時間：2023-08-29 16:28:15
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關(guān)鍵詞: 合同管理；項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識不強(qiáng)、項(xiàng)目合同管理水平不高、管理機(jī)制不健全的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個開發(fā)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實(shí)現(xiàn)的。提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同管理水平是十分必要的。
一、項(xiàng)目合同管理在工程項(xiàng)目中的意義與作用
（一）合同對整個工程項(xiàng)目的設(shè)計計劃和實(shí)施有決定性作用。
合同分配著工程任務(wù),具體地規(guī)定著工程任務(wù)相關(guān)的各種問題,工程所涉及到的生產(chǎn)材料和設(shè)備供應(yīng)、運(yùn)輸,各專業(yè)設(shè)計和施工的分工協(xié)作關(guān)系由簽訂的各合同協(xié)調(diào)并統(tǒng)一工程各參加者的行為；合同確定了項(xiàng)目的組織關(guān)系，規(guī)定著項(xiàng)目參加者各方面的經(jīng)濟(jì)責(zé)權(quán)利關(guān)系和工作分配情況,直接影響著整個項(xiàng)目組織和管理系統(tǒng)的形態(tài)和運(yùn)作；合同作為工程項(xiàng)目任務(wù)委托和承接的法律依據(jù)，是工程項(xiàng)目各參加者之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)手段，也是工程實(shí)施過程中雙方的最高行為準(zhǔn)則和解決雙方爭執(zhí)的依據(jù)。
（二）合同管理在項(xiàng)目管理中居于核心地位
建設(shè)項(xiàng)目點(diǎn)多、面廣、戰(zhàn)線長，合同標(biāo)的涉及的范圍寬、內(nèi)容復(fù)雜、金額巨大，通過合同管理,能夠落實(shí)項(xiàng)目的目標(biāo)和計劃,將項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量目標(biāo)有效統(tǒng)一起來。工程項(xiàng)目管理的制度化要求嚴(yán)格合同管理,無論是設(shè)計、施工還是項(xiàng)目的運(yùn)營,只有嚴(yán)格合同管理,才能按期保質(zhì)地完成工程項(xiàng)目。
二、建立項(xiàng)目合同管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中會涉及建設(shè)單位、設(shè)計部門、監(jiān)理公司、材料設(shè)備供應(yīng)商、銀行、保險、政府職能部門等眾多錯綜復(fù)雜的關(guān)系,妥善處理和協(xié)調(diào)各種公共關(guān)系是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵。因而需要一些專業(yè)扎實(shí)、業(yè)務(wù)精通的合同管理人員在充分了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程后,識別企業(yè)各職能部門合同管理要素,系統(tǒng)地分析各要素相互間的關(guān)系,建立合理科學(xué)的合同要素網(wǎng)絡(luò),合同要素網(wǎng)絡(luò)要確保建設(shè)項(xiàng)目合同在談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程中能妥善處理好與各關(guān)系人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與法律關(guān)系,是建立項(xiàng)目合同管理體系的依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目合同管理體系的設(shè)計應(yīng)能確保提供對合同文本和條款的擬定、研究、審查、談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等的總體原則和操作方案,合同管理體系的框架應(yīng)能有效保證在合同“兩期”內(nèi)合同要素網(wǎng)絡(luò)的協(xié)調(diào)性和一致性。
（一）合同形成期
堅持“遵守、補(bǔ)充、審核”相結(jié)合的原則,保證簽訂的各類合同從過程體系上維護(hù)企業(yè)的根本利益。1)遵守各類合同標(biāo)準(zhǔn)文本的合同條款,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，保證簽訂合同的總體方向，維護(hù)合同各方基本的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系;2)補(bǔ)充合同條款要具體情況具體分析,以保證不同工程項(xiàng)目、不同時期、不同簽約方簽訂合同的差異性,最大限度地維護(hù)公司的利益;3)審核補(bǔ)充條款由合同管理部門負(fù)責(zé),合同責(zé)任人提出，項(xiàng)目部等職能部門參與會簽，以保證合同補(bǔ)充條款在合同日后順利履行。
（二）合同履行期
建立合同目標(biāo)管理責(zé)任體系,全面落實(shí)合同標(biāo)的,實(shí)現(xiàn)合同目標(biāo)。
1.確定合同執(zhí)行責(zé)任人,明確責(zé)任人在合同實(shí)施過程中不同時期的管理目標(biāo),并要求合同責(zé)任人根據(jù)目標(biāo)制定完成管理目標(biāo)的工作計劃。
2.建立合同責(zé)任部門定期匯報和合同管理部門定期檢查制度,從宏觀上監(jiān)督責(zé)任人按計劃履行合同的情況,保證合同管理工作計劃的落實(shí)和合同目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。
3.建立合同考核制度,把合同考核標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)納入企業(yè)部門績效考核體系中,激發(fā)合同責(zé)任人的工作潛能,保證合同網(wǎng)絡(luò)各要素之間的協(xié)調(diào)性。
三、完善合同管理制度
制度化和標(biāo)準(zhǔn)化是合同管理的基礎(chǔ)。建立一套適應(yīng)企業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r的比較完善、切實(shí)可行、合理合法、能有效調(diào)動各合同管理責(zé)任人積極性的管理制度,通過管理過程中的各類管理標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化管理制度的執(zhí)行力,能夠有效堵塞各類漏洞,避免企業(yè)在簽訂、履行、變更合同時遭受經(jīng)濟(jì)損失。程序化是合同管理的保障。把合同管理工作要求和工作方法轉(zhuǎn)變成工作程序,有利于將合同和合同分析文件下達(dá)到責(zé)任人;在項(xiàng)目組織和項(xiàng)目管理體系的建立過程中,落實(shí)各合同規(guī)定,有利于協(xié)調(diào)各合同關(guān)系,明確合同規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)力,執(zhí)行合同檔案管理,監(jiān)督合同實(shí)施過程,調(diào)解合同爭執(zhí),處理索賠與反索賠,從而對工程實(shí)施跟蹤診斷,來實(shí)現(xiàn)對工程進(jìn)度、成本、質(zhì)量控制。
1.合同臺賬及檔案管理程序:在程序的設(shè)計上除要考慮按標(biāo)準(zhǔn)編號收發(fā)、歸檔、保存合同外,還要記錄合同從談判、簽訂、履行、變更、終止、爭議解決等一系列過程,為合同后評價提供原始素材;
2.合同簽訂管理程序:要明確各類合同實(shí)施的目的,充分考慮合同在執(zhí)行過程中可能發(fā)生的各種情況,堅持程序化管理和例外管理相結(jié)合的原則,制定合同簽訂管理程序,從源頭上控制合同執(zhí)行的方向,保證簽訂的合同最大限度地維護(hù)企業(yè)的利益;
3.合同履行管理程序:為及時預(yù)測、發(fā)現(xiàn)合同在履行過程中出現(xiàn)的各種問題，監(jiān)督、追蹤、反饋各類合同信息,必須在堅持全面履行原則的前提下，堅持合同目標(biāo)管理與合同考核管理相結(jié)合的原則，設(shè)計并優(yōu)化合同履行管理程序，保證項(xiàng)目相關(guān)的各個合同按計劃高效率地執(zhí)行，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按期保質(zhì)地正常實(shí)施；
