時(shí)間：2024-03-30 10:24:40
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關(guān)鍵詞：信用證 附條件的付款 買賣合同
一、引言
信用證實(shí)踐中，賣方面臨著無(wú)法獲得貨款的風(fēng)險(xiǎn)。一類是受益人（基礎(chǔ)買賣合同中的賣方）的自身過(guò)錯(cuò)而遭拒付，一類是非受益人的過(guò)錯(cuò)未獲貨款。若非受益人的過(guò)錯(cuò)，銀行在受益人提示合格單據(jù)后仍無(wú)理拒付，受益人應(yīng)根據(jù)信用證及UCP600向銀行主張權(quán)利。否則，銀行有權(quán)拒付。
銀行拒付必然對(duì)基礎(chǔ)買賣合同中買賣雙方的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響。賣方因銀行拒付未獲貨款，是否有權(quán)要求買方基于基礎(chǔ)合同支付貨款？買方又是否有權(quán)拒絕付款？賣方提交不符單據(jù)是否構(gòu)成根本違約？買方又是否有權(quán)解除合同？這些法律問(wèn)題涉及的不是純粹的信用證法律關(guān)系或純粹的買賣合同法律關(guān)系。
二、信用證合法拒付的理論分析
UCP600確立了信用證的獨(dú)立性原則，但該條所規(guī)定的信用證獨(dú)立于買賣合同并不意味著買賣雙方完全不受信用證的約束和影響。信用證獨(dú)立于買賣合同，但買賣合同并不獨(dú)立于信用證。銀行以單證不符為由拒收賣方提交的單據(jù)，亦構(gòu)成了買方在買賣合同項(xiàng)下拒收單據(jù)。
（一）信用證的效力
銀行因不符單據(jù)拒付，使賣方在買賣合同下未能獲得貨款，從合同角度看，關(guān)系到買方在基礎(chǔ)買賣合同項(xiàng)下的付款義務(wù)；從信用證角度看，系信用證本身的效力問(wèn)題。
英國(guó)的Denning大法官對(duì)信用證的效力指出了三種看法：信用證是絕對(duì)的付款；信用證是附條件的付款；信用證根本不是付款，只是付款的一種方式。Denning法官最后的結(jié)論是“以信用證為支付方式的買賣合同中，信用證不是絕對(duì)的付款，除非賣方這樣約定；它是一種附條件的付款，在操作上類似匯票或支票；它不僅是一種付款方式”。即信用證是一種付款，是一種“附條件的付款”，“條件”是指銀行有能力支付。
支持“有條件付款”的理由有銀行中間人角色說(shuō)，第一性支付工具說(shuō)，附加擔(dān)保說(shuō)等。我國(guó)大部分學(xué)者也支持此種觀點(diǎn)。左曉東認(rèn)為，若受益人本身沒(méi)有責(zé)任，無(wú)疑應(yīng)是有條件付款。肖偉認(rèn)為，從合同法的理論上講，以信用證付款是一種債務(wù)的替代履行，而不是債務(wù)的轉(zhuǎn)移，所以，當(dāng)替代履行債務(wù)人履行不能時(shí)，自然應(yīng)由原債務(wù)人繼續(xù)履行。
支持絕對(duì)付款說(shuō)的理由有二。首先，信用證不應(yīng)如匯票一樣是有條件的付款。其次，若對(duì)信用證中的“憑證付款”進(jìn)行嚴(yán)格解釋，應(yīng)認(rèn)定買方依約開(kāi)立信用證就不再負(fù)付款義務(wù)。支持該學(xué)說(shuō)的理由過(guò)于牽強(qiáng)，且明顯對(duì)賣方不公平，已被否定。認(rèn)為信用證本身僅僅是一種付款的選擇，顯然站不住腳。
根據(jù)美國(guó)UCC第2-325條和第3-507條，如果賣方因其提交的單據(jù)不符而遭拒付，則不能再要求買方付款。
綜上，信用證是一種附條件付款，不是絕對(duì)的付款，也不是根本不是付款。從合同角度看，以信用證為支付方式的買賣合同中，除非銀行未履行提示相符單據(jù)后的付款義務(wù)，買方在履行其開(kāi)立信用證義務(wù)后即完成了付款義務(wù)。
（二）賣方提交單據(jù)行為的性質(zhì)分析
信用證是單據(jù)交易。當(dāng)賣方向銀行提示單據(jù)請(qǐng)求兌付或議付信用證項(xiàng)下貨款時(shí)，提示單據(jù)就意味著賣方已經(jīng)履行交付貨物的義務(wù)，并正履行其交付與貨物有關(guān)的單據(jù)的義務(wù)以及轉(zhuǎn)移貨物所有權(quán)的義務(wù)。賣方向銀行交付單據(jù)的行為不僅涉及到信用證的履行，也是對(duì)基礎(chǔ)買賣合同的履行。但以信用證為支付方式的買賣合同中，對(duì)賣方履行交付單據(jù)的義務(wù)的要求更加嚴(yán)格。因?yàn)樾庞米C是以銀行信用代替買方的商業(yè)信用。
三、國(guó)內(nèi)外司法實(shí)踐分析
（一）以英國(guó)為主的國(guó)外司法實(shí)踐
英國(guó)1966年Soproma案中，法院判決，信用證只是附條件的付款。若銀行已經(jīng)付款給賣方，則買方不再付款；若銀行未履行其付款義務(wù)，則賣方可再要求買方付款，因?yàn)闂l件未滿足；若賣方不能獲得貨款是因?yàn)槠涮峤徊环麊螕?jù)，則買方將不再給付貨款。因此，買方履行開(kāi)證義務(wù)就視為履行付款義務(wù)，賣方的要求無(wú)效。但有一個(gè)例外，除非合同有明確或默示的相反規(guī)定，付款銀行應(yīng)有財(cái)力支付貨款，若銀行破產(chǎn)，則買方的付款責(zé)任不能解除。1977年ED and F Man Ltd.案中，銀行在付款前破產(chǎn)，則賣方向買方要求買方支付貨款。法院準(zhǔn)許了原告的請(qǐng)求，雖然買方已付款贖單。這個(gè)例外的法律依據(jù)并不清楚，不管其根據(jù)如何，這個(gè)例外能使信用證短路。[2]1986年Shansher Jute Mills Ltd.判例中，買賣雙方未從交易中得到任何利益，法院同樣判決銀行有權(quán)拒收不符單據(jù)和拒絕付款，認(rèn)為沒(méi)有或不能提供正確單據(jù)的賣方，無(wú)權(quán)要求從未收到此項(xiàng)單據(jù)的買方償付貨款，盡管一般信用證下的支付是有條件的。
（二）我國(guó)國(guó)內(nèi)的司法實(shí)踐
