時間：2024-04-01 15:11:35
序論：在您撰寫泡沫經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)時，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)泡沫 泡沫經(jīng)濟(jì)
一、正確理解泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫的涵義
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)?《辭海》(1999年版)中有一個較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：
1.房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)
首先，從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2.房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險性
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。 1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會動蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價格微幅上揚(yáng)、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度?這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評價。
衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實(shí)。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
(3)房價漲幅偏大，經(jīng)濟(jì)泡沫成分漸增。要盡力避免房價大起大落的波動引起的震蕩。
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。”
從這個定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實(shí)際價值越來越遠(yuǎn)，便會形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，泡沫經(jīng)濟(jì)是個貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會動蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價格微幅上揚(yáng)、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場形勢
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評價。
衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應(yīng)求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>
從這個定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實(shí)際價值越來越遠(yuǎn)，便會形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢?，泡沫經(jīng)濟(jì)是個貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會動蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價格微幅上揚(yáng)、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場形勢
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評價。
衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應(yīng)求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
一、正確理解泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫的涵義
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>
從這個定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實(shí)際價值越來越遠(yuǎn)，便會形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，泡沫經(jīng)濟(jì)是個貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會動蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價格微幅上揚(yáng)、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場形勢
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評價。
衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應(yīng)求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫經(jīng)濟(jì)
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-0-01
在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢?，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性，但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。本文將對這些問題進(jìn)行分析和探討。
一、房地產(chǎn)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)
1.經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)
