時(shí)間：2024-03-12 14:49:53
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫 表現(xiàn)危害
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
中國房產(chǎn)市場自94年房產(chǎn)改制后，制度上使得配給制失效，轉(zhuǎn)向市場化購買，特別是2003年中央將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)以來，房地產(chǎn)市場市場徹底被激活，大量的需求使得房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，房價(jià)更是成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，雖然隨后政府不斷出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，仍遏制不住房價(jià)快速上漲的勢頭。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫在我國慢慢積累，形勢不容樂觀。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的表現(xiàn)。
（1）政策調(diào)控失控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，十年來關(guān)于房產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)43次。然而這43次調(diào)控政策竟對房價(jià)的上漲沒起任何作用，廣州2003年一手樓均價(jià)3888元/平方米，2012年14044元/平方米，漲幅261%；北京 2003年一手樓均價(jià)4456元/平方米，2012年20700元/平方米，漲幅365%；上海 2003年一手樓均價(jià)5118元/平方米， 2012年22595元/平方米， 漲幅341%；深圳 2003年一手樓均價(jià)5680元/平方米，2012年18900元/平方米，漲幅233%。
（2）房價(jià)與收入不匹配。國際上通用的房價(jià)收入比計(jì)算方式，是以住宅套價(jià)的中值除以家庭年收入的中值，合理的房價(jià)收入比取值為3-6。按此衡量，全國大部分城市的房價(jià)收入比都超過6倍，其中部分城市的比率甚至超過了20，特別是北京、上海、廣州等地超過30。房價(jià)收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個(gè)依據(jù)理由是，房價(jià)最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產(chǎn)市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關(guān)于居民的隱性收入，很多城市在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的處理當(dāng)中已經(jīng)考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價(jià)更加使得普通居民不堪重負(fù)。當(dāng)然，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現(xiàn)在的高房價(jià)。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會(huì)和發(fā)達(dá)國家差不多，那時(shí)出現(xiàn)高房價(jià)是合理的；但目前的高房價(jià)嚴(yán)重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現(xiàn)象。
（3）房地產(chǎn)貸款超常規(guī)增長。今年1到9 月份，全國商品房銷售金額5.4 萬億元，同比增長33.9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金8.78 萬億元，同比增長28.7%。其中，國內(nèi)貸款同比增長32.3%，個(gè)人按揭貸款增長45.8%，增速繼續(xù)回落4.5 個(gè)百分點(diǎn)。今年前三季度主要金融機(jī)構(gòu)累計(jì)新增個(gè)人住房貸款累計(jì)12492 億元，占累計(jì)新增人民幣貸款的17.2%。在當(dāng)前貸款規(guī)模較為緊張的環(huán)境下，房地產(chǎn)貸款的超常規(guī)增長，反映了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過熱現(xiàn)象。
（4）商品房空置率居高不下。2012年北京市公安局人口管理總隊(duì)的數(shù)據(jù)顯示，北京已基本建成全市房屋標(biāo)準(zhǔn)地址數(shù)據(jù)庫。據(jù)悉，該數(shù)據(jù)庫共采集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計(jì)算，北京空置房比例高達(dá)28.9%。
（5）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的占比過高。房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲對GDP起到了明顯的拉動(dòng)作用，由房價(jià)上升帶動(dòng)了地產(chǎn)股的上升，地產(chǎn)股占股票總市值的10%,股票總市值約占GDP的80%,則房價(jià)對GDP影響在8%左右。地方政府也過度的依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，依靠出售土地和房產(chǎn)稅作為地方收入的主要來源。
二、房地產(chǎn)泡沫的危害性。
（1）房地產(chǎn)光泡沫導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條。房地產(chǎn)市場“輸出效應(yīng)”的出現(xiàn)，不禁讓人回想起20年前日本的狀況。1985年到1990年，日本經(jīng)過了5年的房價(jià)的瘋狂上漲。到1991年左右，日本國內(nèi)炒房人賺足錢之后，就開始向海外擴(kuò)張。加上當(dāng)時(shí)日元的升值，他們就到美國買房子，這甚至讓美國人驚呼，日本人準(zhǔn)備買下整個(gè)美國。但最后的結(jié)果眾所周知，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了長期的蕭條。
