǎn)閑置，開發(fā)商為了收回資金必然降價(jià)，消費(fèi)者受益。但是，隨之而來的是開發(fā)商利潤降低，部分開發(fā)商退出該行業(yè)。另一種則是將新增的利息成本與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者，并通過提高房地產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)移新增利息成本，進(jìn)而彌補(bǔ)貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產(chǎn)價(jià)格不但不會(huì)下降，反而會(huì)持續(xù)上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對(duì)房地產(chǎn)的購買需求，從而致使房地產(chǎn)價(jià)格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個(gè)百分點(diǎn)，隨著利率的上升，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)——土地、建材行業(yè)等費(fèi)用提高，房地產(chǎn)成本隨之提高，成本的提高進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)的上漲。
不難看出，國家通過提高銀行利率，使房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數(shù)量型策略，將使房地產(chǎn)供給增加，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)下降。在成熟或競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，房價(jià)最終由供求關(guān)系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發(fā)成本很難直接傳導(dǎo)到房價(jià)上。但對(duì)中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，此種情形出現(xiàn)的可能性不大。相反，房地產(chǎn)開發(fā)商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房價(jià)的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會(huì)為高房價(jià)推波助瀾，因此，房價(jià)在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)持續(xù)上漲。二、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的間接影響
利率是借貸資本的使用報(bào)酬，因此，利率的升降對(duì)金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場(chǎng)上，利率的變動(dòng)會(huì)改變資金在外匯市場(chǎng)和證券市場(chǎng)的流向，進(jìn)而影響資金對(duì)實(shí)業(yè)界的流入。
1、利率上升通過外匯市場(chǎng)進(jìn)而影響房價(jià)。在其他條件不變的前提下，一國貨幣利率上升會(huì)吸引外部金融資本流入，在外匯市場(chǎng)上形成對(duì)該國貨幣的需求，推動(dòng)高利率貨幣的匯率上升。當(dāng)代的國際金融市場(chǎng)上存在著大量的國際游資，這些資金對(duì)利率的變動(dòng)極為敏感，這些國際資金的流入將推動(dòng)人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國經(jīng)濟(jì)狀況好，能創(chuàng)造更多投資機(jī)會(huì)，且有較高的收益。國外投資者會(huì)預(yù)期人民幣持續(xù)升值，大量短期投機(jī)性資金將涌入我國，而房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑將成為這些資金的集中場(chǎng)所。特別是我國放松了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制后，大量國外資金會(huì)通過各種渠道涌入我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大了對(duì)房產(chǎn)的需求預(yù)期，使房產(chǎn)的需求曲線向外移動(dòng)。有關(guān)資料表明，當(dāng)房價(jià)上漲5%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益就提高10.3%；當(dāng)房價(jià)上漲15%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益率提高20.8%；當(dāng)房價(jià)上漲15%，人民幣升值15%時(shí)，國外投資者收益率提高到32.3%。目前，最可能對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要影響的是海外“熱錢”，如果人民幣繼續(xù)升值或者保持升值的良好預(yù)期，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會(huì)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)我國房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