房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)泡沫的一種，但經(jīng)濟(jì)泡沫并不等于泡沫經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)泡沫是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可避免的，是市場經(jīng)濟(jì)中的正?，F(xiàn)象，它雖然也會對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成一定的損害和浪費(fèi)，但經(jīng)濟(jì)泡沫是可以通過市場機(jī)制的自發(fā)調(diào)節(jié)予以緩解或消除的，但泡沫經(jīng)濟(jì)是與市場機(jī)制無關(guān)甚至相反的一種對經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為有害的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。
泡沫經(jīng)濟(jì)，顧名思義是指經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)像泡沫一樣，繁榮的表面終究難逃破滅的結(jié)局。泡沫經(jīng)濟(jì)往往伴隨著商品價格的大起大落，但泡沫經(jīng)濟(jì)不是一般意義上的商品價格漲落，而是專指由過度投機(jī)而導(dǎo)致的商品價格嚴(yán)重偏離商品價值、先暴漲后驟跌的現(xiàn)象，是社會資金過于集中某一部門、同一商品反復(fù)轉(zhuǎn)手炒賣而導(dǎo)致該部門短期內(nèi)扭曲膨脹、生產(chǎn)部門因缺乏足夠的資金而長期衰退的一種必然結(jié)果。
2.泡沫經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制
泡沫經(jīng)濟(jì)之所以能夠創(chuàng)造虛假繁榮是因為它具有一種特殊的運(yùn)行機(jī)制。在正常的市場機(jī)制中，商品價格上升必然會導(dǎo)致商品需求下降。而泡沫經(jīng)濟(jì)則不然，它會出現(xiàn)違規(guī)律的變化，價格上漲，市場需求增加；價格下跌，市場需求下降得更快， 正所謂“買漲不買落”。
為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢?主要是因為人們購買這種商品不是為了消費(fèi)， 而是為了投機(jī)獲利。當(dāng)人們普遍認(rèn)為某種商品價格會上漲時，人們就會搶購這種商品；他們同樣知道該種商品價格將來會下降，但是他們堅信自己能趕在價格下降以前將持有的商品賣出去，因為市場上有比自己更傻的人。同一商品的反復(fù)交易會迭加商品價格，使其遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離商品價值；而價格上漲堅定了大眾的信念，又會吸引更多投機(jī)者的加入，直到某一天，市場沒有足夠的需求時(或是因為信心不足，或是因為缺乏資金)，市場出現(xiàn)價格可能將要回落的信號，人們猜測投機(jī)已經(jīng)走到了盡頭，于是大量拋出商品，而市場需求不足、商品價格瞬間下跌，市場從此一撅不振。這就是一個完整的泡沫經(jīng)濟(jì)演變過程。
當(dāng)然并不是所有商品都可以成為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，它必須具備一定的條件。首先，這種商品的供給是稀缺的，市場始終保持供不應(yīng)求局面。其次，交易便利，費(fèi)用低廉，這樣投機(jī)的熱情才能順利得到實(shí)現(xiàn)，市場利好的消息才能不斷被擴(kuò)散出去，市場需求和價格能以很快的速度被推到。房地產(chǎn)正是這種商品之一。
另外，泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生還需要足夠貨幣供給支撐。因此，泡沫經(jīng)濟(jì)的上演總是需要以宏觀擴(kuò)張的貨幣政策和銀行體系寬松的信貸政策為依據(jù)。無論泡沫經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)如何絢麗多彩，但從一開始就注定了難逃破裂的結(jié)局。因為再寬松的銀行信貸環(huán)境也要受到信貸規(guī)模的限制，汲養(yǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)生存的資金鏈注定要斷裂，從而導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)連鎖反應(yīng)。
二、房地產(chǎn)泡沫的防范
1.加強(qiáng)土地供應(yīng)的控制，抑制土地過度投機(jī)，控制增量、盤活存量
一方面，嚴(yán)格執(zhí)行土地儲備制度和土地出讓“招、拍、掛”制度，增加土地出讓的透明度。政府根據(jù)土地市場行情適時收購?fù)恋鼗蛟黾油恋爻鲎?，以便調(diào)控土地供應(yīng)增量；同時也可根據(jù)房地產(chǎn)市場價格調(diào)控新投放市場建設(shè)用地的用途，如可確保中低價位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房用地。另一方面可以通過設(shè)計合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅收制度，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通過征收土地閑置稅、土地增值稅、土地保有稅等，鼓勵土地持有人積極投資開發(fā)，提高土地投機(jī)的成本，刺激低度利用土地者轉(zhuǎn)讓土地或出租土地，以調(diào)節(jié)土地供給、盤活存量。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測與調(diào)控，限制房地產(chǎn)投機(jī)和炒作
建立健全城市基準(zhǔn)地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產(chǎn)交易價格評估制度、商品房出售網(wǎng)上申報制度，監(jiān)視土地交易價格、調(diào)查地價與土地交易情況，對取得優(yōu)惠政策受讓的土地再交易進(jìn)行嚴(yán)格限制，以加強(qiáng)政府管理部門對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測與調(diào)控。嚴(yán)格商品房預(yù)售審核管理、防止以預(yù)售為名的土地投機(jī)，嚴(yán)查開發(fā)商品房惜售行為，限制商品房期房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓，加強(qiáng)稅收征管和恢復(fù)征稅、控制炒房。如購買高檔商品房、別墅實(shí)行高契稅政策，二手商品房轉(zhuǎn)讓征收商品房增值稅或個人所得稅，商品房期房轉(zhuǎn)讓增收期房轉(zhuǎn)讓契稅等，限制購房投機(jī)和炒作，鼓勵自住，控制購房投資和投機(jī)需求。
3.建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制
