時(shí)間：2022-05-04 10:03:14
序論：在您撰寫房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)論文時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【摘 要】在最近幾年里，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到蓬勃發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的時(shí)間不短，投入的資源也很龐大，而且價(jià)值較高等因素，在某種程度會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作中產(chǎn)生一定的影響。對(duì)此，本文“營(yíng)改增”概述、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響、應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略三方面進(jìn)行分析，并提出合理化建議，提供給相關(guān)人士，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的不斷進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；對(duì)策
基于“營(yíng)改增”體系的發(fā)展下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向趨向于規(guī)范化發(fā)展，但是，快速發(fā)展推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)逐步邁入了調(diào)整階段，當(dāng)前會(huì)計(jì)核算方面依然會(huì)存在諸多不足之處，這樣會(huì)在一定程度上制約著會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)展，這是值得相關(guān)人員值得思考的問題。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作的過程中，會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)扮演著重要的角色，在處理中倘若出現(xiàn)問題，那么就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，致使對(duì)企業(yè)造成該損失的后果。
一、“營(yíng)改增”概述
“營(yíng)改增”財(cái)稅改革避免了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅嚴(yán)重的弊端，尤其是對(duì)具有環(huán)節(jié)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，稅負(fù)的減小可以緩解房?jī)r(jià)上升，降低房產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入，促進(jìn)小型企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)。增值稅的發(fā)票抵扣也在一定程度上益于房地產(chǎn)企業(yè)選擇供應(yīng)商和合作商、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，減少行業(yè)偷稅漏稅行為。因此，“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。
二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響
隨著“營(yíng)改增”的有效落實(shí)，可以避免出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況，而增值稅大多數(shù)依據(jù)不同的流程來實(shí)施征稅的，而營(yíng)業(yè)稅大多數(shù)是依據(jù)銷售額開展征稅的，房地產(chǎn)成本主要包含諸多因素，如材料成本、土地成本等。而材料成本以及相應(yīng)的建安成本在以往基礎(chǔ)上承擔(dān)著稅負(fù)，然而，當(dāng)房產(chǎn)正在銷售的過程中仍然需要繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，這樣就出現(xiàn)了二次繳稅的現(xiàn)象。當(dāng)營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變成增值稅以后，僅僅在增值的環(huán)節(jié)繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，并且材料成本以及有關(guān)成本的花費(fèi)可以使用增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，從而緩解企業(yè)的稅負(fù)現(xiàn)象。
基于“營(yíng)改增”體系下的發(fā)展情況來看，對(duì)相關(guān)人員的整體素質(zhì)提出了愈來愈多的要求，與此同時(shí)也為財(cái)務(wù)核算工作增加了困難，以往營(yíng)業(yè)稅的核算僅僅依據(jù)一個(gè)賬目就可以進(jìn)行計(jì)算，但是隨著“營(yíng)改增”的落實(shí)要數(shù)十個(gè)以上的科目進(jìn)行核算，并且增值稅進(jìn)行認(rèn)證的過程中通常都是利用抵扣以及網(wǎng)上申報(bào)的方式，不但對(duì)相關(guān)人員的整體素質(zhì)帶來了挑戰(zhàn)，而且也在某種程度上加劇了財(cái)務(wù)存在的安全隱患。
三、應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略
1.強(qiáng)化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃
由于增值稅能夠避免出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況，將增值額當(dāng)作計(jì)稅的基礎(chǔ)，而增值額計(jì)稅是利用進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票以及相應(yīng)的銷項(xiàng)稅發(fā)票所產(chǎn)生的抵扣而形成的。因此，票據(jù)管理在增值稅中起到了重要的作用。第一，最大程度和不能開據(jù)發(fā)票的廠家進(jìn)行合作，倘若不是專業(yè)部門以及納稅人，所涵蓋勞務(wù)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)和外包企業(yè)進(jìn)行溝通，并且選擇農(nóng)產(chǎn)品的時(shí)候要盡可能考慮到和農(nóng)戶之間進(jìn)行合作，由于增值稅會(huì)在某種程度上對(duì)農(nóng)產(chǎn)品帶來益處；第二，對(duì)于增值稅發(fā)票的獲得應(yīng)當(dāng)和有關(guān)商家進(jìn)行溝通，切記出現(xiàn)延期申報(bào)的情況，對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行占用；第三，要對(duì)票據(jù)管理實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的目的，嚴(yán)格進(jìn)行控制，并對(duì)相關(guān)人員開展培訓(xùn)工作，避免出現(xiàn)暗箱操作不良行為的出現(xiàn)。將“營(yíng)改增”的具體內(nèi)容加以明確，認(rèn)識(shí)到“營(yíng)改增”對(duì)會(huì)計(jì)核算以及納稅所產(chǎn)生的影響，其主要用途就是做好納稅籌劃，特別是對(duì)成本稅務(wù)籌劃的落實(shí)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)存在較大的金額、周期時(shí)間不短等特征，這樣相關(guān)企業(yè)就需要加大和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門溝通的力度，掌握當(dāng)?shù)囟悇?wù)優(yōu)惠的有關(guān)政策。與此同時(shí)，可以使用整個(gè)項(xiàng)目所具有的開發(fā)成本做好期間分?jǐn)偟墓ぷ?，這樣做會(huì)比辭去一次性核算所繳納的稅要少很多，與此同時(shí)也可以采取落實(shí)成本籌劃的工作；第三，因?yàn)榉康禺a(chǎn)流轉(zhuǎn)稅大多數(shù)是諸多產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)以后呈現(xiàn)出來的，所以企業(yè)對(duì)相應(yīng)的稅務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究也是較為主要的。
2.強(qiáng)化全員培訓(xùn)，優(yōu)化賬務(wù)處理
首先，相關(guān)人員屬于會(huì)計(jì)核算以及納稅的主體表現(xiàn)，其業(yè)務(wù)品德對(duì)稅務(wù)籌劃達(dá)到有效性帶來直接的影響。而票據(jù)管理的工作是將稅務(wù)的主要內(nèi)容逐漸轉(zhuǎn)換到業(yè)務(wù)部門以及相應(yīng)的財(cái)務(wù)部門身上，對(duì)二者的協(xié)調(diào)性引起高度重視。因此，相關(guān)人員的納稅意識(shí)以及培訓(xùn)工作的開展等方面都會(huì)在某種程度上對(duì)“營(yíng)改增”的落實(shí)帶來影響；其次，“營(yíng)改增”的落實(shí)對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表帶來一定的影響，增值稅要求賬務(wù)盡可能“細(xì)化”，不管哪個(gè)賬目都要有詳細(xì)的記載，并對(duì)增值稅出現(xiàn)抵扣的環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行申報(bào)。不僅僅是這樣，相關(guān)企業(yè)還需要對(duì)“老”員工進(jìn)行培養(yǎng)，一是使用現(xiàn)代化設(shè)備進(jìn)行做帳以及對(duì)稅務(wù)的申報(bào)；第二，使老員工帶領(lǐng)新員工的培養(yǎng)策略，交接過程中可以實(shí)現(xiàn)完整的目的；第三，要依據(jù)互聯(lián)網(wǎng)的環(huán)境情況，對(duì)財(cái)務(wù)信息化以及共享方面做好嚴(yán)格的控制，減少出現(xiàn)不必要的稅務(wù)問題。
四、結(jié)語
總而言之，正是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特別性，才能夠真正的抓住該行業(yè)的特征，應(yīng)用科學(xué)的方法對(duì)會(huì)計(jì)核算以及納稅制度加以完善，并對(duì)銷售收入核算帶來正確的方向，從而給出恰當(dāng)?shù)匿N售要求。即使和買家已經(jīng)制訂了預(yù)售的合同，也不能對(duì)銷售要求進(jìn)行確定，因此相關(guān)人員需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入情況做好嚴(yán)格的控制。就工期時(shí)間花費(fèi)較長(zhǎng)、規(guī)模較大的項(xiàng)目而言，就可以采取分期開發(fā)的形式進(jìn)行成本核算，進(jìn)而依據(jù)項(xiàng)目的整體特征利用科學(xué)的手段改善成本核算以及納稅。
【摘 要】由于國(guó)家的宏觀調(diào)控和沉重的賦稅，使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售不順、融資困難等問題，部分項(xiàng)目開發(fā)商被迫停建或者緩建，有專家預(yù)計(jì)未來我國(guó)將有一批中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨困境，甚至?xí)l臨倒閉。本文主要分析我國(guó)現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境，以及目前值得我們關(guān)注的問題，并提出一些有效的對(duì)策。
【關(guān)鍵詞】中小房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算
對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)的核算會(huì)計(jì)，不能只做到對(duì)收入、費(fèi)用、所有者權(quán)益、支出、成本以及利潤(rùn)要素的處理、歸集，還要充分認(rèn)識(shí)到中小房地產(chǎn)企業(yè)正處在一個(gè)什么樣的環(huán)境當(dāng)中。在項(xiàng)目未開啟前，我們要對(duì)會(huì)計(jì)核算進(jìn)行認(rèn)真思考，合理規(guī)劃，使會(huì)計(jì)核算具有針對(duì)性，做到心中有數(shù)。
一、現(xiàn)階段我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境
現(xiàn)階段，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)正處在一個(gè)十分殘酷的環(huán)境當(dāng)中。一方面是土地價(jià)格的不斷攀升；另一方面是我國(guó)金融和稅收帶給房地產(chǎn)行業(yè)的壓力以及不斷出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，致使我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境越來越嚴(yán)峻。
1.1 中小房地產(chǎn)企業(yè)涉及繁多的稅收和規(guī)費(fèi)
取得土地時(shí)，不僅要上繳地價(jià)款、國(guó)有土地出讓金，還要上繳產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)、契稅。取得之后，需要上繳土地使用稅，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地規(guī)定按上限計(jì)稅。還需要上繳印花稅，出讓商品房稅率按銷售合同總額的0.5‰計(jì)稅。中小房地產(chǎn)企業(yè)在存續(xù)期間需要交納車船稅和房產(chǎn)稅。在取得銷售許可證，開始銷售時(shí)，要上繳營(yíng)業(yè)稅、地方教育費(fèi)附加、教育費(fèi)附加、城建稅、土地增值稅、價(jià)格調(diào)控基金、企業(yè)所得稅以及個(gè)人所得稅[1]。
中小房地產(chǎn)企業(yè)不僅要交納眾多稅金，還要交納各種地方規(guī)費(fèi)。例如：新型墻體材料專項(xiàng)基金、異地綠化建設(shè)費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、報(bào)建費(fèi)、異地建設(shè)費(fèi)以及專項(xiàng)維修基金等。
1.2 有關(guān)中小房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策規(guī)定
《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)售房款時(shí)，納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間是收到款項(xiàng)的當(dāng)天。有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)眾多，例如：《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》、國(guó)稅2006的187號(hào)條例《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》、財(cái)稅2006的21 號(hào)條例《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》、國(guó)稅2009的31號(hào)條例《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅都作出了明確規(guī)定。
二、現(xiàn)階段我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著重關(guān)注的問題
2.1 對(duì)資金的可控性的認(rèn)識(shí)
房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，大量資金涌入的同時(shí)需要承擔(dān)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。就房地產(chǎn)開發(fā)商來說，地價(jià)和建安成本都是難以控制的。目前，有眾多項(xiàng)目樓盤地價(jià)要高出建安成本數(shù)倍，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)，面臨的風(fēng)險(xiǎn)將難以預(yù)計(jì)。相比土地出讓方就不用承擔(dān)責(zé)任，并且規(guī)定在一定期限內(nèi)不開工或者不銷售，有權(quán)無償?shù)氖栈厮鲎尩耐恋亍Ｊ袌?chǎng)調(diào)節(jié)商品房的價(jià)格，如果土地買賣不能自由進(jìn)入市場(chǎng)，那么商品房的價(jià)格就會(huì)失去控制，資本將獲取暴利。
2.2 企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)不均衡，容易出現(xiàn)資金短缺，致使項(xiàng)目失敗
取得土地時(shí)要交納的土地出讓金、交易費(fèi)和契稅金額取決于雙方的成交價(jià)格。隨著國(guó)家土地資源的減少和對(duì)土地的管理調(diào)控，其價(jià)格短期內(nèi)還會(huì)呈上升趨勢(shì)?，F(xiàn)今，開發(fā)商為了更好的銷售商品房會(huì)采取一些有效的營(yíng)銷方法，根據(jù)開發(fā)商的實(shí)力以及對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)估會(huì)擴(kuò)大廣告宣傳的力度，進(jìn)而增加了費(fèi)用[2]。
三、中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的解決辦法
一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)致使大量的資金流動(dòng)，不僅要進(jìn)行戰(zhàn)略上的整體規(guī)劃，還要加強(qiáng)對(duì)資金的管理與核算。
3.1 會(huì)計(jì)核算要將收入進(jìn)行合理的延后，爭(zhēng)取多樣化的銷售形式
會(huì)計(jì)核算要盡量配合銷售部門，在確認(rèn)收入的時(shí)間和金額上要將企業(yè)利潤(rùn)最大化。在國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)條例中規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)品（商品房）用于發(fā)放職工福利、對(duì)外進(jìn)行投資、分配給投資人或者股東、抵償債務(wù)等轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為視同銷售，其確認(rèn)的方法有兩種：一是按照企業(yè)在同一年度、同一地區(qū)銷售同類型商品房的均價(jià)進(jìn)行確認(rèn)；二是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)年當(dāng)?shù)赝惿唐贩康脑u(píng)估價(jià)格或者市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)”可以對(duì)這一規(guī)定進(jìn)行有效運(yùn)用，將視同銷售的收入延后到工程項(xiàng)目清算時(shí)再確定，就可以有效的延遲企業(yè)預(yù)征土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和預(yù)征所得稅的交納，有效延長(zhǎng)中小房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用時(shí)間，同時(shí)也減少了銷售收入的數(shù)額，有效的控制了應(yīng)交稅費(fèi)。
3.2 根據(jù)不同的物業(yè)形態(tài)可以分類進(jìn)行收入核算，重視增值額
為了滿足市場(chǎng)和整體規(guī)劃的需求，每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有車庫、商業(yè)和住宅等不同形式的物業(yè)，那么在會(huì)計(jì)核算中對(duì)每一種物業(yè)形態(tài)的收入要分開進(jìn)行核算。這樣可以控制土地增值額的上升，避免多交土地增值稅，還可以將不同質(zhì)量的商品房區(qū)分開來，避免延遲交房或者難以交房。
3.3 根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制原則進(jìn)行收入的確認(rèn)，盡量不代墊稅費(fèi)
中小房地產(chǎn)企業(yè)在未取得銷售許可證前采取的排號(hào)費(fèi)、誠(chéng)意金等向客戶收取費(fèi)用的形式都屬于違規(guī)的。企業(yè)的財(cái)務(wù)人員不支持這種違規(guī)的營(yíng)銷策略，若收取了此類收入可以在其他應(yīng)付款中進(jìn)行核算，但稅務(wù)部門會(huì)視為企業(yè)收取了房款，補(bǔ)交稅費(fèi)。對(duì)于企業(yè)收取的各類收入，要根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制的原則進(jìn)行確認(rèn)，在會(huì)計(jì)核算當(dāng)中，要結(jié)合企業(yè)的整體規(guī)劃和物業(yè)形態(tài)進(jìn)行，還要遵守相關(guān)的會(huì)計(jì)制度和稅法等規(guī)定。
3.4 根據(jù)配比原則確認(rèn)期間費(fèi)用
銷售前會(huì)發(fā)生大量的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和廣告宣傳費(fèi)用，一般情況下，發(fā)生費(fèi)用時(shí)，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期的管理費(fèi)用或者是銷售費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件的中規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的商業(yè)用房、住宅和其他建筑物、地上附著物、配套設(shè)施等產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其收入要按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分月或分季計(jì)入當(dāng)期毛利，允許扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、稅費(fèi)后再計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納所得額，待產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再進(jìn)行調(diào)整”[3]。
3.5 根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制核算企業(yè)的開發(fā)成本
一般情況下，開發(fā)企業(yè)對(duì)建安企業(yè)實(shí)行代扣代繳建安稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)只針對(duì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行征管，因此，會(huì)計(jì)上把開發(fā)成本的支出按“總包”和“分包”進(jìn)行分類核算，按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算企業(yè)成本，不低估企業(yè)費(fèi)用，并做好工程項(xiàng)目的預(yù)算和決算。
會(huì)計(jì)核算是企業(yè)工作中一項(xiàng)十分重要的內(nèi)容，也是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作重點(diǎn)，要根據(jù)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身情況進(jìn)行核算，重視目前面臨的問題，在實(shí)踐中摸索出符合現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理的會(huì)計(jì)核算方法。
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，由于該行業(yè)涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)較多、投資數(shù)額巨大、產(chǎn)品銷售方式復(fù)雜，所以使得房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面存在一定特殊性。本文從分析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題入手，在此基礎(chǔ)上提出幾點(diǎn)改善措施，期望對(duì)完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量有所幫助。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 會(huì)計(jì)科目 收入核算
一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題
（一）缺少專用會(huì)計(jì)科目
我國(guó)現(xiàn)行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則當(dāng)中，不但對(duì)一般企業(yè)的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行了詳細(xì)列示，而且還對(duì)一些特殊企業(yè)的專用會(huì)計(jì)科目進(jìn)行了列示，如銀行、證券公司以及石油生產(chǎn)企業(yè)等。然而，卻并未針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專用會(huì)計(jì)科目進(jìn)行列示，由此導(dǎo)致了會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作中房地產(chǎn)企業(yè)只能自己按照需要補(bǔ)充增設(shè)會(huì)計(jì)科目的問題，并且補(bǔ)充和增設(shè)也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)缺少專用會(huì)計(jì)科目，從而使其在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，都是用一般企業(yè)的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行替代，致使會(huì)計(jì)科目的使用非常混亂。如有的房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中使用了“在建工程”進(jìn)行成本核算，但該會(huì)計(jì)科目的明細(xì)科目較多，所以并不適用于大型建設(shè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算，這就造成有的房地產(chǎn)企業(yè)在成本與費(fèi)用核算時(shí)，仍使用“開發(fā)成本”等原有的會(huì)計(jì)科目。