1998年最高人民法院審理的江陰外貿(mào)公司案中，一審江蘇省高院認(rèn)為，信用證條款屬于當(dāng)事人可選擇的付款方式，單證間存在瑕疵時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)重新約定付款方式，不影響貨物交接義務(wù)的履行。后買方向最高院提起上訴。最高院認(rèn)為：即使信用證確實(shí)存在不符點(diǎn)，也只構(gòu)成拒付信用證款的理由，并不構(gòu)成買方拒收貨物和最終拒付貨款的理由。本案合同買方已提取貨物，卻未付款。最終最高院維持一審判決，判決買方敗訴。
此案代表我國(guó)司法界看法，對(duì)國(guó)內(nèi)司法實(shí)踐產(chǎn)生較大影響，如2008年浙江省高級(jí)人民法院審理的“大洋實(shí)業(yè)公司與舟山漁業(yè)公司買賣糾紛案”中，法院認(rèn)為，信用證條款屬于一種付款方式,信用證不符點(diǎn)的存在,只構(gòu)成拒付信用證款項(xiàng)的理由,不構(gòu)成買方拒收貨物進(jìn)而拒付貨款的理由。在其他一些案件中，法院同樣認(rèn)為“信用證僅為付款的一種方式，而非絕對(duì)的付款方式”。
1998最高院的案件判決理由中的一些觀點(diǎn)仍頗具爭(zhēng)議。首先，法院對(duì)信用證的獨(dú)立性和買賣合同的非獨(dú)立性存在混淆；其次，關(guān)于信用證的效力，信用證不能認(rèn)為僅是一種支付方式。再次，法院對(duì)賣方交付單據(jù)的行為的性質(zhì)存在誤解，并混淆了買方在以信用證為支付方式的買賣合同中的付款義務(wù)和買方實(shí)際控制貨物后的付款責(zé)任。
四、信用證合法拒付對(duì)買賣合同法律關(guān)系的影響
根據(jù)契約自由原則，若買賣雙方約定信用證下銀行的付款絕對(duì)等同于買方的付款的，當(dāng)銀行因單據(jù)不符而拒付時(shí)，也意味著買方拒收單據(jù)和拒付貨款，賣方不能要求買方付款。若約定不絕對(duì)等同于買方的付款，買方必須按照合同約定支付貨款。但此時(shí)，賣方?jīng)]有履行基礎(chǔ)合同中提交單據(jù)的義務(wù)，構(gòu)成違約。違約的程度如何，則另當(dāng)別論。
實(shí)踐中無(wú)約定情況下，根據(jù)信用證是附條件的付款，銀行因不符單據(jù)有權(quán)拒付，而賣方亦無(wú)權(quán)再要求買方付款。信用證一經(jīng)合法開(kāi)立，就意味著買方完成其基礎(chǔ)合同下的付款義務(wù)。但對(duì)賣方而言，是否構(gòu)成違約？違約的程度如何？買方是否有權(quán)解除合同？當(dāng)買方實(shí)際控制貨物時(shí)，賣方又是否有權(quán)要求買方付款？
（一）賣方合同違約和買方的合同解除權(quán)
賣方向銀行提示不符單據(jù)而遭銀行拒付，也使買方未能及時(shí)獲得單據(jù)提貨，實(shí)則違反了基礎(chǔ)合同項(xiàng)下提交單據(jù)義務(wù)和交貨義務(wù)，構(gòu)成違約。
至于違約程度如何，在銀行的信用證業(yè)務(wù)中無(wú)法進(jìn)行，依嚴(yán)格相符原則，單據(jù)中即使是極其微小的瑕疵也會(huì)被銀行認(rèn)定為不符點(diǎn)而拒付。因此，需要依據(jù)合同法來(lái)判斷。根據(jù)CISG第25條規(guī)定的根本違約要件，若賣方提交的單據(jù)存在重大瑕疵，導(dǎo)致買方不能實(shí)現(xiàn)其依據(jù)合同有權(quán)期待得到的東西，則宜認(rèn)定賣方構(gòu)成根本性違約，買方可解除合同，并要求承擔(dān)違約責(zé)任。否則，不是根本性違約，原合同仍有效，買方仍要付款受貨。原約定的信用證支付方式不能實(shí)現(xiàn)了，只能另行協(xié)商約定。賣方也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但賣方單據(jù)不符對(duì)買方造成的后果要個(gè)案分析，買方是否具有合同解除權(quán)也不能一概而論。
（二）買方實(shí)際控制貨物的情形
如果一方面銀行合理拒付，另一方面買方提取信用證下的貨物，使賣方喪失了貨物的控制權(quán)，而賣方又未從銀行處獲得貨款，這時(shí)，賣方是否有權(quán)要求買方付款？顯然，這純粹是買賣合同或其他性質(zhì)的糾紛。如果買方一直占有貨物，則應(yīng)認(rèn)為其接受了買賣合同下的貨物，買方必須依約定向賣方付款，不能再主張解除合同，這也可從不當(dāng)?shù)美慕嵌壤斫狻０拇罄麃哠affron案的判決也支持此種情形下賣方的貨款請(qǐng)求權(quán)。
參考文獻(xiàn)：
合同是現(xiàn)代企業(yè)之間進(jìn)行經(jīng)濟(jì)往來(lái)不可或缺的一種形式，能否對(duì)合同進(jìn)行科學(xué)、健全的管理，在很大程度上體現(xiàn)出一家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和管理水平。從目前煤炭企業(yè)的合同管理情況來(lái)看，大多數(shù)企業(yè)在內(nèi)部成立了相應(yīng)的合同管理機(jī)構(gòu)或粗門，對(duì)于合同管理職責(zé)有著較為明確的劃分，但是在實(shí)際工作，對(duì)于買賣合同引發(fā)的質(zhì)量糾紛仍然應(yīng)該高度重視。
【關(guān)鍵詞】
買賣合同；質(zhì)量糾紛；防范
0 引言
