時(shí)間：2023-08-08 16:46:08
序論：在您撰寫拆遷評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡稱房屋征收與拆遷），在項(xiàng)目實(shí)施前，都必須進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
第三條市、縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的維穩(wěn)辦對(duì)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。
縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負(fù)責(zé)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負(fù)責(zé)化學(xué)工業(yè)園區(qū)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
市住房保障和房產(chǎn)管理局參與市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)國有土地上房屋征收項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。
第四條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主要內(nèi)容是：
（一）合法性評(píng)估。主要評(píng)估實(shí)施項(xiàng)目是否符合房屋征收與拆遷相關(guān)法律法規(guī)的要求。
（二）合理性評(píng)估。主要評(píng)估補(bǔ)償安置方案是否兼顧到各方面群體的現(xiàn)實(shí)利益與長遠(yuǎn)利益，是否能為多數(shù)被征收拆遷人認(rèn)可。
（三）可行性評(píng)估。主要評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)機(jī)是否成熟，補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)到位。
（四）安全性評(píng)估。主要評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施后是否會(huì)引發(fā)重大社會(huì)矛盾等影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。
第五條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的程序：
（一）制定評(píng)估方案。評(píng)估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實(shí)施單位、集體土地上房屋拆遷項(xiàng)目的拆遷人等組成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作小組，根據(jù)評(píng)估的要求和房屋征收與拆遷項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定評(píng)估方案，明確評(píng)估具體內(nèi)容、方法步驟和時(shí)間要求，保證工作有效開展。
（二）廣泛聽取意見。評(píng)估工作啟動(dòng)后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目所在地進(jìn)行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會(huì)、重點(diǎn)走訪、問卷調(diào)查等方法，廣泛聽取各有關(guān)部門、房屋征收拆遷有關(guān)單位和被征收拆遷人的意見、建議。實(shí)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會(huì)，評(píng)估工作小組綜合各方面因素形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估初步報(bào)告。
（三）分析研判預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩(wěn)、、綜治、監(jiān)察、發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告研判小組，對(duì)提供的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估初步報(bào)告進(jìn)行分析研判，對(duì)可能引發(fā)的社會(huì)矛盾，作出評(píng)估預(yù)測和分析研究，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案。
（四）作出評(píng)估報(bào)告。根據(jù)房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告研判小組的分析研判結(jié)論，房屋征收與拆遷管理部門形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。
第六條評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容包括：
（一）房屋征收與拆遷項(xiàng)目的基本情況。包括項(xiàng)目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實(shí)施時(shí)間和期限、項(xiàng)目范圍內(nèi)住戶和單位狀況及房屋和土地使用權(quán)狀況，發(fā)改、國土、規(guī)劃等部門對(duì)項(xiàng)目符合各項(xiàng)規(guī)定的認(rèn)可材料或批準(zhǔn)文件等。
（二）補(bǔ)償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目現(xiàn)場公示后群眾的反映；有關(guān)部門、單位和專家的意見建議；依法應(yīng)當(dāng)履行聽證程序項(xiàng)目的聽證情況；根據(jù)征求到的意見建議進(jìn)行修改的情況。
（三）對(duì)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的評(píng)估預(yù)測和分析研究。主要包括：
1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房地點(diǎn)、騰倉過渡期限等補(bǔ)償安置方案是否合法合規(guī)。
2、補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)。
3、因搬遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來的生產(chǎn)、生活困難問題是否得到妥善處置。
4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。
5、有可能引發(fā)不穩(wěn)定的其它因素及其化解措施和預(yù)案是否制定。
（四）明確房屋征收與拆遷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和維穩(wěn)的責(zé)任單位和責(zé)任人員。
（五）對(duì)項(xiàng)目做出可以實(shí)施、暫緩實(shí)施或不予實(shí)施的評(píng)估結(jié)論。
第七條項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的過程，對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行認(rèn)真審核，并作出明確的備案意見。
第八條對(duì)已經(jīng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施的房屋征收與拆遷項(xiàng)目，項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦應(yīng)會(huì)同房屋征收與拆遷管理、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等責(zé)任部門和單位全程跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解實(shí)施過程中出現(xiàn)的矛盾和問題，將不穩(wěn)定隱患消除在萌芽狀態(tài)和初始階段。
第九條各有關(guān)部門、單位應(yīng)積極主動(dòng)落實(shí)房屋征收與拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的各項(xiàng)要求，年終將該項(xiàng)工作納入社會(huì)治安綜合治理和平安建設(shè)工作考核內(nèi)容。具體考核按《市社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作考核辦法（暫行）》（辦發(fā)〔〕69號(hào)）執(zhí)行。
近年來，渝中區(qū)危舊房動(dòng)遷17萬人，卻創(chuàng)造了無重大安全事故、無、無大規(guī)模集訪的“三無”奇跡。
奇跡的背后，是渝中區(qū)的六字秘訣：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。
未雨綢繆
雨后，十八梯一家院里花開了。
陽光舔上殘墻，像一幅油畫。
“莎，快把麻將桌子擺起?！睆埾日湟灰娞烨缇褪职W。
“我洗衣服呢！”兒媳王莎在屋里答。
屋子沒陽臺(tái)，院里十幾家人都看天洗衣服。
“最近天天下雨，家家都堆滿了臟衣服?！蓖跎χ皆豪飺屃罆竦乇P。
屋子很小，只有30平方米，張先珍老伴留下的。
進(jìn)門是小廚房，往里是木板隔出的兩個(gè)單間。
最里一間屋，完全沒光，如同深穴。床尾一個(gè)泡沫箱是衣柜，床頭板凳就是桌子。
張先珍在“穴”里，一住就是40年。
鄰里很和睦，偶爾也有磕絆。
前兩天，十幾家人就吵了一場――暴雨堵了下水道，淹了好幾家人。
下水道很脆弱，一遇暴雨就堵。找人疏通下水道，花了200元。為湊錢，十幾家人鬧了別扭。
結(jié)婚八年了，王莎還是不習(xí)慣，“十幾家人共用廁所，洗澡、方便就像農(nóng)民工趕春運(yùn)”。
“王莎們”的煩惱讓市領(lǐng)導(dǎo)揪心。
“2008年，書記要我們用兩年時(shí)間，打一場危舊房改造的渝中會(huì)戰(zhàn)。”渝中區(qū)區(qū)委書記劉強(qiáng)說。
渝中會(huì)戰(zhàn)，要?jiǎng)舆w17萬人。
“動(dòng)遷就像火藥桶，一點(diǎn)火星就會(huì)引發(fā)?！眲?qiáng)說。
如此浩大戰(zhàn)役，如何防止火星濺起？
“我們決定建立危舊房改造風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。”劉強(qiáng)說。
事前票決
2010年6月19日，大雨。
天涼，適合睡懶覺，鄺婉玲卻起了個(gè)大早。
她一夜沒合眼。
“今天，我們要投票表決十八梯片區(qū)拆不拆?！编椡窳岷芘d奮。
去年，一場大火燒疼了鄺婉玲。
“電線老化起火引燃木頭，燒了一大片?！编椡窳嵴f。
鄺婉玲和愛人都下崗了，為供女兒讀書，兩口子擺了個(gè)煙攤。
“一把火將煙都燒光了?！编椡窳嵋荒樒鄲诺卣f。
無地容身，重新弄了個(gè)屋頂，鄺婉玲一家又搬了回來。
“我同意改造，再也不想住下去了。”鄺婉玲滿眼企盼。
響水橋社區(qū)早已擠滿了人。
鄺婉玲鉆進(jìn)人堆，掏出“民意調(diào)查意見書”，鄭重放入投票箱。
晚上，鄺婉玲又失眠了，她憂心投票結(jié)果。
第二天，吃過午飯，鄺婉玲就急匆匆往杏林中學(xué)趕。
投票結(jié)果將在這里揭曉。
下午3點(diǎn)，六個(gè)全封閉投票箱抵達(dá)。
鄺婉玲的心，七上八下晃蕩起來。
下午4點(diǎn)半，唱票人員高呼：贊成票占總票數(shù)的96.1%，十八梯片區(qū)危舊房改造工程通過民調(diào)。
掌聲雷動(dòng)，整整五分鐘。
鄺婉玲咧嘴笑著，手都拍紅了。
“推行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制的第一招，就是實(shí)行事前票決，把是否拆遷的選擇權(quán)交給百姓，九成居民贊成才能啟動(dòng)拆遷，否則就暫時(shí)擱置?！眲?qiáng)說。
事前票決，將“我替你做主”化為“我們共同做主”。
老百姓一同意，復(fù)雜的事就變簡單了。
自選評(píng)估
“聽說沒得？”
“聽說啥子？”
“政府讓我們自選評(píng)估機(jī)構(gòu)，喊投票了喲！”