4.合同變更及索賠程序：由于合同的變更和索賠發(fā)生后，意味著企業(yè)在運(yùn)作過程中偏離了預(yù)測的方向，因而在程序設(shè)計方面要明確合同變更及索賠的提出方、決策權(quán)屬的相互關(guān)系,明確企業(yè)處理變更和索賠的原則，保證按程序辦事既能有效減少變更和索賠的發(fā)生,又能及時處理變更和索賠對企業(yè)經(jīng)營活動的影響，為企業(yè)管理者的決策提供依據(jù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；合同風(fēng)險管理；優(yōu)化
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言
西方諺語說： “財富的一半來自合同”，合同是房地產(chǎn)公司投資開發(fā)建設(shè)取得經(jīng)濟(jì)效益的橋梁和紐帶，同時也是開發(fā)過程中產(chǎn)生一系列糾紛的根源，因此房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，以充分了解工程合同管理特點(diǎn)及存在的合同風(fēng)險為前提，有效防控合同風(fēng)險，理順與之相關(guān)的“法律線”、“利益線”、“管理線”，堵住合同管理漏洞，優(yōu)化合同風(fēng)險管理，達(dá)到降低成本、防范經(jīng)營風(fēng)險及提高公司經(jīng)濟(jì)效益的目的。
1 房地產(chǎn)公司工程合同管理的特點(diǎn)
（1）合同主體的多元性
一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)從開發(fā)報建到最終完成實(shí)體項(xiàng)目涉及的合同類型眾多，合同主體也是多元性的，房地產(chǎn)項(xiàng)目通常要簽訂的合同有：土地使用權(quán)出讓合同、設(shè)計合同、監(jiān)理合同、勘察合同、施工合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、租賃合同、項(xiàng)目貸款合同、廣告合同等，因此在項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要與不同的主體進(jìn)行合同洽談。
（2）合同條款的專業(yè)性
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)過了專業(yè)化的運(yùn)作后，模式已經(jīng)比較成熟了，所以項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及到的大多數(shù)合同都有通用（固定）條款或者直接以格式合同來體現(xiàn)。例如在合同條款中對業(yè)主及承包商各自的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)地規(guī)定，且還規(guī)定了合同執(zhí)行過程中工程師處理問題的職責(zé)和權(quán)限，包括由停工、變更、延誤、索賠、爭議、違約等原因造成的問題。
（3）合同期限的長期性
房地產(chǎn)開發(fā)通常有一個較長的周期，一般工程合同履行的時間跨度較大，有的甚至可以橫跨整個項(xiàng)目開發(fā)周期，比如設(shè)計合同、施工合同、監(jiān)理合同等。
（4）合同履行的復(fù)雜性
由于合同期限比較長，在合同履行過程中，市場、國家政策、法律法規(guī)、項(xiàng)目所處地域規(guī)劃或地理?xiàng)l件隨著時間的推移都有可能發(fā)生變化，這樣就會導(dǎo)致各種突發(fā)性事件的發(fā)生，雖說可以依據(jù)相應(yīng)的合同條款進(jìn)行協(xié)商解決，但是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同標(biāo)的額通常都比較大，一旦有利益沖突的發(fā)生，就會出現(xiàn)各方因維護(hù)自身權(quán)利而展開尖銳談判的局面，合同履行的難度大。
2 合同風(fēng)險構(gòu)成要素
在合同的締結(jié)、簽訂及履行的過程中，由于工程建設(shè)的長期性及復(fù)雜性，造成建設(shè)環(huán)境及各種外部條件多多少少會存在一些不確定的因素，事先難以在合同中完全規(guī)定，可能使已固定的合同條款發(fā)生變更，已約定的權(quán)利及義務(wù)關(guān)系出現(xiàn)偏移，合同風(fēng)險由此產(chǎn)生。構(gòu)成合同風(fēng)險的要素主要有以下幾個方面：
（1）不可抗力。是指合同雙方都無法預(yù)測和控制的客觀事件，包括自然災(zāi)害、政治、市場變化、戰(zhàn)爭等，比如有關(guān)政府管理機(jī)構(gòu)延誤項(xiàng)目審批；工程項(xiàng)目與建設(shè)環(huán)境發(fā)生沖突，必須停工進(jìn)行處理等。
（2）工程設(shè)計不當(dāng)。主要有：由于設(shè)計錯誤或者設(shè)計水平不高，導(dǎo)致施工圖紙出現(xiàn)較大紕漏；結(jié)構(gòu)設(shè)計太保守，導(dǎo)致樁基礎(chǔ)、配筋設(shè)計較浪費(fèi)；各專業(yè)設(shè)計之間溝通協(xié)調(diào)不足，導(dǎo)致總體設(shè)計方案“篩子當(dāng)水桶”——漏洞百出；設(shè)計太粗略，標(biāo)注不細(xì)致，導(dǎo)致工程量清單編制失誤等等。
（3）地質(zhì)勘察報告失實(shí)，造成基礎(chǔ)設(shè)計存在偏差，施工工期的拖延。
（4）國家政策及法律法規(guī)變化。由于項(xiàng)目建設(shè)周期通常比較長，建設(shè)過程中與房地產(chǎn)相關(guān)的國家政策及法律法規(guī)的變化可能時有發(fā)生，比如商品房預(yù)售的要求由正負(fù)零變?yōu)榉忭?，住宅的消防?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生改變、地下人防工程標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變動等。
（5）合同文件的錯誤、含糊。由于房地產(chǎn)公司的忽視或工作中失誤造成合同文件本身存在很多錯誤和含糊不清的地方。比如：合同工期的約定太粗略；工程量清單不詳實(shí)，缺項(xiàng)漏項(xiàng)；合同條款漏洞百出，用詞不嚴(yán)謹(jǐn)；合同價款的支付及結(jié)算程序和時間約定不完善；對于物價上漲在合同文件中沒有約定相應(yīng)的調(diào)整條款等等。
（6）承包商選擇不當(dāng)。由于實(shí)際的承包商與投標(biāo)時所報的不是同一個人，房地產(chǎn)公司又容易被承包商“忽悠”，如果實(shí)際承包商的資質(zhì)不夠、信譽(yù)不好、施工能力不強(qiáng)、對資金不善管理、抗風(fēng)險能力較差，工程變更頻繁，那么必定會給房地產(chǎn)公司帶來巨大的風(fēng)險。
（7）監(jiān)理工程師選擇不當(dāng)。所聘用的監(jiān)理工程師工作上如果出現(xiàn)失誤或者不作為，勢必給承包商鉆管理空子的機(jī)會，必定會導(dǎo)致工程成本的增加，也很難保證工程質(zhì)量。
3 優(yōu)化房地產(chǎn)公司的工程合同風(fēng)險管理
3.1 建立企業(yè)合同綜合管理體系
合同風(fēng)險管理體系的完善可以說是整個合同風(fēng)險管理的良好開端，也是優(yōu)化房地產(chǎn)公司工程合同風(fēng)險管理的重要前提。而合同風(fēng)險管理體系存在于合同綜合管理體系中，所以開發(fā)商可以從建立和完善合同綜合管理體系入手，建立健全合同風(fēng)險管理體系，實(shí)行全員、全過程、全方位的合同風(fēng)險管理，達(dá)到杜絕合同失誤、避免合同糾紛、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。
3.2 理順法律、利益、管理三條“線”
對于合同風(fēng)險管理一般的做法是風(fēng)險識別風(fēng)險估計風(fēng)險駕馭風(fēng)險監(jiān)控，而從合同管理的特點(diǎn)和合同風(fēng)險構(gòu)成要素可以看出，除了建立合同風(fēng)險管理體系外，還必須理順法律、利益、管理這三條“線”，對合同風(fēng)險進(jìn)行有效防控，最終達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)公司的工程合同風(fēng)險管理的目的。
（1）理順“法律線”
少了法律的保障，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動將面臨著合同糾紛與管理失控的局面，會導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，嚴(yán)重的甚至無法達(dá)到合同的目的。所以，是否合法成為了合同風(fēng)險防控的重要前提。首先要自覺接受法律的約束，按照法律的正常軌道運(yùn)行，合同條款必須按照《民法通則》、《合同法》及其他單行法律規(guī)范的規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格約定。其次，清楚地了解合同風(fēng)險防控的主要節(jié)點(diǎn)，完善必需的條款，明確重要的條款；必須健全合同成立和生效的要件，規(guī)范整個操作流程；以“合法、平等、公平”為基本原則，設(shè)定雙方權(quán)利及義務(wù)，約定違約責(zé)任和救濟(jì)渠道等。
