時(shí)間：2022-03-09 20:00:15
序論：在您撰寫物業(yè)工程管理日常時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
1.1建筑工程維修保養(yǎng)管理
物業(yè)服務(wù)中的建筑工程管理主要是對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)設(shè)施（如墻體、樓板、屋面及防水等）進(jìn)行維護(hù)工作。因此，物業(yè)公司首先應(yīng)掌握建筑物的使用年限和工程保修主體的信息。建筑物在保修年限內(nèi)的維修工作按《工程質(zhì)量保修書》規(guī)定進(jìn)行保修管理；建筑物在保修年限外的維修工作按《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定進(jìn)行保修管理。通常物業(yè)服務(wù)中的建筑工程維修工作大多為屋面滲漏、外墻面滲漏和衛(wèi)生間滲漏等等。物業(yè)公司的工程管理部門應(yīng)熟悉這些部位的防水材料性能和防水施工工藝，根據(jù)具體滲漏的情況選擇不同的防水材料和工藝進(jìn)行維修。
1.2安裝工程維修保養(yǎng)管理
與建筑工程維修一樣，安裝工程維修保養(yǎng)管理也應(yīng)分別按保修期內(nèi)外采取不同的管理方法進(jìn)行。與建筑工程維修不一樣的是安裝工程維修保養(yǎng)涉及的專業(yè)、范圍、頻率、工藝和出現(xiàn)故障對(duì)使用的影響均有所不同。因此，管理的方法也不同。安裝工程的維修是整個(gè)物業(yè)服務(wù)中維修頻率最多、次數(shù)最多、總量最多的工作。一旦安裝工程發(fā)生故障，會(huì)立即影響物業(yè)的使用功能，對(duì)生活的影響是難以接受的。因此，安裝工程維修保養(yǎng)管理不能像建筑工程維修那樣按部就班地實(shí)施，而必須建立一支全天候的專業(yè)齊全的快速維修隊(duì)伍，并采用先進(jìn)的管理模式，才能滿足物業(yè)服務(wù)需求。
1.3建筑智能化維修保養(yǎng)管理
建筑智能化是指以建筑為平臺(tái)，兼?zhèn)浣ㄖO(shè)備、辦公自動(dòng)化及通信網(wǎng)絡(luò)三大系統(tǒng)，集結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理及它們之間的最優(yōu)化組合。包括通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、消防與安全防范技術(shù)、聲頻與視頻應(yīng)用技術(shù)、綜合布線和系統(tǒng)集成技術(shù)。建筑智能化維修保養(yǎng)與安裝工程的維修一樣，也是一旦設(shè)備發(fā)生了故障，立即就會(huì)影響物業(yè)的使用功能。因?yàn)榻ㄖ悄芑劳械募夹g(shù)更先進(jìn)、更復(fù)雜、更智能化。所以，維修保養(yǎng)工作要求會(huì)更高，尤其是日常的使用和保養(yǎng)工作做好了，維修的概率和維修成本會(huì)大大的降低。
1.4工程管理信息化
工程管理信息化是在整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目生命周期內(nèi)產(chǎn)生的，反映和控制工程管理活動(dòng)的所有組織、管理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)信息，其形式為各種數(shù)字、文字、聲音、圖像等。其內(nèi)容包括項(xiàng)目創(chuàng)建過程中建立的工程信息和在整個(gè)項(xiàng)目生命周期中管理和共享這些信息。采用BIM技術(shù)通過對(duì)建筑物建立虛擬的建筑工程三維模型，利用數(shù)字化技術(shù)對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行全過程管理，可以高效準(zhǔn)確地實(shí)現(xiàn)工程管理信息化；BIM技術(shù)不僅可以觀察到工程建設(shè)的全過程活動(dòng)，還能對(duì)施工活動(dòng)的過程進(jìn)行前后“穿越”觀看。所以采用BIM技術(shù)對(duì)物業(yè)服務(wù)工程維修保養(yǎng)進(jìn)行管理，能提高管理效率、決策準(zhǔn)確度以及維修保養(yǎng)質(zhì)量。如果物業(yè)服務(wù)工程維修保養(yǎng)管理能夠觀看到建筑物的施工的全過程，就可以更加準(zhǔn)確地判斷建筑物的瑕疵是怎樣產(chǎn)生的、怎樣發(fā)展的，以及應(yīng)該怎樣去維修、保養(yǎng)。
2結(jié)束語
二、關(guān)鍵詞；工程管理，問題探討，ERP系統(tǒng)
中圖分類號(hào)：K826.16 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
三、前言
寫字樓的特點(diǎn)是自動(dòng)化程度高、設(shè)備設(shè)施復(fù)雜密集。在寫字樓管理的范疇中，工程管理是做好其他物業(yè)服務(wù)的根本保障，筆者所在公司在發(fā)展的過程中，明確工程管理思路，推進(jìn)實(shí)施ERP系統(tǒng)，提高工程管理的效率和水平，摸索出了一套獨(dú)具特色的工程管理思路。
四、工程管理案例
筆者下面以中海物業(yè)（商業(yè)物業(yè)）管理公司管理的廣州東寶大廈工程管理思路為例，談?wù)剬懽謽枪芾碇械墓こ坦芾砉ぷ鳌?/p>
1.提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)防范安全風(fēng)險(xiǎn)的能力，使設(shè)備、設(shè)施保值增值。
近幾年來，公司首先制定全年房屋、設(shè)備普查方案，建立相應(yīng)的管理制度，并根據(jù)運(yùn)行狀況加以完善和調(diào)整。同時(shí)制定全年設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃和周圍環(huán)境修繕計(jì)劃，逐一按標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，將設(shè)備、設(shè)施的故障及隱患及時(shí)發(fā)現(xiàn)并加以處理，保持設(shè)備、設(shè)施的完好率，確保無重大事故的發(fā)生。通過這樣的定期檢查和維護(hù)，使全樓的設(shè)備、設(shè)施處于良性循環(huán)狀態(tài)，在確保其安全和有效的使用條件下，延長(zhǎng)了設(shè)備、設(shè)施的使用年限，提高了設(shè)備、設(shè)施的產(chǎn)出值，減少硬件更換費(fèi)用。
2．做好能耗控制工作
（1）指標(biāo)控制：年初制定全年能源消耗控制計(jì)劃和指標(biāo)，根據(jù)所有權(quán)不同的歸屬、使用功能的差異將一些主要的指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化分解，責(zé)任落實(shí)到人，并逐月進(jìn)行考核。發(fā)現(xiàn)超標(biāo)使用時(shí)，及時(shí)告之，分析其原因，并監(jiān)督整改。
（2）技術(shù)改造：完成“東寶大廈冷卻塔加裝變頻控制器”和“C段地下停車庫照明燈改造”項(xiàng)目。冷卻塔加裝變頻控制器于2006年7月26日安裝完畢，正式運(yùn)行。此舉節(jié)約電費(fèi)85170元，預(yù)計(jì)6年可回收投資。對(duì)地下停車庫照明燈進(jìn)行燈控回路實(shí)施改造，分正常上班運(yùn)行模式控制與非正常上班運(yùn)行模式控制，月節(jié)約電費(fèi)2244元，4個(gè)月即收回改造成本。
（3）管理措施：廣州東寶大廈實(shí)行全天24小時(shí)供冷服務(wù)，以滿足客戶加班及客戶計(jì)算機(jī)房室內(nèi)恒溫的特殊需求。2006年，廣州東寶大廈冷卻塔采用分組運(yùn)行法，即利用空調(diào)主機(jī)接收啟動(dòng)信號(hào)后延時(shí)1分鐘啟動(dòng)的時(shí)間間隙，在前30秒可自動(dòng)啟動(dòng)運(yùn)行冷卻塔與領(lǐng)卻水泵，在氣溫不高負(fù)荷偏低的季節(jié)或晚上低負(fù)荷時(shí)，空調(diào)主機(jī)在冷凍水溫低至設(shè)定溫度時(shí)可以自動(dòng)停機(jī)，運(yùn)行冷凍水泵供冷；當(dāng)冷凍水溫運(yùn)行至設(shè)定的空調(diào)主機(jī)啟機(jī)溫度時(shí)，冷卻塔與冷卻泵與空調(diào)主機(jī)能自動(dòng)運(yùn)行，這樣可實(shí)現(xiàn)24小時(shí)自動(dòng)運(yùn)行，消除了運(yùn)行能源的浪費(fèi)現(xiàn)象。制冷運(yùn)行期間平均開4臺(tái)風(fēng)扇，比去年同期減少4臺(tái)，共節(jié)約用電23704度，節(jié)約電費(fèi)20148元。同時(shí)減少用水1023噸，節(jié)約水費(fèi)6240元。此法只是通過加強(qiáng)運(yùn)行管理，未有任何資金的投入，即產(chǎn)生節(jié)能效益。
3．提升服務(wù)品質(zhì)，實(shí)行人性化服務(wù)。
廣州東寶大廈由于建設(shè)得比較早，在電梯的配置上有所不足，項(xiàng)目5.4萬平方米的建筑只配備了7部電梯，在上班的高峰時(shí)段客人等候的時(shí)間比較長(zhǎng)，客戶對(duì)此有意見。公司落實(shí)“以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)”的服務(wù)宗旨，就此問題與電梯維保廠家密切配合，通過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)研，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，制定了四套解決方案，經(jīng)多方的論證選出了最優(yōu)化的方案。調(diào)整了客用電梯的運(yùn)行模式，在人流高峰時(shí)段，實(shí)行分梯分段運(yùn)行，提高電梯的運(yùn)載效率，減少客戶等待的時(shí)間，滿足客戶出行的需求。
4. 運(yùn)用ERP系統(tǒng)管理軟件
（1）推進(jìn)實(shí)施ERP系統(tǒng)
為提高工程管理的效率，東寶大廈工程部推進(jìn)實(shí)施ERP系統(tǒng)。工程部開通的ERP系統(tǒng)項(xiàng)目共16大項(xiàng)96小項(xiàng)，內(nèi)容包含了設(shè)備檔案管理、設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)、工作單管理、能源管理、巡檢管理和統(tǒng)計(jì)等，基本涉及了工程部日常大部分工作。其中設(shè)備檔案管理、設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)、調(diào)度管理中心、工程工作單管理、維修統(tǒng)計(jì)分析、設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)化、外包合同管理、采購申請(qǐng)、填寫應(yīng)急采購單和制定工作計(jì)劃10個(gè)模塊經(jīng)兩年時(shí)間的修改和使用已經(jīng)比較完善。其中設(shè)備檔案管理和工程工作單管理最具特色。
設(shè)備檔案管理模塊包含有設(shè)備錄入和設(shè)備查詢兩大功能，設(shè)備錄入不僅可以記錄工程部所管理的設(shè)備基礎(chǔ)信息、性能參數(shù)，還可以記錄設(shè)備生產(chǎn)廠家、工程部或廠家針對(duì)該項(xiàng)設(shè)備的培訓(xùn)、該套設(shè)備的配套設(shè)備和目前狀態(tài)以及維保記錄，而且還可將該設(shè)備的圖片記錄到
檔案中。同時(shí)，如果將該設(shè)備的維護(hù)計(jì)劃輸入到檔案里，到達(dá)預(yù)定維保日期，該模塊還有自動(dòng)提示功能。
同時(shí)通過查詢功能還可對(duì)工程部各專業(yè)的維修用料、維修工時(shí)和對(duì)客戶滿意情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，便于工程部管理人員對(duì)維修成本進(jìn)行控制，對(duì)客戶服務(wù)情況進(jìn)行控制和追蹤，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并制定相應(yīng)改進(jìn)措施。
工程部管理人員通過ERP系統(tǒng)的查詢功能便可了解工程部員工每天的工作量，這便于合理安排工作，還可及時(shí)了解本部所管轄的設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、對(duì)客戶維修服務(wù)和每天的能源消耗情況，便于工程部管理人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并制定出相應(yīng)的改進(jìn)措施。
（2）成功實(shí)施ERP系統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
工程ERP相關(guān)模塊的成功是在公司領(lǐng)導(dǎo)和公司技術(shù)顧問“信息化全局戰(zhàn)略”引領(lǐng)下，中層管理人員“信息化局部實(shí)施戰(zhàn)術(shù)”指揮下，基層員工積極參與信息化建設(shè)取得的。
公司領(lǐng)導(dǎo)自信息化工作逐步實(shí)施以來，非常重視信息化軟硬件基礎(chǔ)建設(shè)。聘請(qǐng)物業(yè)管理軟件公司為公司開發(fā)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)軟件，東寶大廈工程部各專業(yè)現(xiàn)已全部實(shí)現(xiàn)微機(jī)網(wǎng)絡(luò)化，并全部采用世界一流品牌服務(wù)器及網(wǎng)絡(luò)計(jì)算機(jī)，公司信息化工作已完成了計(jì)算機(jī)單機(jī)軟件應(yīng)用到網(wǎng)絡(luò)化ERP軟件應(yīng)用的跨越式轉(zhuǎn)變。
