時(shí)間：2022-08-06 10:24:14
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制探討時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
摘要:建設(shè)施工階段成本控制的重點(diǎn)應(yīng)是保證施工過(guò)程的成本增加在合理控制范圍內(nèi)。本文通過(guò)理論與實(shí)證研究了施工階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理及造價(jià)評(píng)審有一定參考價(jià)值。
關(guān)鍵詞:施工;成本;控制
1前言
施工建設(shè)階段對(duì)應(yīng)于波特基本價(jià)值鏈的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。主要內(nèi)容包括基本開(kāi)發(fā)程序中的工程建設(shè)環(huán)節(jié)。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段是將投入的各種原材料(包括土地、資金、生產(chǎn)設(shè)備、建筑材料)轉(zhuǎn)化成最終房地產(chǎn)商品的過(guò)程。房地產(chǎn)商為了保證施工建設(shè)的高質(zhì)量的完工與順利進(jìn)行,包括工程監(jiān)理、施工規(guī)劃等活動(dòng)在可控范圍,在這個(gè)過(guò)程中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更要注意工程建設(shè)的規(guī)劃與管理,如房屋設(shè)計(jì)、施工規(guī)劃、質(zhì)量管理。
2房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程成本管理的現(xiàn)狀
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目工程成本管理處于發(fā)展階段,具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn):
2.1工程成本管理工作不被重視
工程項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容之一,但目前許多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有充分意識(shí)到這一點(diǎn),工程成本管理工作只是留于表面,并沒(méi)有真正體現(xiàn)成本管理在企業(yè)中的重要作用。
2.2工程成本信息不準(zhǔn)確導(dǎo)致成本管理工作偏離實(shí)際
工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用,企業(yè)的成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業(yè)成本信息的基礎(chǔ)之上的。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并不能反映企業(yè)成本的真實(shí)情況,從而導(dǎo)致了工程成本管理工作偏離了實(shí)際。
2.3責(zé)任成本制度不健全導(dǎo)致項(xiàng)目工程成本浪費(fèi)情況嚴(yán)重
責(zé)任成本制度是現(xiàn)代成本管理的重要思想之一,把成本與責(zé)任相結(jié)合可以使成本處于受控的狀態(tài),出現(xiàn)異?？梢哉业较嚓P(guān)的責(zé)任人落實(shí)原因。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理并沒(méi)有引入責(zé)任成本的管理思想,工程成本與管理人員利益無(wú)關(guān)。
在以上問(wèn)題存在的情況之下,存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要,下面本文就施工階段的成本控制做簡(jiǎn)要研究。
3 施工階段成本控制的主要工作
3.1施工組織設(shè)計(jì)的審查
施工組織設(shè)計(jì)是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外,還是發(fā)包方質(zhì)量、工期、成本目標(biāo)控制的主要依據(jù),也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。
3.1.1項(xiàng)目開(kāi)工前施工組織設(shè)計(jì)需要得到建設(shè)單位的審核認(rèn)可;施工單位應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)過(guò)審核批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)施工,如需對(duì)其內(nèi)容做較大的變更應(yīng)在變更前獲得建設(shè)單位的同意。
3.1.2審核施工方案時(shí),要選擇優(yōu)秀的施工方案,減少由于不合理的方案或不必要的措施所帶來(lái)的額外費(fèi)用支出。
3.1.3施工進(jìn)度計(jì)劃即要保證施工任務(wù)按時(shí)完成,又要減少趕工等費(fèi)用的增加。
3.1.4合理安排施工順序,在不影響總工期的情況下,利用對(duì)非關(guān)鍵線(xiàn)路工序的調(diào)整,進(jìn)行資源優(yōu)化,達(dá)到降低工程成本,合理安排資金使用。
3.1.5施工機(jī)械的審核,施工機(jī)械不同承包商工程報(bào)價(jià)也會(huì)不同,工程索賠費(fèi)用也不相同,所以合理選擇施工機(jī)械可以減少工程費(fèi)用。
3.2嚴(yán)格控制工程款的支付
3.2.1當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時(shí),工程師也要根據(jù)工程計(jì)量的結(jié)果,扣除不合格的工作量,及時(shí)支付進(jìn)度款。
3.2.2當(dāng)工程進(jìn)度沒(méi)有達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時(shí),不能提前支付工程款,盡管提前支付對(duì)緩解承包商的資金壓力有好處,但這樣就會(huì)造成開(kāi)發(fā)商投資控制的失控。
3.2.3當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求,工程師也出具了付款依據(jù)時(shí),開(kāi)發(fā)商不能拒絕或拖延付款,否則,將會(huì)對(duì)承包商的積極性產(chǎn)生負(fù)面影響,而且承包商有權(quán)向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求延期付款索賠。
3.3工程變更的控制
建設(shè)工程具有成本高、工期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)。一方面可能是由于勘察設(shè)計(jì)工作粗糙,以至在施工中才發(fā)現(xiàn)許多事先未考慮的因素,不得不改變?cè)O(shè)計(jì),從而引起工程量變化;另一方面也可能是由于許多事先無(wú)法估計(jì)到的因素變化,帶來(lái)了設(shè)計(jì)修改、原材料更換、工期延誤等。無(wú)論是什么原因引起的設(shè)計(jì)變更,都將帶來(lái)投資變動(dòng)的后果。
3.3.1降低設(shè)計(jì)變更的數(shù)量;
3.3.2密切與設(shè)計(jì)單位合作,挖掘能科學(xué)合理降低成本的設(shè)計(jì)變更;
3.3.3制定嚴(yán)格變更程序,控制不合理的變更;
3.3.4對(duì)工程變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析,選擇技術(shù)先進(jìn)、造價(jià)合理的變更實(shí)施;
3.3.5合理確定工程變更價(jià)款。
3.4工程索賠的控制
3.4.1認(rèn)真研究合同中索賠條款,減少索賠情況發(fā)生;
3.4.2注意資料的收集,收集一切可能涉及索賠論證的資料;
3.4.3及時(shí),合理地處理索賠事件;
3.4.4加強(qiáng)索賠的前瞻性,有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生;
3.4.5熟悉相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,運(yùn)用法規(guī)綜合處理索賠事件;
3.4.6加強(qiáng)反索賠管理。
4施工現(xiàn)場(chǎng)成本控制措施
現(xiàn)場(chǎng)成本控制也就是項(xiàng)目從開(kāi)始施工到工程竣工全過(guò)程的成本控制,整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以創(chuàng)造商品價(jià)值的基本活動(dòng)。在這個(gè)環(huán)節(jié)上成功地進(jìn)行成本控制可以提升本項(xiàng)目在市場(chǎng)上的重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力,因此施工過(guò)程成本在整個(gè)項(xiàng)目的成本控制中的一個(gè)主要的工作。