（2）理順“利益線”
可以說，與合同有關(guān)的一系列經(jīng)濟(jì)活動都受利益的驅(qū)使，并以利益為最終目標(biāo)。因此，利益是合同的核心內(nèi)容，是雙方合同締結(jié)的內(nèi)在驅(qū)動力。理順“利益線”，必須對以下問題有清醒地認(rèn)識：①我方的利益目標(biāo)是什么？②權(quán)利義務(wù)在合同相關(guān)條款中是否有明確的約定？③合同內(nèi)容中是否隱藏著利益的“漏洞”或者“定時炸彈”？事實(shí)證明，利益訴求的實(shí)現(xiàn)必須要以雙方當(dāng)事人對權(quán)利義務(wù)的明確約定為基礎(chǔ)——雙方當(dāng)事人應(yīng)積極地進(jìn)行談判商洽，修改并完善合同，將各方利益訴求落實(shí)于權(quán)利義務(wù)的具體條款中，使合同遵循約定步驟有序進(jìn)行。
（3）理順“管理線”。
加強(qiáng)合同管理，確保合同的立項(xiàng)審批、簽訂、履行按程序進(jìn)行，是風(fēng)險防控的第三道關(guān)口。理順“管理線”，要充分發(fā)揮相關(guān)法規(guī)部門的作用，切合實(shí)際地完善合同內(nèi)部審批流程，嚴(yán)格把關(guān)合同的授權(quán)簽訂規(guī)則并加強(qiáng)合同的文本管理。堅決杜絕“先簽訂后審查”以及“先履約后補(bǔ)約”的“風(fēng)險裸奔”行為。把管理線延伸至合同行為的每一個過程，一方面，要確保合同的審批程序完整、符合規(guī)定，另一方面，也要使合同的后續(xù)履約處于持續(xù)監(jiān)控之中。當(dāng)然，這種管理絕不是一個企業(yè)的單個部門所能實(shí)現(xiàn)的，而需要構(gòu)建一個完整的體系架構(gòu)以及相關(guān)部門協(xié)力配合的監(jiān)督機(jī)制作為支撐。
4 結(jié)語
總而言之，優(yōu)化房地產(chǎn)公司的工程合同風(fēng)險管理對降低公司成本、防范公司經(jīng)營風(fēng)險、加快資金周轉(zhuǎn)速度以及提高公司經(jīng)濟(jì)效益意義重大。在國家調(diào)控政策不松懈的情況下，房地產(chǎn)公司一定要重視合同風(fēng)險管理，并建立起一整套切實(shí)有效可行的合同綜合管理體系；法律為先、立足利益、管理保障，有效防控合同行為的風(fēng)險，才能保證房地產(chǎn)公司立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：工程技術(shù)、施工管理；房地產(chǎn)
中圖分類號：TU71文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
引言
改革開放以來隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長和社會的發(fā)展，城市化水平不斷提高，同時新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展迅速。受益于這些利好因素的影響，房地產(chǎn)工程行業(yè)取得了巨大的發(fā)展成就，已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。施工技術(shù)管理是整個房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理中的重要部分，直接關(guān)系到房地產(chǎn)工程的質(zhì)量、工期和成本控制，同時有效的施工技術(shù)管理是建筑企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎(chǔ)和實(shí)現(xiàn)良好經(jīng)濟(jì)效益的重要措施。本文簡要論述了房地產(chǎn)工程施工中的施工技術(shù)管理，以供探討。
1施工技術(shù)管理對房地產(chǎn)工程的意義
施工技術(shù)管理的最終目的是為了實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益最大化，施工技術(shù)管理對工程成本、工程質(zhì)量以及工程進(jìn)度的控制作用，對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目來說意義非凡。施工成本的降低、施工進(jìn)度的加快可以有效地緩解承建方的資金壓力，同時對工程質(zhì)量的把控可以建立施工單位的企業(yè)形象，所以加強(qiáng)施工技術(shù)管理工作對房地產(chǎn)工程施工來說是一舉多得的。
2技術(shù)管理的具體內(nèi)容
2.1完善技術(shù)管理工作標(biāo)準(zhǔn)制度
施工技術(shù)管理工作標(biāo)準(zhǔn)制度的制定，是保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和施工安全的基本要求，在房地產(chǎn)工程領(lǐng)域起到技術(shù)法規(guī)的作用，在施工過程中要認(rèn)真貫徹執(zhí)行。技術(shù)管理工作標(biāo)準(zhǔn)制度的主要內(nèi)容包括以下七方面：（1）施工人員在施工前要對施工圖紙進(jìn)行熟悉、閱讀和會審；（2）根據(jù)工程實(shí)際情況編制施工組織設(shè)計與施工場地總平面圖；（3）召開技術(shù)交底會議，施工圖技術(shù)交底制度；（4）施工質(zhì)量管理制度；（5）隱蔽工程的檢查和驗(yàn)收制度；（6）工程質(zhì)量檢驗(yàn)與評定制度；（7）工程結(jié)構(gòu)檢查、驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收制度。
2.2現(xiàn)場施工人員綜合素質(zhì)培訓(xùn)
施工技術(shù)管理的根源在于對人的管理，由于現(xiàn)場施工人員的文化程度、專業(yè)素養(yǎng)、工作能力等各不相同，針對不同施工人員的綜合素質(zhì)應(yīng)該采取因人而用，首先，加強(qiáng)對施工管理人員管理水平和綜合素質(zhì)的不斷提高；其次，定期對基層施工人員進(jìn)行技術(shù)技能培訓(xùn)，樹立敬業(yè)愛崗、精細(xì)施工的施工精神。施工管理人員應(yīng)明確自身職責(zé)，杜絕現(xiàn)象發(fā)生，對于施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量驗(yàn)收要承擔(dān)責(zé)任，直至工程整體驗(yàn)收合格；最后，施工技術(shù)管理工作強(qiáng)調(diào)對新技術(shù)、新工藝的應(yīng)用，施工單位需不間斷地對施工人員進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)與新施工技術(shù)的掌握運(yùn)用能力的培訓(xùn)。只有科學(xué)合理的施工技術(shù)管理，才能實(shí)現(xiàn)施工現(xiàn)場的資源優(yōu)化配置，同時以先進(jìn)的管理方法為指導(dǎo)，進(jìn)而達(dá)到提高工作效率、降低工程成本、加快工程進(jìn)度、提高工程質(zhì)量的目的。
2.3設(shè)計圖紙會審
施工圖紙作為整個工程的施工依據(jù)，施工技術(shù)人員在進(jìn)行施工前要熟悉施工圖紙，明確設(shè)計師的設(shè)計意圖以及工程關(guān)鍵部分施工的質(zhì)量要求，與建設(shè)單位委托的監(jiān)理單位、設(shè)計單位，三方一起對圖紙進(jìn)行會審。對自審、互審中提出的圖紙中存在的問題和有待解決的技術(shù)性難題，通過設(shè)計部門、建設(shè)單位、監(jiān)理單位等協(xié)商，在不改變房地產(chǎn)產(chǎn)品使用功能并保證工程實(shí)體質(zhì)量的前提下，制定出合理可行的解決方法，并寫出會審紀(jì)要。在圖紙審查的過程中要結(jié)合施工現(xiàn)場實(shí)際情況，對設(shè)計的合理性提出有突破性的建議，盡可能降低工程施工難度，加快工程進(jìn)度。
2.4施工圖繪制
房地產(chǎn)工程在施工過程中通常需要使用鋼結(jié)構(gòu)，但是設(shè)計部門所提供的圖紙往往是技術(shù)階段的設(shè)計圖紙，由于鋼結(jié)構(gòu)同種編號的多種構(gòu)件的長度與構(gòu)造都不同，一個構(gòu)件的制作可能需要幾張設(shè)計圖紙才能確定其具體長度與內(nèi)部構(gòu)造，可能導(dǎo)致構(gòu)建在制作過程中參數(shù)出現(xiàn)誤差、對構(gòu)件的具體標(biāo)識無法確定、構(gòu)件安裝難度增加等問題。所以為了方便后期施工，有必要把設(shè)計圖紙轉(zhuǎn)換成施工圖紙，轉(zhuǎn)換圖紙可能會增加繪圖的工作量，但是技術(shù)管理人員可以通過施工圖紙的繪制對設(shè)計圖紙進(jìn)一步熟悉，還能對施工難點(diǎn)以及技術(shù)要點(diǎn)有進(jìn)一步了解。
2.5機(jī)械設(shè)備管理