煤炭是我國(guó)重要的基礎(chǔ)性能源，具有很高的戰(zhàn)略性地位，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中也一直占有著舉足輕重的地位。可以說(shuō)，煤炭企業(yè)發(fā)展的興衰成敗，將直接影響我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)能否順利推進(jìn)。從煤炭企業(yè)對(duì)合同的日常管理工作來(lái)看，由于整體煤炭市場(chǎng)的流通秩序還較為混亂，廣大煤炭企業(yè)對(duì)于買賣合同管理的重要性認(rèn)識(shí)不夠深刻。因此煤炭企業(yè)對(duì)于煤炭買賣合同的管理也較為粗放，缺少細(xì)致、深入的系統(tǒng)理論研究，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，一些跟買賣合同相關(guān)的深層次問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)，尤其是一些涉及到質(zhì)量糾紛的問(wèn)題，不僅給煤炭企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益帶來(lái)了一定影響，而且如果處理不當(dāng)，還會(huì)對(duì)煤炭企業(yè)的聲譽(yù)帶來(lái)負(fù)面效應(yīng)。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活躍程度的不斷提高，煤炭企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中也采取種種措施，促進(jìn)自身的發(fā)展，合同數(shù)量和規(guī)模都逐步上升，由此帶來(lái)的合同糾紛也層出不窮，其中，與客戶之間關(guān)于買賣合同質(zhì)量糾紛是一種較為常見(jiàn)的糾紛類型。目前一些煤炭企業(yè)經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)逐漸意識(shí)到，需要在訂立合同的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量糾紛的防范。在買賣合同中，有一些諸如質(zhì)量要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、檢驗(yàn)期間等內(nèi)容，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容繁復(fù)，技術(shù)含量高，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)因素也就更多。鑒于此，本文希望就煤炭企業(yè)買賣合同中可能涉及到質(zhì)量糾紛的因素進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)合同標(biāo)的物質(zhì)量、技術(shù)、檢驗(yàn)等方面的嚴(yán)格要求，在合同簽訂、履行的各個(gè)環(huán)節(jié)采取有效措施，力爭(zhēng)減少買賣合同中質(zhì)量糾紛的發(fā)生。
1 買賣合同質(zhì)量糾紛的防范措施
1.1 建立健全合同管理制度，重視對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的認(rèn)定和把關(guān)
煤炭企業(yè)的買賣合同管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性強(qiáng)、綜合性高的工作，區(qū)別于以往僅僅對(duì)合同要約、承諾、簽訂等環(huán)節(jié)的單一控制，目前的買賣合同管理已經(jīng)朝著全過(guò)程、全方位的科學(xué)化管理模式邁進(jìn)。在以往的合同管理工作中，煤炭企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)合同法不夠熟悉，真?zhèn)€管理體系中也缺少對(duì)合同管理的考慮，合同法律意識(shí)淡薄，更談不上對(duì)發(fā)生糾紛后的應(yīng)對(duì)和解決措施。鑒于此，要想提高煤炭企業(yè)的合同管理水平，從根本上減少質(zhì)量糾紛的發(fā)生頻率，一是要在企業(yè)內(nèi)部強(qiáng)化合同法律意識(shí)，建立健全合同管理相關(guān)規(guī)章制度。二是要進(jìn)一步熟悉《合同法》、《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》等相關(guān)法律法規(guī)。具體來(lái)說(shuō)，首先，規(guī)范的合同管理制度至少應(yīng)該囊括合同簽訂、履行、糾紛處理、考核等制度。通過(guò)相關(guān)制度的建立和完善，使得企業(yè)的合同管理做到權(quán)責(zé)明確、層次清晰、程序規(guī)范，切實(shí)做到對(duì)合同管理的事前防范、事中控制和事后應(yīng)變。其次，在對(duì)相關(guān)法律的學(xué)習(xí)中，一定要明確產(chǎn)品質(zhì)量這一概念的內(nèi)涵和外延，在簽訂合同的過(guò)程中，對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量必須進(jìn)一步明確，以便在發(fā)生質(zhì)量糾紛的時(shí)候，能夠列舉出免責(zé)證據(jù)，減少合同的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。
1.2 對(duì)合同標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更細(xì)致的事前約定
煤炭企業(yè)的產(chǎn)品大多數(shù)都通過(guò)鐵路進(jìn)行運(yùn)輸，實(shí)際運(yùn)輸數(shù)量同訂貨量之間存在著較大的差異，在運(yùn)輸過(guò)程中也時(shí)常出現(xiàn)混雜、被盜等情況，對(duì)標(biāo)的物的品質(zhì)帶來(lái)了一定影響，給質(zhì)量糾紛的發(fā)生埋下了隱患。為了解決這一問(wèn)題，改變過(guò)去運(yùn)輸出現(xiàn)問(wèn)題都由煤炭企業(yè)承擔(dān)的局面，煤炭企業(yè)需要根據(jù)《合同法》的精神，在運(yùn)輸前通鐵路部門簽訂《煤炭運(yùn)輸合同》，對(duì)在運(yùn)輸過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致地規(guī)定，以此維護(hù)煤炭企業(yè)買賣合同的嚴(yán)肅性、公正性，切實(shí)保障煤炭企業(yè)以及相關(guān)用戶的切身利益。鑒于此，煤炭企業(yè)的履行合同義務(wù)之前，一定要嚴(yán)格遵循相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)合同標(biāo)的物的質(zhì)量進(jìn)行仔細(xì)把關(guān)。