時(shí)間：2022-08-02 04:39:22
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一、房地產(chǎn)投資常見風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長，在建設(shè)過程中也會(huì)遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險(xiǎn)
主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風(fēng)險(xiǎn)
購買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。
4.市場風(fēng)險(xiǎn)
市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個(gè)特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國去年經(jīng)濟(jì)增長放緩的一個(gè)主要原因。
5.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險(xiǎn)
法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測未來，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
[摘要]伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，我國小城鎮(zhèn)得到快速發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)也隨之產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)性和小城鎮(zhèn)的特殊性，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)特且更大，投資商必須在充分認(rèn)識(shí)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范。
我國城鎮(zhèn)化已進(jìn)入高速發(fā)展階段，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)也隨之不斷擴(kuò)大，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)可增加地方財(cái)政收人，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、建材業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，同時(shí)擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，吸收農(nóng)村富余勞動(dòng)力。房地產(chǎn)投資資金投入量大，建設(shè)周期長，影響收益的不確定的因素很多，因此，房地產(chǎn)業(yè)屬典型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)。小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)體系中，具有特殊性，因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資除了具有一般房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的共性外，還具有其獨(dú)特個(gè)性。
一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征分析
1．居民有效購買力風(fēng)險(xiǎn)。盡管全國范圍內(nèi)，小城鎮(zhèn)人口眾多，市場較大，但是單個(gè)小城鎮(zhèn)市場規(guī)模并不大，消費(fèi)群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的，他們要么沒有住宅，要么當(dāng)前住宅環(huán)境較差，對住宅的需求較強(qiáng)烈，需求量較大，但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一，一般沒有持久性收入，收入水平受外界因素影響較大，購買能力極易受到市場變化因素影響，存在一定的有效購買力風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)一般為居民家庭收入的3～6倍，發(fā)達(dá)國家為5～6倍，中等發(fā)達(dá)國家為4～5倍，發(fā)展中國家為3～4倍。2005年1～10月，我國商品房每平方米平均售價(jià)為3009元。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布，2005年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10493元，按2005年全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83．2平方米來計(jì)算，售價(jià)為25．03萬元，是戶均年可支配收入(戶均按3．4人計(jì)算)的7．02倍，超過國際公認(rèn)的發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比。因此，我國城鎮(zhèn)居民的有效購買能力不高。
另外，由于來小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒有享受住房公積金政策，國家商業(yè)銀行住房消費(fèi)貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實(shí)施，因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對提高他們有效購買能力的幫助。
2．規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商擬在某地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門進(jìn)行溝通，詳細(xì)了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成果的價(jià)值。但是，目前我國有的小城鎮(zhèn)還沒有建設(shè)規(guī)劃，或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛”而已，沒有嚴(yán)格地按規(guī)劃執(zhí)行，主觀隨意性較大。有的小城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建設(shè)純粹是長官意志，隨著長官的變化，建設(shè)規(guī)劃和思路也可能會(huì)變化，城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)作用會(huì)失去，有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃，但是規(guī)劃也不盡科學(xué)合理，隨時(shí)都有修訂的可能。
這種無規(guī)劃或不嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，將可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜，建筑風(fēng)格與周圍自然環(huán)境、人文景觀不協(xié)調(diào)等，從而失去區(qū)位優(yōu)勢，影響房產(chǎn)的價(jià)值，帶來投資風(fēng)險(xiǎn)。
3．房產(chǎn)投資類型單一風(fēng)險(xiǎn)。不宜投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)。所謂投資組合就是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的投資方案，按照不同的比例額度構(gòu)成的一個(gè)復(fù)合體。上世紀(jì)50年代初期，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬利維茨率先提出了現(xiàn)代證券組合理論，并廣泛地在證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運(yùn)用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”，在美國等國方國家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現(xiàn)了這一理論思想。