（二）銷售收入核算過于復(fù)雜
相比較其他行業(yè)的收入確認(rèn)而言，房地產(chǎn)企業(yè)在自行開發(fā)后進(jìn)行的銷售收入確認(rèn)較為復(fù)雜，造成這一問題的原因在于：一是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目中投入資金額巨大，且項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常采取預(yù)售、分期收款等方式銷售商品，以達(dá)到快速回籠資金的目的；二是房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售程序繁瑣，先要取得預(yù)售許可證，才能簽訂預(yù)售合同，收取預(yù)售房款，而后再簽訂銷售合同，待驗(yàn)收合格后再交付全額房款，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。然而在預(yù)售中，商品房尚未竣工，未能滿足銷售收入的確認(rèn)條件，使得房地產(chǎn)企業(yè)銷售行為增加了銷售收入確認(rèn)與核算的復(fù)雜性。
（三）開發(fā)成本與銷售收入不具有配比性
房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程具有一定的特殊性，由此導(dǎo)致了企業(yè)的開發(fā)成本與銷售收入不具匹配性，具體體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的周期，僅土地開發(fā)一項(xiàng)最短便需要1-2年，有時(shí)甚至?xí)_(dá)到4-5年之久。企業(yè)在開發(fā)前期一般都需要投入數(shù)量較大的資金，這些資金在投入后便會(huì)被計(jì)入為當(dāng)期費(fèi)用，只要項(xiàng)目未正式竣工且驗(yàn)收合格并交付，就算將所有的商品都預(yù)售完畢，所得的這部分價(jià)款也不可以確認(rèn)為企業(yè)收入，由此導(dǎo)致了會(huì)計(jì)核算中的配比原則無法實(shí)行。其二，工程項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)的成本載體，而在具體銷售的過程中，售價(jià)主要取決于樓層的高低及戶型等因素，這就造成了商品的售價(jià)均不相同，若采取均攤的方法核算成本，就會(huì)造成銷售收入與其開發(fā)成本不配比。
（四）會(huì)計(jì)信息披露不足
房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中面臨著政策風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)因素，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)信息的披露，使得會(huì)計(jì)信息使用者更加準(zhǔn)確、全面地掌握房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況。然而在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有完全披露土地成本、土地儲(chǔ)備量、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、利潤(rùn)構(gòu)成等方面的會(huì)計(jì)信息。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有充分揭示自身的償債能力，選擇性地隱瞞對(duì)外擔(dān)保、應(yīng)收賬款、負(fù)債等信息，使得會(huì)計(jì)信息難以真實(shí)地反映房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，不利于投資者做出正確的投資決策。
二、改善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的措施
（一）規(guī)范專用會(huì)計(jì)科目使用
從我國(guó)目前的實(shí)際情況上看，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定專門的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則具有一定的困難，短時(shí)期基本無法實(shí)現(xiàn)。為了使房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，能夠有可以使用的專用會(huì)計(jì)科目，可以參照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)特殊企業(yè)會(huì)計(jì)科目的做法，在準(zhǔn)則中增設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)專用會(huì)計(jì)科目。這樣不但能夠彌補(bǔ)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)確沒有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)專用會(huì)計(jì)科目的不足，而且還能有效避免房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作中各自為政的混亂局面出現(xiàn)，更為重要的是可以進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。例如，根據(jù)我國(guó)基建部門對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目單獨(dú)建賬核算的規(guī)定要求，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可將原“在建工程”這一會(huì)計(jì)科目中的明細(xì)科目全部改為一級(jí)科目，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，對(duì)一級(jí)科目進(jìn)行補(bǔ)充和增設(shè)，由此既可以滿足相關(guān)部門的核算要求，并且還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品定價(jià)提供依據(jù)。
（二）規(guī)范銷售收入確認(rèn)與核算
在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中，要進(jìn)一步規(guī)范銷售收入的確認(rèn)與核算，提高會(huì)計(jì)核算信息的真實(shí)性。首先，準(zhǔn)確界定收入核算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入核算內(nèi)容不僅要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入，而且還要包括周轉(zhuǎn)房銷售收入、住房面積增加的房款等收入。其次，明確銷售收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指商品銷售必須符合我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)要求，如房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)必須通過合法的出讓方式獲取，并且取得土地使用證，履約支付出讓金，如若不滿足上述條件，則視為房地產(chǎn)買賣行為無效，也就不能確認(rèn)商品銷售收入。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，即同時(shí)滿足以下四個(gè)條件便可以確認(rèn)為銷售收入：商品報(bào)酬和主要風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移；銷售企業(yè)對(duì)出售商品沒有實(shí)質(zhì)性的控制權(quán)；交易行為產(chǎn)生的利益可能流入銷售企業(yè)；能夠可靠計(jì)量收入和成本。再次，正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的各種銷售行為。在預(yù)售環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)不論是否取得了預(yù)售款項(xiàng)，預(yù)售行為都不能同時(shí)滿足上述銷售收入確認(rèn)的四個(gè)條件，也就是說預(yù)售行為不是實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)的核算依據(jù)。在銷售合同簽訂環(huán)節(jié)中，由于缺少商品房驗(yàn)收程序，使得房屋的風(fēng)險(xiǎn)并沒有從銷售企業(yè)轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方，所以不能將其作為銷售實(shí)現(xiàn)的依據(jù)。在房屋產(chǎn)權(quán)證書取得環(huán)節(jié)，因產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間難以控制，受多個(gè)政府職能部門辦事程序的影響，極易造成辦證時(shí)間拖延，導(dǎo)致收入確認(rèn)滯后，所以也不能將其視為銷售收入確認(rèn)的必要條件。
摘要：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)會(huì)計(jì)成本核算為其財(cái)務(wù)管理工作重要的組成部分，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身財(cái)務(wù)管理工作有著非常重要的作用。文中從房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本的組成分析入手，分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中存在的問題，并針對(duì)性的提出了提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算質(zhì)量的對(duì)策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)；成本核算；問題
引言
房地產(chǎn)企業(yè)如何更好的進(jìn)行自身的成本會(huì)計(jì)核算工作，將自身的經(jīng)營(yíng)效果客觀的反應(yīng)出來，不論其企業(yè)自身的發(fā)展，還是對(duì)社會(huì)、政府及普通消費(fèi)者均有著非常重要的意義。但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算的過程中仍舊存在一定的問題，嚴(yán)重的制約了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作的有效性，因此，全面的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算常見問題及對(duì)策的分析有著較為重要的意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本的組成
1.前期工程費(fèi)用、土地費(fèi)用及建設(shè)安裝費(fèi)用
前期工程費(fèi)用、土地費(fèi)用及建設(shè)安裝費(fèi)用為房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)中前期的主要投入成本，也是房產(chǎn)開發(fā)的主體內(nèi)容，約占到房產(chǎn)開發(fā)總成本的75%以上，其中土地費(fèi)用為最為關(guān)鍵的費(fèi)用，其包含有：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、土地征用費(fèi)用、土地租用費(fèi)用、出讓地價(jià)費(fèi)用、安置拆遷費(fèi)用及耕地占用費(fèi)用等。建筑安裝費(fèi)用是指房產(chǎn)開發(fā)過程中房產(chǎn)企業(yè)設(shè)備安裝及建筑施工所消耗的費(fèi)用，主要包含有：材料費(fèi)、措施費(fèi)及人工費(fèi)。前期工程費(fèi)用為房地產(chǎn)工程開始之前消耗的費(fèi)用，主要包含有測(cè)繪費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)及三通一平費(fèi)等。
2.管理費(fèi)用與籌資成本
管理費(fèi)用為建筑施工過程中現(xiàn)場(chǎng)組織管理所產(chǎn)生的費(fèi)用，主要包含有：房屋設(shè)備折舊費(fèi)、修理費(fèi)及施工人員工資等相關(guān)的費(fèi)用?；I資成本為房地產(chǎn)企業(yè)為更好的應(yīng)對(duì)建筑成本而向銀行貸款產(chǎn)生的費(fèi)用，例如，貸款利息等。
3.其他相關(guān)費(fèi)用
其他相關(guān)的費(fèi)用一般占據(jù)到房產(chǎn)開發(fā)總費(fèi)用的15%左右，包含有：公共配套費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用等。公共配套費(fèi)用包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種公共配套項(xiàng)目消耗費(fèi)用，如：學(xué)校、商場(chǎng)、停車場(chǎng)及變電站等。基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用包括道路、照明、煤氣、電、水等相關(guān)的費(fèi)用。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算存在的問題
1.成本核算的對(duì)象難以有效確定
房地產(chǎn)企業(yè)只有確定出明確的對(duì)象，才能有效的開展成本會(huì)計(jì)核算工作。但是由于房地產(chǎn)在開發(fā)過程中所含的項(xiàng)目非常多，同時(shí)多數(shù)項(xiàng)目具有較大的復(fù)雜性，導(dǎo)致在實(shí)際工作開展的過程中出現(xiàn)了劃分過粗、過細(xì)等不確定現(xiàn)象。若劃分的過粗，則不能將房地產(chǎn)開展的實(shí)際成本全面的反應(yīng)出來，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制與成本分析。若劃分的過細(xì)則，則房地產(chǎn)開發(fā)過程中很多共同費(fèi)用需要進(jìn)行大量的合理分配，增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本會(huì)計(jì)核算工作量，降低了房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的效率，增加了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身成本，提升自身工作效率是非常不利的。
2.成本費(fèi)用分配與歸集的規(guī)范性較為欠缺
房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、土地費(fèi)用等成本在歸集的而過程中并沒有給出明確的界定，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算時(shí)在盡心該部分分配與歸集時(shí)存在較大的隨意性。其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)重視總成本核算，而忽視成本費(fèi)用的歸集，這在很大程度上降低了成本資料的完整性與可靠性。第三，因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本分配的方式較多，導(dǎo)致在具體成本分配時(shí)，不能嚴(yán)格的按照成本分配的原則進(jìn)行，任意轉(zhuǎn)換有利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的分?jǐn)偡椒ǎ瑥亩鴮?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露不夠準(zhǔn)確。
3.房地產(chǎn)企業(yè)賬簿的設(shè)置不夠合理
當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)存在較為嚴(yán)重的賬簿設(shè)置不夠合理的情況。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的明細(xì)賬目設(shè)置的過于太詳細(xì)，但是預(yù)售賬款在進(jìn)行設(shè)置時(shí)則過于的簡(jiǎn)潔，而房產(chǎn)建設(shè)的周期一般均較長(zhǎng)，若出現(xiàn)了跨越會(huì)計(jì)年度進(jìn)行核算，建筑工程項(xiàng)目則會(huì)記錄在幾個(gè)賬簿上，這就在很多方面在增加了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量，降低了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的有效性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自身成本控制。
三、提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算質(zhì)量的對(duì)策
1.明確成本核算的對(duì)象
針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象較為模糊的情況，全面的明確出成本核算的對(duì)象是非常必要的。在具體的實(shí)施過程中，應(yīng)當(dāng)首先充分考慮工程施工的實(shí)際情況，全面的考慮：建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑用途、建筑施工隊(duì)伍、建筑地點(diǎn)等方面的因素，合理的分配與歸集上述費(fèi)用，從而確定出費(fèi)用的具體承擔(dān)者。在進(jìn)行成本核算的過程中，需全面的按照施工圖中所羅列的單項(xiàng)開發(fā)工程進(jìn)行核算。若屬于同一種結(jié)構(gòu)類型相同、施工及竣工時(shí)間較為相近，則由同一個(gè)施工隊(duì)伍進(jìn)行施工的可以將其合并為同一個(gè)成本核算的對(duì)象。若建筑工程的建設(shè)規(guī)模非常大、建設(shè)工期也比較長(zhǎng)，則可以遵循經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的原則，按照開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行成本核算對(duì)象的確定，從而更好的明確出成本核算的對(duì)象。
2.準(zhǔn)確的分配與歸集成本費(fèi)用
建筑工程在建設(shè)的過程中成本核算的對(duì)象往往較為復(fù)雜，涉及的成本核算的對(duì)象較多，導(dǎo)致部分成本費(fèi)用不能直接的歸集到具體的成本核算對(duì)象中，需采用一定針對(duì)性的方法記性成本費(fèi)用的分配，從而簡(jiǎn)介的實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的歸集，而不能將成本費(fèi)用進(jìn)行隨意分?jǐn)?。如，在進(jìn)行建筑工程基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用核算時(shí)應(yīng)采用因果分析方法，按照建筑工程基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用產(chǎn)生的原因進(jìn)行全面合理的分配。其次，在進(jìn)行公共配套設(shè)施費(fèi)用的分配與歸集時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)算的面積或者收益比例進(jìn)行收益分配。第三，在進(jìn)行間接費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用及前期工程費(fèi)的分配與歸集時(shí)應(yīng)當(dāng)按照建筑面積進(jìn)行合理的分?jǐn)偂５谒?，在進(jìn)行土地拆遷費(fèi)、征用費(fèi)等費(fèi)用的分配與歸集時(shí)應(yīng)按照實(shí)際占地的面積進(jìn)行分?jǐn)偅瑫r(shí)在分?jǐn)偟倪^程中還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合理公平的原則，從企業(yè)層面出發(fā)，全面的考慮成本核算對(duì)象的實(shí)際承受能力。
3.科學(xué)合理的設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿與成本核算科目
科學(xué)合理的進(jìn)行成本項(xiàng)目的劃分，在很大程度上能夠提升工程成本結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確性與客觀性，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制與成本分析。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定，會(huì)計(jì)成本核算為房地產(chǎn)企業(yè)的一級(jí)科目，在該一級(jí)科目下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從自身管理需要與經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)出發(fā)，確定出合理的成本項(xiàng)目，開展全面的明細(xì)核算。同時(shí)在進(jìn)行成本費(fèi)用的羅列時(shí)，不應(yīng)當(dāng)羅列的太多，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的次數(shù)較少的成本費(fèi)用，例如單筆發(fā)生的費(fèi)用，進(jìn)行盡量的進(jìn)行合并，而對(duì)于金額較大的同時(shí)陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)進(jìn)行單獨(dú)科目的核算。
4.重視建筑項(xiàng)目竣工決算
當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算時(shí)，往往僅重視工程決算而在多數(shù)情況下忽視工程項(xiàng)的竣工決算，這在很大程度上是由于影響項(xiàng)目竣工的因素非常多，而導(dǎo)致項(xiàng)目拖延時(shí)間較長(zhǎng)，因此，為更好的解決上述情況，在具體的實(shí)施中，可以采用“預(yù)提費(fèi)用”的方式將沒有完工的工程的預(yù)算納入到工程成本中，這樣就可以將工程項(xiàng)目預(yù)算按照先前的計(jì)劃進(jìn)行，等到整個(gè)建筑工程全部竣工之后，再按照實(shí)際的支出進(jìn)行項(xiàng)目總成本的調(diào)整。
四、結(jié)束語
綜上分析，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)成本會(huì)計(jì)核算工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)全面的進(jìn)行成本核算控制有著非常重要的作用，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視自身會(huì)計(jì)成本核算工作，明確會(huì)計(jì)成本核算工作的對(duì)象，提升會(huì)計(jì)成本核算工作的有效性。
對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，良好的經(jīng)營(yíng)管理，將起到促進(jìn)其未來發(fā)展的作用。而在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì)計(jì)成本核算是其重要組成部分之一。通過會(huì)計(jì)成本核算，企業(yè)可清晰地了解到當(dāng)下自身的經(jīng)營(yíng)管理過程中各項(xiàng)費(fèi)用、成本的支出情況，進(jìn)而對(duì)相關(guān)的成本、費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整、控制，以起到節(jié)約成本、減少費(fèi)用支出的目的，進(jìn)一步地對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)資源進(jìn)行整合、控制，以達(dá)到促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，為其贏得更多經(jīng)濟(jì)效益的目的。
一、企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與稅收規(guī)定結(jié)合的必要性
筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算主要是對(duì)工程項(xiàng)目發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行歸集，按成本對(duì)象進(jìn)行分配。成本對(duì)象的確定是成本核算的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。一般情況下，企業(yè)在取得土地使用權(quán)后就要考慮成本對(duì)象的確定了。成本對(duì)象的確定在符合企業(yè)核算現(xiàn)實(shí)的情況下，應(yīng)結(jié)合所得稅、土地增值稅的相關(guān)要求，盡可能的方便稅務(wù)的計(jì)算。企業(yè)所得稅中對(duì)成本對(duì)象的劃分列舉了以下的原則可以參考：一是可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算，不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。二是分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象行進(jìn)核算。三是功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。四是定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