各級政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，加強(qiáng)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)間，有計劃地建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系，防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報制度，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，加強(qiáng)對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控；通過市場信息、引導(dǎo)和規(guī)范，增加房地產(chǎn)市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi)；通過對樓市的動態(tài)監(jiān)測，評價市場的運(yùn)行情況，預(yù)測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準(zhǔn)確的信息，以便做出適時、適度調(diào)控市場的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。
4.利用貨幣金融政策調(diào)控市場，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為
政府可以通過提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策，調(diào)整房地產(chǎn)投資額與投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)保守、確實(shí)、安全等原則來發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手，提高我國的銀行業(yè)自身抵御金融風(fēng)險能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手.完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發(fā)展，這樣才能防范房地產(chǎn)業(yè)信貸泡沫，有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價格微幅上揚(yáng)、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫的房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。采取引導(dǎo)性消費(fèi)的政策進(jìn)行推進(jìn)，才能使房地產(chǎn)業(yè)健康成長。合理的房價上升是正常的，是國民經(jīng)濟(jì)增長的重要標(biāo)志。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉國光,王洛林,李京文.2006年:中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；泡沫經(jīng)濟(jì)；起因；對策
房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。從理論上講，任何商品都有發(fā)生經(jīng)濟(jì)泡沫和泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性，每個商品產(chǎn)生泡沫機(jī)會的多少及其對國民經(jīng)濟(jì)的影響程度也是不同的。根據(jù)世界各國和地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗分析，股票和房地產(chǎn)是產(chǎn)生泡沫幾率最高的，所以房地產(chǎn)和股票是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體或“多發(fā)區(qū)”。
1、房地產(chǎn)泡沫的起因
造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產(chǎn)的價格必然會比較高。人們估計到房地產(chǎn)價格要上升，為了賺取土地價格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價格只漲不跌，就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，而價格只漲不跌，銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬無一失，所以很容易發(fā)放過量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價格下降，為了保護(hù)投資利益，競相拋售，使房地產(chǎn)價格直線下降，泡沫隨之破裂。原來被認(rèn)為萬無一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。
房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性，但絕不能說房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系可以從以下幾個方面來分析：
1.1 房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。
1.2 房地產(chǎn)過熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過熱主要指房地產(chǎn)投資量過大，開發(fā)量過多，超過了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會有效需求。房地產(chǎn)過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會帶來價格飆升從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價格現(xiàn)象，又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段，房地產(chǎn)資金貨幣供應(yīng)量不斷增加，各種資金包括個人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入，在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價格升高。只有那些有大量投機(jī)資金介入，過度炒高的房地產(chǎn)市場，其房地產(chǎn)過熱才會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。
1.3 同時也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險陛，主要表現(xiàn)在：一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會出現(xiàn)虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。二是房地產(chǎn)商品價格泡沫。一方面，房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)；另一方面，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。