房地產(chǎn)投資組合是利用多樣性來分散風(fēng)險(xiǎn)，通過開發(fā)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品和不同的投資方式的組合，以求得單位風(fēng)險(xiǎn)水平上收益最高或單位收益水平上風(fēng)險(xiǎn)最小。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求，主要集中在居民對住宅房地產(chǎn)的需求，需求愿望強(qiáng)烈且需求量較大，但是對大型商鋪、旅館等房產(chǎn)的需求并不明顯，造成房地產(chǎn)開發(fā)商不宜采用投資組合來降低風(fēng)險(xiǎn)。
4．消費(fèi)習(xí)慣風(fēng)險(xiǎn)。在大中城市，由于城市市民文化素質(zhì)相對較高，城市居民來自不同地方，一般不易形成比較統(tǒng)一的消費(fèi)習(xí)慣。我國地域廣闊，小城鎮(zhèn)眾多，但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用?，他們的宗教信仰、文化背景、歷史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同，多數(shù)小城鎮(zhèn)的消費(fèi)者都有特定的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣。如果投資者開發(fā)的房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣不一致，可能會(huì)造成滯銷。
5．開發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身能力和素質(zhì)，影響到開發(fā)活動(dòng)的每個(gè)階段，這也是開發(fā)的一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，多數(shù)是從原來的建筑企業(yè)或農(nóng)村的建筑隊(duì)轉(zhuǎn)型而來，都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實(shí)力弱、技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足等問題，有的甚至是無資金、無技術(shù)、無隊(duì)伍的皮包公司。在投資決策、項(xiàng)目建設(shè)施工以及銷售管理過程中，作出的決策有時(shí)不合理，很可能給項(xiàng)目帶來諸多不確定性因素，從而帶來比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
6．公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。這是由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建，影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的發(fā)展，從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜，土地權(quán)有的屬國家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關(guān)的費(fèi)用不盡相同。另外，原土地上的附著物產(chǎn)物類型不一，形式多樣。因此，獲取土地時(shí)賠付過程復(fù)雜，經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)糾紛，影響項(xiàng)目正常進(jìn)展，帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。
二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范
1．廣泛收集信息，做好可行性研究。科學(xué)決策。決策是指在若干個(gè)方案中選擇最佳方案的過程，這一過程所做工作的質(zhì)量，最終決定投資決策的質(zhì)量。眾所周知，房地產(chǎn)投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長時(shí)間收回，并對投資者產(chǎn)生長期的持續(xù)影響，而且投資決策一旦被實(shí)施，就很難改變，或者要付出很大的代價(jià)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策必須進(jìn)行可行性研究，對擬投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。公務(wù)員之家
在投資決策階段，一般都要通過做可行性研究報(bào)告來進(jìn)行決定。因此，可行性研究報(bào)告對決策意義深遠(yuǎn)，它是對擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)分析，是房地產(chǎn)及任何其他投資項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。目前，我國很多開發(fā)項(xiàng)目的研究報(bào)告，只是投資者申請立項(xiàng)時(shí)的例行公文，缺乏科學(xué)分析和市場需求的有力支持，而且虛假和不實(shí)成分較多，達(dá)不到可行性研究報(bào)告應(yīng)有的作用。市場上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項(xiàng)目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10月，城市人口不足50萬的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學(xué)決策而形成的“爛尾樓”，給國家和企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
在可行性研究階段，小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關(guān)注的問題，投資者一定要詳細(xì)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況，和當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門和政府機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通和聯(lián)系，及時(shí)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)思路，保證房地產(chǎn)的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢。
2．不可盲目追求特色和檔次。開發(fā)規(guī)模不宜過大。小城鎮(zhèn)消費(fèi)者收入不高，承受的價(jià)格隨能力較低，大都屬于一次置業(yè)，注重的是住宅的居住功能，對住宅的特色等輔助功能不是非常關(guān)注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價(jià)格上影響居民的購買欲望。小城鎮(zhèn)居民對開發(fā)項(xiàng)目接受較慢，因此，每次開發(fā)規(guī)劃不宜過大，可以采取分期開發(fā)的方式，逐步投入資金。投資者要充分考慮我國住宅方式、消費(fèi)觀念對房地產(chǎn)市場的影響，及時(shí)掌握國家小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，使投資項(xiàng)目在功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運(yùn)用上，能不斷滿足消費(fèi)市場的特殊需求，保證投資開發(fā)項(xiàng)目與消費(fèi)市場的需求保持一致。
同時(shí)，必須考慮市場購買力，找到最佳的價(jià)格定位。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格較低，利潤空間相對較小，降低每套住宅價(jià)格主要靠減少面積。從中央政策來看，2006年5月17日出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見》(簡稱“國六條”)中提出，“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房”。國務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》中提到，“要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。這些都充分體現(xiàn)了廣大城鎮(zhèn)居民購買力并不強(qiáng)大，需要的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。