恰當(dāng)?shù)某杀緦?duì)象劃分在稅金計(jì)算時(shí)會(huì)使工作高效、簡(jiǎn)潔。筆者認(rèn)為劃分成本對(duì)象時(shí)國(guó)稅發(fā)31號(hào)文中確定成本對(duì)象的四種原則，在實(shí)踐中比較常用，同時(shí)借鑒土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，對(duì)本單位的成本對(duì)象給予確認(rèn)。例如，吉林省地方稅務(wù)局規(guī)定土地增值稅清算要按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房產(chǎn)分別計(jì)算土地增值稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。土地增值稅基本清算單位為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；開發(fā)項(xiàng)目分期的，為每個(gè)分期開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)以房地產(chǎn)業(yè)管理職能部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)已明確指出土地增值稅基本清算單位以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。筆者所在公司的長(zhǎng)春子公司的項(xiàng)目計(jì)劃分期開發(fā)，那么成本對(duì)象的劃分應(yīng)先分期，以每個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為一期，在每期中再分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房產(chǎn)。這種劃分原則也符合國(guó)稅發(fā)2009第31號(hào)文中的兩種分類原則，一是同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近的項(xiàng)目歸集為同一成本對(duì)象，即歸集原則；二是項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算，即功能區(qū)分原則。在這一問題上北京市地稅局則規(guī)定，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中包括不同商品房類型的，應(yīng)將整體項(xiàng)目作為清算對(duì)象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分?jǐn)偝杀镜?，原則上應(yīng)按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在開發(fā)過程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實(shí)際情況要求納稅人分期進(jìn)行清算。在實(shí)際中筆者所在公司的北京子公司土地增值稅是按整個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)的，達(dá)到清算條件時(shí)各業(yè)態(tài)之間的成本按建筑面積分?jǐn)?。依北京地稅?duì)土地增值稅的清算要求，對(duì)日常成本對(duì)象的劃分沒有強(qiáng)制性的影響，但實(shí)際工作中北京項(xiàng)目的開發(fā)是分期進(jìn)行的，各期的開工時(shí)間和交房時(shí)間各不相同，在成本對(duì)象劃分時(shí)可以更多的參考國(guó)稅發(fā)2009第31號(hào)文中的分類原則，例如遵循同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近的項(xiàng)目歸集為同一成本對(duì)象，比較符合現(xiàn)實(shí)情況。
二、會(huì)計(jì)成本核算與企業(yè)內(nèi)部工程管理結(jié)合的必要性
良好的會(huì)計(jì)成本核算需要財(cái)務(wù)部門和造價(jià)、工程等相關(guān)部門密切的配合。目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是分期開發(fā)，在一期中分別取得若干個(gè)規(guī)劃許可證，每個(gè)規(guī)劃許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)標(biāo)段，每個(gè)標(biāo)段招標(biāo)一個(gè)總包，工程管理上通常認(rèn)為總包之間形成競(jìng)爭(zhēng)，便于管理。造價(jià)部門通常是一期出一個(gè)目標(biāo)成本，一期中再分若干標(biāo)段通常沒有單獨(dú)的目標(biāo)成本。鑒于這種情況，財(cái)務(wù)部門在項(xiàng)目初期就需要和工程及造價(jià)部門密切合作，參與項(xiàng)目的分區(qū)，盡量把成本項(xiàng)目的劃分和實(shí)際工程進(jìn)度統(tǒng)一起來，如果項(xiàng)目需要按規(guī)劃許可證作為土地增值稅的清算單位，在項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃時(shí)就不宜在一期地塊里取得太多規(guī)劃許可證，過細(xì)的劃分不利于為整個(gè)區(qū)域服務(wù)的合同的分?jǐn)?，如交評(píng)、環(huán)評(píng)等通常整個(gè)項(xiàng)目出具一個(gè)，需要在各期分?jǐn)偅G化、電力的合同通常是一期簽訂一個(gè)，規(guī)證的范圍太小，容易出現(xiàn)為區(qū)域整體服務(wù)的合同還沒執(zhí)行完，有的區(qū)域已經(jīng)需要土地增值稅清算了，未發(fā)生的成本在土地增值稅清算時(shí)不予扣除，造成實(shí)際成本偏小。
為項(xiàng)目整體服務(wù)的合同怎樣在不同期、不同標(biāo)段之間拆分，需要造價(jià)部門的主導(dǎo)，使拆分情況比較貼近工程的實(shí)際情況，如果交房確認(rèn)收入是依據(jù)標(biāo)段進(jìn)行，目標(biāo)成本的劃分也按標(biāo)段區(qū)分，會(huì)很大程度上方便成本的結(jié)轉(zhuǎn)。所以在項(xiàng)目初期能和工程、造價(jià)部門密切合作，使成本對(duì)象的劃分方便未來的財(cái)務(wù)計(jì)算，同時(shí)和項(xiàng)目的實(shí)操過程結(jié)合起來，可以使后面的工作事半功倍。
筆者所在公司的云南子公司在土地增值稅清算的案例有值得財(cái)務(wù)人員思考的地方。云南項(xiàng)目分四期滾動(dòng)開發(fā)，前兩期工程結(jié)束后，土地增值稅前兩期也清算完畢。整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃進(jìn)行了一次調(diào)整，政府要求整個(gè)項(xiàng)目配建一個(gè)中學(xué)，公司認(rèn)為中學(xué)建成移交政府，沒有收入，準(zhǔn)備在最后一期建中學(xué)，減少占?jí)嘿Y金時(shí)間。第三期達(dá)到土地增值稅清算條件時(shí)，財(cái)務(wù)部門根據(jù)未來市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)三、四期項(xiàng)目的增值情況做了一個(gè)預(yù)測(cè)，認(rèn)為第三期的增值率最高，中學(xué)的建設(shè)成本放入第三期，可以使項(xiàng)目的土地增值稅減少，但工程安排上中學(xué)要在第四期建設(shè)，第三期結(jié)束后，中學(xué)僅發(fā)生了少量前期成本，對(duì)于沒有發(fā)生的成本土地增值稅清算時(shí)不予認(rèn)可，最終第三期以較高的增值率繳納了土地增值稅，目前第四期正在銷售，項(xiàng)目的增值率低于第三期，第三期土地增值稅的清算成了項(xiàng)目的一個(gè)遺憾。這個(gè)案例使我們清楚的看到，在項(xiàng)目之初，財(cái)務(wù)部門就需要和工程部門共同分析項(xiàng)目的分期與成本對(duì)象的確定，分期的確定會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的繳稅產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的影響。
三、會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本
房地產(chǎn)項(xiàng)目完成竣工交房后開始確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。交房時(shí)各項(xiàng)施工合同往往還沒有結(jié)算，此時(shí)總成本依靠造價(jià)部門提供的動(dòng)態(tài)成本為參考，我們通常把這種成本看成會(huì)計(jì)成本，例如A區(qū)實(shí)現(xiàn)了全部交房，確認(rèn)收入10億元，目標(biāo)成本7億元，其中已簽訂合同總額6億元，合同實(shí)際付款5億元，我們通常按7億元結(jié)轉(zhuǎn)成本，把已簽訂合同未支付部分1億元計(jì)入應(yīng)付賬款，對(duì)于在目標(biāo)成本范圍內(nèi)但沒有簽署合同的1億元，用預(yù)提成本來表示。企業(yè)在進(jìn)行年度所得稅匯算清繳時(shí)，稅務(wù)師事務(wù)所往往會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際支付情況及相關(guān)文件規(guī)定允許預(yù)提計(jì)入完工產(chǎn)品的費(fèi)用，得出計(jì)稅成本，對(duì)于以下幾項(xiàng)所得稅時(shí)允許預(yù)提計(jì)入完工產(chǎn)品的成本，一是出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；二是公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。一般會(huì)遲于主體結(jié)構(gòu)完工的綠化景觀工程費(fèi)屬于開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，而不屬于公共配套設(shè)施費(fèi)，不允許預(yù)提稅前扣除。三是應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。在項(xiàng)目還未完成結(jié)算時(shí)計(jì)稅成本通常小于財(cái)務(wù)成本，匯算清繳時(shí)需要對(duì)應(yīng)納稅所得額調(diào)增，隨著項(xiàng)目結(jié)算陸續(xù)完成，計(jì)稅成本會(huì)和會(huì)計(jì)成本越來越接近，但現(xiàn)實(shí)中有一個(gè)問題比較影響會(huì)計(jì)成本的準(zhǔn)確性，就是造價(jià)部門出具的目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。造價(jià)部門為確保項(xiàng)目的最終成本不突破目標(biāo)成本，通常會(huì)將目標(biāo)成本制訂的偏寬松，在項(xiàng)目沒有結(jié)算完成時(shí)，財(cái)務(wù)部門都在用目標(biāo)成本作為依據(jù)，可能會(huì)造成項(xiàng)目成本虛高。例如目標(biāo)成本比已簽合同金額多1億元，財(cái)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)計(jì)入了預(yù)提成本，項(xiàng)目完成結(jié)算后增加成本只有2000萬元，8000萬元需要沖回成本，如果沖回成本當(dāng)年沒有新確認(rèn)的成本，在財(cái)務(wù)報(bào)表中會(huì)出現(xiàn)成本負(fù)值，這其實(shí)是一個(gè)前期差錯(cuò)了，可能使報(bào)表使用者對(duì)以前年度核算的可靠性產(chǎn)生質(zhì)疑。計(jì)稅成本和會(huì)計(jì)成本表面上看是稅會(huì)差異，但實(shí)質(zhì)上筆者更認(rèn)為是整個(gè)項(xiàng)目的管理問題，或是造價(jià)部門的管理問題，所以項(xiàng)目準(zhǔn)備交付使用時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)和造價(jià)部門溝通，請(qǐng)?jiān)靸r(jià)部門謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)預(yù)估成本。
四、當(dāng)前企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算所存在的問題
（一）企業(yè)內(nèi)部管理人員的成本核算觀念相對(duì)落后
在當(dāng)代的企業(yè)中，很多的管理層及財(cái)務(wù)人員，在自身的觀念中并未對(duì)會(huì)計(jì)成本核算予以重視。多數(shù)的企業(yè)管理者更重視企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，往往忽略了對(duì)企業(yè)進(jìn)行成本核算管理。在其的認(rèn)知中，還尚未對(duì)成本控制、成本效益形成一種管理觀念。而實(shí)際上，成本核算管理對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)的獲取有著非常重要的影響作用。相關(guān)的管理人員，可根據(jù)相關(guān)的成本核算數(shù)據(jù)，來對(duì)當(dāng)前企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析、管控。另一方面，企財(cái)務(wù)工作往往是很繁雜，有很多事物等待人們?nèi)ヌ幚恚捎诠芾砣藛T對(duì)于成本核算管理的忽視，往往會(huì)將企業(yè)成本核算管理工作放到最后來處理。這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致當(dāng)前的企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算不夠嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的準(zhǔn)確性帶來負(fù)面的影響。
（二）進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算時(shí)企業(yè)內(nèi)部相互溝通不夠
對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，成本的構(gòu)成、費(fèi)用的支出是較為繁瑣與復(fù)雜的，以工程成本核算為例，項(xiàng)目初始各相關(guān)部門能對(duì)成本對(duì)象的劃分達(dá)成一致，日后會(huì)方便成本的歸集與分配。但現(xiàn)實(shí)中，往往部門之間缺乏合作，對(duì)成本對(duì)象的劃分各不一致。項(xiàng)目開始階段對(duì)成本核算考慮不夠全面、沒有進(jìn)行整體納稅的規(guī)劃，因此，在對(duì)成本進(jìn)行相應(yīng)的核算時(shí)便出現(xiàn)了偏頗與漏洞，開發(fā)接近尾聲時(shí)，才發(fā)現(xiàn)財(cái)稅問題突出，但事實(shí)無法再改善了。
這個(gè)問題的解決主要依靠各方的積極溝通，站在整個(gè)項(xiàng)目的高度來整體策劃，各部門為實(shí)現(xiàn)相同的目標(biāo)而相互配合，積極開展工作，使項(xiàng)目的整體核算連續(xù)、合理、準(zhǔn)確。
（三）企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算過于隨意
日常核算中對(duì)于行政部門的花費(fèi)支出在核算上比較統(tǒng)一，但在工程項(xiàng)目中除土地、建安施工支出外的各項(xiàng)支出，核算時(shí)使用的科目隨意性較大，同一集團(tuán)內(nèi)的各公司在成本歸集分配上使用的科目都各不相同。對(duì)于這點(diǎn)筆者認(rèn)為日常核算中首先應(yīng)遵從企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，其次同一集團(tuán)對(duì)相同事物的處理應(yīng)盡量一致，提高集團(tuán)日常核算水平。
會(huì)計(jì)成本核算過于隨意還體現(xiàn)在，結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)更多的考慮是當(dāng)期利潤(rùn)是否合適，甚至出現(xiàn)為了使利潤(rùn)達(dá)到某種程度，人為調(diào)節(jié)成本的高低，這也是在新增收入成本較小情況下，成本沖回會(huì)使當(dāng)期成本出現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因之一。筆者認(rèn)為成本核算應(yīng)給予充分重視，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，會(huì)計(jì)成本核算對(duì)其經(jīng)營(yíng)、發(fā)展都有著一定的促進(jìn)性作用。為了迎合利潤(rùn)的需要，成本被人為的調(diào)整，使得報(bào)表使用者無法獲得可靠的成本核算數(shù)據(jù)，進(jìn)而影響到了其對(duì)于企業(yè)策略的準(zhǔn)確判斷，對(duì)企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展是不利的。
（四）企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)水平有待提高
企業(yè)會(huì)計(jì)成本的核算最終是需要相關(guān)的專業(yè)人員來完成的，而目前很多企業(yè)中的財(cái)務(wù)人員，其自身的專業(yè)水平有限，加之財(cái)務(wù)日常核算繁忙，缺乏對(duì)成本核算合理性的思考，另外，一些財(cái)務(wù)人員思想松懈、工作進(jìn)行不到位，認(rèn)真度不夠。敷衍了事的工作作風(fēng)，最終會(huì)導(dǎo)致計(jì)算的結(jié)果存在誤差，影響財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性。
五、如何來有效地解決企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中的諸多問題
在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，會(huì)計(jì)成本核算對(duì)其經(jīng)營(yíng)、發(fā)展都有著一定的促進(jìn)性作用。因此，我們應(yīng)及時(shí)地來對(duì)核算中所存在的問題進(jìn)行改進(jìn)與完善，以對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起到一定的促進(jìn)性作用。以下是相關(guān)的一些應(yīng)對(duì)措施：
（一）規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算方法、科學(xué)化計(jì)量
企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，在遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上選擇適合自己的會(huì)計(jì)成本核算方法，科學(xué)地來對(duì)自身企業(yè)所發(fā)生的成本進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)量、核算。其次，在對(duì)企業(yè)進(jìn)行成本核算時(shí)，思維應(yīng)開闊，不要只是局限在有限的核算方法下，可根據(jù)實(shí)際情況將各種核算方法結(jié)合使用，這將提升企業(yè)會(huì)計(jì)核算成本的準(zhǔn)確性。同時(shí)，由于企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的繁瑣性、巨大性，相關(guān)人員在進(jìn)行核算時(shí)，可尋找相應(yīng)的簡(jiǎn)化計(jì)算方法，在不改變核算方法本質(zhì)的情況下，科學(xué)、合理地來簡(jiǎn)化核算步驟，以快速、準(zhǔn)確地完成當(dāng)前企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作。
【摘要】隨著近年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前其已然成為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其也是我國(guó)稅收的主要來源性產(chǎn)業(yè)之一。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的自身經(jīng)營(yíng)較為復(fù)雜、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、相應(yīng)的項(xiàng)目投資也較大，因而該行業(yè)同樣也存在著較高的風(fēng)險(xiǎn)性。然而，在該行業(yè)中，實(shí)際的會(huì)計(jì)處理與稅法處理方面存在著一定的差異，這在一定程度上影響到了國(guó)家的稅務(wù)收納、企業(yè)的有序化發(fā)展。因此，合理地對(duì)此差異進(jìn)行處理是非常重要的。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅法之間所存在的差異及相應(yīng)的解決方法進(jìn)行相關(guān)論述。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 稅法 差異
由于房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)期、銷售期會(huì)對(duì)很多行業(yè)產(chǎn)生不同的影響，因而它的有序化、健康發(fā)展對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)有著一定的拉動(dòng)性作用，同時(shí)也于一定程度上影響到國(guó)家的稅收。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售形式上的多樣化及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法相關(guān)規(guī)定上的不一致情況，致使房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算與稅法規(guī)定下的相關(guān)處理方面產(chǎn)生了較大的差異，這使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表無法真實(shí)地反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，處理好會(huì)計(jì)核算與稅法核算上的差異對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的促進(jìn)性作用，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅法核算所存在的差異
（一）會(huì)計(jì)與相應(yīng)稅目間存在的差異
1.會(huì)計(jì)核算與營(yíng)業(yè)稅間的差異。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其發(fā)生經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生收入后應(yīng)相應(yīng)地繳納營(yíng)業(yè)稅。但是，由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于收入的確定存有不同，進(jìn)而在營(yíng)業(yè)稅的繳納、計(jì)量上便產(chǎn)生了差異。這主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售中存有預(yù)售情況，進(jìn)而在會(huì)計(jì)賬務(wù)上出現(xiàn)了預(yù)收賬款情況，而在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中是不將預(yù)收賬款確認(rèn)為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的計(jì)量。但是，在稅法的相關(guān)規(guī)定中，對(duì)于這一情況進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定，明確對(duì)于該類情況同樣應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加費(fèi)用，但是卻無法得到確認(rèn)。
2.會(huì)計(jì)核算與所得稅間的差異。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)以應(yīng)納稅所得額為基礎(chǔ)來進(jìn)行計(jì)算。而應(yīng)納稅所得額是按照會(huì)計(jì)核算中的利潤(rùn)總額為依據(jù)，以稅法規(guī)定為準(zhǔn)則來進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后獲得的。然而，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，預(yù)收賬款下的金額則不應(yīng)被確認(rèn)為收入，按會(huì)計(jì)的配比性原則，因此也相應(yīng)地不存在與預(yù)收賬款相對(duì)對(duì)應(yīng)的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒有被確認(rèn)收入的預(yù)收賬款同樣也存在毛利情況，應(yīng)按相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行所得稅申報(bào)處理。
例如：某市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2013年的預(yù)收賬款下有預(yù)收賬款2000萬元，并未達(dá)到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤(rùn)率為10%，所得稅率30%，相關(guān)的處理如下：
會(huì)計(jì)核算上的毛利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本=0-0=0元
稅法核算下的毛利潤(rùn)=預(yù)售收入（預(yù)收賬款金額）*成本利潤(rùn)率=2000*10%=200萬元
會(huì)計(jì)核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元
會(huì)計(jì)核算上的所得稅額=0*30%=0元
稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元
通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產(chǎn)生的所得稅差異情況。
（二）會(huì)計(jì)核算下的后續(xù)計(jì)量與納稅調(diào)整上所存在的差異
在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上存有兩種計(jì)量方法，一是成本法計(jì)量，一是公允價(jià)值模式法。不同的計(jì)量方法下與稅法的相應(yīng)核算呈現(xiàn)出不同的差異形式，而會(huì)計(jì)核算與稅法核算所出現(xiàn)的差異主要是針對(duì)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的處理上而形成的。