在推進(jìn)實(shí)施ERP系統(tǒng)的工作中，公司中層管理人員扮演著局部目標(biāo)和政策的制定以及公司管理政策執(zhí)行者的雙重角色。東寶大廈物業(yè)管理中心經(jīng)理及工程部經(jīng)理認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司領(lǐng)導(dǎo)制定的信息化工作方針，并積極通過實(shí)現(xiàn)信息化來推進(jìn)部門工作的開展，并且表現(xiàn)出
了較高的計(jì)算機(jī)應(yīng)用管理水平。中海商業(yè)物業(yè)公司基層員工是工程業(yè)務(wù)流程的日常參與者和軟件的日常操作者，工程基層管理人員隊(duì)伍在工程ERP系統(tǒng)推進(jìn)的過程中不斷鍛煉成長(zhǎng)，他們的計(jì)算機(jī)工程管理水平得到了不斷的提高，了解了如何利用ERP系統(tǒng)來提高工作的效率和效益。在工程ERP系統(tǒng)推進(jìn)過程中，公司涌現(xiàn)出了一大批懂專業(yè)、ERP軟件操作熟練的基層管理人員，他們?cè)诠こ蘀RP系統(tǒng)成功運(yùn)行中起到至關(guān)重要的作用。
關(guān)鍵詞：機(jī)電；施工技術(shù)管理；物業(yè)工程管理
中圖分類號(hào)：TV734文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
1.建筑工程機(jī)電安裝施工前所采取的準(zhǔn)備工作
在進(jìn)行建筑工程機(jī)電安裝施工工程之前，針對(duì)此工程施工對(duì)象的基本要求和特點(diǎn)，并根據(jù)需要，組織與工程有關(guān)的相關(guān)部門，并按照部門的設(shè)置為其選擇部門的管理人員，然后根據(jù)圖紙繪制的設(shè)計(jì)要求，派技術(shù)人員、管理人員進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行工作的交接，并根據(jù)人員設(shè)置和工程的具體情況，進(jìn)行施工場(chǎng)所的平面布置和平面規(guī)劃，更有效的管理和監(jiān)督施工的工作人員嚴(yán)格按照施工計(jì)劃和施工圖紙進(jìn)行合理施工。
2.建筑工程中的機(jī)電工程的施工
2.1.1建筑工程電氣工程施工中的主要技術(shù)特征
建筑工程機(jī)電工程施工一般包括高壓變電系統(tǒng)、低壓配電系統(tǒng)、后備供電系統(tǒng)、照明供電系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)設(shè)備、應(yīng)急的出口指示供電系統(tǒng)、停車場(chǎng)等各個(gè)單位的強(qiáng)電供電系統(tǒng)和建筑智能控制、防雷接地等弱電系統(tǒng)。
在電氣工程施工之前，需要做好一系列的準(zhǔn)備工作，比如技術(shù)人員和管理人員分配問題、施工設(shè)備和施工材料的合理配置、施工圖紙、設(shè)計(jì)和施工資料等方面。對(duì)結(jié)構(gòu)造型及預(yù)埋管線完成線面標(biāo)定，按照預(yù)先做好的電氣專業(yè)管線圖預(yù)留和預(yù)埋電氣管線，利用專業(yè)的技術(shù)和工藝進(jìn)行開線槽、橋架穿越樓板、剪力墻處開孔洞處理以及防雷設(shè)備的接地焊接。在土建中進(jìn)行底板結(jié)構(gòu)施工、電氣工程在連接時(shí)，一般會(huì)采用鍍鋅的電線管絲扣進(jìn)行連接，并在各個(gè)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照建筑安裝工藝技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)和要求要求進(jìn)行安裝工作。
在墻壁的內(nèi)部暗敷管線，需要從樓板引上或引下，這是需要處理各種墻壁出現(xiàn)的問題。而在對(duì)墻壁進(jìn)行砌體時(shí)，首先要保證終端線盒的定位滿足圖紙的設(shè)計(jì)要求，并按照相關(guān)規(guī)定和業(yè)主的要求進(jìn)行相應(yīng)操作。在完成砌體后，線盒的位置與尺寸將不能改正，所以砌體錢需要充分統(tǒng)籌，而且最好能一次性準(zhǔn)確恰當(dāng)?shù)耐瓿伞＝又?，由于很多工程環(huán)節(jié)也會(huì)有打孔工作，所以需要作好建筑外部明顯的標(biāo)記，避免其他打孔活動(dòng)會(huì)損壞管線。在安裝電氣的管線后需要進(jìn)行整齊排列，管理對(duì)支架的牢固程度和管卡的均勻程度，注意線管的彎曲半徑、電纜管的半徑標(biāo)準(zhǔn)，而且要注意保護(hù)關(guān)口成喇叭形狀，注意關(guān)口邊緣的光滑程度。在電纜穿管之后 ，要進(jìn)行密封。
2.1.2安裝建筑工程內(nèi)部的開關(guān)、插座、燈具
在建筑工程的施工過程當(dāng)中，對(duì)于天花的布置和設(shè)計(jì)，首先應(yīng)該充分地考慮到燈具所具有的的照明的效果。除了在設(shè)計(jì)上要符合使用者需要并注重其外觀的美觀大方外，在進(jìn)行其相應(yīng)的安裝環(huán)節(jié)之前，首先應(yīng)該合理布置和安排照明的燈具、風(fēng)口、消防的噴頭，并且燈具要堅(jiān)持在風(fēng)管的下面進(jìn)行安裝。對(duì)于一些具有特殊要求等方面的特殊燈具，需要進(jìn)行密封處理，才能保證燈具功能的發(fā)揮。在線路問題上，一般采用鍍鋅鋼管、防水線盒進(jìn)行敷設(shè)。所有建筑場(chǎng)所的開關(guān)、插座、疏散等局的安裝都需要符合設(shè)計(jì)高度并保持一致美觀。
2.1.3 線路的檢測(cè)和調(diào)試
電氣工程在線路測(cè)試與調(diào)試包括 ：低壓配電柜屏、動(dòng)力設(shè)備、照明設(shè)備與控制設(shè)備的一、二次回路的各項(xiàng)電參數(shù)測(cè)試 ，有對(duì)地絕緣電阻、線路通斷、控制器靈敏度調(diào)試及繼電保護(hù)裝置檢測(cè)調(diào)試 ，各項(xiàng)檢驗(yàn)與調(diào)試必須嚴(yán)格按設(shè)備安規(guī)與使用說明進(jìn)行。
2.2 弱電系統(tǒng)
弱電系統(tǒng)主要包含綜合布線、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、BAS系統(tǒng)、數(shù)字有線電視系統(tǒng)、語音程控交換系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、背景音樂 / 消防廣播系統(tǒng)、多媒體會(huì)議系統(tǒng)、前臺(tái)公共信息系統(tǒng)、防雷接地和 UPS 電源系統(tǒng)等建筑智能化系統(tǒng)以及消防自動(dòng)警報(bào)的系統(tǒng)等。[]隨著科技的發(fā)展，業(yè)主對(duì)軟墊系統(tǒng)的功能要求越來越細(xì)致和先進(jìn)，所以，在進(jìn)行配置的功能主機(jī)模塊的選擇當(dāng)中中，要堅(jiān)持選擇技術(shù)成熟且先進(jìn)的品牌產(chǎn)品為先導(dǎo)，在進(jìn)行綜合布線施工工作中，要注意線管材質(zhì)，一般來說，選用 KBG類金屬管子，并有效地做好接地防護(hù)工作，注意強(qiáng)電線管間的規(guī)范間距問題，這在很大程度上能有效地防止回路干擾的影響。
3.物業(yè)工程管理
物業(yè)管理的工程管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用學(xué)科，它包括系統(tǒng)理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)有機(jī)的組成部分。以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理現(xiàn)代化為目的，必須學(xué)習(xí)和掌握設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè)備的特征和具體實(shí)踐，完善科學(xué)的管理組織機(jī)構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進(jìn)的設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，物業(yè)對(duì)現(xiàn)代化設(shè)備的需求和依賴程度越來越高，設(shè)備的作用也越來越突出。
3.1物業(yè)工程管理的重要性，事實(shí)上物業(yè)設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個(gè)方面。
3.1.1關(guān)系到聲譽(yù)和生存
作為物業(yè)管理工作內(nèi)容的重要組成部分，設(shè)備管理的好壞對(duì)企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)乃至生存有著重要意義。物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，企業(yè)被認(rèn)可，社會(huì)地位逐漸提高，競(jìng)爭(zhēng)力得以加強(qiáng)，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機(jī)待修狀態(tài)，直接影響整個(gè)物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價(jià)值和社會(huì)聲譽(yù)。甚至無法再取得人們的承認(rèn)，丟掉市場(chǎng)，喪失生存的根本條件。
3.1.2關(guān)系到服務(wù)的成本和企業(yè)資金的合理利用
工程管理對(duì)服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費(fèi)用、能源和材料消耗等。加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，能有效地延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費(fèi)用和減少停工損失。樹立經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的意識(shí)，注意節(jié)約運(yùn)行中的能耗費(fèi)用、操作費(fèi)用，通過嚴(yán)格、規(guī)范的管理來減少日常物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費(fèi)用開支，使設(shè)備一直處于最佳、最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。隨著現(xiàn)代化設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高，顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)備管理的科學(xué)化無疑是關(guān)鍵。具體說，就是取決于設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理的一系列環(huán)節(jié)是否達(dá)到最佳水平。
4.現(xiàn)代物業(yè)工程管理的解決措施
4.1建立先進(jìn)的工程管理體制
4.2建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度作為一個(gè)好的物業(yè)管理企業(yè)必須建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度，設(shè)備管理規(guī)章制度包括：設(shè)備管理崗位責(zé)任制度；設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度；設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)制度；設(shè)備檢修制度；固定資產(chǎn)管理制度；培訓(xùn)教育制度；特殊設(shè)備管理及應(yīng)急制度；各類機(jī)房、變配電機(jī)房的出入登記制度等。
4.3做好設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作
4.4加強(qiáng)培訓(xùn)教育工作，做到專業(yè)管理和全員管理相結(jié)合
4.5樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立保險(xiǎn)制度
5.結(jié)束語
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和科技的進(jìn)步，人們對(duì)自己生活的環(huán)境、建筑功能、綠色環(huán)保有越來越高的要求。由于機(jī)電項(xiàng)目在建筑中的重要性，建筑機(jī)電安裝工程在建筑中所占的地位越來越重要，因此越需要通過機(jī)電工程方面取得人性化和安全節(jié)能的建筑是比較重要的途徑，因此如果建筑工程中的機(jī)電安裝工程施工技術(shù)管理根據(jù)物業(yè)管理使用者的角度思考，融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、調(diào)試各過程中，通過方案、材料、工藝各環(huán)節(jié)的選擇，將會(huì)取得不錯(cuò)的效果。對(duì)建筑工程質(zhì)量控制的重要方面，要求建筑工程機(jī)電安裝施工技術(shù)人員和相應(yīng)的管理人員在施工過程中和日常工作中積極參與本職工作的培訓(xùn)，加強(qiáng)項(xiàng)目施工管理與物業(yè)工程管理的相關(guān)知識(shí)，更加有效地控制建筑機(jī)電安裝的工程的質(zhì)量和物業(yè)管理水平，對(duì)提高整個(gè)工程項(xiàng)目的綜合性能有較大的幫助。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】工程管理；體制改革；措施
為了切實(shí)加強(qiáng)我區(qū)小型水利工程管理，確保工程運(yùn)行安全和效益的充分發(fā)揮，根據(jù)水利部、財(cái)政部《關(guān)于深化小型水利工程管理體制改革指導(dǎo)意見的通知》（水建管[2013]169號(hào)）和重慶市水利局、市財(cái)政局《關(guān)于深化小型水利工程管理體制改革的實(shí)施意見》的要求，結(jié)合永川區(qū)的水利工程管理體制改革前的狀況、作出可行的實(shí)施方案，以便全面推進(jìn)水利事業(yè)大發(fā)展。