3．提升企業(yè)自身素質(zhì)。加強(qiáng)管理。確保工程質(zhì)量。開發(fā)企業(yè)要理順企業(yè)體制，廣開資金籌措渠道，提升開發(fā)實(shí)力，引進(jìn)管理人才，提高管理水平。開發(fā)企業(yè)要高度關(guān)注工程質(zhì)量，要實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理制度，聘請工程監(jiān)理公司對項(xiàng)目施工進(jìn)行全面監(jiān)督和管理。項(xiàng)目施工是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而絕大部分投資者或開發(fā)商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項(xiàng)目的管理。因此，有必要聘請有資質(zhì)的工程監(jiān)理隊(duì)伍對項(xiàng)目施工全過程進(jìn)行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴(yán)格履行施工合同，對項(xiàng)目工期、質(zhì)量實(shí)行嚴(yán)格控制，對材料設(shè)備等資金成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，并加強(qiáng)施工現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)簽證，有效控制施工質(zhì)量和工程成本。
推行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度，從房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收，全程都要加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量。要向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，促進(jìn)潛在消費(fèi)群體的消費(fèi)。
4．投資分散，控制風(fēng)險(xiǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)中，從事多樣化投資，一種投資的收益減少可由另一種投資的收益增加來彌補(bǔ)。房地產(chǎn)投資分散就是多樣化投資的一種，是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散、物業(yè)分散、共同投資等方式，追求收益相同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)最小或在風(fēng)險(xiǎn)相同時(shí)收益最大，即在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間尋求一種最佳的均于投資組合。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商一般實(shí)力較弱，應(yīng)多聯(lián)合多個(gè)投資者組成聯(lián)合體，共同投資，共同受益，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢，提高收益。同時(shí)，投資商還可租用共同投資后剩余資本，進(jìn)行區(qū)域分散和時(shí)間分散性的投資。對于部分實(shí)力雄厚的大型企業(yè)，則可以選擇物業(yè)分散和區(qū)域分析來分散和降低風(fēng)險(xiǎn)。
5．配備專職風(fēng)險(xiǎn)管理人員。對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行及投資的順利回收，盡可能地爭取最大利潤。風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要全員參與貫穿于建設(shè)工程全過程。對于一些小項(xiàng)目，可以設(shè)一個(gè)專職風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理，負(fù)責(zé)處理風(fēng)險(xiǎn)，對于一些大型工程，則設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，按照風(fēng)險(xiǎn)管理的基本程序，處理風(fēng)險(xiǎn)事件。
摘要：本文對房地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)的概念進(jìn)行了闡述，然后從來源上給出了房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步分階段詳細(xì)分析了風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)因素，指出合理的風(fēng)險(xiǎn)管理是降低風(fēng)險(xiǎn)的良好手段。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；金融；風(fēng)險(xiǎn)投資；管理；市場
0引言
隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)以及對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)開始發(fā)生巨大的變化。在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域同樣面臨著這個(gè)問題，而對其風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析是開展風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)前提。房地產(chǎn)投資的顯著特點(diǎn)就是投資資金規(guī)模大，建設(shè)周期長，作為一種高投入、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)，面臨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等許多復(fù)雜因素的影響。它的項(xiàng)目全過程中既有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn)，也有國家政策變化、社會(huì)環(huán)境變化等無形風(fēng)險(xiǎn)。總之，大量的不確定性因素決定了其投資活動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)的特性，從而使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)。
1房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念
風(fēng)險(xiǎn)一般定義是指在以特定利益為目標(biāo)的行動(dòng)過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對行動(dòng)主體造成危害的事態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，是指投資商因?qū)ξ磥砟撤康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率，即投資商在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。
可以說風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)在一定環(huán)境和期限內(nèi)客觀存在，無法回避它、消除它，只能通過各種手段來應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)，避免損失與損壞的產(chǎn)生。而對它進(jìn)行充分、深刻的認(rèn)識(shí)，將有利于降低這些風(fēng)險(xiǎn)。
2從來源分析
從房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)來源看，也可以分為自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等。自然風(fēng)險(xiǎn)是由自然界的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)因素所致的財(cái)產(chǎn)損毀和人身傷亡的風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各人的行為反?；驁F(tuán)體的不可預(yù)料行為所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)是指因政局變化、政治動(dòng)亂、戰(zhàn)爭等政治因素所引起損失的風(fēng)險(xiǎn)。
3從投資階段分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程分為投資決策階段、前期階段和建設(shè)階段，在這些不同的階段房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)受著動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)，有多種的動(dòng)態(tài)因素對它施加影響，下面就從對項(xiàng)目全過程風(fēng)險(xiǎn)分析因素進(jìn)行分析。