首先，對(duì)于合同中標(biāo)的物質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定，在不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定下，可以與合同當(dāng)事人共同對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，以此作為判斷合同標(biāo)的物交付時(shí)的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。其次，如果雙方對(duì)于買賣合同中標(biāo)的物的質(zhì)量約定不明確的，根據(jù)我國(guó)《合同法》中的相關(guān)規(guī)定，可以進(jìn)行協(xié)議補(bǔ)充，如果協(xié)議難以達(dá)成的，也可以按照買賣合同或者是行業(yè)交易習(xí)慣進(jìn)行確定。
1.3 完善買賣合同中就標(biāo)的物的檢驗(yàn)方法及時(shí)間
從實(shí)際情況來(lái)看，有很多買賣合同質(zhì)量糾紛的發(fā)生，是由于合同雙方對(duì)合同標(biāo)的物的檢驗(yàn)方法及時(shí)間未能達(dá)成一致。在買賣合同的質(zhì)量糾紛中，仲裁機(jī)構(gòu)首先關(guān)注的往往不是合同標(biāo)的物是否真正存在瑕疵，而是關(guān)注買受人是否在有效時(shí)間內(nèi)向出賣人發(fā)出合同標(biāo)的物存在質(zhì)量問(wèn)題的通知。如果在審理過(guò)程中，查明買受人未能在合理期限或者是合同約定期限內(nèi)向出賣方提出合同標(biāo)的物存在瑕疵的問(wèn)題，那么從法律意義上來(lái)說(shuō)買受人就已經(jīng)接受了標(biāo)的物。鑒于此，煤炭企業(yè)在簽訂買賣合同的過(guò)程中，一定要重視對(duì)檢驗(yàn)方法及時(shí)間的規(guī)定，買受人需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成檢驗(yàn)義務(wù)，這是其必須負(fù)擔(dān)的一項(xiàng)重要義務(wù)。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)合同標(biāo)的物的檢驗(yàn)方法，最好能在事前由合同雙方共同商討確定，并且在合同中進(jìn)行明確的約定。對(duì)合同標(biāo)的物的檢驗(yàn)時(shí)間，一般是在合同標(biāo)的物交付給買受人時(shí)進(jìn)行，通?？晒┻x擇的檢驗(yàn)環(huán)節(jié)包括：出廠驗(yàn)貨、裝運(yùn)驗(yàn)貨、卸貨驗(yàn)貨等等。完整的檢驗(yàn)時(shí)間包括驗(yàn)貨開(kāi)始的時(shí)間和驗(yàn)貨延續(xù)的時(shí)間兩個(gè)方面?？梢哉f(shuō)，如果能夠在合同標(biāo)的物檢驗(yàn)方法和時(shí)間上做出明確的約定，將有助于減少質(zhì)量糾紛發(fā)生的可能性。
2 結(jié)語(yǔ)
總的來(lái)說(shuō)，不論處于哪個(gè)行業(yè)的企業(yè)，在紛繁的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，都有可能在合同簽訂與履行過(guò)程中面對(duì)各種各樣的糾紛。廣大煤炭企業(yè)應(yīng)該對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合分析，在合同簽訂和履行過(guò)程中對(duì)可能產(chǎn)生質(zhì)量糾紛的條款進(jìn)行修訂，采取有效措施規(guī)避合同質(zhì)量糾紛的出現(xiàn)。如果由于某些情況導(dǎo)致質(zhì)量糾紛發(fā)生，也應(yīng)該正確看待，通過(guò)完善的資料保管和相關(guān)合同條款作為證據(jù)，做到心中有底，從而在法律層面掌握主動(dòng)權(quán)。
【參考文獻(xiàn)】
[1]林健民.合規(guī)管理與合同管理[J].中國(guó)石油企業(yè)，2013（6）
出賣人（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）__________
認(rèn)購(gòu)人（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）__________
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購(gòu)甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的基本情況
乙方所認(rèn)購(gòu)的商品房為甲方開(kāi)發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________（以下簡(jiǎn)稱商品房）該商品房的建筑面積為_(kāi)____平方米。以上面積均以房地局測(cè)繪中心最終測(cè)繪面積為準(zhǔn)。
二、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的價(jià)款
該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣_(tái)_________元/平方米，房款計(jì)人民幣_(tái)_________元（大寫(xiě)：_______________）
三、認(rèn)購(gòu)款
乙方于本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購(gòu)款計(jì)人民幣_(tái)_____________________元（大寫(xiě)：_______________）該商鋪屬一次性付清款項(xiàng)，出賣人和買受人無(wú)任何爭(zhēng)議。且在簽訂本協(xié)議時(shí)表示甲方已收到該款項(xiàng)。