4.1施工期間成本影響的因素
在施工建設(shè)期間,找出影響現(xiàn)場(chǎng)成本控制的因素是對(duì)工程進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵所在。
一般說(shuō)來(lái),主要影響施工期間建設(shè)成本的因素有以下幾點(diǎn):
4.1.1規(guī)章制度不健全以及管理組織不落實(shí),在施工過(guò)程中對(duì)施工圖紙和施工合同以及各項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查不及時(shí),造成成本失控。如不能按照按設(shè)計(jì)施工圖施工造成質(zhì)量事故或返工、施工進(jìn)度無(wú)故發(fā)生了誤工拖延、合同執(zhí)行不嚴(yán)格出現(xiàn)偏差等等都是造成成本失控的因素。
4.1.2由于沒(méi)能很好的控制設(shè)計(jì)變更,導(dǎo)致合同工程量增加經(jīng)濟(jì)洽商大量出現(xiàn),致使了成本的失控。
4.1.3對(duì)施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種將要影響工程質(zhì)量、施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足,當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生之后,形成了工期延誤、質(zhì)量事故等等損失,引起施工企業(yè)的索賠,造成工程成本加大。
4.1.4對(duì)工程質(zhì)量和施工進(jìn)度控制不力造成工程返工、工期的拖延,以致造成延誤了最佳的施工季節(jié)使得整個(gè)項(xiàng)目周期加長(zhǎng),資金回籠周期加長(zhǎng),資金投入成本加大。
4.2工程施工成本控制的實(shí)際操作
工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進(jìn)行實(shí)施操作:
4.2.1建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)的過(guò)程中,事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項(xiàng)目也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的投資,在做好事前控制的同時(shí),做好事中和事后的控制,尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過(guò)程中,對(duì)招投標(biāo)、合同、采購(gòu)的管理應(yīng)該都算是事前控制的內(nèi)容,同時(shí)作好施工圖紙核查校對(duì)以及做好技術(shù)交底,也是進(jìn)行事前控制的重要一環(huán)。這是現(xiàn)場(chǎng)成本控制的重要一步,也是進(jìn)行事中控制和事后控制的重要基礎(chǔ)。
施工過(guò)程中按照進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)圖紙以及工程的資金計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)控,隨著工程進(jìn)行中發(fā)生的突發(fā)情況洽商或者變更進(jìn)行成本投入的調(diào)整和控制,這是現(xiàn)場(chǎng)成本進(jìn)行的事中控制和事后控制的內(nèi)容,也是整個(gè)項(xiàng)目在施工建設(shè)期間進(jìn)行成本控制的重要工作。
4.2.2主動(dòng)控制和被動(dòng)控制
主動(dòng)控制是預(yù)先分析目標(biāo)偏離的可能性,并擬訂和采取各種預(yù)防措施,以使計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。主動(dòng)控制是一種事前控制,它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。主動(dòng)控制的具體措施體現(xiàn)在管理人員預(yù)先制定出的各項(xiàng)保障成本控制的一些計(jì)劃、規(guī)章制度、組織保障體系,落實(shí)制度和計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。經(jīng)濟(jì)洽商和設(shè)計(jì)變更的管理辦法,對(duì)資金計(jì)劃的執(zhí)行檢查,采購(gòu)成本管理的制度和執(zhí)行情況的檢查、施工質(zhì)量、進(jìn)度和工程投資造成影響的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和分析,包括施工質(zhì)量和進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況檢查,都是我們對(duì)成本進(jìn)行事前控制的內(nèi)容。
被動(dòng)控制是指當(dāng)系統(tǒng)按計(jì)劃進(jìn)行時(shí),管理人員對(duì)計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)行跟蹤,把它輸出的項(xiàng)目信息進(jìn)行加工、整理,再傳遞給控制部門(mén),管理人員從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和偏差,提出并確定解決問(wèn)題和糾正偏差的方案,然后再回送給計(jì)劃實(shí)施系統(tǒng)付諸實(shí)施,使得計(jì)劃目標(biāo)一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正。這種從計(jì)劃的實(shí)際輸出中發(fā)現(xiàn)偏差,及時(shí)糾偏的控制方式稱(chēng)為被動(dòng)控制。被動(dòng)控制是一種反饋控制,被動(dòng)控制仍然是積極的控制方式,目前是成本控制經(jīng)常運(yùn)用的控制形式。
5某房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程成本控制分析
5.1項(xiàng)目概況
“錦繡華城”位于A(yíng)市兩條路交匯處,總用地面積7.6萬(wàn)m2,總建筑面積25.84萬(wàn)m2,屬于一個(gè)中型住宅小區(qū)。整個(gè)小區(qū)由32棟商品房組成,在整個(gè)施工開(kāi)發(fā)分為三期開(kāi)發(fā)。雖然同時(shí)開(kāi)工工程量較大,項(xiàng)目的管理難度較大,但項(xiàng)目執(zhí)行公司制定的作業(yè)流程指導(dǎo)工程施工管理,項(xiàng)目工程管理取得一定成績(jī),也存在不足之處,現(xiàn)就錦繡華城項(xiàng)目施工管理優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行分析總結(jié)。
5.2施工階段工程成本控制
“錦繡華城”項(xiàng)目為保證施工過(guò)程的成本可控性,重點(diǎn)針對(duì)材料設(shè)備的選定、工程變更兩方面進(jìn)行控制。
5.2.1材料及設(shè)備的選定
建筑工程造價(jià)中設(shè)備費(fèi)及材料費(fèi)占很大的比重,”錦繡華城”項(xiàng)目材料及設(shè)備的選定工作中,重點(diǎn)做好以下幾方面工作:
(1)根據(jù)工程量清單及設(shè)計(jì)文件、圖紙,參考施工招標(biāo)期間的《X省建設(shè)工程價(jià)格信息》及相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格,編制《”錦繡華城”項(xiàng)目物資采購(gòu)文件》,列出項(xiàng)目的主要材料、設(shè)備清單,做好提前采購(gòu)的準(zhǔn)備。
(2)充分調(diào)查市場(chǎng)供求情況,提供材料、設(shè)備的價(jià)格信息、供貨渠道等。
(3)對(duì)材料、設(shè)備價(jià)格采取詢(xún)價(jià),采購(gòu)競(jìng)價(jià)等方式確定價(jià)格。
(4)在招標(biāo)文件及承包合同中明確主要材料、設(shè)備的采購(gòu)、運(yùn)輸、保管方式以及雙方的責(zé)任和義務(wù),做為投資控制的依據(jù)。在預(yù)選供貨商時(shí),一般選出三家以上的供貨商,分別對(duì)其信譽(yù)、產(chǎn)品質(zhì)量、供貨周期、產(chǎn)品價(jià)格等進(jìn)行考察和談判,確定采購(gòu)性?xún)r(jià)比最高的材料或設(shè)備。
(5)對(duì)于項(xiàng)目中采用的新材料―外墻保溫砂漿的選擇,由采購(gòu)管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部、預(yù)算部有關(guān)人員進(jìn)行實(shí)地考察,對(duì)新材料的原料、價(jià)格、施工工藝、施工可行性等方面進(jìn)行深入了解,最后確定供貨單位。大面積施工前,先由供貨單位做樣板,各施工隊(duì)學(xué)習(xí)施工工藝,避免施工過(guò)程中由于施工工藝不正確造成材料的浪費(fèi),導(dǎo)致工程造價(jià)的提高。