（2）房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)危害正常金融秩序。民間借貸危機(jī)、中小企業(yè)資金鏈斷裂、高利貸崩盤……背后既與實(shí)業(yè)投資不景氣、企業(yè)經(jīng)營難以為繼無法償還借貸有關(guān)，也與當(dāng)前融資極度困難有關(guān)，更與樓市繁榮帶來的資金脫實(shí)向虛有關(guān)?？梢哉f，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大，將意味著有更多社會(huì)資金從其他產(chǎn)業(yè)集聚到樓市，房價(jià)繁榮的背后，是越來越多的產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)，是越來越多的實(shí)業(yè)資金變身為投機(jī)“熱錢”的過程。雖然房價(jià)漲了，地價(jià)也漲了，土地財(cái)政似乎有了保障；而且，房價(jià)漲了，房地產(chǎn)投資增加了，地方政府穩(wěn)增長似乎也大可高枕無憂。但這些短暫的增長和短暫的收入，最后都將會(huì)以更長久的地方財(cái)政危機(jī)和經(jīng)濟(jì)減速為代價(jià)。沒有實(shí)業(yè)支撐的經(jīng)濟(jì)終究是脆弱的、不可持續(xù)的。房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大的更大危害在于，它將銀行的房地產(chǎn)貸款置于高風(fēng)險(xiǎn)之中，銀行貸款的不良率或?qū)⒙裣鲁A(yù)期反彈的隱患。一旦經(jīng)濟(jì)不景氣造成房地產(chǎn)金融泡沫破裂，銀行信貸將首先面臨大量壞賬損失。而銀行是金融的核心，銀行出現(xiàn)問題，必然危害金融秩序的正常運(yùn)行，，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)都會(huì)遭受嚴(yán)重影響，收入減少，失業(yè)增加，經(jīng)濟(jì)將會(huì)陷入衰退或蕭條。2006年美國房地產(chǎn)泡沫破滅，2007年引發(fā)美國次貸危機(jī)，2008年終于點(diǎn)燃了美國金融危機(jī)，并迅速蔓延全球。三年后，歐洲債務(wù)危機(jī)爆發(fā)且演變成慢性經(jīng)濟(jì)病，目前仍在“重癥監(jiān)護(hù)室”觀察。
（3）房地產(chǎn)泡沫會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡。過度的房地產(chǎn)投資和投機(jī)，會(huì)使社會(huì)上的相當(dāng)大部分的資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，令社會(huì)上大量的現(xiàn)金流集中于第二產(chǎn)業(yè)，使得第二產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值在GDP中比重加大，而第一、三產(chǎn)業(yè)卻因?yàn)橘Y金投入不足，在GDP中占有的比重降低，也就是說三大產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值的比例失衡。眾所周知，在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家，第三產(chǎn)業(yè)所占比重通常是最高的，是關(guān)系國計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展是國際經(jīng)濟(jì)增長的有力保證。但在中國，第三產(chǎn)業(yè)所占比重本已較低，而現(xiàn)在第二產(chǎn)業(yè)因?yàn)榉康禺a(chǎn)的帶動(dòng)，比重進(jìn)一步加大，使得第三產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步壓縮，這樣失衡的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是不利于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的。例如上世紀(jì)80年代90年度泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來的營業(yè)外收益，結(jié)果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。特別是電子產(chǎn)品類的企業(yè)創(chuàng)新，日本逐步的被韓國和中國趕超。
（4）進(jìn)一步擴(kuò)大貧富差距，并會(huì)引發(fā)社會(huì)問題。在房地產(chǎn)投資和投機(jī)日益盛行的大背景下，有能力買房滿足住房需求之余，還有余力進(jìn)行房地產(chǎn)投資或投機(jī)的人可以通過獲取房屋交易中的溢價(jià)變得越來越富有；而一些沒有能力購買房屋或是購房后沒有多余資金進(jìn)行房屋投資和投機(jī)的人，因?yàn)椴荒芙柚课莸脑鲋刀@取額外資金，而且物價(jià)越來越高他們會(huì)變得越來越貧困，貧富差距的擴(kuò)大會(huì)加劇社會(huì)矛盾和沖突之外。同時(shí)，房地產(chǎn)泡沫破滅后會(huì)帶來嚴(yán)重的社會(huì)問題，以香港為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅后，以舉報(bào)個(gè)案計(jì)算的犯罪率開始攀升，由1997年的每10萬人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達(dá)25.14％，直至2005年才開始同落。
（5）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫也是腐敗滋生的土壤。房地產(chǎn)泡沫帶來的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用節(jié)節(jié)攀升，而政府做為土地轉(zhuǎn)讓的主要來源，是房地產(chǎn)商人重點(diǎn)行賄對象。近年來揪出的一些腐敗案件，大都與房地產(chǎn)密切相關(guān)。一般來說管土地的官員富得最厲害。官員與開發(fā)商的勾結(jié)，主要是利益上的聯(lián)系，即官員利用權(quán)力為開發(fā)商行便利，而開發(fā)商也相應(yīng)的給出經(jīng)濟(jì)上的回報(bào)。例如河南省鄭州市原副市長兼鄭東新區(qū)管委會(huì)主任王慶海在土地出讓和規(guī)劃審批等方面為他人謀取利益，其涉案金額高達(dá)近2000萬元。四川省成都市原政協(xié)副主席周學(xué)文利用職務(wù)便利，在土地出讓、拆遷安置等方面為請托人謀取利益，收受賄賂折合人民幣2200余萬元。廣東省江門市原市委常委、常務(wù)副市長林崇中利用職務(wù)便利，多次主持召開會(huì)議，向某商人低價(jià)出讓土地，從中收受港幣65萬元，造成土地收益流失高達(dá)9404萬元。