一夜間，對(duì)話傳遍解放東路危改片區(qū)。
2010年7月8日，望龍門房管所沸騰了。
趕來投票的居民，擠滿整整一院壩。
“大家可以商量，喜歡哪家公司就選哪家?！敝鞒秩苏f。
臺(tái)下一片歡呼。
“請(qǐng)六家公司做自我介紹?！敝鞒秩苏f。
喧囂現(xiàn)場一下落針可聞。
“我們將充分考慮近年房地產(chǎn)價(jià)格上漲及拆遷特殊性，維護(hù)你們的合法權(quán)益……”
半小時(shí)后，介紹結(jié)束。
“下面請(qǐng)動(dòng)遷戶填選評(píng)估機(jī)構(gòu)。”主持人高呼。
居民七嘴八舌議論開來。
“選豐澤行嘛，我聽說不錯(cuò)?！本用耜悇傁蜞従咏ㄗh。
投票持續(xù)了一小時(shí)。
“開始唱票?！敝鞒秩苏f。
陳剛踮腳觀望，心蹦到了嗓子眼。
半小時(shí)后，主持人宣布：豐澤行以最高票數(shù)當(dāng)選。
臺(tái)下掌聲響起。
“事前票決后，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以前拆遷事故頻發(fā)的一個(gè)重要原因，就是由拆遷人定評(píng)估機(jī)構(gòu)。”劉強(qiáng)說，老百姓認(rèn)為評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷人一個(gè)鼻孔出氣，評(píng)估不公，所以強(qiáng)烈不滿。
如何打破僵局？
“我們決定將評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)也交給居民?！眲?qiáng)說，“將‘我決策你執(zhí)行’化為‘你決策我執(zhí)行’，老百姓自然就高興了。”
“這樣搞避免了暗箱操作，很公平。”居民陳剛豎起拇指。
全程追蹤
6月初，雨終于下累了，太陽從云里探出頭。
歸元寺社區(qū)氤氳在陽光里，一片金黃。
人們從屋里鉆出來，懶坐在陽光下，驅(qū)趕滿身潮氣。
段基惠卻躲在屋里生悶氣。
社區(qū)要?jiǎng)舆w了，本該高興才對(duì)，老段怎么了？
“我現(xiàn)在住的房子很小，只有21平方米。”老段嘀咕。
小屋住著三代人。
“我兩口子，老母親，還有兒子。”老段說。
按動(dòng)遷政策，老段家可獲得一套35平方米的安置房。
“房子大了一些，但還是沒解決我們?nèi)玫睦Ь场！崩隙握f。
“你添點(diǎn)錢要套大點(diǎn)的！”鄰居建議。
老段不吭聲了。
“我兩口子都失業(yè)了，哪來錢？”老段有苦難言。
不搬吧，不行；搬吧，困境難改。
老段眉皺成“川”。
這時(shí)，敲門聲響起。
老段一開門，就看見了渝中區(qū)人大常委會(huì)主任米紹林的笑臉。
“聽說你有困難，我來看看?！?/p>
一周后，敲門聲又響起。
“給你家解決了一套兩室一廳的安置房，再幫你兒子申請(qǐng)了一套廉租房。”米紹林在門外說。
“謝謝……謝謝……”老段哭了。
“針對(duì)家家有本難念的經(jīng)，我們?cè)?6個(gè)社區(qū)設(shè)立了民情收集站，對(duì)每個(gè)拆遷戶進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，一有風(fēng)吹草動(dòng)就及時(shí)預(yù)警?！眲?qiáng)說。
關(guān)鍵詞 農(nóng)村集體土地；拆遷補(bǔ)償評(píng)估；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策
中圖分類號(hào) F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-5739（2014）06-0295-02
Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands
ZHAN Hai-bin
（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）
Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.
Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures
我國正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，越來越多的農(nóng)村集體土地被征用為國有建設(shè)用地項(xiàng)目，均面臨著拆遷補(bǔ)償評(píng)估。目前拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來源與收入來源。但由于拆遷補(bǔ)償評(píng)估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國內(nèi)有些學(xué)者在這些方面已有相關(guān)研究[1-2]。房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅面臨公司本身評(píng)估技術(shù)水平以及內(nèi)部評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也面臨著拆遷評(píng)估過程中受眾多利益關(guān)系人影響導(dǎo)致的評(píng)估結(jié)果不合理不公正所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補(bǔ)償評(píng)估過程中估價(jià)機(jī)構(gòu)如何規(guī)避面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
1 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括估價(jià)機(jī)構(gòu)本身的估價(jià)技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。
1.1 估價(jià)技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評(píng)估過程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：一是拆遷評(píng)估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問題。物資準(zhǔn)備不足，例如評(píng)估前準(zhǔn)備的測量器材的數(shù)量、類型以及其測量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評(píng)估測量要求，因此拆遷評(píng)估前應(yīng)充分做好拆遷評(píng)估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。二是拆遷評(píng)估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過程中必須遵照拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)流程，拆遷評(píng)估程序不符合規(guī)范也會(huì)帶來一系列內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。三是拆遷現(xiàn)場測量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)最容易引起最終出具的估價(jià)結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準(zhǔn)確；房屋結(jié)構(gòu)確定不合理；附著物現(xiàn)場測量與清點(diǎn)不合理[3]；現(xiàn)場調(diào)查表填寫不規(guī)范、不清楚[4]。四是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的拆遷評(píng)估結(jié)果不合理。由于拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評(píng)估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時(shí)，容易出現(xiàn)一些問題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯(cuò)誤；評(píng)估確定的估價(jià)對(duì)象折遷補(bǔ)償價(jià)格不合理。
1.2 管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評(píng)估過程中風(fēng)險(xiǎn)防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素影響。一是拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問題[5]。二是拆遷評(píng)估過程中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的責(zé)任以及獎(jiǎng)懲制度的落實(shí)問題。拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價(jià)業(yè)務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時(shí)間長，一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告出現(xiàn)問題時(shí)，最容易導(dǎo)致估價(jià)人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。
2 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)
2.1 來源于委托方單位個(gè)別人員的外部風(fēng)險(xiǎn)
拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對(duì)待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評(píng)估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)過程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價(jià)人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個(gè)別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價(jià)人員獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)，影響拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的客觀合理性。特別是對(duì)于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評(píng)估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員的估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。
2.2 來源于拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中要直接面對(duì)拆遷評(píng)估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過程中，估價(jià)人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人就估價(jià)對(duì)象的狀況進(jìn)行詢問了解，并且現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查評(píng)估也需要估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過程中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價(jià)人員完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)人對(duì)估價(jià)人員正常估價(jià)活動(dòng)的消極影響。特別是對(duì)于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施不完善的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，其估價(jià)人員在拆遷評(píng)估過程中如果責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度具體落實(shí)不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補(bǔ)償結(jié)果的客觀合理性。