1.4 房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，形成大量空置，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。如前所述，商品房空置率在10%-15%之間時，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價猛跌，經(jīng)濟(jì)混亂，社會動蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。
2、擠壓房地產(chǎn)泡沫的措施
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價格微幅上揚(yáng)、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。具體對策如下：
2.1 從土地源頭入手，規(guī)范土地市場 土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
2.2 建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警機(jī)制 各級政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強(qiáng)和發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，加強(qiáng)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)問，有計劃地建立符合自己城市特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系，防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報制度，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，加強(qiáng)對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控；通過市場信息、引導(dǎo)和規(guī)范，增加房地產(chǎn)市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi)；通過對樓市的動態(tài)監(jiān)測，評價市場的運(yùn)行情況，預(yù)測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準(zhǔn)確的信息，以便做出適時、適度調(diào)控市場的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。
2.3 要加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管 推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動性、風(fēng)險管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌，盡早發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，大力推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化，盡快成立購房擔(dān)保機(jī)構(gòu)，推進(jìn)保險業(yè)尤其是壽險業(yè)與住房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。同時借鑒海外經(jīng)驗，加強(qiáng)研究與國外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場結(jié)合的方式、方法和步驟，促進(jìn)開發(fā)信貸與消費(fèi)信貸的同時發(fā)展，建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場（包括一級市場和二級市場），有效化解金融風(fēng)險。
2.4 利用貨幣金融政策調(diào)控市場，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為 政府可以通過提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策，調(diào)整房地產(chǎn)投資額與投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)保守、確實(shí)、安全等原則來發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手，提高我國的銀行業(yè)自身抵御金融風(fēng)險能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手，完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發(fā)展，這樣才能防范房地產(chǎn)業(yè)信貸泡沫，有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。
3、結(jié)束語
房產(chǎn)是關(guān)系到國計民生的一件大事，國家職能部門必須加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)，防止房地產(chǎn)泡沫的過度膨脹，對于以后泡沫的破裂，需要及早建立預(yù)案。這樣，才能真正建立一個和諧社會。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞]內(nèi)外失衡；流動性過剩；資產(chǎn)價格泡沫
[中圖分類號]F015［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］ A
[文章編號] 1673－0461（2008）03－0007－05
近年來，泡沫經(jīng)濟(jì)已經(jīng)取代經(jīng)濟(jì)衰退成為經(jīng)濟(jì)增長的夢魘。從1990年泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰至今的十幾年，日本經(jīng)濟(jì)一直在不景氣中掙扎。2007年美國房地產(chǎn)泡沫破滅所引發(fā)的次貸危機(jī)直接導(dǎo)致了大批金融機(jī)構(gòu)的虧損甚至破產(chǎn)。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了以股票和房地產(chǎn)為載體的資產(chǎn)價格暴漲，盡管貨幣政策當(dāng)局已經(jīng)采取了緊縮性貨幣政策，但是效果并不明顯，資產(chǎn)價格反倒出現(xiàn)了逆勢上揚(yáng)的現(xiàn)象。本文研究我國當(dāng)前資產(chǎn)價格飆升是否存在泡沫，以及其形成機(jī)制，進(jìn)而提出調(diào)控建議。文章的內(nèi)容安排如下：第一部分分析我國當(dāng)前資產(chǎn)價格飆升和泡沫泛起；第二部分研究當(dāng)前資產(chǎn)價格泡沫的形成機(jī)制和根本原因；第三部分分析當(dāng)前資產(chǎn)價格泡沫破滅的可能影響和后果；最后一部分是調(diào)控建議和措施。