從施工現(xiàn)場的實(shí)際情況和整個工程的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)形式及施工工藝出發(fā)，綜合考慮各方面因素，經(jīng)濟(jì)合理地選擇現(xiàn)場施工所需的機(jī)械設(shè)備，及時對進(jìn)場設(shè)備進(jìn)行檢測養(yǎng)護(hù)工作，確保機(jī)械設(shè)備在施工中處于最佳狀態(tài)。
3施工技術(shù)管理優(yōu)化措施
3.1完善施工技術(shù)管理組織機(jī)構(gòu)建設(shè)
房地產(chǎn)工程施工企業(yè)必須高度重視房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工技術(shù)管理組織機(jī)構(gòu)的建設(shè)，使其高效的運(yùn)轉(zhuǎn)。并實(shí)行嚴(yán)格的技術(shù)責(zé)任制，將各級技術(shù)管理人員的權(quán)、職、責(zé)進(jìn)行明確，充分地發(fā)揮技術(shù)管理人員、技術(shù)工人對于技術(shù)管理工作的重要作用。房地產(chǎn)工程施工企業(yè)應(yīng)該將國家和上級主管部門頒發(fā)的各項(xiàng)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定作為依據(jù)，建立技術(shù)管理的標(biāo)準(zhǔn)體系。通過加強(qiáng)技術(shù)監(jiān)督和檢查，將技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范具體化，建立和健全各項(xiàng)管理制度，明確管理目標(biāo)，具體的內(nèi)容和嚴(yán)格的制度，從而增強(qiáng)技術(shù)活動的可操作性和可檢查性，并根據(jù)施工的具體特點(diǎn)，在生產(chǎn)實(shí)踐中不斷完善和補(bǔ)充。
3.2完善施工現(xiàn)場技術(shù)材料管理
在房地產(chǎn)工程施工現(xiàn)場各種施工材料隨意堆放、材料分類混亂、具體材料數(shù)量統(tǒng)計不完善等問題普遍存在。施工材料關(guān)系到施工秩序和工程質(zhì)量，施工過程中一旦出現(xiàn)材料使用錯誤，具體施工材料數(shù)量不足等現(xiàn)象，可能導(dǎo)致工程停工，對工程質(zhì)量造成影響致使工期拖延。為了防止這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，需要加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的材料管理，根據(jù)設(shè)計方案對進(jìn)場材料的具體參數(shù)進(jìn)行檢測，在檢驗(yàn)合格后根據(jù)材料的用途、型號以及規(guī)格進(jìn)行合理堆放，對危險性高的物品要采取特殊保護(hù)措施，對各種材料的具體數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計，根據(jù)施工進(jìn)憑材料出庫單發(fā)放使用，對各種材料進(jìn)行登記造冊，對發(fā)放使用的材料要進(jìn)行追蹤，杜絕出現(xiàn)材料丟失和浪費(fèi)現(xiàn)象。
3.3做好成本控制
房地產(chǎn)工程的施工中，部分企業(yè)為了加快施工進(jìn)度，對整個工程的經(jīng)濟(jì)效益缺乏考慮，導(dǎo)致施工成本加大。為了防止這一現(xiàn)象的發(fā)生，施工技術(shù)管理人員需要把整個工程的施工進(jìn)度和實(shí)際施工進(jìn)度相結(jié)合，對項(xiàng)目控制性階段的施工計劃進(jìn)行完善，預(yù)防并處理好工期索賠，務(wù)必保證實(shí)際施工進(jìn)度和計劃施工進(jìn)度相匹配。要求施工技術(shù)管理人員在重視施工進(jìn)度的同時要充分考慮到市場效應(yīng)。爭取做到低投入高產(chǎn)出，通過先進(jìn)技術(shù)管理措施，在保證工程質(zhì)量的同時，確保工程施工進(jìn)度符合設(shè)計要求。具體工作上，我們需要對施工組織方案所需的機(jī)械、人力進(jìn)行實(shí)時檢查，及時糾正不切實(shí)際的安排和作法，檢查材料及半成品的進(jìn)場情況，對于出現(xiàn)的問題要早發(fā)現(xiàn)早解決，避免造成工期延誤以及施工成本加大。
3.4做好安全管理工作
安全問題一直是項(xiàng)目施工技術(shù)管理工作的重中之重，安全管理的根本目的在于保護(hù)施工人員的生命安全及健康的同時，保證工程項(xiàng)目施工順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)工程施工中，經(jīng)常出現(xiàn)重視事后教育輕事施前防御，只有發(fā)現(xiàn)問題后才去解決問題的情況發(fā)生，沒有科學(xué)的管理技術(shù)作為指導(dǎo)，采用粗放的管理手段，只重視面子工程不去尋找問題產(chǎn)生的根源，直接導(dǎo)致安全事故頻頻發(fā)生。對于安全事故頻發(fā)問題，需要管理人員對事故產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，找出事故發(fā)生的規(guī)律，消除潛在事故發(fā)生必然因素，從根源上防止安全事故問題發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)安全生產(chǎn)管理具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、連續(xù)性的特點(diǎn)，導(dǎo)致施工單位需要投入大量的人力、物力和財力，且安全事故從表面上看具有一定的偶然性，部分施工企業(yè)為了節(jié)省開支，對施工安全措施安裝不到位，也是導(dǎo)致安全事故頻發(fā)的主要原因。安全無小事，為了進(jìn)一步防止安全事故的發(fā)生，施工技術(shù)管理人員有必要加大對安全文化基礎(chǔ)建設(shè)的重視程度，廣泛開展安全生產(chǎn)的宣傳教育工作，保證全體施工人員能夠真正認(rèn)識到安全生產(chǎn)的重要性和必要性。加大安全防護(hù)措施建設(shè)力度，按照施工要求，各項(xiàng)安全防護(hù)措施必須安裝到位，由專人進(jìn)行檢查監(jiān)督。
3.5科學(xué)控制工程質(zhì)量管理
房地產(chǎn)工程中對工程質(zhì)量產(chǎn)生影響的因素很多，可以說只要是在施工過程中參與到工程施工的人、材料、機(jī)械設(shè)備以及施工方案等都可能對工程的質(zhì)量造成影響。所以工程質(zhì)量管理也是一個相當(dāng)復(fù)雜的工作。目前在房地產(chǎn)工程存在的質(zhì)量問題，在工程完工后從表面上看不出質(zhì)量存在缺陷，但工程內(nèi)部的混凝土可能已經(jīng)不具有強(qiáng)度，鋼筋可能已經(jīng)被銹蝕得完全失去了作用，像這些內(nèi)存在的質(zhì)量問題需要通過專業(yè)的儀器和工具進(jìn)行檢測，一旦儀器也檢測不出來可能對后續(xù)房地產(chǎn)的使用帶來困擾。為了避免這種情況的發(fā)生，在整個工程的建設(shè)周期內(nèi)所采用的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設(shè)計等都要符合施工要求，嚴(yán)格按照施工標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。施工技術(shù)管理人員在房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量管理過程中要真正做到，從客觀實(shí)際出發(fā)，要有恪盡職守，尊重科學(xué)，遵紀(jì)守法，嚴(yán)格自律，秉著科學(xué)、公正的工作態(tài)度，認(rèn)真做好房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量管理工作。
3.6施工過程中的技術(shù)管理措施
（1）重視施工技術(shù)交底工作
對于施工技術(shù)交底工作必須以制度的形式予以規(guī)定。技術(shù)交底應(yīng)在單位工程和分部分項(xiàng)工程之前進(jìn)行，使接受交底者了解施工任務(wù)的特點(diǎn)、施工工藝、勞動組織、技術(shù)組織、安全措施、控制消耗、規(guī)范要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，以及特殊、復(fù)雜工程或新結(jié)構(gòu)、新工藝的特殊要求等。
（2）強(qiáng)化現(xiàn)場管理措施