1需改革的小型水利工程
永川區(qū)共有136座水庫，需要改革的水庫如下：（1）小型水庫，即總庫容100萬～1000萬m3（不含）的?。ㄒ唬┬退畮旌涂値烊?0萬～100萬m3（不含）的?。ǘ┬退畮欤唬?）中小河流及其堤防，包括流域面積小于3000km2的河流及其興建的防洪標(biāo)準(zhǔn)小于50年一遇的3級(jí)以下堤防；（3）小型水閘，即最大過閘流量20~100m3/s（不含）的?。ㄒ唬┬退l和最大過閘流量小于20m3/s的?。ǘ┬退l；（4）小型農(nóng)田水利工程及設(shè)備，包括控制灌溉面積1萬畝，大中型灌區(qū)末級(jí)渠系及量測(cè)水設(shè)施等配套建筑物，噴灌、微灌設(shè)施及其輸水管道和首部，塘壩、堰閘、機(jī)井、水池及裝機(jī)功率小于1000kW的泵站等；（5）農(nóng)村飲水安全工程，包括日供水規(guī)模200～1000m3（不含）的Ⅳ型集中式供水工程和日供水規(guī)模小于200m3（不含）的Ⅴ型集中式供水工程，分散式供水工程；（6）小型水電站，包括單站裝機(jī)容量5萬kW及以下的水電站。
2為改革前管理狀況及特點(diǎn)
2.1水庫管理機(jī)構(gòu)情況
永川區(qū)水務(wù)局直管的水庫35座由水庫管理中心負(fù)責(zé)管理。該中心是2015年3月機(jī)構(gòu)改革由原上游等10個(gè)水庫管理所合并而成的全額撥款的正科級(jí)事業(yè)單位，其職能職責(zé)是：水庫日常安全管理、工程維護(hù)與調(diào)度運(yùn)用，水源保護(hù)和水土保持工作，實(shí)施水庫移民后扶項(xiàng)目建設(shè)管理。水庫中心有編制51人，實(shí)際在編人數(shù)49人（其中后扶3人），人員年齡在30~50歲的有24人，50歲以上的有8人；本科及以上有20人，?？朴?2人；水利相關(guān)專業(yè)16人，管理專業(yè)12人，其他4人；高級(jí)及以上職稱1人，中級(jí)職稱7人，初級(jí)職稱3人，無職稱20人。由于局里抽調(diào)，實(shí)際承擔(dān)水庫管理的僅有24人，人員嚴(yán)重不足。
2.2水利工程“兩費(fèi)”情況
根據(jù)2004年水利部印發(fā)的《水利工程管理單位定崗標(biāo)能源管理準(zhǔn)》、實(shí)行管養(yǎng)分離購買社會(huì)服務(wù)費(fèi)用、維修養(yǎng)護(hù)情況，我局直管的35座水庫每年需區(qū)級(jí)財(cái)政安排維護(hù)費(fèi)1385.88萬（其中購買社會(huì)服務(wù)720.22萬元，配套維護(hù)665.66萬元）。按我區(qū)財(cái)政對(duì)水庫管理“兩費(fèi)”（管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)）的安排，其中維護(hù)費(fèi)由水庫非稅收入安排。2016年，我局直管水庫維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用共有629.9萬元，其中：中央和重慶市級(jí)配套維修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)453.9萬元，區(qū)財(cái)政配套176萬元。由于水庫非稅收入少，水庫維修養(yǎng)護(hù)資金缺口較大。因此，我們只是在關(guān)門山等5座水庫大水面試行了購買社會(huì)服務(wù)管理。2017年預(yù)計(jì)我局直管的35座水庫維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)1330.23萬元，其中，中央、市級(jí)補(bǔ)助估計(jì)500萬元，缺口仍將達(dá)830.23萬元以上，由于區(qū)級(jí)配套不足，全面實(shí)行管養(yǎng)分離，依然面臨資金困難。
2.3管理責(zé)任主體缺失，管護(hù)不到位
長(zhǎng)期以來，各級(jí)政府在增加水利建設(shè)投入的同時(shí)，通過引導(dǎo)、鼓勵(lì)農(nóng)民投工投勞，這種“政府+農(nóng)戶”共同管護(hù)的模式支撐了小型水利工程持續(xù)發(fā)展。農(nóng)業(yè)稅費(fèi)改革“兩工”取消后，水利設(shè)施徹底成為了“福利工程”，受益農(nóng)戶只享受了使用的權(quán)利，卻沒有履行維修的責(zé)任。
3解決小型水利工程管護(hù)難題的建議
（1）小型水利工程管護(hù)難題①水庫管養(yǎng)分離市場(chǎng)化程度不高。目前勞務(wù)市場(chǎng)上水庫物業(yè)化、專業(yè)化管理企業(yè)較少，且技術(shù)資金力量薄弱，運(yùn)行管理不規(guī)范，如選擇不具備物業(yè)化功能但資金技術(shù)實(shí)力較雄厚的水利施工單位代替，又不能滿足物業(yè)化、專業(yè)化的水利工程管養(yǎng)分離要求。②水庫維修養(yǎng)護(hù)考核機(jī)制不健全。由于我市及周邊地區(qū)水庫管養(yǎng)分離都才試行，先行的地區(qū)雖有較好的經(jīng)驗(yàn)，但由于情況不同，難以借為我用，只有按照土石壩維修養(yǎng)護(hù)等相關(guān)規(guī)范制定考核辦法，全面性、可操作性不強(qiáng)。③水庫專業(yè)化管理市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，難以找到具有綜合實(shí)力的專業(yè)化管理隊(duì)伍。水庫安全監(jiān)測(cè)、放水設(shè)施及金屬結(jié)構(gòu)維護(hù)必須是具有專業(yè)化的企業(yè)才能勝任。但目前，這類企業(yè)較少，且報(bào)價(jià)高，不能滿足水庫管養(yǎng)分離需要。④資金不足，水庫管理、維修養(yǎng)護(hù)不到位。雖然中央及市級(jí)補(bǔ)助了部分維修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)，但由于區(qū)級(jí)財(cái)力有限，區(qū)財(cái)政未按照工程管理運(yùn)行所需全部配套，導(dǎo)致有一定資金缺口，不利于全面推行物業(yè)化、專業(yè)化管理。水庫大壩應(yīng)急預(yù)案、防洪調(diào)度規(guī)程、興利調(diào)度計(jì)劃、安全監(jiān)測(cè)項(xiàng)目等由于缺少資金未做完，防洪應(yīng)急預(yù)案未及時(shí)修正，使物業(yè)化、專業(yè)化管理無依據(jù)。⑤水庫管理力量薄弱，難以指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)化、專業(yè)化管理。目前，我區(qū)水庫管理人員少，年齡偏大、專業(yè)化程度低，難以指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)化、專業(yè)化管理。根據(jù)2004年水利部印發(fā)的《水庫管理單位定崗標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，中型水庫管理人員應(yīng)達(dá)到7~17人、?。ㄒ唬┬退畮?~12人、小（二）型水庫2~4人，按此標(biāo)準(zhǔn)，我局直管的35座水庫管理人員應(yīng)達(dá)到141~403人。按最低標(biāo)準(zhǔn)，水庫管理人員尚差92人。（2）小型水利工程管護(hù)建議①將工程檢查、安全監(jiān)測(cè)、運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)、水源保護(hù)等項(xiàng)目實(shí)行管養(yǎng)分離，預(yù)計(jì)我區(qū)全年共需水庫維護(hù)資金1330.23萬，中央、市級(jí)水庫維修養(yǎng)護(hù)資金估計(jì)2017年標(biāo)準(zhǔn)500萬元安排，而不足部分830.23萬元由水庫非稅收入安排解決。如水庫非稅不足，就按照輕重緩急原則安排。②完善水庫防洪調(diào)度規(guī)程、興利調(diào)度計(jì)劃、安全監(jiān)測(cè)項(xiàng)目，修正防洪應(yīng)急預(yù)案；將水庫沉降位移及滲流滲壓等安全監(jiān)測(cè)、放水設(shè)施及金屬結(jié)構(gòu)維護(hù)等技術(shù)要求高的項(xiàng)目委托專業(yè)化的隊(duì)伍實(shí)施。③水庫大水面一律實(shí)行生態(tài)養(yǎng)殖，建立以水質(zhì)為核心的考核機(jī)制，以勞務(wù)派遣的方式購買社會(huì)服務(wù)，管理水庫大水面。④加大爭(zhēng)取中央市級(jí)補(bǔ)助、區(qū)級(jí)財(cái)政配套維護(hù)資金力度，滿足水庫物業(yè)化、專業(yè)化管理以及購買社會(huì)服務(wù)的需要，為徹底實(shí)現(xiàn)水庫管養(yǎng)分離打下基礎(chǔ)。⑤將進(jìn)一步探索研究水利工程管養(yǎng)分離，制定適合本區(qū)的維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施辦法，健全考核管養(yǎng)分離考核機(jī)制，進(jìn)一步積累經(jīng)驗(yàn)，完善實(shí)施辦法，為全面推行水庫物業(yè)化、專業(yè)化管理尋求政策依據(jù)。⑥將水庫維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目和水庫運(yùn)行管理結(jié)合在一起，試行了水庫物業(yè)化管理。將維修養(yǎng)護(hù)分為勞務(wù)和工程兩大類項(xiàng)目，勞務(wù)類實(shí)行詢價(jià)招標(biāo)，公開招聘具有水庫維修養(yǎng)護(hù)經(jīng)驗(yàn)者實(shí)施，負(fù)責(zé)水庫檢查、防洪值班、水源保護(hù)、大壩除草、綠化、清淤、金屬結(jié)構(gòu)維護(hù)等。將勞務(wù)類維修養(yǎng)護(hù)與水庫運(yùn)行相結(jié)合，既解決了水庫維修養(yǎng)護(hù)，又解決了水庫樞紐工程無人日常檢查，無人防洪值班等老大難問題。但由于維修養(yǎng)護(hù)人員經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)技術(shù)不足，文化水平低、年齡偏大，對(duì)水庫防洪調(diào)度、興利調(diào)度、安全監(jiān)測(cè)等技術(shù)含量高的項(xiàng)目就無能為力。⑦將放水豎井、金屬結(jié)構(gòu)維修養(yǎng)護(hù)等專業(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目，實(shí)行了專業(yè)化維護(hù)。對(duì)35座水庫放水設(shè)施及金屬結(jié)構(gòu)實(shí)行邀標(biāo)比選，選擇專業(yè)化的企業(yè)維護(hù)放水豎井、金屬結(jié)構(gòu)，按照水工鋼閘門和土石壩養(yǎng)護(hù)等規(guī)程進(jìn)行檢修和保養(yǎng)，并指導(dǎo)操作人員操作，確保放水設(shè)施正常運(yùn)行，金屬結(jié)構(gòu)及時(shí)得到維護(hù)，解決了檢查和保養(yǎng)不及時(shí)等問題。⑧將水庫大水面管理單獨(dú)剝離出來，探索了購買社會(huì)服務(wù)加強(qiáng)管理。既解決了承包制、責(zé)任制污染水質(zhì)的問題，又解決水庫大水面無人管理、水庫自身工作人員責(zé)任心不強(qiáng)問題，同時(shí)建立以水質(zhì)為核心的考核機(jī)制，在確保水質(zhì)安全的情況下，適當(dāng)發(fā)揮水庫經(jīng)濟(jì)效益。2016年，通過對(duì)大水面加強(qiáng)管理，我局以上游、關(guān)門山、鄧家?guī)r、斷橋等水庫為依托，打造了永川品牌生態(tài)魚，在斷橋水庫開展休閑放釣，為2017年全面推廣購買社會(huì)服務(wù)管理大水面積累一些經(jīng)驗(yàn)。（3）完成水庫遠(yuǎn)程實(shí)時(shí)視頻監(jiān)控系統(tǒng)、供水流量實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)，提升了水庫現(xiàn)代化管理水平。2016年，我區(qū)建成水庫遠(yuǎn)程實(shí)時(shí)視頻監(jiān)控系統(tǒng)、供水流量實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，大大加強(qiáng)了水庫日常管理運(yùn)行、防洪度汛、蓄水供水、水源保護(hù)工作，為實(shí)現(xiàn)水庫管理現(xiàn)代化、科學(xué)化、自動(dòng)化打下了必不可少的基礎(chǔ)。（4）多方籌集資金，為探索管養(yǎng)分離打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在中央、市級(jí)維修養(yǎng)護(hù)資金不足的情況下，加大與財(cái)政的協(xié)調(diào)力度，規(guī)范工程水費(fèi)收取，確保水庫工程水費(fèi)等非稅收入優(yōu)先安排水庫維護(hù)，打破了以往水庫非稅收入不能安排于水庫維護(hù)的困境。（5）申請(qǐng)?jiān)黾铀こ叹S修養(yǎng)護(hù)資金。
4總結(jié)
關(guān)鍵詞：房屋維修 物業(yè)管理維修管理
Abstract: the property of the maintenance management is the basic property management work, the author combined with engaged in property management working experience for many years, this paper expounds the significance of building maintenance, analyzes the house property management service project management and the characteristics of the difficult point of the management, puts forward some views.