關(guān)鍵詞：微泡沫鉆井液；防漏能力；發(fā)泡劑和穩(wěn)泡劑；鉆井液性能數(shù)據(jù)
中圖分類號(hào)：TE254 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2011）31-0067-02
一、地質(zhì)概況
海坨子地區(qū)位于松遼盆地南部中央坳陷海坨子構(gòu)造，主力開發(fā)層為扶余油層，含油性主要受儲(chǔ)層巖性、物性控制，形成巖性油藏和斷層-巖性油藏，泉四段儲(chǔ)層有效厚度內(nèi)平均孔隙度11.7%，平均滲透率0.64×10-3μm2，屬于低孔、超低滲儲(chǔ)層。海坨子地區(qū)青山口組和泉頭組地層裂縫發(fā)育，多為垂直裂縫和網(wǎng)狀裂縫，鉆井過程中易引發(fā)鉆井液漏失，給施工帶來很大困難。
二、微泡沫鉆井液體系確定及性能評價(jià)
（一）發(fā)泡劑和穩(wěn)泡劑優(yōu)選
根據(jù)室內(nèi)試驗(yàn)優(yōu)選得出，穩(wěn)泡劑BZ-MBSF和發(fā)泡劑BZ-MBF與海坨子地區(qū)井漿配伍性好，降低鉆井液密度的同時(shí)，可保持鉆井液體系良好的流變性能、良好的穩(wěn)定井壁能力。因此，優(yōu)選穩(wěn)泡劑BZ-MBSF和發(fā)泡劑BZ-MBF作為海坨子地區(qū)微泡沫鉆井液體系配方的發(fā)泡材料。
（二）微泡沫鉆井液體系配方確定
根據(jù)室內(nèi)試驗(yàn)評價(jià)，最終確定出了適合現(xiàn)場應(yīng)用的發(fā)泡劑和穩(wěn)泡劑合理加量，最終確定出了微泡沫鉆井液體系的配方：4%土+0.5%純堿+1.5%銨鹽+0.3%聚丙烯酸鉀KPA+1%KFH+0.5-1%KCL+1%YK-H+2%HQ-1+ 0.3%～0.6%發(fā)泡劑BZ-MBF+0.3%～0.6%穩(wěn)泡劑BZ-M
BSF。
（三）微泡沫鉆井液體系發(fā)泡效果評價(jià)
隨著發(fā)泡劑和穩(wěn)泡劑加量的增大，井漿密度逐漸降低，粘度、切力逐漸增大，失水量和pH值基本無
變化。
（四）泡沫穩(wěn)定性評價(jià)
微泡微觀結(jié)構(gòu)為“一核二層三膜”；外觀像粘附著長短不一、疏密不等絨毛球；以層膜間作用力強(qiáng)弱為標(biāo)準(zhǔn)，將微泡分為蓄集能量且結(jié)構(gòu)基本不變的氣囊和控制流變特性而動(dòng)態(tài)變化的絨毛。
獨(dú)特的微泡微觀結(jié)構(gòu)，保證了微泡以點(diǎn)接觸，不會(huì)發(fā)生聚并；在靜置狀態(tài)，在微泡外部粘附的絨毛會(huì)發(fā)生接觸，提高體系的粘度，保證鉆井液體系的穩(wěn)定。
與常規(guī)泡沫鉆井液相比，有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢：
1．穩(wěn)定時(shí)間，常規(guī)泡沫鉆井液穩(wěn)定時(shí)間有限，高強(qiáng)度微泡鉆井液穩(wěn)定時(shí)間在48h以上且可調(diào)。
2．微泡強(qiáng)度，常規(guī)泡沫鉆井液體系耐壓強(qiáng)度有限，且壓縮性強(qiáng)，高強(qiáng)度微泡鉆井液可耐壓超過30 MPa。
3．抗溫性能，常規(guī)泡沫鉆井液一般不抗高溫，高強(qiáng)度微泡鉆井液耐溫性可達(dá)到150℃。
（五）微泡沫鉆井液PVT試驗(yàn)
1．在高溫高壓條件下，可循環(huán)微泡依然存在，在任意溫度下可循環(huán)微泡工作液體系的密度隨壓力的增加而增加，同一壓力條件下可循環(huán)微泡工作液的密度隨溫度的升高而減小。
2．在任意溫度下可循環(huán)微泡完井液體系的密度隨壓力的增加而增加，同一壓力下可循環(huán)微泡鉆井液的密度隨溫度的升高而減小，說明了可循環(huán)微泡射孔液在高溫和高壓情況下，依然保持微泡體系。
三、現(xiàn)場應(yīng)用
2011年，在吉林油田海坨子地區(qū)開展微泡沫鉆井液技術(shù)現(xiàn)場應(yīng)用試驗(yàn)。海115-4-4井從1560m成功將鉆井液密度降至1.15g/cm3；海115-4-2井從1846m將鉆井液改型為微泡沫鉆井液體系，成功將鉆井液密度降至1.13g/cm3，完鉆井深2215m。兩口井均未出現(xiàn)鉆井液漏失，井壁穩(wěn)定，達(dá)到了微泡沫鉆井液技術(shù)現(xiàn)場防漏堵漏的目的。
（一）鉆井液現(xiàn)場維護(hù)措施
1．按配方加量保證降失水劑、防塌劑有效含量。控制好鉆井液的流變性、抑制性和降失水能力，將藥品用藥品箱均勻加入到鉆井液中。
2．每天做一套全套性能，作為處理鉆井液的理論依據(jù)。
3．全井處理劑加入鉆井液中的指導(dǎo)思想是漏斗直接打干粉1/2，剩余1/2配成膠液，保證鉆井液性能穩(wěn)定前提下不影響震動(dòng)篩、泥漿泵、井下MWD儀器的正常工作。
4．保證固控設(shè)備使用效率，篩布60目，使用效率100%，除砂器和離心機(jī)使用效率達(dá)到隨用即開，有效控制鉆井液密度及鉆井液中固相含量。
5．鉆井液發(fā)泡后，嚴(yán)密檢測鉆井液密度變化情況，及時(shí)補(bǔ)充鉆井液中穩(wěn)泡劑和發(fā)泡劑加量，保證鉆井液密度穩(wěn)定。
（二）現(xiàn)場應(yīng)用效果
1．海115-4-2井發(fā)泡前出現(xiàn)滲漏，鉆井液改型為微泡沫鉆井液后，鉆井液密度成功降至1.13g/cm3，滲漏終止，保證了現(xiàn)場正常施工。
2．海坨子兩口試驗(yàn)井在使用微泡沫鉆井液施工過程中，井壁穩(wěn)定，測井順利，井徑規(guī)則。體現(xiàn)了微泡沫鉆井液良好的防塌能力。
3．微泡沫鉆井液施工過程中排量穩(wěn)定，為34L/s，泵壓11MPa，不影響上水，不影響測斜。
四、結(jié)論
1．微泡沫鉆井液技術(shù)可有效降低鉆井液密度，該鉆井液體系具有很好的防漏能力和維持井壁穩(wěn)定
【關(guān)鍵詞】泡沫經(jīng)濟(jì)；泡沫經(jīng)濟(jì)的機(jī)理；房地產(chǎn)泡沫；實(shí)體經(jīng)濟(jì)；虛擬經(jīng)濟(jì)
一、什么是泡沫經(jīng)濟(jì)
泡沫經(jīng)濟(jì)是指虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。[1]
自1636年人類歷史上最早的有據(jù)可查的泡沫經(jīng)濟(jì)──荷蘭郁金香泡沫開始，人類歷史上發(fā)生過許多次的泡沫經(jīng)濟(jì)，較早的有1719年法國的密西西比泡沫，1720年英國的南海泡沫。進(jìn)入20世紀(jì)后也有很多，如美國八十年代的貨幣危機(jī)及2000年的新經(jīng)濟(jì)泡沫；日本七十年代的“迷你泡沫”和八十年代末九十年代初的“大泡沫”，特別是2007年開始爆發(fā)的由美國次貸危機(jī)。