（一）非銀行金融機(jī)構(gòu)融資
房地產(chǎn)開發(fā)商通過公開市場(chǎng)發(fā)行股票和債券進(jìn)行直接融資一度被暫停，獲得銀行信貸條件苛刻且規(guī)模受限，因此非銀行金融機(jī)構(gòu)日益成為房地產(chǎn)開發(fā)商融資的重要渠道，信托資金、資產(chǎn)管理公司資金、私募地產(chǎn)基金、民間金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資近年來發(fā)展迅猛。
（二）海外金融市場(chǎng)融資
鑒于中國大陸融資困難，近年來，一些房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛到中國香港、新加坡等地通過發(fā)行股票或債券的方式獲得融資，不論是股票融資還是債券融資，市場(chǎng)影響力和信用評(píng)級(jí)都是融資成本和融資成功率的重要影響因素，因此，在海外市場(chǎng)成功融資的主要是國內(nèi)一些一線房地產(chǎn)開發(fā)商。
（三）通過創(chuàng)新方式獲得銀行資金
由于房地產(chǎn)開發(fā)商在銀行的直接信貸受限，通過新通道獲取銀行資金成為可行的方法。廣為市場(chǎng)熟悉的操作方式是銀信合作，即銀行通過向客戶發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，將所籌集資金作為單一資金委托信托公司投向房地產(chǎn)開發(fā)商，該方法于2010年7月被銀監(jiān)會(huì)叫停。[1]但很快一些更為復(fù)雜的操作方式出現(xiàn)：一種是銀證信合作，即銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品后，將所籌資金交給證券公司，由后者訂立集合資產(chǎn)管理計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，再將這一資產(chǎn)管理計(jì)劃對(duì)接信托公司，最終投向房地產(chǎn)開發(fā)商；另一種方法是找一筆過渡性資金，先成立房地產(chǎn)信托計(jì)劃，再由銀行拿理財(cái)產(chǎn)品籌集到的資金受讓該信托計(jì)劃的受益權(quán)。③這些方式實(shí)質(zhì)上延續(xù)了銀信合作。除了換通道獲得銀行資金外，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體還充分利用限制規(guī)則未覆蓋的方法為房地產(chǎn)開發(fā)商融資，比如借用應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款來為開發(fā)商融資。應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款④的常用操作方法是：首先，由開發(fā)商與建筑商或設(shè)備供應(yīng)商簽訂商務(wù)合同，提供服務(wù)或設(shè)備，形成建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的應(yīng)收賬款；其次，由建筑商或設(shè)備供應(yīng)商以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的應(yīng)收賬款質(zhì)押給銀行，取得銀行的貸款；最后，貸款到期時(shí)，要么由房地產(chǎn)開發(fā)商還錢給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商，由后者歸還貸款，要么建筑商或設(shè)備供應(yīng)商到期不還，由銀行向開發(fā)商主張債權(quán)代位求償。這樣，名義上是給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的貸款，實(shí)質(zhì)上是在為開發(fā)商融資。
二、宏觀調(diào)控背景下購房者融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控向縱深發(fā)展，對(duì)需求方的調(diào)控力度也日漸加大，對(duì)購房者的金融限制即限貸政策，成為一種抑制投資需求的有效手段，但目前看來，繞過限貸政策的購房者融資創(chuàng)新日漸成熟。
（一）非銀行借貸機(jī)構(gòu)融資
受限貸政策影響，部分地區(qū)二套房商業(yè)貸款的首付比例提高，三套房或多套房商業(yè)貸款被叫停。⑤如果資金缺口不大，除自籌之外，還可向小貸公司、典當(dāng)公司等民間借貸機(jī)構(gòu)融入短期小額資金。但向民間借貸機(jī)構(gòu)借款往往需要抵、質(zhì)押物，而且成本較高，因此這一途徑僅可用于滿足償還資金預(yù)期明確、金額較小且期限較短的購房者需求。當(dāng)然，如果資金缺口非常小，購房者可根據(jù)月收入狀況向消費(fèi)金融公司申請(qǐng)消費(fèi)貸款。