5.2.2工程設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的造價(jià)控制
“錦繡華城”項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,由于施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、技術(shù)、圖紙疏漏等的因素,不可避免的發(fā)生設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證,這部分造價(jià)控制的對(duì)最終造價(jià)控制目標(biāo)的影響較大。在設(shè)計(jì)變更控制中規(guī)定《設(shè)計(jì)變更通知書(shū)》必須由原設(shè)計(jì)單位下達(dá)并要有設(shè)計(jì)人員的簽名和設(shè)計(jì)單位的章,《現(xiàn)場(chǎng)簽證單》必須由監(jiān)理工程師、項(xiàng)目經(jīng)理部工程師和成本管理部工程師同時(shí)在變更當(dāng)日簽證有效。跟蹤審計(jì)人員盡量提前介入審查設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的必要性和合理性,避免不必要的返工而造成造價(jià)的提高。嚴(yán)格把關(guān)、合理計(jì)量,及時(shí)分析設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證對(duì)造價(jià)的影響。
5.2.3控制工程進(jìn)度款支付,保證投資控制
工程進(jìn)度款支付與工程的質(zhì)量和進(jìn)度相互制約,相互影響。工程進(jìn)度款跟不上施工進(jìn)度,必然對(duì)施工單位產(chǎn)生不利,影響施工單位地積極性,進(jìn)而影響施工進(jìn)度和質(zhì)量;工程超進(jìn)度付款也同樣對(duì)工程質(zhì)量、投資和進(jìn)度產(chǎn)生很大負(fù)作用,從而加大開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn),為使工程款撥付與工程進(jìn)度相掛鉤,采取了要求施工單位每月底進(jìn)度月報(bào),詳細(xì)列出本月完成地分部分項(xiàng)工程量及相應(yīng)地工作量,現(xiàn)場(chǎng)跟蹤審計(jì)單位工程師對(duì)其報(bào)表進(jìn)行跟蹤,審核后的報(bào)表再經(jīng)開(kāi)發(fā)商造價(jià)人員復(fù)核,最后按下列計(jì)算公式撥付月進(jìn)度款:月進(jìn)度款=每月復(fù)核工程量-應(yīng)扣備料款-保修款對(duì)不合格工程不予報(bào)工作量,待返工檢查合格后再支付進(jìn)度款。
6結(jié)束語(yǔ)
本文以萬(wàn)科置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“錦繡華城”一期項(xiàng)目為實(shí)例研究對(duì)象,項(xiàng)目管理在成本方面如何計(jì)劃、實(shí)施、監(jiān)督,印證項(xiàng)目管理理論在施工階段實(shí)施的可行性。通過(guò)對(duì)“錦繡華城”項(xiàng)目成本管理的分析,總結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工階段的成本管理方法。
【摘 要】施工階段是材料耗費(fèi)最大的時(shí)期，因此本文就施工階段的成本及控制問(wèn)題進(jìn)行分析，力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】施工；成本；控制
前言
上世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐漸放開(kāi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸升溫，時(shí)至今日可以說(shuō)幾近瘋狂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)處處開(kāi)花，雖然在目前瘋狂的形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)基本都有盈利，但是隨著國(guó)家調(diào)控的開(kāi)始，其火爆程度必將下降，房地產(chǎn)業(yè)也將重新洗牌，競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)的企業(yè)會(huì)繼續(xù)下去，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)則會(huì)被淘汰，所以，及早的提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力才是企業(yè)生存的王道。提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從成本控制開(kāi)始，因?yàn)槌杀臼琼?xiàng)目建設(shè)中最為敏感的因素之一，成本得以控制的話(huà)企業(yè)就可以具有盈利的機(jī)會(huì)，成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費(fèi)最大的時(shí)期，因此本文就施工階段的成本及控制問(wèn)題進(jìn)行分析，力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程成本管理的現(xiàn)狀
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目工程成本管理處于發(fā)展階段，具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：
1.1 工程成本管理工作不被重視
工程項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容之一，但目前許多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有充分意識(shí)到這一點(diǎn)，工程成本管理工作只是留于表面，并沒(méi)有真正體現(xiàn)成本管理在企業(yè)中的重要作用。
1.2 工程成本信息不準(zhǔn)確導(dǎo)致成本管理工作偏離實(shí)際
工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用，企業(yè)的成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業(yè)成本信息的基礎(chǔ)之上的。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并不能反映企業(yè)成本的真實(shí)情況，從而導(dǎo)致了工程成本管理工作偏離了實(shí)際。
1.3 責(zé)任成本制度不健全導(dǎo)致項(xiàng)目工程成本浪費(fèi)情況嚴(yán)重
責(zé)任成本制度是現(xiàn)代成本管理的重要思想之一，把成本與責(zé)任相結(jié)合可以使成本處于受控的狀態(tài)，出現(xiàn)異?？梢哉业较嚓P(guān)的責(zé)任人落實(shí)原因。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理并沒(méi)有引入責(zé)任成本的管理思想，工程成本與管理人員利益無(wú)關(guān)。
在以上問(wèn)題存在的情況之下，存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要，下面本文就施工階段的成本控制做簡(jiǎn)要研究。
2 施工階段成本控制的主要工作
2.1 施工組織設(shè)計(jì)的審查
施工組織設(shè)計(jì)是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方質(zhì)量、工期、成本目標(biāo)控制的主要依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。
2.2 嚴(yán)格控制工程款的支付
2.2.1 當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時(shí)，工程師也要根據(jù)工程計(jì)量的結(jié)果，扣除不合格的工作量，及時(shí)支付進(jìn)度款。
2.2.2 當(dāng)工程進(jìn)度沒(méi)有達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時(shí)，不能提前支付工程款，盡管提前支付對(duì)緩解承包商的資金壓力有好處，但這樣就會(huì)造成開(kāi)發(fā)商投資控制的失控。