房地產(chǎn)工程施工階段，技術(shù)管理人員需要對施工項(xiàng)目的質(zhì)量水平承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任，包含處理與參與監(jiān)管牽涉到施工周期的技術(shù)相關(guān)問題與施工項(xiàng)目成品質(zhì)量水平高低的每個施工步驟、階段。施工技術(shù)管理人員應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并采取有效的處理方式解決好工程施工現(xiàn)場出現(xiàn)的各類施工技術(shù)方面的問題，且能在施工現(xiàn)場中準(zhǔn)確無誤地根據(jù)設(shè)計圖紙進(jìn)行施工。與此同時，還必須對各類測量計算數(shù)據(jù)進(jìn)行仔細(xì)反復(fù)核查，并且參與各個施工環(huán)節(jié)、各種施工半成品、施工現(xiàn)場材料檢測等方面的質(zhì)量監(jiān)控。
（3）工程施工進(jìn)度控制措施
房地產(chǎn)工程施工技術(shù)管理應(yīng)按照預(yù)定的進(jìn)度目標(biāo)，全過程執(zhí)行施工進(jìn)度計劃。施工過程中應(yīng)及時檢查實(shí)際施工進(jìn)度與計劃的執(zhí)行情況，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況有效地調(diào)整資源和計劃安排。施工技術(shù)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)全過程掌握各分部、分項(xiàng)工程的實(shí)際施工進(jìn)度及其施工技術(shù)水平、機(jī)械設(shè)備狀態(tài)、材料供應(yīng)情況等。對設(shè)有分包施工的建筑工程項(xiàng)目，應(yīng)充分協(xié)調(diào)好各層有工序銜接關(guān)系的施工工作面的施工配合，確保工程整體工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
3.7完善評比制度
評比制度一定要完善、有效，不能夠僅僅限于形式上的，要以賞罰分明為原則，這樣才能夠有效的提升施工質(zhì)量。針對具有很多組成單元的分類項(xiàng)目工程，則需要在工程竣工之后組織進(jìn)行施工總結(jié)會議，對施工作業(yè)中曾經(jīng)出現(xiàn)的技術(shù)問題提出最佳的處理方案，同時進(jìn)行對應(yīng)的技術(shù)評價，為今后同類工程積攢成功經(jīng)驗(yàn)。
在開展有效的工程質(zhì)量掌控下，房地產(chǎn)工程從施工設(shè)計到工程完全竣工需要很長的一段時間，為保證工程各個項(xiàng)目能夠按照原有工序順利開展，就一定要對每道工序進(jìn)行跟蹤調(diào)查，檢查具體的施工技術(shù)方案，保證房地產(chǎn)施工質(zhì)量及進(jìn)展情況。房地產(chǎn)施工質(zhì)量有效措施通常有以下幾個方面：加強(qiáng)房地產(chǎn)施工管理，一定要將房地產(chǎn)工程施工安全、施工質(zhì)量科學(xué)掌控作為第一重要的工作，杜絕因超趕工程進(jìn)度、降低施工成本，出現(xiàn)違規(guī)施工或偷工減料的問題。房地產(chǎn)施工開始到完全竣工驗(yàn)收需要分配專業(yè)人員對施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，對于施工作業(yè)中有可能會出現(xiàn)的問題要提前做好應(yīng)急方案，保證可以及時的找出切實(shí)可行的技術(shù)解決方案。
在房地產(chǎn)施工當(dāng)中，施工工藝自始至終是一項(xiàng)重要的投資，在房地產(chǎn)工程當(dāng)中，若想提升施工工藝，就需要把握好工程設(shè)計工作，挑選最佳的設(shè)計方案，進(jìn)行科學(xué)的事前設(shè)計掌控，依據(jù)不同競爭方的特征來挑選最為合適的工藝流程，充分調(diào)動施工工作人員的積極能動性，依據(jù)房地產(chǎn)施工過程中材料的選配及設(shè)備的采購進(jìn)行有關(guān)市場調(diào)查，爭取能夠采用最佳的施工技術(shù)方案。
結(jié)束語
工程的技術(shù)管理的特點(diǎn)，實(shí)際上這幾個層面是彼此關(guān)聯(lián)、互為條件的，首先各階段的技術(shù)管理要點(diǎn)有助于工作的放矢，是技術(shù)管理工作的基本職能，是面向全過程的技術(shù)管理的基礎(chǔ)；組織架構(gòu)的建立是貫徹全過程技術(shù)管理的組織保證，而項(xiàng)目日志的建立則為面向全過程的技術(shù)管理提供了堅實(shí)的信息平臺，三者缺一不可，共同構(gòu)成了面向全過程的技術(shù)管理的基石，并通過管理與技術(shù)結(jié)合，為房地產(chǎn)創(chuàng)造良好的綜合效益。
參考文獻(xiàn)
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GIS技術(shù)不斷增強(qiáng)得對空間分布及其有關(guān)信息進(jìn)行存儲管理、分析。GIS 技術(shù)可以將屬性數(shù)據(jù)與相應(yīng)的圖形數(shù)據(jù)相連接，可以方便地進(jìn)行屬性數(shù)據(jù)、圖形的拓?fù)洳樵?，可以方便地調(diào)取圖庫中任一種類、形式的圖形，還可以快速地制成專題地圖等。GIS 應(yīng)用領(lǐng)域不斷擴(kuò)大，應(yīng)用研究不斷加深。GIS已經(jīng)在許多領(lǐng)域得到了非常廣泛的應(yīng)用，特別是地理、教育、文化、軍事等方面。GIS應(yīng)用的重點(diǎn)也不僅局限在制圖和空間數(shù)據(jù)管理上，而且開始加強(qiáng)制圖、模擬等功能，如地圖再分類、疊加和簡單緩沖區(qū)的建立等，側(cè)重應(yīng)用模型的分析和模擬等。GIS 應(yīng)用社會化、網(wǎng)絡(luò)化、集成化由于重視對GIS人才的培養(yǎng)，GIS 的用戶數(shù)量以每年2-6倍的速度增長，而各部門、企業(yè)越來越重視GIS 的應(yīng)用，而WEBGIS的發(fā)展更使GIS的應(yīng)用普及化，而不僅局限在專業(yè)技術(shù)人員中。許多專業(yè)的GIS網(wǎng)站都提供用戶在線服務(wù)，如查詢、最佳路徑選擇、模擬現(xiàn)實(shí)等應(yīng)用。我國也已經(jīng)建成了一比一萬國家基礎(chǔ)地圖庫和一比二萬五地形數(shù)據(jù)庫，這些多為我國GIS的建設(shè)提供了堅實(shí)的基礎(chǔ)。
地籍管理信息系統(tǒng)GMIS是一種空間管理信息系統(tǒng)，其最終目標(biāo)是以地理信息系統(tǒng)技術(shù)為核心，并運(yùn)用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和可視化技術(shù)等，建立土地地籍管理信息庫等，在此基礎(chǔ)上對地籍信息的管理、查詢和維護(hù)，提供一個良好的決策支持系統(tǒng)。
地籍管理信息系統(tǒng)目前是實(shí)用性比較強(qiáng)的應(yīng)用系統(tǒng)，直接為地籍管理工作服務(wù)；。系統(tǒng)的最終用戶是國土管理部門的各級領(lǐng)導(dǎo)與工作人員，得到他們的認(rèn)可是衡量系統(tǒng)實(shí)用性的重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，系統(tǒng)的建設(shè)應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞著日常的地籍管理業(yè)務(wù)，針對不同的業(yè)務(wù)特點(diǎn)和業(yè)務(wù)流程，設(shè)計操作簡便、結(jié)構(gòu)合理、運(yùn)轉(zhuǎn)流暢、適應(yīng)性強(qiáng)的辦公自動化系統(tǒng)；考慮到地籍管理工作對圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的依賴性，系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)當(dāng)考慮將圖形與屬性的操作、瀏覽、查詢、分析等復(fù)雜的功能操作起來簡便化，要求能夠融匯在辦公自動化的流程之中，基本做到鼠標(biāo)點(diǎn)到，事務(wù)辦好。
在系統(tǒng)的總體架構(gòu)上，要采用國際上先進(jìn)、成熟、可靠的技術(shù)；網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、硬件產(chǎn)品、軟件平臺應(yīng)選用主流的先進(jìn)產(chǎn)品；系統(tǒng)設(shè)計、軟件開發(fā)需要遵照軟件工程標(biāo)準(zhǔn)與管理規(guī)范，采用面向?qū)ο蟮睦碚?，組件式開發(fā)技術(shù)，并吸納軟件構(gòu)造的最新方法，保障系統(tǒng)建 設(shè)的高起點(diǎn)，充分發(fā)揮信息系統(tǒng)在管理工作中的作用；只有實(shí)用先進(jìn)的系統(tǒng)，才是用戶需要的，才能受到用戶的歡迎與認(rèn)可，同時，也會進(jìn)一步促進(jìn)地籍信息系統(tǒng)的不斷完善、提高。