（二）以變通方式從銀行獲得資金
如果購房者資金缺口較大，難以承擔(dān)小貸公司、典當(dāng)公司的高成本融資，或者短期內(nèi)無法償還借款，以變通方式從銀行獲得資金也是可行的。一些企業(yè)購房者可以動(dòng)用運(yùn)營資金購房，然后向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款甚至是裝修貸款來緩解運(yùn)營資金壓力。個(gè)人購房者也可以其持有的其他房產(chǎn)作為抵押物申請(qǐng)消費(fèi)貸款用于購房，只是這種操作方法成本高且有與現(xiàn)行法規(guī)相違背的嫌疑。但這并不意味著購房者完全無法從銀行獲得資金，如果資金缺口不大，購房者可以通過一張或多張高限額的信用卡分期付款⑥的方式來獲得銀行資金，此外，一些在部分商業(yè)銀行有較高綜合授信額度的購房者，可以直接動(dòng)用這一授信額度購房。
（三）通過房地產(chǎn)銷售公司搭建的融資平臺(tái)獲得資金
購房者從民間借貸機(jī)構(gòu)和銀行獲得資金的決策與操作往往是分散進(jìn)行的，但目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一個(gè)令人警惕的新動(dòng)向：房地產(chǎn)銷售公司正努力與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行合作，搭建系統(tǒng)性滿足購房者資金需求的融資平臺(tái)。在公開宣傳口徑上，一些知名的房地產(chǎn)銷售公司與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行的合作往往強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)：房地產(chǎn)銷售公司提供優(yōu)質(zhì)的客戶資源，與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行的資金資源形成有效互補(bǔ)，大致的合作方式如圖1所示。雖然在各種合作意圖的聲明以及網(wǎng)頁典型推廣案例中，房地產(chǎn)銷售公司與借貸機(jī)構(gòu)合作，對(duì)有資金缺口的購房者融資都有意淡化購房色彩，轉(zhuǎn)而突出家庭消費(fèi)、經(jīng)營周轉(zhuǎn)等功能，⑦但這些需求都是購房者在購房后的資金緊張?jiān)斐傻?，這難道不間接構(gòu)成為購房人融資？購房人完全可以從親朋好友或工作單位短期借款購房，然后申請(qǐng)此類合作金融產(chǎn)品，獲得融資后歸還此前借款。此外，此類合作金融產(chǎn)品中，小貸公司等民間借貸機(jī)構(gòu)提供的家庭消費(fèi)貸款本身監(jiān)管寬松，商業(yè)銀行提供的綜合授信額度往往采取“一次審批，循環(huán)使用”的授信方式，在資金使用過程中并沒有過多監(jiān)控，這些資金不排除有直接用于購房的可能。⑧民間借貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行之所以愿意提供此類融資服務(wù)并放松監(jiān)控，至少有以下兩方面原因：其一，在客戶選擇上，可以有意識(shí)地向償還能力強(qiáng)的二套房甚至多套房購房者傾斜，這類人群凈資產(chǎn)較高，往往可以提供其他房產(chǎn)作為抵押物，違約風(fēng)險(xiǎn)低；其二，在融資金額和期限上，可以有意識(shí)地選擇資金缺口小、借款時(shí)間短的客戶，回避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)加速資金周轉(zhuǎn)。
三、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論邏輯
毫無疑問，不論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是購房者，在繞過房地產(chǎn)金融調(diào)控壁壘、通過創(chuàng)新方式取得各類融資的過程中，其融資成本總體上要高于銀行貸款，究竟是什么動(dòng)力驅(qū)使他們承擔(dān)高成本去融資？各類資金供給方為什么也愿意貸出資金？
（一）生產(chǎn)者背景下商品房價(jià)格上漲的內(nèi)在機(jī)制
“生產(chǎn)者”是一個(gè)與“消費(fèi)者”相對(duì)立的概念，是美國制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家加爾布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加爾布雷斯認(rèn)為生產(chǎn)者總是不斷自行研究、設(shè)計(jì)、開發(fā)新的產(chǎn)品，自行安排生產(chǎn)，自行規(guī)定價(jià)格，然后通過龐大的廣告網(wǎng)、通訊網(wǎng)和推銷機(jī)構(gòu)向消費(fèi)者進(jìn)行勸說，讓消費(fèi)者按照生產(chǎn)者安排的品種、規(guī)格、價(jià)格來購買商品，這就是“生產(chǎn)者”。