1.成本模式法下的后續(xù)計(jì)量處理。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量中，我國(guó)的稅法中對(duì)投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。其指出：當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，所形成的可抵扣性的暫時(shí)差異，應(yīng)相應(yīng)地來調(diào)增此時(shí)的應(yīng)納稅所得額；而當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，則應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定：對(duì)于已確認(rèn)了的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是不允許轉(zhuǎn)回的。因此，這種按可抵扣的暫時(shí)性差異所確認(rèn)的遞延資產(chǎn)只有在處置房地產(chǎn)時(shí)才能全部轉(zhuǎn)回。
例如：2010年A企業(yè)購(gòu)入一寫字樓準(zhǔn)備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫字樓出租給B企業(yè)，并約定從購(gòu)買日起，將該寫字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬元購(gòu)買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值20萬元，企業(yè)所得稅率30%，按相關(guān)合同，B企業(yè)每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計(jì)提減值準(zhǔn)備200萬元，A企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄為：
購(gòu)入寫字樓時(shí)的會(huì)計(jì)分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)-寫字樓 1000萬元
貸：銀行存款 1000萬元
每月計(jì)提折舊的分錄為：
借：其他業(yè)務(wù)成本4.08萬元
貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 4.08萬元
計(jì)算公式=（1000-20）/20/12=4.08萬元
A企業(yè)確認(rèn)租金收入的分錄為：
借：銀行存款（現(xiàn)今） 5萬元
貸：其他業(yè)務(wù)收入 5萬元
2010年末計(jì)提減值準(zhǔn)備分錄為：
借：資產(chǎn)減值損失 200萬元
貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 200萬元
假設(shè)只有計(jì)提的減值準(zhǔn)備200萬元形成了暫時(shí)性差異，在投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)的遞延所得稅分錄為：
借：遞延所得稅資產(chǎn) 60萬
貸：所得稅費(fèi)用-遞延所得稅費(fèi) 用 60萬
2.公允價(jià)值模式法下的后續(xù)計(jì)量處理。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在采用公允價(jià)值法進(jìn)行后續(xù)的賬務(wù)處理時(shí)，會(huì)計(jì)核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價(jià)值的變動(dòng)。在會(huì)計(jì)核算時(shí)予以確認(rèn)而稅法不予以確認(rèn)時(shí)所形成的變動(dòng)損益，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的納稅調(diào)整；其二，對(duì)于發(fā)生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進(jìn)行抵扣。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何來應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)處理與稅法處理上所產(chǎn)生的差異
（一）針對(duì)預(yù)收賬款問題而引發(fā)的會(huì)計(jì)與稅法的差異情況進(jìn)行調(diào)理
為了同時(shí)滿足會(huì)計(jì)法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員在對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行處理時(shí)，可在收到預(yù)收賬款時(shí)不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，而在實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加時(shí)再進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。處理的分錄為借“應(yīng)繳稅費(fèi)-相應(yīng)科目名稱”、貸“銀行存款（現(xiàn)金）”，但并不對(duì)該稅金進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。年末時(shí)，將此類稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)到遞延所得稅科目下，相關(guān)分錄為借“遞延稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅金及附加”、貸“應(yīng)繳稅費(fèi)-相應(yīng)稅費(fèi)名稱”，并在報(bào)表中加以說明。這種會(huì)計(jì)處理方法既符合了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的配比原則，又達(dá)到了稅法要求，同時(shí)考慮到了報(bào)表的需求。
（二）進(jìn)一步協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)核算下與稅法規(guī)定所產(chǎn)生的差異
在對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量時(shí)，按照相關(guān)規(guī)定可將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差異計(jì)入到當(dāng)期損益，并計(jì)入到應(yīng)納稅所得額中，對(duì)可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會(huì)計(jì)核算與稅法核算間的差異。
三、結(jié)語
由于房地產(chǎn)自身經(jīng)營(yíng)模式的原因，致使其在以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)與稅法核算之間產(chǎn)生了較大的差異。因此，相關(guān)人員應(yīng)充分地了解差異產(chǎn)生的原因，有針對(duì)性地、恰當(dāng)?shù)貋磉M(jìn)行調(diào)整，盡量將二者協(xié)調(diào)一致，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有序化的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。
對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，良好的經(jīng)營(yíng)管理，將起到促進(jìn)其未來發(fā)展的作用。而在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì)計(jì)成本核算是其重要組成部分之一。通過會(huì)計(jì)成本核算，企業(yè)可清晰地了解到當(dāng)下自身的經(jīng)營(yíng)管理過程中各項(xiàng)費(fèi)用、成本的支出情況，進(jìn)而對(duì)相關(guān)的成本、費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整、控制，以起到節(jié)約成本、減少費(fèi)用支出的目的，進(jìn)一步地對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)資源進(jìn)行整合、控制，以達(dá)到促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，為其贏得更多經(jīng)濟(jì)效益的目的。
一、企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與稅收規(guī)定結(jié)合的必要性
筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算主要是對(duì)工程項(xiàng)目發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行歸集，按成本對(duì)象進(jìn)行分配。成本對(duì)象的確定是成本核算的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。一般情況下，企業(yè)在取得土地使用權(quán)后就要考慮成本對(duì)象的確定了。成本對(duì)象的確定在符合企業(yè)核算現(xiàn)實(shí)的情況下，應(yīng)結(jié)合所得稅、土地增值稅的相關(guān)要求，盡可能的方便稅務(wù)的計(jì)算。企業(yè)所得稅中對(duì)成本對(duì)象的劃分列舉了以下的原則可以參考：一是可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算，不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。二是分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象行進(jìn)核算。三是功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。四是定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
恰當(dāng)?shù)某杀緦?duì)象劃分在稅金計(jì)算時(shí)會(huì)使工作高效、簡(jiǎn)潔。筆者認(rèn)為劃分成本對(duì)象時(shí)國(guó)稅發(fā)31號(hào)文中確定成本對(duì)象的四種原則，在實(shí)踐中比較常用，同時(shí)借鑒土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，對(duì)本單位的成本對(duì)象給予確認(rèn)。例如，吉林省地方稅務(wù)局規(guī)定土地增值稅清算要按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房產(chǎn)分別計(jì)算土地增值稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。土地增值稅基本清算單位為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；開發(fā)項(xiàng)目分期的，為每個(gè)分期開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)以房地產(chǎn)業(yè)管理職能部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)已明確指出土地增值稅基本清算單位以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。筆者所在公司的長(zhǎng)春子公司的項(xiàng)目計(jì)劃分期開發(fā)，那么成本對(duì)象的劃分應(yīng)先分期，以每個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為一期，在每期中再分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房產(chǎn)。這種劃分原則也符合國(guó)稅發(fā)2009第31號(hào)文中的兩種分類原則，一是同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近的項(xiàng)目歸集為同一成本對(duì)象，即歸集原則；二是項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算，即功能區(qū)分原則。在這一問題上北京市地稅局則規(guī)定，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中包括不同商品房類型的，應(yīng)將整體項(xiàng)目作為清算對(duì)象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分?jǐn)偝杀镜模瓌t上應(yīng)按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在開發(fā)過程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實(shí)際情況要求納稅人分期進(jìn)行清算。在實(shí)際中筆者所在公司的北京子公司土地增值稅是按整個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)的，達(dá)到清算條件時(shí)各業(yè)態(tài)之間的成本按建筑面積分?jǐn)?。依北京地稅?duì)土地增值稅的清算要求，對(duì)日常成本對(duì)象的劃分沒有強(qiáng)制性的影響，但實(shí)際工作中北京項(xiàng)目的開發(fā)是分期進(jìn)行的，各期的開工時(shí)間和交房時(shí)間各不相同，在成本對(duì)象劃分時(shí)可以更多的參考國(guó)稅發(fā)2009第31號(hào)文中的分類原則，例如遵循同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近的項(xiàng)目歸集為同一成本對(duì)象，比較符合現(xiàn)實(shí)情況。
二、會(huì)計(jì)成本核算與企業(yè)內(nèi)部工程管理結(jié)合的必要性
良好的會(huì)計(jì)成本核算需要財(cái)務(wù)部門和造價(jià)、工程等相關(guān)部門密切的配合。目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是分期開發(fā)，在一期中分別取得若干個(gè)規(guī)劃許可證，每個(gè)規(guī)劃許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)標(biāo)段，每個(gè)標(biāo)段招標(biāo)一個(gè)總包，工程管理上通常認(rèn)為總包之間形成競(jìng)爭(zhēng)，便于管理。造價(jià)部門通常是一期出一個(gè)目標(biāo)成本，一期中再分若干標(biāo)段通常沒有單獨(dú)的目標(biāo)成本。鑒于這種情況，財(cái)務(wù)部門在項(xiàng)目初期就需要和工程及造價(jià)部門密切合作，參與項(xiàng)目的分區(qū)，盡量把成本項(xiàng)目的劃分和實(shí)際工程進(jìn)度統(tǒng)一起來，如果項(xiàng)目需要按規(guī)劃許可證作為土地增值稅的清算單位，在項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃時(shí)就不宜在一期地塊里取得太多規(guī)劃許可證，過細(xì)的劃分不利于為整個(gè)區(qū)域服務(wù)的合同的分?jǐn)?，如交評(píng)、環(huán)評(píng)等通常整個(gè)項(xiàng)目出具一個(gè)，需要在各期分?jǐn)?，綠化、電力的合同通常是一期簽訂一個(gè)，規(guī)證的范圍太小，容易出現(xiàn)為區(qū)域整體服務(wù)的合同還沒執(zhí)行完，有的區(qū)域已經(jīng)需要土地增值稅清算了，未發(fā)生的成本在土地增值稅清算時(shí)不予扣除，造成實(shí)際成本偏小。
為項(xiàng)目整體服務(wù)的合同怎樣在不同期、不同標(biāo)段之間拆分，需要造價(jià)部門的主導(dǎo)，使拆分情況比較貼近工程的實(shí)際情況，如果交房確認(rèn)收入是依據(jù)標(biāo)段進(jìn)行，目標(biāo)成本的劃分也按標(biāo)段區(qū)分，會(huì)很大程度上方便成本的結(jié)轉(zhuǎn)。所以在項(xiàng)目初期能和工程、造價(jià)部門密切合作，使成本對(duì)象的劃分方便未來的財(cái)務(wù)計(jì)算，同時(shí)和項(xiàng)目的實(shí)操過程結(jié)合起來，可以使后面的工作事半功倍。
筆者所在公司的云南子公司在土地增值稅清算的案例有值得財(cái)務(wù)人員思考的地方。云南項(xiàng)目分四期滾動(dòng)開發(fā)，前兩期工程結(jié)束后，土地增值稅前兩期也清算完畢。整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃進(jìn)行了一次調(diào)整，政府要求整個(gè)項(xiàng)目配建一個(gè)中學(xué)，公司認(rèn)為中學(xué)建成移交政府，沒有收入，準(zhǔn)備在最后一期建中學(xué)，減少占?jí)嘿Y金時(shí)間。第三期達(dá)到土地增值稅清算條件時(shí)，財(cái)務(wù)部門根據(jù)未來市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)三、四期項(xiàng)目的增值情況做了一個(gè)預(yù)測(cè)，認(rèn)為第三期的增值率最高，中學(xué)的建設(shè)成本放入第三期，可以使項(xiàng)目的土地增值稅減少，但工程安排上中學(xué)要在第四期建設(shè)，第三期結(jié)束后，中學(xué)僅發(fā)生了少量前期成本，對(duì)于沒有發(fā)生的成本土地增值稅清算時(shí)不予認(rèn)可，最終第三期以較高的增值率繳納了土地增值稅，目前第四期正在銷售，項(xiàng)目的增值率低于第三期，第三期土地增值稅的清算成了項(xiàng)目的一個(gè)遺憾。這個(gè)案例使我們清楚的看到，在項(xiàng)目之初，財(cái)務(wù)部門就需要和工程部門共同分析項(xiàng)目的分期與成本對(duì)象的確定，分期的確定會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的繳稅產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的影響。
三、會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本
房地產(chǎn)項(xiàng)目完成竣工交房后開始確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。交房時(shí)各項(xiàng)施工合同往往還沒有結(jié)算，此時(shí)總成本依靠造價(jià)部門提供的動(dòng)態(tài)成本為參考，我們通常把這種成本看成會(huì)計(jì)成本，例如A區(qū)實(shí)現(xiàn)了全部交房，確認(rèn)收入10億元，目標(biāo)成本7億元，其中已簽訂合同總額6億元，合同實(shí)際付款5億元，我們通常按7億元結(jié)轉(zhuǎn)成本，把已簽訂合同未支付部分1億元計(jì)入應(yīng)付賬款，對(duì)于在目標(biāo)成本范圍內(nèi)但沒有簽署合同的1億元，用預(yù)提成本來表示。企業(yè)在進(jìn)行年度所得稅匯算清繳時(shí)，稅務(wù)師事務(wù)所往往會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際支付情況及相關(guān)文件規(guī)定允許預(yù)提計(jì)入完工產(chǎn)品的費(fèi)用，得出計(jì)稅成本，對(duì)于以下幾項(xiàng)所得稅時(shí)允許預(yù)提計(jì)入完工產(chǎn)品的成本，一是出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；二是公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。一般會(huì)遲于主體結(jié)構(gòu)完工的綠化景觀工程費(fèi)屬于開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，而不屬于公共配套設(shè)施費(fèi)，不允許預(yù)提稅前扣除。三是應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。在項(xiàng)目還未完成結(jié)算時(shí)計(jì)稅成本通常小于財(cái)務(wù)成本，匯算清繳時(shí)需要對(duì)應(yīng)納稅所得額調(diào)增，隨著項(xiàng)目結(jié)算陸續(xù)完成，計(jì)稅成本會(huì)和會(huì)計(jì)成本越來越接近，但現(xiàn)實(shí)中有一個(gè)問題比較影響會(huì)計(jì)成本的準(zhǔn)確性，就是造價(jià)部門出具的目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。造價(jià)部門為確保項(xiàng)目的最終成本不突破目標(biāo)成本，通常會(huì)將目標(biāo)成本制訂的偏寬松，在項(xiàng)目沒有結(jié)算完成時(shí)，財(cái)務(wù)部門都在用目標(biāo)成本作為依據(jù)，可能會(huì)造成項(xiàng)目成本虛高。例如目標(biāo)成本比已簽合同金額多1億元，財(cái)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)計(jì)入了預(yù)提成本，項(xiàng)目完成結(jié)算后增加成本只有2000萬元，8000萬元需要沖回成本，如果沖回成本當(dāng)年沒有新確認(rèn)的成本，在財(cái)務(wù)報(bào)表中會(huì)出現(xiàn)成本負(fù)值，這其實(shí)是一個(gè)前期差錯(cuò)了，可能使報(bào)表使用者對(duì)以前年度核算的可靠性產(chǎn)生質(zhì)疑。計(jì)稅成本和會(huì)計(jì)成本表面上看是稅會(huì)差異，但實(shí)質(zhì)上筆者更認(rèn)為是整個(gè)項(xiàng)目的管理問題，或是造價(jià)部門的管理問題，所以項(xiàng)目準(zhǔn)備交付使用時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)和造價(jià)部門溝通，請(qǐng)?jiān)靸r(jià)部門謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)預(yù)估成本。
四、當(dāng)前企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算所存在的問題
（一）企業(yè)內(nèi)部管理人員的成本核算觀念相對(duì)落后
在當(dāng)代的企業(yè)中，很多的管理層及財(cái)務(wù)人員，在自身的觀念中并未對(duì)會(huì)計(jì)成本核算予以重視。多數(shù)的企業(yè)管理者更重視企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，往往忽略了對(duì)企業(yè)進(jìn)行成本核算管理。在其的認(rèn)知中，還尚未對(duì)成本控制、成本效益形成一種管理觀念。而實(shí)際上，成本核算管理對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)的獲取有著非常重要的影響作用。相關(guān)的管理人員，可根據(jù)相關(guān)的成本核算數(shù)據(jù)，來對(duì)當(dāng)前企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析、管控。另一方面，企財(cái)務(wù)工作往往是很繁雜，有很多事物等待人們?nèi)ヌ幚?，由于管理人員對(duì)于成本核算管理的忽視，往往會(huì)將企業(yè)成本核算管理工作放到最后來處理。這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致當(dāng)前的企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算不夠嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的準(zhǔn)確性帶來負(fù)面的影響。
（二）進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算時(shí)企業(yè)內(nèi)部相互溝通不夠
對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，成本的構(gòu)成、費(fèi)用的支出是較為繁瑣與復(fù)雜的，以工程成本核算為例，項(xiàng)目初始各相關(guān)部門能對(duì)成本對(duì)象的劃分達(dá)成一致，日后會(huì)方便成本的歸集與分配。但現(xiàn)實(shí)中，往往部門之間缺乏合作，對(duì)成本對(duì)象的劃分各不一致。項(xiàng)目開始階段對(duì)成本核算考慮不夠全面、沒有進(jìn)行整體納稅的規(guī)劃，因此，在對(duì)成本進(jìn)行相應(yīng)的核算時(shí)便出現(xiàn)了偏頗與漏洞，開發(fā)接近尾聲時(shí)，才發(fā)現(xiàn)財(cái)稅問題突出，但事實(shí)無法再改善了。
這個(gè)問題的解決主要依靠各方的積極溝通，站在整個(gè)項(xiàng)目的高度來整體策劃，各部門為實(shí)現(xiàn)相同的目標(biāo)而相互配合，積極開展工作，使項(xiàng)目的整體核算連續(xù)、合理、準(zhǔn)確。
（三）企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算過于隨意
日常核算中對(duì)于行政部門的花費(fèi)支出在核算上比較統(tǒng)一，但在工程項(xiàng)目中除土地、建安施工支出外的各項(xiàng)支出，核算時(shí)使用的科目隨意性較大，同一集團(tuán)內(nèi)的各公司在成本歸集分配上使用的科目都各不相同。對(duì)于這點(diǎn)筆者認(rèn)為日常核算中首先應(yīng)遵從企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，其次同一集團(tuán)對(duì)相同事物的處理應(yīng)盡量一致，提高集團(tuán)日常核算水平。
會(huì)計(jì)成本核算過于隨意還體現(xiàn)在，結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)更多的考慮是當(dāng)期利潤(rùn)是否合適，甚至出現(xiàn)為了使利潤(rùn)達(dá)到某種程度，人為調(diào)節(jié)成本的高低，這也是在新增收入成本較小情況下，成本沖回會(huì)使當(dāng)期成本出現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因之一。筆者認(rèn)為成本核算應(yīng)給予充分重視，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，會(huì)計(jì)成本核算對(duì)其經(jīng)營(yíng)、發(fā)展都有著一定的促進(jìn)性作用。為了迎合利潤(rùn)的需要，成本被人為的調(diào)整，使得報(bào)表使用者無法獲得可靠的成本核算數(shù)據(jù)，進(jìn)而影響到了其對(duì)于企業(yè)策略的準(zhǔn)確判斷，對(duì)企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展是不利的。