3.1決策階段
政策風(fēng)險(xiǎn)-政策風(fēng)險(xiǎn)是由于政府相關(guān)政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經(jīng)濟(jì)損失。在中國走的是宏觀調(diào)控結(jié)合市場的路子，宏觀政策變化會(huì)對房地產(chǎn)投資構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。比如我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺(tái)的土地增值稅條例、2001年出臺(tái)的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使得許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。
類型風(fēng)險(xiǎn)-不同類型的房地產(chǎn)投資會(huì)有不同的風(fēng)險(xiǎn)概率，對于住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場和工業(yè)廠房等，且這些不同的物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不同。在決策階段必須選擇好合適的物業(yè)種類，并對相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入調(diào)查。
區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)-區(qū)位指某建設(shè)場地的地理位置，以及該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景等。例如地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)增長前景、人口條件及其市場價(jià)格水平的可能影響等。
時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)-地產(chǎn)活動(dòng)有周期性，供求及價(jià)格隨時(shí)間而變化。必需對未來幾年地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費(fèi)心理和物業(yè)需求變化等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測，以選擇、確定合適的開發(fā)時(shí)機(jī)。
3.2前期階段
進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段以后要取得立項(xiàng)審批；取得土地使用權(quán)；征地補(bǔ)償；委托規(guī)劃、報(bào)審；施工許可獲得；籌資；招標(biāo)等許多工作的進(jìn)展，這里面也充斥著房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。
置地方式風(fēng)險(xiǎn)-由于投資商只能通過行政劃撥和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得一定年限的土地使用權(quán)，已有土地也不能輕易地改變土地用途，所以通過行政劃撥、協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式取得一定年限土地使用權(quán)時(shí)存在著置地方式風(fēng)險(xiǎn)。
置地時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)-比如建設(shè)資金落實(shí)困難導(dǎo)致不能按時(shí)開工，土地閑置、購地資金沉淀產(chǎn)生利息損失。
融資風(fēng)險(xiǎn)-融資風(fēng)險(xiǎn)是指利用各種方式融通資金時(shí)，由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權(quán)融資時(shí)，由于發(fā)行股票時(shí)機(jī)不當(dāng)、數(shù)量不當(dāng)，價(jià)格不合理造成發(fā)行股票困難、融資成本過高，給開發(fā)者帶來損失。
3.3建設(shè)階段
工期風(fēng)險(xiǎn)-如承包商錯(cuò)誤估計(jì)了項(xiàng)目的特點(diǎn)，低估了施工的困難，施工組織設(shè)計(jì)不當(dāng)，遇到了復(fù)雜的地質(zhì)條件而導(dǎo)致的工期延誤等；或因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的工期延誤。
公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)-由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建影響到周圍居民的利益，而使公眾自覺性地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的發(fā)展從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。
施工事故風(fēng)險(xiǎn)。安全生產(chǎn)涉及到施工現(xiàn)場所有的人、物和環(huán)境，安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，導(dǎo)致事故發(fā)生，引起的人身和財(cái)產(chǎn)損失，最終都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險(xiǎn).質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)-由于施工的機(jī)械、技術(shù)，氣候、水文，建材，人員素質(zhì)等各種愿意引發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，帶來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
3.4租售階段
在租售階段，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銷售、物業(yè)兩個(gè)方面。比如定價(jià)策略不科學(xué)等導(dǎo)致房地產(chǎn)定價(jià)不合理而給其帶來的收益損失。定價(jià)過高導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，總收益下降?；蚴嵌▋r(jià)過低了白白損失收益。另外由于消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其租售后服務(wù)，即物業(yè)管理，物業(yè)不當(dāng)有時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。
4總結(jié)
在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的存在是必然的，關(guān)鍵在于如何去利用、控制、管理。面對這這么房地產(chǎn)投資的眾多風(fēng)險(xiǎn)，一定要在這種情況下，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理認(rèn)識(shí)，改善風(fēng)險(xiǎn)管理的方法，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等，努力將投資的危險(xiǎn)減小到最小。
摘要:隨著我國加入WTO,市場經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善和規(guī)范,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級,房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一的地位日益鞏固,成為當(dāng)今主要的投資熱點(diǎn)，用先進(jìn)的、科學(xué)的、完善的理論作為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的行動(dòng)指南,對整個(gè)房地產(chǎn)全過程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售、資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過程，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,一般可分為投資決策、項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段，不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范，