在生產(chǎn)者市場(chǎng)中，不是需求創(chuàng)造供給，而是生產(chǎn)創(chuàng)造消費(fèi)，出現(xiàn)這種市場(chǎng)力量不均衡是由于生產(chǎn)者總是有組織的、集中的機(jī)構(gòu)，可以動(dòng)用規(guī)模性的力量，而消費(fèi)者則是分散存在的，很難形成集體平等地和生產(chǎn)者議價(jià)或維權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)典型的生產(chǎn)者市場(chǎng)，唐文進(jìn)就對(duì)這一問題進(jìn)行過深入討論。[3]在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，從買地到設(shè)計(jì)，從施工到銷售，都是由房地產(chǎn)開發(fā)商的專業(yè)團(tuán)隊(duì)決策并主導(dǎo)完成的，反觀消費(fèi)者，除了決定買還是不買以外，對(duì)商品房的上述開發(fā)過程沒有直接影響力。⑨因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)者特征明顯。在一個(gè)生產(chǎn)者市場(chǎng)上，價(jià)格的確定往往有利于生產(chǎn)者。與社會(huì)福利最大化情形相比，生產(chǎn)者剩余多而消費(fèi)者剩余少，這一點(diǎn)與壟斷非常類似。其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確具備一定的局部壟斷特征，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量龐大，但由于商品房是地上附著物，購房者的工作和生活半徑是有限的，他們往往僅對(duì)某一特定區(qū)域的商品房才形成有效需求，而在這一特定區(qū)域內(nèi)的商品房新增供給往往僅由為數(shù)不多的開發(fā)商提供，這就在局部區(qū)域內(nèi)形成了寡頭壟斷甚至是完全壟斷。不論房地產(chǎn)市場(chǎng)是生產(chǎn)者市場(chǎng)還是具有壟斷特征的市場(chǎng)，其價(jià)格必定比完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的價(jià)格高，房地產(chǎn)開發(fā)商存在較高的經(jīng)濟(jì)利潤。靜態(tài)來看，即便政府實(shí)施金融調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)商依然有足夠的利潤空間來承擔(dān)較高的財(cái)務(wù)成本；動(dòng)態(tài)來看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)生產(chǎn)者市場(chǎng)，如果此前的利潤空間不足以承擔(dān)提高了的財(cái)務(wù)成本，房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以通過提高商品房出售價(jià)格的方式來轉(zhuǎn)移成本，以保證其經(jīng)濟(jì)利潤。如圖2所示，初始狀態(tài)下，某區(qū)域商品房供給為S1，商品房需求為D1，開發(fā)商定價(jià)為P1，商品房超額供給為AB。⑩房地產(chǎn)金融調(diào)控使得開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本上升，該區(qū)域商品房供給變動(dòng)到S2，如果此時(shí)P1的價(jià)格不足以使開發(fā)商獲得正常利潤，即經(jīng)濟(jì)利潤為負(fù)數(shù)，他們就會(huì)漲價(jià)至P2，此時(shí)商品房超額供給為ED，待售商品房積壓嚴(yán)重，不利于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，于是開發(fā)商自己或發(fā)動(dòng)銷售公司加大宣傳力度，千方百計(jì)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行游說，逐漸使得對(duì)該區(qū)域商品房的需求由D1上升到D2，開發(fā)商又成功地賣出了EC的商品房，待售商品房回到較正常水平CD。
（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上的尋租機(jī)制
既然房地產(chǎn)開發(fā)商可以較為自由地將財(cái)務(wù)成本上升轉(zhuǎn)移成商品房價(jià)格上升，那么理論上，只要還有漲價(jià)的空間，繼續(xù)上升的財(cái)務(wù)成本也是可以接受的，除非價(jià)格嚴(yán)重透支了消費(fèi)者的購買力，使出全部游說本領(lǐng)也無法提高商品房需求，價(jià)格無法繼續(xù)上漲，財(cái)務(wù)成本的上升耗盡了開發(fā)商全部的經(jīng)濟(jì)利潤，否則這一尋租過程不會(huì)停止。