（四）企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)水平有待提高
企業(yè)會(huì)計(jì)成本的核算最終是需要相關(guān)的專業(yè)人員來完成的，而目前很多企業(yè)中的財(cái)務(wù)人員，其自身的專業(yè)水平有限，加之財(cái)務(wù)日常核算繁忙，缺乏對(duì)成本核算合理性的思考，另外，一些財(cái)務(wù)人員思想松懈、工作進(jìn)行不到位，認(rèn)真度不夠。敷衍了事的工作作風(fēng)，最終會(huì)導(dǎo)致計(jì)算的結(jié)果存在誤差，影響財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性。
五、如何來有效地解決企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中的諸多問題
在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，會(huì)計(jì)成本核算對(duì)其經(jīng)營(yíng)、發(fā)展都有著一定的促進(jìn)性作用。因此，我們應(yīng)及時(shí)地來對(duì)核算中所存在的問題進(jìn)行改進(jìn)與完善，以對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起到一定的促進(jìn)性作用。以下是相關(guān)的一些應(yīng)對(duì)措施：
（一）規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算方法、科學(xué)化計(jì)量
企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，在遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上選擇適合自己的會(huì)計(jì)成本核算方法，科學(xué)地來對(duì)自身企業(yè)所發(fā)生的成本進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)量、核算。其次，在對(duì)企業(yè)進(jìn)行成本核算時(shí)，思維應(yīng)開闊，不要只是局限在有限的核算方法下，可根據(jù)實(shí)際情況將各種核算方法結(jié)合使用，這將提升企業(yè)會(huì)計(jì)核算成本的準(zhǔn)確性。同時(shí)，由于企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的繁瑣性、巨大性，相關(guān)人員在進(jìn)行核算時(shí)，可尋找相應(yīng)的簡(jiǎn)化計(jì)算方法，在不改變核算方法本質(zhì)的情況下，科學(xué)、合理地來簡(jiǎn)化核算步驟，以快速、準(zhǔn)確地完成當(dāng)前企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作。
（二）提高企業(yè)內(nèi)部相關(guān)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)能力、綜合素養(yǎng)
為了確保企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的正確性，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)內(nèi)部相關(guān)財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平、綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，并定期地對(duì)其進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，同時(shí)有針對(duì)性的來制定相應(yīng)的考核、獎(jiǎng)懲等管理制度，以對(duì)其的工作情況進(jìn)行相應(yīng)的考核與監(jiān)督。同時(shí)在這個(gè)過程中，給予優(yōu)秀財(cái)務(wù)人員獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)其來更好的完成相應(yīng)工作。對(duì)于那些業(yè)務(wù)能力較弱、工作中經(jīng)常出現(xiàn)錯(cuò)誤的財(cái)務(wù)人員應(yīng)給予批評(píng)，以提高其對(duì)于工作的重視度，督促其認(rèn)真的來完成工作。除此之外，還要對(duì)其會(huì)計(jì)職業(yè)道德進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，以端正其道德操守，提升其自我認(rèn)識(shí)，最終達(dá)到促使其綜合素質(zhì)提高的目的，使其以更高的水平來完成企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作，保證核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，更好地服務(wù)于企業(yè)。
（三）企業(yè)的管理層要重視財(cái)務(wù)成本工作
企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算為企業(yè)的科學(xué)化、正確化管理提供了有效的數(shù)據(jù)參考，保證企業(yè)會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性、合理性，而且企業(yè)好的稅收籌劃都是和成本緊密相連的，因此從管理者的層面應(yīng)重視成本的核算工作，給予成本核算人員必要的支持，使核算人員有時(shí)間對(duì)企業(yè)的成本核算進(jìn)行思考，不斷優(yōu)化成本核算的方法；為具體工作人員提供必要的培訓(xùn)機(jī)會(huì)，包括系統(tǒng)內(nèi)財(cái)務(wù)人員的工作交流。其次，有了管理層的支持，成本核算才能真正和工程進(jìn)度、稅收籌劃等結(jié)合起來。如前面所舉的云南子公司的案例，如果在工程安排上三期時(shí)就開始中學(xué)的建設(shè)，使中學(xué)的建造成本按最有利的比例分?jǐn)傆?jì)入三期的總成本，有效降低第三期的增值額，可以為公司帶來很大的稅收節(jié)約。但這種籌劃涉及項(xiàng)目整體的施工安排、造價(jià)測(cè)算和銷售測(cè)算，沒有公司管理層的支持，緊靠財(cái)務(wù)部門一己之力，很難完成當(dāng)初設(shè)想的方案。企業(yè)管理層應(yīng)從自身意識(shí)里真正重視會(huì)計(jì)成本的核算，將成本看成提高投資收益的重要一項(xiàng)，在企業(yè)中構(gòu)建完整的會(huì)計(jì)核算體系，使企業(yè)的成本核算水平不斷提高。
總之，企業(yè)要想在激勵(lì)的角逐中獲取到更大的利潤(rùn)，立于不敗之地，不斷地來對(duì)自身的管理進(jìn)行完善與改進(jìn)是非常必要的。而會(huì)計(jì)成本核算是企業(yè)成本管理中的基礎(chǔ)、同時(shí)也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。企業(yè)通過去完善、改進(jìn)、提升相應(yīng)的核算方法、科學(xué)正確的反映企業(yè)成本的發(fā)生情況，是企業(yè)自身管理水平的一種提升。不僅如此，在具體的實(shí)踐應(yīng)用中，會(huì)計(jì)成本核算工作是繁瑣而復(fù)雜的，這便要求相應(yīng)的會(huì)計(jì)人員在思想上加以重視，提升自身的專業(yè)能力，在實(shí)際的核算中準(zhǔn)確而全面地來完成企業(yè)成本核算工作。從某種意義上來說，良好的成本核算將促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，為企業(yè)贏得更多的利潤(rùn)，對(duì)企業(yè)的未來發(fā)展將起到積極性作用。
[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展及我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定的危害。為使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)采取有效的措施，加強(qiáng)會(huì)計(jì)控制，避免信息失真現(xiàn)象繼續(xù)發(fā)生。
[關(guān)鍵詞]信息失真 原因 措施
0前言
最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，并也逐步走向成熟，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮著越來越多的作用。在目前我國(guó)的城市化建設(shè)中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)內(nèi)部管理，才能在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與合理決策起著重要的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)會(huì)計(jì)控制，避免會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象發(fā)生而影響企業(yè)的發(fā)展。
1 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因
導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因是來自多個(gè)方面的，既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素，也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素，具體包括以下幾個(gè)方面。第一，財(cái)務(wù)舞弊造成會(huì)計(jì)信息缺乏真實(shí)性和可靠性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長(zhǎng)、支出項(xiàng)目多、資金用量大、負(fù)債率高等特點(diǎn)，且由于工程結(jié)構(gòu)的原因，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程，使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認(rèn)，這些都為開發(fā)商運(yùn)用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費(fèi)用、隱匿收入、不正確披露或有負(fù)債等各種財(cái)務(wù)舞弊手段提供了廣泛的空間，從而使其達(dá)到通過提供存在各種質(zhì)量問題的會(huì)計(jì)信息以謀求私利的目的。第二，濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)對(duì)某些會(huì)計(jì)事項(xiàng)自主選擇處理方法，使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個(gè)人判斷和觀點(diǎn)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開發(fā)同步往往不同步進(jìn)行，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費(fèi)用與實(shí)際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異，使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能及時(shí)反映企業(yè)當(dāng)期的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，從而為企業(yè)操控利潤(rùn)提供了巨大空間。第三，隨意確認(rèn)會(huì)計(jì)事項(xiàng)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真。由于現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》缺乏對(duì)房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的詳細(xì)指引準(zhǔn)則和制度，使得企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)項(xiàng)目的確認(rèn)存在很大的隨意性。例如：在收入確認(rèn)方面，有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認(rèn)，有的在收訖房屋銷售款后確認(rèn)，有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認(rèn)，有的則視收益情況隨意確認(rèn)，不同的確認(rèn)方法顯然會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)產(chǎn)生很大影響，從而導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真。第四，外部監(jiān)管不到位導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息質(zhì)量缺乏公信力。由于房地開發(fā)一般需要經(jīng)過土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個(gè)政府部門，使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享，從而無法對(duì)開發(fā)商進(jìn)行有效監(jiān)管，促使其利用虛假會(huì)計(jì)信息牟取私利。此外，由于相關(guān)法律體系的不完善，使得同巨額利潤(rùn)相比，開發(fā)商虛假會(huì)計(jì)的違法成本相對(duì)較低，一般就是補(bǔ)足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會(huì)計(jì)信息的主動(dòng)性。
2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的影響
導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因既有客觀因素，也有主觀因素，因而會(huì)對(duì)企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響。會(huì)計(jì)信息失真對(duì)債權(quán)人的影響，與企業(yè)股東不同，企業(yè)債權(quán)人并不參與分享企業(yè)高速成長(zhǎng)而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大和最主要債權(quán)人的銀行，其在進(jìn)行信貸決策時(shí)，最關(guān)心的問題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進(jìn)而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則，就成為保護(hù)債券人利益的關(guān)鍵，這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并扣除未來所面臨的損失，而不包括未來可能的收益。顯然，目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨意確認(rèn)會(huì)計(jì)事項(xiàng)、濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等行為所導(dǎo)致的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量低下將給銀行等債權(quán)人造成巨大的決策風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)計(jì)信息失真對(duì)政府政策調(diào)控的影響，會(huì)計(jì)信息是各種經(jīng)濟(jì)信息的基礎(chǔ)，是政府部門制定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的重要依據(jù)。由于會(huì)計(jì)信息占了社會(huì)經(jīng)濟(jì)信息總量的70%以上，因而房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的高低直接決定了經(jīng)濟(jì)信息的總體質(zhì)量，從而對(duì)政府宏觀調(diào)控等經(jīng)濟(jì)決策的質(zhì)量造成重要影響。但是，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真是不爭(zhēng)的事實(shí)，如隱匿企業(yè)收入、虛增企業(yè)成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內(nèi)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，在一定程度上擾亂了整個(gè)經(jīng)濟(jì)工作的正常秩序，阻礙了我國(guó)現(xiàn)代化的進(jìn)程。會(huì)計(jì)信息失真對(duì)投資者會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)，從客觀上看，由于房地產(chǎn)行業(yè)投入產(chǎn)出具有較強(qiáng)的周期性，表現(xiàn)為不同的會(huì)計(jì)期間業(yè)績(jī)往往波動(dòng)較大，如項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)往往業(yè)績(jī)不佳，而竣工后則業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn)，因而一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)無法正確、客觀、全面的放映企業(yè)正式經(jīng)營(yíng)情況，從而造成會(huì)計(jì)信息失真，對(duì)投資者造成誤導(dǎo)；從主觀上看，企業(yè)管理是為了企業(yè)利益，通過隨意確認(rèn)預(yù)提賬款、任意攤銷預(yù)提開發(fā)費(fèi)用、虛列成本支出等方式控制會(huì)計(jì)信息披露造成企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。
3 避免房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的措施
首先要建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，應(yīng)在我國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)中一些特殊事項(xiàng)，規(guī)定具體的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度，以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會(huì)計(jì)核算，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息中企業(yè)財(cái)務(wù)信息和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。應(yīng)補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)人員依據(jù)企業(yè)需要，做出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理。其次是改進(jìn)與完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，提高會(huì)計(jì)信息披露的真實(shí)性和可靠性，通過立法建立健全保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠的法規(guī)法則，如要求增加會(huì)計(jì)信息披露的頻率和范圍，增加非財(cái)務(wù)信息的披露等，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)；拓寬信息披露渠道；進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表外審制度以及注冊(cè)會(huì)計(jì)師管理制度，給會(huì)計(jì)信息的可靠性提供一個(gè)較好的經(jīng)濟(jì)和法律環(huán)境。再次政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度，在政府部門中建立健全房地產(chǎn)信息溝通制度，建立跨部門的房地產(chǎn)信息管理中心，定期召開聯(lián)系會(huì)議交流房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展的相關(guān)信息，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，杜絕會(huì)計(jì)信息造假價(jià)的空間；加大對(duì)開發(fā)商會(huì)計(jì)信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會(huì)計(jì)信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進(jìn)稅率、社會(huì)公示等方式對(duì)歪曲會(huì)計(jì)信息的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接給予經(jīng)濟(jì)處罰，多渠道督促開發(fā)商自覺守法；對(duì)所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取信用評(píng)級(jí)機(jī)制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實(shí)信息的企業(yè)。最后是積極培育第三方會(huì)計(jì)信息的專業(yè)用戶，通過利用專業(yè)用戶所具有的識(shí)別和分析能力，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，有助于改善投資者被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息誤導(dǎo)的程度。
4 結(jié)束語
總之，應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及管理現(xiàn)狀，認(rèn)真分析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因，采取有效的措施，避免房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象的發(fā)生。
摘要：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于內(nèi)部管理的不完善、不到位而導(dǎo)致目前會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真,已成為目前經(jīng)濟(jì)生活中較普遍的現(xiàn)象。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算程序和方法等都具有明顯的差異性。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的根源分析，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)如何控制會(huì)計(jì)信息失真的若干預(yù)防對(duì)策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息；信息失真；預(yù)防對(duì)策
0引言
會(huì)計(jì)信息作為全面反映企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的一個(gè)信息系統(tǒng)，是企業(yè)各級(jí)管理層進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)決策的必須條件，會(huì)計(jì)信息客觀真實(shí)性要求必須提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，保證會(huì)計(jì)信息的生成過程客觀、真實(shí)、可靠、真實(shí)反映會(huì)計(jì)主體的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，它是投資者、債權(quán)人了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的重要渠道。
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及其發(fā)展對(duì)建筑業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)系重大。然而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在很大程度上取決于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)日益豐富，也日漸復(fù)雜，并在房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理工作中處于舉足輕重的地位，其成效如何，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的興衰成敗。
1房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的根源分析
1.1利益驅(qū)動(dòng)
經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于會(huì)計(jì)造假行為的主要原因。房地產(chǎn)企業(yè)管理者出于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和完成考核指標(biāo)的目的，冒險(xiǎn)違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及制度，指使或強(qiáng)迫會(huì)計(jì)人員擅自更改會(huì)計(jì)信息，或者編制虛假財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，以能夠偷逃稅收、少交管理費(fèi)，最后造成會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的下降。
1.2會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平有待高及法制觀念淡薄