2.2.3 當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求，工程師也出具了付款依據(jù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商不能拒絕或拖延付款，否則，將會(huì)對(duì)承包商的積極性產(chǎn)生負(fù)面影響，而且承包商有權(quán)向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求延期付款索賠。
2.3 工程變更的控制
建設(shè)工程具有成本高、工期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)。一方面可能是由于勘察設(shè)計(jì)工作粗糙，以至在施工中才發(fā)現(xiàn)許多事先未考慮的因素，不得不改變?cè)O(shè)計(jì)，從而引起工程量變化；另一方面也可能是由于許多事先無(wú)法估計(jì)到的因素變化，帶來(lái)了設(shè)計(jì)修改、原材料更換、工期延誤等。無(wú)論是什么原因引起的設(shè)計(jì)變更，都將帶來(lái)投資變動(dòng)的后果。
2.4 工程索賠的控制
認(rèn)真研究合同中索賠條款，減少索賠情況發(fā)生；熟悉相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，運(yùn)用法規(guī)綜合處理索賠事件；加強(qiáng)反索賠管理。
3 施工現(xiàn)場(chǎng)成本控制措施
現(xiàn)場(chǎng)成本控制也就是項(xiàng)目從開(kāi)始施工到工程竣工全過(guò)程的成本控制，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以創(chuàng)造商品價(jià)值的基本活動(dòng)。在這個(gè)環(huán)節(jié)上成功地進(jìn)行成本控制可以提升本項(xiàng)目在市場(chǎng)上的重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此施工過(guò)程成本在整個(gè)項(xiàng)目的成本控制中的一個(gè)主要的工作。
3.1 施工期間成本影響的因素
在施工建設(shè)期間，找出影響現(xiàn)場(chǎng)成本控制的因素是對(duì)工程進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵所在。
一般說(shuō)來(lái)，主要影響施工期間建設(shè)成本的因素有以下幾點(diǎn):
3.1.1 規(guī)章制度不健全以及管理組織不落實(shí)，在施工過(guò)程中對(duì)施工圖紙和施工合同以及各項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查不及時(shí)，造成成本失控。
3.1.2 由于沒(méi)能很好的控制設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致合同工程量增加經(jīng)濟(jì)洽商大量出現(xiàn)，致使了成本的失控。
3.1.3 對(duì)施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種將要影響工程質(zhì)量、施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生之后，形成了工期延誤、質(zhì)量事故等等損失，引起施工企業(yè)的索賠，造成工程成本加大。
3.1.4 對(duì)工程質(zhì)量和施工進(jìn)度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延誤了最佳的施工季節(jié)使得整個(gè)項(xiàng)目周期加長(zhǎng)，資金回籠周期加長(zhǎng)，資金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的實(shí)際操作
工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進(jìn)行實(shí)施操作:
3.2.1 建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)的過(guò)程中，事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項(xiàng)目也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的投資，在做好事前控制的同時(shí)，做好事中和事后的控制，尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過(guò)程中，對(duì)招投標(biāo)、合同、采購(gòu)的管理應(yīng)該都算是事前控制的內(nèi)容，同時(shí)作好施工圖紙核查校對(duì)以及做好技術(shù)交底，也是進(jìn)行事前控制的重要一環(huán)。這是現(xiàn)場(chǎng)成本控制的重要一步，也是進(jìn)行事中控制和事后控制的重要基礎(chǔ)。
施工過(guò)程中按照進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)圖紙以及工程的資金計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)控，隨著工程進(jìn)行中發(fā)生的突發(fā)情況洽商或者變更進(jìn)行成本投入的調(diào)整和控制，這是現(xiàn)場(chǎng)成本進(jìn)行的事中控制和事后控制的內(nèi)容，也是整個(gè)項(xiàng)目在施工建設(shè)期間進(jìn)行成本控制的重要工作。
3.2.2 主動(dòng)控制和被動(dòng)控制
主動(dòng)控制是預(yù)先分析目標(biāo)偏離的可能性，并擬訂和采取各種預(yù)防措施，以使計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。主動(dòng)控制是一種事前控制，它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。主動(dòng)控制的具體措施體現(xiàn)在管理人員預(yù)先制定出的各項(xiàng)保障成本控制的一些計(jì)劃、規(guī)章制度、組織保障體系，落實(shí)制度和計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
被動(dòng)控制是指當(dāng)系統(tǒng)按計(jì)劃進(jìn)行時(shí)，管理人員對(duì)計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)行跟蹤，把它輸出的項(xiàng)目信息進(jìn)行加工、整理，再傳遞給控制部門(mén)，管理人員從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和偏差，提出并確定解決問(wèn)題和糾正偏差的方案，然后再回送給計(jì)劃實(shí)施系統(tǒng)付諸實(shí)施，使得計(jì)劃目標(biāo)一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正。
摘要：近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展十分迅猛，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制研究是十分必要的。本文作者結(jié)合多年來(lái)的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制進(jìn)行了研究，具有重要的參考意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)施工階段 成本 控制
引言
1．工程造價(jià)成本上升的因素
成本造價(jià)是工程項(xiàng)目管理的重點(diǎn)內(nèi)容，對(duì)造價(jià)資金調(diào)控的成效關(guān)系著工程單位的經(jīng)濟(jì)收益水平。但是，受到主客雙方面因素的影響，建筑工程造價(jià)在管理期間出現(xiàn)失誤，工程造價(jià)成本持續(xù)上升，給施工單位帶來(lái)了巨大的資金壓力。社會(huì)主義市場(chǎng)的多變性也給工程造價(jià)管理帶來(lái)困難，諸多未知情況導(dǎo)致了造價(jià)成本增大。 影響工程造價(jià)成本的因素如下：
1.1 預(yù)算因素
預(yù)算前期未開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)， 造價(jià)人員收集的資料信息不準(zhǔn)確，這些都會(huì)對(duì)確定工程造價(jià)產(chǎn)生誤導(dǎo)作用，降低了預(yù)算結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀(guān)性。例如，造價(jià)人員在未充分了解市場(chǎng)行情的情況下，盲目地編制工程造價(jià)預(yù)算表，忽視了工程造價(jià)的準(zhǔn)確性，影響了建設(shè)項(xiàng)目的決策。 部分企業(yè)對(duì)市場(chǎng)調(diào)研和資料收集活動(dòng)未能給予足夠重視，導(dǎo)致造價(jià)信息缺乏和落后，嚴(yán)重影響到工程預(yù)算工作的開(kāi)展。