一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性，房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)，房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面，
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失，尤其在我國,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要，
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)
國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰，國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮，政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失，
(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響，2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等八大方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，
(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響，土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，
(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)
稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大，稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個(gè)有力工具，房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)，
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響，因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素，
2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)，市場供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)，市場供應(yīng)量、市場購買力、市場價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險(xiǎn)，相反,市場供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)，另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，膨脹率下降會(huì)抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會(huì)刺激對房地產(chǎn)的需求，
3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國家、不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性，
4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素，所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)，
二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地、籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程，此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素，
一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議、招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面,時(shí)間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素，管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)，
1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)，
2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命，開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面，消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用，承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面，
3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段，建設(shè)前期對項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊、深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，除此之外,通貨膨脹、物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工、工程質(zhì)量的保證、施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)，
三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段，該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一，其中包括:營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)，
1.營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)
營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實(shí)現(xiàn)，在房地產(chǎn)營銷策劃中,價(jià)格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面，其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對價(jià)格最敏感，價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤;而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，
2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍、管理構(gòu)架、管理公約以及管理費(fèi)用等，
3.其他風(fēng)險(xiǎn)
其他風(fēng)險(xiǎn)有很大的不確定性，其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等，這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的，
總之,房地產(chǎn)投資過程是一個(gè)長期的、涉及面廣且復(fù)雜的過程，這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素,同時(shí),還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門、最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策、法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險(xiǎn)性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗，因此,必須對房地產(chǎn)投資過程作全面、系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析。
（一）外部風(fēng)險(xiǎn)