會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力，是會(huì)計(jì)人員根據(jù)已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)合理選擇會(huì)計(jì)原則和會(huì)計(jì)處理方法的能力。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目、成本計(jì)算方法的確定，需要會(huì)計(jì)人員做出合理的判斷和選擇。又如有的房地產(chǎn)企業(yè)一些領(lǐng)導(dǎo)為了考核政績(jī)指使財(cái)務(wù)人員做虛假的賬表，會(huì)計(jì)人員由于不熟悉會(huì)計(jì)原理和有關(guān)會(huì)計(jì)制度和法規(guī)，從而亂記賬，造成核算失誤，致使會(huì)計(jì)信息失真。有的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)內(nèi)部控制重視不夠，員工認(rèn)識(shí)不足，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度不健全；有的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員數(shù)量不足、素質(zhì)不高而造成記賬隨意、手續(xù)不清、差錯(cuò)頻繁和會(huì)計(jì)資料嚴(yán)重散失等。此外，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的監(jiān)督意識(shí)不強(qiáng)，法制觀念淡薄，缺乏職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，職業(yè)判斷能力弱，自我管制能力差，惟命是從，在權(quán)大于法的思想支配下，有意造假，使得會(huì)計(jì)信息失真在所難免。
1.3會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及會(huì)計(jì)制度不夠完善
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和逐步完善,我國(guó)先后了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制》、《關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露》等16項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。但隨著新的經(jīng)濟(jì)行為、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、市場(chǎng)工具不斷涌現(xiàn),會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的缺陷同樣也存在于會(huì)計(jì)制度。總體看來，我國(guó)目前還沒有形成健全的財(cái)會(huì)、審計(jì)法律法規(guī)體系，許多法律法規(guī)尚未建立，已經(jīng)建立的法律法規(guī)又不嚴(yán)密。此外，現(xiàn)有的會(huì)計(jì)制度對(duì)未來會(huì)計(jì)環(huán)境的變化缺乏科學(xué)和前瞻性的分析和預(yù)測(cè)，在新問題、新情況不斷出現(xiàn)的情況下，往往會(huì)超出會(huì)計(jì)制度所規(guī)定的范圍。而建筑業(yè)現(xiàn)在正處在改制期，相關(guān)的會(huì)計(jì)體制并不健全，這就可能導(dǎo)致企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不確定，即不能夠?qū)ζ髽I(yè)所發(fā)生的交易和事項(xiàng)進(jìn)行客觀、公允的確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告。
1.4監(jiān)督體系功能缺位
我國(guó)目前的監(jiān)督體系可以概括為會(huì)計(jì)監(jiān)督、內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督和外部監(jiān)督三部分。第一，從我國(guó)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)監(jiān)督體制來看，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)是自行設(shè)置，會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人基本是由單位領(lǐng)導(dǎo)直接任用的，這就決定了單位的會(huì)計(jì)工作實(shí)際上就是為本單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)服務(wù)，因而很難避免會(huì)計(jì)信息隨單位領(lǐng)導(dǎo)的意愿而改變，以致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不能真實(shí)、客觀的反應(yīng)，更談不上監(jiān)督了。第二，內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督不完善，制度不健全，內(nèi)部監(jiān)督力量微弱，無法充分發(fā)揮其應(yīng)有的內(nèi)部審計(jì)職能。第三，從單位外部的監(jiān)督來看，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表還沒有完全納入發(fā)達(dá)的審計(jì)監(jiān)督范圍，監(jiān)督力度不夠。監(jiān)督的社會(huì)職能還未充分發(fā)揮出來，這也為提供虛假的會(huì)計(jì)信息創(chuàng)造了條件。同時(shí)，存在著較多房地產(chǎn)企業(yè)不重視財(cái)務(wù)管理的思想，不重視企業(yè)監(jiān)督和管理機(jī)制，不重視加強(qiáng)審計(jì)的監(jiān)管機(jī)能，造成財(cái)務(wù)管理無制度，賬物不符，會(huì)計(jì)記賬混亂。
2 提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策和措施
2.1建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系
房地產(chǎn)行業(yè)具有其特殊性，原《房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算的規(guī)定和要求，相對(duì)于現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》更具體并具有更強(qiáng)的針對(duì)性。然而，中國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和最新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。近年來，隨著中國(guó)大陸開放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化，政府財(cái)政部門和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支，如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會(huì)計(jì)人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。
2.1.1完善會(huì)計(jì)制度，健全法制，加強(qiáng)監(jiān)督
新頒布的《會(huì)計(jì)法》中的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是明確了企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)會(huì)計(jì)信息失真所承擔(dān)的責(zé)任,大大降低了企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的不利影響,并促使其加強(qiáng)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的管理。同時(shí),加強(qiáng)政府審計(jì),擴(kuò)大政府審計(jì)的范圍,完善以注冊(cè)會(huì)計(jì)師為主的社會(huì)監(jiān)督體系,促進(jìn)施工企業(yè)年度會(huì)計(jì)報(bào)表經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)制度化、法律化也對(duì)會(huì)計(jì)信息失真的治理起著重要作用。
2.1.2完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度
完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度等，而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度和辦法，包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。
2.2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)及管理
我國(guó)公司治理結(jié)構(gòu)的建立和完善還處于起步階段，尚有許多發(fā)展及改善的空間。如何加強(qiáng)上市公司治理守則，是企業(yè)和有關(guān)監(jiān)管部門需要繼續(xù)努力的地方。目前，在一些西方國(guó)家和香港，規(guī)定董事會(huì)中獨(dú)立董事的數(shù)量應(yīng)該達(dá)到1/3,或1/3以上，并形成一套較為完備的獨(dú)立董事制度[5]。但是，獨(dú)立董事在內(nèi)地不處于試點(diǎn)階段，許多相關(guān)制度還未建立起來，也未有足夠的人才，所以應(yīng)該逐步完善相關(guān)制度，包括推行董事培訓(xùn)制度等。在這個(gè)過程中，我們要特別注意注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)的重要作用。CPA應(yīng)該嚴(yán)格遵守獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則，客觀發(fā)表審計(jì)意見。不同的審計(jì)意見類型將對(duì)應(yīng)不同的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。可見，完善房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)，將對(duì)治理會(huì)計(jì)信息失真問題提供重要保障。
完善的企業(yè)管理體系不僅包括有效地公司的治理結(jié)構(gòu)等，而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的財(cái)務(wù)管理制度和辦法，包括會(huì)計(jì)人員的管理體制和完善的內(nèi)部管理控制制度。
2.2.1創(chuàng)新和完善會(huì)計(jì)人員的管理體制，加快建設(shè)會(huì)計(jì)委派管理制度
會(huì)計(jì)人員要獨(dú)立于企業(yè)之外，以真正實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)人員與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等各種涉及到經(jīng)濟(jì)或者其他利益的關(guān)系，這樣才能使會(huì)計(jì)人員站在一個(gè)公正、客觀的角度，為信息使用者提供真實(shí)、完整的會(huì)計(jì)信息，因此，需要加快對(duì)會(huì)計(jì)委派制度的建設(shè)，才能夠不斷提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。
2.2.2建立和完善內(nèi)部管理控制制度
新企業(yè)會(huì)計(jì)制度的實(shí)施,使企業(yè)在理財(cái)方面有了更大的自主權(quán)。因此,企業(yè)要根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)規(guī)章制度,制定適合本企業(yè)實(shí)行的內(nèi)部管理控制制度，比如構(gòu)建合理的企業(yè)財(cái)務(wù)部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系。對(duì)于多數(shù)管理者較難意識(shí)到高質(zhì)量會(huì)計(jì)信息的重要性，尤其是財(cái)務(wù)管理者僅僅將自己部門定位為成本中心的現(xiàn)實(shí)情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入分析財(cái)務(wù)部門財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)備成本和財(cái)務(wù)信息使用者所收集及處理財(cái)務(wù)信息的成本二者之間的關(guān)系，全面考慮企業(yè)管理重點(diǎn)所在，建立合理化財(cái)務(wù)部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系，使財(cái)務(wù)人員的個(gè)人利益與整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相聯(lián)系，提升財(cái)務(wù)信息質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的有效性和有用性。
2.3加強(qiáng)對(duì)企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和會(huì)計(jì)人員的思想道德教育，提高其職業(yè)素質(zhì)
2.3.1加強(qiáng)單位負(fù)責(zé)人的法制意識(shí)
單位負(fù)責(zé)人要樹立正確的企業(yè)發(fā)展觀念和職業(yè)道德水平，這是從思想上解決會(huì)計(jì)信息失真的根本保證。一是要加強(qiáng)對(duì)單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行相關(guān)會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn),尤其是加強(qiáng)對(duì)其誠(chéng)信意識(shí)、道德和法律意識(shí)教育,以增強(qiáng)其遵守財(cái)經(jīng)法規(guī)意識(shí),爭(zhēng)取其對(duì)會(huì)計(jì)工作的理解和支持,以此推動(dòng)會(huì)計(jì)工作規(guī)范發(fā)展；二是明確單位負(fù)責(zé)人為會(huì)計(jì)信息第一責(zé)任人,要按照新《會(huì)計(jì)法》中“單位負(fù)責(zé)人對(duì)本單位的會(huì)計(jì)工作和會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)”的要求,強(qiáng)化單位負(fù)責(zé)人的會(huì)計(jì)責(zé)任和所承擔(dān)的法律責(zé)任,督促其加強(qiáng)會(huì)計(jì)治理；三是加強(qiáng)對(duì)單位負(fù)責(zé)人的監(jiān)管,健全和完善對(duì)單位負(fù)責(zé)人的離任審計(jì)制度和三位一體的會(huì)計(jì)監(jiān)督體系；四是要加大會(huì)計(jì)信息失真的處罰力度,重點(diǎn)追究造假單位負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任,尤其是追究指使、脅迫、強(qiáng)令會(huì)計(jì)人員做假賬的領(lǐng)導(dǎo)者法律責(zé)任,要讓造假者從各方面都受到損失,讓人們感到造假得不償失,增強(qiáng)單位負(fù)責(zé)人責(zé)任意識(shí)。
2.3.2 加強(qiáng)會(huì)計(jì)培訓(xùn),提高會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想素質(zhì)
提高會(huì)計(jì)人員素質(zhì)是保證會(huì)計(jì)信息質(zhì)量最直接、最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)。一方面隨著我國(guó)會(huì)計(jì)制度改革的不斷深入,必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)一步的業(yè)務(wù)培訓(xùn),不斷充實(shí)和更新其會(huì)計(jì)知識(shí),提高其專業(yè)技能,使他們能對(duì)各種類型的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)做出正確的會(huì)計(jì)處理；另一方面,應(yīng)當(dāng)定期對(duì)會(huì)計(jì)人員加強(qiáng)職業(yè)道德教育,使會(huì)計(jì)人員樹立高度的職業(yè)責(zé)任感,堅(jiān)持原則、廉潔奉公、嚴(yán)明執(zhí)法。
2.4強(qiáng)化政府和社會(huì)監(jiān)督
強(qiáng)化政府和社會(huì)的監(jiān)督，是會(huì)計(jì)信息真實(shí)性的保障。借助政府監(jiān)督的權(quán)威性結(jié)合社會(huì)的監(jiān)督的靈活性，將兩者有機(jī)地結(jié)合起來，真正發(fā)揮監(jiān)督和保證作用，使會(huì)計(jì)信息真正滿足會(huì)計(jì)信息使用者的需要。
2.4.1加強(qiáng)政府部門的監(jiān)督職能
政府部門對(duì)企業(yè)的監(jiān)督首先要落到實(shí)處,要真正把監(jiān)督職能的作用發(fā)揮出來,尤其對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人的定期審計(jì)和離任審計(jì)一定要認(rèn)真進(jìn)行。另外,要充分利用注冊(cè)會(huì)計(jì)師的力量來加強(qiáng)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的監(jiān)督,要把如何提高注冊(cè)會(huì)計(jì)師執(zhí)業(yè)水平和執(zhí)業(yè)質(zhì)量作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作來抓,使注冊(cè)會(huì)計(jì)師真正起到對(duì)企業(yè)行使監(jiān)督的職能。
2.4.2發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督的作用
推進(jìn)注冊(cè)會(huì)計(jì)師隊(duì)伍建設(shè)，要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師必須做到客觀公正、業(yè)務(wù)素質(zhì)高、社會(huì)信譽(yù)好、職業(yè)道德及執(zhí)業(yè)規(guī)范嚴(yán)格。同時(shí)，要完善注冊(cè)會(huì)計(jì)師管理體制，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)行為的監(jiān)管，提升企業(yè)會(huì)計(jì)信息可信度。
2.5全面與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌
目前，中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在中國(guó)大陸還沒有制定。例如，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有兩項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準(zhǔn)則一―遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則以及投資物業(yè)準(zhǔn)則，但在中國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中卻還沒有。由于會(huì)計(jì)規(guī)范的差異，一方面使我國(guó)涉外企業(yè)的會(huì)計(jì)工作量增大，會(huì)計(jì)信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)；另一方面亦有礙于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的國(guó)際化拓展，因此，必須引起我國(guó)會(huì)計(jì)界相關(guān)人士的高度重視。
3結(jié)束語
治理房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，遏制會(huì)計(jì)造假也不是一朝一夕的事情。不僅要采取有效的措施，各級(jí)管理機(jī)構(gòu)還必須認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)治理措施，全面治理房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真，而且各相關(guān)職能部門與機(jī)構(gòu)還必須共同配合、共同努力，才能達(dá)到根治會(huì)計(jì)信息失真的目標(biāo)。
作者簡(jiǎn)介：古 h（1975―），女，會(huì)計(jì)師。1995年畢業(yè)于河北工業(yè)管理學(xué)校涉外會(huì)計(jì)專業(yè)，現(xiàn)河北省秦皇島市公路工程建設(shè)管理處從事財(cái)務(wù)工作。
作者簡(jiǎn)介：蔡驥（1979-），男，遼寧大連人，大連泰達(dá)新城建設(shè)發(fā)展有限公司，財(cái)務(wù)總監(jiān)。
摘要：隨著社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制的改革，經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為大勢(shì)所趨，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅速，既是機(jī)遇也面臨著巨大挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中想要生存，首先就要滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，建立完善的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度。本文在分析該制度的基礎(chǔ)上針對(duì)現(xiàn)有的狀態(tài)提出了切實(shí)可行的有效措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)內(nèi)控制度；有效實(shí)施
引言：房地產(chǎn)行業(yè)具有較長(zhǎng)周期、較高投資、較高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，想要將企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽中，首要任務(wù)就是進(jìn)行良好的財(cái)務(wù)管理，建立財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。只有這樣才能夠確保企業(yè)能夠長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展、保障平穩(wěn)快速建設(shè)。企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度是保障企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施的針對(duì)性程序，可以有效辨別風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展。只有這樣才能夠提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
一、企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度
企業(yè)的內(nèi)控制度是企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織的程序，明確企業(yè)內(nèi)部部門的職責(zé)可以與其他部門形成密切聯(lián)系，在相互協(xié)調(diào)與制約的過程中為企業(yè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度可以分為會(huì)計(jì)控制與管理控制兩大類，會(huì)計(jì)控制是為了保護(hù)企業(yè)的資產(chǎn)安全，保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)完整。要合理控制企業(yè)財(cái)務(wù)，保證企業(yè)營(yíng)業(yè)方針能夠上傳下達(dá)嚴(yán)格執(zhí)行。要促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)向經(jīng)濟(jì)效率方向發(fā)展，確保企業(yè)財(cái)務(wù)資產(chǎn)安全可靠[1]。
內(nèi)部控制主要體現(xiàn)在保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合法合理、實(shí)現(xiàn)管理安全完整，保證企業(yè)信息真實(shí)可信，將房地產(chǎn)的高投資體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)除了具有高投資的特點(diǎn)，還具有風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)的特性，所以防范企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)要完善會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，只有將會(huì)計(jì)內(nèi)控制度充分完善，才能夠保持房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)行與發(fā)展。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度也越來越完善。建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)制度可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，有利于企業(yè)提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的環(huán)境影響
目前房地產(chǎn)的制度還需要進(jìn)一步完善，在內(nèi)部環(huán)境與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中造成控制制度的不完整現(xiàn)象，主要是由于制定過程沒有考慮全面，沒有遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，沒有將制度制定得系統(tǒng)化，內(nèi)控只有具有分散文字制度編制的能力、并具有配套流程，才能夠具有實(shí)用與可操作性。