就拿最早的荷蘭郁金香泡沫來說。1630年，一個(gè)新奇品種的培育使這朵花變成了身份和地位的象征。富人和王室們對于它的追求不計(jì)成本，這種郁金香的價(jià)格暴漲。有的郁金香球莖可以和一座豪宅等價(jià)。在1634年以后，郁金香市場上的需求量直線上升。1636年10月之后，幾乎所有的郁金香球莖都在漲價(jià)，僅在一個(gè)月之內(nèi)，平均漲幅達(dá)到18倍以上。這時(shí)郁金香事件就造成了經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，僅在第二年的春天，泡沫破滅了。郁金香市場一片混亂，它的擁有者不顧一切的拋售，有幾種郁金香降價(jià)后的價(jià)格僅是它最高點(diǎn)時(shí)的0.005%。當(dāng)一朵花回到了它正常的價(jià)值，它的主人的生活想必也在同時(shí)顛倒了吧。如此便導(dǎo)致了社會(huì)的震蕩。
二、泡沫經(jīng)濟(jì)形成機(jī)理分析
泡沫經(jīng)濟(jì)的形成，有兩個(gè)重要原因：
第一個(gè)原因是宏觀環(huán)境寬松，有炒作的資金來源。國家對銀根放得比較松，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快，社會(huì)經(jīng)濟(jì)表面上逞現(xiàn)一片繁榮，給泡沫經(jīng)濟(jì)提供了炒作的資金來源。一些手中獲有資金的企業(yè)和個(gè)人首先想到的是把這些資金投到有保值增值潛力的資源上，這就是泡沫經(jīng)濟(jì)成長的社會(huì)基礎(chǔ)。日本從1955-1985年，完成了經(jīng)濟(jì)起飛，進(jìn)入了發(fā)達(dá)國家行列，成為世界第二經(jīng)濟(jì)大國。手中有了錢的日本企業(yè)和居民信奉“土地神話”，日本是一個(gè)島國，山地多，平原少。土地成為日本的稀缺資源。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工業(yè)和城市占地不斷增加，地價(jià)特別是城市房地產(chǎn)價(jià)格具有不斷上升的趨勢。然而，日本認(rèn)為地價(jià)只會(huì)上升，以至把房地產(chǎn)投資作為一種資產(chǎn)保值和增值的方式。他們開始制造土地泡沫，從80年代后半期開始，日本地價(jià)飛漲，投機(jī)者以升值了的土地作抵押，造成房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上升。日本的銀行業(yè)是“土地神話”的忠實(shí)信奉者。
進(jìn)入90年代，“土地神話”同泡沫經(jīng)濟(jì)一起破滅，以土地為抵押的貸款項(xiàng)目便成了難以消化的不良債權(quán)。
第二個(gè)原因是社會(huì)對泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展缺乏約束機(jī)制。從歷次泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程看，社會(huì)對泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展過程缺乏一個(gè)有效的約束機(jī)制。對泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展進(jìn)行約束，關(guān)鍵是對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)泡沫成長的各種投機(jī)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和控制，但社會(huì)還缺乏這種監(jiān)控的手段。這種投機(jī)活動(dòng)發(fā)生在投機(jī)當(dāng)事人之間，是兩兩交易活動(dòng)，沒有一個(gè)中介機(jī)構(gòu)能去監(jiān)控它。作為投機(jī)過程中的最關(guān)鍵的一步――貨款支付活動(dòng)，更沒有一個(gè)監(jiān)控機(jī)制。雖然貨款支付活動(dòng)一般要通過銀行進(jìn)行，但銀行只是收付中介，對付款的內(nèi)容無力約束，起不了監(jiān)控投機(jī)活動(dòng)作用。政府是外在的，不可能置身于企業(yè)之間的交易活動(dòng)之中。而且，政府還常常容易被投機(jī)交易所形成的經(jīng)濟(jì)繁榮假象一時(shí)迷惑，覺察不到背后隱藏的投機(jī)活動(dòng)，一直到問題積累到相當(dāng)程度才得到發(fā)現(xiàn)。
三、中國的房地產(chǎn)泡沫
中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)部門是房地產(chǎn)和證券市場。這兩年的證券市場，不會(huì)有太多的資金流入。而房地產(chǎn)的資金流入十分嚴(yán)重，是最有可能形成泡沫的地方。那么我們來分析下當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r：
1、投資快速增長
前幾年，中國房地產(chǎn)的投資比重日益上升：
2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)
高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應(yīng)過量，中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)不足。杭州銷售商品房，單價(jià)3000元/平米以下3.7%，3000-4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅，90平米以上戶型占69.4%，空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理，福建空置商品房中非住宅用房2/3；濟(jì)南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。
3、空置率居高不下
空置率＝（新建商品房的空置面積＋存量房的空置面積）/房屋總量100%，國際通行標(biāo)準(zhǔn)是10%?？罩梅从承枨髲?qiáng)度，影響未來走勢判斷，空置率居高不下時(shí)，市場價(jià)格穩(wěn)定甚至反升，伴隨投資膨脹，說明市場運(yùn)行醞釀著越來越大的泡沫。
4、價(jià)格持續(xù)上升
1998-2003年我國商品房價(jià)格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%，5%。2004年，全國商品房平均銷售價(jià)格每平米2759元，上漲12.5%。住宅上漲11.5%，沈陽、南京、重慶居前三位，分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。
5、收入房價(jià)比超出警戒線