1.2 市場(chǎng)因素
市場(chǎng)變動(dòng)是影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的直接性因素，無(wú)論是哪一個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，一旦市場(chǎng)發(fā)生變動(dòng)則會(huì)帶來(lái)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變。 建筑市場(chǎng)存在著極大的不穩(wěn)定性，原材料市場(chǎng)、資金市場(chǎng)、勞動(dòng)市場(chǎng)等的變化都對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生積極的影響。如材料、人工供應(yīng)緊張和價(jià)格上漲，造成建設(shè)項(xiàng)目所需資金增加，將導(dǎo)致工程造價(jià)全面上漲。
1.3 資金因素
建設(shè)工程一般所需資金金額巨大，所需資金的籌集困難，必然導(dǎo)致資金成本的上升，制約著工程造價(jià)控制。 材料是各種產(chǎn)品生產(chǎn)的物資基礎(chǔ)，材料價(jià)格成為了造價(jià)控制的主要對(duì)象?？梢哉f(shuō)，大多數(shù)資金預(yù)算均是針對(duì)材料價(jià)格而定的， 造價(jià)人員對(duì)市場(chǎng)材料價(jià)格把握得越準(zhǔn)確，資金預(yù)算方案的科學(xué)性越高。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，市場(chǎng)原材料銷(xiāo)售價(jià)格起伏不定，供應(yīng)商之間的競(jìng)爭(zhēng)往往造成價(jià)格頻繁的變動(dòng)，使得資金支出的預(yù)算金額難以保持平穩(wěn)狀態(tài)。
1.4 施工因素
施工是建筑工程項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，現(xiàn)場(chǎng)人員編制的施工方案對(duì)工程質(zhì)量的影響甚大， 同時(shí)也會(huì)對(duì)工程造價(jià)投資產(chǎn)生一定的作用。如：現(xiàn)場(chǎng)編制的施工方案與總工程設(shè)計(jì)圖紙要求不一致，作業(yè)期間返工返修率增多，材料采購(gòu)費(fèi)用明顯增加，這些都會(huì)引起工程造價(jià)成本上升。 現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)簽證變更未能?chē)?yán)格控制，也是引起造價(jià)成本上升的因素之一。
1.5 人員因素
人是生產(chǎn)活動(dòng)中最活躍的因素。一切外在的信息通過(guò)人腦的接收并消化吸收，最后轉(zhuǎn)換為人作用于物的力。如前述所提到的，有關(guān)市場(chǎng)資料的搜集需要經(jīng)過(guò)人腦的匯集和分析，以及人員行為習(xí)慣、執(zhí)行和管理能力等都必然對(duì)成本控制和造價(jià)關(guān)系產(chǎn)生影響。
2.從預(yù)結(jié)算工作控制成本造價(jià)
2.1 設(shè)計(jì)階段
控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)階段。在設(shè)計(jì)一開(kāi)始就將控制造價(jià)的目標(biāo)貫穿于設(shè)計(jì)工作中，可保證選擇適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和合理的功能水平。由于體制和傳統(tǒng)習(xí)慣原因，我國(guó)工程設(shè)計(jì)往往是由建筑師等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員來(lái)完成的， 他們?cè)谠O(shè)計(jì)過(guò)程中往往更關(guān)注工程的使用功能，力求采用比較先進(jìn)的技術(shù)方法實(shí)現(xiàn)工程所需功能，而對(duì)經(jīng)濟(jì)因素考慮較少。 在設(shè)計(jì)階段造價(jià)工程師應(yīng)共同參與全過(guò)程設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)從一開(kāi)始就建立在健全的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上。設(shè)計(jì)人員可參考造價(jià)人員提供的材料、機(jī)械、技術(shù)等因素，使控制工程造價(jià)的工作更主動(dòng)，使設(shè)計(jì)更經(jīng)濟(jì)。
2.2 施工階段
在施工階段控制工程造價(jià)工作的過(guò)程中， 要按照經(jīng)濟(jì)性原則、全面性與全過(guò)程原則、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則、政策性原則、開(kāi)源節(jié)約相結(jié)合原則，在項(xiàng)目經(jīng)理的負(fù)責(zé)下，在費(fèi)用控制預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，各類(lèi)人員共同配合，通過(guò)科學(xué)、合理、可行的措施，實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)有效控制的目標(biāo)。由于工程建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜，受自然條件和客觀(guān)因素的影響大，導(dǎo)致工程的實(shí)際情況與招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的情況相比會(huì)發(fā)生一些變化，往往造成工程造價(jià)的變動(dòng)。出現(xiàn)工程變更的情況后，造價(jià)人員必須以合同為依據(jù)，分清產(chǎn)生索賠的原因，按合同要求的程序，收集整理資料，編制完整有效的索賠報(bào)告，主動(dòng)控制工程造價(jià)的變動(dòng)。
2.3 竣工結(jié)算階段
竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告是工程項(xiàng)目實(shí)施的重要性文件，根據(jù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告內(nèi)容能使造價(jià)人員更清晰地?fù)挝战Y(jié)算工程進(jìn)程。故監(jiān)督部門(mén)在驗(yàn)收工程期間，必須按照國(guó)家規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量全面性分析。 如：建立以成本造價(jià)為中心的驗(yàn)收方案，針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)存在的成本問(wèn)題逐一處理， 這樣可以防止工程交付使用后出現(xiàn)債務(wù)糾紛，維護(hù)了工程合作雙方的利益。
3.施工階段的造價(jià)控制策略
據(jù)調(diào)查，一般情況下各類(lèi)工程項(xiàng)目施工階段的成本耗資比例約在70％～80％之間，此階段的成本控制對(duì)項(xiàng)目建設(shè)有極大的影。 向。 施工階段是工程建設(shè)的核心時(shí)期，也是總投資消耗最多的環(huán)節(jié)。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革之后，建筑行業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展也面臨著新一輪的調(diào)整，加強(qiáng)項(xiàng)目施工造價(jià)控制是工程單位管理的重點(diǎn)內(nèi)容，如圖 1。 作為工程預(yù)結(jié)算人員，應(yīng)圍繞工程施工方案制定造價(jià)控制措施，把資金消耗控制在最低范圍內(nèi)。
3.1 材料采購(gòu)方面
工程施工是成本耗資最多的環(huán)節(jié)，材料采購(gòu)是施工期間資金開(kāi)支的主要對(duì)象。因而，控制施工期間的工程造價(jià)需加強(qiáng)材料采購(gòu)管理，在滿(mǎn)足工程建設(shè)需要的條件下減少材料耗資。 造價(jià)人員拿到圖紙后，根據(jù)圖紙計(jì)算出工程量，將各項(xiàng)所需材料的型號(hào)規(guī)格及用量詳細(xì)列表給采購(gòu)部，由采購(gòu)部編制采購(gòu)方案。一般情況，可聯(lián)系材料供應(yīng)商協(xié)商采購(gòu)，同等質(zhì)量的材料選擇報(bào)價(jià)最低的供應(yīng)商購(gòu)買(mǎi)，由此可節(jié)省一筆造價(jià)資金。
3.2 返工作業(yè)方面