一、中國當(dāng)前資產(chǎn)價格飆升和泡沫泛起
中國以股票和房地產(chǎn)為載體的資產(chǎn)價格持續(xù)飆升已經(jīng)成為全球資本市場的重要現(xiàn)象。股票市場自2006年初以來更是成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)，各種股價指數(shù)在一年多的時間里上漲了將近5倍。關(guān)于當(dāng)前資產(chǎn)價格暴漲有兩種代表性的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)前資產(chǎn)價格暴漲是經(jīng)濟(jì)增長的必然結(jié)果，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)前資產(chǎn)價格暴漲說明經(jīng)濟(jì)中存在著嚴(yán)重的泡沫。一般來說，資產(chǎn)價格泡沫是指資產(chǎn)價格嚴(yán)重偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，暴漲然后再暴跌的過程。Kunio Okina，Masaaki Shirakawa和Shigenori Shiratsuka(2001)在研究日本泡沫經(jīng)濟(jì)中指出，泡沫經(jīng)濟(jì)包括三個基本要素：資產(chǎn)價格的快速上升，經(jīng)濟(jì)過熱以及貨幣和信貸的大規(guī)模增加。根據(jù)這一理論，如果中國當(dāng)前資產(chǎn)價格暴漲具備了上述三個條件，我們就可以認(rèn)為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了資產(chǎn)價格泡沫。
我國股票市場資產(chǎn)價格的飆升始于2006年初。2005年底以上證綜合指數(shù)衡量的股票價格僅為1161點(diǎn)，但自2006年初起股價指數(shù)一路飆升，至2007年9月，已經(jīng)增至5552點(diǎn)，上漲了將近5倍，而以深圳成份指數(shù)衡量的股價指數(shù)上漲速度更為迅速，從2005年底到2007年9月上漲了將近7倍，資產(chǎn)價格上升速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本1985-1990年泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生和膨脹時期日經(jīng)指數(shù)的上漲速度（見表1）。從股票市場市盈率來看，2007年5月上交所A股平均市盈率為42.8，其中工業(yè)股為37.9，商業(yè)股為74.2，公用事業(yè)股為49.3，房地產(chǎn)類股票為70.4，綜合類股票為44.8（張俊偉，2007）。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于日本泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生和高漲時期的市盈率（見表1）。而我國房地產(chǎn)價格自2003年以來保持了兩位數(shù)的增長速度，其價格在政府調(diào)控中逆勢上揚(yáng)，2007年11月70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比增長10.5%。
中國經(jīng)濟(jì)一直著保持較高的增長速度，尤其是2003年以來GDP增長速度均保持在10%以上。2007年初以來經(jīng)濟(jì)過熱趨勢日益明顯，CPI持續(xù)攀升，2007年11月CPI同比增長6.9%，是11年來的最高水平，而同期美國和歐元區(qū)通貨膨脹率基本保持在2%-3%，日本CPI同比增長率基本維持在零或負(fù)值的水平。從2001年以來我國貨幣供給M2的增長率一直保持17%左右。商業(yè)銀行信貸水平幾乎和貨幣供給M2保持著同樣的增長水平。尤其是房地產(chǎn)貸款增速更甚，2000年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住宅貸款的年均增速分別為25.99％和59.19%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期金融機(jī)構(gòu)貸款13.06％年均增速，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本泡沫經(jīng)濟(jì)時期房地產(chǎn)貸款的增長速度（見表2）。
表1 和表2數(shù)據(jù)表明當(dāng)前我國資產(chǎn)價格增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了GDP增長速度，以2006為例，GDP和M2增速分別為10.7%和15.67%，CPI同比增長1.5%，而股票價格指數(shù)在2006年一年內(nèi)則上漲了212%，這說明當(dāng)前資產(chǎn)價格增長速度已經(jīng)超過經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，偏離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長。通過與日本泡沫經(jīng)濟(jì)時期資產(chǎn)價格上漲速度已以及宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較，本文認(rèn)為我國當(dāng)前資產(chǎn)價格上的漲速度已經(jīng)超過日本泡沫經(jīng)濟(jì)時期，這說明中國資產(chǎn)價格飆升中隱藏著嚴(yán)重的泡沫。
2007年以來我國實(shí)施了緊縮性貨幣政策，六次提高貸款利率，但資產(chǎn)價格仍然還在逆勢上揚(yáng)，這進(jìn)一步說明我國資產(chǎn)價格泡沫正處于非理性的迅速飆升和暴漲階段。
二、我國當(dāng)前資產(chǎn)價格泡沫的形成機(jī)制
一般說來，泡沫經(jīng)濟(jì)的形成要具備以下條件：第一，宏觀經(jīng)運(yùn)行良好，經(jīng)濟(jì)保持較高的增長速度，經(jīng)濟(jì)主體對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一種樂觀的預(yù)期。第二，經(jīng)濟(jì)體有大量的過剩資金，這些資金可能源自國內(nèi)也可能源自國外或者兼而有之，這是泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹的基礎(chǔ)。第三，引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)的條件，這可能包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，政府政策或者外資的涌入等（三木谷良一，1998）。