住宅價(jià)格中位數(shù)與居民家庭收入中位之比（收入房價(jià)比）合理水平為3:1到6:1。我國大部分城市平均房價(jià)與平均收入之比是8:1到15:1。上海、廣州等房價(jià)收入比維持在8:1左右。北京市房價(jià)收入比為11:1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅，分期付款負(fù)擔(dān)沉重，還款意愿建立在良好收入預(yù)期上，一旦收入下降，就會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的貸款風(fēng)險(xiǎn)。[2]
四、泡沫經(jīng)濟(jì)的危害及其化解
泡沫經(jīng)濟(jì)一旦形成，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的危害是很大的。
①泡沫經(jīng)濟(jì)影響國民經(jīng)濟(jì)的平衡運(yùn)行，破壞國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和比例。泡沫經(jīng)濟(jì)是由虛假的高盈利預(yù)期的投機(jī)帶動(dòng)起來的，它并不是實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長的結(jié)果。它的產(chǎn)生和形成使國民經(jīng)濟(jì)的總量虛假增長、結(jié)構(gòu)扭曲。②泡沫經(jīng)濟(jì)總是會(huì)破滅的，價(jià)格總要回歸價(jià)值。一旦泡沫破滅，在泡沫形成過程中發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就難以理順，形成信用危機(jī)，這將給國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行帶來相當(dāng)大的沖擊和危害。以日本為例，泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后的第一大難題就是出現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)大量的不良債權(quán)。經(jīng)過五六年的消化，日本的銀行至今還有30萬億日元的不良債權(quán)，這就像一額定時(shí)炸彈，威脅著金融系統(tǒng)的安全。③泡沫經(jīng)濟(jì)破壞金融系統(tǒng)運(yùn)作，導(dǎo)致全面金融危機(jī)泡沫經(jīng)濟(jì)中投機(jī)活動(dòng)盛行，銀行作為金融活動(dòng)的樞紐，必然處在旋渦的中心。股票和房地產(chǎn)投機(jī)使得人們對資金的需求量陡然增加，產(chǎn)生利率上揚(yáng)的壓力。[3]
那么下面我們來介紹一下化解的方法：
1.遏制熱錢流入
（1）遏制熱錢的原因
因此長遠(yuǎn)來看，“熱錢”流入中國具有長期性、復(fù)雜性和客觀性，而大量資本流入或?qū)⒁l(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)必須引起注意。
（2）抵抗熱錢的方法
①全面通脹，讓物價(jià)全面上漲，但老百姓承受不起；②提高準(zhǔn)備金率，但這招對中國股市影響有限；③另外尋找一個(gè)分洪、泄洪之地，比如讓房地產(chǎn)市場再度亢奮，但市民們受不了；④加快人民幣升值的步伐，一步快速到位，宣布幾年之內(nèi)不升值了，但外貿(mào)企業(yè)就會(huì)因此大量破產(chǎn)，失業(yè)問題無法解決；⑤對我國證券市場進(jìn)行擴(kuò)容。采取的措施包括鼓勵(lì)已上市優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)整理上市及公開增發(fā)，或者加速紅籌股的回歸，還包括允許外資企業(yè)發(fā)行A股等。[4]
2.將房地產(chǎn)中的資金轉(zhuǎn)出到實(shí)體經(jīng)濟(jì)
近年來，中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營環(huán)境逐漸惡化，緊縮性貨幣政策所帶來的效應(yīng)凸顯，加上人民幣升值，原材料上漲，國際油價(jià)高企，勞動(dòng)力成本上升，信貸成本提高等因素，實(shí)體經(jīng)濟(jì)陷入四面楚歌的境地。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利可能性越來越小的情況下，投資開始萎縮，甚至像海爾這樣優(yōu)秀的企業(yè)，也因?yàn)榧译娳A利小，開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，拿出大量的資金去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。表面上看是海爾的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，實(shí)際上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不盈利所致。溫州已經(jīng)成名的大企業(yè)正泰集團(tuán)和華峰集團(tuán)也開始轉(zhuǎn)向投資領(lǐng)域。實(shí)體經(jīng)濟(jì)虧損面擴(kuò)大，很多中小企業(yè)將退出實(shí)體經(jīng)濟(jì)。所以國家應(yīng)該向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注入資金，救活實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使實(shí)體經(jīng)濟(jì)有利可圖，資金就會(huì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回流。
五、總結(jié)
我們主要從泡沫經(jīng)濟(jì)的定義開始分析，再到泡沫經(jīng)濟(jì)的兩罰形成機(jī)理的分析，結(jié)合中國的具體國情，如中國的金融市場現(xiàn)狀、房地產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)狀況，對其與泡沫經(jīng)濟(jì)的定義和機(jī)理進(jìn)行核對，筆者認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)存在了大量的泡沫，應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)泡沫的危害，及政府有必要采取措施對其進(jìn)行化解，盡快調(diào)整好中國的經(jīng)濟(jì)，使中國的經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]辭海[M].1999.
[2]包宗華.房地產(chǎn)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,1994.
[3]徐滇慶,于宗先,王金利.泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)[M].中國人民大學(xué)出版社,2000.