返工返修不僅影響了工程建設(shè)的質(zhì)量， 也耽誤了現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)的進(jìn)程、工期，從而增加了施工成本。現(xiàn)場(chǎng)管理人員需加強(qiáng)各個(gè)環(huán)節(jié)的作業(yè)管理，從細(xì)節(jié)上控制項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量水平，避免施工期間出現(xiàn)返工作業(yè)。如：安排檢查人員對(duì)已經(jīng)完成的小項(xiàng)目綜合勘測(cè)，及時(shí)處理工程存在的質(zhì)量問(wèn)題，協(xié)調(diào)各個(gè)環(huán)節(jié)的現(xiàn)場(chǎng)施工，提高人員參與工程作業(yè)的效率。
4.結(jié)算階段的造價(jià)控制策略
項(xiàng)目資金是工程順利建設(shè)的物資保證，建設(shè)單位籌集足夠的資金能夠?yàn)槭┕挝坏淖鳂I(yè)調(diào)控提供保證。資金結(jié)算是施工階段成本控制的重點(diǎn)工作，造價(jià)人員完成工程結(jié)算后將結(jié)算書(shū)交給財(cái)務(wù)部門(mén)，由財(cái)務(wù)人員編制有效的財(cái)務(wù)報(bào)表，為管理人員的資金支配提供指導(dǎo)。 預(yù)算或結(jié)算操作要聯(lián)系工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，從資金審核及報(bào)表查閱等方面完善工程造價(jià)控制方案。
4.1 資金審核
詳細(xì)地審核資金是為了掌握造價(jià)成本的收支， 弄清每一筆資金的分配情況。 預(yù)結(jié)算工作審核的內(nèi)容包括：一是收入，施工階段的收入資金多數(shù)是預(yù)測(cè)性的計(jì)算，由于工程尚未完全竣工交付，造價(jià)人員僅能通過(guò)預(yù)算的方式確定收益大小。 二是支出，這是資金審核的關(guān)鍵，從人工、材料、機(jī)械等多個(gè)方面審核資金支出，發(fā)現(xiàn)不明賬務(wù)要及時(shí)審查弄清。
4.2 報(bào)表查閱
預(yù)算、結(jié)算報(bào)表是項(xiàng)目結(jié)算的參考依據(jù)，根據(jù)前期造價(jià)工作提供的報(bào)表內(nèi)容展開(kāi)結(jié)算。另外，財(cái)務(wù)報(bào)表也是工程結(jié)算的指導(dǎo)性文件，造價(jià)人員按照標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容逐一結(jié)算工程資金， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本造價(jià)控制問(wèn)題。 許多施工單位內(nèi)部報(bào)表制度日趨完善，從事預(yù)結(jié)算工作者要提高成本控制意識(shí)，從項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)實(shí)施更多的造價(jià)調(diào)控方案，把資金投入控制在最小范圍。
【摘 要】成本控制與管理始終貫穿于整個(gè)工程建設(shè)全過(guò)程，施工階段是整個(gè)項(xiàng)目施工的核心部分，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本控制有利于降低整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)，提高項(xiàng)目建設(shè)效益。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商應(yīng)高度重視房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制。本文主要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工階段成本控制的主要工作內(nèi)容，并且提出了幾點(diǎn)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)成本控制的主要措施。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；施工階段；成本控制；控制措施
房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工階段的投入成本最高，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期較長(zhǎng)，施工材料價(jià)格經(jīng)常變動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)施工方法等對(duì)于工程造價(jià)都會(huì)有所影響。對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的施工階段實(shí)施有效的成本控制，可以確保達(dá)到工程施工質(zhì)量的前提下盡可能降低投入成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的效果。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，施工階段成本控制是整個(gè)工程成本管理的重點(diǎn)。如何加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制管理，科學(xué)管理施工階段形成的各種費(fèi)用支出，是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商思考的重點(diǎn)。
一、施工階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的主要內(nèi)容
1.項(xiàng)目工程管理
成本控制管理的關(guān)鍵在于確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠嚴(yán)格根據(jù)工程施工順序施工，基于成本管理角度分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理主要包括要考慮成本計(jì)劃，明確成本控制職能。具體而言，成本控制工作包括：（1）嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計(jì)。在施工前，施工組織設(shè)計(jì)需要經(jīng)建設(shè)單位審核、同意，施工單位必須嚴(yán)格按照經(jīng)審核批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行施工。若需要變更其中的內(nèi)容，需要征求建設(shè)單位同意。（2）審核施工方案時(shí)應(yīng)采取“擇優(yōu)”原則選擇最佳的施工方案，減少不必要的額外支出。（3）嚴(yán)格控制施工進(jìn)度。在保證如期完成施工任務(wù)前提下，要盡量減少趕工等費(fèi)用。（4）注意施工順序的合理性，可以適當(dāng)調(diào)整非關(guān)鍵路線(xiàn)工序，優(yōu)化資源，合理使用資金。
2.房地產(chǎn)變更管理
房地產(chǎn)變更管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中非常重要。由于建設(shè)工程的工期較長(zhǎng)，成本較高，技術(shù)也比較復(fù)雜，在工程勘察設(shè)計(jì)階段，有可能事先沒(méi)有考慮那么全面，需要更改設(shè)計(jì)，導(dǎo)致工程量改變?；蛘哂捎诟鼡Q原材料，修改設(shè)計(jì)等，需要變更，這些都會(huì)改變投資計(jì)劃。房地產(chǎn)工程管理人員應(yīng)和造價(jià)人員密切協(xié)商、配合，盡可能避免出現(xiàn)洽商變更，嚴(yán)格控制造價(jià)和成本之間的關(guān)系。如果必須要進(jìn)行洽商變更，應(yīng)該詳細(xì)進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析，客觀(guān)的評(píng)價(jià)變更后對(duì)房地產(chǎn)投資成本的影響，選擇能夠最大限度降低成本的設(shè)計(jì)變更方案。通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目變更后的單價(jià)會(huì)根據(jù)原合同單價(jià)執(zhí)行，但若合同中并未規(guī)定單價(jià)，則需要根據(jù)同條款估價(jià)，承包商提出單價(jià)后，上報(bào)給監(jiān)理工程師進(jìn)行審定，最后由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可后才可以進(jìn)行變更。
3.合同管理