中國經(jīng)濟(jì)多年的高速增長所營造的樂觀預(yù)期為泡沫經(jīng)濟(jì)的泛起提供了溫床。而經(jīng)濟(jì)內(nèi)外失衡則成為泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生的根本原因，經(jīng)濟(jì)內(nèi)外失衡表現(xiàn)為內(nèi)部超額儲蓄以及國際收支持續(xù)雙順差，這就使宏觀經(jīng)濟(jì)充斥著過剩的流動性，在缺乏有效投資渠道以及較強(qiáng)投機(jī)心理的作用之下，過剩的資金使得泡沫經(jīng)濟(jì)的形成具備了基本條件（見圖1）。而東南亞金融危機(jī)以后多年的擴(kuò)張性貨幣政策以及人民幣升值預(yù)期的強(qiáng)化則為泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹提供了良好的契機(jī)。直到2007年CPI大幅上升以后，我國貨幣政策當(dāng)局才開始緊縮貨幣，受時滯及其他各種因素的制約，緊縮性貨幣政策的效果并不明顯，對當(dāng)前泡沫抑制作用有限。這也說明僅僅采用緊縮性貨幣政策抑制泡沫是不夠的，我們必須研究泡沫形成的根本原因，采取各種措施從源頭抑制泡沫的膨脹（見圖1）。
圖1描述了當(dāng)前我國資產(chǎn)價格泡沫的形成機(jī)制。具體說來，我國當(dāng)前以資產(chǎn)價格暴漲為特征的泡沫經(jīng)濟(jì)泛起和膨脹是以下因素綜合作用的結(jié)果：
第一，我國國民儲蓄持續(xù)走高
我國的國民儲蓄率從1990年開始就一直處在一個很高的水平上，而且從2000年后急劇升高，到2005年已達(dá)到48%，將近占國民總產(chǎn)值的一半（見圖2）。高額儲蓄為泡沫經(jīng)濟(jì)形成提供了大量的過剩資金，只要資產(chǎn)市場具有良好的預(yù)期，追逐高額利潤的巨額過剩資金就會進(jìn)入資產(chǎn)市場。尤其是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于資產(chǎn)市場投機(jī)收益率的情形下，巨額過剩資金更是大規(guī)模進(jìn)入資產(chǎn)市場。
高額儲蓄的形成主要有兩方面原因：一方面，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的制度缺失造成社會保障體制、醫(yī)療保障體制以及教育體制改革的不完善，經(jīng)濟(jì)中的不確定性增強(qiáng)，居民只得進(jìn)行預(yù)防性儲蓄降低不確定性，另一方面，由于轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)過程中對微觀主體的投資限制較多，以及有效投資渠道的缺乏，導(dǎo)致大量的資金只得進(jìn)行儲蓄。
第二，國際收支持續(xù)雙順差帶來外匯儲備的增加
根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)恒等式，與國內(nèi)高額儲蓄相對應(yīng)的是貿(mào)易順差不斷擴(kuò)大。貿(mào)易盈余帶來外匯儲備的增加，至2006年底，我國外匯儲備達(dá)到10633億美元，居世界第一位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“適當(dāng)”規(guī)模。在強(qiáng)制結(jié)售匯制度之下，外匯儲備增加導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣增加，盡管中國人民銀行采取了各種沖銷措施，但是對于不斷增加的外匯儲備來說則是杯水車薪，在貨幣乘數(shù)的作用之下，貨幣供給成倍增加。根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)景氣月報的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2007年前三季度，我國進(jìn)出口總額同比增長23.5%，其中，出口同比增長27.1%，進(jìn)口同比增長19.1%。貿(mào)易順差比上年同期增長758億美元，同比增長68.97%。外商直接投資實(shí)際使用金額472億美元，同比增長10.9%。9月末，國家外匯儲備14336億美元，同比增長45.1%。只要順差在增加，外匯儲備就會增加，貨幣供給就會增加，流動性過剩的程度就會進(jìn)一步加劇，這就為泡沫的泛起提供了大量的資金基礎(chǔ)。
第三，國際資本凈流入和人民幣升值預(yù)期相互強(qiáng)化
貿(mào)易盈余的不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致美元等外幣資產(chǎn)的供給增加，這就增加了對人民幣的需求，使得人民幣面臨著升值的壓力和預(yù)期。尤其是當(dāng)前美中存款利差收窄將吸引更多的外資進(jìn)入中國。這種背景之下，國際游資不斷流入中國，這些資金進(jìn)入股票和房地產(chǎn)市場，推動著中國股價和房價的上升。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)業(yè)利用外資已經(jīng)占到全國利用外資比重的五分之一。這些進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的外資利潤高達(dá)100%以上，在高額利潤的驅(qū)動之下，更多的外資涌入中國，這對國內(nèi)房價的上升起到了推波助瀾的作用，宋勃和高波（2007）對國際資本流動和房地產(chǎn)價格的實(shí)證研究支持了這一推論。由于股票具有交易便利等投資特性，更是成為國際資本的投機(jī)對象。2007年1-9月，國際資本凈流入達(dá)到1243億美元，占同期貿(mào)易順差的66.82%（見圖3）。國際資本凈流入加大了對人民幣的需求，進(jìn)而強(qiáng)化了人民升值的預(yù)期，形成了人民幣升值預(yù)期和國際資本凈流入的正向循環(huán)。
第四，長期低利率的擴(kuò)張性貨幣政策
自1997年東南亞金融危機(jī)以來，我國確立了“內(nèi)需主導(dǎo)型”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，與此對應(yīng)，中國人民銀行一直奉行低利率擴(kuò)張性貨幣政策。在低利率政策之下，由于儲蓄收益較低，尤其是在當(dāng)前CPI大幅上升之下，居民儲蓄存款利率實(shí)際為負(fù)，一旦國內(nèi)資產(chǎn)市場有比較好的投資機(jī)會，大量高額儲蓄和國際游資就會進(jìn)入股市和房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場，甚至一些原本用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的資金在資產(chǎn)高額回報率的吸引之下也進(jìn)入股市和房地產(chǎn)市場，為泡沫經(jīng)濟(jì)的形成埋下了伏筆。
第五，銀行信貸擴(kuò)張