【關(guān)鍵詞】泡沫經(jīng)濟(jì)；成因；防范
20世紀(jì)90年代初期，日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，日本經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重打擊，這之后的十余年間日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了嚴(yán)重的衰退，被稱為“失去的十年”。近年來，我國經(jīng)濟(jì)在國際金融危機(jī)沖擊下，逐漸減慢了快速發(fā)展的勢頭，出現(xiàn)了某些泡沫經(jīng)濟(jì)的特征，因此，研究泡沫經(jīng)濟(jì)，尋找防范措施具有現(xiàn)實(shí)意義。
一、泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)
（1）泡沫及經(jīng)濟(jì)泡沫?！芭菽痹馐怯刹蝗苄詺怏w分散在液體或熔融固體中所形成的分散物系，也即聚在一起的許多小泡。其引申意思是比喻某一事物表面上繁榮、興旺而實(shí)際上存在著虛浮不實(shí)的成分，較多的用于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，即經(jīng)濟(jì)泡沫。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫指的是由于局部的虛假的投機(jī)需求使資產(chǎn)的市場價(jià)格脫離資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的部分。它實(shí)質(zhì)是與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件相背離的資產(chǎn)價(jià)格膨脹。
“泡沫”一詞是人們對經(jīng)濟(jì)經(jīng)過一段時(shí)間的迅速繁榮，然后又急劇下滑，最后像肥皂泡一樣破滅這一興衰過程的生動(dòng)描繪。歷史上，荷蘭的“郁金香狂熱”就是典型的事例，當(dāng)時(shí)，郁金香的價(jià)格飛漲，無數(shù)的荷蘭人為之瘋狂，爭相購買，期望其價(jià)格繼續(xù)上漲，但“泡沫”突然破滅了，人們爭相拋售，價(jià)格大跌，許多人損失慘重。
（2）泡沫經(jīng)濟(jì)。泡沫經(jīng)濟(jì)是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)中的一種或一系列資產(chǎn)出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的價(jià)格泡沫，并且泡沫資產(chǎn)總量已經(jīng)占到宏觀經(jīng)濟(jì)總量的相當(dāng)大的比重，而且泡沫資產(chǎn)還和經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部門發(fā)生了直接或間接性的聯(lián)系，并且一旦泡沫破裂，將給經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行帶來困境，或者引發(fā)金融危機(jī)，或者引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。具有這樣特征的國民經(jīng)濟(jì)，稱之為泡沫經(jīng)濟(jì)。 前述的20世紀(jì)90年代的日本經(jīng)濟(jì)就是典型的泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、泡沫經(jīng)濟(jì)的成因分析
泡沫經(jīng)濟(jì)的成因是多方面的，但其本質(zhì)的成因是國家經(jīng)濟(jì)本身存在某些局部泡沫，在內(nèi)外環(huán)境因素作用下膨脹，金融當(dāng)局又沒有及時(shí)采取正確的貨幣政策加以干預(yù)，從而導(dǎo)致大范圍的泡沫出現(xiàn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。下面是一些具體的、造成泡沫的因素：
（1）采取市場經(jīng)濟(jì)，這是泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的前提。歷史上的泡沫事件都是由于對未來預(yù)期的偏頗，形成過度投機(jī)導(dǎo)致的。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，投機(jī)是受到抑制的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，過度投機(jī)無法存在。在市場經(jīng)濟(jì)時(shí)期，投機(jī)才是被允許的。正常的、適度的投機(jī)活動(dòng)不僅可以增加市場的流動(dòng)性，而且可以起到價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能，提供資源配置效率。然而，過度投機(jī)行為會(huì)加大價(jià)格的波動(dòng)，造成大量的泡沫，從而形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
（2）資金的投機(jī)需求是產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的必要條件。居民儲(chǔ)蓄中，除了少部分用實(shí)物和貨幣直接儲(chǔ)藏外，多數(shù)用于直接或間接投資，以使得資金增值。在投資過程中，人們自覺或不自覺的參與到投機(jī)活動(dòng)中，以獲得更大的資金增值。隨著投機(jī)資本的增加，投資機(jī)會(huì)越來越少，迫使人們的資金更多的選擇投機(jī)，造成投機(jī)資本擴(kuò)大。投機(jī)資本的擴(kuò)大，不僅使得實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益可能性增加，而且使得價(jià)格上漲具有持續(xù)性，最終導(dǎo)致規(guī)模、幅度和范圍更大的資產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
（3）國際游資是泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推手。20世紀(jì)70年代以來，隨著技術(shù)進(jìn)步、金融工具創(chuàng)新，以及金融管制的放松，金融市場出現(xiàn)國際化趨勢，為各國的投機(jī)資本在國際間流動(dòng)提供了渠道，從而形成規(guī)模巨大的國際游資，稱為“熱錢”。國際游資的流動(dòng)就是尋找盈利機(jī)會(huì)，一旦某國由于盈利預(yù)期導(dǎo)致某種資產(chǎn)價(jià)格上升，就會(huì)帶來大量的國際游資流入，推動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步上漲、飆升，形成投機(jī)性價(jià)格泡沫。當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)某些下跌預(yù)期時(shí)，國際投機(jī)資本又會(huì)主動(dòng)買空，導(dǎo)致泡沫的迅速破滅，形成金融危機(jī)。
（4）經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、經(jīng)濟(jì)規(guī)范失衡是泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的內(nèi)因。經(jīng)濟(jì)環(huán)境總是處于不停的變動(dòng)中，這種變動(dòng)就可能造成價(jià)格由原來的均衡變?yōu)椴痪猓坏└吖懒诉@種影響，就可能出現(xiàn)價(jià)格泡沫。20世紀(jì)90年代，我國海南省的房地產(chǎn)泡沫就是典型事例。當(dāng)時(shí)，隨著海南建省，創(chuàng)辦大經(jīng)濟(jì)特區(qū)，對經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化給海南房地產(chǎn)價(jià)格帶來了巨大的上漲預(yù)期，大量的投機(jī)資本涌入，使得海南房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)猛烈上升，形成巨大的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫。
（5）居民的群體行為也是泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的重要因素。群體行為就是人們有意識(shí)或無意識(shí)的行為模仿，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域就是“追漲”或“集體殺跌”。
綜上所述，所謂泡沫經(jīng)濟(jì)是指由虛假需求形成的局部經(jīng)濟(jì)泡沫通過一定的傳導(dǎo)機(jī)制使社會(huì)有效需求得到過度刺激而形成的虛假繁榮現(xiàn)象。在這一過程中，既有一國的內(nèi)部因素，也有外部因素影響，使得其社會(huì)資產(chǎn)的價(jià)格脫離價(jià)值的放大，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
三、防范泡沫經(jīng)濟(jì)的對策
一切泡沫都逃脫不了破裂的命運(yùn)。2007年當(dāng)全世界都認(rèn)為美國的房子價(jià)格只有往上一條路，次貸危機(jī)爆發(fā)，泡沫破滅，房價(jià)開始跳水，一直到現(xiàn)在美國依然在衰退邊緣掙扎。當(dāng)前，中國也存在過高的資產(chǎn)預(yù)期，以及過度延伸的信貸供應(yīng)。這個(gè)泡沫是有意識(shí)地自行破裂，還是無意識(shí)地突然暴力破裂，將決定中國經(jīng)濟(jì)是否硬著陸的命運(yùn)。我認(rèn)為防范泡沫經(jīng)濟(jì)的對策主要有：