甲方在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場(chǎng)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應(yīng)在取得預(yù)售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔(dān)。
甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，自約定的期限屆滿次日起超過(guò)_____日的，本認(rèn)購(gòu)書(shū)自行解除。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書(shū)解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認(rèn)購(gòu)款返還給乙方，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任及乙方的一切經(jīng)濟(jì)損失。
甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購(gòu)款抵作該商品房的購(gòu)房款，無(wú)須再補(bǔ)購(gòu)房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購(gòu)人的，甲方應(yīng)積極配合。
買受人已一次清購(gòu)房款，甲方不得將此房進(jìn)行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認(rèn)購(gòu)書(shū)未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購(gòu)書(shū)具有同等法律效力。
本認(rèn)購(gòu)書(shū)經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購(gòu)書(shū)自行終止。本認(rèn)購(gòu)書(shū)一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力；
甲方（公章）_______________________
乙方（公章）____________________
授權(quán)代表：________________________
授權(quán)代表：______________________
證件號(hào)碼：_________________________
證件號(hào)碼：_______________________
聯(lián)系電話：_________________________
聯(lián)系電話：_______________________
_____年_____月_____日
出賣人（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）：__________
認(rèn)購(gòu)人（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）：__________
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購(gòu)甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的基本情況
乙方所認(rèn)購(gòu)的商品房為甲方開(kāi)發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________（以下簡(jiǎn)稱商品房）。該商品房的建筑面積為_(kāi)____平方米。以上面積均以房地局測(cè)繪中心最終測(cè)繪面積為準(zhǔn)。
二、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的價(jià)款
該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣_(tái)_________元/平方米，房款計(jì)人民幣_(tái)_________元（大寫(xiě)：_______________）。
三、認(rèn)購(gòu)款
乙方于本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購(gòu)款計(jì)人民幣_(tái)_____________________元（大寫(xiě)：_______________）。該商鋪屬一次性付清款項(xiàng)，出賣人和買受人無(wú)任何爭(zhēng)議。且在簽訂本協(xié)議時(shí)表示甲方已收到該款項(xiàng)。
甲方在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場(chǎng)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應(yīng)在取得預(yù)售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔(dān)。
甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，自約定的期限屆滿次日起超過(guò)_____日的，本認(rèn)購(gòu)書(shū)自行解除。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書(shū)解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認(rèn)購(gòu)款返還給乙方，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任及乙方的一切經(jīng)濟(jì)損失。
甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購(gòu)款抵作該商品房的購(gòu)房款，無(wú)須再補(bǔ)購(gòu)房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購(gòu)人的，甲方應(yīng)積極配合。