3 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
通過以上所述的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)分析，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在拆遷補(bǔ)償評(píng)估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，一旦風(fēng)險(xiǎn)真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員將面臨著高額的經(jīng)濟(jì)賠償，風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價(jià)人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發(fā)生。
3.1 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)如上文所述，在此，主要從以下幾個(gè)方面闡述內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
3.1.1 加強(qiáng)對(duì)拆遷評(píng)估技術(shù)人員的培訓(xùn)。首先，在拆遷評(píng)估人員現(xiàn)場調(diào)查前必須進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測量儀器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因?yàn)槟壳拔覈S多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評(píng)估時(shí)房屋面積需要估價(jià)人員現(xiàn)場測量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評(píng)，亦不能少評(píng)；同時(shí)現(xiàn)場調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫規(guī)范及填寫時(shí)字跡清晰的要求等。其次，拆遷評(píng)估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對(duì)輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對(duì)1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進(jìn)一步復(fù)核，在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價(jià)結(jié)果報(bào)告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對(duì)估價(jià)對(duì)象合理定價(jià)及估價(jià)報(bào)告如何正確撰寫[6-7]。
3.1.2 估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)人員的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度落實(shí)。拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要多人共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評(píng)估人員各自的工作職責(zé)，實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫調(diào)查對(duì)象的相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)在外業(yè)調(diào)查表上填寫調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人員以及填表人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫內(nèi)容出現(xiàn)問題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫相關(guān)調(diào)查人員時(shí)以后出現(xiàn)問題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時(shí)相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價(jià)報(bào)告的撰寫人員以及審核人員必須在估價(jià)報(bào)告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫相關(guān)估價(jià)人員姓名，特別在此強(qiáng)調(diào)，估價(jià)報(bào)告審核人員除了在估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告撰寫好之后認(rèn)真審核，還必須加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果的客觀合理[8-10]。
3.2 外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要來自委托方以及拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人2個(gè)方面。首先分析來源于委托方的外部風(fēng)險(xiǎn)分析。目前在我國，拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評(píng)估對(duì)象所在地方政府職能部門的委托，因?yàn)椴疬w評(píng)估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的出具的評(píng)估結(jié)果，給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可能帶來嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，拆遷估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過對(duì)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價(jià)機(jī)構(gòu)拆遷評(píng)估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會(huì)對(duì)從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來災(zāi)害性的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類外部風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事拆遷評(píng)估人員進(jìn)行外部風(fēng)險(xiǎn)防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評(píng)估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要出臺(tái)具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對(duì)這類不遵守房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德人員要剔除出估價(jià)行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估外部風(fēng)險(xiǎn)防范上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中堅(jiān)持合法、公平、公正的評(píng)估原則，不能因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)而違背職業(yè)道德和觸犯法津[11-12]。
4 結(jié)語
由于我國目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)著大量的征地拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果對(duì)于地方政府推進(jìn)拆遷項(xiàng)目順利完成以及對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則，清醒地認(rèn)識(shí)到拆遷補(bǔ)償評(píng)估過程中其面臨的內(nèi)部與外部風(fēng)險(xiǎn)，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身以及整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：征地 拆遷 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
近年來，征地拆遷中的各類社會(huì)矛盾頻發(fā)，征遷對(duì)象的土地與房屋是群眾生活最原始、最基本的保障。然而現(xiàn)實(shí)中的征地拆遷所得的補(bǔ)償有限，且不具有持續(xù)性。然后通過征遷，征遷人、開發(fā)商卻從中獲得了相對(duì)巨額的收益，導(dǎo)致部分被征遷地人口心理失衡。由于征遷較多出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部，或經(jīng)濟(jì)水平較高的地區(qū)，區(qū)域內(nèi)的農(nóng)民維權(quán)意識(shí)強(qiáng)，征遷中的矛盾往往更容易激化。
1 現(xiàn)階段我國征地拆迂決策所帶來的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析
1.1我國征地拆遷現(xiàn)狀分析
當(dāng)前的征遷相關(guān)制度或多或少存在一些缺陷，征遷中犯罪數(shù)量逐步上升正是其寫照之一。征遷補(bǔ)償、安置一直都是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，也是一項(xiàng)涉及到被征遷群眾切身利益民生工作。當(dāng)前隨著征遷項(xiàng)目的增多，部分領(lǐng)導(dǎo)干部把征遷款項(xiàng)當(dāng)成了“唐僧肉”，挖空心思尋找漏洞“咬一口”，征遷制度缺陷表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是補(bǔ)償結(jié)算程序不完善，監(jiān)督機(jī)制缺位；二是征遷項(xiàng)目發(fā)包不規(guī)范，容易導(dǎo)致暗箱操作，誘發(fā)犯罪；三是政策不規(guī)范，導(dǎo)致補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一、保障措施不配套、操作不規(guī)范。這些存在缺陷的政策在施行中往往就會(huì)引起被征遷人等各方的不滿，易導(dǎo)致社會(huì)事件的發(fā)生。
1.2我國征地拆遷過程中所帶來的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)
1.2.1拆遷活動(dòng)中利益沖突
拆遷人與被拆遷人利益沖突它也是現(xiàn)階段拆遷活動(dòng)中利益沖突是最尖銳的，它是造成矛盾和糾紛的最主要的因素，也是目前拆遷難的主要原因。
1.2.2拆遷資金的使用
拆遷人與政府利益的沖突拆遷人與政府的利益沖突主要集中在拆遷資金的使用上，尤其是大規(guī)?；?xiàng)目所進(jìn)行的拆遷工程。其表現(xiàn)就是拖欠、挪用拆遷資金。由于征地拆遷資金量大，占用時(shí)間也較長，不能直接提高利潤，因此回報(bào)率低，拆遷方必然會(huì)千方百計(jì)減少拆遷資金的投入，縮短資金占用時(shí)間。