為適應(yīng)現(xiàn)代社會的發(fā)展，特別是我國加入了WT0，客觀上要求政府管理機(jī)構(gòu)必須提高工作效率。國土管理部門所承擔(dān)工作量大、任務(wù)重、情況復(fù)雜，利用現(xiàn)代化技術(shù)使工作人員從繁忙的手工作業(yè)中解脫出來，是建立地籍管理信息系統(tǒng)的重要目標(biāo)；因此，系統(tǒng)設(shè)計與建設(shè)，需要考慮系統(tǒng)的運(yùn)行效率與速度，確保系統(tǒng)投入運(yùn)行之后，與傳統(tǒng)的工作模式相比，具有顯著的優(yōu)勢。
系統(tǒng)運(yùn)行的穩(wěn)定性是衡量系統(tǒng)建設(shè)成功與否的重要標(biāo)志；其一，要求系統(tǒng)在提交使用前，需要嚴(yán)格的按照系統(tǒng)開發(fā)的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的測試，力爭將系統(tǒng)的不穩(wěn)定因素和系統(tǒng)缺陷減少到最低程度，保障系統(tǒng)高效穩(wěn)定的運(yùn)轉(zhuǎn)；其二，系統(tǒng)必須具備良好的抗干擾能力，在發(fā)生不可預(yù)見故障的情況下，首先要能夠保障數(shù)據(jù)的安全性，其次系統(tǒng)能夠具備良好的恢復(fù)運(yùn)行機(jī)制；其三，對操作過程中的錯誤，系統(tǒng)可能出現(xiàn)的軟、硬件故障，系統(tǒng)能夠給出錯報告及處理的方法。
由于地籍管理工作涉及到土地所有者和土地使用者的合法權(quán)益，合法擁有的土地權(quán)益一經(jīng)注冊登記，其數(shù)據(jù)便具有法律效力，數(shù)據(jù)變更必須經(jīng)過法定的程序；因此，系統(tǒng)的安全性是系統(tǒng)建設(shè)中必須考慮的問題之一，數(shù)據(jù)的分布式管理、分級權(quán)限設(shè)定、數(shù)據(jù)保密措施、數(shù)據(jù)備份功能、系統(tǒng)操作日志、病毒防范手段、惡意破壞追查及系統(tǒng)自身的安全機(jī)制等方面，都是系統(tǒng)安全性所要考慮的問題。
地籍管理信息系統(tǒng)的建設(shè)涉及到一系列的法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，國土管理部門與軟件開發(fā)單位的有機(jī)配合，管理人員與開發(fā)人員的有效溝通，項(xiàng)目的組織管理與進(jìn)程的控制手段，程序的開發(fā)過程與軟件的測試集成，系統(tǒng)的操作使用與系統(tǒng)的維護(hù)升級等方面，需要制定系統(tǒng)工程管理、開發(fā)、文檔編寫、驗(yàn)收規(guī)范， 目的是保障系統(tǒng)按照設(shè)定的目標(biāo)、計劃實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的設(shè)計思想。
地籍管理工作起步較晚，法規(guī)、政策與規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)相對滯后，在實(shí)踐中需要不斷的完善。系統(tǒng)的建設(shè)也需要適應(yīng)地籍管理業(yè)務(wù)的變化，具有一定的靈活性，盡可能的提供可定制的流程、表單及數(shù)據(jù)庫的修改功能，先進(jìn)的程序編寫機(jī)制與規(guī)范化接口定義方式，良好的二次開發(fā)工具與多種數(shù)據(jù)交換格式，滿足系統(tǒng)的上接下聯(lián)、橫向溝通、業(yè)務(wù)流程自定義的需要。
表現(xiàn)優(yōu)良的信息管理系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)采用人性化的界面設(shè)計，賦予電腦虛擬的情感，把緊張繁忙的工作轉(zhuǎn)化成輕松休閑的人機(jī)對話，逐步提高人對電腦控制性和依賴性，使操作人員對電腦愛不釋手，真正把電腦作為工作中的得力助手和伙伴。
現(xiàn)將國土資源部、國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會《關(guān)于和實(shí)施〈限制供地項(xiàng)目目錄〉、〈禁止供地項(xiàng)目目錄〉（第一批）通知》（國土資發(fā)〔1999〕357號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真執(zhí)行。
執(zhí)行《限制供地項(xiàng)目目錄》、《禁止供地項(xiàng)目目錄》是一項(xiàng)政策性、法律性很強(qiáng)的工作，各地要根據(jù)國家兩部、委通知的精神，切實(shí)加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地供地的管理，建立必要的監(jiān)管制度，嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目的供地審查；要按照國家的產(chǎn)業(yè)政策和供地政策，引導(dǎo)建設(shè)項(xiàng)目科學(xué)、合理、有效地利用土地；要認(rèn)真履行國家規(guī)定的有關(guān)供地審批程序，嚴(yán)禁違反“目錄”提供項(xiàng)目建設(shè)用地。對列入《限制供地項(xiàng)目目錄》，要求在批準(zhǔn)供地前須經(jīng)國土資源部許可和省級土地行政主管部門許可的項(xiàng)目，必須逐級上報許可后，方可申請建設(shè)用地。對列入《禁止供地項(xiàng)目目錄》，在禁止期限內(nèi)，各級土地行政主管部門不得受理其建設(shè)項(xiàng)目用地申請。
對應(yīng)取得國土資源部許可并由省級人民政府批準(zhǔn)用地的單獨(dú)選址限制供地項(xiàng)目，省級土地行政主管部門在將建設(shè)用地項(xiàng)目報請省人民政府批準(zhǔn)前，應(yīng)將建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告、立項(xiàng)文件、初步設(shè)計批準(zhǔn)文件、建設(shè)項(xiàng)目供地方案及其它有關(guān)文件，報國土資源部申請用地許可，經(jīng)國土資源部審查同意批復(fù)后，省級土地行政主管部門持批復(fù)文件及其它建設(shè)用地項(xiàng)目審查報批文件資料，報請省人民政府批準(zhǔn)項(xiàng)目用地。
對應(yīng)取得國土資源部許可的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)限制供地項(xiàng)目，市、縣土地行政主管部門在將建設(shè)用地項(xiàng)目報請市、縣人民政府批準(zhǔn)的同時，須將建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、初步設(shè)計批準(zhǔn)文件和供地方案及其它有關(guān)文件，經(jīng)省級土地行政主管部門報國土資源部，經(jīng)審查同意后，由國土資源部批復(fù)省級土地行政主管部門并抄送有關(guān)市、縣人民政府。根據(jù)批復(fù)文件，市、縣人民政府方可批準(zhǔn)限制供地項(xiàng)目用地。
對依法應(yīng)由國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)用地項(xiàng)目屬于限制供地項(xiàng)目的，國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目用地的同時，該項(xiàng)目即取得建設(shè)用地許可。
對列入《限制供地項(xiàng)目目錄》，按規(guī)定應(yīng)由省級土地行政主管部門嚴(yán)格監(jiān)督管理的建設(shè)用地項(xiàng)目，屬單獨(dú)選址的，在報請建設(shè)用地審批前，由市、縣土地行政主管部門報省土地行政主管部門辦理用地許可。屬城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍的，在市、縣人民政府批準(zhǔn)供地前，由市、縣土地行政主管部門持有關(guān)文件報省土地行政主管部門辦理用地許可。根據(jù)批準(zhǔn)許可文件，市、縣人民政府方可按規(guī)定申請或批準(zhǔn)限制供地項(xiàng)目用地。
林地、林木是森林資源的主要組成部分，對于調(diào)節(jié)氣候、涵養(yǎng)水源、防風(fēng)固沙、減少污染、改善生態(tài)等具有重要作用。多年來，本市堅持實(shí)施首都綠化規(guī)劃，加強(qiáng)森林資源保護(hù)，強(qiáng)化林業(yè)管理，改善生態(tài)環(huán)境，取得了明顯成績，全市林木覆蓋率現(xiàn)已達(dá)到43％，但與建設(shè)現(xiàn)代化國際大都市的要求還有較大差距，森林資源保護(hù)和管理還存在薄弱環(huán)節(jié)。為了加強(qiáng)本市工程建設(shè)征占用林地和伐移林木管理，加大森林資源保護(hù)力度，鞏固首都綠化美化成果，根據(jù)《中華人民共和國森林法》（以下簡稱《森林法》），現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、本市工程建設(shè)要嚴(yán)格遵守不占或少占林地以及少砍伐林木的原則