買受人已一次清購(gòu)房款，甲方不得將此房進(jìn)行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認(rèn)購(gòu)書(shū)未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購(gòu)書(shū)具有同等法律效力。
本認(rèn)購(gòu)書(shū)經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購(gòu)書(shū)自行終止。本認(rèn)購(gòu)書(shū)一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力；
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授權(quán)代表：________________________授權(quán)代表：______________________
證件號(hào)碼：_________________________證件號(hào)碼：_______________________
聯(lián)系電話：_________________________聯(lián)系電話：_______________________
出賣人(以下簡(jiǎn)稱甲方)：__________
認(rèn)購(gòu)人(以下簡(jiǎn)稱乙方)：__________
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購(gòu)甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的基本情況
乙方所認(rèn)購(gòu)的商品房為甲方開(kāi)發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________(以下簡(jiǎn)稱商品房)。該商品房的建筑面積為_(kāi)____平方米。以上面積均以房地局測(cè)繪中心最終測(cè)繪面積為準(zhǔn)。
二、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的價(jià)款
該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣_(tái)_________元/平方米，房款計(jì)人民幣_(tái)_________元(大寫(xiě)：_______________)。
三、認(rèn)購(gòu)款
乙方于本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購(gòu)款計(jì)人民幣_(tái)_____________________元(大寫(xiě)：_______________)。該商鋪屬一次性付清款項(xiàng)，出賣人和買受人無(wú)任何爭(zhēng)議。且在簽訂本協(xié)議時(shí)表示甲方已收到該款項(xiàng)。
甲方在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場(chǎng)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應(yīng)在取得預(yù)售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔(dān)。
甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，自約定的期限屆滿次日起超過(guò)_____日的，本認(rèn)購(gòu)書(shū)自行解除。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書(shū)解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認(rèn)購(gòu)款返還給乙方，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任及乙方的一切經(jīng)濟(jì)損失。
甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購(gòu)款抵作該商品房的購(gòu)房款，無(wú)須再補(bǔ)購(gòu)房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購(gòu)人的，甲方應(yīng)積極配合。
買受人已一次清購(gòu)房款，甲方不得將此房進(jìn)行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認(rèn)購(gòu)書(shū)未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購(gòu)書(shū)具有同等法律效力。
本認(rèn)購(gòu)書(shū)經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購(gòu)書(shū)自行終止。本認(rèn)購(gòu)書(shū)一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力;
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授權(quán)代表：________________________授權(quán)代表：______________________
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[關(guān)鍵詞]：房屋買賣合同 糾紛 解決方式
我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上建造的房屋賣給了他人，而這些購(gòu)買者中有很多是外地人甚至是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。這些被已出賣的房屋在被拆遷時(shí)，高額的拆遷補(bǔ)償與原先低廉的出賣價(jià)格刺激、促使了眾多出賣者以這種買賣合同無(wú)效為由，至法院要求返還房屋，是發(fā)生此類案件的主要原因。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時(shí)應(yīng)考慮個(gè)案情況做出不同處理：