每一個泡沫經(jīng)濟(jì)背后都一定有大量的銀行借貸資金的支持，它是泡沫經(jīng)濟(jì)形成的助推力。尤其是商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸，是造成其房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的重要原因。如果銀行持有大量的房地產(chǎn)，或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，那么房地產(chǎn)價格的上漲將提高銀行資本的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。因此，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，而這又進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)價格。這一過程循環(huán)往復(fù)，使得房地產(chǎn)價格日益偏離實(shí)際均衡價格，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)類貸款占金融機(jī)構(gòu)全部貸款的比重，從2000年的6.04％上升至2005年的15.5%，已經(jīng)超過日本泡沫經(jīng)濟(jì)時期房地產(chǎn)貸款占全部貸款12.1%的比率。這一方面為資產(chǎn)價格飆升提供了巨額的資金支持，另一方面也加劇了風(fēng)險向商業(yè)銀行的集中。
上述各種因素都增加了國內(nèi)資金的供給，提高了流動性過剩的程度，為泡沫經(jīng)濟(jì)形成提供了強(qiáng)大的資金支持，在預(yù)期樂觀的情形下，過剩資金涌入資產(chǎn)市場導(dǎo)致資產(chǎn)價格泡沫的泛起和膨脹，這就導(dǎo)致了投機(jī)資本的高額利潤，致使過剩資金進(jìn)一步進(jìn)入，在自我強(qiáng)化的預(yù)期之下，資產(chǎn)價格泡沫逐漸膨脹。
三、我國資產(chǎn)價格泡沫崩潰的可能影響
在緊縮的經(jīng)濟(jì)政策之下，如果泡沫失去了資金的支持，其可能會迅速走向破滅。根據(jù)我國當(dāng)前泡沫經(jīng)濟(jì)形成機(jī)制，如果泡沫破滅，勢必會對中國金融穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變以及經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展帶來重創(chuàng)。
泡沫經(jīng)濟(jì)時期，房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行信貸較高比例，因此房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰以后最大的受害者是銀行，而銀行又會將危機(jī)傳遞給整個社會。泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰可能帶來如下的惡性循環(huán)：泡沫經(jīng)濟(jì)破滅―經(jīng)濟(jì)不景氣―低利率―資本外流―需求低迷―銀行呆賬和壞賬增加―維持低利率―資金不回流―需求更低迷―銀行危機(jī)―經(jīng)濟(jì)衰退。IMF(2000), Bordo和 Jeanne (2002), Borio 和 Lowe (2002)等的研究也表明資產(chǎn)價格泡沫會對金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)造成惡劣影響。1990年日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰帶來的金融危機(jī)及其后的長期經(jīng)濟(jì)蕭條和1997年東南亞金融危機(jī)就是最好的例證。而2007年美國房地產(chǎn)市場泡沫破滅給美國帶來了次貸危機(jī)，其直接影響是導(dǎo)致大批金融機(jī)構(gòu)的虧損甚至破產(chǎn)，而間接影響則致使美國和世界處于經(jīng)濟(jì)衰退的邊緣。
從當(dāng)前我國四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人貸款看，2004到2006年房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人貸款占其貸款總余額比例不斷上升，個別銀行房地產(chǎn)貸款總額已經(jīng)占到貸款總額的20%以上（見表3）。這從一個側(cè)面說明如果我國房地產(chǎn)價格泡沫破滅，必將會帶來大規(guī)模的不良債權(quán)，泡沫破滅對金融機(jī)構(gòu)所造成的危害可能要遠(yuǎn)甚于日本。
當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式正在從以投資和出口拉動為主向消費(fèi)、投資和出口共同拉動經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)變。而這一轉(zhuǎn)變能否完成關(guān)鍵在于能否實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的可持續(xù)增長。近年來，我國消費(fèi)率一直處于下降趨勢，尤其是居民消費(fèi)率下降更多，2005年已經(jīng)降至38.7%。我國消費(fèi)率不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家和世界平均水平，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于印度水平（見表4）。據(jù)國家統(tǒng)計局2002年在河北、天津、山東、江蘇、廣東、四川、甘肅、遼寧等8個省市抽樣問卷調(diào)查結(jié)果，房地產(chǎn)已經(jīng)成為居民家庭價值量最大的財產(chǎn)。如果當(dāng)前我國房地產(chǎn)泡沫破滅，我國居民就會面臨著資產(chǎn)大幅縮水，這會導(dǎo)致已經(jīng)持續(xù)降低的消費(fèi)水平進(jìn)一步下降，使我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變尤難實(shí)現(xiàn)，并將影響中國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展。
鑒于上述分析，我們必須采取措施調(diào)控資產(chǎn)價格暴漲，我國當(dāng)前泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹的形成機(jī)制以及日本等國家泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的經(jīng)驗教訓(xùn)，本文提出如下的調(diào)控建議。
四、調(diào)控建議
（一）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)外均衡的實(shí)現(xiàn)，這是阻止泡沫經(jīng)濟(jì)惡化的根本途徑
日本等國家和地區(qū)泡沫經(jīng)濟(jì)的迅速破滅就是因為沒有采用有效措施從根本改善內(nèi)外失衡，而是直接實(shí)行緊縮性貨幣政策將泡沫挑破。針對我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，本文認(rèn)為應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手促進(jìn)內(nèi)外均衡的實(shí)現(xiàn)：