施工合同是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中的重要依據(jù)和憑據(jù)，因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本控制中，一定要確保施工合同簽署的嚴(yán)密性、規(guī)范性。其次，工程施工財(cái)務(wù)部門(mén)、行政管理部門(mén)也應(yīng)該全方位分析工程的成本，并且向決策部門(mén)及時(shí)反饋，及時(shí)采取有效的成本控制措施。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段成本控制的方法及措施
1.做好成本預(yù)測(cè)管理
成本預(yù)測(cè)是施工階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要基礎(chǔ)，科學(xué)、合理的預(yù)測(cè)對(duì)于提高施工階段成本控制計(jì)劃的合理性、科學(xué)性，降低成本，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益具有極其重要的意義。成本預(yù)測(cè)應(yīng)該綜合考慮中標(biāo)價(jià)格、房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員技術(shù)素質(zhì)、機(jī)械設(shè)備、施工條件等多方面情況合理預(yù)測(cè)。同時(shí)，應(yīng)考慮施工方案對(duì)成本費(fèi)用的影響，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況正確預(yù)測(cè)施工方案引起費(fèi)用變化情況。其次，對(duì)于施工設(shè)計(jì)圖紙中沒(méi)有給定或者是工程量清單中沒(méi)有明確表明，但是在施工中是必不可缺的一部分，也需要結(jié)合施工組織設(shè)計(jì)對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行具體預(yù)測(cè)，并且提前預(yù)期成本失控的風(fēng)險(xiǎn)。
2.加強(qiáng)建設(shè)單位的造價(jià)控制管理
首先應(yīng)及時(shí)組織合約交底，在簽訂工程項(xiàng)目合約后，為了確保能夠順利執(zhí)行總包合同和各個(gè)分包合同，建設(shè)單位成本控制部門(mén)、工程部門(mén)應(yīng)該和監(jiān)理單位共同向施工單位及時(shí)進(jìn)行合約較低，詳細(xì)說(shuō)明工程合同條件、承包方式及范圍、合同總價(jià)及單價(jià)、暫定的供應(yīng)單價(jià)及金額項(xiàng)目、注意事項(xiàng)等。同時(shí)建設(shè)單位造價(jià)人員應(yīng)定期到施工現(xiàn)場(chǎng)檢查、監(jiān)督工程實(shí)際進(jìn)展情況，及時(shí)掌握施工單位履行合約的情況，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或者出現(xiàn)較大偏差，應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反應(yīng)，并且協(xié)助相關(guān)人員商討解決方案。盡可能降低施工階段成本。
3.應(yīng)積極采取有效的成本控制措施
（1）材料費(fèi)用控制。應(yīng)該根據(jù)實(shí)際施工需要確定材料用量，根據(jù)定額確定材料的消耗量，執(zhí)行限額領(lǐng)料制度，并且盡可能選擇一些節(jié)能的施工材料，施工技術(shù)也應(yīng)選擇耗材較少的施工技術(shù)以及施工工藝。同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格控制材料價(jià)格，材料采購(gòu)部門(mén)人員應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查市場(chǎng)行情，確保材料質(zhì)量的情況下，堅(jiān)持“貨比三家”的原則選擇價(jià)格最低、質(zhì)量最好的材料供應(yīng)商合作。其次，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際施工地點(diǎn)選擇最近的材料供應(yīng)商，合理組織運(yùn)輸，盡可能減少材料運(yùn)輸成本。
（2）機(jī)械費(fèi)用控制。應(yīng)將施工中消耗的機(jī)械臺(tái)班量盡可能減少，利用機(jī)械調(diào)配、施工組織等適當(dāng)提高機(jī)械設(shè)備的實(shí)際利用率。
（3）人工費(fèi)用控制。主要是合理控制施工階段人員的數(shù)量，使每一位施工人員的價(jià)值得到最大限度的發(fā)揮。同時(shí)也可以有目的性、針對(duì)性的縮短一些施工工序的工日消耗量，進(jìn)而降低房地產(chǎn)的投入成本。
綜上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作中，施工階段成本控制是重中之重，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有直接影響。施工階段，應(yīng)注意加強(qiáng)項(xiàng)目工程成本管理、工程變更管理和合同管理，科學(xué)預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本，采取有效的成本控制措施，盡可能降低成本，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。
【摘 要】施工階段是材料耗費(fèi)最大的時(shí)期,因此本文就施工階段的成本及控制問(wèn)題進(jìn)行分析,力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議,促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】施工;成本;控制
前言
上世紀(jì)90年代以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐漸放開(kāi),房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸升溫,時(shí)至今日可以說(shuō)幾近瘋狂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)處處開(kāi)花,雖然在目前瘋狂的形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)基本都有盈利,但是隨著國(guó)家調(diào)控的開(kāi)始,其火爆程度必將下降,房地產(chǎn)業(yè)也將重新洗牌,競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)的企業(yè)會(huì)繼續(xù)下去,沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)則會(huì)被淘汰,所以,及早的提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力才是企業(yè)生存的王道。提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,從成本控制開(kāi)始,因?yàn)槌杀臼琼?xiàng)目建設(shè)中最為敏感的因素之一,成本得以控制的話(huà)企業(yè)就可以具有盈利的機(jī)會(huì),成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費(fèi)最大的時(shí)期,因此本文就施工階段的成本及控制問(wèn)題進(jìn)行分析,力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議,促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
1 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程成本管理的現(xiàn)狀
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目工程成本管理處于發(fā)展階段,具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn):
1.1 工程成本管理工作不被重視
工程項(xiàng)目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容之一,但目前許多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有充分意識(shí)到這一點(diǎn),工程成本管理工作只是留于表面,并沒(méi)有真正體現(xiàn)成本管理在企業(yè)中的重要作用。
1.2 工程成本信息不準(zhǔn)確導(dǎo)致成本管理工作偏離實(shí)際
工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用,企業(yè)的成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業(yè)成本信息的基礎(chǔ)之上的。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并不能反映企業(yè)成本的真實(shí)情況,從而導(dǎo)致了工程成本管理工作偏離了實(shí)際。