在制定制度的過程中，由于沒有充分的考察，所以有可能沒有充分考慮到企業(yè)的發(fā)展規(guī)律與管理要求，只是憑借個(gè)人意愿盲目的制定戰(zhàn)略與制度，沒有系統(tǒng)化的實(shí)施。這樣一來內(nèi)控職能分散在文字編制上，沒有具體的流程對(duì)他進(jìn)行配合。缺乏具體可操作的文件，有的企業(yè)即使有相關(guān)的規(guī)范與制度，這些制度也不具有可行性。缺少規(guī)范制定的計(jì)劃，使企業(yè)的行為主體不具備相應(yīng)的素質(zhì)，無法滿足工作的需求，這使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部存在各自為政的現(xiàn)象，在客觀上加大了房地產(chǎn)管理的難度[2]。
隨著經(jīng)濟(jì)全球化的影響，現(xiàn)代企業(yè)的外部環(huán)境比以往要復(fù)雜好多，面臨著國(guó)際與國(guó)內(nèi)的雙重挑戰(zhàn)。而且，隨著房地產(chǎn)企業(yè)核算特殊性的增加，內(nèi)控會(huì)變得更加復(fù)雜，所以，每一個(gè)步驟中成本的計(jì)算時(shí)完全沒有必要的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度依據(jù)
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的制定并不是空穴來風(fēng)，它要依據(jù)很多內(nèi)容。首先，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度要依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，要符合政府監(jiān)管部門的監(jiān)管要求。企業(yè)內(nèi)控制度涵蓋了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的所有具體活動(dòng)，會(huì)滲透到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督、與反饋的各個(gè)部分，所以還要依據(jù)全面性原則，只有將內(nèi)控制度充分滲透，才能夠避免企業(yè)在運(yùn)行的過程中出現(xiàn)漏洞。企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制的重點(diǎn)，就是要依據(jù)重要性原則，針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)中出現(xiàn)的高風(fēng)險(xiǎn)部分要提前計(jì)劃實(shí)施措施，避免存在缺陷。房地產(chǎn)內(nèi)控制度要遵循制度有效性原則，在內(nèi)部控制制度制定的過程中，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的控制目標(biāo)，及時(shí)處理實(shí)施過程中展現(xiàn)出來的問題。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度要體現(xiàn)出企業(yè)的規(guī)模與特點(diǎn)控制財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)狀況，趕緊項(xiàng)目環(huán)境與管理要求，所以要具有適應(yīng)性原則。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度要遵循成本效益原則，造將內(nèi)部控制在可控范圍內(nèi)，將成本與效益的關(guān)系處理好，充分體現(xiàn)出有效性[3]。
四、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的具體措施
要加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度首先要建立考核制度，對(duì)員工的績(jī)效進(jìn)行考核。公司的決策層要對(duì)此進(jìn)行支持，將企業(yè)宣傳作為動(dòng)力，使考核能得到有效執(zhí)行。比如可以成立工作組，明確工作人員的任務(wù)。要制定好崗位職責(zé)明細(xì)表，將崗位所需的工作做好職責(zé)分工，這也是實(shí)行績(jī)效考核的前提。企業(yè)的績(jī)效是為了使員工能夠更好的完成本職工作，所以要對(duì)員工的工作情況進(jìn)行考核。要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行分解，將戰(zhàn)略計(jì)劃劃分為年度指標(biāo)，再細(xì)化為季度指標(biāo)與個(gè)人年度指標(biāo)。這樣可以改革考核的體系，使組織者可以充分理解員工的意見，在實(shí)踐中進(jìn)行完善，使績(jī)效制度可以得到進(jìn)一步落實(shí)。要做好企業(yè)考核的計(jì)劃與反饋，主管人只有在與員工充分溝通的前提下才能夠制定計(jì)劃，這樣企業(yè)才可以和員工確認(rèn)績(jī)效與考核指標(biāo)。
其次，要健全房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控的規(guī)章制度，完善配套措施。這是企業(yè)順利運(yùn)行的基礎(chǔ)，只有完善企業(yè)行為的內(nèi)控制度，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)法規(guī)辦事、依據(jù)章程辦事。只有建立起健全的以公司法與會(huì)計(jì)法為依據(jù)的制度，才能夠根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。企業(yè)固定資產(chǎn)要通過利潤(rùn)的分配對(duì)章程進(jìn)行完善，使企業(yè)的規(guī)章制度具有科學(xué)性的特點(diǎn)。
再次，企業(yè)還需要明確員工的所作所為，針對(duì)每一個(gè)員工的具體情況進(jìn)行分析，保證責(zé)任可以實(shí)施到每一個(gè)員工的頭上，讓員工清楚的明確自己的職責(zé)，保證員工可以遵守規(guī)章制度，在日常工作過程中要針對(duì)員工實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制與約束機(jī)制，才能增加規(guī)整制度的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)企業(yè)只有真正的將管理工作做到實(shí)處才能夠明確崗位職責(zé)與責(zé)任歸屬。企業(yè)應(yīng)健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)的管理職能，完善財(cái)務(wù)手續(xù)，搞好利潤(rùn)分配，才能夠避免企業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)。要系統(tǒng)化、規(guī)范化的進(jìn)行基礎(chǔ)工作，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)的要求建立賬冊(cè)，仔細(xì)進(jìn)行核算再辦理手續(xù)。會(huì)計(jì)從業(yè)人員要加強(qiáng)對(duì)原始憑證的審查，增加監(jiān)督工作，定期核實(shí)賬薄數(shù)據(jù)，對(duì)庫存現(xiàn)金與賬款往來也不能放松，要確保企業(yè)賬目的準(zhǔn)確記錄。會(huì)計(jì)人員要嚴(yán)格編制會(huì)計(jì)表，要以準(zhǔn)確性與真實(shí)性為保障。
此外，要加強(qiáng)成本的控制，要提高管理效益對(duì)房產(chǎn)實(shí)行內(nèi)部控制，這是內(nèi)部控制的一項(xiàng)十分重要的環(huán)節(jié)，要降低財(cái)務(wù)的成本，提高企業(yè)的生產(chǎn)效益。要通過對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)化，盡可能使成本獲利最大化，要提高會(huì)計(jì)內(nèi)控管理的水平，要保證內(nèi)部控制的科學(xué)，要規(guī)范財(cái)務(wù)管理的效益。要加強(qiáng)審計(jì)工作，通過對(duì)審計(jì)管理的制定，加強(qiáng)審計(jì)的權(quán)威性，全面監(jiān)督審核會(huì)計(jì)活動(dòng)中出現(xiàn)的隱患。完善風(fēng)險(xiǎn)控制的管理機(jī)制，明確風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)著的責(zé)任，加強(qiáng)業(yè)務(wù)盈利能力，降低收支風(fēng)險(xiǎn)，深入改革，增強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的自我約束能力，通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的合理安排，安排資金進(jìn)行收支，減少資金風(fēng)險(xiǎn)。
結(jié)束語：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也開始快速發(fā)展。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有活動(dòng)周期長(zhǎng)消耗量大的起點(diǎn)，要建立會(huì)計(jì)的內(nèi)控制度實(shí)行房地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展具有重要的意義，只有建立科學(xué)的被控制度才能實(shí)行夏恒本的最小化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。（作者單位：大連泰達(dá)新城建設(shè)發(fā)展有限公司）
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)最近幾年在我國(guó)發(fā)展比較火爆的產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)也得到了前所未有的高速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)是以資金流動(dòng)的形式體現(xiàn)出來，會(huì)計(jì)管理是企業(yè)管理的重要手段之一，幫助房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展?？墒悄壳暗姆康禺a(chǎn)行業(yè)的投資周期比較長(zhǎng)、資金占用比較多，在很大程度上影響了房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理工作。本文淺析了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理中存在的一些典型問題，給出了一些具體的解決方案。做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理工作，有助于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)會(huì)計(jì)管理；解決措施
房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展需要一個(gè)健全的體系，會(huì)計(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的重要的組成部分，所以近幾年來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理的要求也越來越高。在房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)行的過程中，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保障房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中面臨的最主要的問題，需要我們對(duì)其引起充分的重視。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作出現(xiàn)的一些弊端
（一）對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)管理的理解不足
雖然會(huì)計(jì)管理在近幾年的房地產(chǎn)企業(yè)管理中發(fā)揮了一定的作用，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)只注重快速發(fā)展，在發(fā)展過程中忽略了會(huì)計(jì)管理的使用。房地產(chǎn)企業(yè)主要靠大量的資金支出和資金回籠發(fā)展起來的，通過會(huì)計(jì)管理可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)各部門之間的相互幫助、互相監(jiān)督的作用，大大地提高了企業(yè)發(fā)展效率。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)今社會(huì)快速發(fā)展過程中，對(duì)會(huì)計(jì)管理認(rèn)識(shí)和重視都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，對(duì)其的管理也太過松散，這樣最終發(fā)展的結(jié)果是企業(yè)的成本一直降不下來，在很大程度上限制了企業(yè)向前發(fā)展的步伐。
（二）會(huì)計(jì)人員分配不合理
近幾年來，很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很快，但是在內(nèi)部會(huì)計(jì)管理工作中的人員分配上不均衡，財(cái)務(wù)部門中所具有的會(huì)計(jì)核算人數(shù)數(shù)量大大超標(biāo)，導(dǎo)致很多會(huì)計(jì)員的責(zé)任心不強(qiáng)，造成了會(huì)計(jì)管理中的混亂局面。財(cái)務(wù)管理這項(xiàng)工作具有以下的特點(diǎn)，概括性和復(fù)雜性，這就要求會(huì)計(jì)管理工作對(duì)于人員的素質(zhì)也要非常高。
（三）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真
會(huì)計(jì)管理是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重點(diǎn)內(nèi)容，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的血脈，從目前發(fā)展的情況看來，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)法律條例上不完善，在制度方面安排不合理，相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)在公布公司的財(cái)務(wù)信息，由于工作的不認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理方面的信息嚴(yán)重失真，在企業(yè)內(nèi)部缺乏會(huì)計(jì)管理工作的監(jiān)督，這樣就會(huì)在財(cái)務(wù)部門出現(xiàn)很多突發(fā)的問題，尤其是在核算獲得的利潤(rùn)和進(jìn)行自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)支出費(fèi)用的時(shí)候，財(cái)務(wù)管理混亂，存在很大的隨意性，會(huì)計(jì)工作的失真對(duì)自身所獲得的會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響。在實(shí)際工作中，由于企業(yè)財(cái)務(wù)人員監(jiān)督的力度不到位，或者是在一些管理工作權(quán)限超越，都會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的計(jì)量和確認(rèn)這兩大關(guān)鍵工作產(chǎn)生不良影響，沒法保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表所具有的實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行掩蓋，混淆公眾視聽，故意對(duì)一些虛假的會(huì)計(jì)信息進(jìn)行傳播，最終導(dǎo)致了市場(chǎng)信息不能正常的交流。
二、健全房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理的有效措施
（一）建立起完善的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)
房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作保障是建立完善的體系。健全會(huì)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)體系，可以從以下幾點(diǎn)出發(fā)：第一，為了提升企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，設(shè)立成本費(fèi)用和會(huì)計(jì)收入的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步擴(kuò)大現(xiàn)有的會(huì)計(jì)信息；第二，完善現(xiàn)有的會(huì)計(jì)管理結(jié)構(gòu)，及時(shí)的彌補(bǔ)可能存在的漏洞；第三，在開展會(huì)計(jì)管理工作中，要提升會(huì)計(jì)工作人員的職業(yè)道德素質(zhì)，以此幫助其不斷的提升自身的職業(yè)素養(yǎng)，使其能夠高責(zé)任心的投入到會(huì)計(jì)管理工作中去。
（二）保證企業(yè)財(cái)務(wù)資料的真實(shí)性
在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)中，會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性促進(jìn)了企業(yè)本身的發(fā)展，有利于提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。為了保證會(huì)計(jì)工作更加真實(shí)，就必須建立健全會(huì)計(jì)管理機(jī)制，第一，做好會(huì)計(jì)管理的監(jiān)督工作，提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理人員的業(yè)務(wù)能力。第二，從逐步完善企業(yè)的會(huì)計(jì)制度著手，使得會(huì)計(jì)人員的工作實(shí)現(xiàn)精簡(jiǎn)化和素質(zhì)化的管理，嚴(yán)格要求房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理人員一刻也不放松。
（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員工作能力
企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)工作管理的是會(huì)計(jì)人員，他們的工作水平的高低直接影響著房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作完成質(zhì)量的好與壞。需要采取一系列的制度和措施，需要進(jìn)一步促使會(huì)計(jì)人員能夠主動(dòng)的自愿加入到企業(yè)日常的會(huì)計(jì)工作中，所以，提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員的工作能力對(duì)企業(yè)發(fā)展非常重要。具體做法如下：第一，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部實(shí)行高效管理，培養(yǎng)一支高素質(zhì)的強(qiáng)有力的會(huì)計(jì)管理人員隊(duì)伍，保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第二， 在日常工作開展的過程中，企業(yè)要能夠組織會(huì)計(jì)人員進(jìn)行相關(guān)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)理論知識(shí)和專業(yè)技術(shù)的培訓(xùn)，有付出才有收入，提升會(huì)計(jì)人員的自身的知識(shí)、專業(yè)技術(shù)和綜合素質(zhì)能力等，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)會(huì)內(nèi)部的精準(zhǔn)化管理。第三，建立起一套科學(xué)合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)表現(xiàn)比較好的員工給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于考評(píng)落后的員工給予適當(dāng)?shù)膽土P。
目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分迅猛，會(huì)計(jì)管理工作是我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要一部分，而近幾年來企業(yè)會(huì)計(jì)管理中出現(xiàn)了很多問題，而在短時(shí)間內(nèi)很難發(fā)現(xiàn)潛在的問題。本文列舉出了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理中存在的一些典型的問題，為了使企業(yè)得到長(zhǎng)期的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益能長(zhǎng)期保障，就必須以可持續(xù)發(fā)展的角度健全會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)監(jiān)督體系、會(huì)計(jì)組織架構(gòu)，從高效益發(fā)展的現(xiàn)狀中逐漸地走出，并每月內(nèi)定期對(duì)相關(guān)崗位的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，引起領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)會(huì)計(jì)管理工作足夠的重視。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)管理，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的向前快速發(fā)展，保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的按時(shí)實(shí)現(xiàn)，真正地為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)多作更大的貢獻(xiàn)。
【摘要】隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷發(fā)展和完善，改革的進(jìn)程不斷深化，我國(guó)會(huì)計(jì)制度和稅收制度的改革也逐步進(jìn)入深水區(qū)。近年來，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅法之間的差異也越來越受到人們的關(guān)注，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，正確認(rèn)識(shí)會(huì)計(jì)與稅收之間的差異，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展具有重要的意義。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)制度 稅收 差異
一、前言
隨著一系列相關(guān)政策規(guī)定的出臺(tái)和實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期。如今，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是國(guó)家稅收的重要來源。當(dāng)然，從一定程度上來講，房地產(chǎn)業(yè)在資金的流轉(zhuǎn)中具有復(fù)雜性、多樣性的特點(diǎn)，同時(shí)還具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資大和充滿不確定性等特點(diǎn)。近幾年有關(guān)單位和部門出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和行業(yè)管理。《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的具體流程，由于會(huì)計(jì)和稅收在很多面都存在差異，很多損失也是由這些差異造成的，這既包括企業(yè)損失和國(guó)家稅收損失。所以正確認(rèn)識(shí)會(huì)計(jì)和稅收之間的差異，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。為了滿足中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作，政府和有關(guān)單位相繼出臺(tái)了一些列政策措施來促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)
首先，房地產(chǎn)業(yè)具有高投資的特點(diǎn)。在前期開發(fā)，將投入大量資金來保證工程的進(jìn)行，在施工結(jié)束后，還需要大量資金保證后期的銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)；其次，房地產(chǎn)是典型的資源密集型和人員密集型的產(chǎn)業(yè)。在整個(gè)工程進(jìn)行中，有大量人員參與建設(shè)施工；最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到多方因素的限制，融資渠道較少，嚴(yán)重依賴銀行貸款，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)企業(yè)的管理離不開單位會(huì)計(jì)控制的作用，房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)現(xiàn)代會(huì)計(jì)制度和稅收制度的現(xiàn)狀，必須建立完善的會(huì)計(jì)系統(tǒng)，培養(yǎng)專業(yè)的會(huì)計(jì)人才，提高企業(yè)的會(huì)計(jì)管理水平，使管理系統(tǒng)得到優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)又好又快的發(fā)展。
三、與相關(guān)款項(xiàng)的差異分析
（一）與預(yù)售款項(xiàng)的差異。