一、慎重對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同效力的認(rèn)定
我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無(wú)權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此對(duì)這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
二、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效
理由是：其一，合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù)是《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，而非國(guó)務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。其二，土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。其三，從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
三、對(duì)于買賣的農(nóng)村房屋被拆遷的，拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分配要兼顧村集體和買受人的利益，應(yīng)具體情況具體對(duì)待
我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，土地分為國(guó)家所有和集體所有兩種，農(nóng)村房屋坐落在集體土地之上，在我們要保護(hù)買賣合同當(dāng)事人利益的時(shí)候不能侵害土地所有者村集體的合法權(quán)益。農(nóng)村房屋被拆遷時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要分為兩部分：地上房屋部分，按重置價(jià)格補(bǔ)償；土地使用權(quán)部分，按區(qū)位價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。
（1）地上房屋部分補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸買受人享有。因?yàn)榉课菔琴I受人通過(guò)等價(jià)、有償以買賣的方式取得的，買受人對(duì)該房屋享有所有權(quán)，當(dāng)然包括收益權(quán)能。在房屋被拆遷時(shí)，房屋部分的拆遷補(bǔ)償屬于房屋部分的價(jià)值轉(zhuǎn)化，理應(yīng)由買受人享有。
（2）土地使用權(quán)部分的區(qū)位價(jià)補(bǔ)償應(yīng)分為如下情況進(jìn)行補(bǔ)償。如果買受人的戶口已遷入村集體，且已經(jīng)申請(qǐng)到了該宅基地使用權(quán)的，應(yīng)補(bǔ)償給買受人。因?yàn)樵谶@種情況下意味著村集體已同意將該塊宅基地?zé)o償劃撥給買受人使用，這種安置補(bǔ)償性質(zhì)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)歸將失去安身住所的買受人享有。
如果買受人的戶口未遷入村集體或雖已遷入但無(wú)法申請(qǐng)到土地使用權(quán)的，該部分補(bǔ)償款應(yīng)歸村集體。
前面已經(jīng)闡述，買受人購(gòu)買的僅是地上的建筑物而不包括宅基地，在出賣人出賣房屋后雖然宅基地的使用主體變更成了買受人，但此時(shí)買受人享有的宅基地的使用權(quán)是以房屋存在為前提的，若房屋滅失或被拆遷，買受人將失去繼續(xù)享有宅基地的使用權(quán)的基礎(chǔ)。在買受人沒(méi)有支付宅基地的使用權(quán)對(duì)價(jià)和村集體未將該塊宅基地劃撥給買受人使用的情況下，宅基地的使用權(quán)部分的拆遷補(bǔ)償理應(yīng)歸土地所有者享有。
四、要堅(jiān)持尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)原則
農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對(duì)此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕?。審理此類案件?shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)。
五、綜合權(quán)衡買賣雙方的利益
首先要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次，對(duì)于受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再是返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間。
關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力問(wèn)題，盡管相關(guān)法律尚不健全，缺少明文規(guī)定，但是，從立法精神出發(fā)，綜合分析相關(guān)法律規(guī)定，我們可以確定以下的處理原則：以有效認(rèn)定為原則，無(wú)效認(rèn)定為例外；在1999年前的農(nóng)村房屋買賣合同一般均應(yīng)作有效認(rèn)定。這一原則既嚴(yán)格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢(shì)，同時(shí)還綜合考慮到了相關(guān)政策規(guī)章的特殊性及此類矛盾糾紛發(fā)生的原因力。
參考文獻(xiàn)：
[1]張濤.農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定.正義網(wǎng)，2009.02.