1.3 責(zé)任成本制度不健全導(dǎo)致項(xiàng)目工程成本浪費(fèi)情況嚴(yán)重
責(zé)任成本制度是現(xiàn)代成本管理的重要思想之一,把成本與責(zé)任相結(jié)合可以使成本處于受控的狀態(tài),出現(xiàn)異?？梢哉业较嚓P(guān)的責(zé)任人落實(shí)原因。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理并沒(méi)有引入責(zé)任成本的管理思想,工程成本與管理人員利益無(wú)關(guān)。
在以上問(wèn)題存在的情況之下,存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要,下面本文就施工階段的成本控制做簡(jiǎn)要研究。
2 施工階段成本控制的主要工作
2.1 施工組織設(shè)計(jì)的審查
施工組織設(shè)計(jì)是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外,還是發(fā)包方質(zhì)量、工期、成本目標(biāo)控制的主要依據(jù),也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。
2.2 嚴(yán)格控制工程款的支付
2.2.1 當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時(shí),工程師也要根據(jù)工程計(jì)量的結(jié)果,扣除不合格的工作量,及時(shí)支付進(jìn)度款。
2.2.2 當(dāng)工程進(jìn)度沒(méi)有達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時(shí),不能提前支付工程款,盡管提前支付對(duì)緩解承包商的資金壓力有好處,但這樣就會(huì)造成開(kāi)發(fā)商投資控制的失控。
2.2.3 當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求,工程師也出具了付款依據(jù)時(shí),開(kāi)發(fā)商不能拒絕或拖延付款,否則,將會(huì)對(duì)承包商的積極性產(chǎn)生負(fù)面影響,而且承包商有權(quán)向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求延期付款索賠。
2.3 工程變更的控制
建設(shè)工程具有成本高、工期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)。一方面可能是由于勘察設(shè)計(jì)工作粗糙,以至在施工中才發(fā)現(xiàn)許多事先未考慮的因素,不得不改變?cè)O(shè)計(jì),從而引起工程量變化;另一方面也可能是由于許多事先無(wú)法估計(jì)到的因素變化,帶來(lái)了設(shè)計(jì)修改、原材料更換、工期延誤等。無(wú)論是什么原因引起的設(shè)計(jì)變更,都將帶來(lái)投資變動(dòng)的后果。
2.4 工程索賠的控制
認(rèn)真研究合同中索賠條款,減少索賠情況發(fā)生;熟悉相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,運(yùn)用法規(guī)綜合處理索賠事件;加強(qiáng)反索賠管理。
3 施工現(xiàn)場(chǎng)成本控制措施
現(xiàn)場(chǎng)成本控制也就是項(xiàng)目從開(kāi)始施工到工程竣工全過(guò)程的成本控制,整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以創(chuàng)造商品價(jià)值的基本活動(dòng)。在這個(gè)環(huán)節(jié)上成功地進(jìn)行成本控制可以提升本項(xiàng)目在市場(chǎng)上的重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力,因此施工過(guò)程成本在整個(gè)項(xiàng)目的成本控制中的一個(gè)主要的工作。
3.1 施工期間成本影響的因素
在施工建設(shè)期間,找出影響現(xiàn)場(chǎng)成本控制的因素是對(duì)工程進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵所在。
一般說(shuō)來(lái),主要影響施工期間建設(shè)成本的因素有以下幾點(diǎn):
3.1.1 規(guī)章制度不健全以及管理組織不落實(shí),在施工過(guò)程中對(duì)施工圖紙和施工合同以及各項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查不及時(shí),造成成本失控。
3.1.2 由于沒(méi)能很好的控制設(shè)計(jì)變更,導(dǎo)致合同工程量增加經(jīng)濟(jì)洽商大量出現(xiàn),致使了成本的失控。
3.1.3 對(duì)施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種將要影響工程質(zhì)量、施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足,當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生之后,形成了工期延誤、質(zhì)量事故等等損失,引起施工企業(yè)的索賠,造成工程成本加大。
3.1.4 對(duì)工程質(zhì)量和施工進(jìn)度控制不力造成工程返工、工期的拖延,以致造成延誤了最佳的施工季節(jié)使得整個(gè)項(xiàng)目周期加長(zhǎng),資金回籠周期加長(zhǎng),資金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的實(shí)際操作
工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進(jìn)行實(shí)施操作:
3.2.1 建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)的過(guò)程中,事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項(xiàng)目也是一個(gè)動(dòng)態(tài)的投資,在做好事前控制的同時(shí),做好事中和事后的控制,尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過(guò)程中,對(duì)招投標(biāo)、合同、采購(gòu)的管理應(yīng)該都算是事前控制的內(nèi)容,同時(shí)作好施工圖紙核查校對(duì)以及做好技術(shù)交底,也是進(jìn)行事前控制的重要一環(huán)。這是現(xiàn)場(chǎng)成本控制的重要一步,也是進(jìn)行事中控制和事后控制的重要基礎(chǔ)。
施工過(guò)程中按照進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)圖紙以及工程的資金計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)控,隨著工程進(jìn)行中發(fā)生的突發(fā)情況洽商 或者變更進(jìn)行成本投入的調(diào)整和控制,這是現(xiàn)場(chǎng)成本進(jìn)行的事中控制和事后控制的內(nèi)容,也是整個(gè)項(xiàng)目在施工建設(shè)期間進(jìn)行成本控制的重要工作。
3.2.2 主動(dòng)控制和被動(dòng)控制
主動(dòng)控制是預(yù)先分析目標(biāo)偏離的可能性,并擬訂和采取各種預(yù)防措施,以使計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。主動(dòng)控制是一種事前控制,它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。主動(dòng)控制的具體措施體現(xiàn)在管理人員預(yù)先制定出的各項(xiàng)保障成本控制的一些計(jì)劃、規(guī)章制度、組織保障體系,落實(shí)制度和計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
被動(dòng)控制是指當(dāng)系統(tǒng)按計(jì)劃進(jìn)行時(shí),管理人員對(duì)計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)行跟蹤,把它輸出的項(xiàng)目信息進(jìn)行加工、整理,再傳遞給控制部門(mén),管理人員從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和偏差,提出并確定解決問(wèn)題和糾正偏差的方案,然后再回送給計(jì)劃實(shí)施系統(tǒng)付諸實(shí)施,使得計(jì)劃目標(biāo)一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正。