（1）建立金融預(yù)警體系。面對巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)較好的對策是建立預(yù)警系統(tǒng)，預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，提早防范。因此，建立應(yīng)對金融危機(jī)乃至泡沫經(jīng)濟(jì)危機(jī)的金融預(yù)警體系就十分必要了。建立這一體系一方面是防范和化解自身金融風(fēng)險(xiǎn)，降低損失的需要，另一方面也是防止和降低國外金融危機(jī)傳染和沖擊的需要。
（2）加強(qiáng)金融監(jiān)管，加強(qiáng)國際間金融監(jiān)管合作。通常認(rèn)為近幾次泡沫經(jīng)濟(jì)都是由于國際金融監(jiān)管的放松所致，因此加強(qiáng)金融監(jiān)管，加強(qiáng)國際間金融監(jiān)管的合作必然是防范泡沫經(jīng)濟(jì)的重要對策。一方面，加強(qiáng)金融監(jiān)管，減少金融的對外開放度將有力的阻止國際游資在我國金融市場隨意出入，降低和防止國際游資對我國經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊。另一方面，在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，我們又不能“閉關(guān)鎖國”，而應(yīng)積極面對，通過加強(qiáng)國際間的金融監(jiān)管合作應(yīng)對國際游資的沖擊，防止金融危機(jī)的傳染。
（3）改進(jìn)貨幣政策的運(yùn)用。一般認(rèn)為錯(cuò)誤的貨幣政策是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫放大的重要因素，因此，改進(jìn)貨幣政策的運(yùn)用，減少其對泡沫的助推作用顯得十分重要。在全球性經(jīng)濟(jì)衰退的今天，我們既要通過加大貨幣投放，通過投資拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又要十分注意貨幣投放的時(shí)機(jī)和數(shù)量，防止造成新的經(jīng)濟(jì)泡沫或者說成為泡沫經(jīng)濟(jì)的助推劑。
（4）對外貿(mào)易和金融聯(lián)系的適度多元化。美國次貸危機(jī)以來的經(jīng)驗(yàn)表明，我們不能過分依賴少數(shù)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國來發(fā)展對外貿(mào)易，尤其是在金融領(lǐng)域。我們需要推進(jìn)對外貿(mào)易和金融聯(lián)系的適度多元化來適當(dāng)?shù)姆稚L(fēng)險(xiǎn)，要積極推進(jìn)貨幣結(jié)算的雙邊化和多元化，減少金融危機(jī)傳染的危害。當(dāng)前發(fā)生的中日“危機(jī)”可能引發(fā)的貿(mào)易戰(zhàn)，也要求我們增加對外貿(mào)易和金融聯(lián)系的多元化，減小風(fēng)險(xiǎn)。
（5）增加政策信息透明度，引導(dǎo)居民投資。由于我國存在比較明顯的“群體行為”和巨大的居民儲(chǔ)蓄，因此，增加政府政策信息的透明度，積極引導(dǎo)居民投資也是我們防范泡沫經(jīng)濟(jì)的重要舉措。
泡沫終究要破裂，泡沫的破裂又會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來慘痛的沖擊。明智的舉措應(yīng)該是有規(guī)劃地允許泡沫領(lǐng)域泡沫的破裂，同時(shí)刺激其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，從而保持整體經(jīng)濟(jì)的較好發(fā)展。當(dāng)前的歐債危機(jī)化解是如此，潛在的我國經(jīng)濟(jì)危機(jī)的化解也應(yīng)是如此。
關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 泡沫 對策
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買主——隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的內(nèi)在價(jià)值，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的形成[1]。
1.泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
1.1泡沫經(jīng)濟(jì)
所謂泡沫經(jīng)濟(jì)是指虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹，日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長以及金融證券、房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，從而導(dǎo)致社會(huì)震蕩甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。其實(shí)質(zhì)有三個(gè)方面：
1）泡沫經(jīng)濟(jì)主要是虛擬資本的過度增長；
2）地價(jià)飛漲暴跌；
3）泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。
1.2泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)
房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身絕不是泡沫經(jīng)濟(jì)。但是，就其發(fā)展而言，房地產(chǎn)業(yè)也含有經(jīng)濟(jì)泡沫的成分。如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長期存在是有客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)；另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，同時(shí)存在著消極成分[2]。
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生原因和危害性
房地產(chǎn)商品具有一定的特殊性，在一定的時(shí)間之中會(huì)出現(xiàn)供求不均衡的現(xiàn)象，最終使交易成本不斷降低，為經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)本身很容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫的危害主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，沒有對社會(huì)資源進(jìn)行合理的優(yōu)化配置，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生之前，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷上升，使投資回報(bào)率在短期內(nèi)迅速升高，對長期投資的行為造成了很大的誤導(dǎo)，很多社會(huì)資源盲目的進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)之中，沒有足夠的資金進(jìn)行投入，阻礙了其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫會(huì)對金融系統(tǒng)造成破壞，產(chǎn)生了金融危機(jī)。由于在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，很容易造成投機(jī)活動(dòng)，提高了市場的預(yù)期回報(bào)率，許多銀行將貸款放入到房地產(chǎn)行業(yè)之中，扭曲了資金的投入標(biāo)準(zhǔn)，沒有履行監(jiān)督功能，降低了整個(gè)銀行體系的防御功能，給金融機(jī)構(gòu)造成了很多的壞賬和呆賬，最終會(huì)導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，使銀行系統(tǒng)失靈，面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
3.控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的對策
3.1嚴(yán)格審批開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃
中國將經(jīng)歷一定時(shí)期集中的、大規(guī)模的新城開發(fā)和舊城再開發(fā)，這是一個(gè)徹底改善城市形象、重塑城市景觀的大好機(jī)會(huì)。也是防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的一條有效途徑。房地產(chǎn)開發(fā)是應(yīng)該突出項(xiàng)目的個(gè)性和特色的，但更要強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃與整體協(xié)調(diào)，使新開發(fā)的樓盤能與周圍的環(huán)境融為一體，不斷完善城市景觀。必須及時(shí)制定和完善城市的片區(qū)開發(fā)景觀規(guī)劃，并排除權(quán)力干擾，切實(shí)付諸實(shí)施。
3.2調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)