1.2.3評(píng)估行為有差異
評(píng)估行為不規(guī)范：一是由于估價(jià)人員對(duì)拆遷評(píng)估價(jià)格內(nèi)涵、估價(jià)目的、原則、時(shí)點(diǎn)、技術(shù)路線與方法等理解不一致，對(duì)參數(shù)確總可比案例的選取存在一定差異，造成不同估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)同一標(biāo)的出具的估價(jià)報(bào)告結(jié)果相差較大；二是有些地方在選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)問題上，程序不夠公開，也沒有充分考慮被拆遷入的意愿，被拆遷人意見較大；三是缺乏有效的拆遷估價(jià)糾紛調(diào)處機(jī)制，被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有疑義時(shí)缺乏必要的救濟(jì)渠道；
1.2.4土地的管理和監(jiān)督工作
被拆遷人與政府利益沖突的表現(xiàn)在中國實(shí)行的是土地公有制制度，各級(jí)政府部門代表國家實(shí)施土地的管理和監(jiān)督工作。因此，由于觀念和體制的原因，人們意識(shí)中常把政府等同于國家，各級(jí)政府及政府官員可以以國家的名義收回土地的使用權(quán)。
2 征地拆遷過程中提升社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估作用的對(duì)策分析
2.1提高對(duì)重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)與評(píng)估制度的思想認(rèn)識(shí)
各級(jí)政府應(yīng)充分認(rèn)識(shí)建立社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度的現(xiàn)實(shí)意義，高度重視社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，將它列入重要工作日程。按照中央和地方的要求，結(jié)合本地區(qū)本部門的實(shí)際，因地制宜地制定和完善重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估工作的實(shí)施辦法，進(jìn)一步完善維穩(wěn)工作機(jī)制。
2.2完善社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估相關(guān)的法律法規(guī)體系
可以考慮出臺(tái)全國性的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作指南或指導(dǎo)性文件，統(tǒng)一規(guī)定政府職能部門在重大事項(xiàng)決策中社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的職責(zé)，使社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估成為重大事項(xiàng)和重大工程項(xiàng)目決策的前置環(huán)節(jié)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的權(quán)威性。
2.3社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估應(yīng)為決策的重要依據(jù)和必要環(huán)節(jié)
從決策與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的時(shí)序來看，目前一般都是重大政策和建設(shè)項(xiàng)目的決策在前。然后再進(jìn)行相關(guān)政策和建設(shè)項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。極少是先進(jìn)行相關(guān)政策和建設(shè)項(xiàng)目_的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，然后再進(jìn)行決策。也就是說，一般都是把風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估當(dāng)作決策以后補(bǔ)充進(jìn)行的一個(gè)程序“走一走”。至多是“認(rèn)認(rèn)真真”，地“走程序”，而極少把風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估當(dāng)作相關(guān)政策和建設(shè)項(xiàng)目決策前的“依據(jù)”，遑論“重要依據(jù)”了。如此看來，試點(diǎn)中的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，充其量還只能算是“略占地位”，而非具有“戰(zhàn)略地位”。此外，如果在社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中的確發(fā)現(xiàn)有可能出現(xiàn)很大的風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)當(dāng)明確提出改變或取消決策、終止或取消重大項(xiàng)目。
2.4完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的指標(biāo)體系
由于社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作還處于起步階段，可以借鑒政府管理績效評(píng)估的指標(biāo)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系，為重大事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估提供科學(xué)的評(píng)估依據(jù)。當(dāng)前，可以從重大事項(xiàng)宏觀、微觀兩個(gè)層面完善評(píng)估指標(biāo)體系，突出評(píng)估指標(biāo)運(yùn)用的科學(xué)性和可操作性
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡稱房屋征收與拆遷），在項(xiàng)目實(shí)施前，都必須進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
第三條市、縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、-風(fēng)景名勝區(qū)的維穩(wěn)辦對(duì)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作進(jìn)行協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。
縣（市、區(qū)）、市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負(fù)責(zé)各自區(qū)域內(nèi)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負(fù)責(zé)化學(xué)工業(yè)園區(qū)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
市住房保障和房產(chǎn)管理局參與市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城西區(qū)、-風(fēng)景名勝區(qū)國有土地上房屋征收項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。
第四條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主要內(nèi)容是：
（一）合法性評(píng)估。主要評(píng)估實(shí)施項(xiàng)目是否符合房屋征收與拆遷相關(guān)法律法規(guī)的要求。
（二）合理性評(píng)估。主要評(píng)估補(bǔ)償安置方案是否兼顧到各方面群體的現(xiàn)實(shí)利益與長遠(yuǎn)利益，是否能為多數(shù)被征收拆遷人認(rèn)可。
（三）可行性評(píng)估。主要評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)機(jī)是否成熟，補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)到位。
（四）安全性評(píng)估。主要評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施后是否會(huì)引發(fā)重大社會(huì)矛盾等影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。
第五條房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的程序：
（一）制定評(píng)估方案。評(píng)估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實(shí)施單位、集體土地上房屋拆遷項(xiàng)目的拆遷人等組成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作小組，根據(jù)評(píng)估的要求和房屋征收與拆遷項(xiàng)目的特點(diǎn)，制定評(píng)估方案，明確評(píng)估具體內(nèi)容、方法步驟和時(shí)間要求，保證工作有效開展。
（二）廣泛聽取意見。評(píng)估工作啟動(dòng)后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目所在地進(jìn)行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會(huì)、重點(diǎn)走訪、問卷調(diào)查等方法，廣泛聽取各有關(guān)部門、房屋征收拆遷有關(guān)單位和被征收拆遷人的意見、建議。實(shí)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會(huì)，評(píng)估工作小組綜合各方面因素形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估初步報(bào)告。
（三）分析研判預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩(wěn)、、綜治、監(jiān)察、發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告研判小組，對(duì)提供的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估初步報(bào)告進(jìn)行分析研判，對(duì)可能引發(fā)的社會(huì)矛盾，作出評(píng)估預(yù)測和分析研究，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案。
（四）作出評(píng)估報(bào)告。根據(jù)房屋征收與拆遷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告研判小組的分析研判結(jié)論，房屋征收與拆遷管理部門形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。
第六條評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容包括：
（一）房屋征收與拆遷項(xiàng)目的基本情況。包括項(xiàng)目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實(shí)施時(shí)間和期限、項(xiàng)目范圍內(nèi)住戶和單位狀況及房屋和土地使用權(quán)狀況，發(fā)改、國土、規(guī)劃等部門對(duì)項(xiàng)目符合各項(xiàng)規(guī)定的認(rèn)可材料或批準(zhǔn)文件等。
（二）補(bǔ)償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補(bǔ)償安置方案在項(xiàng)目現(xiàn)場公示后群眾的反映；有關(guān)部門、單位和專家的意見建議；依法應(yīng)當(dāng)履行聽證程序項(xiàng)目的聽證情況；根據(jù)征求到的意見建議進(jìn)行修改的情況。