1.宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說，當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退，處于低速消沉?xí)r，社會(huì)對消費(fèi)的需求也會(huì)大幅度減縮，這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷，消費(fèi)減縮時(shí)，受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費(fèi)品，這時(shí)人們會(huì)修正在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)制訂的消費(fèi)計(jì)劃，推遲或干脆取消對耐用消費(fèi)品的購買。社會(huì)風(fēng)尚如此，造成房地產(chǎn)市場一時(shí)供大于求，房屋價(jià)格亦連連下跌。
2.財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)多來自于利率波動(dòng)的影響，因?yàn)楹芏嗳速I房并不是全額付款，一般都會(huì)利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升，投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價(jià)本身的價(jià)值，此種情形對于一些財(cái)力有限的投資人來說，無疑是雪上加霜，加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項(xiàng)的話，則投資人無須再負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。然而，假如房地產(chǎn)市場正處于低潮，銀行在拍賣房地產(chǎn)時(shí)仍得不列足夠的款項(xiàng)償還抵押貸款時(shí)，則投資人仍需負(fù)一定責(zé)任。所以，投資者在策劃置業(yè)計(jì)劃和議價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，必須把利率波動(dòng)因素考慮進(jìn)去。
3.市場風(fēng)險(xiǎn)。由于供求形勢變化，引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場價(jià)值跌落的一種可能性，主要來源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時(shí)間誤差。譬如當(dāng)房價(jià)因供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開發(fā)公司便會(huì)紛紛興建樓宇，但由于建筑需要一定時(shí)間，故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要，但短期內(nèi)樓價(jià)仍然會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。近年來，建筑業(yè)技術(shù)日漸先進(jìn)，所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場，直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時(shí)間，也使得樓價(jià)波動(dòng)變得更為頻繁。
4.自然風(fēng)險(xiǎn)。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
1.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤（或其可能性），造成實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)起源于投資內(nèi)部問題和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況，如管理水平、管理效率低，使用經(jīng)營費(fèi)用超過預(yù)計(jì)值，房屋空置率高，租金回籠等問題，都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能不理想，對房地產(chǎn)的需求偏低，會(huì)產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。
2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，在使用貸款的條件下，既擴(kuò)大了投資的利潤范圍，同時(shí)也增加了不確定性、增加的營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
所掌握信息不全、不準(zhǔn)，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。
宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為：一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。
發(fā)展商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)為：發(fā)展商過分相信自己的“感覺”，而實(shí)際上“感覺”錯(cuò)了或反了。如有的發(fā)展商過分地相信自己會(huì)容易地找到“下家”，將項(xiàng)目脫手，而實(shí)際并未如愿；有的發(fā)展商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，結(jié)果供求關(guān)系“此一時(shí)彼一時(shí)”，或者對市場的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的發(fā)展商過分相信自己的“道”（即通過“關(guān)系”拿到“好項(xiàng)目”的能力），而經(jīng)營實(shí)力（開發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷能力）不足或較弱，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。
此外，自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的原因。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別
如何正確估計(jì)和評價(jià)一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)呢?通常的辦法是計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)率，其計(jì)算方法有以下幾種。
（一）采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個(gè)指標(biāo)來識(shí)別
1.投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費(fèi)用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報(bào)告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實(shí)性。計(jì)算公式為：
營業(yè)率＝年?duì)I業(yè)總費(fèi)用／年計(jì)劃總收入
據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，新公寓樓營業(yè)率在38％—40％之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費(fèi)用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險(xiǎn)太大。
2.償債收益比。營業(yè)凈收入是扣除所有成本費(fèi)后的收入，是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。
償債收益比＝營業(yè)凈收入／要求的年償債額
償債收益比數(shù)值越小，該項(xiàng)借款投資的風(fēng)險(xiǎn)越大；反之，則風(fēng)險(xiǎn)越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1：2才被認(rèn)為是安全的。
3.保本占用率。保本占用率是計(jì)算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標(biāo)。其計(jì)算公式為：
保本占用率＝（年?duì)I業(yè)總費(fèi)用＋要求的年償債額）／年計(jì)劃總收入
保本占用率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大?？梢越邮艿淖≌Y產(chǎn)的保本占用率一般為85％-90％
（二）概率與數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法