近幾年，本市因工程建設(shè)征占用林地和伐移林木的數(shù)量增加較快。有些工程建設(shè)單位事先沒有按規(guī)定征求林業(yè)主管部門的意見，就進(jìn)行規(guī)劃選址、用地申請、設(shè)計施工，在工程建設(shè)過程中，需要砍伐林木時才向林業(yè)主管部門提出林木采伐申請。有些施工單位，在林業(yè)主管部門尚未批準(zhǔn)時，便開始采伐林木。為了保護(hù)本市綠化成果，順利實(shí)施《北京市生態(tài)環(huán)境建設(shè)規(guī)劃》，根據(jù)《森林法》的規(guī)定，本市工程建設(shè)必須嚴(yán)格遵守不占或少占林地以及少砍伐林木的原則，能夠移植的林木一律不得砍伐。今后，本市工程建設(shè)單位在報批大量砍伐林木時，必須說明移植和保留樹木的詳細(xì)情況，否則，林業(yè)主管部門不予審批。
二、本市工程建設(shè)項(xiàng)目在立項(xiàng)時，必須征求林業(yè)主管部門意見
本市計劃、規(guī)劃等部門在進(jìn)行工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)和選址規(guī)劃時，要充分考慮本市林業(yè)總體規(guī)劃，盡可能地保護(hù)林地和林木資源，并征求林業(yè)主管部門的意見。本市道路新建、改建和擴(kuò)建工程，在立項(xiàng)、選線、施工等各個階段，都要盡量保護(hù)林木，確需伐移林木的，要報經(jīng)林業(yè)主管部門審批。工程建設(shè)單位在項(xiàng)目規(guī)劃時，要在項(xiàng)目概算中明確列出綠化資金，按規(guī)定留出綠化用地，并在申請林木伐移的同時，上報綠化的具體方案、實(shí)施責(zé)任人及完成日期。綠化方案應(yīng)由具有綠化設(shè)計資格的單位進(jìn)行專業(yè)設(shè)計，綠化任務(wù)原則上在工程竣工后當(dāng)年或次年春季完成。
三、本市工程建設(shè)確需征占用林地的，必須按法定程序辦理有關(guān)手續(xù)
根據(jù)《中華人民共和國森林法實(shí)施條例》的規(guī)定，本市工程建設(shè)征占用防護(hù)林林地或者特種用途林林地面積10公頃以下的，用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林林地及其采伐跡地面積35公頃以下的，其他林地面積70公頃以下的，用地單位必須向林地所在區(qū)（縣）人民政府林業(yè)主管部門提出用地申請，依法繳納森林植被恢復(fù)費(fèi)，經(jīng)市人民政府林業(yè)主管部門審核同意后，到土地行政主管部門辦理建設(shè)用地申請。工程建設(shè)征占用林地面積超過上述規(guī)定數(shù)量的，由市人民政府林業(yè)主管部門初審后報國務(wù)院林業(yè)主管部門審核。
四、本市工程建設(shè)伐移林木，應(yīng)盡量安排在林木采伐期內(nèi)進(jìn)行
根據(jù)《北京市森林資源保護(hù)管理?xiàng)l例》，本市工程建設(shè)伐移林木的采伐期確定為每年10月15日至次年3月31日。在林木采伐期內(nèi)，林木因季節(jié)因素生長趨緩，采伐的林木可以利用，同時還有充足的時間對采伐跡地進(jìn)行造林前期準(zhǔn)備工作。另外，在林木采伐期內(nèi)移植林木，成活率較高，有利于綠化成果的保護(hù)。今后，本市工程建設(shè)確需伐移林木的，原則上都要安排在確定的林木采伐期內(nèi)采伐施工，非采伐期內(nèi)不準(zhǔn)進(jìn)行采伐。
五、本市工程建設(shè)采伐林木，必須在年森林采伐限額內(nèi)申請林木采伐許可證
1. FIDIC合同條款中D-B模式與EPC模式風(fēng)險分擔(dān)的差異
1.1 在FIDIC合同條款中，闡述D-B模式的是黃皮書《生產(chǎn)設(shè)備和設(shè)計-施工合同條件》（Condition of Contract for Plant and Design-Build），闡述EPC模式的是銀皮書《設(shè)計采購施工（EPC）/交鑰匙工程合同條件》（Condition of Contract for EPC/Turnkey Projects）。該兩種模式大致相近，其中最主要的差異在于承發(fā)包雙方風(fēng)險分擔(dān)的方式不同。按17.3款的規(guī)定，雇主在D-B模式中比在EPC模式中多承擔(dān)的風(fēng)險為：
1.1.1 雇主使用或占用永久工程之任何部分，除非合同可能如此規(guī)定；
1.1.2 由雇主人員或雇主對其負(fù)責(zé)的其他人員提供的工程任何部分的設(shè)計（如果有）；
1.1.3 不可預(yù)見的，或不能合理預(yù)期一個有經(jīng)驗(yàn)的承包商應(yīng)已采取適當(dāng)預(yù)防措施的任何自然力的作用。
1.2 正是因?yàn)槌邪l(fā)包雙方承擔(dān)的風(fēng)險不一樣，F(xiàn)IDIC建議，有如下情況之一的，應(yīng)采用D-B模式，不采用EPC模式：
1.2.1 如果投標(biāo)人沒有足夠的時間或資料，以仔細(xì)研究和核查雇主要求，或進(jìn)行他們的設(shè)計、風(fēng)險評估和估算；
1.2.2 如果建設(shè)內(nèi)容涉及相當(dāng)數(shù)量的地下工程，或投標(biāo)人未能調(diào)查的區(qū)域內(nèi)的工程；
1.2.3 如果雇主要嚴(yán)密監(jiān)督或控制承包商的工作，或要審核大部分施工圖紙；
1.2.4 如果每次期中付款的款額要經(jīng)職員或其他中間人確定。
1.3 另說明，D-B模式中雇主的風(fēng)險與我們熟悉的FIDIC紅皮書《施工合同條件》（Condition of Contract for Construction）是一樣的。在此，如果僅從承發(fā)包雙方承擔(dān)的風(fēng)險看，D-B模式更靠近C模式（施工承包）。
1.4 從本文1.1.3可以看出，F(xiàn)IDIC最主要的劃分風(fēng)險的原則（承包商承擔(dān)風(fēng)險的范圍以一個有經(jīng)驗(yàn)的承包商能否合理預(yù)見為限）在EPC模式中失效。進(jìn)一步，結(jié)合銀皮書中的4.12款和5.2款看，實(shí)際上，EPC模式要求承包商對項(xiàng)目的可行性研究負(fù)責(zé)，并承擔(dān)由此而引起的風(fēng)險。
2. 工程總承包企業(yè)的界定
2.1 指導(dǎo)意見對工程總承包的界定是：“指從事工程總承包的企業(yè)受業(yè)主的委托，按照合同約定對工程的勘察、設(shè)計、采購、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等實(shí)行全過程的或若干階段的承包”。該概念界定存在如下問題：
2.1.1 以工程總承包企業(yè)界定工程總承包，難免有概念循環(huán)之嫌。
2.1.2 全過程承包自然是工程總承包，若干階段的承包就未必如此，比如，只承包勘察或設(shè)計或采購任務(wù)就很難被認(rèn)定為總承包。
2.2 與總承包概念相對的是分承包。實(shí)際上，與FIDIC的銀皮書、黃皮書和紅皮書相對應(yīng)的承包都是總承包，三者的共同點(diǎn)是承包方承包了施工。
2.3 建設(shè)項(xiàng)目展開的階段一般為：計劃、設(shè)計、施工、運(yùn)轉(zhuǎn)。（此處的計劃主要指可行性研究，不包括勘察設(shè)計。）從此階段劃分看：
2.3.1 EPC模式承包的階段包括計劃、設(shè)計、施工；
2.3.2 D-B模式承包的階段包括設(shè)計、施工；
2.3.3 本文1.3中的C模式（施工承包）僅包括施工。
2.4 應(yīng)說明，總承包概念容易引起的誤解是人們喜歡將之等同于建設(shè)全過程承包，指導(dǎo)意見亦未能完全避免該誤解。若立足于建設(shè)全過程，則唯有EPC模式可堪稱總承包；若立足于項(xiàng)目的全過程，即考慮2.3中項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，則可能只有BOT及其派生模式可堪稱總承包。
2.5 因此，工程總承包的概念宜界定為：承包方受業(yè)主委托，按合同約定對項(xiàng)目的諸階段-計劃、設(shè)計、施工、運(yùn)轉(zhuǎn)-之全過程或至少包括施工的若干階段的承包。除此之外的其他承包可稱為階段或分項(xiàng)承包，但按承包的應(yīng)有之義，只承擔(dān)項(xiàng)目的可行性研究任務(wù)不應(yīng)屬于專項(xiàng)承包。
2.6 與2.5相應(yīng)，工程總承包企業(yè)可界定為：具備相應(yīng)資質(zhì)，能對項(xiàng)目的諸階段-計劃、設(shè)計、施工、運(yùn)轉(zhuǎn)-之全過程或至少包括施工的若干階段進(jìn)行承包的企業(yè)。
2.7 2.5中對工程總承包的界定與指導(dǎo)意見有所不同，按指導(dǎo)意見，不包含施工的承包，比如設(shè)計-采購（E-P），也屬于工程總承包之列。但是，這種不同不應(yīng)該影響到工程總承包企業(yè)的界定（請參見本文4.2.2）。
3. 工程項(xiàng)目管理企業(yè)的界定