（三）對(duì)房屋征收與拆遷項(xiàng)目的評(píng)估預(yù)測和分析研究。主要包括：
1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房地點(diǎn)、騰倉過渡期限等補(bǔ)償安置方案是否合法合規(guī)。
2、補(bǔ)償安置資金和安置房源是否已經(jīng)落實(shí)。
3、因搬遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來的生產(chǎn)、生活困難問題是否得到妥善處置。
4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。
5、有可能引發(fā)不穩(wěn)定的其它因素及其化解措施和預(yù)案是否制定。
（四）明確房屋征收與拆遷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和維穩(wěn)的責(zé)任單位和責(zé)任人員。
（五）對(duì)項(xiàng)目做出可以實(shí)施、暫緩實(shí)施或不予實(shí)施的評(píng)估結(jié)論。
第七條項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的過程，對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行認(rèn)真審核，并作出明確的備案意見。
第八條對(duì)已經(jīng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施的房屋征收與拆遷項(xiàng)目，項(xiàng)目屬地的維穩(wěn)辦應(yīng)會(huì)同房屋征收與拆遷管理、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）等責(zé)任部門和單位全程跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解實(shí)施過程中出現(xiàn)的矛盾和問題，將不穩(wěn)定隱患消除在萌芽狀態(tài)和初始階段。
第九條各有關(guān)部門、單位應(yīng)積極主動(dòng)落實(shí)房屋征收與拆遷社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的各項(xiàng)要求，年終將該項(xiàng)工作納入社會(huì)治安綜合治理和平安建設(shè)工作考核內(nèi)容。具體考核按《市社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作考核辦法（暫行）》（辦發(fā)〔〕69號(hào)）執(zhí)行。
關(guān)鍵詞：集體土地；住宅；拆遷；評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)
隨著經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加劇，城市區(qū)域在不斷擴(kuò)大，這就加快了農(nóng)村土地建設(shè)。越來越多農(nóng)村集體土地住宅區(qū)被征用為國有建設(shè)用地或者是城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用途，面臨拆遷及補(bǔ)償評(píng)估問題。拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中的重要內(nèi)容，直接關(guān)系著評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)來源以及資金收入。由于在集體住宅拆遷過程中存在的一定的利益關(guān)系，造成評(píng)估過程中出現(xiàn)了諸多問題。通過實(shí)踐調(diào)查分析，當(dāng)前房屋拆遷評(píng)估中，面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)問題，不僅需要提高評(píng)估機(jī)構(gòu)人員的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能之外還需要保證評(píng)估結(jié)果不損害被征收房屋人的權(quán)益。通過對(duì)集體土地住宅拆遷過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，在科學(xué)、公平、公正地評(píng)估原則中，加強(qiáng)防范措施，在評(píng)估過程中做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高集體土地住宅拆遷評(píng)估工作質(zhì)量和水平。
一、 農(nóng)村集體土地住宅拆遷評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)分析
1、拆遷補(bǔ)償評(píng)估中存在的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
農(nóng)村集體住宅拆遷評(píng)估中內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)包含估價(jià)機(jī)構(gòu)本身估計(jì)水平以及管理問題造成內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)問題的存在，具體表現(xiàn)在：估價(jià)水平因素影響。拆遷評(píng)估前的準(zhǔn)備不足影響評(píng)估結(jié)果，主要包括物資準(zhǔn)備：對(duì)相關(guān)的測量器材，及其類型以及測量的精度標(biāo)準(zhǔn)問題，對(duì)拆遷評(píng)估工作帶來負(fù)面影響；拆遷程序問題，由于住宅拆遷評(píng)估工作中，沒有按照相關(guān)業(yè)務(wù)流程具體進(jìn)行，導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)加劇。最后，由于拆遷現(xiàn)場對(duì)測量結(jié)果造成的影響。這些因素都會(huì)影響最終的評(píng)估結(jié)果，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)糾紛等。在評(píng)估業(yè)務(wù)中，遇到房屋結(jié)構(gòu)不合理、附著物現(xiàn)場測量不規(guī)范、現(xiàn)場調(diào)查表填寫不規(guī)范都會(huì)影響評(píng)估的最終結(jié)果。另外在評(píng)估機(jī)構(gòu)中，沒有按照標(biāo)準(zhǔn)形式填寫報(bào)告，同樣會(huì)增加評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)問題很難確定估價(jià)對(duì)象拆遷補(bǔ)償?shù)暮侠硇?、客觀性以及規(guī)范性。
管理體制導(dǎo)致內(nèi)部出現(xiàn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)目前房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)在集體土地住宅拆遷過程中的管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，由于管理方面存在問題，最終導(dǎo)致評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)人員在培訓(xùn)管理中以及在相關(guān)獎(jiǎng)懲制度等問題，最終導(dǎo)致評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)問題影響正常工作。由于缺乏相關(guān)的制度保障，在評(píng)估工作中不能按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，缺乏人員、評(píng)估時(shí)間長等不良因素，最終影響評(píng)估報(bào)告。
2、農(nóng)村集體土地住宅拆遷評(píng)估的外部風(fēng)險(xiǎn)
土地住宅拆遷評(píng)估工作中，其外部風(fēng)險(xiǎn)主要來源于委托方單位的部分人員以及拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人。其中在委托單位方的部分人員中，由于受到個(gè)別人員故意干涉，影響了房地產(chǎn)拆遷評(píng)估人員的獨(dú)立性、客觀性以及公正性，造成拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告不具有實(shí)效性。根據(jù)拆遷補(bǔ)償評(píng)估的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托方對(duì)拆遷范圍內(nèi)的對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，在估價(jià)及其評(píng)估過程中要按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件具體實(shí)施，需要估價(jià)機(jī)構(gòu)人員在業(yè)務(wù)交流中要經(jīng)常與委托人加強(qiáng)交流，確保估價(jià)人在補(bǔ)償評(píng)估工作中按照委托人的要求順利完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，若在評(píng)估過程中出現(xiàn)違規(guī)行為，則就會(huì)影響評(píng)估效果，造成評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。特別是大范圍、大規(guī)模住宅區(qū)拆遷補(bǔ)償評(píng)估，由于設(shè)計(jì)的補(bǔ)償金額比較大，涉及所有住宅用戶自身的利益，被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過委托方的一些人員對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)人員進(jìn)行估價(jià)干預(yù)，影響評(píng)估工作，最終達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的，卻造成集體土地住宅拆遷評(píng)估工作出現(xiàn)了弊端。
由于拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人造成評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。具體工作中房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中要直接面對(duì)拆遷評(píng)估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。因此在面對(duì)評(píng)估的過程中，估價(jià)人員要與拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人針對(duì)估價(jià)對(duì)象問題的具體情況進(jìn)行了解，并且參照現(xiàn)象狀況做實(shí)地調(diào)查和研究，確保產(chǎn)權(quán)人積極配合評(píng)估業(yè)務(wù)。在具體評(píng)估過程中，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人要積極配合估價(jià)人員完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，并且要針對(duì)拆遷范圍內(nèi)房屋附著物產(chǎn)權(quán)人對(duì)估價(jià)人員認(rèn)真評(píng)定，避免產(chǎn)生積極影響。當(dāng)評(píng)估過程中，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施不完善時(shí)，估價(jià)人員在拆遷評(píng)估過程中遇到不完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，其估價(jià)人員在拆遷過程中不能落實(shí)相關(guān)的責(zé)任和制度，容易造成房地產(chǎn)估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人之間相互勾結(jié)，最終影響拆遷補(bǔ)償評(píng)估的合理性和公正性。