在工程完成過程中的預(yù)付款，會(huì)計(jì)制度規(guī)定不能計(jì)入收入，并且不能轉(zhuǎn)讓。按照稅收法的相關(guān)規(guī)定，在計(jì)算企業(yè)的收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)先扣除企業(yè)運(yùn)營(yíng)期間的相關(guān)費(fèi)用，營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅?？紤]到房地產(chǎn)施工周期長(zhǎng)，并且只有在產(chǎn)品開發(fā)完成后才能確認(rèn)收入，所以在工程未完成時(shí)，在同一時(shí)間，所有費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入損益，也就是說在一定時(shí)期里凈利潤(rùn)是負(fù)的。企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該密切監(jiān)視市場(chǎng)的動(dòng)向，了解市場(chǎng)現(xiàn)狀，收集市場(chǎng)信息，并且對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行仔細(xì)的分析比較，正確認(rèn)識(shí)預(yù)售賬款的相關(guān)文件，把握與會(huì)計(jì)之間存在的差異，整理出對(duì)企業(yè)有用的信息，反饋給企業(yè)管理部門，這樣為企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)提供足夠的信息，讓企業(yè)提高生產(chǎn)效益，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)處于有利的地位。
（二）與借款費(fèi)用的差異分析。
由于會(huì)計(jì)和稅收的差異，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)也會(huì)產(chǎn)生差異。會(huì)計(jì)制度的規(guī)定和稅法的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。相關(guān)制度明確規(guī)定：在進(jìn)行會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行記錄和報(bào)告。在計(jì)算企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅時(shí)，應(yīng)依據(jù)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，在企業(yè)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)稅收相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算調(diào)整。在一定程度上，會(huì)計(jì)和稅收的差異普遍存在于銷售回報(bào)率、資產(chǎn)的永久性損失和長(zhǎng)期股權(quán)投資問題的處理上。
四、與相關(guān)稅種的差異分析
（一）與營(yíng)業(yè)稅的差異。
區(qū)分會(huì)計(jì)與稅收之間的差異首先解決幾個(gè)基本問題。一般來說，在收入之后才會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的支出。所以確認(rèn)收入的條件主要包括一下幾點(diǎn)：第一，企業(yè)已轉(zhuǎn)移的重大風(fēng)險(xiǎn)和貨物所有權(quán)。第二，企業(yè)沒有保留經(jīng)營(yíng)所有權(quán)，也沒有有效控制已售出的商品。第三，收入的金額能夠可靠計(jì)量。第四，流入企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。第五，相關(guān)的能夠可靠計(jì)算的成本。當(dāng)上述條件得到滿足，這才稱得上收入的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，預(yù)收賬款不能確認(rèn)收入，所以不繳納相關(guān)稅收。但稅收對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)有特殊的規(guī)定，預(yù)收賬款雖然會(huì)計(jì)上不確認(rèn)收入，但也要繳納流轉(zhuǎn)稅。
（二）與企業(yè)所得稅的差異。
企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)于利潤(rùn)的定義是企業(yè)的所得，而稅法對(duì)于利潤(rùn)的定義是企業(yè)應(yīng)納稅的所得，顯而易見，兩者存在很大的差異。從企業(yè)會(huì)計(jì)的角度來看企業(yè)利潤(rùn)包含了企業(yè)項(xiàng)目可能帶來的所有所得。而從稅收的角度來看，在利潤(rùn)總額的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，得出的一個(gè)金額即應(yīng)納稅所得額。應(yīng)納稅所得額是應(yīng)繳納的所得稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，這也就是會(huì)計(jì)與稅收在企業(yè)所得稅層面上的根本差異，正確處理會(huì)計(jì)與稅收的差異，才能正確計(jì)算企業(yè)的利潤(rùn)總額和應(yīng)納所得稅的正確值，這樣才能為房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展提供合理的參考，便于企業(yè)作出合理的戰(zhàn)略規(guī)劃。
（三）與土地增值稅的差異。
成本和損失的確認(rèn)是會(huì)計(jì)與土地增值稅之間的主要差異。隨著借款費(fèi)用的使用范圍不斷增加，不僅應(yīng)用與房地產(chǎn)的開發(fā)與實(shí)施，還服務(wù)于房地產(chǎn)商品的銷售。這種庫存式銷售一般將延期至很久。一般借款費(fèi)用主要包括借款利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和輔助費(fèi)用。根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)法律的規(guī)定，會(huì)計(jì)期間的收入是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，而土地增值稅的相關(guān)規(guī)定則表示貸款利息支出和收入有不同的要求。
五、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員一般不直接涉及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，很多時(shí)候不了解企業(yè)的真正的發(fā)展?fàn)顩r，不能正確認(rèn)識(shí)和稅收之間的差異，所以很多時(shí)候做出的分析也是注重表面形式，無法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提出具有建設(shè)性的意見和建議，嚴(yán)重限制企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行之前要充分認(rèn)識(shí)到會(huì)計(jì)與稅收之間存在的差異的重要性，作為房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員，不僅處理好企業(yè)的賬務(wù)，還需要熟練掌握各種稅收政策，并能正確計(jì)算各個(gè)稅種的應(yīng)納稅額，這樣才能更好的促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
摘要：會(huì)計(jì)監(jiān)督是會(huì)計(jì)的基本職能之一，是我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)監(jiān)督體系的重要組成部分。但一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能弱化，為了使房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和水平，增加經(jīng)濟(jì)效益，必須加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和職能，提出有效的會(huì)計(jì)監(jiān)督措施，從而更好地履行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的監(jiān)督職能。
關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)監(jiān)督；職能；職業(yè)道德；經(jīng)濟(jì)
一、引言
房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)監(jiān)督是指房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)公司所從事業(yè)務(wù)事項(xiàng)的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行審查的工作過程。會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是經(jīng)過授權(quán)的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)人員。監(jiān)督是一種權(quán)力約束機(jī)制，會(huì)計(jì)人員要在企業(yè)負(fù)責(zé)人的授權(quán)下，在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行會(huì)計(jì)監(jiān)督。會(huì)計(jì)監(jiān)督是房地產(chǎn)公司管理的重要組成部分，有效的會(huì)計(jì)監(jiān)督有利于房地產(chǎn)公司形成良好的經(jīng)濟(jì)秩序，協(xié)助管理朝著更好的方向發(fā)展。然而，在我國(guó)部分房產(chǎn)公司中，會(huì)計(jì)監(jiān)督監(jiān)督一直不盡人意，不僅沒有發(fā)揮其監(jiān)督職能，更造成了房地產(chǎn)公司內(nèi)部對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督的誤解。為了提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，為了規(guī)范會(huì)計(jì)行為，會(huì)計(jì)監(jiān)督職能受到了廣泛的關(guān)注和高度的重視。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極地探尋發(fā)揮會(huì)計(jì)監(jiān)督職能的策略，以便于提高房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作質(zhì)量及水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)監(jiān)督的特點(diǎn)
會(huì)計(jì)監(jiān)督是經(jīng)濟(jì)監(jiān)督的一部分，但與其它經(jīng)濟(jì)監(jiān)督相比，具有更多的優(yōu)點(diǎn)。會(huì)計(jì)監(jiān)督既有經(jīng)濟(jì)監(jiān)督的共性，又有自己獨(dú)有的特點(diǎn)。具體到房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其為從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織，會(huì)計(jì)監(jiān)督又具有以下特點(diǎn)：
1.會(huì)計(jì)主要利用貨幣計(jì)量指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督，考核經(jīng)濟(jì)活動(dòng)效果
例如：通過房款收入、企業(yè)管理費(fèi)用等指標(biāo)，根據(jù)預(yù)算來審查企業(yè)的收付活動(dòng)，控制預(yù)算外費(fèi)用。
2.以提高經(jīng)濟(jì)效益為目的
通過監(jiān)督引導(dǎo)人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中權(quán)衡利弊得失，努力爭(zhēng)取獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中及時(shí)發(fā)現(xiàn)銷售過程中的薄弱環(huán)節(jié)（如房款回收不利等），采取有效控制措施。會(huì)計(jì)監(jiān)督貫穿于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全過程，包括事前監(jiān)督、事中監(jiān)督和事后監(jiān)督。
3.會(huì)計(jì)監(jiān)督的依據(jù)是特定主體制定的各種合法制度
它要求會(huì)計(jì)在法律法規(guī)范圍內(nèi)，監(jiān)督各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)嚴(yán)格按照國(guó)家的財(cái)經(jīng)制度進(jìn)行，每一步驟、每一重大決策必須符合法律規(guī)范。
4.會(huì)計(jì)人員以參與者的身份直接進(jìn)入經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之中
進(jìn)行核算反映、控制和監(jiān)督，這是其他經(jīng)濟(jì)監(jiān)督所辦不到的。會(huì)計(jì)人員具有雙重身份，既是參與者，又是監(jiān)督者，這就決定了會(huì)計(jì)監(jiān)督具有雙重職能。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能內(nèi)容
1.對(duì)企業(yè)原始憑證的審核監(jiān)督
原始憑證是記錄和反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的最基本證據(jù)， 原始憑證是會(huì)計(jì)核算工作的起點(diǎn)。也是保證會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的關(guān)鍵。因此對(duì)原始憑證的審核監(jiān)督，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)依法進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)。其審核監(jiān)督要點(diǎn)有：真實(shí)性、合法性、合理性、完整性、正確性，這五大項(xiàng)也好比生命的四大元素，缺一不可。
2.對(duì)財(cái)務(wù)收支的監(jiān)督
會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支實(shí)行監(jiān)督，應(yīng)當(dāng)注意抓好以下三點(diǎn)：一是對(duì)審批手續(xù)不全的財(cái)務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)退回，要求補(bǔ)充、更正。二是對(duì)違反規(guī)定的財(cái)務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)制止和糾正；制止和糾正無效的，應(yīng)該向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層提出書面意見請(qǐng)求處理。三是對(duì)嚴(yán)重違反國(guó)家利益和社會(huì)公眾利益的財(cái)務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)向會(huì)計(jì)主體利害關(guān)系人報(bào)告。
3.對(duì)資產(chǎn)安全、完整的審核監(jiān)督
內(nèi)容包括應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)及在建工程的審核監(jiān)督。例如：定期或不定期、全面或部分地對(duì)各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資進(jìn)行實(shí)地盤點(diǎn)，對(duì)庫存現(xiàn)金、銀行存款、債權(quán)債務(wù)進(jìn)行清查核對(duì)、對(duì)在建工程領(lǐng)用物資進(jìn)行嚴(yán)格制約，對(duì)成本消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核對(duì)，等等。這些審核監(jiān)督的手段宛若一層層防護(hù)膜，將房地產(chǎn)企業(yè)利益安全籠罩其中。
四、發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能的有效措施
1加快法律體系建設(shè)，為會(huì)計(jì)監(jiān)督的有效實(shí)施提供法律保障
完整的法律體系是會(huì)計(jì)監(jiān)督職能有效發(fā)揮的有力保障。加大、加快立法速度，進(jìn)一步明確會(huì)計(jì)監(jiān)督在整個(gè)監(jiān)督體系中的地位，據(jù)《會(huì)計(jì)法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的實(shí)際情況，研究制定與《會(huì)計(jì)法》相配套的法規(guī)、制度或者實(shí)施辦法，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督的“剛性”；使會(huì)計(jì)監(jiān)督真正做到“有法可依，有法必依”，對(duì)違規(guī)違紀(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)及其連帶負(fù)責(zé)人予以曝光；充分利用大眾媒體，向全社會(huì)大力宣傳財(cái)經(jīng)法規(guī)，使公眾了解、掌握國(guó)家的有關(guān)法規(guī)，形成遵紀(jì)守法的良好氛圍。要加強(qiáng)我國(guó)法律體系的建設(shè)，建立和完善統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度，滿足房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)的需要，明確會(huì)計(jì)監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督的執(zhí)法職能和權(quán)限。
2加強(qiáng)素質(zhì)教育和職業(yè)道德觀念教育
會(huì)計(jì)監(jiān)督職能的發(fā)揮好不好，往往要求會(huì)計(jì)人員對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生要有高度的職業(yè)敏感度，而這又要取決于會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)技能和職業(yè)道德。提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)技能和職業(yè)道德水平，必須采取有效措施，綜合治理會(huì)計(jì)秩序，凈化會(huì)計(jì)職業(yè)道德環(huán)境。首先，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德及法制觀念，只有這樣才能夠充分地確保真正地在會(huì)計(jì)法律體系下履行自身崗位職責(zé)；其次，建立房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)從業(yè)人員培養(yǎng)機(jī)制，要主動(dòng)地學(xué)習(xí)新的知識(shí)和技能，提升其專業(yè)操作技能，通過從業(yè)人員培養(yǎng)機(jī)制的建立最終形成高素質(zhì)高業(yè)務(wù)水平的會(huì)計(jì)監(jiān)督主體；再次，提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員要具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任心，應(yīng)做好對(duì)財(cái)務(wù)主管人員組織能力、協(xié)調(diào)能力、業(yè)務(wù)理論能力和處理問題能力的考核和培養(yǎng)，達(dá)到全方位的綜合性素質(zhì)，保證會(huì)計(jì)工作秩序不亂。
3建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)制
要想切實(shí)地將完善的內(nèi)部監(jiān)督制度建立起來，就需要將所有參與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的房地產(chǎn)工作人員分離開，實(shí)現(xiàn)督促、互相監(jiān)督和互相制約，明確財(cái)產(chǎn)清查范圍、期限和組織程序，明確對(duì)會(huì)計(jì)資料定期進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)的程序。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要有完善的財(cái)務(wù)制度，任何人包括房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人不得干涉會(huì)計(jì)人員從事經(jīng)濟(jì)工作，更不得指使授意、指使會(huì)計(jì)人員隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)情況；定期對(duì)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)的程序要明確。全面的實(shí)施內(nèi)部監(jiān)督責(zé)任制，將內(nèi)部監(jiān)督的全過程和日常監(jiān)督的特點(diǎn)發(fā)揮出來，以此實(shí)現(xiàn)連續(xù)不斷的監(jiān)督和檢查，確保內(nèi)部監(jiān)督的貫徹落實(shí)。
4加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)外部監(jiān)督
為了能夠充分地確保房地產(chǎn)企業(yè)管理者、債權(quán)人、所有者和相關(guān)者的切身利益，只憑靠房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制機(jī)制和自我約束是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須強(qiáng)化對(duì)會(huì)計(jì)工作的外部監(jiān)督，也就是加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督和政府監(jiān)督。會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)要客觀、公正、全面的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行評(píng)價(jià)，如實(shí)報(bào)告委托房地產(chǎn)企業(yè)的收支、贏利等經(jīng)濟(jì)情況，對(duì)依法公開披露的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)告的真實(shí)性負(fù)法律責(zé)任。大力發(fā)展會(huì)計(jì)（審計(jì)）師事務(wù)所，通過社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性進(jìn)行檢查，做出客觀公正的評(píng)價(jià)，督促房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，提供真實(shí)、準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息。與此同時(shí)，國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格地監(jiān)督會(huì)計(jì)師事務(wù)所等外部審計(jì)機(jī)構(gòu)，使其能夠依法且規(guī)范地行使職責(zé)。
5建立有效的內(nèi)部控制體制
健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制系統(tǒng)必將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，能夠有效地解決一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理松弛、控制弱化和貪污腐化的問題。第一，制定內(nèi)部控制制度要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要配置權(quán)力和職責(zé)，注意責(zé)權(quán)利之間的平衡，明確決策者的權(quán)利和責(zé)任，成立輔助決策的專門機(jī)構(gòu)，建立配套的決策制約和責(zé)任追究制度。第二，要求參與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)所有過程的工作人員要相互分離、相互制約，重要經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的決策和執(zhí)行要明確相互分工和制約的程序，明確財(cái)產(chǎn)清查的范圍、期限和組織程序，實(shí)行不相容職務(wù)相分離的原則。第三，明確房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人的會(huì)計(jì)責(zé)任主體地位，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)本企業(yè)的會(huì)計(jì)工作和會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)，應(yīng)當(dāng)保證會(huì)計(jì)部門、會(huì)計(jì)人員依法履行責(zé)任，不得授意指使會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員辦理違法會(huì)計(jì)事項(xiàng)，為會(huì)計(jì)人員行使會(huì)計(jì)監(jiān)督職能提供有力保障。
五、總結(jié)
總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能的發(fā)揮是極其重要的，是有著較強(qiáng)復(fù)雜性的一個(gè)系統(tǒng)工程，因此，會(huì)計(jì)監(jiān)督必須不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人、會(huì)計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)道德與綜合素質(zhì)，依據(jù)法律法規(guī)，做到知法、守法、執(zhí)法，內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督相結(jié)合，使會(huì)計(jì)監(jiān)督職能能全面執(zhí)行與發(fā)揮，從而提高會(huì)計(jì)工作的質(zhì)量，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善與發(fā)展。同時(shí)，要搞好會(huì)計(jì)監(jiān)督僅僅依靠房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要社會(huì)各階層都來關(guān)心和支持，最大限度地發(fā)揮會(huì)計(jì)的監(jiān)督職能，為國(guó)家繁榮，經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出貢獻(xiàn)。