Keywords: building maintenance property management maintenance management
中圖分類號(hào)：TU765文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
1房屋維修管理的意義
1)房屋是構(gòu)成城市的主要組成部分，它是城市人們生活、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、生產(chǎn)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等必不可少的物質(zhì)條件；是城市生活和進(jìn)行各種活動(dòng)的基礎(chǔ)設(shè)施，是社會(huì)巨大的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富，是歷史發(fā)展的產(chǎn)物；反映著不同歷史時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科學(xué)進(jìn)步，人民生活水平。做好房屋建筑的維修和保護(hù)，使其能充分地為社會(huì)服務(wù)，在一定程度上緩和居住的供需矛盾；有利于加快城市建設(shè)，美化環(huán)境、美化生活，為國(guó)家或業(yè)主節(jié)省建房資金。
2)房屋雖然不像一般商品那樣容易損壞，但房屋建成交付使用后，即已經(jīng)開始損壞。隨著時(shí)間推移，都有一個(gè)由新變舊的過程，這是自然規(guī)律。房屋足社會(huì)的財(cái)富，業(yè)主最重要的財(cái)產(chǎn)之一，加強(qiáng)房屋的維修加固，就能使“物盡其用”；可以使房屋完好、增值，有利于延長(zhǎng)其使用壽命，減少房屋的自然淘汰率。
3)城市的各類房屋建筑代表著不同歷史時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)、科學(xué)技術(shù)和人民生活的水平，保護(hù)和維修好各個(gè)不同歷史時(shí)期建造的房屋建筑，有其歷史意義，并可保持一個(gè)城市特有的風(fēng)格和特色。
4)利于物業(yè)管理公司建立良好的企業(yè)信譽(yù)，塑造良好的經(jīng)營(yíng)形象，為其他業(yè)務(wù)的發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。
2物業(yè)管理房屋維修工程管理的特點(diǎn)
物業(yè)管理房屋維修工程管理一般具有以下特點(diǎn)
⑴房屋維修具有明顯的限制性。例如那些具有歷史、文化意義的房屋維修，除了要保持原有建筑風(fēng)格之外，還要與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。
⑵房屋維修具有廣泛性。物業(yè)的各個(gè)部門，如結(jié)構(gòu)、內(nèi)外墻面、防水及零星構(gòu)筑物部件等都會(huì)有不同程度的損壞，而且這種損壞經(jīng)常發(fā)生，無明確規(guī)則。即使同一結(jié)構(gòu)物業(yè)使用功能的減弱速度和損壞程度也是不均衡的。因此，當(dāng)損壞發(fā)生時(shí)需要根據(jù)損壞程度隨時(shí)進(jìn)行小修、中修或大修。
⑶房屋維修工程非常分散。工程項(xiàng)目小，要求高，零星分散，用料品種多、規(guī)格多，有時(shí)新料、舊料都要使用。
⑷具有較強(qiáng)的技術(shù)性。物業(yè)房屋維修往往人少工種多，維修工作不僅包括建筑工程專業(yè)的技術(shù)，有時(shí)還包括機(jī)械、設(shè)備、通信等相關(guān)專業(yè)的技術(shù)。
⑸房屋維修工作是物業(yè)管理工作中經(jīng)營(yíng)性和服務(wù)性的統(tǒng)一。物業(yè)維修工作既是物業(yè)管理的主要內(nèi)容，是重要的業(yè)務(wù)種類，又具有直接為業(yè)主生產(chǎn)和生活服務(wù)的性質(zhì)，需要確保業(yè)主對(duì)物業(yè)的正常和安全使用。
同時(shí)，房屋維修工程管理還涉及維修工作的安全性、計(jì)劃性和及時(shí)性等諸多方面。只有弄清了房屋維修的以上特點(diǎn)才能對(duì)房屋維修管理工作有一個(gè)比較全面的認(rèn)識(shí)，才能從管理制度、人員配備、機(jī)械與材料的準(zhǔn)備、維修計(jì)劃與方案、資金落實(shí)等方面進(jìn)行周到的安排。
3物業(yè)管理房屋維修工程管理的難點(diǎn)
目前，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善和發(fā)展，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。物業(yè)管理工作目前在國(guó)內(nèi)來說仍屬于微利行業(yè)，仍然處在發(fā)展壯大階段，物業(yè)公司只有靠高質(zhì)量的服務(wù)、良好的信譽(yù)和企業(yè)形象取勝，才有可能不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，從而為爭(zhēng)取更多的客戶、擴(kuò)大市場(chǎng)份額、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件。物業(yè)管理企業(yè)迫切需要積累競(jìng)爭(zhēng)資本、提高服務(wù)技術(shù)和能力、合理配置已有資源，這就要求物業(yè)公司在提高維修質(zhì)量的前提下大力節(jié)約維修成本開支，降低管理成本，從這方面來看，準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理房屋維修的難點(diǎn)，為維修工作“對(duì)癥下藥”和少走彎路有很直接的關(guān)聯(lián)。
筆者認(rèn)為，目前物業(yè)管理房屋維修工程主要存在以下難點(diǎn)：
⑴從業(yè)人員素質(zhì)、待遇之間存在的矛盾。就目前多數(shù)物業(yè)公司而言，因?yàn)榇銎毡檩^低，從業(yè)人員的素質(zhì)多數(shù)也是偏低的，具備一技之長(zhǎng)的本來就少，而房屋維修工作往往需要“一工多技”和“一專多能”的復(fù)合性人才，要解決這兩者的矛盾不但與一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資源和管理理念有關(guān)，還與企業(yè)擁有的市場(chǎng)量有關(guān)。
⑵基礎(chǔ)資料不全方面的問題。在許多新建物業(yè)中，這類矛盾要少一些。但是在維修工作量非常大的老舊房屋上，這類問題就非常突出，而且難以解決。
⑶維修基金問題。特別是在物業(yè)管理實(shí)施前建設(shè)的大量房屋中，以前房改基金可以用于房屋維修的資金少之又少，對(duì)于大修和中修則更是“杯水車薪”。
⑷維修工程施工的資質(zhì)管理問題。大多數(shù)物業(yè)公司是不具備工程施工、修繕等相關(guān)資質(zhì)的，一些細(xì)小的工作對(duì)于物業(yè)公司來說還可以免強(qiáng)應(yīng)付，但對(duì)于稍大一點(diǎn)的項(xiàng)目，物業(yè)公司只能“望洋興嘆”了。
⑸維修工作容易與經(jīng)營(yíng)發(fā)生沖突。物業(yè)維修過程是嚴(yán)格按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和價(jià)值規(guī)律要求來運(yùn)行的，因此，它具有經(jīng)營(yíng)性，是經(jīng)營(yíng)性維修管理，沒有這部分收入，物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)收入就要受到很大的影響。同時(shí)，維修工作又具有很強(qiáng)的服務(wù)性，它的基本宗旨是為業(yè)主服務(wù)，保持物業(yè)的物質(zhì)形態(tài)完好無損，保證業(yè)主對(duì)物業(yè)的正常和安全使用是物業(yè)管理公司的基本職責(zé)。如何處理好兩者之間的關(guān)系非常難。
4物業(yè)管理房屋維修工程管理的要點(diǎn)
對(duì)房屋實(shí)施維修可以延長(zhǎng)房屋使用年限，減少自然淘汰率，為國(guó)家、業(yè)主節(jié)省建房資金，同時(shí)也可以提高物業(yè)管理公司本身的聲譽(yù)，因此，每一個(gè)物業(yè)管理公司都要充分認(rèn)識(shí)到房屋維修工程的重要性。
對(duì)房屋實(shí)施維修工作，就是為業(yè)主或使用人的工作、學(xué)習(xí)和居住生活服務(wù)。物業(yè)管理公司在進(jìn)行房屋維修工作時(shí)，應(yīng)該遵循“美化城市，造福于民，有利經(jīng)營(yíng)，方便生活”的原則，對(duì)房屋實(shí)行“管養(yǎng)合一”和綜合治理，確保做好房屋維修管理工作。因此，房屋維修工程管理的要點(diǎn)存在以下幾方面：
⑴房屋維修工作要按照“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”的四個(gè)方面實(shí)施。安全，就是通過維修，使房屋不倒、不塌、不漏，達(dá)到主體結(jié)構(gòu)牢固，保證業(yè)主或使用人的住用安全。這是房屋維修的首要原則。經(jīng)濟(jì)，就是加強(qiáng)成本管理、資金管理和維修定額管理，把錢花在“刀刃上”，合理安排開支，節(jié)約和合理使用人力、物力、財(cái)力，做到少花錢、多修房。合理，就是維修計(jì)劃和方案制定要合理，按照有關(guān)規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修，不擴(kuò)大維修范圍。實(shí)用，就是從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，以適應(yīng)業(yè)主和使用人在使用功能與質(zhì)量上的要求。
⑵通過維修房屋不受損壞，做到“能修則修，應(yīng)修盡修，以修為主，全面保養(yǎng)”。
⑶對(duì)不同類型、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采取不同維修標(biāo)準(zhǔn)、不同的維修方案。對(duì)于新建房屋，維修管理工作主要是做好日常養(yǎng)護(hù)，保持現(xiàn)狀和使用功能。對(duì)于舊的房屋，需要根據(jù)房屋的建造年代、結(jié)構(gòu)類型、使用材料、質(zhì)量現(xiàn)狀、環(huán)境等特點(diǎn)綜合考慮，采取不同的維修改造方案。
⑷始終做到“服務(wù)至上”。房屋維修工程管理的目的，就是滿足社會(huì)生產(chǎn)和居民生活居住的需要。維修人員要真正建立為業(yè)主或使用人服務(wù)的原則，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決業(yè)主或使用人急需解決的維修問題。這也是房屋維修的基本原則。
⑸有償服務(wù)的原則。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，物業(yè)公司提供服務(wù)，并獲取適當(dāng)利潤(rùn)，而維修所需要的器、具、財(cái)、物則應(yīng)當(dāng)由業(yè)主或使用人承擔(dān)。
⑹加大投入，吸引人才，抓住機(jī)遇合理快速擴(kuò)張，盡快完成規(guī)范和積累，才能有效解決其它難點(diǎn)。通過做大、做強(qiáng)，解決人員素質(zhì)和待遇的矛盾、解決施工資質(zhì)等問題，從面使上述難點(diǎn)逐一化解。
總而言之，通過對(duì)房屋維修工程管理工作的特點(diǎn)、難點(diǎn)和要點(diǎn)的分析，我們要迅速而準(zhǔn)確地把握房屋維修工程管理的思路、方法和出現(xiàn)問題后的對(duì)策，搞好房屋維修工程管理工作，保證物業(yè)的保值增值，既有利于物業(yè)管理公司的發(fā)展，又有利于改善和提高居民的生活水平。
參考文獻(xiàn)：
[1]布賴恩.愛德華茲.可持續(xù)性建筑.中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2003.
[2]苑振芳,劉斌.我國(guó)多層建筑的發(fā)展?fàn)顩r與展望.建筑結(jié)構(gòu).2007.
1.全面負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營(yíng)管理工作，提出和把握公司發(fā)展建設(shè)總體目標(biāo)和方向。
2.制定公司經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)、成本目標(biāo)和利潤(rùn)目標(biāo)，審核確定公司分配制度。
3.負(fù)責(zé)公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)配置以及各級(jí)經(jīng)營(yíng)管理人員的選聘。
4.負(fù)責(zé)拓展開發(fā)公司的對(duì)外經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，與地方政府及相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)，確保關(guān)系順暢。
副總經(jīng)理崗位職責(zé)
協(xié)助總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)管理工作；受總經(jīng)理委托，臨時(shí)主持公司日常經(jīng)營(yíng)管理工作；根據(jù)開發(fā)意圖，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行對(duì)接，在設(shè)計(jì)階段為后續(xù)的成本控制工作打下基礎(chǔ)；督促、指導(dǎo)工程管理部的工作；完成總經(jīng)理交辦的其它工作。
行政總監(jiān)崗位職責(zé)
1.在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司行政和財(cái)務(wù)管理方面的工作。
2.負(fù)責(zé)督辦招聘、培訓(xùn)、選拔、任用、調(diào)配、解聘、績(jī)效考核及獎(jiǎng)懲等方案的制定及組織實(shí)施。
3.負(fù)責(zé)對(duì)財(cái)務(wù)部各項(xiàng)工作進(jìn)行審核，監(jiān)督公司的成本控制工作。
4.完成總經(jīng)理交辦的其它工作。
銷售總監(jiān)崗位職責(zé)
1.在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司銷售方面工作，擬定銷售方案。
2.負(fù)責(zé)銷售方面日常行政管理工作和銷售工作計(jì)劃的審定，檢查、控制以及部門員工的考評(píng)工作。
3.負(fù)責(zé)銷售方面涉及方案推廣、銷售策略、價(jià)格策略、銷售策劃報(bào)告、宣傳媒介等方案的制定。
4.負(fù)責(zé)實(shí)施銷售費(fèi)用（包括廣告推廣費(fèi)用）的審核、控制。
5.負(fù)責(zé)對(duì)下屬分工授權(quán)、檢查，頒布制度對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估。
6.負(fù)責(zé)售出商品房的審核，編制銷售情況報(bào)表。
7.負(fù)責(zé)員工的銷售回款和與財(cái)務(wù)部的協(xié)調(diào)工作。
8.完成總經(jīng)理交辦的其它工作。
總經(jīng)理助理崗位職責(zé)
1.協(xié)助總經(jīng)理協(xié)調(diào)工程管理方面的相關(guān)事宜。
2.協(xié)助總經(jīng)理協(xié)調(diào)與物業(yè)公司的相關(guān)事宜。
3.協(xié)助總經(jīng)理制定公司中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展規(guī)劃。
4.協(xié)調(diào)與行業(yè)主管部門或相關(guān)單位的關(guān)系，協(xié)助總經(jīng)理做好社會(huì)公共事務(wù)的管理工作。
5.完成總經(jīng)理交辦的相關(guān)事宜。
財(cái)務(wù)部部長(zhǎng)崗位職責(zé)
1.貫徹有關(guān)財(cái)政方針、政策，遵守各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，帶領(lǐng)本部門員工認(rèn)真落實(shí)公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。
2.做好記賬和結(jié)賬工作，定期開展財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)和考核。
3.負(fù)責(zé)公司各種款項(xiàng)支付、報(bào)銷的審核，監(jiān)督及審核公司各種經(jīng)濟(jì)合同的執(zhí)行情況。
4.研究公司的財(cái)務(wù)管理措施和執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)與其它部門之間的關(guān)系，及時(shí)處理財(cái)經(jīng)方面突發(fā)事務(wù)。
5.負(fù)責(zé)對(duì)外與財(cái)務(wù)相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)工作。
6.負(fù)責(zé)公司的融資、籌資工作，做好財(cái)務(wù)管理工作。
7.完成總經(jīng)理交辦的其它工作。
財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)崗位職責(zé)
1.按時(shí)間和程序做好會(huì)計(jì)賬務(wù)和公司費(fèi)用報(bào)銷的審核工作。
2.按工程進(jìn)度適時(shí)開展材料計(jì)劃的審核、成本分析和成本控制的審計(jì)工作。
3.參與招標(biāo)的商務(wù)洽談，負(fù)責(zé)工程預(yù)結(jié)算以及商品房的銷售審計(jì)工作，監(jiān)督各部門合理使用資金，提高資金使用率，控制資金流向。
4.負(fù)責(zé)與銀行、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)政等相關(guān)部門的溝通及協(xié)調(diào)工作，按時(shí)參加稅政培訓(xùn)。