二、 農(nóng)村集體土地住宅拆遷評(píng)估的防范措施
目前農(nóng)村集體土地住宅拆遷評(píng)估過程中仍然存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重制約著補(bǔ)償評(píng)估工作順利進(jìn)行，筆者通過上述介紹和研究，結(jié)合自身多年工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)并歸納出一些解決施工管理中存在風(fēng)險(xiǎn)的建議和防范措施，針對(duì)上述房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評(píng)估過程中的內(nèi)、外部風(fēng)險(xiǎn)問題，以及估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在拆遷補(bǔ)償中不合理的現(xiàn)象加以控制。避免由于補(bǔ)償評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)問題導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛問題的出現(xiàn)，最大限度的避免在評(píng)估中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，提高集體土地住宅拆遷評(píng)估的公平、公正以及客觀性。具體防范對(duì)策表現(xiàn)在：
1、加強(qiáng)對(duì)拆遷補(bǔ)償評(píng)估內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范
首先要加強(qiáng)對(duì)拆遷評(píng)估人員進(jìn)行培訓(xùn)，提升評(píng)估人員的理論知識(shí)以及技能培訓(xùn)。在拆遷評(píng)估中，評(píng)估人員對(duì)評(píng)估物調(diào)查和統(tǒng)計(jì)時(shí)，要按照相關(guān)規(guī)定具體進(jìn)行，在測量儀器的使用以及集體土地上的房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋的具體面積等都需要具體記錄，提高補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。另外在對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行培訓(xùn)中，還要注重對(duì)現(xiàn)場調(diào)查的正確流程，強(qiáng)化其對(duì)計(jì)算機(jī)操作能力，如何正確輸入電腦、輸入數(shù)據(jù)以及核對(duì)表格等，要求補(bǔ)償評(píng)估人員要加強(qiáng)其技能操作，在對(duì)估價(jià)對(duì)象做出合理定價(jià)之后，提高估價(jià)報(bào)告的準(zhǔn)確性和有效性。
集體土地住宅拆遷評(píng)估工作中，針對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)加以防范和控制，還需要估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)人員的責(zé)任以及獎(jiǎng)懲制度進(jìn)行具體規(guī)定和落實(shí)，在具體工作中，確保拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)人員完整內(nèi)業(yè)以及外業(yè)的相關(guān)工作，評(píng)估過程中要?jiǎng)澐智遑?zé)任，嚴(yán)格按照制度進(jìn)行，提高補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的質(zhì)量和水平。具體規(guī)定如下：針對(duì)外業(yè)現(xiàn)場調(diào)查表格一定要填寫規(guī)范，按照相關(guān)要求進(jìn)行，外業(yè)人員在調(diào)查中必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范填寫調(diào)查對(duì)象的相關(guān)內(nèi)容，另外在外業(yè)調(diào)查表格上填寫調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人員以及填表人的相關(guān)信息等，要完善表格內(nèi)容，避免在填寫過程中出現(xiàn)漏洞等問題，影響最終的評(píng)估結(jié)果，造成責(zé)任推卸等不良現(xiàn)象。另外，在內(nèi)業(yè)處理過程中，同樣要?jiǎng)澐智逑嚓P(guān)人的責(zé)任，這些包括外業(yè)人員在調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦輸入、輸出等環(huán)節(jié)，確保在電子數(shù)據(jù)的錄入中要注明具體錄入人，在撰寫估價(jià)報(bào)告時(shí)，撰寫人員以及審核人員必須在估價(jià)報(bào)告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫相關(guān)估價(jià)人員的姓名等基礎(chǔ)信息，避免造成補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告出現(xiàn)責(zé)任推卸現(xiàn)象，要具體追究到人。另外，在補(bǔ)償報(bào)告審核環(huán)節(jié)中，審核人員要在估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告撰寫好之后認(rèn)真仔細(xì)審核，并且要進(jìn)一步加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告紙質(zhì)打印，確保整個(gè)審核工作圓滿完成，最終提升補(bǔ)償評(píng)估工作的效率和質(zhì)量，為估價(jià)對(duì)象提供合理的判定標(biāo)準(zhǔn)。
2、集體土地住宅拆遷評(píng)估的外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施
針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在補(bǔ)償評(píng)估工作中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)，具體對(duì)委托方以及拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人加強(qiáng)防范措施，提高補(bǔ)償評(píng)估工作的公正性和精確性。首先針對(duì)來源于委托方的外部風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)防范。加強(qiáng)政府組織能力，針對(duì)接受拆遷評(píng)估對(duì)象的委托評(píng)估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)管理和控制，嚴(yán)格打擊委托方評(píng)估人員受到拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人利益賄賂行為，避免委托方部分人與拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人之間形成不正當(dāng)?shù)慕灰仔袨?，借用自身委托方的身份來干預(yù)集體土地住宅拆遷評(píng)估工作，以不合理的評(píng)估結(jié)果，給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)甚至是經(jīng)濟(jì)損失問題。另外，拆遷補(bǔ)償評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人為了得到更好的拆遷補(bǔ)償，在評(píng)估過程中采用了不正當(dāng)交易行為，對(duì)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托人員進(jìn)行利益賄賂，這種不正當(dāng)?shù)男袨?，同樣?huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果受到影響，給集體土地住宅拆遷評(píng)估工作帶來風(fēng)險(xiǎn)。在防范外部風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，需要房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施的基礎(chǔ)上，針對(duì)委托方以及相關(guān)的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行培訓(xùn)，加強(qiáng)防范教育，以嚴(yán)厲的制度規(guī)范委托機(jī)構(gòu)及其業(yè)務(wù)人員的行為，避免出現(xiàn)虛假拆遷補(bǔ)償評(píng)估現(xiàn)象，針對(duì)不能遵守職業(yè)道德規(guī)范的行為采取刑事處罰，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估中，針對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)防范，相關(guān)結(jié)構(gòu)的法定代表人，要以身作則，不能濫用自身職權(quán)，為了不正當(dāng)?shù)睦娑鴮⒀a(bǔ)償評(píng)估工作的業(yè)務(wù)受到影響，在集體土地住宅拆遷工作中要堅(jiān)持合法、公平以及客觀、公正的原則，采用正當(dāng)合理的方式和程序?qū)w土地住宅拆遷工作進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估，不能因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)而違背職業(yè)道德以及行為規(guī)范，受到刑事處罰。
三、結(jié)束語
綜上所述，為了加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，針對(duì)當(dāng)前城鎮(zhèn)化在建設(shè)過程中遇到的集體土地住宅拆遷工作要強(qiáng)化管理，本文重點(diǎn)分析了集體土地住宅拆遷補(bǔ)償評(píng)估工作中存在的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)及其外部風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其制定了相應(yīng)的防范措施，進(jìn)一步規(guī)范補(bǔ)償評(píng)估行為和工作，在具體評(píng)估過程中，要求評(píng)估人員嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)范，在認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，做好各種防范措施，確保房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身以及整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)模有效開發(fā)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，規(guī)范我國房地產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估市場，提高補(bǔ)償評(píng)估工作的客觀、公正性，加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范，避免出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)影響。
參考文獻(xiàn)：
[1]孫玉華，謝健定，劉釗釗.集體土地房屋拆遷征收與安置補(bǔ)償法律問題研究[J].中國房地產(chǎn)，2015（12）.