3.1 指導(dǎo)意見對工程項(xiàng)目管理的界定為：“指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)受業(yè)主的委托，按照合同的約定，代表業(yè)主對工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過程的或若干階段的管理和服務(wù)?！?nbsp;該概念界定存在的問題如下：
3.1.1 與2.1.1相似的問題；
3.1.2 “代表業(yè)主對工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過程的或若干階段的管理和服務(wù)”，并不能與指導(dǎo)意見對總承包的界定區(qū)別開來，比如，承擔(dān)項(xiàng)目的方案設(shè)計或初步設(shè)計任務(wù)（指導(dǎo)意見中的項(xiàng)目管理承包PMC），到底是工程項(xiàng)目管理還是總承包？
3.2 在指導(dǎo)意見中，工程項(xiàng)目管理與工程總承包應(yīng)是相對的，即工程項(xiàng)目管理總是在代表業(yè)主對工程總承包（指導(dǎo)意見中的總承包）進(jìn)行管理。如果我們不這樣理解，按指導(dǎo)意見對工程項(xiàng)目管理的界定，則工程項(xiàng)目管理完全可以回到業(yè)主自營的時代。另外，指導(dǎo)意見已明確同一企業(yè)或有隸屬關(guān)系或其他利害關(guān)系的兩企業(yè)不可同時承擔(dān)一個工程的項(xiàng)目管理和總承包，-這即說明，工程項(xiàng)目管理與工程總承包之所以相對，是要力求二者互補(bǔ)。
3.3 明確工程項(xiàng)目管理與工程總承包系相對互補(bǔ)的關(guān)系，則按本文2.5的界定，不論是工程總承包或是專項(xiàng)承包，都可需要項(xiàng)目管理的介入。但是，對于項(xiàng)目可行性研究，則可能構(gòu)成例外，即，對于包括可行性研究的EPC模式，需項(xiàng)目管理的介入，應(yīng)不會有過多的質(zhì)疑，但對于只承擔(dān)可行性研究的項(xiàng)目管理服務(wù)，是否需要另一項(xiàng)目管理企業(yè)介入項(xiàng)目管理，則是值得質(zhì)疑的。
3.4 考慮到項(xiàng)目管理的目的是受托方代表業(yè)主對工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息等管理和控制（按指導(dǎo)意見的陳述），而控制和管理最原初的依據(jù)即是可行性研究，因此，0對只承擔(dān)可行性研究的項(xiàng)目管理服務(wù)，應(yīng)不需要另一項(xiàng)目管理企業(yè)介入項(xiàng)目管理。-FIDIC在本文1.2.3中的建議也即是此理。
3.5 有鑒于此，工程項(xiàng)目管理宜界定為：受托方受業(yè)主的委托，按照合同的約定，代表業(yè)主對工程項(xiàng)目的總承包或?qū)ｍ?xiàng)承包進(jìn)行管理并提供相應(yīng)的服務(wù)。
3.6 與3.5相應(yīng)，工程項(xiàng)目管理企業(yè)可界定為：具備相應(yīng)資質(zhì)，可對工程項(xiàng)目的總承包或?qū)ｍ?xiàng)承包進(jìn)行管理并提供相應(yīng)服務(wù)（包括承擔(dān)工程項(xiàng)目的可行性研究，以及做作為可行性研究之必要結(jié)果的方案設(shè)計或初步設(shè)計）的企業(yè)。
4. 二企業(yè)的比較及市場培育
4.1 對比以上分析，我們可以看出：
4.1.1 工程項(xiàng)目管理與工程總承包力求一種相對互補(bǔ)的關(guān)系；
4.1.2 工程總承包以施工為主導(dǎo)，工程項(xiàng)目管理以可行性研究為主導(dǎo)；
4.1.3 在總承包EPC模式中，工程總承包與工程項(xiàng)目管理在可行性研究方面可能會有所融合（后者對前者更多的是參與而非管理）。
4.2 4.1中的分析不是絕對的，但是，對于目的是要培育發(fā)展工程總承包企業(yè)與工程項(xiàng)目管理企業(yè)而言，以此界分工程總承包企業(yè)與工程項(xiàng)目管理企業(yè)應(yīng)是適當(dāng)?shù)?。理由如下?/p>
4.2.1 不具備施工能力的工程總承包企業(yè)與不具備可行性研究能力的工程項(xiàng)目管理企業(yè)一樣，都缺乏核心競爭能力。
4.2.2 工程總承包企業(yè)與工程項(xiàng)目管理企業(yè)在一個具體的項(xiàng)目上，可能只側(cè)重一二方面任務(wù)的承攬，比如，工程總承包企業(yè)可能只進(jìn)行設(shè)計-采購（E-P）承包，而工程項(xiàng)目管理企業(yè)可能也只承擔(dān)設(shè)計和采購管理，但具體的承攬任務(wù)的方式不應(yīng)該影響兩企業(yè)的界定。在指導(dǎo)意見中，之所以會出現(xiàn)2.1.1和3.1.1中的循環(huán)，也是出于此種意識。
4.3 以我國目前的現(xiàn)狀看，在項(xiàng)目的諸階段-計劃、設(shè)計、施工、運(yùn)轉(zhuǎn)-中，設(shè)計與施工都有實(shí)力較雄厚的企業(yè)來完成，但計劃與運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)則相對乏力。因此，
4.3.1 加強(qiáng)企業(yè)對項(xiàng)目可行性研究的能力幾乎既是行業(yè)界所期，也是指導(dǎo)意見的一個側(cè)重。在指導(dǎo)意見中，無論是項(xiàng)目管理服務(wù)（PM），還是項(xiàng)目管理承包（PMC），可行性研究都是其中的重要內(nèi)容；而指導(dǎo)意見將EPC模式作為工程總承包的第一推薦，也無非是要強(qiáng)調(diào)可行性研究。人們易于將工程總承包等同于項(xiàng)目的全過程承包，更像是出于這種行業(yè)期待。但是，
4.3.2 以目前的情況，培育發(fā)展工程項(xiàng)目管理企業(yè)以加強(qiáng)企業(yè)的可行性研究能力為重點(diǎn)，應(yīng)無可非議，但不宜急于以行政的力量將EPC模式作為培育發(fā)展工程總承包企業(yè)的重點(diǎn)，因?yàn)檫@里不僅涉及到一個資源配置的問題，同時，培育發(fā)展工程項(xiàng)目管理企業(yè)的可行性研究能力在一定程度上是與EPC模式相適應(yīng)的工程總承包企業(yè)得以誕生的前奏。
4.3.3 涉及項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的總承包，比如BOT，只是在EPC模式的基礎(chǔ)上再加一個融資問題（FIDIC出版其銀皮書的目的之一就是要適用于BOT項(xiàng)目或類似投資模式下的設(shè)計采購施工合同），可與EPC模式的總承包一并考慮，并可以此藉市場需要來促進(jìn)與EPC模式相適應(yīng)的總承包企業(yè)的發(fā)展。
4.4 鑒于4.3的分析，工程總承包企業(yè)以培育發(fā)展適應(yīng)D-B模式的總承包為宜，這可以通過勘察設(shè)計企業(yè)或施工企業(yè)的改造和重組，或通過二者的結(jié)合，得以便捷地實(shí)現(xiàn)。-在這一點(diǎn)上，指導(dǎo)意見是十分中肯的。但是，指導(dǎo)意見同時鼓勵勘察、設(shè)計、施工企業(yè)發(fā)展與工程項(xiàng)目管理相應(yīng)的能力，還需注意兩點(diǎn)：
4.4.1 按指導(dǎo)意見，工程項(xiàng)目管理企業(yè)承接業(yè)務(wù)的最大范圍是項(xiàng)目管理承包（PMC），因此，即便勘察設(shè)計或施工企業(yè)具備工程項(xiàng)目管理的能力，它們也更愿意承包設(shè)計或施工任務(wù)本身。另外，勘察設(shè)計或施工企業(yè)也不能界承包失敗之后再承接工程項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)，因?yàn)橐话愣?，后者發(fā)生在前者之前。
4.4.2 以4.3.2的分析，如果勘察設(shè)計或施工企業(yè)還沒有發(fā)展成為與EPC模式相適應(yīng)的工程總承包企業(yè)，則其在能否發(fā)展具備可行性研究能力方面可能會受到局限。如此，按4.2.1的分析，該企業(yè)在工程項(xiàng)目管理上必然缺乏核心競爭能力。
4.5 因此，培育發(fā)展工程項(xiàng)目管理企業(yè)，宜通過建筑業(yè)中的中介機(jī)構(gòu)，比如咨詢公司、監(jiān)理公司等，經(jīng)整合而完成。但值得強(qiáng)調(diào)的是，在此整合過程中吸收建筑師的加入應(yīng)系十分必要。
4.6 應(yīng)說明，指導(dǎo)意見的目的之一，是意欲通過建筑行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以使其更加適應(yīng)市場發(fā)展的需要。本文從FIDIC合同條款中D-B模式與EPC模式風(fēng)險分擔(dān)的差異入手，分析界定工程總承包企業(yè)與工程項(xiàng)目管理企業(yè)，目的就是要廓清二企業(yè)在市場中的定位。但是，一種企業(yè)能否發(fā)展，還需具備制度層面上的發(fā)展空間。以本文對二企業(yè)的分析界定，屆制度空間充分時，二者之間的相對互補(bǔ)關(guān)系即可組合成為國際上通行的各種工程管理和承包模式。
「參考文獻(xiàn)