從整體上來看，我國房地產(chǎn)市場目前處于一種壟斷競爭的市場格局，因此，要制定合理的產(chǎn)業(yè)政策，降低發(fā)展商的退出壁壘，實(shí)施大規(guī)模的企業(yè)購并和資產(chǎn)重組，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度和產(chǎn)業(yè)競爭力。要降低上市公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)入壁壘，增強(qiáng)發(fā)展商的資本實(shí)力；要充分利用資本市場，通過收購、兼并，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張；要通過多種途徑促進(jìn)本土企業(yè)擴(kuò)張，盡快提高市場集中度；要推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改制，實(shí)行產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化；要在資本規(guī)模、技術(shù)實(shí)力、操作經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)規(guī)模等方面提高房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入的條件，延遲銷售許可證的發(fā)放時(shí)間，征收土地閑置稅和房地產(chǎn)空置稅，促使無實(shí)力的項(xiàng)目公司退出市場，有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。
3.3精心打造房地產(chǎn)精品
我國眾多大城市房地產(chǎn)開發(fā)和市場銷售的狀況短期內(nèi)被市場認(rèn)同、價(jià)格上漲、銷售火暴的項(xiàng)目較多，但真正經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)、中長期不被市場淘汰、能夠保值增值的項(xiàng)目不多，大量的樓盤缺乏歷史文化價(jià)值和升值空間，甚至有的項(xiàng)目清盤以后，價(jià)格便開始大幅下跌，發(fā)展商賺了大錢而買房者卻陷了進(jìn)去，對先前購房的投資者產(chǎn)生極大的打擊。要真正防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，就應(yīng)該樹立“雙贏”的理念引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，以為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值、為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富、為后代創(chuàng)造文化的高度責(zé)任感，精心打造物業(yè)，貢獻(xiàn)房地產(chǎn)精品，適應(yīng)城市現(xiàn)代化發(fā)展的要求。
3.4建立土地產(chǎn)權(quán)制度
必須在土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地市場培育上取得突破，全面盤活土地資產(chǎn)，建立健全土地批租市場，促進(jìn)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場；通過立法，明確存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，逐步提高存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當(dāng)；放寬劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場的條件，原則上不限制劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、入股、出租、抵押等，但上述權(quán)利的行使不得超過規(guī)定的土地使用期限，同時(shí)要承擔(dān)繳納地租的義務(wù)；對于新增的經(jīng)營性土地使用權(quán)主要通過土地批租市場，實(shí)行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標(biāo)、掛牌交易方式取代協(xié)議方式；培育土地二級市場，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)的有效配置；不斷開拓土地等不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，運(yùn)用金融機(jī)制促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)。
3.5改革房地產(chǎn)市場管理體制
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫與經(jīng)濟(jì)增長的趨勢和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)緊密相關(guān)。要適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的趨勢和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，建立健全房地產(chǎn)市場管理體制，實(shí)行房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，防范房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)；要建立地政、房政統(tǒng)一管理體制，土地資源、資產(chǎn)雙重管理職能，實(shí)行房地產(chǎn)的價(jià)值化管理。要加強(qiáng)城市規(guī)劃管理和土地供應(yīng)計(jì)劃管理，通過有效控制土地投放量，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的走勢；要運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格管制、房地產(chǎn)金融機(jī)制、房地產(chǎn)稅收杠桿等，對房地產(chǎn)市場實(shí)行宏觀調(diào)控。
總之，房地產(chǎn)商品具有一定的特殊性，在一定的時(shí)間之中會(huì)出現(xiàn)供求不均衡的現(xiàn)象，最終使交易成本不斷降低，為經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)本身很容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。
參考文獻(xiàn)：
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。”
從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價(jià)猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。
(4)房價(jià)虛漲泡沫。房價(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房價(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價(jià)飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房價(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場形勢
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評價(jià)。
衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動(dòng)著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過700億元，這對拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房價(jià)過快上漲是有益的。
(4)商品房價(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價(jià)的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價(jià)穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價(jià)位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>
從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢?，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價(jià)猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。
(4)房價(jià)虛漲泡沫。房價(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房價(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價(jià)飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房價(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場形勢
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評價(jià)。
衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動(dòng)著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過700億元，這對拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房價(jià)過快上漲是有益的。
(4)商品房價(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價(jià)的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價(jià)穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價(jià)位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