5.按月、季、年做好報(bào)稅工作。
6.完成總經(jīng)理交辦的其它工作。
財(cái)務(wù)部出納崗位職責(zé)
1.管理好公司轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票及其它票據(jù)。
2.做好銀行和現(xiàn)金收支賬務(wù)，現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記賬應(yīng)每日核對(duì)相符，并編制好銀行存款余額調(diào)節(jié)表。
3.及時(shí)匯報(bào)資金流向和用途，每周報(bào)資金明細(xì)表。
4.負(fù)責(zé)辦理企業(yè)賬戶的設(shè)立、取消等相關(guān)銀行業(yè)務(wù)事宜。
5.負(fù)責(zé)辦理公司員工的各種保險(xiǎn)，根據(jù)人員及工資變化隨時(shí)掌握和調(diào)整工資的變動(dòng)情況，每月按指定時(shí)間發(fā)放工資，做好勞資管理工作。
6.完成總經(jīng)理交辦的其它工作。
辦公室文員崗位職責(zé)
1.負(fù)責(zé)辦公室日常工作和公司車輛、后勤管理工作。
2.負(fù)責(zé)督促、落實(shí)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，負(fù)責(zé)員工考勤登記工作。
3.負(fù)責(zé)對(duì)公司員工考評(píng)、晉級(jí)、招聘、辭退、轉(zhuǎn)正的審批及相關(guān)手續(xù)辦理工作。
4.負(fù)責(zé)公司相關(guān)文件、檔案、圖書和印鑒的管理工作。
5.負(fù)責(zé)辦理公司證件的年檢工作。
6.負(fù)責(zé)組織、安排公司的各項(xiàng)會(huì)議、活動(dòng)。
7.負(fù)責(zé)有關(guān)業(yè)務(wù)單位到公司洽談或考察的接待工作。對(duì)于公司外部需會(huì)見總經(jīng)理的人員，做好接待工作。
8.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門及相關(guān)單位之間的關(guān)系。
9.負(fù)責(zé)公司食堂管理及辦公區(qū)域清潔管理工作。
10.負(fù)責(zé)打印公司文件，辦公室電話、傳真、復(fù)印機(jī)等設(shè)備的使用與管理。
11.負(fù)責(zé)辦公用品、低值易耗品和公司其它物品的采購及保管和發(fā)放工作。
12.負(fù)責(zé)報(bào)刊、信件的發(fā)放、轉(zhuǎn)送工作。
13.保證各部門聯(lián)絡(luò)暢通，并了解各部門工作內(nèi)容。
14.負(fù)責(zé)起草總經(jīng)理交辦的各種文件及相應(yīng)的會(huì)議記錄，并將各部門對(duì)每次會(huì)議的落實(shí)情況及時(shí)向總經(jīng)理匯報(bào)。
15.完成總經(jīng)理交辦的其它工作。
司機(jī)崗位職責(zé)
1.遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，完成分配的任務(wù)。
2.遵守交通管理部門制定的法規(guī)、法紀(jì)。
3.保證車容整潔、車輛機(jī)械性能良好。
4.每日自查、自檢車輛狀況。
食堂工作人員崗位職責(zé)
1.負(fù)責(zé)日常的工作餐及公司內(nèi)部聚會(huì)或?qū)ν庹写氖程霉ぷ鳌?/p>
2.制定餐廳菜譜，征求員工意見，改進(jìn)餐廳工作。
工程管理部部長(zhǎng)崗位職責(zé)
1.領(lǐng)導(dǎo)本部門工作，對(duì)本部門工作完成情況和工作質(zhì)量負(fù)全責(zé)。
2.根據(jù)公司的總體工作目標(biāo)和計(jì)劃，制定本部門的具體工作目標(biāo)和工作計(jì)劃。
3.負(fù)責(zé)對(duì)施工單位及監(jiān)理單位的管理，協(xié)調(diào)各專業(yè)隊(duì)伍的施工。
4.對(duì)技術(shù)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證和工程款支付進(jìn)行審核。
5.負(fù)責(zé)施工過程中的各項(xiàng)招標(biāo)工作。
6.負(fù)責(zé)完成工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作，做好政府職能部門公共關(guān)系的管理。
7.完成總經(jīng)理交辦的其它工作。
工程管理部副部長(zhǎng)崗位職責(zé)
1.協(xié)助部長(zhǎng)落實(shí)部門各項(xiàng)工程計(jì)劃，解決工程中的各類問題。
2.重點(diǎn)控制工程施工中的各項(xiàng)成本，合理降低工程造價(jià)。
3.對(duì)施工中的變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及工程款支付進(jìn)行審核。
4.在公司及部門領(lǐng)導(dǎo)的安排下完成具體的招標(biāo)工作，組織相關(guān)人員編制標(biāo)底，進(jìn)行商務(wù)洽談及考察，并代表公司簽定相關(guān)的合同。
5.辦理房地產(chǎn)開發(fā)前期的各類文件及手續(xù)，做好房地產(chǎn)行業(yè)及行政公共關(guān)系的管理。
6.完成總經(jīng)理交辦的其它工作。
工程管理部專業(yè)工程師崗位職責(zé)
1.熟悉和掌握相關(guān)技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容及其適用條件和范圍，科學(xué)有效地指導(dǎo)工程施工。
2.熟悉工程材料和設(shè)備的技術(shù)性能，掌握驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)進(jìn)場(chǎng)的材料進(jìn)行質(zhì)量控制。協(xié)同監(jiān)理單位對(duì)各施工工序進(jìn)行質(zhì)量控制，對(duì)施工過程中的隱蔽工程進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。
3.熟悉專業(yè)工程的施工技術(shù)、操作方法、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程項(xiàng)目施工建設(shè)進(jìn)行管理和檢查。
4.根據(jù)工程計(jì)劃，對(duì)施工項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、實(shí)施階段成本進(jìn)行全面控制。
5.負(fù)責(zé)專業(yè)技術(shù)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證資料管理工作，并嚴(yán)格履行工作程序。
6.督促監(jiān)理公司監(jiān)督施工質(zhì)量，處理質(zhì)量事故。
7.負(fù)責(zé)專業(yè)分部、分項(xiàng)工程檢查驗(yàn)收和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作。
工程管理部檔案員崗位職責(zé)
1.負(fù)責(zé)施工過程中對(duì)參建各方檔案工作的指導(dǎo)和督促工作。
2.負(fù)責(zé)收集本部門的相關(guān)檔案及日常的會(huì)議記錄等工作。
3.負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工后的檔案移交工作。
銷售部部長(zhǎng)崗位職責(zé)
1.負(fù)責(zé)部門工作計(jì)劃、目標(biāo)的制定，及部門各項(xiàng)業(yè)務(wù)（銷售、合同、催款等）的完成。
2.負(fù)責(zé)組織房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)調(diào)研、信息收集和政策法規(guī)的研究工作，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，跟蹤把握市場(chǎng)行情，及時(shí)提出合理的整體促銷計(jì)劃和方案，認(rèn)真組織和努力完成項(xiàng)目的銷售工作。
3.及時(shí)協(xié)調(diào)和處理解決客戶和本公司的各類投訴并反饋有關(guān)信息，認(rèn)真做好售前、售中、售后的各項(xiàng)服務(wù)工作。
4.負(fù)責(zé)向上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)提交銷售統(tǒng)計(jì)與分析報(bào)表。
5.負(fù)責(zé)售出單位認(rèn)購書的簽收及審核。
6.制定實(shí)施銷售費(fèi)用計(jì)劃及預(yù)算，嚴(yán)格控制銷售成本。
7.參與項(xiàng)目策劃工作，負(fù)責(zé)售樓處、樣板房方案及裝修標(biāo)準(zhǔn)方案的制定工作和組織實(shí)施工作。
8.負(fù)責(zé)制定銷售提成方案及定期統(tǒng)計(jì)提交公司審核發(fā)放。
9.負(fù)責(zé)對(duì)售樓員進(jìn)行培訓(xùn)和管理，根據(jù)實(shí)際工作情況向上級(jí)建議獎(jiǎng)勵(lì)、留用、處罰、解聘售樓員。
銷售部銷售主管崗位職責(zé)
1.根據(jù)公司整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，參與制定銷售計(jì)劃，同時(shí)制定本組每月銷售計(jì)劃，掌握銷售進(jìn)度。
2.負(fù)責(zé)填寫工作日志，銷售日?qǐng)?bào)及銷控表的核對(duì)和填制，銷售統(tǒng)計(jì)工作。
3.負(fù)責(zé)每日的記帳。
4.負(fù)責(zé)復(fù)審每日簽約的合同，認(rèn)購單，保留單。
5.負(fù)責(zé)銷售部的排班及考勤管理，記錄。
6.負(fù)責(zé)會(huì)議的記錄，文稿撰寫等文秘工作。
7.負(fù)責(zé)銷售部辦公用品的管理。
8.配合經(jīng)理完成銷售及經(jīng)理交辦的其它工作。
9.在銷售部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)具體銷售工作。
10.定期組織匯報(bào)銷售情況，編制銷售報(bào)表，定期報(bào)送部門領(lǐng)導(dǎo)。
11.根據(jù)銷售計(jì)劃，參與制定和調(diào)整銷售方案，并負(fù)責(zé)具體銷售方案實(shí)施。
銷售部銷售內(nèi)業(yè)崗位職責(zé)
1.負(fù)責(zé)辦理備案、貸款工作，審核合同的簽訂及貸款人的要件。
2.負(fù)責(zé)檔案和合同管理，通知并將資料分發(fā)到有關(guān)部門（如將重新使用的價(jià)格表報(bào)送辦公室、財(cái)務(wù)部）。
3.行政及其他費(fèi)用開支的具體經(jīng)辦，已發(fā)生的費(fèi)用分門別類錄入電腦，進(jìn)行費(fèi)用控制與統(tǒng)計(jì)，制定月報(bào)表。
4.參與傭金計(jì)算。
5.負(fù)責(zé)銷售部業(yè)績(jī)考核表的發(fā)放與回收，送交分管領(lǐng)導(dǎo)。
6.根據(jù)合同規(guī)定制定客戶應(yīng)繳樓款金額及時(shí)間表，并落實(shí)到具體銷售人員，監(jiān)督催款情況。
7.制定銷售臺(tái)帳，定期上交主管領(lǐng)導(dǎo)。
8.執(zhí)行銷售部主管領(lǐng)導(dǎo)安排的其它日常工作。
銷售部售樓員崗位職責(zé)
1.負(fù)責(zé)房屋銷售工作，負(fù)責(zé)實(shí)施完成公司總的銷售計(jì)劃。
2.對(duì)照工程圖紙，對(duì)商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、面積、室內(nèi)各種設(shè)施了解清楚、背熟記牢。
3.深入市場(chǎng)搞好調(diào)查研究，熟悉房屋市場(chǎng)的銷售趨勢(shì)、價(jià)格走向及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，為制定銷售策略提供意見。
4.嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的銷售價(jià)格，如有變動(dòng)，必須向銷售總監(jiān)請(qǐng)示，經(jīng)同意并做批示后方可變動(dòng)。
5.對(duì)售房中發(fā)生的重要問題，要及時(shí)通過部門經(jīng)理向公司匯報(bào)，不得擅自處理。
6.積極地同房屋交易機(jī)構(gòu)及購房者進(jìn)行聯(lián)系，多渠道做好房屋銷售工作，確保銷售計(jì)劃的完成。
7.對(duì)客戶提出的問題，要及時(shí)反饋給公司有關(guān)部門或人員進(jìn)行處理，直到客戶滿意為止。
8.設(shè)立裝戶圖、建立銷售臺(tái)帳，對(duì)已銷售的房屋應(yīng)收房款、已收房款、未收房款登記清楚。
物業(yè)管理部部長(zhǎng)崗位職責(zé)
1.全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
2.組織本部門人員進(jìn)行前期樓宇的接管驗(yàn)收，業(yè)主入住資料準(zhǔn)備。協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。
3.協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，以便于開展各項(xiàng)工作。
4.定期對(duì)本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。
5.負(fù)責(zé)物業(yè)管理部的崗位確定和編制人員招聘計(jì)劃，協(xié)助辦公室做好物業(yè)服務(wù)中心人員的招聘、考核、錄用及人員調(diào)整工作。
6.負(fù)責(zé)編制物業(yè)服務(wù)工作所需的物品采購計(jì)劃，上報(bào)公司相關(guān)部門，并負(fù)責(zé)所購物品的保管和發(fā)放工作。
7.負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)中心工作計(jì)劃，并保證計(jì)劃的貫徹執(zhí)行。
8.全面負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心工作，保證物業(yè)服務(wù)中心管理范圍內(nèi)的工作質(zhì)量，為住戶提供良好的管理與服務(wù)。
9.負(fù)責(zé)制定、貫徹、落實(shí)崗位責(zé)任制，制定工作要求，工作目的，建立各項(xiàng)管理制度。
10.負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查物業(yè)服務(wù)中心各項(xiàng)工作及基層人員的工作完成情況。
11.完成總經(jīng)理交辦的其它工作任務(wù)。
物業(yè)管理部物業(yè)管理員崗位職責(zé)
1.負(fù)責(zé)所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日巡檢和協(xié)調(diào)違章及投訴的處理工作。
2.參與樓宇的竣工驗(yàn)收和接管工作，準(zhǔn)備業(yè)主入住資料、辦理裝修驗(yàn)收手續(xù)并陪同業(yè)主看房。
3.辦理業(yè)主裝修審批手續(xù)，負(fù)責(zé)裝修巡視，并辦理裝修驗(yàn)收手續(xù)。
4.對(duì)所管區(qū)域內(nèi)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行檢查，并按規(guī)定上報(bào)管理中心匯總制定年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。
5.熱情接待來訪業(yè)主，樹立良好公司形象，對(duì)業(yè)主的建議或投訴要及時(shí)登記并處理。
6.負(fù)責(zé)管理費(fèi)和各項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。
7.在部長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。
8.負(fù)責(zé)管理公司清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。
9.負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中不合格的服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)戶投訴。
10.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部資料，業(yè)主資料的檔案管理工作。
11.積極完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
門診醫(yī)生工作職責(zé)
1、門診工作人員必須提前10分鐘到崗，做好準(zhǔn)備，準(zhǔn)時(shí)開診。
2、門診工作人員必須遵守勞動(dòng)紀(jì)律，不遲到、早退、空崗，特殊情況自己調(diào)班或科內(nèi)解決。
3、工作中必須衣著整潔保持工作桌面干凈、利落、完整，保持室內(nèi)衛(wèi)生。
4、醫(yī)生必須做到首診負(fù)責(zé)制，如果有特殊情況，與病人解釋清楚或與有關(guān)人員詳細(xì)交班。需要留觀或搶救的病人，與急診科醫(yī)師交接班。不允許推諉病人，不允許看人情號(hào)及搭車開藥。
5、診室中不允許吸煙、聊天及串科室，不允許空崗，診療中不允許使用手機(jī)，保持完好的工作秩序。
6、各門診醫(yī)生必須按“病歷、手冊(cè)、處方”書寫要求規(guī)范書寫。
述職報(bào)告是干部工作業(yè)績(jī)考核、評(píng)價(jià)、晉升的重要依據(jù)，述職者一定要實(shí)事求是、真實(shí)客觀地陳述，力求全面、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映述職者在所在崗位職責(zé)的情況。下面就讓小編帶你去看看工程部主管年度工作述職報(bào)告范文5篇，希望能幫助到大家!