關(guān)鍵詞 城鎮(zhèn)化 房屋拆遷 風(fēng)險(xiǎn)誘因 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防
作者簡介：陳百慧、馮迪、王子模，中國海洋大學(xué)法政學(xué)院。
一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的主要風(fēng)險(xiǎn)類型
高速城鎮(zhèn)化在給社會(huì)帶來日新月異的變化的同時(shí)，也造成了社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的不斷提高。具體體現(xiàn)為一下幾種：
（一）惡性拆遷持續(xù)存在
城鎮(zhèn)化進(jìn)程自本世紀(jì)以來進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，特別是基層社會(huì)紛紛加快了舊城改造的進(jìn)程。通過對(duì)舊生活區(qū)域進(jìn)行拆遷重建，使得城鎮(zhèn)功能得到升級(jí)，符合城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要。但由于拆遷問題涉及眾多利益人，而且相關(guān)利益的協(xié)調(diào)難度大。特別是某些政府為追求發(fā)展速度，忽視了拆遷中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)。
（二）社會(huì)底層規(guī)模擴(kuò)大
由于高速城鎮(zhèn)化，人口流動(dòng)也變大。特別是由于土地征收和拆遷，許多農(nóng)民失去了耕地，不得不轉(zhuǎn)入到城鎮(zhèn)尋找新的就業(yè)機(jī)會(huì)。但由于其就業(yè)能力的限制，一般多從事于第一產(chǎn)業(yè)的工作，國企下崗失業(yè)工人、包括農(nóng)民工在內(nèi)的農(nóng)民群體、難以就業(yè)的知識(shí)青年等被甩到社會(huì)結(jié)構(gòu)之外，正在成為“沒有機(jī)會(huì)的群體” ，導(dǎo)致社會(huì)底層龐大，社會(huì)階層差距大。
（三）生態(tài)環(huán)境惡化
城鎮(zhèn)化進(jìn)程的過快導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)發(fā)生嚴(yán)重的錯(cuò)位。地方政府為追求GDP的增長，引入高污染、高能耗的企業(yè)，忽略生態(tài)環(huán)境惡化造成的社會(huì)損失。這些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)該進(jìn)行淘汰的企業(yè)由城市轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，排污從城市轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，并且更加肆無忌憚，導(dǎo)致城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境惡化加劇。
二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)防控之首要對(duì)象――房屋拆遷風(fēng)險(xiǎn)
在建立應(yīng)對(duì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制時(shí)應(yīng)該重視如何建立一個(gè)應(yīng)對(duì)拆遷風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制。由于城鎮(zhèn)化最直接的外部表現(xiàn)就是城鎮(zhèn)空間面擴(kuò)大、農(nóng)村景觀轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)景觀。人口向城鎮(zhèn)移動(dòng)也促使城鎮(zhèn)住房面積增大，公共基礎(chǔ)設(shè)施完善。城鎮(zhèn)化意味著城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，即意味著城鎮(zhèn)空間規(guī)模的不斷擴(kuò)大，這就必須要求通過拆遷等手段來實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)空間的延伸。并且通過一系列的舊城拆遷，改變?cè)瓉沓擎?zhèn)的功能結(jié)構(gòu)布局，提高城鎮(zhèn)發(fā)展的檔次，完善城鎮(zhèn)的社會(huì)生活功能布局、生態(tài)環(huán)境、城鎮(zhèn)景觀等。
因而，如果在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中不能很好地應(yīng)對(duì)拆遷中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)矛盾，那么城鎮(zhèn)化的進(jìn)行就無從談起。有效解決拆遷中存在的問題并建立一個(gè)預(yù)防拆遷沖突風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，正確處理好城鎮(zhèn)建設(shè)和人民群眾個(gè)體利益之間的關(guān)系，形成人民群眾真心實(shí)意支持城鎮(zhèn)拆遷、改造和建設(shè)工作的氛圍，促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的持續(xù)、健康和穩(wěn)定，有利于降低城鎮(zhèn)化進(jìn)程中社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生總體可能性，推動(dòng)和諧社會(huì)的建立。因此，著重探討建立一個(gè)如何應(yīng)對(duì)拆遷風(fēng)險(xiǎn)的長效運(yùn)行機(jī)制，對(duì)于整個(gè)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制的建立具有重大的積極意義。
三、拆遷風(fēng)險(xiǎn)之表現(xiàn)及誘因
（一）具體誘因
解決拆遷中存在的風(fēng)險(xiǎn)，就要正視“拆遷難”的問題。房屋拆遷及其拆遷糾紛涉及多個(gè)利益主體，包括公共利益和個(gè)人利益，拆遷人利益和被拆遷人利益，土地所有人利益和土地使用人利益等等，涉及范圍極廣，因而調(diào)節(jié)好這些利益的難度也大。拆遷風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因具體有以下五點(diǎn)：
1.拆遷工作任務(wù)重且追求速度。當(dāng)前，人口向城鎮(zhèn)、城市流動(dòng)速度快，流入人口對(duì)住房需求加大，原城市、城鎮(zhèn)人口對(duì)于住房環(huán)境質(zhì)量的要求提高，因此房產(chǎn)開發(fā)的面積不斷擴(kuò)大。房產(chǎn)開發(fā)速度提高，相對(duì)應(yīng)的進(jìn)行拆遷工作的速度也進(jìn)行提高，社會(huì)拆遷任務(wù)重。高速的拆遷，必然導(dǎo)致對(duì)部分拆遷利益相關(guān)人的忽視，基層拆遷人員需要在很短的時(shí)間內(nèi)完成對(duì)拆遷補(bǔ)嘗的評(píng)估，對(duì)接、協(xié)商和最終的拆遷，使得整個(gè)拆遷過程很緊迫 。并且部分開發(fā)商為追求效益，造成暴力拆遷和強(qiáng)制拆遷的事件增多，引發(fā)集體的社會(huì)沖突。
2.拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)得不到統(tǒng)一。依據(jù)拆遷法規(guī)的要求，對(duì)于拆遷補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估應(yīng)該以市場評(píng)估價(jià)格為依據(jù)。但是由于中國市場面積達(dá)，地區(qū)差異也明顯，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差異，房產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，即使在同一地區(qū)，由于環(huán)境、觀念、習(xí)慣的不同，對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定也存在差異，市場評(píng)估價(jià)格得不到統(tǒng)一。補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)與市場價(jià)格產(chǎn)生一定差異， 具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 一是總體評(píng)估和個(gè)案評(píng)估存在差異;二是自行改變房屋用途導(dǎo)致補(bǔ)償困難;三是裝修的補(bǔ)償問題 。這些因素都導(dǎo)致了拆遷補(bǔ)償在地區(qū)間存在差異。
3.被拆遷人法律意識(shí)淡薄。在當(dāng)今社會(huì)，雖然社會(huì)整體的道德素養(yǎng)和法律素養(yǎng)都得到顯著提高，但由于地區(qū)發(fā)展的不平衡，特別是在基層社會(huì)，仍大量存在著法律素養(yǎng)和道德素養(yǎng)缺失的被拆遷人。在拆遷工作中，常常會(huì)有一些無理取鬧的拆遷戶，無視法律關(guān)于補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，在拆遷補(bǔ)償方面超越法律的政策進(jìn)行漫天要價(jià)，或者是在進(jìn)行拆遷評(píng)估前進(jìn)行違章建筑，希望獲得更多的拆遷補(bǔ)償。或者是拆遷的決意不清晰，對(duì)拆遷補(bǔ)償甚至是否拆遷存在矛盾，導(dǎo)致今天同意、明天后悔的現(xiàn)象。