第一，完善制度建設(shè)，促進(jìn)收入和消費(fèi)水平提高
當(dāng)前的重點(diǎn)是完善公共支出體系，進(jìn)一步建設(shè)包括社會保障體制、醫(yī)療體制和教育體制等在內(nèi)的制度，降低經(jīng)濟(jì)主體未來的不確定性預(yù)期和預(yù)防性儲蓄，從而增加消費(fèi)需求。隨著消費(fèi)水平的提高，邊際消費(fèi)傾向遞減，因此當(dāng)前我國消費(fèi)增加的渠道主要在于增加低收入者的收入水平，促進(jìn)低收入者消費(fèi)的提高，進(jìn)而增加總體消費(fèi)需求。只要總體消費(fèi)需求增加了，儲蓄水平就會自然下降，外貿(mào)順差也會得到緩解。
第二，逐步解除進(jìn)口管制，從增加進(jìn)口角度緩解外貿(mào)順差的日益擴(kuò)大
有人提出通過征收出口稅來控制產(chǎn)品出口以抑制順差擴(kuò)大的建議，但是本文認(rèn)為這種干預(yù)手段只適用于特殊產(chǎn)品出口管制，不具有普遍意義，而且不利用我國經(jīng)濟(jì)的長期可持續(xù)發(fā)展。較之于控制出口緩解順差的擴(kuò)大，從增加進(jìn)口的角度緩解順差的持續(xù)擴(kuò)大是一個更好的渠道和方法。通過降低甚至取消進(jìn)口稅，逐步解除進(jìn)口管制實(shí)行自由進(jìn)口（當(dāng)然，少數(shù)特殊產(chǎn)品仍需進(jìn)口管制！），一定會促進(jìn)進(jìn)口的增加，而進(jìn)口的增加不僅會緩解順差持續(xù)擴(kuò)大，而且如果進(jìn)口一些關(guān)系國計民生的產(chǎn)品，則有利于經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)整體福利水平的提高。
（二）深化投融資體制的改革，提高儲蓄向投資轉(zhuǎn)化的效率
由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中對微觀經(jīng)濟(jì)主體的投資還存在諸多限制，導(dǎo)致居民有效投資渠道的缺乏，在預(yù)期良好的前提下，居民在銀行的存款逐漸轉(zhuǎn)向股市和房地產(chǎn)，尤其是在股票供給有限和金融產(chǎn)品缺乏的前提下，股價和房地產(chǎn)價格的暴漲是必然結(jié)果。因此，減少對微觀投資主體的投資限制，完善金融市場，尤其是大力發(fā)展資本市場，為經(jīng)濟(jì)主體提供多元的投資渠道和豐富的金融產(chǎn)品就變得至關(guān)重要。在此基礎(chǔ)之上，正確處理虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，對居民的投資行為進(jìn)行正確的引導(dǎo)，完全有可能將積累的財富引向?qū)嵸|(zhì)生產(chǎn)部門，推動產(chǎn)業(yè)升級、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)長期可持續(xù)發(fā)展。
（三）制定適當(dāng)?shù)膮R率政策，發(fā)揮匯率對經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用
從當(dāng)前來看，由于國際收支順差以及源自美國等發(fā)達(dá)國家要求人民幣升值的國際壓力，人民幣匯率政策面臨著困境。一方面，如果人民幣大幅升值，可能會使得中國出口企業(yè)競爭力下降，而且由于國際社會對中國出口產(chǎn)品的需求彈性偏低，人民幣升值可能會帶來順差的增加而不是下降。另一方面，如果人民幣不升值，我國將會面臨更加強(qiáng)大的國際壓力，而且會使中國順差進(jìn)一步擴(kuò)大和升值預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。鑒于各種因素的考慮，本文建議在無預(yù)期的前提下將人民幣一次升值5%，這也是出口企業(yè)能夠承受的一個升值水平，目的是達(dá)到抑制升值預(yù)期，減緩熱錢流入，促進(jìn)國際收支平衡的實(shí)現(xiàn)。匯率政策本身也具有時滯效應(yīng)，甚至?xí)a(chǎn)生 “倒J”曲線效應(yīng)，因此對于升值以后國際收支順差沒有縮小要有心理準(zhǔn)備。
在近于固定的匯率制度以及人民幣強(qiáng)制結(jié)售匯制度下，國際收支順差必然帶來貨幣供給的大量增加，這就制約了當(dāng)前緊縮性貨幣政策的效應(yīng)。從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)該實(shí)行更具彈性的匯率制度，改革強(qiáng)制結(jié)售匯制度，實(shí)現(xiàn)人民幣貨幣政策和匯率政策協(xié)調(diào)。
（四）加強(qiáng)貨幣政策和其他政策協(xié)調(diào)，提高貨幣政策在熨平經(jīng)濟(jì)波動中的有效性和靈活性
貨幣政策的過度擴(kuò)張和突然緊縮都不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。過度擴(kuò)張可能為泡沫經(jīng)濟(jì)形成埋下伏筆，而突然緊縮可能會挑破泡沫，產(chǎn)生嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會后果，因此貨幣政策應(yīng)該是穩(wěn)健和圓潤的，從而提高其熨平經(jīng)濟(jì)波動的效應(yīng)。實(shí)際上，面對經(jīng)濟(jì)泡沫，如果只是簡單地收縮銀根，必然會對正常的經(jīng)濟(jì)活動造成破壞，“就好比城里有房子失火，消防隊不是像房子噴水，而是決堤淹城一樣”（三木谷良一，1998）。因此，在緊縮貨幣的同時，必須采取其他政策如產(chǎn)業(yè)政策、財政和稅收政策等配合，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和轉(zhuǎn)型，從而提高貨幣政策的有效性。
（五）加強(qiáng)監(jiān)管，增強(qiáng)商業(yè)銀行風(fēng)險意識和規(guī)避風(fēng)險能力
在泡沫經(jīng)濟(jì)跡象出現(xiàn)以后還需要大量的后續(xù)資金才能把泡沫越吹越大，這些資金可能來自于國內(nèi)，也可能來自于海外，為了防范泡沫經(jīng)濟(jì)的急劇膨脹，需要加強(qiáng)資金流向監(jiān)管。對于金融監(jiān)管當(dāng)局來說，在資產(chǎn)價格迅速膨脹的危險時期，必須加強(qiáng)對商業(yè)銀行信貸的監(jiān)管和調(diào)控。與此同時，商業(yè)銀行自身必須增強(qiáng)風(fēng)險意識和風(fēng)險規(guī)避能力，才能在泡沫破滅時將損失降到最低。
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The Forming Mechanism and its Regulation of China Asset Price Bubble under Internal and External Disequilibrium
Feng Cai
（Nanjing University ，Nanjing 210093，China）