工程部主管述職報(bào)告1尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：
感謝公司領(lǐng)導(dǎo)的信任，由本人擔(dān)任公司工程部副經(jīng)理一職，主持工程部日常工作。在任職期間，基本上能按公司要求完成工作任務(wù)，但也存在一些問題和不足?，F(xiàn)報(bào)告如下：
一、工作完成情況：
1、掌握工地在建工程情況，各工地總包、各分包單位的人事架構(gòu)、工程進(jìn)度、質(zhì)量控制、遺留問題等進(jìn)行分析和初步判斷，制訂各階段的處理措施。
2、熟悉公司人事架構(gòu)、工作方法;
3、熟悉工程?a
href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽迸渲茫敫鞲鱟ㄒ倒こ淌Φザ攔低?，以褩U僬莆展ぷ饗腫?
4、處理解決在建工程歷史遺留問題，如：______樓工地遺留簽證單五份、______樓工地遺留簽證單十一份;
5、召開各工地工程例會(huì)，制定新的工作例會(huì)方法，將過去拖拉疲沓的工作例會(huì)改變?yōu)槟芴幚斫鉀Q工地實(shí)際問題的工作例會(huì);如：主持______項(xiàng)目、______項(xiàng)目的第一次工程例會(huì)，會(huì)上以各單位達(dá)成今后對(duì)項(xiàng)目管理的基本要求;
6、明確工程部各專業(yè)工程師職責(zé)，改變過去無目標(biāo)、胡子眉毛一把抓的現(xiàn)象，制定周工作計(jì)劃，提高工作效率;明確各個(gè)工地具體責(zé)任人，由本人任總責(zé)任;
7、落實(shí)上周的工地存在的問題，明確責(zé)任人和監(jiān)督人，有效的解決問題;
8、敦促各工地總包、分包單位提供施工組織設(shè)計(jì)九份、進(jìn)度計(jì)劃九份，對(duì)不合格的發(fā)回重做;如：______工地施工進(jìn)度計(jì)劃達(dá)不到我公司確定的工期，已發(fā)回令其重做;
9、對(duì)各個(gè)工地關(guān)鍵工程工序?qū)崟r(shí)跟進(jìn)驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問題的，即時(shí)與施工單位和監(jiān)理單位溝通，以求用最快的速度解決。
如：驗(yàn)收______樓15層鋼筋綁扎時(shí)，發(fā)現(xiàn)17個(gè)問題(及時(shí)處理)，在驗(yàn)收16層鋼筋時(shí)只發(fā)現(xiàn)4個(gè)問題(及時(shí)處理)，已有較大改觀，相信17層鋼筋驗(yàn)收時(shí)基本無問題，從而確保工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全。
二、遵守公司規(guī)章制度，著重執(zhí)行力
1、適應(yīng)了公司考勤打卡的工作制度，改變了過去從不打卡的習(xí)慣，至今為全勤。
2、遵照劉總的指示，開展工程部各項(xiàng)工作，建立總包單位和分包單位平行管理體系，嚴(yán)格按照公司對(duì)工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度管理各項(xiàng)目。
3、著力打造工程部的執(zhí)行力，追求結(jié)果，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行;
4、對(duì)待公司變革，推行的各項(xiàng)制度，首先是堅(jiān)決地執(zhí)行。
修改、完善在做中思考，在做中完善，發(fā)展中的問題要在發(fā)展中解決。
三、目前在工作中的管理方法：
1、按照專業(yè)劃分了管理范圍，工程部每星期五上午9.00～9.30時(shí)召開部門會(huì)議，按照公司指定的節(jié)點(diǎn)，制定下周項(xiàng)目?jī)?nèi)控里程碑節(jié)點(diǎn);
2、由各專業(yè)工程師帶著里程碑節(jié)點(diǎn)，與所管轄的總包、分包單位進(jìn)行充分溝通，排布本專業(yè)工程的內(nèi)部工作分解結(jié)構(gòu)和內(nèi)部時(shí)間節(jié)點(diǎn);
3、在前兩步工作完成的基礎(chǔ)之上，工程部組織各專業(yè)工程師、監(jiān)理工程師、總分包單位項(xiàng)目經(jīng)理共同討論，識(shí)別專業(yè)工程之間的工作接口關(guān)系。
四、存在不足之處，需改進(jìn)部份：
我雖然完成了很多工作任務(wù)，也總結(jié)出了一些工作經(jīng)驗(yàn)，但由于工作時(shí)間較短，與公司的高標(biāo)準(zhǔn)要求相比照，還存在著不小的差距，還有許多不足之處需要努力克服，一是專業(yè)學(xué)習(xí)需要進(jìn)一步加強(qiáng)，文字綜合能力需要進(jìn)一步提高。
二是面對(duì)紛繁復(fù)雜的工作任務(wù)容易產(chǎn)生急躁情緒，思考問題有時(shí)不夠全面周延。由于日常工作任務(wù)較為細(xì)碎，難以“一蹴而就”，因此在個(gè)別階段容易產(chǎn)生急躁情緒，語氣生硬，而且對(duì)于事務(wù)的價(jià)值判斷，輕重緩急還不能很好地把握。面對(duì)一些突發(fā)問題，反映不夠迅速，處理不夠及時(shí)、妥帖。在思考、協(xié)調(diào)一些問題上，想法簡(jiǎn)單，考慮不夠周全，遺留問題較多。因此，在今后的工作中，頭腦中必須樹立“服務(wù)第一”的意識(shí)，時(shí)刻約束自己的言行，轉(zhuǎn)變工作態(tài)度，提高責(zé)任意識(shí)和辦事效率。面對(duì)復(fù)雜的工作任務(wù)，捋清思路，明確哪些亟需，哪些次要，更加注重工作的條理性。同時(shí)，注重在失敗和批評(píng)中積累經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)教訓(xùn)，遇事不自亂陣腳，冷靜處理，三思而后行。
三是組織協(xié)調(diào)和靈活變通處理問題能力不足，團(tuán)隊(duì)意識(shí)需進(jìn)一步加強(qiáng)。在綜合處理個(gè)別問題的過程中，有時(shí)顯得力不從心，工作的策略性不強(qiáng)，在組織協(xié)調(diào)一些事項(xiàng)時(shí)還不能夠全面地處理好方方面面的關(guān)系，也時(shí)常由于固定思維模式不能夠很好地采取變通措施，工作效果不佳。另外，由于習(xí)慣獨(dú)立面對(duì)問題，向身邊同志交流不夠，對(duì)于他人感受有時(shí)欠思量，缺乏“換位思考”。為了今后工作上取得更大進(jìn)展，就要牢固樹立全局意識(shí)，積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，既要堅(jiān)持原則，也不可生搬硬套。對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足、拿不準(zhǔn)的問題杜絕擅作主張，認(rèn)真地向有經(jīng)驗(yàn)的同志虛心求教。遇有工作中需要相互配合，而他人存在較為困難、亟需解決的問題或出現(xiàn)錯(cuò)誤的時(shí)候，要多為他人著想，加強(qiáng)溝通交流，提出意見建議時(shí)注意控制情緒、把握措辭，爭(zhēng)取做到既能夠妥善地處理問題，又很好地照顧他人情緒，不以個(gè)人意志強(qiáng)加于人、制造矛盾。
五、對(duì)今后的工作想法
1、將工程部的人員工作分解為兩個(gè)部分進(jìn)行考核。
1)工程實(shí)體進(jìn)展情況、實(shí)體質(zhì)量的考核
2)專業(yè)工程師從事管理工作進(jìn)展情況考核，定期考核，問題消項(xiàng)。工作分解，溝通，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控有效降低了管理風(fēng)險(xiǎn);
2、經(jīng)常召開不定時(shí)專題(現(xiàn)場(chǎng))項(xiàng)目會(huì)議。
從各專業(yè)工程師的角度識(shí)別工程關(guān)鍵控制點(diǎn)、存在的風(fēng)險(xiǎn);然后制作問題列表，分發(fā)給大家共同討論和制定對(duì)策，分析消除這些過程風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)控措施。
3、定期溝通：定期與部門員工進(jìn)行溝通，消除工作隔閡，融洽項(xiàng)目氛圍，激發(fā)大家主動(dòng)工作的積極性。
4、對(duì)于不同的合作單位，要容忍差異，采用不同的方法應(yīng)對(duì)變化;
5、各分項(xiàng)項(xiàng)目切實(shí)執(zhí)行樣板引路制度，是實(shí)施工程質(zhì)量有效途徑：
1)在工序展開前進(jìn)行詳細(xì)的質(zhì)量交底，使施工人員在樣板施工時(shí)，能夠感受到項(xiàng)目部嚴(yán)格的質(zhì)量要求。從而統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，在思想上統(tǒng)一質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
2)發(fā)揮樣板的參照作用，在施工過程中不斷地參照對(duì)比，發(fā)現(xiàn)問題隨時(shí)通知相關(guān)單位實(shí)施整改。
3)及時(shí)總結(jié)樣板做法，在不同施工單位之間開展質(zhì)量評(píng)比，推廣好的施工做法和管理方法，提高質(zhì)量管理工作的覆蓋面。
以上為試用期的認(rèn)識(shí)，不足之處請(qǐng)公司批評(píng)指正，懇請(qǐng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)正。
工程部主管述職報(bào)告220____年9月，根據(jù)____分公司的工作安排，我作為分公司工程部經(jīng)理，負(fù)責(zé)分公司工程建設(shè)方面的管理工作。自就職以來，我嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，敢于承擔(dān)責(zé)任，有效利用組織協(xié)調(diào)能力，能理論聯(lián)系實(shí)際的開展工作，與各同事團(tuán)結(jié)進(jìn)取，對(duì)廣東臺(tái)山、羅定、新興、上川島分水嶺及云南牟定一期共5個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目開展工程管理協(xié)調(diào)工作。任職期間在安全管理方面，工程建設(shè)未發(fā)生影響安全績(jī)效的事故事件，安全管理處于受控狀態(tài)。在工程質(zhì)量管理方面，嚴(yán)抓施工質(zhì)量管理，未發(fā)生質(zhì)量事故事件。在進(jìn)度控制方面，組織編制各在建項(xiàng)目的一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃，以計(jì)劃指導(dǎo)施工。在成本控制方面，開展各新建項(xiàng)目完成項(xiàng)目概預(yù)算編制工作。結(jié)合一直以來開展的工程管理工作，我對(duì)個(gè)人工作報(bào)告如下：
一、20____年工作情況：
作為工程部負(fù)責(zé)人，安全一直是我最為關(guān)注的重點(diǎn)，安全是根本，是效益的保證。在實(shí)際工作當(dāng)中，認(rèn)真落實(shí)風(fēng)電公司和分公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，建立分公司工程安全管理制度，加強(qiáng)對(duì)各在建項(xiàng)目的安全管理力度。針對(duì)各在建項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的安全保證措施，對(duì)安全薄弱環(huán)節(jié)部位進(jìn)行整治，有效的杜絕了違章作業(yè)，降低安全事故發(fā)生的概率，順利的通過了風(fēng)電公司各部門和分公司組織的各項(xiàng)安全檢查。工程部?jī)?nèi)部多次組織進(jìn)行安全檢查活動(dòng)，從車輛安全管理、消防安全、飲食衛(wèi)生及應(yīng)急預(yù)案等方面，組織進(jìn)行全面的安全檢查，對(duì)檢查存在的安全隱患嚴(yán)格按照“三定”原則要求各項(xiàng)目進(jìn)行落實(shí)，并定期進(jìn)行復(fù)查，確保消除各項(xiàng)安全隱患，保證施工安全。質(zhì)量是企業(yè)永恒的主題，更是施工管理追求的目標(biāo)，工作中我經(jīng)常向部門員工及各項(xiàng)目第一責(zé)任人灌輸“安全第一，質(zhì)量第一，追求卓越”的企業(yè)安全質(zhì)量理念。要求每個(gè)工程項(xiàng)目在開工前，都編制《質(zhì)量管理規(guī)劃》，明確質(zhì)量管理目標(biāo)，編制合理的進(jìn)度計(jì)劃，從設(shè)備進(jìn)場(chǎng)到各項(xiàng)工序的施工，嚴(yán)格執(zhí)行“三控，三檢”制度，從基礎(chǔ)管理上保證了各項(xiàng)工程的施工質(zhì)量，嚴(yán)格要求施工單位的各項(xiàng)報(bào)檢、報(bào)驗(yàn)合格率必須達(dá)到100%。定期組織開展質(zhì)量整治活動(dòng)，提升工程建設(shè)質(zhì)量管理水平。
對(duì)各項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度控制，嚴(yán)格按照進(jìn)度計(jì)劃落實(shí)各項(xiàng)工作。根據(jù)各項(xiàng)目的施工條件和合同工期，制定科學(xué)合理的進(jìn)度計(jì)劃。隨著各項(xiàng)目工程的進(jìn)行，在不同階段編制各層次的進(jìn)度計(jì)劃，根據(jù)各項(xiàng)目的特殊情況進(jìn)行特殊調(diào)整，使進(jìn)度始終處于受控狀態(tài)，做到始終對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪M(jìn)度控制。在20____年7月組織工程部人員編制了____項(xiàng)目、____項(xiàng)目、____項(xiàng)目及____項(xiàng)目的一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃，順利通過了分公司和風(fēng)電公司工程部的審批。