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）從六月一日開(kāi)始施行了。就其內(nèi)容而言，打算購(gòu)買商品房的人毫無(wú)疑問(wèn)在許多方面又踏實(shí)了許多。無(wú)論是對(duì)商品房買賣合同效力的不輕易否定，還是把商品房銷售廣告納入合同內(nèi)容，也無(wú)論是在房屋質(zhì)量和面積誤差的處理問(wèn)題上，還是對(duì)商品房買賣合同解除條件和擔(dān)保貸款合同解除條件的明確方面，可以說(shuō)都突現(xiàn)了該《解釋》對(duì)商品房買受人合法權(quán)益的傾向性保護(hù)，尤其是關(guān)于五種情形適用懲罰性賠償責(zé)任的內(nèi)容，通過(guò)增加商品房出賣人的懲罰性責(zé)任，無(wú)疑能夠使守約買受人的合法權(quán)益得到更充分的保障。正如最高人民法院副院長(zhǎng)在接受記者采訪時(shí)所言：“《解釋》的起草和制訂，始終體現(xiàn)了在對(duì)雙方當(dāng)事人平等保護(hù)的前提下，注重對(duì)買受人這些處于弱勢(shì)地位群體的合法權(quán)益的保護(hù)，體現(xiàn)了以人為本的精神?！惫P者相信，《解釋》的公布和實(shí)施，對(duì)統(tǒng)一商品房買賣合同糾紛案件審理中的法律適用，保護(hù)守約買受人的合法權(quán)益以及制裁有違誠(chéng)實(shí)信用的違法經(jīng)營(yíng)行為具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
但是，作為最高人民法院的司法解釋，其突破制定法對(duì)商品房買賣合同那種普遍一般的規(guī)范，又不免使筆者產(chǎn)生了一些疑慮，甚至是擔(dān)心，而且其中的一些突破已在經(jīng)意與不經(jīng)意間，給商品房買受人埋下了新的隱患。
按照最高人民法院1997年6月23日并于同年7月1日施行的《關(guān)于司法解釋工作的若干規(guī)定》第九條規(guī)定：“對(duì)于如何應(yīng)用某一法律或者對(duì)某一類案件、某一類問(wèn)題如何適用法律所作的規(guī)定，采用‘解釋’的形式?！庇纱丝梢?jiàn)，解釋是有前提的，即相關(guān)法律和相關(guān)法律規(guī)定的存在。而之所以法律或法律規(guī)定需要解釋，一是因?yàn)榉烧{(diào)整的對(duì)象在司法層面是具體的，法律規(guī)定的效力要落實(shí)到具體的人和事上；二是法律的發(fā)展要求它必須不斷適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活和人們認(rèn)識(shí)的發(fā)展變化，法律規(guī)定不能成為疆死的教條；三是因?yàn)榉珊头梢?guī)定的缺漏本身是難以避免的，司法還需要通過(guò)解釋從法律的原則甚至立法精神出發(fā)，在法律適用上進(jìn)行拾遺補(bǔ)缺。如公布實(shí)施的這一 《解釋》，盡管其首先列出了民法通則、合同法、城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法等相關(guān)法律，但從條文體現(xiàn)的許多重要內(nèi)容看，卻已然脫離了解釋上述相關(guān)法律和其中具體法律規(guī)定的范疇，而成為最高人民法院結(jié)合民事審判實(shí)踐對(duì)上述相關(guān)法律或法律規(guī)定的“修改”，具有了立法性質(zhì)。如《解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 ”這一內(nèi)容就具有“修改”的意味，對(duì)出賣人完全獨(dú)立的后一個(gè)行為與前一個(gè)行為不加區(qū)分，使買受人因無(wú)效合同而可以行使的權(quán)利主張成為不可能。這條解釋使得買受人對(duì)于商品房預(yù)售許可證明這一出賣人的適格要件變得難以把握，出賣人也盡可以不辦理商品房預(yù)售許可證明，混一天是一天，只要不打官司，也就沒(méi)有誰(shuí)來(lái)確認(rèn)商品房預(yù)售合同的效力，如此給商品房預(yù)售管理帶來(lái)混亂也就并非杞人憂天。又如《解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！边@里顯然已把標(biāo)志所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋產(chǎn)權(quán)登記排除在了交付成立要件之外，取而代之以“轉(zhuǎn)移占有”，而這被上述最高院領(lǐng)導(dǎo)明確表述為“交鑰匙”。甚至連“書(shū)面交房通知”這樣的擬制交付也被確認(rèn)了效力，由此將《民法通則》第七十二條規(guī)定和《合同法》第一百三十三條規(guī)定的除外情形徹底忽略不計(jì)。如此傷至法律筋骨的“解釋”，真不知最高法人民法院憑何下得了手。
規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)持續(xù)、漸進(jìn)的過(guò)程，不能任意地打破交易人的預(yù)期。之所以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展依賴于社會(huì)的法治化程度，就在于法律能給交易人以最穩(wěn)定的預(yù)期，如果法律可以不按法定的程序去更改和變化，那么屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的那條“生物鏈”就會(huì)被打亂，焦慮和緊張感會(huì)使交易充滿了不信任，從發(fā)展的眼光看這都是十分有害的。在一定程度上講，類似最高人民法院這樣的司法解釋已遠(yuǎn)非裁判權(quán)的附屬，而已在“中國(guó)特色”的語(yǔ)境中“被單列為一種權(quán)力，一種通過(guò)解釋形成具有普遍法律效力的一般解釋性規(guī)定的權(quán)力”（張志銘〈法律解釋操作分析〉P238）。但這樣一種可以打破交易人基于法律所預(yù)期的權(quán)力在合理性、正當(dāng)性甚至合法性的道路上到底能夠走多遠(yuǎn)？這個(gè)問(wèn)題或許值得我們認(rèn)真深入地去進(jìn)行思索。在我們欣慰于最高人民法院這一《解釋》給商品房買受人帶來(lái)更多的安全感的時(shí)候，我們確有必要認(rèn)真地考慮一下法律自身的安全，切不可因目的之追尋而迷失在眼前的快意之中，從而忽略法律成長(zhǎng)中那些更接近本質(zhì)的觀照。