這一機(jī)制使得開發(fā)商能保持良好的信用記錄，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)成本承擔(dān)能力，各類型的資金供給方自然有向房地產(chǎn)開發(fā)商融資的動(dòng)力，面對(duì)政府的金融調(diào)控政策，供給方自然會(huì)合作起來，想盡一切可行的路徑，實(shí)現(xiàn)對(duì)開發(fā)商的融資，這不僅有利于解決開發(fā)商資金需求，更使資金供給方獲得較調(diào)控前更高的利息收入和服務(wù)收入。針對(duì)二套房甚至多套房的購房者，首先，這部分人資產(chǎn)凈值較高，可以提供其他房產(chǎn)進(jìn)行抵押或者其他資產(chǎn)權(quán)利作為質(zhì)押，風(fēng)險(xiǎn)保障程度較高；其次，這部分購房者購二套房普遍付較高比例首付或購多套房的全款資金缺口不大，期限較短，償還能力較強(qiáng)。這兩方面原因也使得資金供給方在風(fēng)險(xiǎn)可控下能得到較高的利息收入和服務(wù)費(fèi)。值得說明的是，房地產(chǎn)銷售公司在這一過程中有兩個(gè)方面的重要功能：一方面，他們是主要的宣傳策劃者和游說者，只有更多的人被他們打動(dòng)進(jìn)而購房，他們才有獲得更大利益的可能；另一方面，如果購房人資金缺口不大，但受制于房地產(chǎn)金融調(diào)控政策無法獲得銀行融資，他們作為信息的掌握者，自然會(huì)努力尋找銀行和民間借貸機(jī)構(gòu)合作搭建針對(duì)購房人的金融平臺(tái)，在賣出更多商品房獲取收益的同時(shí)，還可分享對(duì)購房人融資產(chǎn)生的部分收益。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，資金提供方在房地產(chǎn)銷售公司的幫助下大規(guī)模尋租，某種程度而言，房地產(chǎn)金融調(diào)控反而有助于調(diào)動(dòng)他們的尋租熱情———對(duì)難以直接從銀行獲得信貸資金的房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者而言，這部分資金來源彌足珍貴。
四、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的影響
針對(duì)政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策，不論是作為商品房供給方的開發(fā)商，還是作為商品房需求方的購房者，都因?yàn)楦鞣N房地產(chǎn)金融創(chuàng)新而獲得了融資，成功地繞開了調(diào)控壁壘，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控產(chǎn)生了重大影響。
（一）商品房供給不斷增加的同時(shí)價(jià)格不斷上漲
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新最直接的影響就是推動(dòng)商品房在供給不斷增加的同時(shí)價(jià)格不斷上漲。之所以推動(dòng)商品房供給不斷增加，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商的融資并沒有受到調(diào)控政策的顯著影響，特別是對(duì)那些大的開發(fā)商而言，他們不僅融資渠道多，而且融資成本也相對(duì)低，這些足以調(diào)動(dòng)他們拿地和建設(shè)的熱情，因此商品房供給不斷增加。之所以在供給增加的同時(shí)商品房價(jià)格也不斷上漲，原因有二：其一，在生產(chǎn)者市場(chǎng)上，供給決定需求，在不斷增加供給的同時(shí)，開發(fā)商和銷售公司通過報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、電話等各種媒體對(duì)消費(fèi)者展開高強(qiáng)度宣傳和游說，使商品房有效需求也不斷增加；其二，在生產(chǎn)者市場(chǎng)上，市場(chǎng)定價(jià)權(quán)較大程度上歸于生產(chǎn)者，與傳統(tǒng)的銀行貸款相比，即便通過金融創(chuàng)新取得的融資成本較高，開發(fā)商們也能通過漲價(jià)消化提升的融資成本。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加速聚集
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的間接影響就是房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)正在加速聚焦。在各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的金融支持下，開發(fā)商在不斷增加商品房供給的同時(shí)不斷推高房價(jià)，根本原因在于其能夠通過宣傳和游說拉動(dòng)需求，但針對(duì)二套房和多套房購房者的金融創(chuàng)新類融資恰好說明這種宣傳和游說的力量正在減弱———開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售公司僅通過宣傳和游說已難以有效拉動(dòng)需求，還必須解決二套房和多套房購房者的資金缺口才能有效發(fā)掘購房需求。