配合各項(xiàng)目開展執(zhí)行概預(yù)算實(shí)施工作。完成了羅定項(xiàng)目、新興項(xiàng)目的執(zhí)行概預(yù)算編制工作，并通過了分公司及風(fēng)電公司的審批，得以實(shí)施。
完成了工程部組織機(jī)構(gòu)及人員的確定，并按風(fēng)電公司要求開展日常工程管理工作。積極做好人員的思想工作，培養(yǎng)業(yè)務(wù)骨干人員，為后續(xù)工程項(xiàng)目的開展儲(chǔ)備人才。
每周定期召開工程協(xié)調(diào)例會(huì)，利用會(huì)議對(duì)各項(xiàng)目及部門內(nèi)部工作進(jìn)行安排和落實(shí)，對(duì)施工過程中存在的問題及困難進(jìn)行探討和解決，對(duì)會(huì)議的決策進(jìn)行跟蹤落實(shí)，對(duì)各項(xiàng)目工程進(jìn)展起到了良好的促進(jìn)作用。
協(xié)助各項(xiàng)目開展與當(dāng)?shù)卣恼鞯貐f(xié)調(diào)工作。自羅定項(xiàng)目、新興項(xiàng)目核準(zhǔn)后，多次與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行溝通，開展征地工作，提前介入，避免處于被動(dòng)狀態(tài)。多次與臺(tái)山政府就臺(tái)山風(fēng)電場(chǎng)項(xiàng)目及分水嶺項(xiàng)目征地事宜進(jìn)行洽談，并取得了一定的進(jìn)展。
完成了對(duì)羅定項(xiàng)目、新興項(xiàng)目施工圖紙的審查工作，從道路施工圖、風(fēng)機(jī)基礎(chǔ)圖紙到升壓站圖紙以及技術(shù)規(guī)范，全部組織進(jìn)行了審查，并與設(shè)計(jì)院就設(shè)計(jì)過程中存在的問題進(jìn)行了溝通協(xié)調(diào)，從設(shè)計(jì)階段開始介入，避免在施工過程中出現(xiàn)重復(fù)、冗余的工作，造成成本增加和資源浪費(fèi)。
二、不足之處：
在____分公司工程建設(shè)管理過程中，雖然在取得了一定的進(jìn)展，但是仍存在一些不足之處。第一，在征地協(xié)調(diào)方面，介入不夠迅速，未找準(zhǔn)關(guān)鍵點(diǎn)，致使征地工作處于被動(dòng)狀態(tài)。由于種種原因致使了臺(tái)山項(xiàng)目施工發(fā)生了滯后的情況，而新興項(xiàng)目、羅定項(xiàng)目及分水嶺項(xiàng)目的征地同樣存在問題，與公司的進(jìn)度目標(biāo)存在差異。第二，和部門員工的溝通不到位，這主要取決了我工作的安排。今年下半年主要在外跑征地事宜，大部分的時(shí)間都在和政府及各相關(guān)部門做工作，與部門員工的溝通比較少，未能很好了解員工的思想動(dòng)態(tài)和困難，未很好的就公司及工程部的目標(biāo)進(jìn)行溝通，達(dá)成一致的目標(biāo)，未能迅速的充分的調(diào)動(dòng)員工積極性，致使部門工作較為被動(dòng)。第三，在工程資料建設(shè)方面投入的資源不足，未能迅速建立起工程部的文件體系。
三、結(jié)語：
在各項(xiàng)目工程施工管理中，我將付出更大的努力，充分利用分公司給我的這個(gè)平臺(tái)，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，加強(qiáng)施工管理，嚴(yán)抓落實(shí)，確保分公司在建和新建的各項(xiàng)工程順利完成目標(biāo)指標(biāo)。
20____年很快就過去，我知道這不是終點(diǎn)而是一個(gè)新起點(diǎn)，也是充滿希望和機(jī)遇的一年。接下來一年我不負(fù)所望，帶領(lǐng)工程部全體成員，努力完成分公司的績(jī)效指標(biāo)，為分公司創(chuàng)造更高的效益，贏得更多的榮譽(yù)。
工程部主管述職報(bào)告3時(shí)間飛逝、日月如梭，轉(zhuǎn)眼又到了20____年年終，新年的鐘聲即將響起。一年來在各位領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷指導(dǎo)和其他部門同仁的大力支持下，本人帶領(lǐng)程工程部全體員工，按照公司的統(tǒng)一布署和要求，以部門管理、人員分工、現(xiàn)場(chǎng)管理為目標(biāo)全面履行工程部管理職能，在工程管理工作中認(rèn)真負(fù)責(zé)，勇于創(chuàng)新，協(xié)調(diào)配合，較好地完成了公司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)，工程部的全面建設(shè)也躍出了一個(gè)新臺(tái)階，完成了大量工作，取得了不小成效，也積累了一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。下面扼要把我一年來工作中所取得的成績(jī)向領(lǐng)導(dǎo)及同志們做以下匯報(bào)：
一、今年工作完成情況
(一)項(xiàng)目監(jiān)理招標(biāo)
今年根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃，我部門配合項(xiàng)目完成了凱悅A-08地塊、A03地塊創(chuàng)新街小學(xué);萬通項(xiàng)目二期安置區(qū)B-
8、A-
5、A-6地塊的監(jiān)理招標(biāo)、考察、談判、合同簽署。
(二)編寫工程管理制度
編制完成《工程獎(jiǎng)罰管理辦法》、《工程檢查記錄管理辦法》、《工程量化考核指標(biāo)修訂》、《工程監(jiān)理管理辦法》的制定，并對(duì)《永恒工程管理制度》進(jìn)行了重新修訂。
(三)召開工程專題例會(huì)
20____年我部每月組織集團(tuán)招采、成本、物業(yè)公司及各項(xiàng)目公司參加工程月度專題例會(huì)，匯總每月工程進(jìn)度情況，處理、協(xié)調(diào)工程類工作，討論下月工作計(jì)劃安排，跟蹤問題的落實(shí)情況等，解決工程中存在的實(shí)際問題。
(四)開展河北、北京等異地項(xiàng)目公司的工程管理。
按照集團(tuán)年初的戰(zhàn)略布署，將河北、北京項(xiàng)目納入到集團(tuán)統(tǒng)一管理中。今年
八、十月份，我部在集團(tuán)分管副總裁的帶領(lǐng)下，工程、招采、成本部聯(lián)合開展了對(duì)河北、北京異地項(xiàng)目公司的檢查。以河北項(xiàng)目公司、北京森林假日項(xiàng)目公司為基礎(chǔ)，初步開展了異地項(xiàng)目公司管理模式的探索，并編寫了《異地項(xiàng)目公司管理辦法》。
(五)部門內(nèi)部管理
為提高員工的管理能力及創(chuàng)新能力、激發(fā)工作積極性、增強(qiáng)員工危機(jī)感和責(zé)任感、選優(yōu)提干。部門今年在內(nèi)部推行輪流執(zhí)行經(jīng)理制度，讓每個(gè)員工做為執(zhí)行經(jīng)理，對(duì)部門的日常工作進(jìn)行管理，以此鍛煉員工的管理、執(zhí)行及決策能力。為集團(tuán)培養(yǎng)全能型管理人才、踐行企業(yè)文化、體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)凝聚力。
(六)外部管理
我部門人員要求注重交流溝通、內(nèi)部團(tuán)結(jié)。要求在工作中對(duì)外時(shí)，提前協(xié)商，統(tǒng)一口徑。在廉政建設(shè)方面，要求部門員工與項(xiàng)目上不發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，不接受項(xiàng)目上的宴請(qǐng)，切實(shí)遵守集團(tuán)的規(guī)章制度。
(七)工程質(zhì)量管理
我部定期對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行檢查。平均每周不少于一次，重點(diǎn)工程加大檢查頻率。通過檢查，及時(shí)糾正項(xiàng)目公司管理中存在的疏漏和錯(cuò)誤之處，并向項(xiàng)目公司及時(shí)傳送《工程檢查記錄表》，同時(shí)做好監(jiān)督和回訪。在抓問題的整改同時(shí)，也積極發(fā)掘和樹立典型，并編寫優(yōu)秀做法，供其他項(xiàng)目公司學(xué)習(xí)。總體來講，我司工程質(zhì)量除少數(shù)項(xiàng)目外，大多數(shù)項(xiàng)目公司質(zhì)量一般，仍存在較多工程質(zhì)量通病。有喜有憂。沒有太多亮點(diǎn)，今后要加大管理、獎(jiǎng)懲力度。
(八)工程安全管理
20____年集團(tuán)各項(xiàng)目公司安全生產(chǎn)形勢(shì)穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)重大質(zhì)量安全事故。重點(diǎn)加強(qiáng)了對(duì)萬通B-
5、6;
凱悅項(xiàng)目開發(fā)區(qū)這兩個(gè)工程的深基坑安全監(jiān)督管理工作，組織進(jìn)行了各項(xiàng)目公司汛期、冬季施工安全專項(xiàng)檢查工作。在平常的日常工程巡查中，及時(shí)對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的安全問題進(jìn)行提醒和預(yù)警，事后加強(qiáng)跟蹤落實(shí)。
(九)工程進(jìn)度管理
各項(xiàng)目公司上半年工程進(jìn)度基本達(dá)到了目標(biāo)要求，重點(diǎn)工作節(jié)點(diǎn)均達(dá)到了集團(tuán)要求。如凱悅項(xiàng)目開發(fā)區(qū)7#-10#樓按計(jì)劃達(dá)到了五月份開盤;2#-6#樓克服總包單位調(diào)整，工期壓力極為緊張的重重困難，九月份工程達(dá)到5層預(yù)售節(jié)點(diǎn)的要求。萬通項(xiàng)目克服年后總包單位勞動(dòng)力不足的壓力，按計(jì)劃達(dá)到了八至九月份5層封頂節(jié)點(diǎn)的要求。在協(xié)助項(xiàng)目公司解決以上問題時(shí)，工程管理部多次到現(xiàn)場(chǎng)參加工作協(xié)調(diào)會(huì)，解決項(xiàng)目困難。
(十)在集團(tuán)推廣新技術(shù)、新材料、新工藝
根據(jù)集團(tuán)的要求和各項(xiàng)目工程的實(shí)際情況，我部門進(jìn)行了新工藝新材料的推廣，編寫了如下作法：《現(xiàn)澆混凝土空心樓蓋工程做法》、《混凝土無縫施工新技術(shù)》、《建筑行業(yè)十大新技術(shù)新工藝、新材料》、《噴涂速凝防水涂料》。通過新技術(shù)的編寫和推廣，不但提高了員工的專業(yè)素質(zhì)，而且促進(jìn)了集團(tuán)整體工程水平的提高。
(十一)開展培訓(xùn)工作
今年我部門為了提高員工的綜合素質(zhì)，完善知識(shí)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)綜合管理能力、創(chuàng)新能力和執(zhí)行能力，相互間開展工程技術(shù)交流。專門組織對(duì)項(xiàng)目公司及相關(guān)部門的培訓(xùn)工作。包括：《工程管理與質(zhì)量通病防治》、《電梯安裝基礎(chǔ)知識(shí)及使用管理與維護(hù)保養(yǎng)》、《工程管理制度》、《PROJECT軟件與工程進(jìn)度計(jì)劃的編制》的培訓(xùn)。
(十二)舉行工程技術(shù)比賽
由工程管理部和萬通項(xiàng)目工程部共同組織舉辦《萬通B
5、6地塊審圖比賽》，由工程管理部和人力資源部共同組織舉辦《建筑工程安全知識(shí)競(jìng)賽》都取得了良好效果，不但豐富了大家的業(yè)余文化生活，同時(shí)也提高了員工的專業(yè)及管理知識(shí)。
(十三)加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)目監(jiān)理的管理
在項(xiàng)目管理中，我部將監(jiān)理單位納入項(xiàng)目管理范疇，讓監(jiān)理公司參與工程檢查，并開展工作交流。集團(tuán)工程管理部定期參加各項(xiàng)目的監(jiān)理例會(huì)，同時(shí)與項(xiàng)目監(jiān)理積極進(jìn)行座談，詳細(xì)了解近期的工程情況，支持監(jiān)理的正常管理工作。
二、明年工作計(jì)劃
(一)部門明年繼續(xù)推行執(zhí)行經(jīng)理制度，內(nèi)部工作充分放權(quán)，對(duì)部門員工的鍛煉還要加強(qiáng)，在實(shí)踐中提高能力，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，多提供鍛煉機(jī)會(huì)，提拔優(yōu)秀人才。
(二)河南省內(nèi)各項(xiàng)目公司推行量化指標(biāo)考核。將《工程獎(jiǎng)罰管理制度》與量化考核制度相結(jié)合，進(jìn)一步做好獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)勝，處罰落后的工作，調(diào)動(dòng)廣大項(xiàng)目公司工程技術(shù)人員的工作積極性，留住人才，穩(wěn)定工程技術(shù)團(tuán)隊(duì)。
(三)加強(qiáng)與物業(yè)公司、項(xiàng)目公司的工作聯(lián)系。每月與物業(yè)公司、項(xiàng)目公司座談一次，了解工程上存在的問題，協(xié)助解決問題，并在施工過程中注意加強(qiáng)預(yù)防管理。
三、對(duì)集團(tuán)發(fā)展的建議
(一)項(xiàng)目公司所報(bào)的工作進(jìn)度均留有一定余地，但集團(tuán)又沒有標(biāo)準(zhǔn)限制，考核目標(biāo)難度較低，對(duì)集團(tuán)管控造成影響。工程進(jìn)度計(jì)劃管理應(yīng)逐步建立集團(tuán)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，建議集團(tuán)組織各部門、項(xiàng)目公司制定項(xiàng)目開發(fā)工期定額，合理控制開發(fā)周期，合理考核、獎(jiǎng)勵(lì)，提高管理效力。