4.房產(chǎn)開發(fā)商違反拆遷政策。首先對(duì)于在拆遷補(bǔ)償方面超越法律的政策進(jìn)行漫天要價(jià)的被拆遷人，房產(chǎn)開發(fā)商本著財(cái)大氣粗以及息事寧人的態(tài)度，對(duì)部分被拆遷人進(jìn)行隨意承諾和超額補(bǔ)償，縱容了被拆遷人的不當(dāng)要求。其次對(duì)于始終不愿意搬遷的被拆遷人，被開發(fā)商采取斷水、斷電、騷擾和阻礙通行的方式逼迫被拆遷人搬遷，甚至進(jìn)行入戶暴力拆遷和強(qiáng)制拆遷。加劇了被拆遷人的不滿情緒，一旦不滿情緒積累到一定程度，就有可能爆發(fā)大面積的社會(huì)沖突，阻礙拆遷工作的進(jìn)行。 5.政府依法執(zhí)行力度不充足。由于配套的拆遷的法律法規(guī)不完善，且政府的監(jiān)管力度不足，勢(shì)必導(dǎo)致政府對(duì)于拆遷的執(zhí)行力度不足。政府不能由于個(gè)別被拆遷人不愿意搬遷，而忽視了更為重要的人民群眾的生命安全和公共利益。面對(duì)個(gè)別不愿意搬遷的拆遷戶，政府在進(jìn)行了各種勸說和溝通后仍然不愿意搬遷的，應(yīng)該予以依法的強(qiáng)制執(zhí)行。政府要堅(jiān)持依法強(qiáng)制執(zhí)行，特別是涉及人民群眾人身利益的，更要堅(jiān)決地執(zhí)行。依法執(zhí)行力度不充足不僅削弱了政府的權(quán)威，也勢(shì)必會(huì)影響整個(gè)拆遷工作的進(jìn)程，對(duì)于地區(qū)整體的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行了阻礙，并且導(dǎo)致地區(qū)發(fā)展不協(xié)調(diào)。
（二）具體表現(xiàn)
導(dǎo)致拆遷風(fēng)險(xiǎn)的原因具有多樣性，且具有并發(fā)性，例如，有與被拆遷人缺乏對(duì)拆遷補(bǔ)償相關(guān)法律法規(guī)的了解，坐地起價(jià)，漫天要價(jià)導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)商為了可以維持效益，進(jìn)行隨意承諾，但事后卻不履行，導(dǎo)致被拆遷人和開發(fā)商之間利益關(guān)系緊張，并且隨時(shí)可能爆發(fā)雙方?jīng)_突。由于政府在相關(guān)政策執(zhí)行上沒有履行相應(yīng)的職責(zé)，忽視對(duì)拆遷工作的監(jiān)督管理，導(dǎo)致開發(fā)商違反相關(guān)拆遷政策，并且損害弱勢(shì)的被拆遷人的利益。再者，沒有一個(gè)公平合理的補(bǔ)嘗標(biāo)準(zhǔn)，致使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異巨大，使被拆遷人心理落差加大，對(duì)政府工作產(chǎn)生不滿情緒甚至?xí)扇∫欢ǖ拇胧┻M(jìn)行反抗，拆遷工作的執(zhí)行就更加難上加難。
而且由于相關(guān)法律法規(guī)的缺失，使得政府缺乏一個(gè)可以進(jìn)行依法強(qiáng)制拆遷的依據(jù)，使得一些頑固的被拆遷人無正當(dāng)理由不愿進(jìn)行搬遷，造成拆遷工作擱置，阻礙了地區(qū)城鎮(zhèn)化的進(jìn)展。政府、開發(fā)商和被拆遷人三方之間由于不合理的拆遷規(guī)劃、拆遷措施等，容易造成心理失衡。特別是在開發(fā)商和被拆遷人之間，開發(fā)商會(huì)利用自身優(yōu)勢(shì)強(qiáng)制進(jìn)行拆遷，而被拆遷人也會(huì)頑固的抵抗，造成群體性沖突事件。群體性沖突事件一旦發(fā)生到劇烈的程度，例如引發(fā)傷亡和嚴(yán)重的流血事件，政府進(jìn)行調(diào)和的難度愈發(fā)加大，甚至由于調(diào)解不能爆發(fā)社會(huì)沖突。
因此，建立一個(gè)有效的機(jī)制，具有可以預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、劃界風(fēng)險(xiǎn)和解決風(fēng)險(xiǎn)的功能，對(duì)于拆遷工作的進(jìn)行具有重要性和必要性，對(duì)于城鎮(zhèn)化的進(jìn)展來說也是必不可少的。
四、建立應(yīng)對(duì)拆遷風(fēng)險(xiǎn)的完善機(jī)制
（一）媒體參與
在拆遷過程中，政府和公眾之間的關(guān)系改變涉及根本、非常困難，需要調(diào)整相應(yīng)法律法規(guī)才能在本質(zhì)上改變其關(guān)系，而媒體在其中的角色相對(duì)較靈活，只要調(diào)整應(yīng)對(duì)策略，就能有效影響拆遷過程中的信息平衡，并有效化解其中的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。這種影響力，借助于媒體自身得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，也是對(duì)現(xiàn)有拆遷制度中政府、公眾之間信息不對(duì)稱、渠道不平衡的有效補(bǔ)充。媒體應(yīng)該講事實(shí)，向政府要信息，向公眾挖事實(shí)，還原拆遷本來面目;正向?qū)?，立足過去現(xiàn)在，展望未來發(fā)展，還原拆遷真正價(jià)值;化風(fēng)險(xiǎn)，合社會(huì)智慧，為政府提供決策依據(jù)，為公眾化解拆遷風(fēng)險(xiǎn)。
（二）完善拆遷評(píng)估機(jī)制
評(píng)估是拆遷工作的重要環(huán)節(jié)，拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額在很大程度上是由評(píng)估結(jié)果決定的，評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估結(jié)果是補(bǔ)償?shù)淖钪饕罁?jù)，如果評(píng)估的整個(gè)機(jī)制不完善，即使再好的法律法規(guī)也無濟(jì)于事。所以，在法律已經(jīng)對(duì)房屋拆|評(píng)估有所規(guī)定的情況下，完善機(jī)制，使制度更加完善成為當(dāng)務(wù)之急。
1.對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范。拆遷主管部門應(yīng)做好服務(wù)工作，統(tǒng)一管理、建立信譽(yù)檔案，為拆遷雙方當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù);建立評(píng)估機(jī)構(gòu)的篩選和淘汰機(jī)制，定期向社會(huì)公示那些資質(zhì)高、信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)依法開展評(píng)估工作，不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評(píng)估業(yè)務(wù)。另外，公開進(jìn)行評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為中介組織，是社會(huì)服務(wù)性機(jī)構(gòu)，不受地域限制，進(jìn)行評(píng)估，可以選擇異地資質(zhì)好、信譽(yù)高的評(píng)估機(jī)構(gòu)參與，以排除利害關(guān)系的，減少對(duì)評(píng)估工作的影響。
2.保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。評(píng)估結(jié)果事關(guān)拆遷雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)，補(bǔ)償額是評(píng)估結(jié)果的具體體現(xiàn)，征收人或者被征收人對(duì)房屋價(jià)格評(píng)估結(jié)果持有異議的，可向原房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。該評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估的結(jié)果負(fù)責(zé)，并向委托人詳細(xì)說明評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生的事實(shí)、依據(jù)和做出評(píng)估的理由，如評(píng)估時(shí)所采用的時(shí)間點(diǎn)、計(jì)算方法、參考因素等。此外，各地區(qū)應(yīng)成立房屋評(píng)估專家委員會(huì)，復(fù)核可以向被征收房屋所在地房屋價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，進(jìn)行復(fù)核的專家人選應(yīng)從專家?guī)熘幸猿楹灧绞酱_定。最后，關(guān)于評(píng)估費(fèi)用的承擔(dān)，由作出錯(cuò)誤評(píng)估結(jié)果的評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的評(píng)估費(fèi)用。
（三）政府部門要有所作為
房屋拆遷工作要想I得拆遷民眾的理解和支持，相關(guān)部門就應(yīng)保障被拆遷村民依法享有的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督批評(píng)權(quán)以及權(quán)益受損后的救濟(jì)權(quán)，堅(jiān)持依法、公平、公正、公開、透明的原則，為被拆遷村民參與到拆遷過程之中創(chuàng)造機(jī)會(huì)和條件，將整個(gè)拆遷工作置于陽光之下，自覺接受村民和社會(huì)的監(jiān)督，做到陽光拆遷、透明拆遷。實(shí)踐證明，政府相關(guān)部門認(rèn)真及時(shí)地做好相關(guān)法律法規(guī)、政策的宣傳工作是非常有必要的，只要宣傳工作做到位，讓村民真真切切了解自己的權(quán)益，贏得被拆遷村民的理解和支持，就可以有效的化解矛盾，使拆遷工作順利進(jìn)行下去。