而一旦這一部分購房者的需求得到滿足后，有可能不再有足夠的需求來消化增加了的供給，待售商品房大量積壓，不排除房地產(chǎn)開發(fā)商們本著先于其他人逃離市場(chǎng)的心理進(jìn)行恐慌性拋售的可能，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到沉重打擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)一旦成為現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)甚至整個(gè)金融體系都會(huì)受到震動(dòng)。一方面，對(duì)開發(fā)商的各類融資，包括銀行貸款、信托資金、海外債券、房地產(chǎn)私募基金和民間借貸機(jī)構(gòu)資金都將面臨較高的違約風(fēng)險(xiǎn)。受近年來房地產(chǎn)金融調(diào)控的影響，銀行貸款在房地產(chǎn)金融中所占比重不斷下降，且銀行主要放貸給一些實(shí)力較強(qiáng)的一線開發(fā)商和地區(qū)龍頭開發(fā)商，貸款成本也相對(duì)較低，這部分資金出現(xiàn)問題的可能性較小，因此銀行體系相對(duì)安全。但其他各類融資由于主要面對(duì)的是中小型開發(fā)商，成本較高，違約風(fēng)險(xiǎn)非常大。如果這些違約風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)沿著資金的中間供給方到最終供給方的路徑傳播，逐漸演化成系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。值得說明的是，在這部分融資中，雖然銀行系統(tǒng)表面上看起來相對(duì)安全，但其他各種融資方式或多或少、或直接或間接都與銀行有某些關(guān)聯(lián)，比如通過銀行發(fā)放的委托貸款，以及實(shí)際上來自于銀行表內(nèi)或表外的資金，因此銀行系統(tǒng)想要獨(dú)善其身實(shí)際上是不可能的。另一方面，房價(jià)如果出現(xiàn)較大幅度下跌，不排除部分首付比例較低的購房者違約，由于這部分資金主要是銀行的按揭貸款，銀行系統(tǒng)可能會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)暴露的同時(shí)被迫處置數(shù)量巨大的抵押房產(chǎn)，這又會(huì)反過來加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯
房地產(chǎn)金融領(lǐng)域諸多創(chuàng)新的實(shí)質(zhì)是繞過調(diào)控壁壘，這使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果大打折扣，政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策僅在銀行信貸系統(tǒng)內(nèi)得到了較好地施行，還不排除有部分銀行打球參與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。這些創(chuàng)新在相當(dāng)程度上削弱了政策制訂部門的聲譽(yù)———他們的調(diào)控手段總是漸漸地失效，調(diào)控目標(biāo)總是難以實(shí)現(xiàn)。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常嚴(yán)重———人們漸漸習(xí)慣了市場(chǎng)的“智慧”，而不大理會(huì)政策的規(guī)制。近年來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯，與這種預(yù)期的不斷強(qiáng)化不無關(guān)系。
五、針對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的優(yōu)化管理建議
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新使得房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的效果不明顯，增加商品房供給的同時(shí)推高房價(jià)，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)聚集。為此必須調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路，采取果斷措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的管理。
（一）調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路