(二)影響集團(tuán)發(fā)展的關(guān)鍵因素是管理方法、手段，集團(tuán)除應(yīng)加大各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層管理方面的培訓(xùn)工作外，同時(shí)應(yīng)盡快建立對(duì)管理工作進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)的相關(guān)制度，(集團(tuán)現(xiàn)在還沒有管理方面的獎(jiǎng)勵(lì)制度)，推動(dòng)管理工作更上一步臺(tái)階。
工程部主管述職報(bào)告4我于20____年8月28日進(jìn)入公司工作，成為公司的一名試用員工，擔(dān)任公司部門經(jīng)理一職，主要職責(zé)是負(fù)責(zé)處理物業(yè)工程維修事務(wù)。很感謝公司全體同仁對(duì)我工作的大力支持和幫助，也感謝公司為我提供了一個(gè)施展才能的舞臺(tái)。作為公司一個(gè)部門的經(jīng)理，我深感肩上的任務(wù)沉重，責(zé)任重大，壓力更大，甚至有時(shí)也會(huì)深怕自己不能完成公司給予的任務(wù)，不能實(shí)現(xiàn)總經(jīng)理對(duì)我的期望。但，有壓力才有動(dòng)力。也正是基于這樣的壓力，才給了我努力工作的動(dòng)力，讓我時(shí)時(shí)刻刻都想把自己的工作做到最完美的程度，慢慢尋找到了工作的自信。在工作的過程當(dāng)中，公司同仁們給了我很大的幫助，讓我在很短的時(shí)間里就能夠了解公司情況，熟悉公司所處環(huán)境，使得我可以順利地開展各項(xiàng)工作，公司的制度也正有條不紊地走上規(guī)范化道路。以下是我近期對(duì)項(xiàng)目的了解程度：
1、園區(qū)主要建筑共計(jì)16棟樓，另有1棟10KV高壓配電室、1棟2層物業(yè)辦公樓、1棟未移交的辦公樓(物業(yè)中心)、及招商中心、東西門崗、垃圾站等附屬服務(wù)性建筑;
2、供電：雙路10KV高壓引入園區(qū)高壓配電室(2臺(tái)2000KVA變壓器，另預(yù)留4臺(tái)增容位置)，經(jīng)1#、2#變壓器轉(zhuǎn)換成低壓380V后分到各個(gè)樓內(nèi)，其中1、2、3、6、7、8、12、15、16號(hào)樓內(nèi)各一路(2號(hào)西電纜丟失);
10號(hào)樓分雙路供到南、北兩側(cè)的低壓配電室后再次分供到各層各戶，各戶均有電表計(jì)量;4、9號(hào)樓雙電纜供電;13、14樓共用1根電纜;5、11號(hào)樓因未施完工，所以沒有布電纜。
3、供水：園內(nèi)環(huán)形雙路供水。
園區(qū)南側(cè)8#樓南側(cè)和西門口各一個(gè)總閥及總水表，在園區(qū)內(nèi)形成環(huán)路供到各個(gè)樓內(nèi)(因園區(qū)內(nèi)無高層建筑，所以是市政直接供水)，其管路上方布有消防栓接合器。每棟樓前地面井內(nèi)均有閥門、水表控制各棟樓的用水。
工程部主管述職報(bào)告5我于20____年9月18日成為________物業(yè)服務(wù)有限公司中的一員，至今已三月有余，能有幸加入________物業(yè)團(tuán)隊(duì)，在此感謝公司領(lǐng)導(dǎo)給我機(jī)會(huì)和對(duì)我的信任，也感謝公司各部門對(duì)我工作的支持和幫助。在這三個(gè)月的時(shí)間里，通過工作使我個(gè)人能力有很大提升，部門員工的工作標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)意識(shí)、服務(wù)理念得以改變，部門員工之間更加團(tuán)結(jié)，工作積極性得以提高，報(bào)修事項(xiàng)反應(yīng)迅速，現(xiàn)部門員工面貌煥然一新。具體表現(xiàn)在：
一、提高部門員工物業(yè)服務(wù)認(rèn)知和服務(wù)意識(shí);
在這段時(shí)間里，定期和員工座談，闡述物業(yè)知識(shí)和這個(gè)行業(yè)服務(wù)的重要性，特別是作為一名維修人員，在面對(duì)客戶時(shí)如何溝通，如何更好的把公司好的一面展現(xiàn)出來，如何通過自己的日常維修展示我們的服務(wù)品質(zhì)，讓客戶滿意，讓公司滿意，讓自己滿意;現(xiàn)在部門員工在為業(yè)主維修過程中，已經(jīng)能很好的向業(yè)主對(duì)維修事項(xiàng)作以說明，得到業(yè)主理解和認(rèn)可。
二、提升維修工作標(biāo)準(zhǔn)、維修及時(shí)率;
來之初，部門員工在維修工作中經(jīng)常敷衍、推脫，對(duì)業(yè)主的報(bào)修只憑經(jīng)驗(yàn)判斷，而不到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，對(duì)前臺(tái)部分報(bào)修的維修單置之不理;針對(duì)這些問題，我召開部門會(huì)議對(duì)此作出規(guī)定：接到業(yè)主報(bào)修務(wù)必于15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，特殊情況須向業(yè)主說明;接到前臺(tái)或業(yè)主報(bào)修信息，不得推托，需對(duì)報(bào)修事項(xiàng)核實(shí)，如是其他相關(guān)部門要積極聯(lián)系并跟進(jìn)處理。從近段部門工作來看，報(bào)修事項(xiàng)已能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修，對(duì)報(bào)修事項(xiàng)的響應(yīng)很積極。在工作標(biāo)準(zhǔn)上，我對(duì)員工的維修工作加大檢查了力度，對(duì)做的不符合標(biāo)準(zhǔn)的維修事項(xiàng)讓其返工，并與員工績(jī)效掛鉤。
三、強(qiáng)化了員工設(shè)備設(shè)施管理理念;
平時(shí)在日常工作中向員工灌輸設(shè)備設(shè)施為核心的理念，以設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行作為維修部門的工作核心，通過對(duì)設(shè)備的計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)，以保證設(shè)備設(shè)施的良好性能，讓員工明白日常維修是我們維修部工作的一部分，另一部分就是搞好設(shè)備運(yùn)行，只有這兩塊全都做好，我們的工作才算是基本合格。
四、通過專業(yè)培訓(xùn)，提高了部門員工的維修技能，豐富了技術(shù)專業(yè)知識(shí);
部門員工都是電工，并沒有專業(yè)空調(diào)工種和弱電工種，這就導(dǎo)致在空調(diào)維修和弱電維修方面技術(shù)的不專業(yè)，影響維修效率，針對(duì)員工工種單一，技能不全面現(xiàn)狀，加大培訓(xùn)力度，拓展培訓(xùn)知識(shí)面，特別是消防知識(shí)和配電運(yùn)行知識(shí)的培訓(xùn);現(xiàn)每周至少組織1次專業(yè)培訓(xùn)，不定期開展技術(shù)探討會(huì)，從理論、實(shí)踐中去提升員工能力，豐富員工的技術(shù)專業(yè)知識(shí)。
五、加強(qiáng)了對(duì)外維保單位的的管控;
以前疏于對(duì)外維保單位人員管控和工作的監(jiān)督，維保單位什么時(shí)候來做事，什么時(shí)候離開，作的怎么樣，物業(yè)這邊不清楚，有的外包單位在設(shè)備維修中對(duì)公共設(shè)備造成破壞，沒有人員追究其責(zé)任，針對(duì)這些問題，現(xiàn)對(duì)外維保單位主要抓了三個(gè)方面：一方面是抓工作的計(jì)劃性落實(shí)，服務(wù)的及時(shí)率;二方面是抓外包人員的管控;三方面是抓工作品質(zhì)，對(duì)其實(shí)施后的工作進(jìn)行檢查。目前，匯豪景苑外包單位有通力電梯公司和研博公司兩家，兩家為保單位都能按時(shí)安排技術(shù)人員來我園區(qū)落實(shí)維修工作，與物業(yè)關(guān)系處理融洽，電梯系統(tǒng)和對(duì)講系統(tǒng)運(yùn)行正常，已大大減少了這些方面的投訴。
剛來時(shí)候，發(fā)現(xiàn)部門員工在日常工作維修上好扎堆、見事推脫或找理由拒絕，很多工作都拖延下去，為改變這種情況，在日常維修維修工作中，根據(jù)每個(gè)人的技能、性格特點(diǎn)，合理調(diào)配人力資源，合理分工，優(yōu)化組合，限度的發(fā)揮員工的潛能;安排技術(shù)好、經(jīng)驗(yàn)豐富的員工當(dāng)值晚班，重大維修事項(xiàng)自己深入現(xiàn)場(chǎng)，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)共同作業(yè)完成;當(dāng)日工作已基本能按時(shí)完成。
七、通過對(duì)業(yè)主報(bào)修事項(xiàng)的積極反應(yīng)，大大降低了業(yè)主投訴;
園區(qū)業(yè)主投訴較多的是樓層照明、單元門和自家維修，每日都能接到幾起此類投訴，針對(duì)此種情況，我依照部門人員將各棟樓劃分責(zé)任人，要求維修人員每日對(duì)自己的責(zé)任區(qū)域巡檢，包括照明、電梯、對(duì)講系統(tǒng)等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修;還要求接到業(yè)主家報(bào)修事項(xiàng)須在15分鐘內(nèi)上門檢修。這段時(shí)間來，部門人員能嚴(yán)格執(zhí)行兩項(xiàng)要求，使得業(yè)主這些方面的為零投訴。
八、規(guī)范了設(shè)備設(shè)施的質(zhì)量記錄;
依照公司的體系要求，將新的日常記錄表格應(yīng)用于部門工作中，并在此基礎(chǔ)上增加、完善部門質(zhì)量記錄，通過這些質(zhì)量記錄，使員工加大對(duì)設(shè)備設(shè)施的巡檢次數(shù)和設(shè)備設(shè)施的維護(hù)計(jì)劃的落實(shí)，并對(duì)設(shè)備記錄表格填寫進(jìn)行檢查，確保記錄的真實(shí)性。
九、確定設(shè)備設(shè)施責(zé)任人，給員工劃分責(zé)任區(qū)域;
對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施劃分責(zé)任區(qū)域，確定責(zé)任人，要求責(zé)任人須對(duì)自己的責(zé)任區(qū)域負(fù)責(zé)，在日常工作安排完成后，部門人員要對(duì)自己怎人區(qū)域進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，難以處理的問題可與部門其他同事共同完成，部門人員務(wù)必配合。
十、關(guān)愛員工，重視團(tuán)隊(duì)建設(shè);
我重視團(tuán)隊(duì)建設(shè)，深深知道部門工作離不開每一位員工，我個(gè)人或部門的工作成績(jī)最終是團(tuán)隊(duì)的成員干出來的，我需要員工的支持，員工也需要我的信任，只有搞好的團(tuán)隊(duì)文化，凝聚團(tuán)隊(duì)每一位成員的能力，我們才有戰(zhàn)斗力，才會(huì)出色完成各項(xiàng)工作。我不定時(shí)和部門人員談心、座談、討論技術(shù)，經(jīng)常深入維修現(xiàn)場(chǎng)和員工一起做事;了解員工內(nèi)心世界，和員工心交心，和員工做朋友，在員工有難處時(shí)給予理解、支持和幫助;在處理部門事務(wù)上，為人正直，做到公平、公正、公開，平衡員工間人際關(guān)系，樹立良好的、積極向上的團(tuán)隊(duì)文化。
十一、接受批評(píng)，能對(duì)自身不足加以修正;
自己從事物業(yè)以來，自認(rèn)為自身有很多地方需要提高，包括自己的性格和工作能力。每天都會(huì)反思自己一天的工作和人際關(guān)系的處理，不斷的調(diào)整自己，一邊更好的適應(yīng)工作環(huán)境，能聽取來自員工的建議和領(lǐng)導(dǎo)的批評(píng)以及部門其他同事間的意見，對(duì)自己的工作不斷的加以修正，使自己工作能力變強(qiáng)，處理問題變得更加成熟。
十二、服從管理，聽從安排，團(tuán)結(jié)同事，積極帶領(lǐng)部門員工完成各項(xiàng)工作。
我能遵從公司各項(xiàng)規(guī)章制度，不作違規(guī)之事;尊進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)，履行上下級(jí)匯報(bào)制度，團(tuán)結(jié)同事，不背后說三道四，不破壞部門間、員工間的關(guān)系;工作上聽從安排，積極落實(shí)，以公司的方針為方向，以領(lǐng)導(dǎo)的要求和標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)繩;積極同部門人員一起完成各項(xiàng)任務(wù)。
通過這段時(shí)間的工作也發(fā)現(xiàn)自身有很多不足之處需要提高。
一、加強(qiáng)人際溝通能力，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系;
溝通是日常工作的完成的重要環(huán)節(jié)，良好的人際關(guān)系是處理工作和自身發(fā)展的重要平臺(tái)，自身在這方面還欠缺很多，需要今后不斷提高溝通能力和協(xié)調(diào)能力。
二、加大工作上執(zhí)行力，多想辦法按時(shí)完成工作;
在日常工作上，立足于實(shí)際情況，多動(dòng)腦筋，多請(qǐng)教，莫等待，依照計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)執(zhí)行。
三、學(xué)會(huì)善于發(fā)現(xiàn)問題、解決問題;
要善于發(fā)現(xiàn)工作中存在的問題，并積極想法完成，四、改改自己性格，提高自身素養(yǎng);
自己性格有些暴躁，要加強(qiáng)這方面的修養(yǎng)，要讓自己有個(gè)平和的心態(tài)，具備好的素養(yǎng)，提高自己。
五、自己要多學(xué)習(xí)，提高專業(yè)和技術(shù)能力;