由于風(fēng)險(xiǎn)度量涉及到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能結(jié)果的概率分布，因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報(bào)酬回報(bào)率。而報(bào)酬回報(bào)率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調(diào)查，有已開發(fā)項(xiàng)目的資料，可以使用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法得出分布或其估計(jì)，甚至通過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，但其結(jié)果只能在相對意義上代表擬開發(fā)項(xiàng)目的概率分布。這是因?yàn)楦鱾€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的差異較大，有時(shí)相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報(bào)酬回報(bào)也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的概率分布是實(shí)際工作者常用的方法。
但如果某一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的可能結(jié)果有幾種，每一種可能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概率為Pi，則其數(shù)學(xué)期望為：
如果投資者將投資報(bào)酬率的預(yù)期結(jié)果取為數(shù)學(xué)期望是合符情理的。因?yàn)樵诮y(tǒng)計(jì)的意義上真實(shí)的投資報(bào)酬率出現(xiàn)在數(shù)學(xué)期望左右的概率最大。那么此標(biāo)準(zhǔn)差就描述了預(yù)期結(jié)果與實(shí)際結(jié)果的“平均”變動(dòng)程度，因此可作為一種風(fēng)險(xiǎn)的度量。標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越大，標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。用標(biāo)準(zhǔn)差度量投資風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)點(diǎn)是概念比較清楚直觀，可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計(jì)一整套理論和方法。在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的投資組合理論中，這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點(diǎn)是準(zhǔn)確的概率分市Pi不易找出?？紤]到相同的標(biāo)準(zhǔn)差，對于期望值不同的投資項(xiàng)目，它所表達(dá)的影響程度或?qū)ν顿Y者的損害程度，也即風(fēng)險(xiǎn)大小，應(yīng)該是不同的。期望值大時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)小些，期望值小時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)大些。所以人們更喜歡用變異系數(shù)來度量風(fēng)險(xiǎn)：
R=б/E
怎樣的R值是小(大)風(fēng)險(xiǎn)，與投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好性格有關(guān)。但R接近1的風(fēng)險(xiǎn)，通常是投資者不愿接受的風(fēng)險(xiǎn)。R＞1的風(fēng)險(xiǎn)，是很多投資者不能忍受的風(fēng)險(xiǎn)。也可以用Δ=E-б這一絕對數(shù)來度量風(fēng)險(xiǎn)。Δ＜o(jì)是投資者不愿接受，甚至是使投資者招致破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制
在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中．投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，這對于所有的房地產(chǎn)投資者都是一樣的。投資風(fēng)險(xiǎn)的控制即在于能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這種風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)采取有效的措施?；?、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險(xiǎn)，減少投資者預(yù)期收益的損失可能性。
控制風(fēng)險(xiǎn)的基本思想是對某種損失的可能性進(jìn)行調(diào)整、進(jìn)而最大程度降低這種可能性的主要方法有：
（一）進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析以作出科學(xué)的項(xiàng)目決策
風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調(diào)查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這部分工作可以由投資者自己對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
（二）在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類較多，它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一。有的風(fēng)險(xiǎn)度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度較小，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目可以使投資收益能得到有效的保證。
（三）以合理組織融資形式進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)
房地產(chǎn)投資需要量大，必須以一定的形式籌措資金，以滿足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以下幾種：通過發(fā)行金融債券，籌集開發(fā)資金。通過預(yù)售開發(fā)的商品房和賣樓花，從客戶那里籌集房地產(chǎn)開發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權(quán)到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司，申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，選用最適合的融資形式，以便迅速、大量、低成本地融入資金，投入房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要掌握融資技巧；而且還要采取切實(shí)可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項(xiàng)目管理中，引入競爭機(jī)制，運(yùn)用多種手段，促使施工單位降低工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)周期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動(dòng)效率，減少經(jīng)營管理費(fèi)用，以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。
（四）通過多項(xiàng)投資組合及多種經(jīng)營分散風(fēng)險(xiǎn)
不同投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、收益等因素也是不同的，所以，實(shí)行多項(xiàng)目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個(gè)項(xiàng)目上更穩(wěn)定的收益：當(dāng)然，各項(xiàng)目之間的相關(guān)性不能太強(qiáng)，否則就無法起到降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。
（五）通過加強(qiáng)資產(chǎn)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)
一個(gè)投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的收益水平，管理人員是最為重要的關(guān)鍵因素。提高管理人員的素質(zhì)進(jìn)而提高管理水平，可以提高對市場的可預(yù)測性，降低不確定性，可以更有效地使用資產(chǎn)，減少經(jīng)營費(fèi)用，降低空置率，提高收益水平，進(jìn)而降低和控制風(fēng)險(xiǎn)。