基于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)生產(chǎn)者市場(chǎng)的判斷，宏觀調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是加大供給和管理市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期。雖然近幾年來，政府主管部門加快了保障房建設(shè)，增加了居民住房的供給，但是仍然存在兩個(gè)突出問題：其一，保障房建設(shè)計(jì)劃體現(xiàn)出各行政區(qū)劃平均分配的特征，這使得一些三、四線城市保障房供給相對(duì)充足，少數(shù)地區(qū)甚至過剩，[4]而一些人口高度集中的一、二線城市保障房供給相對(duì)較少，并且往往處地偏遠(yuǎn)，相當(dāng)部分有資格的購房者購不到房，成功購房者工作生活存在諸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建設(shè)、出售過程中存在管理漏洞，出現(xiàn)了一些房屋質(zhì)量無法保障、購房人資質(zhì)可疑等違規(guī)現(xiàn)象，使得保障房的保障功能打了折扣。針對(duì)這兩個(gè)問題，政府主管部門一方面應(yīng)該合理安排保障房建設(shè)計(jì)劃，加大一、二線城市的保障房供給數(shù)量，特別是要在城市相對(duì)中心地段多建設(shè)一些保障房，可以采取土地出讓配比策略，出讓一塊地給開發(fā)商的同時(shí)，緊鄰開發(fā)一定數(shù)量的保障房，既增加中心城區(qū)保障房供給，又對(duì)普通商品房價(jià)格形成壓力；另一方面要嚴(yán)格管理保障房的選址、規(guī)劃、施工、發(fā)售各環(huán)節(jié)，增加對(duì)各種違法違規(guī)行為的打擊力度，充分發(fā)揮保障房的保障功能。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的管理是另一個(gè)重要的宏觀調(diào)控思路，要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不斷增加和多樣化的預(yù)期，要強(qiáng)化社會(huì)房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，房地產(chǎn)主管部門和宣傳主管部門要定期全國和各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的數(shù)據(jù)，特別是風(fēng)險(xiǎn)提示性的數(shù)據(jù)，并多渠道進(jìn)行分析與宣傳。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售機(jī)構(gòu)的宣傳管理，對(duì)于夸張不實(shí)的宣傳和欺騙性的游說，要加大打擊力度，盡最大可能促使購房人理性決策。
（二）調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的管理思路
如前所述，在針對(duì)房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的各類金融創(chuàng)新中，銀行扮演了重要的角色。從表內(nèi)來看，現(xiàn)行的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策取得了一定的效果———規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)皆可控，但如果把各種表外業(yè)務(wù)考慮進(jìn)來，可能結(jié)果并不樂觀。此外，一些銀行通過其他主體間接給房地產(chǎn)開發(fā)商融資，或者通過其他信貸業(yè)務(wù)對(duì)購房者提供融資以彌補(bǔ)后者購房后的資金缺口，實(shí)際上還是在為房地產(chǎn)供需雙方融資，并且成本不斷推高，風(fēng)險(xiǎn)卻未降低。雖然管理部門不斷完善其調(diào)控措施，如銀監(jiān)會(huì)2010年7月叫停銀證合作，2013年3月又了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問題的通知》，要求商業(yè)銀行合理控制理財(cái)資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的總額并加強(qiáng)管理，這意味著銀行理財(cái)產(chǎn)品通過證券公司成立資產(chǎn)管理計(jì)劃再通過信托公司為房地產(chǎn)開發(fā)商融資（市場(chǎng)通稱“銀證信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市場(chǎng)參與者眾多，業(yè)務(wù)多樣，由于資本的逐利性，資金從盈余單位向赤字單位的流動(dòng)很難徹底切斷，嚴(yán)格的控制并不一定帶來資金流動(dòng)減少或停止，反而意味著更高成本的金融創(chuàng)新，因此，必須調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸管理思路。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面，可以嘗試改“風(fēng)險(xiǎn)回避”為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”策略，即銀行業(yè)適度放松對(duì)房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的融資成本，在部分削減房價(jià)上漲動(dòng)力的同時(shí)降低購房者的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管
